蚌埠房地产市场分析报告_42页

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1、荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司蚌埠房地产市场2009年第三季度分析报告2009.9目 录前 言3第一部分：市情及政策动态4一、动态信息列举4二、第三季度蚌埠市场及政策简析13第二部分：蚌埠市区土地市场情况14一、第三季度蚌埠市区土地供应、成交信息一览14二、第三季度蚌埠市区土地供应分析14三、第三季度蚌埠市区经营性建设用地成交分析15第三部分：第三季度市区住宅市场情况19一、新建住宅类商品房供需关系19二、市区新建住宅类商品房成交量19三、住宅成交量价走势分析20四、住宅成交总金额21五、住宅供应量21六、住宅可售量22七、住宅库存理论去化周期23八、市区住宅成交排行榜24第四部分：市区

2、各区域房地产市场25一、蚌山区25二、经济开发区29三、禹会区32四、高新区35五、龙子湖区38六、淮上区41第五部分：主要竞争楼盘（3+1）动态44一、主要竞争楼盘动态分析44结 语50前 言数据统计时间说明：2009年第三季度（2009 年7月1 日9月23 日）数据来源说明： 数据来源于蚌埠市房管局主办的房产交易网、蚌埠新闻网、蚌埠国土资源局、产权交易中心等单位。 市场成交信息是房管局备案数减去备案撤销后的实际销售数据，即（本数据=总备案数撤销备案数）。 第一部分：市情及政策动态2009.7.1-2009.7.31一、动态信息列举（一）新政惠民 蚌埠上半年楼市销量创新高 【内容提要】今年

3、上半年我市房产交易量、交易面积、成交金额等指标增幅均为历史最高水平。据统计，今年1-6月份，共计办理各类房产交易手续14014件，成交金额约29.24亿元，分别比2008年同期增长3427件、11.05亿元，增幅达32%、61%。各项房产交易数据均创历年新高。 1-6月份，二手房成交7565件，交易面积约58.22万平方米，成交金额累计达12.84亿元，分别比2008年同期增长3840件、27万平方米、8.65亿元，增幅达103%、86%、206%。 （二）前五月安徽投资增速位居全国第二 【内容提要】1-5月份，全省固定资产投资累计完成2066亿元，同比增长44.4%，增速比去年同期下降10个

4、百分点。城镇投资规模在全国居第8位，中部居第2位；增长速度在全国居第2位，中部居第1位。 15月份，合肥完成全社会固定资产投资943亿元，增长32.3%，在全国26个省会城市中，仅低于成都，位居第二。合肥、芜湖、马鞍山投资规模居全省前三位，三市合计占全省53.8%。其中，从增速来看，滁州、芜湖、合肥、蚌埠、安庆、宣城、宿州、巢湖等八市均高于全省平均水平，淮南市出现负增长。 （三）蚌埠高度重视清理开发存量土地工作 【内容提要】 蚌埠新闻网讯(记者 潘静)为贯彻落实国家“双保”行动要求，切实解决建设用地批而未征、征而未供、供而未用的问题，促进全市经济社会可持续发展，陈启涛指出，要高度认识到开展闲置

5、土地清理、盘活存量土地工作是大势所趋，势在必行。近几年来，随着我市经济建设步伐的加快，建设用地的需求越来越大。一方面土地利用计划指标紧张，另一方面存在城市批次建设用地批而未征和征而未供现象。开展闲置土地清理，盘活存量土地，拓展发展用地空间，可以解决当前发展用地不足的问题，为实现经济社会可持续发展提供保障，也是解决过去遗留问题的大好机遇。 （四）15亿元投资“大单”落户龙子湖区 【内容提要】 蚌埠新闻网讯(钱月婷 江世华)龙子湖区特色产业园区建设又获得外力支持，7月3日，龙子湖区分别与福州大合船务有限公司和福建省远强投资有限公司签订框架协议，这两家公司将投资15亿元进行船舶建设、拆解及汽车城建设

6、和钢材市场及附属项目建设。市委书记陈启涛出席签约仪式。 （五）蚌埠出台住房公积金新政 多次购房可提取 【内容提要】蚌埠新闻网讯 日前，我市住房公积金管理中心根据国家、省和市有关规定，结合我市近年工作实际，出台了住房公积金提取新政策，新政在原提取范围的基础上，扩大提取范围，新政加大了对职工解决住房问题的支持力度，突出困难群体范围，适度增加了生活保障功能，切实使住房公积金取之于民，用之于民。提取时应在有效时期内凭相关证明材料办理提取手续。具体提取办法晚些时候可登录蚌埠市人民政府信息公开网中住房公积金管理中心信息网。（六）蚌埠上半年共成交新建商品住宅6707套 本报讯 6日上午，记者从市房产交易所获

7、悉，今年上半年我市共成交新建商品住宅6707套，比去年全年成交量还多出1007套，6月份单月销量达到1921套，再次刷新历史销售新高。从2月份开始，我市新建商品房交易量呈明显上升趋势。市房产交易所数据显示，2月份，我市住宅类商品房交易量为744套，3月份成交量首次过千，达到1012套。进入4月、5月，销售好势头继续保持，分别成交1091套和1606套。赶在购房优惠政策到期前，更多的消费者搭上了“政策末班车”，6月份的成交量更是达到1921套，同是火热6月天，去年6月份的销量也仅仅只达到489套。 （七）蚌埠房子销量好 众楼盘纷纷提价 【内容提要】 今年上半年，房屋销售的业绩不断地提振了市场的信

