宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案修112p

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1、30亿亿 80万方万方 甬北崛起一坐商业帝国甬北崛起一坐商业帝国 宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案 企化部企化部20132013年年6 6月月1515日日Contents报告思路 镇海城市印象初识镇海城市印象初识 项目营销推广思路及执行策略项目营销推广思路及执行策略 第四部分 项目招商策略及商业运营建议项目招商策略及商业运营建议 第五部分 项目解读、项目定位项目解读、项目定位 第三部分 第一部分 镇海房地产发展现状镇海房地产发展现状 第二部分PART 1镇海城市印象初识镇海城市印象初识本案地理位置：本案地理位置：处镇海骆驼街道老城区处镇海骆驼街道老城区镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，

2、长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。自古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥和舟山连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的重要交通节点。镇海新城规划总体目标：镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都市，接轨大上海，是宁波中心城区北部商贸商务中心，既体现商帮财智文化内涵，又体现江南水乡特点的集商贸商务、教育科研、集商贸商务、教育科研、行政办公、现代居住为一体的综合性新城区行政办公、现代居住为一体的综合性新城区 镇海城市建设按照“三带三区”规划构想和加快三片联动、协同发

3、展的建设思路 镇海老城区城关片围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。镇海新城庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区域面积23.4平方公里，总投资109亿元，是浙江省20032007年的百亿工程之一。城市角色城市角色镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发展方向。展方向。本案本案新城北区 功能：综合行政、商业、商务、居住等功能的综合性城市北部中心，宁波中

4、心城的北门户。规模：用地面积约630公顷，规划人口约25万人。布局空间 一心：镇海行政商务中心。一区：为团桥历史地段片区。一廊：为行政中心和老镇居民点之间的南北向绿化休闲廊道。一轴：为沿镇新路的公建发展轴。主要设施 市民中心、核心商务区、北部客运枢纽、核心商务区、文化艺术中心广场、软件园、总部基地等。新城南区 功能：高教园区北区组成部分、公建配套服务区及高品质的城市居住新区。规模：用地面积约922公顷，规划人口约15万人。布局空间 一心：为片区绿化、公建中心。一区：为庄市老街历史文化保护区。一廊：为联系生态带、片区绿化中心和甬江滨江绿带的生态绿化、文化休闲廊道。两轴：分别为沿西陆路和兆龙路两侧

5、的公建发展轴。主要设施：大学科教区、科技孵化园、宁波帮博物馆、北部休闲大本营、生态绿化区等。城市化商务性氛围文化休闲性氛围本案项目所在镇海新城南区规划成为文化休闲性氛围区，规划居住人口15万。规划发展“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑“两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业基地。区为依托的国家级石

6、化产业基地。宁波中心城北部商贸商务中心宁波中心城北部商贸商务中心：全力做好箭湖星月广场、市民中心东西两侧商务地块等招商工作，同时注重商业单体、商业街和商业区一体化建设；目前银亿海尚广场、索菲克五星级大酒店、陈倪路商贸商务中心等项目已落户。宁波科技研发基地宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边地带，形成产、学、研一体化的发展模式。区级行政中心：区级行政中心：镇海新城成为镇海区行政文化中心；以周边产业园为主要服务对象，形成智能化、公园化的市民中心宁波高等教育园区：宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地，采用政府统

7、筹、学校主体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城，同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。宁波中心城北部现代居住区：宁波中心城北部现代居住区：依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园 城市角色城市角色镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年成为区域发展的重要引擎，

8、宁波城市发展的又一重要板块。成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又一重要板块。镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5 5万吨级液体化万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了户镇海，如今，这里已聚集了4040多家部、省、市属重多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业点企业，

9、成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。基地。工业经济工业经济镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；业为主导产业；宁波化工区：以宁波化工区：以“炼油乙烯炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。都市农业都市农业现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区

10、为现代农牧创业基地。高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压走廊地带为经济生态长廊。沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带为九龙湖旅游风景区的有机组成部分。近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖镇为中心的近郊地带为特优新农副产品供应的重要基地。新新城城核核心心区区现代服务业现代服务业优越的区位条件、明显的港口优势、发达的交通体系、雄厚的产业基础，为镇海发展现代物流业提供了得天独厚的外部环境。现阶段，镇海已经形成了以液体化工、金属园区、钢材、煤炭等一批在全国有一定影响力的专业物流市场。外经外贸外经外贸2008年外贸出口保持平稳发展态势。全年镇海区出口发展平稳，累计出口20.50亿美元

11、，保持了增长43.12%的增速。但镇海区主要以工但镇海区主要以工业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业，依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业，但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集给区域居住带来较大负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发给区域居住带来较大负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发展。展。城市角色城市角色镇海人杰地灵，文化底蕴殷厚，素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，

12、是海外“宁波帮”的重要发源地和中国的“院士之乡”。镇海籍的港澳台同胞、海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化名人。在中国科学院和工程院就24位院士。省首所一级重点中学镇海中学教育质量一直保持全省领先，近年来重点上线率在80以上。新城区块内有保留完整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义庄团桥民居等大批古迹。宁波大学宁波大学镇海中学镇海中学宁波帮博物馆宁波帮博物馆城市角色城市角色镇海始建于唐朝，自古是镇海始建于唐朝，自古是“宁波帮宁波帮”发源地，如今成为高教园发源地，如今成为高教园区，凝聚特色化的人文底蕴。具宁波其他区域较难抗衡的人文

13、区，凝聚特色化的人文底蕴。具宁波其他区域较难抗衡的人文和文脉资源。和文脉资源。区域面积区域面积户籍人口户籍人口 户籍人户籍人口密度口密度（人（人/平平方公里）方公里）区域面积区域面积（平方公）（平方公）所占所占比例比例户籍人口户籍人口量（万人）量（万人）所占所占比例比例蛟川街道蛟川街道36.8210%4.0414.9%1097招宝山街道招宝山街道20.85.7%6.2322.9%2995骆驼街道骆驼街道46.6412.7%4.4316.3%950庄市街道庄市街道25.136.8%2.278.4%903澥浦镇澥浦镇25.446.9%3.4212.6%1344九龙湖镇九龙湖镇65.317.8%2.

