大商铺营销

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1、本方案中“大铺位”指总建面100血以上，总价过100万的铺位。一、4种销售模式比较分析1、纯销售方式：优势：发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；银行提供按揭信心不足。适用：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏了解；中小面积纯街铺销售；商业体量小或零星商业物业，无须整体经营的。2、带租约销售：优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能

2、快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：有强势招商力量支持；商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。3、短期（三年）返租销售优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有 效保

3、证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包 袱； 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺;可坚定银行按揭信心。劣势：承担前几年的返租补贴，可返到售价上，可能会拉高售价；返租结束后的统一经营管理要求较高；4、长期（十年）返租销售优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能兑现承诺回报。劣势：承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。银行不支持做

4、按揭长期返租与短期返租从销售角度分析：短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从开发商风险角度分析：短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋向 政府相关政策，避免政策风险。4种模式评点：由于“带租约销售”受制于在前期有限时间内要找到匹配的商家，这不符合项 目目前条件；“十年返租”受制于银行按揭而行不通。因此，只有直接销售和短期返租销售模式可以选择，本公司方案采用“小面积铺位5年包租”销售模式。与本项目的契合度：通过销售模块的分析，目前有2种方案在讨论：第一种是由本公司提供的租售结合的小面积独立产权铺位，包租5年一次性返 还方案。第二种

5、是将2、3楼划分成6个大独立产权铺位，直接销售，所谓没有经营问 题的方案；2种方案都必须要满足的要求：银行可以提供按揭；无经营的压力和麻烦。银行可以提供按揭的前提条件：商场有整体招商和规划的；有统一经营的管理 公司；有品牌商家和主力商家进驻的；销售价格不能高于周边同类项目很多。2种方案实用度比较：（银行按揭和经营管理的难易程度比较）第一种：小面积独立产权铺，有统一招商、规划、经营管理。总价低，化解了 单个投资人的风险。银行按揭的可能性较大而且已经有意向银行在洽谈。本公 司已经有成功操盘的案例。如果有一家品牌经营管理公司签约5年且可承诺做 不旺愿意赔偿，就可以将经营管理难度和风险降到最低。第二种

6、：大面积独立产权铺购买客户群体非常窄，一种买家是连锁品牌商家自营（商家 购买也是有选择的，见后面案例分析），一个商场很少有几个商家同时购买的, 由于业态是否共生的问题；另一种是纯投资客购买，按揭和经营都会成为大问题，也有一次性付款的可能， 但回报率低于8%回报的投资渠道和品类也较多。问题主要集中在：A高端客户数量少，成交价格会比较低，谈判周期长；B目前市面上还没有成功操盘的案例；C面对的商户数量少，经营做旺的难度大；D可选择按揭银行少。如果同时有几个自营买家签订的购买意向书的可以采用第二种方案。二、大铺面成功销售案例分析1、深圳梅林商业步行街1）、项目介绍梅林商业步行街位于深圳市福田区梅林路与

7、梅山街交汇处，其北面为梅林一 村，西面为深圳市福田农产品批发市场。梅林商业步行街为尚书苑裙楼商业部 分，项目注册名为尚书广场。梅林商业步行街商业总面积13194.99血米，一层为6035.34血，二层为7159.65 血。二楼只招商不销售，进驻商家有国美电器。2）、销售区域项目只销售一楼，梅林商业步行街一楼只有42间街铺；184间内铺。街铺层高7.2米，使用率95%。3）、销售价格2005年12月街铺销售价格表铺位号 建筑面积（血）总价 铺位号 建筑面积（血）总价梅林路街铺端口S- 0 254.51 3933333 S-0 1 173.18 9, 162, 781S- 0 351.64 350

8、4600 S-2 9 239.76 11, 685, 423S-0 549.35 3349533临福田农批街铺S- 0 651.64 3502896 S-2 8 16.22 751181S-0 751.64 3502896 S-3 0 33.09 1422804S- 0 849.35 3347953 S-3 1 24.91 1140853S- 0 945.90 3112525 S-3 2 22.35 995357S-1044.82 3024991 S-3 3 16.44 677328S-1149.60 3287538 S-3 5 35.52 1603799S- 1256.81 3599254

9、S-3 6 41.87 1934394S- 1318.84 1412096 S-3 7 41.88 1930291S-1518.12 1332146 S-3 8 35.52 1673205S-1656.90 3329617 S-39 43.16 1867188S-1750.86 3154795 S-50 26.00 1088724S- 1 8 49.92 3198624S-5 116.44 716603S- 1 9 45.90 2941731S-5222.35 1031788S-2 0 49.35 3162200S-5324.91 1159785S-2 1 51.64 3308575S-553