8、心，开发商普遍看高未来的楼市。于是，涨价，成了近期珠城楼市的主旋律。 据了解，近期，我市多个楼盘都有涨价现象。涨幅从80元/平方米-300多元/平方米不等。有的楼盘在两个月的时间里，已经调价两次。也有部分楼盘虽然没有直接提价，但取消了原先的一系列优惠活动，等于间接提高了价格。 据市房地产交易所公布的信息显示，今年上半年，我市的商品房销售量逐月递增，与去年相比，增幅惊人。在去年下半年，楼市最低迷时，甚至出现过，全市单月商品房销量仅有两百多套。可到了今年，有购房需要的人也许真是憋不住了，今年一月开始，商品房销量开始放量递增，今年五月，销量已经突破了1500套大关，达到了1606套。 （八）7月1日

9、起蚌埠购房契税补贴减至50% 【内容提要】2009年7月1日至2009年12月31日，购买住房按所缴纳契税金额的50%给予补助根据相关规定，自2009年7月1日至2009年12月31日，凡居民在此期间购买住房，签定购房合同并办理备案手续的，按现行政策缴纳契税后，按所缴纳契税金额的50%给予补助。而在2008年11月10日至2009年6月底，居民购买商品住房，政府按购房人所缴纳契税金额给予全额补助。据市财政局农村财政管理局的统计，从2008年11月10日文件执行到今年6月20日，共有6928户居民享受了住房补贴，政府共发放住房补贴2148万元。这次政府延长商品住房补贴政策执行时间，调整了补助标准

10、，对鼓励消费、扩大内需，促进我市经济平稳快速发展起到很大作用。（九）上半年蚌埠市财政总收入39亿元 【内容提要】在受国际金融危机影响的大背景下，我市依旧交出了一份颇为亮丽的财政收入成绩单今年前6个月，我市财政总收入完成年预算的53.5%，地方收入完成年预算的52.9%。财政总收入和地方收入均实现“时间过半、任务过半”，为完成全年财政收入任务奠定了良好的基础。 据统计，上半年，我市财政总收入累计完成39亿元，同比增加3.7亿元，增长10.6%；地方收入16.2亿元，增加1.5亿元，增长10.5%。财政收入继续保持平稳增长，全市财政收入形势基本符合预期。（十）蚌埠上半年社会消费品零售总额107亿

11、【内容提要】据市统计局和商务局统计分析，今年前6个月全市实现社会消费品零售总额107.3亿元，同比增长18.3%，已完成市政府下达的年度目标计划50.1%，实现了时间过半、完成目标任务过半的目标。在国家和省市扩大内需，拉动消费一系列政策作用下，蚌埠消费市场保持了平稳较快增长。1-6月份，各月社会消费品零售总额同比平均增速为18.3%。城乡市场同步增长，农村市场增长较快。自2月份城乡市场消费增幅差距出现逆转以来，县及县以下市场销售保持快速增长势头。一、二季度，市区市场消费增长均低于农村市场消费增长幅度。批发零售贸易业主导地位突出。上半年，全市批发零售贸易业累计实现销售额86.5亿元，占全市社会消

12、费品零售总额80.6%。其中亮点为限额以下及个体户实现70.8亿元，增幅创近年新高。住宿和餐饮业增长稳定。今年元旦、春节、五一、端午节等黄金周假日经济对市场拉动作用明显。 上半年，全市累计实现社会消费品零售总额列全省第5位，比去年同期提高1个位次，增速平稳。（十一）蚌埠进行棚户区改造 拆迁面积达205.25万平米 【内容提要】大板楼危房改造工程历时3年，在全市创下了近年来单体工程拆迁速度最快、还原安置最平稳两项纪录，实现了拆迁户满意、开发商满意、政府满意的“三赢”。我市现有39个棚户区及旧住宅区项目，总规划用地226.21万平方米，拆迁总面积205.25万平方米，拆迁户数23857户。截至目前

13、，已有9个项目被摘牌出让，其中正在建筑施工项目1个，正在拆迁项目1个。市委书记、市人大常委会主任陈启涛主持会议并指出，棚户区拆迁工作要取得社会理解支持，关键是宣传群众、组织群众。一是政策要好，二是工作要细，三是力度要大。棚户区改造要精心选择合作方式、投资主体，科学谋划筹资办法。大板楼危房改造工程实现合作多赢表明：准备必须充分、合作要有诚意、操作要更灵活。各级各部门要坚定信心，创新方法，加快推进棚户区及旧住宅区改造，项目成熟一个推出一个，尽快打开大面积改造旧城区的新局面。要特别关注东海大道、朝阳路沿路重点项目以及海螺花园、唐家花园等改造项目的推进速度。在今年8月份举办专题招商会，集中推介，能签约