14、499.2%381招宝山街道招宝山街道蛟川街道蛟川街道庄市街道庄市街道骆驼街道骆驼街道澥铺镇澥铺镇九龙湖镇九龙湖镇从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新城未来人口增长将会是迁入人口为主。未来新城规划人口达城未来人口增长将会是迁入人口为主。未来新城规划人口达4040余余万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。镇海新城规划面积46平方公里，规划人口规划人口40-4540-45万。万。镇海新城北区（骆驼片）：总用地面积26.5平方公里，规划人口20-25万。镇

15、海新城南区（庄市片）：总用地面积19.5平方公里，规划人口20万。城市角色城市角色PART 2镇海房地产发展现状镇海房地产发展现状p 镇海住宅市场镇海住宅市场p 镇海写字楼市场镇海写字楼市场p 镇海商业市场镇海商业市场庄市片区骆驼片区老城区及经济开发区世贸广场保亿风景九园合生国际城保亿丽景英郡华晨雅苑皇家御都红墅湾开投公元世家广洋海尚国际郁金香中心翰林国际拉菲庄园保利城世博花园锦绣江南万科城本案恒大城直线3公里直线13.5公里直线7.5公里直线3公里镇海房产板块共分为镇海新城骆驼片区、镇海新成庄市片区、镇海老城及蛟川片区和九镇海房产板块共分为镇海新城骆驼片区、镇海新成庄市片区、镇海老城及蛟川片

16、区和九龙湖片区。龙湖片区。保利城，98万的大型城市综合体，住宅分三期开发，配有酒店、购物广场、博物馆等文化商业设施。保利城发展商宁波保利置业有限公司建筑面积98万M2建筑类型高层、综合体容积率2.2项目位置镇海世纪大道与永平西路交叉口开盘时间2012年5月25日主力面积90、105、138均价9795元/（白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格、交通和户型核心卖点39栋小高层建筑和约38万方的沿湖商业街组成。保利城住宅部分分三期开发，一期由6栋11层和15栋18层建筑组成。住宅产品以三房四房为主，户型面积在90-270之间。建筑分布上，以错落式排布

17、方式，注重楼间距，保证了观景、通风、采光的最好效果。在景观设计上将西方景观和东方园林清新交融，近3万平米的中央国际园林。典型项目项目一期共推出1128套房源，去化率达85%，整体销售均价9795元/，市场接受度较高。二期于5月进行产品说明会。物业类型户型面积（）套数已售未售销售率高 层2+1房86-931981871194%小三房 100-105176170696%三房109-1201381013773%大三房 130-1394603827883%三房156-1701441028%四房180-22078621679%五房249-27664105415%小 计112891621281%恒大山水城

18、发展商宁波恒大公司建筑面积200万平米，一期26万平米，当期户数1809户建筑类型高层、综合体容积率2.2项目位置镇海九龙大道东侧，九龙湖镇镇区南，山体西，沿山大河北开盘时间预计2013年10月主力面积45-135，欧陆新古典注意风格均价待定（带1500元精装修）核心卖点1、位于国家4A级九龙湖风景区2、200万平米造城运动，自建各项配套，有温泉会所、商业街、度假主题酒店等配套设施3、5200平米五星级会所4、4.5米挑高大堂、合理的户型设计和面积段5、实在的1500元/平米9A精装恒大企业品牌6 6月月1212日实景园林示范区、综合楼、样板房已盛大开放，日实景园林示范区、综合楼、样板房已盛大

19、开放，赠赠15001500元元/平米平米9A9A精装精装典型项目公元世家1期2012年5月保守开盘，去化较好，其中小户型产品较为畅销。公元世家发展商宁波市开投明海置业有限公司建筑面积51万M2建筑类型高层、联排容积率2.0项目位置庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧开盘时间2012年5月15日主力面积83-143均价10765元/（白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格和户型，其次是项目旁边的明珠公园，面积小，总价低。核心卖点一期推出住宅面积约 83-160，全部两梯两户，电梯厅私属感极强，户型间间采光，户户通透，功能强大。其中约83户型能做到三房

20、两厅，三间朝南，卫生间两面窗通风；约139户型做到四房两厅，三开间朝南，三面观景，极为舒适。实为楼市一绝。项目项目1期期项目项目2期期典型项目物业类型户型面积（）套数已售未售销售率高 层三房81-84235229697%三房109-119116110695%三房129-136101911090%四房137-143116407634%四房159-1603452915%小 计60247512779%项目目前整体去化率达79%，84方小三房产品去化率高，140以上产品去化率低。拉菲庄园项目整体规划由7幢多层，11幢小高层及高层产品组成。拉菲庄园发展商镇海维科房地产开发有限公司建筑面积17万M2建筑类

21、型多层、小高层、高层容积率1.8项目位置镇海庄市明海大道东侧开盘时间2011年8月27日主力面积80-140均价11814元/（白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格和户型，成为客户的置业因素。核心卖点每幢小高层和高层分别有4米、4.4米的首层架空，作为公共活动用途，多层洋房一层送花园以及地下室。有一个近1000的下沉景观泳池区域，并且在社区的南面和西面，有600米的水系生态公园，为业主提供了更多的休闲方式和空间。典型项目15#13#11#5#3#1#7#9#18#10#8#2#4#6#12#14#16#在售待推物业类型面积段套数（套）销售套数 剩

22、余套数去化率高层117-1292521737969%16286263%小高层80-874123625088%105-108108103595%合计78064413683%高层、小高层销售情况典型项目5月成交27套，均价7300元/，剩余372套5月有一篇报广，主打62万起的价格优势案名骆城芳洲（碧水莲晴）开盘时间2011年4月项目地址镇海骆驼街道碧水路南侧占地面积4.7万方总建面积10.3万方总户数789户，剩余372户销售率已售367套，销售率47%车位配比车库623个，车位21个骆城芳洲1月25日开盘，推出6#楼共184套房源面积28-33，总价20-30万斯玛特公寓产品类型酒店式公寓项目