10、0.68 1449753S-2 2 51.64 3308575S-5653.20 2507476S-2 3 49.35 3162200S-5728.01 1303025S-2 5 51.64 3308575S-2 6 54.51 3491965S-2 7 60.62 38433084）、销售情况最大2间铺位销售时间铺位（S-0 1 , 173.18血）销售时间：2005年11月25日一一2006年4月底。铺位（S-29, 239.76血）至今唯一未售出。街铺S-01销售过程工程改造，增加餐饮功能；nn实行带租约销售，最终引进一家港式茶餐厅，租约6年，起点租金为290元/血，由于租金难以支撑投资

11、者的月供款，开发商承诺补贴业主保证回报达到8%，6年补贴次性给到客户；深圳全市三级地铺放盘，任何人成交除佣金外另奖励现金50万元（税前）。n铺位S-01投资价值分析铺位号：建筑面积：174 tf 层高：7米 产权年限：70年经营业态：餐饮调整后总价：930万 单价：9300000/174=53400 元/tf投资客付款方式：一次性付款租赁条件：起租290元/平米 年5%递增 第二年开始递增一签6年。租金收益：第一年：290*12*174=605520 元；第二年:290* (1+5%) 1 *12*174=635796 元；第三年：290* (1+5%) 2 *12*174=667585.8

12、元；第四年：290*(1+5%)3 * 12*174=700965.09 元；第五年：290 * (1+5%尸 *12*174=735988.68 元；a=4第六年：290*(1+5%尸 * 12*174=772788.12 元；a=5六年年平均回报率：(605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12)/6=686440.62元686440.62/9300000=7.38%开发商承诺年8%的回报率，将一次性补齐0.62%的差额给投资客，即：(9300000*8%)-686440.62=57559.38 元/年57559.38*6=345

13、356.28 元投资客另外需缴纳3%的商铺契税即930*3%=27.8万，和给商户3个月含装修的 免租期。案例评点：这是人为主观设计的由纯投资客购买，成功操作的一个特例，关键点在有一个 香港茶餐厅进驻，而且给了比较高的租金，开发商愿意给补贴和额外悬赏，多 种有利因素促成。茶餐厅的高租金进驻也是依托了整个项目有主力店国美和整 个商场的统一规划。2、深圳华强北地铁商场流行18281）、项目介绍项目是由深圳市千万家实业发展有限公司开发的地铁下盖物业，位于深南路与 中航路交汇处华强路地铁口。华强北280亿的年销售额吸引了全国各地的商家 和消费者，日客流量30万一50万。潮流前线地铁商场将倾力打造成为吸

14、引深圳市年轻消费族群的时尚购物目的地 之一，引进麦当劳、面点王、流行105.7电台。项目总建筑面积8686血，地下共两层，铺位746套，采取直接销售的方式。2）、销售价格该项目采取直接销售的模式，主力铺位建筑面积10-20血，实用率为50%，整体均价38000元/血，开盘售完。3）、面点王购买铺位介绍建筑面积：500 tf位置：位于地下负一、负二层销售价格：25000 元/tf总价：1250万元案例评点：这是面点王第一个用来自营而购买的大面积铺位，同样依托了华强北的人流、地铁、商场整体时尚群体定位等优势条件。整个商场也只有这一个自营客，惠 州目前还没有这样的成功案例。3、深圳飞扬时代项目位于华

15、强南区的华发南路（深南路上步麦当劳南边），居华强地铁站附近; 华强一号线由2栋29层的高层住宅和4层商业组成（商业裙楼面积10621平 方米、住宅面积32883平方米），5米超高架空层；近3000平方米架空层包含 了商务、运动、休闲等多种功能。开发商：深圳市国野股份有限公司主力商家：通天地二手手机批发市场购买位置面积：二楼3000血多，开发商独自谈判，成交价格不详。整租：三楼，起租80元河，10年，年递增10%。案例评点：这是深圳目前了解到的自营购买面积最大的商家，主要是紧靠现在做的最旺的 二手手机批发市场。2、3楼整卖整租给1楼带来了巨大的商业价值。小结：从以上3个实际成交案例我们可以得出大

16、铺位实现成功销售一般要求： 有主力品牌商家或有高承租能力业态商家进驻，位置优越，投资回报可实际达 到8%；用来自营的连锁商家购买。二、大铺面销售失败案例分析1、东莞时尚岛项目1）、项目介绍项目由深圳市深国投有限公司开发，位于莞太大道和鸿福路交汇处，东莞市CBD核心位置。总占地面积18738平方米，1期4层，建筑面积18537平方 米，全部为商业面积。2期有公寓和群楼商业两部分，商业建筑面积为6000 平方米，共计16390平方米，定位为女人世界。紧邻项目西面的是规划中的沃尔玛和嘉德百货用地，共计商业面积为4万平方 米，其中2、3层是沃尔玛，1、4层是嘉德百货。本项目与沃尔玛在2、3楼 有天桥连