14、尽快签约。要集中营造环境形成宣传氛围，大力宣传棚户区改造的意义和政策，引导社会舆论支持改造工作。要建立奖惩机制，宣传表彰典型，观摩学习先进，掀起新一轮棚户区及旧住宅区改造高潮。（十二）蚌埠上半年落实个人公积金贷款128227万 【内容提要】今年上半年，市住房公积金管理中心层层落实政府目标，住房公积金运行情况良好，超额完成了上半年预期工作目标：归集额增长较快。上半年共归集住房公积金33648万元，同比增长40.5%，完成年度目标的64%。提取额平稳增长。上半年住房公积金提取18673万元，同比增长11.79%。截至6月底，住房公积金累计归集293377万元，累计提取140465万元；共计2717

15、个单位132757位职工缴交住房公积金，归集覆盖面到达80%。贷款发放大幅增长。上半年全市共计发放公积金贷款金额24170万元，比去年同期增加11094万元，增幅85%；完成年度目标的94%；发放户数1869户，同比增加509户，增幅37%。全市累计向1.43万户家庭发放个人公积金贷款128227万元。 2009.8.1-2009.8.31（十三）蚌埠交通便利消费潜力大成为浙商投资热土 【内容提要】记者近日从市招商局获悉，2002年以来，浙江省在蚌投资企业达600多家，其中规模以上企业120余家，协议引进资金148亿元，实际到位资金66.8亿元，占全国在蚌投资实际到位资金的32%。浙江省在蚌投

16、资是全国各省市在蚌投资项目最多、金额最大的地区。 （十四）春节前蚌埠太平街棚户区居民将入新居 【内容提要】记者近日从市有关会议上获悉，我市太平街棚户区改造工程正在加紧施工建设，2010年春节前该区93户居民可望收到市建委的新春贺礼搬入新居过佳节。 太平街棚户区规划占地面积1182平方米，涉及93户拆迁居民，拆迁建筑面积2302平方米，规划建筑面积5202平方米。太平街棚户区于去年11月开始拆迁。 （十五）7月蚌埠居民定、活储蓄一降一涨 【内容提要】根据人民银行蚌埠市中心支行的统计，今年7月末，全市金融机构储蓄存款余额为336.7亿元，比上月增加2.85亿元，同比少增0.05亿元。其中，活期储蓄

17、存款比上月增加3.83亿元，同比多增2.84亿元；定期储蓄存款比上月下降0.98亿元，同比少增2.89亿元。 （十六）蚌埠全力打造“青山碧水”园林城 【内容提要】创建园林城市可以改善一座城市的生态和人居环境，树立良好的城市形象。笔者昨天从市园林部门获悉，市委、市政府近日决定，在全市范围内开展创建省级园林城市活动，力争2010年取得省级园林城市称号。 创建需完成“蓝天碧水”等10项任务 （十七）蚌埠市委书记陈启涛对话记者 畅谈棚户区改造 【内容提要】我市现有39个棚户区及旧住宅区，涉及居民23857户，众多棚户区居民迫切期盼加快改造步伐，市委、市政府对此有何考量？ 陈启涛：目前，我市老城区散落着

18、许多大小不等的危旧住房，这种脏乱差现象也影响了城市的整体形象，不能再熟视无睹、畏惧不前。 记者：大板楼改造工程创造了近年来拆迁速度最快、还原安置最平稳两项纪录，实现了拆迁户满意、开发商满意、党委政府满意的“三赢”。可以说，是我市棚户区改造的成功范例，这对推动全市其它棚户区改造项目有何借鉴意义？ 陈启涛：大板楼拆迁涉及1600多户，在短短三个月时间内顺利完成，创造我市拆迁史上的一个奇迹。为什么能有这样好的效果？ 一是政策好，二是工作细，三是力度大。 记者：今年全市棚户区改造拆迁目标是10万平方米，任务可谓艰巨而繁重，尤其是资金投入不足制约了改造进程。政府、开发企业如何着力、寻求突破？ 陈启涛：棚

19、户区改造，资金是“瓶颈”，关键是要精心地选择合作方式、投资主体，科学谋划筹资办法。大板楼改造项目是毛地出让，投资方也承担风险，但是蚌山区政府在与天泽置业公司合作过程中，相互理解，相互配合，最终化解了矛盾，取得了合作多赢的结果。这充分说明：一是准备必须充分，二是合作要有诚意，三是操作要更灵活。 记者：“提升市民幸福指数”是您经常提到的一个词语，作为一项市民热盼的民生工程，市委、市政府下一步将采取哪些措施，切实推进棚户区改造？ 陈启涛：市委、市政府已专门成立了棚户区及旧住宅区改造指挥部及办公室，研究制订关于进一步加快蚌埠市棚户区和旧住宅区改造工作的意见，本月26日，市委、市政府将举办棚改项目专题招

20、商推介会，集中推出一批项目，寻求合作共赢。 （十八）蚌埠新一轮棚户区及旧住宅区改造启动 【内容提要】 据市建委组织的调查统计数字显示，目前市区西至长征路，南至燕山路，东至圈堤，北至淮河，全市棚户区及旧住宅区需要改造的地块共有76个，打捆可实施的项目有39个，总规划用地226.21万平方米，拆迁总面积205.25万平方米，拆迁23857户。其中龙子湖区20个项目，规划用地面积63万多平方米，需拆迁居民7000多户，拆迁建筑面积55万多平方米。蚌山区10个项目，规划用地面积19万多平方米，需拆迁居民3000多户，拆迁建筑面积近23万平方米。禹会区9个项目，规划用地面积143万多平方米，需拆迁居民1