23、地址庄市街道，明海大道与聚兴路交汇处开盘时间2013年1月25日占地面积26644建筑面积35302容积率1.8开发商宁波锦汇投资有限公司推出户数本次推量184套户型面积2833销售价格930010800元/销售情况开盘当天共计推出6#共184套，折后均价10200元/，开盘当天截止中午12点去化75套，销售率41%推出6#楼折后均价10200元/，当天认购75套认购率41%，主要为本地客户优惠信息 存抵优惠：存1万抵1万 付款优惠 1、一次性付款优惠900元/2、首付50%优惠500元平米 3、首付25%优惠100元 签约优惠：100元/客户情况 客户来源：主要以镇海区客户为主 置业目的：投

24、资兼自住，年龄段以30岁左右和50岁左右为主销售情况户型面积推出套数认购套数表均价按揭付款折后均价一次性付款折后均价认购率28-33184751100010200980041%1月16日东南商报锦绣江南发展商镇海区住宅发展投资有限公司建筑面积14万M2建筑类型住宅、商服容积率1.5R111，买一层送一层，买一层送一层一、二层层高均为一、二层层高均为5.45.4米，三层层高米，三层层高4.84.8米，框架结构、米，框架结构、挑高空间、经营户可自由组合。挑高空间、经营户可自由组合。上下左右，双层车行，立体流动循环上下左右，双层车行，立体流动循环车辆直接到达市场二层及屋面停车场，立体交通系统使车、人

25、流、物流形成立体交通，解决传统商业市场不同楼层之间商业价值的差异，使每一处商业价值最大化。半开放式布局，半开放式布局，3个大型主题出入口个大型主题出入口市场采用半开放式形态，南北西面各主干道处均设有主次出入口，确保人流、物流、车流进出畅通。30-40市场主流金铺，纯独立产权商铺，高性价比投资门槛市场主流金铺，纯独立产权商铺，高性价比投资门槛整个项目建筑采用独栋三层建筑，拥有商铺逾万间，其中一期商铺约5000间，主力面积在30-40，主力户型面宽约4-4.2米，进深约8-9米。40年独立产权，总价低、投资门槛更低，引领性价比之颠。海量停车位，真正满足停车需求海量停车位，真正满足停车需求项目一期规

26、划了近2000个停车位，满足市场经营户和消费者停车需求。配效果图配效果图价值五：开发商为最大股东，捆绑式经营，价值五：开发商为最大股东，捆绑式经营，确保市场永续发展确保市场永续发展价值支撑多方共赢，自购自营客群成市场主力，快速坐旺市场多方共赢，自购自营客群成市场主力，快速坐旺市场旁白语：旁白语：近年来，随着国家对房地产住宅市场宏观调控的持续进行，越来越多的开发商选择转近年来，随着国家对房地产住宅市场宏观调控的持续进行，越来越多的开发商选择转做商业地产，而其中专业市场更如雨后春笋般遍地开花。然而，专业市场绝非所有房地产企业都做商业地产，而其中专业市场更如雨后春笋般遍地开花。然而，专业市场绝非所有

27、房地产企业都能操作好的。很多非专业开发商仍以住宅房地产模式在做专业市场，建好商铺全卖了，没有规划，能操作好的。很多非专业开发商仍以住宅房地产模式在做专业市场，建好商铺全卖了，没有规划，不懂招商更没有花精力去培育市场，最后开发商得利走人了，留下的是不懂招商更没有花精力去培育市场，最后开发商得利走人了，留下的是“空壳市场空壳市场”，苦的是投，苦的是投资人和政府。资人和政府。项目卖点项目卖点让商户成为市场基石，永续经营有保障，通涨让商户成为市场基石，永续经营有保障，通涨年代财富避风港年代财富避风港瑞丰国际商贸城本着瑞丰国际商贸城本着希望出现希望出现经营户经营户、消消费者费者、运营商运营商和和政府政府

28、多方共赢的局面，多方共赢的局面，坚坚定保证经营户对市场定保证经营户对市场永续健康平稳发展的永续健康平稳发展的信心，信心，坚持做市场最坚持做市场最大的股份持有者，捆大的股份持有者，捆绑式经营理念绑式经营理念，全身，全身心培育成熟市场，注心培育成熟市场，注重客群的精选、坚持重客群的精选、坚持自营商户准入制度，自营商户准入制度，为确保市场的持续旺为确保市场的持续旺盛。盛。配图配图经营守则经营守则1 1：经营户做旺才是专业市场兴旺的基石：经营户做旺才是专业市场兴旺的基石市场要发展，就必须真正让商户赚到钱。开发商既是市场规划建设者，也市场要发展，就必须真正让商户赚到钱。开发商既是市场规划建设者，也是市场

29、的运营管理者和日常的实际经营者。因此，从市场的前期规划到后是市场的运营管理者和日常的实际经营者。因此，从市场的前期规划到后续经营，开发商都始终会站在经营户的角度去解决问题，确保经营户的利续经营，开发商都始终会站在经营户的角度去解决问题，确保经营户的利益最大化。益最大化。经营守则经营守则2:2:六大统一政策，为商家负责到底六大统一政策，为商家负责到底国际商贸城由多年管理经验的专业商业管理团队管理市场，坚持统一规划、国际商贸城由多年管理经验的专业商业管理团队管理市场，坚持统一规划、统一招商、统一管理、统一运营、统一推广、统一服务，确保市场永续经统一招商、统一管理、统一运营、统一推广、统一服务，确保

30、市场永续经营，为客户负责到底。营，为客户负责到底。经营守则经营守则3 3：五星级配套，五星级服务：五星级配套，五星级服务国际商贸城作为国内领先的第六代专业市场，在保留市场配套服务的基本国际商贸城作为国内领先的第六代专业市场，在保留市场配套服务的基本上，更计划配置现代化的升级服务体系。上，更计划配置现代化的升级服务体系。配置庞大完善的仓储物流体系；配置庞大完善的仓储物流体系；自建运输车队，提供仓储配送服务；自建运输车队，提供仓储配送服务；开通市场免费班车，以满足客户需求；开通市场免费班车，以满足客户需求；配置大型售后服务中心，为客户提供配置大型售后服务中心，为客户提供“一条龙一条龙”式全程服务。