17、接。2）、销售咨询情况项目只销售一楼临街铺位，采用带租约的销售模式，目前招商率已接近90%。目前，项目处于前期登记阶段，5月初开始前期登记，预计7月底销售，目前 登记客户较多，但是，无大铺位意向认购客户。3）、大铺位投资价值分析进驻商家建筑面积实用率租金收益租赁期限销售单价总价免税珠宝190 tf 97% 暂未公布15年7万1330万屈臣氏550 tf 97%税后扣点7% 10年6万3300万麦当劳500 tf 56% 扣点6% 15年5万2500万星巴克160 tf 97% 头3年189元/tf，3年后每2年递增5% 15年7万1120 万特例分析：星巴克租金是否支撑售价第13年：189元/

18、血；第45年：198.45元/血第67年：208.37元/血；第89年：218.79元/血第 1011 年：229.73 元/血；第 1213 年：241.22 元/血第 1415 年：253.28 元/血15年内（元/平米/月）平均租金为：=189x3+ （198.45+208.37+218.79+229.73+241.22+253.28） x2-15=217.78 元/血15年内年平均收益率=217.78元加7月x12月-70000元河=3.7%总投资额=总房价+契税（未考虑按揭高额利息、手续费、租赁税等）=1120 万+33.6 万=1153.6 万回本年限=1153.6万-（217.7

19、8元加7月x160 tfx12月）=27.6年或回本年限=1-3.7%=27年注：按照商业投资的一般规律，商铺投资回本年限在1013年，例如：本项目1期商铺回本年限为12.5年（1-8%=12.5）。因为该项目采取带租约的销售模式，投资收益明朗化，缺乏预期升值空间，特 别是品牌商家进驻条件苛刻（租金低、期限长）并且总价高，因此市场接受度 特别低。如果开发商愿意保持投资客8%的投资回报，补贴差额，部分铺位有实现销售的可能。2、深圳置地逸轩商业裙楼物业所处路段租金水平（元/平方米月）主要商业设施人民南路400-800国贸百货、金光华广场、友谊城百货建设路180-800中国银行总行、三岛大厦、友谊国

20、际名店嘉宾路250-600深圳市国际商场、南洋服装批发市场、东洋服装批发市场、 海燕服装总汇友谊路320-800商业中心商场、钻石广场春风路200600佳宁娜广场南湖路罗湖口岸2001000火车站大厦、罗湖商业城说明：商业面积为7300血，共分3层，由一家投资机构-深圳华信巨德公司04年 在空置情况下整体购买，成交价2.9亿，单价约4万/血.由于没有银行提供按揭 只付5成首期，一半款，未能过户。开发商将物业做了抵押，拖到06年投资公 司开始重新进行营销定位,化整为零，分隔成小块只销售街铺，内铺只租不卖.街 铺均价7万/血.由深圳目前最好的商业代理公司代理，但未能达到预期目标.操盘实效评价:即使

21、投资机构整体购买,也是要最后化整为零,制造营销主题，分 割销售，赚取价格差额，但由于招商销售和经营的诸多问题,引起客户不满，大量客户要求退铺，使开发商也牵连其中.3、惠州世贸中心（海雅百货）内铺是惠州目前标志性建筑，由深圳著名百货品牌-海雅进驻.下表是世贸中心1楼截止目前未售内铺统计表：2006年12月15日执行（二期）序号编号套内面积（血）建筑面积（血）总价单价首付五成合同价（建筑面积）二*50%1 C1-001 26.13 42.72 1, 047, 708 24525 5238542 C1-010 29.82 48.75 1, 195, 594 24525 597796.8753 C1-

22、011 29.82 48.75 1, 195, 594 24525 597796.8754 C1-012 25.81 42.19 1, 034, 710 24525 517354.8755 C1-019 20.59 33.66 825, 512 24525 412755.756 C1-027 27.36 44.73 1, 097, 003 24525 548501.6257 C1-031 14.88 24.33 596, 693 24525 298346.6258 C1-041 14.74 24.1 591, 053 24525 295526.259 C1-042 14.74 24.1 591

23、, 053 24525 295526.2510 C1-043 11.39 18.62 456, 656 24525 228327.7511 C1-044 11.39 18.62 456, 656 24525 228327.7512 C1-047 25.98 42.47 1, 041, 577 24525 520788.37513 C1-049 16.15 26.4 647, 460 24525 32373014 C1-050 13.76 22.49 551, 567 24525 275783.625合计 282.56 461.93 11, 328, 833 24525由上表可以看出:剩余铺位建筑面积区间20 tf-50 W,总价区间45万-120万 元;由于已做备案登记，无法改变划小实现快速销售.小结：要实现大铺位销售必须具备的条件:要有好的营销主题和品牌商家进驻同时 要搭建完善的投资价值体系，可计算的高于市价的回报率；纯粹的内铺客户可接 受的价格限度；二次启动的商铺市场接受度低.