21、3000多户，拆迁建筑面积近127万平方米。 截至现在，已经有9个项目被摘牌出让。这9个项目分别是：太平街棚户区、马场湖棚户区、雪华山庄A区安置区、毛巾厂危房改造项目、纺机厂危房改造项目、新淮路四建宿舍危房改造项目、红旗四路棚户区、肉厂南村地块、新星皮件厂及周边。总规划用地面积16.35万平方米，拆迁面积近15万平方米，规划建筑面积38万平方米，出让总地价2490万元。其中，太平街棚户区正在建筑施工，马场湖棚户区正在紧张拆迁。 （十九）蚌埠马场湖棚改拆迁 90人已达成协议 【内容提要】马场湖棚户区自上半年启动以来，正积极推进拆迁工作和项目建设准备工作。截至目前，已达成拆迁协议270户，占总户数

22、的90%。 马场湖棚户区属于我市解放路-胜利路立交桥下综合环境整治工程中的拆迁安置项目。该项目位于我市胜利路以南、马场湖铁路货运专运线以西、马场湖路以东区域，南至雪华路。小区规划范围6.72公顷，90余亩，项目估算总投资预计2.5亿元。该棚户区涉及拆迁居民住宅240户(分户后约为300户)，其中农转非身份居民约110户，城市居民130户。区域内还涉及5家企事业单位和1座村级小学。总拆迁建筑面积约为5万平方米。马场湖还原小区除为拆迁户提供安置用房外，还将建设50套总面积2500平方米的城市廉租房。目前还原安置工程各项前期工作正在积极进行，实施后能有效改善居民生活条件和立交桥周边景观。当这一小区未

23、来建成后，将被命名为“和谐家园”。（二十）全国80多家房地产商云集蚌埠开展合作 【内容提要】推进棚户区和旧住宅区改造，是实现普通百姓住有所居目标的重要举措，对于增投资、扩消费、保增长、惠民生都具有重要作用。2009年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目推介会向来自全国各地的80多家房地产商贾精英推出一批具有良好合作空间的项目。 这次推介会共有来自福建、香港、浙江、上海等地的88家房地产客商参加。11家客商当场与各区政府签订了投资意向书。昨天下午，房地产客商就有意投资的项目等继续与各区及城投公司等单位对接、洽谈，就相关政策和推介地块的具体情况进一步咨询和实地考察。2009.9.1-2009.9.24

24、（二十一）蚌埠名校周边房源紧俏 此时租房要高价 【内容提要】 受到今年房价高涨的影响，学校周边房屋租金也在上涨，根据某中介的测算，今年的价格比去年涨了一些，每套租金上涨金额在50-100元/月。另外，资源稀缺也拉动了价格上涨，目前，中介登记的名校周边的房源，每套单月租金价格已经比七月份上涨了100元左右。 记者 陈瑶（二十二）蚌埠8月房价上升 已达到3563元/平方米 【内容提要】国家统计局蚌埠调查队公布8月份，我市房屋销售价格指数同比上升0.7%。与上月相比，我市房屋销售价格指数上升0.4%，其中：新建住宅上升0.4%，二手房住宅上升0.7%。 价格指数的上升，说明房价在涨，从统计数据上看，

25、去年8月份我市新建住宅的成交均价为3401元/平方米，今年8月份已经达到了3563元/平方米，涨幅还是比较明显的。 二、第三季度蚌埠市场及政策简析第三季度中，几方面与房地产息息相关的利好信息表现出政府、企业、客户三者的积极心理。城市经济发展势头良好一系列招商引资项目的涌现，市区消费数据及政府财政收入的数据均表现出蚌埠强烈的经济发展势头，在城市经济强劲发展的态势下，房地产市场亦随之表现出较好的发展势头旧城改造力度大、范围广、效率高本届市领导对蚌埠市区旧城改造工作非常重视，以大板楼危房改造为契机，轰轰烈烈的拉开了大范围旧城改造的序幕，其中一些城中村的改造使一些地段较好的早应开发的地块进入了招挂牌的

26、程序。土地推介力度加大在中央清理土地方针的促动下，蚌埠市政府土地推介工作的力度也随之加强，期间衍生出办事程序、税费调整等不同的利于开发企业的临时政策，使土地推介工作显现出企业参与意向强烈的良好效果房地产市场发展势头良好第三季度是蚌埠政府所颁布的购房优惠政策（减免购房契税）中止后的重要过度阶段，从市场、客户、企业的表现来看，在地方政策中止的情况下，市区房地产市场出现量价齐升的良好势头，并且市区住宅成交均价创造历史最高记录。第二部分：蚌埠市区土地市场情况一、第三季度蚌埠市区土地供应、成交信息一览蚌埠市区土地出让信息（2009.7.1-2009.9.30）公示地块数量纯住宅(A)商住(B)纯商业(C