31、式全程服务。后期运营旺市举措，铁定旺市信心保障后期运营旺市举措，铁定旺市信心保障举措一：专项推广亿元基金，全方位推广举措一：专项推广亿元基金，全方位推广举措二：优惠政策，金融孵化，商务服务举措二：优惠政策，金融孵化，商务服务举措三：商业活动不断，聚集火爆人气举措三：商业活动不断，聚集火爆人气举措四：电子网络平台，线上线下互动举措四：电子网络平台，线上线下互动举措五：全方位实施举措五：全方位实施“六大统一六大统一”运营管理体系运营管理体系举措六：瑞丰专业团队，运营负责到底举措六：瑞丰专业团队，运营负责到底价值六：瑞丰集团，价值六：瑞丰集团，3030亿巨资倾力打造亿巨资倾力打造价值支撑中国商业地产

32、领航者，十数年、三十余个，数百万方专业市场运中国商业地产领航者，十数年、三十余个，数百万方专业市场运营经验营经验项目卖点项目卖点品牌源于专业，十数年，三十余个，数百万平米专品牌源于专业，十数年，三十余个，数百万平米专业市场运营经验，专业团队缔造专业市场。业市场运营经验，专业团队缔造专业市场。长三角联盟发起成员长三角联盟发起成员瑞丰国际商贸城由全国知名浙商开发团队发经营，与长三角专业市场一脉相承。项目建成后瑞丰国际商贸城由全国知名浙商开发团队发经营，与长三角专业市场一脉相承。项目建成后将于瑞丰博览城、义乌商贸城、杭州四季青、海宁皮革城、绍兴柯桥轻纺城等几大主要市场将于瑞丰博览城、义乌商贸城、杭州

33、四季青、海宁皮革城、绍兴柯桥轻纺城等几大主要市场建立战略市场联盟。与关联市场互设商务领事馆，开辟长三角区域市场大联盟。同时，组织建立战略市场联盟。与关联市场互设商务领事馆，开辟长三角区域市场大联盟。同时，组织参与每年中东部联合采购大会等会展活动，在参与每年中东部联合采购大会等会展活动，在“源头源头-终端终端”见搭建产业服务链。见搭建产业服务链。实力名企实力名企 钜献甬城钜献甬城瑞丰国际商贸城由全国知名浙商开发团队瑞丰国际商贸城由全国知名浙商开发团队瑞丰投资集团旗下的中宁瑞丰商业地产投资开瑞丰投资集团旗下的中宁瑞丰商业地产投资开发有限公司斥发有限公司斥3030亿元巨资倾力打造。公司先后在长三角开

34、发和运营了三十余个大型专业市场，亿元巨资倾力打造。公司先后在长三角开发和运营了三十余个大型专业市场，拥有雄厚的资金实力和人才优势。拥有雄厚的资金实力和人才优势。瑞丰国际商贸城是瑞丰集团打造瑞丰国际商贸城是瑞丰集团打造“中国瑞丰系列中国瑞丰系列”专业市场集群中的拳头项目，更是专业市场集群中的拳头项目，更是20132013年登年登峰之作，将凭借自身多年丰富经验并结合宁波实际情况，倾力打造的定位明确、产权清晰、峰之作，将凭借自身多年丰富经验并结合宁波实际情况，倾力打造的定位明确、产权清晰、配套完善、经营环境上佳、服务领先的五星级专业大市场。配套完善、经营环境上佳、服务领先的五星级专业大市场。配全国各

35、地开发区域版图配全国各地开发区域版图瑞丰国际商贸城瑞丰国际商贸城p 项目解读项目解读p 项目价值点提炼项目价值点提炼p 项目定位项目定位整体定位：整体定位：8080万平米商业航母万平米商业航母 续写甬邦商贸传奇续写甬邦商贸传奇市场机遇客群机遇自身优势n区域内拥有机电产业基础，区域内拥有机电产业基础，如宁波机电园区如宁波机电园区n填补区域空白，镇海版块无填补区域空白，镇海版块无一座规模型专业市场（五金一座规模型专业市场（五金机电、家居类）机电、家居类）n超超200200百万方住宅供应量量，百万方住宅供应量量，带动区域装修建材市场。带动区域装修建材市场。n 镇海无成规模型、专业型、镇海无成规模型、

36、专业型、现代化的专业市场，商户急现代化的专业市场，商户急需转型。需转型。n分享城市大发展，所带来分享城市大发展，所带来的区域经济，商贸城应运而的区域经济，商贸城应运而生，带来转型发展机遇。生，带来转型发展机遇。n 瑞丰品牌实力和美誉；瑞丰品牌实力和美誉；n 成熟的专业成熟的专业市场开发经验将开发经验将塑造出引领市场的价值体系塑造出引领市场的价值体系n8080方专业市场体量，方专业市场体量，3030亿恢亿恢弘投资弘投资内部因素导向城市机遇外部环境导向n 镇海新城是宁波发展镇海新城是宁波发展六大六大热点区域，热点区域，各项配套日渐完各项配套日渐完善，区域投资超善，区域投资超200200亿；亿；n

37、定位甬城北门户，商贸物定位甬城北门户，商贸物流基地，抓住城市扩张发展流基地，抓住城市扩张发展机遇，重塑区域价值。机遇，重塑区域价值。本案整体发展战略定位重新定义评价标准塑造唯我价值体系两大核心营销策略策略一：重点突破经营户为面临搬迁的经营户专门制定方案，通过政府引导，争取经营户认同。为面临搬迁的经营户专门制定方案，通过政府引导，争取经营户认同。先行业龙头商户签约进驻，带动其他经营户跟进。先行业龙头商户签约进驻，带动其他经营户跟进。经营户设有专享认筹卡，享受特殊优惠和优先选铺权。经营户设有专享认筹卡，享受特殊优惠和优先选铺权。项目客层定位阶段营销策略两大核心营销策略策略二：投资客和经营户互相带动

