湾里区房地产市场调研报告模板

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1、湾里区房地产市场调研报告一、宏观经济环境（一）城市概况湾里区位于南昌西郊，距市中心18千米。地处南昌城西北部的西山山脉中段，北邻永修县，南连新建县，西接安义县，东邻红谷滩新区、桑海经济技术开发区、国家南昌经济技术开发区。全区总面积251平方千米。湾里人口总量9万（南昌市人口总量在500万左右），其中非农业人口37274人。区政府驻招贤镇（地块在招贤镇）。1、城市交通情况距南昌市区10公里，距昌北国际机场23公里，云湾、昌湾、红湾三条公路直通南昌，西外环高速公路和正在规划建设中的铁路西环线穿境而过，幸洗、蛟万、省店、店罗等公路构建了四通八达的梅岭风景区旅游交通网络，交通条件十分便捷。目前，启动建

2、设的前湖大道快速路西接西外环，沿昌湾大道乌沙河长堎大道前湖大道路径布置，终于朝阳大桥，道路全长约10公里。前湖大道路宽60至111米，主线为双向6车道，共分高架、地面、隧道三种形式，地面均设置辅道，设置立交4座。道路沿线主要与南北向西外环、向莆铁路、昌西大道、工业三路、工业五路、长堎大道、昌樟高速（前湖立交）、学府南大道、凤凰南大道、丰和南大道、红谷南大道相交。2、城市资源国家级风景名胜区、国家级森林公园，作为南昌市唯一拥有两块国字号招牌的城区，湾里区拥有得天独厚的旅游资源。梅岭、洪崖丹井、樱花谷、狮子峰、长春湖、天宁寺、洗药湖等景点，梅岭滕王阁正在联合申请国家5A景区，据统计，2013年湾里

3、区累计接待游客300.2万人次，同比增长51.1%，仅今年1-3月，湾里区就接待游客86.84万人次，同比增长57.89%，实现旅游综合收入19076.96万元，同比增长58.17%。3、基础设施建设市民公园湾里四小人民医院4、城市发展规划城区规划建设的具体目标1. 从未来湾里发展需要出发，确定城区合理的发展性质和规模，界定规划区的范围，提供可选择的发展用地；2. 城区总体布局科学合理，用地紧凑，功能清晰，保障现代化城区活动的基本要求；3. 形成通畅安全、快速和便捷的对外交通网络和城区内部道路系统，合理布局各类交通服务设施；4. 各项规划用地既要合理分区，避免相互干扰，又要注意有机结合；5.

4、提高和改善居民的居住水平和生活环境质量，完善城区各项公共设施，提高健全城区服务功能；6. 发展绿化系统，形成良好的城区园林绿化和景观系统；7. 建立完善的市政设施系统，重视防灾设施系统的建设和完善，加强对城区环境的治理，促进环境质量提高；8. 合理布局郊区农田、菜地的建设，统一考虑各类用地和设施的布局，明确城区绿色开放空间的控制范围；9. 拟定城区近期建设重点，落实近期各项用地开发、各类设施建设和市政工程项目安排；10充分考虑发展余地，提出城区远景发展的规模、布局模式和发展序列、规划实施的主要政策和措施。（二）经济发展情况1、国内生产总值（GDP）湾里区2004年-2013年GDP情况2004

5、200520062007200820092010201120122013GDP（亿元）8.4111518222326.331.634.840.1增长率17%17%15%16%15%8%10%11%12%12%湾里区2004年-2014年人均GDP情况2004200520062007200820092010201120122013人均GDP（元）9834117191333415709191162017725849493785396761642增长率15%15%14%11%11%13.0%11.0%11.3%10.8%13.8%2、经济结构湾里区2004年-2013年产业结构变化情况2004200

6、520062007200820092010201120122013第一产业构成比例17.6%13.6%12.3%10.9%9.5%9.6%8.4%7.2%6.9%6.3%第二产业构成比例47.8%41.5%42.1%42.7%41.8%39.1%40.9%45.5%45.7%43.4%第三产业构成比例34.6%44.9%45.6%46.4%48.6%51.3%50.6%47.3%47.4%50.3%3、居民收入与消费情况湾里区2004年-2013年居民收入与支出情况2004200520062007200820092010201120122013收入（元）10007113981407218715