27、)11203公示地块面积901967.73642526.222886.172成交地块数量8181成交地块面积125137.4254569.612886.172成交金额2474015660138溢价率2.9511.0631.169二、第三季度蚌埠市区土地供应分析 （一）土地供应情况1、住宅用地供应量2009年第三季度蚌埠市区住宅用地供应40宗地块，相比上季度多出33宗；面积2976.77亩，环比上季度的174亩，增加了2802.77亩，涨幅为1610.79%；按照标底总价计算，共计20.73亿元，环比上月标底价格1.1亿元，增加了19.63亿元，涨幅超过17.85倍。 2、住宅用地供应（宗地块数

28、及面积）走势三季度中九月份推出的土地宗地块数、面积均大幅提升三、第三季度蚌埠市区经营性建设用地成交分析（一）市区土地成交情况综述指标二季度三季度差额环比块数74033571.14%面积（亩）116117.37182593.20766475.837157.28%金额（亿元）110304053829508367.52%建筑面积（万平方米）258213.76507667.71249453.95196.61%楼面地价（元/平方米）615元/平方米822元/平方米207元/平方米133.66% 成交土地宗数和面积迅猛提升三季度成交土地40宗，环比上季度增加33宗，成交面积约18万平方米，环比上季度增加近

29、7万平方米，数据表明三季度土地交易活跃，在政策的扶持下，企业表现出强烈的拿地意愿。 成交土地建筑面积提升近一倍三季度成交土地的建筑相比上季度增加近一倍，其原因在于一些旧城改造项目的较高容积率，同时相对于2007、2008年度，一些大型地块的容积率也有所上升。 土地成交楼面价上升三成三季度成交土地楼面价上升近三成，表现出强烈拿地意愿下，土地增值的表象，同时也表现出拿地企业心理回归理性。四、蚌埠市区国有土地挂牌出让地块附表 2009年招标拍卖挂牌宗地情况表宗地编号地块名称规划用途扣除道路等实际出让面积（m2）土地面积（亩）容积率土地现状起始价(万元)成交总价(万元)成交日方式竞得人蚌挂(2008)

30、55号龙子湖区雪华山庄A区安置区商业、居住用地30355.445.533 1.8毛地2302602009.1.12挂牌蚌埠市东方投资有限公司蚌挂(2008)68号胜利路-解放路立交桥周边棚户区居住用地59784.6389.677 2.1毛地60702009.1.12挂牌蚌埠市建设委员会蚌挂(2008)70号禹会区华光小区危房改造项目居住用地1914.632.872 1.6毛地1201302009.1.12挂牌蚌埠市亚美房地产开发有限公司蚌挂(2008)71号蚌山区中百小区危房改造项目居住用地（兼配套商业）3570.615.356 1.6毛地7122009.1.12挂牌蚌埠市天泽置业有限公司蚌挂

31、(2008)73号中铁24局地块商住18914.428.372 2.0毛地5606102009.1.12挂牌安徽中铁建房地产有限公司蚌挂(2008)76号经济开发区戴湖村地块居住用地（兼配套商业）64660.23296.990 1.8净地970098002009.1.12挂牌蚌埠市经济开发区投资有限公司蚌挂(2009)02号危房改造居住用地（兼配套商业）898.651.348 7.5毛地1.832009.3.11挂牌蚌埠中兴房地产开发有限公司蚌挂(2009)19号经济开发区B3-2宗地商住用地6318.3289.477 1.8净地144021002009.7.9拍卖蚌埠市三星投资发展有限公司蚌

32、挂(2009)20号城投公司张公山大塘B1宗地居住用地（兼配套商业）25972.5638.959 2.0净地加毛地405073002009.7.9拍卖张亚蚌挂(2009)21号龙子湖区原染化厂宗地居住用地（兼配套商业）15933.790 23.901 2.0净地225542002009.7.9拍卖蚌埠市锦城房地产开发有限公司蚌挂(2009)22号高新区华光大道西侧宗地居住用地（兼配套商业）15642.035 23.463 2.3净地196039102009.7.9挂转拍安徽省蚌埠市双珠房地产开发有限公司蚌挂(2009)24号龙子湖区肉厂南村项目宗地居住用地（兼配套商业）24129.290 36

33、.194 3.3净地加毛地408202009.7.9挂转拍蚌埠市京铭房地产开发有限公司蚌挂(2009)25号蚌山区新星皮件厂及周边地块商住用地11110.860 16.666 1.8净地加毛地5706202009.7.9挂牌张国云蚌挂（2009）18号经济开发区龙湖东岸B10-3宗地商业用地111892.74167.839 11970121702009.9.18拍卖蚌埠市科技创业投资有限公司蚌挂（2009）26号蚌山区老十栋危房改造居住用地(兼配套商业)43459.7565.190 2.88085102009.9.19拍卖蚌埠九洲置业有限公司蚌挂（2009）27号蚌山区二马路S3、S4改造商住

34、用地14233.3721.350 3.550652009.9.20挂牌刘建国蚌挂（2009）28号蚌山区二马路S8商住用地2220533.308 4.512600128002009.9.21挂牌安徽中汇投资集团有限公司蚌挂（2009）29号禹会区商住用地702.051.053 1.665752009.9.22挂牌蚌埠市城乡房地产开发有限责任公司蚌挂（2009）32号淮上区商业用地2886.1724.329 1.51181382009.9.23挂牌陆松伟综述 纵观蚌埠市三季度土地市场，成交量暴涨的态势下呈现以下几方面的特征： 政府推介力度较大三季度蚌埠市政府推介土地力度迅速加大，表明政府在土地推