38、以行业龙头和核心经营户购买本项目带动其他经营户认购。以行业龙头和核心经营户购买本项目带动其他经营户认购。以经营户购买和外地客户以经营户购买和外地客户（温州）（温州）购买带动更多本地投资客。购买带动更多本地投资客。以投资者认购推动犹豫的经营户。以投资者认购推动犹豫的经营户。目标投资者 一般投资者（约70%）该类人群具有稳定的中高收入水平，中青年，职业以公务员或类公务员为主，涵盖部分大宁波地区工作者、镇海及周边地区实力阶层；纯投资客为主，已拥有至少1-2套物业，需求面积偏小，支付能力较强，以按揭付款居多。特定投资者（约30%）该类投资者属于金字塔尖阶层，收入水平高，已拥有多套物业，职业以企事业单位

39、高层管理者、私企业主、品牌经营商为主；纯投资客和自营商户，需求面积大，支付能力强。目标经营者 核心客户（约20%）知名五金机电、家居建材品牌，行业领头羊；厂家直营店或大型代理商/经销商；宁波地区大户商家，大铺需求者。主力客户（约80%）中小型五金机电、家居建材经销商，无品牌或中低端品牌代理，经营情况较好，有扩张需求。n基于迅速盘活市场的目的，本项目前期应以开发品牌经营户和厂家总代理等群体为先导，开发自购自营客户为主体，以功能规划引导品牌和经营者，投资客为补充。项目客层定位大宁波地区：本文指含概宁波大市区、余姚、慈溪等地。大宁波地区：本文指含概宁波大市区、余姚、慈溪等地。项目功能定位功 能简 述

40、级 别商品交易功能五金机电、家居建材等一切产生商品交易及服务的功能板块（批发、零售和相关、服务），是本案的核心功能。核心功能商品展示功能本项目致力于整合升级宁波城北五金机电、家居建材市场，在传统五金机电、家居建材商品交易的基础上，加强五金机电、家居建材的展示功能、会展功能及活动的新闻发布功能。主要功能仓储物流功能作为一个新型专业市场，仓储功能不可或缺，在充足的仓储空间基础上，加强物流与配送功能，形成高效的交易运转。主要功能商务办公功能为入驻本项目的品牌商户、大商户、总代理、区域代理商户配备完善的后勤系统，其中办公地点、商务洽谈、会议交流等功能不可忽视。次要功能电子商务功能电子商务功能已逐渐成为

41、各种新生专业市场的必配功能，重要性越来越突出，特别是新型的五金机电、家居建材项目，用于信息发布、B2B、B2C交易等；次要功能生活配套功能项目内部商户、外来经销商及消费客群数量庞大，故商务交流、住宿、商务休闲、餐饮等功能需求逐步增加；辅助功能行政服务功能积极争取政府支持，增加各种工商、税务、技术监督服务及银行、保险服务辅助功能本案功能区设置商品展贸功能区 商务休闲功能区商务办公功能区 仓储物流功能区广场休憩功能区 停车驻留功能区服务管理功能区 生活服务配套区功能分区PART 4项目营销推广思路及执行策略项目营销推广思路及执行策略p 整体营销思路p 阶段营销策略p 推广执行策略 营销思路 启动蓝

42、海策略项目未动，招商先行，以招商带动销售，以销售促进招商（认租认购同时引爆）。经营户优先于投资客龙头客户优先，五金机电、家居建材类协会、商会、改造市场整体进驻可适度持有部分大体量集中式商业，保证项目经营坐销与行销并行坐销与行销应内外结合、相互促进，项目启动伊始，在传统坐销宣传的基础上大力、深度开展人员行销活动，以行销造成气氛，促进本地成交，以本地热销带动行销。利用各种策略挖掘关键客户（座谈、活动公关、优惠、协会力量等），实现以商招商、以客带客。推广与政策并重建议集中火力在销售之前不断地加大广告投放力度，所有广告媒体统一形象、同时出街，高调入市短时期内形成轰动效应，发挥最大的宣传效果。并配合大型

43、SP活动在最短的时间内达到项目声势成为当地第一的效果，强势塑造项目形象，制造投资热点。结合广告推广，制造立体的推广效果，吸引又一轮的关注热潮。招商与销售并行齐头并进 一炮打响整体营销思路销售力量是整个项目的核心点将决定项目推广的节奏和强度招商力量是整个项目成功运营的关键点将形成对销售和推广的实质性支持推广力量是整个项目对外的桥梁将实现销售和招商的客户及知名度的前提捆绑合作 整合资源n为确保项目可持续性经营，本土资源优先。通过招商、销售、推广三种力量的有效组合，最大化的整合镇海、宁波地区、浙江永康等商户资源，首期启动建议以捆绑式合作模式，整体吸纳大户（区域、省级经销商、代理商）、面临改造搬迁商户

44、等，抢占市场高位。整体营销思路两条路线 相互促进整体营销思路产业路线投资路线产业路线与投资路线相互促进直接销售目标：泛宁波大市区商铺投资客投资客：高价值产业铺，大批投资客看中，有升值空间，租不如买直接销售目标：五金机电、家五金机电、家居建材居建材商户经营户：大部分为自营，经营有保证 圈层营销n充分挖掘本地商会/协会/商帮资源，利用团体活动推介、内部短信推广等方式，进行精准圈层营销；（五金机电、家居建材五金机电、家居建材协会、商会）协会、商会）n上下游关联产业客群深度挖掘，五金机电、家五金机电、家居建材居建材等关联商户圈层挖掘。直接营销五金机电、家居建材五金机电、家居建材产业内产业内经营圈层经营

45、圈层圈层团体 精准营销n圈层一对一精准营销+老客户二次深度营销n对镇海、大宁波城区及周边县区五金机电、五金机电、家居建材家居建材类商户直接营销，龙头大户一对一重点营销；n针对事业单位团体、炒房团、商铺投资团等投资性团体深度挖掘，直接营销；充分挖掘 精准营销整体营销思路五金机电、家居建材五金机电、家居建材产业外投资团体整体营销策略“短平快”的营销战略“精而省”的推广策略以活动营销为项目营销推广的贯穿链条，项目DM单派发为主线，立足镇海、泛大宁波区域本地市场，兼顾周边区域、周边城市，多点开花。概念营销事件营销活动营销文本营销定向营销网络营销体验营销针对项目特性，注入创新概念，引起经营者与投资者关注