7、188582018722673259712978438729支出（元）600070008500100001100012000130001500016000170004、固定资产投资情况要点：近5-10年固定资产投资情况与增长率、近5-10年房地产开发投资情况与增长率。图表1：XX县2004年-2013年固定资产投资情况图表2：XX县2004年-2013年房地产开发投资情况湾里区2004年-2013年固定资产投资情况2004200520062007200820092010201120122013固定资产投资（亿元）3.87.47.78.91010.441315.621.630增长率42%95%3

8、%37%15%4%30%37%39%38%湾里区2004年-2013年房地产开发投资情况2004200520062007200820092010201120122013房地产投资（亿元）1.42.13.143.12.32.73.13.94.5增长率2.7%51.3%15.0%27.3%-5.4%-37.5%15.1%11.0%19.3%15.2%5、商品房开工情况要点：近5-10年房屋施工面积和增长率、近5-10年商品房新开工面积与增长率。图表1：XX县历年房屋施工面积图表2：XX县历年商品房新开工面积二、土地市场（一）市场概况时间地块位置地块面积（公顷）出让价格（万元）用途容积率楼面地价(元

9、/平方米）2011-11-9湾里区幸福路东侧、天宁西路南侧、110KV幸福变电站南侧7.7977017.5其他商服用地1.3692.30 2012-2-7湾里区磨盘山南路南侧、军教路东侧（原南昌标准件厂）控规E-3-03地块7.0329071.5其他普通商品住房用地1.6806.24 2012-7-18湾里区西外环高速西侧、规划宁中二路南侧、江中路北侧19.2122478中低价位、中小套型普通商品住房用地1.5780.00 2012-10-26江西金佳房地产有限公司8.6810416其他普通商品住房用地1.8666.66 2013-3-18南昌市政公用旅游投资有限公司7.46110408其他普

10、通商品住房用地1.6871.86 2013-8-16湾里区天宁西路以西（控规E-19-07）3.3335500其他普通商品住房用地1.8916.65 2013-8-26湾里区红湾公路大道南、北侧（控规G-1-02、C-5-02）4.15719330其他普通商品住房用地2.51860.00 2013-9-2湾里区洗药湖避暑山庄梅岭主峰罗汉岭上7.7334176其他商服用地0.6899.99 2014-1-22湾里区规划三路以北、招磨一路以南、磨盘山北路东侧9.41462412其他普通商品住房用地2.52652.00 2014-1-30湾里区幸福路168号11.928568其他普通商品住房用地1.

11、12181.75 2014-3-6湾里区南堡路以西、洪恒山庄以北（控规D-4-02)3.776786其他普通商品住房用地1.51199.97 2014-3-11湾里区规划宁中一路西侧（控规E-19-01)7.67113807其他普通商品住房用地1.11636.31 （二）土地供应现状湾里区2011-2013年内土地出让面积表201120122013土地出让面积（亩）116.9595523.8340.2增长率50%347%-35%（三）未来土地供应情况XX县2015年土地供应计划居住类用地商服类用地工业类用地供应面积（亩/）20010050三、房产市场（一）房产概述湾里区房地产市场起步晚，随着昌

12、湾、兴湾、红湾大道的开通，大批开发商入住湾里，其中不乏保利这样的房企，他们的选择都是看好湾里的自然环境，随着人们生活水平的提高，人们的更在乎居住的品质，湾里是他们不二选择。目前，湾里当地居民由于近年来的旧城改造，人手几套安置房，所以楼盘销售群体主要面向新建县居民和红谷滩上班族。2、整体市场供需情况要点：近5-10年房地产开发开工面积、竣工面积和销售面积。图表：XX县2004-2013年房产供需情况表3、量价关系湾里区2013年-2014年房地产成交量价表2013年一季度2013年二季度2013年三季度2014年二季度2014年三季度成交面积79765.4352443.4694357.62418

13、2.0425711.72成交均价56345530572251194978成交金额449398432.6290012333.8539914187.21.24E+081.28E+08成交套数741508902314227（三）区域房产商业市场情况1、商圈整体分析要点：商圈划分、整体定位、业态组合、目标市场、品牌、代表商服，各商圈的优势与劣势。图表1：城市商圈布局图图表2：城市各商圈信息对照表2、城市商业类型分析（1）百货商超零售业要点：各个百货商超零售业项目的地理位置、经营业态、规模、楼层、经营方式等。图表：城市百货商超零售业一览表（2）餐饮业要点：具有规模的餐饮企业（店铺）分布、消费档次、经营状