35、介方面的决心和热情，同时在土地推介过程中，政府先后数次在省外、本市召开了土地推介会，并出台了利好企业拿地、开发的临时政策，取得了较好的效果。 成交量迅猛提升，市场活跃从供应和成交情况来看，三季度摆脱了上半年成交惨淡的窘境，成交量迅猛提升，说明政府推介工作确实起到了关键作用，同时数据表明土地的宗数和面积大幅增长，但楼面地价相对于2007、2008年并未有大幅度的提高，开发企业获利能力得到提升，盈利空间较大。 全市各区域均有成交，经开板块最受关注三季度成交土地广泛存在于市区各版块中，其中一些旧城改造项目在政策的帮扶下快速进行，并带动同区域内其他地块的成交，由于统计时间的限制，一些经济开发区的地块推

36、介、成交的信息将在下季度公开，表明经开版块仍然是政府推广的重点区域，企业拿地的主要目标，仍旧是蚌埠住宅开发的热区，同时热点将由淮河文化广场片区向东海大道、龙子湖周边偏移。 企业参与度较高，拿地仍较为谨慎从三季度土地成交单价和楼面价两项数据可以看出，企业在拿地过程中没有表现出理性缺失，虽然与供应量较高有直接的关系，但也能从另一方面反应出开发企业储备的土地的理性心理，预示未来市场发展将更为成熟。 未来市场供应充足，市场细分随之开始从成交土地分布和属性来看，将出现不同的产品基本发展方向，市场细分的态势将会更加明显和清晰，反映出政府对城市规划方针的深度理解，从企业、市民的角度出发进行城市建设。同时预示

37、未来市场产品供应量较为充足，产品类型更加丰富，随着龙子湖、东海大道等数个地块的开发，蚌埠市民将会拥有更加生态、自然的居住社区，提升了蚌埠市民的人居水平，满足一部分向往自然的客户需求，也为企业升级产品，做大做强打下了坚实基础。第三部分：第三季度市区住宅市场情况（200971-2009.9.22）一、新建住宅类商品房供需关系 类别新增套数成交套数套数供求比新增面积（万）成交面积（万）面积供求比市区14482147-33%145014222292-35%（一）套数供求比蚌埠市三季度商品房套数供求比为-33%，市场供应严重不足，仅依靠库存量满足购房需求。（二）面积供求比蚌埠市三季度商品房面积供求比为-

38、35%，仅依靠库存量满足购房需求。（三）供求比综述蚌埠市三季度商品房供应量的套数和面积均小于销售的套数和面积，说明蚌埠市三季度商品房供不应求，商品房市场较为活跃。二、市区新建住宅类商品房成交量 （一）市区成交总量销售套数（套）销售面积（）成交总金额（万）成交均价（元/）套均面积（）套均总价（万）214722229278280 3521103.536.46 （二）成交量区域分布三季度中，经济开发区住宅成交套数与面积均摇摇领先于其他区域，成为当仁不让的领军板块，囊括了市区大部分购房关注力。三季度区域新建住宅类商品房成交情况套数面积区域类别蚌山31632973经济开发区1050110214禹会216

39、21587高新区20319125龙子湖区18218025淮上区18018177三、住宅成交量价走势分析 三季度中，市区住宅成交均价保持稳定的攀升态势，并达到历史高位，九月成交量有所回落。（统计时间截至2009年9月23日。数据来源：蚌埠房地产交易网）四、住宅成交总金额 三季度中，市区住宅成交总金额在8月到达高位，9月有所回落五、住宅供应量 （一）新增供应量三季度全市新增供应量预售套数预售面积1448145013.6（二）新增供应量区域对比三季度中，经济开发区住宅新增套数与面积为全市最多的区域三季度蚌埠市区各区域住宅新增量蚌山区经济开发区禹会区高新区龙子湖区淮上区新增套数（套）新增面积（万方）新

40、增套数（套）新增面积（万方）新增套数（套）新增面积（万方）新增套数（套）新增面积（万方）新增套数（套）新增面积（万方）新增套数（套）新增面积（万方）20018836.236073232.6880.82182.2六、住宅可售量 （一）市区新建住宅类商品房可售量环比二季度，三级市区住宅可售量下降12个百分点，市场表现出较强的消化速度。区域二季度可售套数三季度可售套数套数环比二季度可售面积三季度可售面积面积环比全市5707套5048套-12%60.1万52.3万-13%（二）市区新建住宅类商品房可售量区域分布环比二季度，蚌山、经开、禹会三个区域市场可售量下降幅度较大，其中经开板块住宅可售量的下降幅度

41、为全市之首，供需关系再度转向卖方市场。区域二季度可售套数三季度可售套数套数环比二季度可售面积三季度可售面积面积环比蚌山1041925-11%11.12万9.62万-13%经济开发区28372370-16%30.7万24.9万-19%禹会区780600-24%7.4万5.88万-21%高新技术区32844837%318164390438%龙子湖区506412-19%5262443672-17%淮上区25529315%275403105813%七、住宅库存理论去化周期 按照2009年1-9月平均月度住宅成交套数计算，目前市区的库存产品仅能支撑5个月，即明年上半年就会去化完毕，市场需要大量的产品进行