46、与认同，进而唤起和激发其投资欲望。概念营销作为创造需求的先导性策略，具备先声夺人的作用。n营销核心q系列软文报广诠释华东五金家居城创新系列软文报广诠释华东五金家居城创新概念，树立前瞻性、专业性形象；概念，树立前瞻性、专业性形象；q“甬北商贸物流中心正在形成甬北商贸物流中心正在形成”、q“甬北商业新中心，催生甬北商业新中心，催生“磁场效应磁场效应”等产业概念、五金家居后市场概念。等产业概念、五金家居后市场概念。n执行方式给项目打上“新标签”“新符号”“新牌子“利用软文、硬广、活动等多种方式体现独特、创新特点新概念需要系统诠释，渐进式展开、深化与强化根据投资者的心理变化，及时动态的调整营销卖点n宣

47、传主张瑞丰国际商贸城瑞丰国际商贸城：8080万平米商业航母万平米商业航母 续写甬邦商贸传奇续写甬邦商贸传奇q全国全国五金家居五金家居联合会理事单位、宁波重联合会理事单位、宁波重点培育市场、等授牌的积极争取点培育市场、等授牌的积极争取营销推广战术宁波瑞丰国际商贸城开工盛典宁波瑞丰国际商贸城开工盛典n活动主题：瑞丰国际商贸城开工盛典瑞丰国际商贸城开工盛典n活动目的：作为项目首次亮相，充分树立项目的市场知名度和美誉度,为项目日后的成功销售打下坚实基础.、通过各种政府、行业领导的现场表态支持进一步提升市场的发展前景，增强商户的进驻信心。n活动内容：项目奠基启动仪式、公司领导、政府、行业领导代表发言。n

48、合作媒体：电视台、报社、网络媒体等n活动时间：2013年10月n活动地点：项目工地现场概念营销战术通过有新闻价值的事件来吸引媒体、社会大众和消费者的兴趣与关注，提高项目的知名度，突出所有展示的信息或卖点。事件营销的组织需要目的明确、主题清晰。n营销核心瑞丰国际商贸城瑞丰国际商贸城商铺投资论坛商铺投资论坛n执行方式事件本身引发政府、经营者、投资者及社会关注与之相配合的其他软文联动炒作、硬广宣传户外、电视、网络等媒体配合，进一步深化事件效应根据项目开发时序，逐步推出事件活动宁波地区宁波地区五金家居五金家居商户团体进驻签约仪商户团体进驻签约仪式式n宣传主张项目招商恳谈会、商铺投资论坛等瑞丰国际商贸城

49、喜获中国瑞丰国际商贸城喜获中国五金家居五金家居行业最具投资价值行业最具投资价值五五金家居金家居市场！市场！获奖荣誉 品质见证中国五金家居行业最具投资价值五中国五金家居行业最具投资价值五金家居市场金家居市场概念营销事件营销活动营销文本营销定向营销网络营销体验营销营销推广战术主力店/品牌店签约仪式五金家居五金家居商会进驻仪式五金家居发展论坛/招商大会项目推介会/招商恳谈会本地投资者 VIP认筹宁波五金家居团体进驻签约仪式异地营销/网络营销启动项目启动新闻发布会第一批商铺解筹开盘庆典开业庆典第二批商铺解筹形象导入期销售引导期开盘热销期事件营销战术针对不同的节点，展开不同的节点引爆。活动营销是商业地产

50、最突出营销手段之一，利用活动方式更好的联系目标群体，进行口碑传播，有效促进招商销售顺利进行。n营销核心q 参观芜湖国际商博城 邀甬城行业龙头企业、意向经销商、坚定入驻信心n执行方式核心节点类活动：奠基仪式、开业庆典等销售节点类活动：认筹、开盘、招商启动、节日促销等项目展示类活动：品鉴会、招商大会等关系维持类活动：答谢酒会、老客户温暖活动等q 聚合发展 共荣共赢 瑞丰国际商贸城巡回推介活动n宣传主张瑞丰国际商贸城瑞丰国际商贸城 游芜湖游芜湖 品博览城繁荣盛况品博览城繁荣盛况瑞丰国际商贸城招商大会盛启瑞丰国际商贸城招商大会盛启q 瑞丰国际商贸城招商大会瑞丰国际商贸城招商大会行业龙头企业的成功入驻，

51、带动其他经营户的跟进概念营销事件营销活动营销文本营销定向营销网络营销体验营销营销推广战术n瑞丰国际商贸城招商大会瑞丰国际商贸城招商大会活动营销战术图片替换图片替换通过针对不同等级客户群体、针对不同营销节点出版不同主题的文本手册，形成和客户之间联系的桥梁和纽带，更直接的将项目价值、卖点、信息传递给目标客群。n营销核心q宁波宁波五金家居五金家居市场协会、市场协会、宁波工商宁波工商联五金家居市场协会、联五金家居市场协会、等关联协会等关联协会定期直邮投放项目价值手册、项目定期直邮投放项目价值手册、项目推介手册推介手册n执行方式精品楼书、投资手册、招商手册目标商户直投项目价值手册、项目推介手册行业协会、

52、商会邮递各类手册主题不同、表现诉求有别，针对性投放q宁波本地龙头商户、品牌大户以大客户手册、招商手册投递为主；一般经营散户以DM折页投递为主（分区到人、地毯式扫描、定期派发）；n宣传主张瑞丰国际商贸城瑞丰国际商贸城楼书、招商手册楼书、招商手册瑞丰国际商贸城折页、海报瑞丰国际商贸城折页、海报q宁波镇海本地投资团体以及投资散户以投资者以楼书、商铺投资手册为主概念营销事件营销活动营销文本营销定向营销网络营销体验营销营销推广战术大客户手册DM折页商铺投资手册瑞丰国际商贸城文本营销战术根据目标商户及竞争对手具体分布，实施定点、定向拦截策略，针对性营销；利用定点的户外媒体、定向的巡展路演等手段，精准锁定。