14、况、体量。图表：城市餐饮业一览表（3）专业市场要点：主要专业市场的分布情况、经营业态、规模、经营方式等。图表：城市专业市场情况一览表3、在售商业分析要点：主要在售商业项目的所在区域、规模、经营业态与方式、租金水平、售价等图表：在售商业信息一览表（四）竞争市场分析1、竞争对手的选定要点：竞争对手选定的原则等。图片：竞争对手分布图2、竞争对手概况竞争对手项目一览表项目名称占地面积（亩）位置容积率绿地率建筑面积 （万方）总套数销售均价（元）香逸熙园197南昌市湾里区红湾大道866号1.4940.682320124856朗贤加州溪谷161南昌市红湾大道001号1.34013 10006328伴山蝶墅1

15、50湾里区招贤路227号1.840.081313005449保利半山国际花园2472湾里区招贤镇城区东南侧0.640.0398250010087洪恒山庄84湾里区幸福路188号1.64299334800云景苑18南昌市湾里区兴湾大道56号1.841.23.23505100兴宸山水艺墅225湾里区招贤大道501号0.7845.1139277809宏泰四季花城280.06湾里区红湾大道南北两侧1.2452618045200合计3587198.23、竞争产品情况竞品情况一览表项目名称建筑形态数量层数伴山蝶墅高层218中高层111多层66别墅111香逸熙园高层618中高层多层146别墅1914、销售去

16、化情况兴宸山水艺墅竞争项目销售去化情况一览表房型户型面积推出套数成交价洋房5室2厅36223.5929578095、竞争个案分析帝景湾洋城位于云湾公路旁，项目总占地面积260亩，总建筑面积21万平方米，住宅类型以多层（6层）和别墅为主，住宅总户数为1414户，项目建筑全部采用框架异形柱结构，普通住宅均价3600元/平方米，物业管理费为0.85元/平方米。优势：户型结构合理，价格适中。劣势：开发商是本土开发商，没有开发经验和知名度，购房者前期信心不足，物业管理水平欠佳，物业费用较高，地理位置离中心区有一定距离，外部几乎没有配套。销售情况：良好。置业人群：大多数属二次置业，以中高收入者为主，不如公

17、务员、教师等，他们认同一种“离尘不离城”的生活方式和健康理念。四、结论与市场预测随着2000年南昌市创建花园城市以来，南昌市房地产市场如火如荼，开发建设到了一个更新更高的阶段，经济的不断增长，带动了人们对住宅更高的需求，而湾里-南昌市的后花园，以其便捷的交通优势和得天独厚的梅林旅游资源，成为南昌人购房置业者考虑的新区域。湾里区的楼盘已全面开发，以招贤大道为主路，靠近大学院校为主要商业区，学生经济是湾里的主要消费形势，从湾里在销售的楼盘来看，几个大盘分布在周边，中心区域盘规模小，多而散，开发档次不高，但依托其他地理位置，销售依然火爆。从湾里购房群体来看，湾里长期以来没有经济支柱产业，人们收入不高

18、，大都外出务工，形成不了强有力的购房者，本地可以消化部分，但多数以南昌市为主，他们看中的是湾里有许多的风景名胜，把自己的家安在风景区，这里有新鲜空气和清静环境，特别是中老年人退休后可以在这里居住。湾里区房地产开发市场起步相对较晚，作为建设和谐新南昌的重要组成部分，其城市化进程的加快使得越来越多的人切实感受到湾里居住，投资的优越性，湾里的楼盘，由于其背靠大山，那种诗情画意的住宅，让人充满向往与追求，这成为一些都市人享有第二居所的缘由，再之都市白领们的“五加二生活方式”的流行，让人会有对此处住宅有购买的冲动。湾里现已成为集休闲、度假、教育、居住为一体的重要片区，目前在此圈地的有博泰花园、恒茂、上海天瑞和煌上煌，湾里的房地产开发面临着前所未有的契机。劣势分析：1.随着湾里区房价的逐步上扬，价格优势逐步减弱； 2.虽然离南昌市内较近，但生活毕竟没有南昌市便利； 3.市民对购置“第二居所”休闲，度假的理念认知度不够，市场有待进一步培养； 4.国家对房地产的宏观调控使购房者更加谨慎。