42、补充，满足客户对商品房的需求。可售套数2009年度平均每月成交套数预计去化周期可售面积2009年度平均每月售面积预计去化周期50489575.3（个月）52.3万10万5.23（个月）八、市区住宅成交排行榜 三季度中，经济开发区五家楼盘名列全市成交前十，蚌埠分公司阿尔卡迪亚碧水湾项目成交情况引领蚌埠全市楼盘，成为名副其实的成交量、价之王，并且项目成交量占据全市前十楼盘总成交量的20%。项目名称成交套数成交面积成交总金额阿尔卡迪亚.碧水湾31936,343.69150,364,033.33金奥华府25126,917.50105,613,952.69琥珀花园22826,049.14101,850,

43、543.00绿地花都小区16118,806.6975,513,333.00丽景天成13712,618.5036,922,199.00天一花园13210,206.1036,207,075.00陶然北岸12010,920.4227,191,183.00长青苑小区1069,176.8627,557,108.00金厦花园949,662.6628,684,017.00沁雅锦绣城908,331.3031,740,675.00第四部分：市区各区域房地产市场一、蚌山区 （一）区域总评蚌山区是蚌埠市核心老城区，住宅成交均价维持在较为稳定的水平线上，但苦于市区没有大型的可供开发住宅的地块，产品品质无法与经开板块进

44、行抗衡，再加之产品供应偏少，且散落在核心片区周边，致使版块市场潜力不足，均价增长的动力欠缺。长期依靠成熟配套和地段保持住宅的去化量。（二）成交量成交占比略低，与供应量偏低有直接的关系。指标成交套数成交面积（平方米）蚌山区31632973全市销售2147222292占全市比例15%15%（三）成交价格分析三季度均价提升迅猛，高出全市均价水平257元/平方米指标蚌山区住宅成交均价（元/）全市住宅成交均价（元/）差 额二季度3507345651三季度37783521257差 额15465（四）三季度蚌山区成交量价走势三季度中，住宅成交受限于产品供应和龙湖红叶山庄（拆迁还原项目）的入市，住宅成交均价呈

45、下降态势。（五）成交总金额占全市份额及月度走势成交总金额占全市比重较低指标蚌山区全市占全市比例成交金额11741万元78280万元16.5%月度总金额走势图在均价持续上涨的态势下，受限于产品的限制，成交总金额持续下滑（六）字符区域供应量住宅供应量较低，且补充不足区域二季度新增套数三季度新增套数套数环比二季度新增面积三季度新增面积面积环比蚌山531200-38%5760917974-32%全市29311488-51%485687145014-30%（七）可售量 住宅可售量较低，且多个项目处于尾房销售，引导市场能力较弱区域二季度可售套数三季度可售套数套数环比二季度可售面积三季度可售面积面积环比蚌山

46、1041925-89%11.12万9.62万-87%全市57075048-12%60.1万52.3万-13%（八）库存去化周期预估 区域住宅月度去化速度与市区市场平均水平相对差距较大，产品去化周期较长。区域可售套数2009年度平均每月售套数预计去化周期可售面积2009年度平均每月售面积预计去化周期全市50489575.3（个月）52.3万10万5.23（个月）蚌山9256614（个月）9.62万0.67万14.3（个月）（九）三季度区域住宅成交排行榜拆迁还原项目龙湖红叶山庄成交占比较大，其他项目成交情况惨淡。项目名称成交套数成交面积成交总金额龙湖红叶山庄716,974.0325,075,239

47、.00滨河外滩花园333,687.8112,725,759.40清大德人生物科技研发中心272186.2111,206,696.27玫瑰花园131,182.853,978,984.36亿发久家园111,077.294,437,879.00宏都花园6664.762,293,540.00香逸名苑5490.881901354淮上人家5244.721,524,412.00书香门邸3620.013,120,524.00二、经济开发区 （一） 区域总评经济开发区是蚌埠市住宅开发区力度最大的区域，随着淮河文化广场及周边商业配套的日益成熟，在开发企业持续性产品升级和产品投放的作用下，该板块的地位愈加重要，成为

48、市区最受关注的版块，成交量价数据均表现出该板块强劲的市场活力。（二） 成交量经开板块住宅成交量占全市近50%，市场能量巨大指标销售套数销售面积（平方米）经济开发区 1050110214全市2147222292占全市比例49%49.5%（三） 成交价格分析经开板块成交均价引领全市均价水平的增长，并大幅度高于市区住宅均价水平指标经济开发区全市差 额二季度37563456300三季度39703521449差 额21465149（四） 经济开发区成交量价走势区域住宅均价水平月度增长幅度惊人，增幅巨大（五） 成交总金额占全市份额及走势在高均价的带动下，成交总金额占全市56%指标经济开发区全市占全市比例成