53、n营销核心q329国道、宁穿路五交化市场等户外高炮q高速户外q宁波地区各专业市场集中区域户外n执行方式定向拦截策略：户外高炮、车体等方式锁定要点通路定向搜寻策略：短信、特色DM针对邮寄派发定向巡展策略：对城市重要节点火车站、天一广场进行路演活动，q宁波区域客车车体广告（建议541、390、388路n宣传主张户外广告车体广告q宁波各专业市场经营户的海报派发、镇海、江东、高新区等社区、办公楼的定点寄发。概念营销事件营销活动营销文本营销定向营销网络营销体验营销营销推广战术定向营销战术（户外高炮、大型广告牌、LED）宁波常洪隧道收费站顶宁波出江北面宁波东出口三面翻高炮兴宁桥东大型户外广告鄞州万达LED

54、大屏幕定向营销战术（公交车身、公交候车亭等）宁波公交候车亭宁波公交站牌广告宁波公交车身广告大型停车库门头广告充分利用网络资源不同于传统媒介的宣传方式，营销本项目。通过网络的无地域性，让瑞丰国际商贸城广为人知，既有社会大众，也有行业内特定人群。n营销核心q区域门户类网络营销：通过配合大型互动活动在网络上开展调查、征集、评选等一系列活动n执行方式企业自身网络：企业网站及未来的电子商城区域网络媒体：浙江、宁波等各类门户、地产类网络专业类型网络：五金机电、家居建材类等与项目关联的网络资源；q在专业类网络资源中的整合营销，软文、价值解读、营销动态等n宣传主张根据项目具体需要，整合网络媒体资源利用一些创新

55、网络营销方式，突出项目特点q宁波地产类网络媒体的综合运用（宁波搜房网、宁波爱家网、宁波焦点网）概念营销事件营销活动营销文本营销定向营销网络营销体验营销营销推广战术网络营销战术宁波搜房网，本地房产类最大、最全的网站宁波爱家网宁波爱家网，本地新锐网站，团队来自宁波焦点网，本地新锐网站，团队来自宁波焦点网东方热线房产，本地最大人气网站，房产类访问量较高焦点宁波网焦点宁波网，影响力呈下降趋势，影响力呈下降趋势通过项目现场体验，增强目标商户对本项目的进驻信心与投资者的购买欲望，进一步增加口碑效应。n营销核心q对招商营销中心形象包装、功能配套、创意打造等等n执行方式招商营销中心体验：现场认知瑞丰国际商贸城

56、项目，从企业开发实力、企业形象、项目定位、整体规划、招商政策、发展前景等等q与核心营销节点活动的有效配合n宣传主张招商营销中心总体布局、形象包装等营销现场的创意体验等q先期进驻的龙头大店、品牌店也是样板概念营销事件营销活动营销文本营销定向营销网络营销体验营销营销推广战术客户进入营销招商中心的第一站，通过形象、高调的3D影视片传达项目的形象调性及品质，影视的渲染较易令客户接受项目的特质，便于后期销售招商人员的解说和引导。洗脑房将以神秘感封闭式的语音室出现，给人以新奇吸引和魅力。3D影音室“洗脑房”：创意营销招商中心体验营销战术p 整体营销思路p 阶段营销策略p 推广执行策略阶段营销策略入市策略为

57、避开竞争对手大动作的冲击而引发客户观望，建议适度加快工程进度，将项目入市时机适度提前，初步建议于2013年12月开始认筹，2013年12月28日开盘（视项目报批、施工进度而定）。由于项目地块价值还没有完全凸显出来，因此建议项目入市姿态应“一高一中一低”，即高端现代化形象、中庸务实经营理念、相对低价格。入市时机入市姿态最先入市产品既要树立市场形象，也要有充分的商户资源，最大保证首推成功。考虑项目地块特点，项目展示面最好、昭示性最强板块是地块入住。入市产品导入预热期2013.8造势 整体形象入市将整个项目区域炒热，确立项目优势形象，高调入市蓄势认筹期2013.12蓄势卖点优势铺开项目卖点铺开，认筹

58、阶段迅速占领市场高度开盘期2013.12.28项目产品价值逐步绽放，快速实现成交取势复合价值绽放持销期2013.12以后明势策略修正调整策略评估调整，优势营销整合，2013.82013.12以后2013.12正式认筹开盘 加推 2013.12正式入市营销节点计划阶段营销策略形象导入：利用户外、媒体软文、电视报道等形象广告，全面树立项目形象，提高项目知名度，吸引市场关注；招商先行，以招商带动人气、商气；工程形象进度事件的推广炒作；项目特色规划团体包装与推广；导入预热期（2013年8-10月）多渠道传播项目卖点；项目意向客户积累；通过开工、意向客户游芜湖商贸城VIP卡发放、认筹等多种途径梳理诚意顾

59、客；特定购铺群体（大客户）的积累；开盘活动筹备、促销设计及开盘信息发布客户积累期（2013年8-12月）系列推广强化卖点，促销；正式开盘典礼暨开盘活动；工程形象进度事件的推广炒作；招商进度及商业事件的推广炒作；视销售进度适时调整推广计划。开盘期（2013年12月底）系列推广卖点渗透，促销；招商进度及商业事件的推广炒作；即时事件的推广及促销；视销售进度适时调整推广计划。持销期（2014年1月以后）营销阶段划分阶段营销策略p 整体营销思路p 阶段营销策略p 推广执行策略推广的最终目标催化促使项目未来价值提前实现公众影响全方位、多角度视、听、触全面侵入圈层传递目标客群精准有效到达渗透作用总体推广战略

60、第一步：“让大多数人都知道”大众强势推广媒体阵营：户外、报纸、电视、事件、网络、活动等适应阶段：前期入市阶段推广目的：建立知名度和关注度，建立“瑞丰国际商贸城”品牌营销体系品牌推广专业市场形象建立A、媒体炒作：软文、新闻、舆论、话题、讨论等发起及深入B、广告阵营：全方位立体组合发布，前期做到强大声势C、事件营销：VCR形象片、新闻发布会、宁波住会博会、巡展D、外区域影响力建立：浙江、宁波等主流地产媒体关系维护总体推广战略第二步：“找到对的少数人”小众圈层营销媒体阵营：DM、短信、数据库等直效媒体；专业杂志等小众媒体；高峰论坛、推介会、商会联盟成立等圈层营销适应阶段：前期+后期招商销售阶段推广目

61、的：解决项目来访与成交，建立客户圈层及项目口碑客户拓展及维护是圈层营销的重点；越到后期收效越突出；重点媒体渠道目标客群到达A、户外据点：市中心/高速口B、基地包装：围墙/基地高炮/道旗/路牌/招商营销中心C、专业杂志：专业市场、地产类杂志广告、别册、专题D、直效媒体：DM、短信、数据库、本案杂志直投E、圈层营销：商会推介会、五金家居产业发展论坛总体推广战略总体实施策略：三大板块、二线作战、三线一体、点线结合n 三大板块品牌宣传、概念预约、价值解读品牌宣传：在形象导入期，以话题炒作、广告宣传及事件营销，使本案品牌得以传播。概念预约：以创新型概念包装，提升项目认知度、认同度，激发目标客群对项目的关

62、注度。价值解读：从概念落实到项目本身，逐步释放项目价值卖点，促进项目招商销售顺利推进。n二线作战活动促销与广告宣传双渗透 n三线一体人际线、活动线与广告线人际线：营销招商中心或展场销售人员的营销推广能力，物业管理的星级服务，以人为载体；活动线：以事件为手段，使目标投资者产生放松心理，进行隐蔽、有效的传播；广告线：以户外、报纸、广播、DM等为载体，进行软硬配合的宣传攻势，另外辅以外展场进行多渠道客户拓展及宣传。n点线结合：以点和线组成面进行传播推广公关活动及SP活动结合“时点”开展；宣传线按“推广线”软硬两方面系列展开。总体推广战略点：抓牢关键节点的活动线：从两条线展开，协同作战。产业线、投资线

63、面：以小众宣传，大众宣传相互结合利用社会新闻类媒体全面支持总体推广战略以项目整体进行市场形象打造，提升并凸显区域价值和项目特色；借政府、政策之势，拔高项目调性；大打政策/政府牌，将项目的价值与城市发展进行嫁接，将项目的市场面与政策面进行结合，拔高项目的高度与社会意义，借政府的公信力，引起行业、市场的高度关注，让媒体自觉和自发的进行推波助澜；事件营销为主，渠道推广配合，活动全程贯穿；以项目形象包装推广集中的招商/投资推介会重点单位推广意向商家签约招商中心开放 开盘仪式及促销活动 竣工、封顶仪式 开业活动等事件为主轴，穿插有针对性的实效促销活动，配合软文炒作与硬性广告推广。成立项目目标顾客同盟，如

64、定期制作项目内刊，迅速积累人气，吸引并抓牢大户，直接推动项目宣传；线上（大众媒体）高举高打，树立、拔高、强化项目形象；线下（小众渠道）精准营销，进行针对性宣传和圈层活动。基本推广思路形象导入期 推广目的：前期造势、市场预热，树立项目形象，吸引关注价值构筑期 推广目的：价值传播，积累客户价值实现期 推广目的：价值渗透，促进销售价值强化期 推广目的：促进销售8月9月11月12月2014年2月认筹项目开盘营销中心开放预热期客户积累期持销期开盘强销期销售阶段推广阶段奠基仪式形象出街新闻炒作巡展开放活动游芜湖，参观商博城商家签约仪式认筹活动开盘活动VIP卡大客户升级预热渗透 悬念 概念深化 客户积累 内

65、部认购/发售 持续强销加推阶段推广策略10月2014年1月形象导入期客户积累期开盘强销期持续热销期p阶段时间：2013年8月10月份p营销目的：前期造势，为项目的形象导入做前期铺垫，完成项目整体形象的树立p 推广思路：任何新大型商业项目的入市，市场都会有一个怀疑-了解-认同/不认同的消化过程，市场预热期推广阶段以项目概念与价值认同为主导，树立项目形象,扩大项目知名度、形成美誉度并积累客源。以借政府/政策/品牌之势进行新闻炒作为主，配合线上大众媒体和线下的巡展，迅速树立项目形象，炒热市场。p渠道选择：以户外传播增强项目入市形象，配合报纸、电视台、网络新闻炒作，营销中心开放前进行巡展。p推广主题：

66、80万平米商业航母 续写甬邦商贸传奇 市场空白，谁扛大旗，30亿，再造一座城p营销动作：从户外出街开始，进行来电客户接待及统计阶段推广策略p关键节点营销：奠基仪式、户外出街、巡展、项目精彩亮相：名称、定位、优势等项目精彩亮相：名称、定位、优势等雄厚的产业基础雄厚的产业基础区域市场空白区域市场空白政府重点工程政府重点工程大型专业市场的竞争力（规模大配套齐）大型专业市场的竞争力（规模大配套齐）开发商实力和强大的运营能力开发商实力和强大的运营能力主推广告语方向主推广告语方向80万平米商业航母万平米商业航母 续写甬邦商贸传奇续写甬邦商贸传奇产业有多大产业有多大 需求就有多大需求就有多大市场空白市场空白 谁扛大旗谁扛大旗瑞丰再造一座城瑞丰再造一座城开工奠基仪式开工奠基仪式阶段主题阶段主题攻击攻击1形象导入期客户积累期开盘强销期持续热销期p阶段时间：2013年10月12月份p营销目的：价值表现传播，积累客户6000-8000组，有效客户3000-4000组p 推广思路：开盘前推广体现节奏鲜明、立体组合、循序渐进、主导市场的特点，强势传播项目卖点，激发顾客购买欲；线上线下渠道全面铺开，以小众精准渠道