49、交金额43755万元78280万元56%月度总金额走势图三季度中八月成交总金额达到高位，但九月有所回落，除了统计时间的问题之外，与碧水湾项目13#楼未能如期开盘亦所有关联。（六）区域供应量三季度供应量仅为583套，环比下降四成，造成供应紧缺区域二季度新增套数三季度新增套数套数环比二季度新增面积三季度新增面积面积环比经济开发区 1512583-61%26810562328-77%全市29311488-51%485687145014-30%（七）可售量区域可售量下降近两成，供应紧缺区域二季度可售套数三季度可售套数套数环比二季度可售面积三季度可售面积面积环比经济开发区28372370-84%30.7

50、万24.9万-81%全市57075048-12%60.1万52.3万-13%（八）库存去化周期预估按照目前的平均去化速度，区域库存产品将在很短时间内去化完毕，继续大量产品补充供应。区域可售套数2009年度平均每月售套数预计去化周期可售面积2009年度平均每月售面积预计去化周期全市50489575.3（个月）52.3万10万5.23（个月）经开区23705014.7（个月）24.9万5.3万4.7（个月）（九）三季度区域住宅成交排行榜项目名称成交套数成交面积成交总金额阿尔卡迪亚碧水湾32021,145.7487,566,040.33窗体顶端 金奥华府25126,917.50105,613,952

51、.69琥珀花园22826,049.14101,850,543.00绿地花都小区16118,806.6975,513,333.00窗体底端沁雅锦绣城908,331.3031,740,675.00华府天地家园898,542.7534,463,965.00窗体顶端财富广场586,141.2927,489,161.58窗体底端阿尔卡迪亚蓝天城385,076.0420,611,803.04金山花园235,356.9320,096,036.00窗体顶端蓝天紫竹苑233036.3512,173,700.00窗体底端三、禹会区（一） 区域总评禹会区是与蚌山区一样，同为老牌的旧城区，但区位较差，区域内存在大量的

52、工矿企业，尤其是丰原制药对区域存在较大的污染，加之区域内居民收入水平有限，导致区域房地产市场发展较为缓慢，近年依靠张公山风景区促进了房地产市场的长足发展，但总体来看，区域依靠原住民和客户倒流促进房源去化，发展潜力不大。（二） 成交量成交量占全市比重较小指标销售套数销售面积（平方米）禹会区21621587全市2147222292占全市比例10%9.7%（三） 成交价格分析相距全市住宅均价差距较大，且季度间增长幅度较小指标禹会区全市差 额二季度28503456606三季度29403521581差 额906525（四） 禹会区成交量价走势住宅成交均价基本保持增长的态势（五） 成交总金额占全市份额及走

53、势住宅成交总金额占市场比重较低指标禹会区全市占全市比例成交金额6346万元78280万元8%月度总金额走势图9月未见回落态势，表明部分客户倒流至该区域（六） 区域供应量三季度供应量偏少，供应趋紧区域二季度新增套数三季度新增套数套数环比二季度新增面积三季度新增面积面积环比禹会区26036-82%1075777507-93%全市29311488-51%485687145014-30%（七）可售量区域可售量较少，继续产品补充区域二季度可售套数三季度可售套数套数环比二季度可售面积三季度可售面积面积环比禹会区780600-76%7.4万5.88万-79%全市57075048-12%60.1万52.3万-

54、13%（八）库存去化周期预估由于区域的去化速度较低，库存产品去化周期较长区域可售套数2009年度平均每月售套数预计去化周期可售面积2009年度平均每月售面积预计去化周期全市50489575.3（个月）52.3万10万5.23（个月）禹会区7805414（个月）5.88万0.53万10（个月）（九）三季度区域住宅成交排行榜区内项目主要依靠性价比优势促进房源去化项目名称成交套数成交面积成交总金额长青苑小区1069,176.8627,557,108.00金厦花园949,662.6628,684,017.00禹王世家 212043.45,140,219.19干休所小区282679.917,577,57

55、8.00友谊花苑454418.7714,152,321.07友谊花苑454418.7714,152,321.07长青瑞丰苑342772.328,550,592.00翡翠山庄211911.748,078,263.00山水华庭151998.397,373,284.00四、高新区 （一） 区域总评高新区是基于禹会区范围建立的专属高新技术开发区，区内企业云集，产业工业、技术人员、中层管理、企业高管占全市此类人员的主要比例，区内住宅项目与禹会区的情况近似，也是依靠性价比和张公山风景区概念吸引核心版块的倒流客户。（二） 成交量成交量占全市比重较小指标销售套数销售面积（平方米）高新技术区20319125全市

56、2147222292占全市比例9%8.6%（三） 成交价格分析相距全市住宅均价差距较大，且季度间增长幅度较小指标高新技术区全市差 额二季度31203456336三季度31553521366差 额356530（四） 高新技术区成交量价走势住宅成交均价基本保持增长的态势（五） 成交总金额占全市份额及走势住宅成交总金额占市场比重较低指标高新技术区全市占全市比例成交金额6034万元78280万元8%月度总金额走势图9月未见回落态势，表明部分客户倒流至该区域（六） 区域供应量三季度供应量偏少，供应趋紧区域二季度新增套数三季度新增套数套数环比二季度新增面积三季度新增面积面积环比高新技术区325323-0.6%25870267833.5%全市29311488-51%485687145014-30%（七）可售量区域可售量较少，需要进行产品补充区域二季度可售套数三季度可售套数套数环比二