房地产企业会计科目及明细账的设置

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1、房地产企业会计科目及明细账的设置序号科目编号 一级会计科目名称 明细帐的设置 一、资产类 1 1001 库存现金 2 1002 银行存款 按照开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银 行存款日记账” 3 1012 其他货币资金 设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、 信用证保证金存款、存出投资款等4 1101 交易性金融资产 按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。5 1121 应收票据 按照开出、承兑商业汇票的单位明细核算，并 设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背

2、书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料，商业汇票到期结清票款或退票后，应当在备查簿内逐笔注销6 1122 应收账款 按照开发项目及债务人进行明细核算7 1123 预付账款 按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算8 1131 应收股利 按照被投资单位进行明细核算9 1132 应收利息 按照借款人或被投资单位进行明细核算10 1221 其他应收款 按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算11 1231 坏账准备 按照应收帐款的类别进行明细核算12 1321 代理业务资产 按照有无风险和委托单位、资产管理类别

3、（如定向、集合和专项资产管理业务）、贷款对象，分别“成本”、“已实现 未结算损益”等进行明细核算13 1402 在途物资 按照开发项目及供应单位进行明细核算14 1403 原材料 按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类别、品种和 规格等进行明细核算 15 1405 开发产品 按照开发项目，分别开发产品的种类（商铺、住宅等）进行明细核算16 1406 发出商品 按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算17 1408 委托加工物资 按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算18 1411 周转材料 按照周转材料的种类（如低值易耗品、包装物等），同时还应分别“库存”、“摊销”进

4、行明细核算19 1471 存货跌价准备按照存货项目和类别进行明细核算20 1501 持有至到期投资 按照持有至到期投资的类别和品种，分别“投资成本”、“溢折价”、应计利息”进行明细核算。21 1502 持有至到期投资减值准备 按照持有至到期投资类别和品种进行明细核算22 1503 可供出售金融资产 按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算23 1511 长期股权投资 按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资核算采用权益法 的，应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其 他变动”进行明细核算。24 1512 长期股权投资减值准备 按照被投资单位进行明细核算25 1521 投资性房地产

5、按照投资性房地产类别和项目进行明细核算，采取公允价值计 量的，还应分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。26 1531 长期应收款 按照承租人或购货单位（接受劳务单位）等进行明细核算27 1532 未实现融资收益 按照未实现融资收益项目进行明细核算28 1601 固定资产 按照固定资产类别或项目进行明细核算29 1602 累计折旧 按照固定资产类别或项目进行明细核算。30 1603 固定资产减值准备 按照固定资产类别或项目进行明细核算。31 1604 在建工程 核算企业开发的自有工程，按照“建筑工程”、“安装工程”、 “在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。 在建工程发生减

6、值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目 进行核算。32 1606 固定资产清理 按照被清理的固定资产项目进行明细核算。33 1701 无形资产 按照无形资产项目进行明细核算34 1702 累计摊销 按照无形资产项目进行明细核算35 1703 无形资产减值准备 按照无形资产项目进行明细核算36 1711 商誉 商誉发生减值的，应在本科目设“减值准备”明细科目进行核 算，也可以单独设置“商誉减值准备”科目进行核算。37 1801 长期待摊费用 按费用项目进行明细核算38 1811 递延所得税资产 按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算，根据税法规定 可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产

7、，也在本科目核算。39 1901 待处理财产损溢 按盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算二、负债类 40 2001 短期借款 按照借款种类和贷款人进行明细核算41 2101 交易性金融负债 按照交易性金融负债类别，分别“本金”、“公允价值变动” 进行明细核算。42 2201 应付票据 按照债权人进行明细核算，同时应当设置“应付票据备查簿”，详 细登记每一商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面余额、 交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。 应付票据到期结清时，应当在备查簿内逐笔注销。43 2202 应付账款 按照开发项目，分别不同的债权人（如供应单位、施工单位等）进行

8、明细核算。44 2203 预收账款 按照开发项目，按购房单位或个人进行明细核算45 2211 应付职工薪酬 按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算。46 2221 应交税费 按照应交税费的税种进行明细核算营业税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税，也通过本科目核算。企业不需要预计应交数所交纳的税金，如印花税、耕地占用税等，不在本科目核算。47 2231 应付利息 按照存款人或债权

9、人进行明细核算48 2232 应付股利 按照投资者进行明细核算49 2241 其他应付款 按照开发项目，分别其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算50 2314 代理业务负债 按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）等进行明细核算51 2801 预计负债 按照预计负债项目进行明细核算，如对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务以及固定资产和矿区权益弃置义务等。52 2401 递延收益 按照政府补助的种类进行明细核算53 2501 长期借款 按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“溢折价”、“交易费用”等进行明细核算。54 2502 应付债券 按照“

10、面值”、“溢折价”、“应计利息”、“交易费用”进行明细核算。企业发行的可转换公司债券，应在本科目设置“可转换公司债券”明细科目进行核算。55 2701 长期应付款 按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算。56 2702 未确认融资费用按照未确认融资费用项目进行明细核算。57 2711 专项应付款 按照拨入资本性投资项目的种类进行明细核算。58 2901 递延所得税负债 按照应纳税暂时性差异项目进行明细核算。三、共同类 59 3101 衍生工具 按照衍生金融工具类别，分别“成本”、“公允价值变动”进行 明细核算60 3201 套期工具 按照套期工具类别进行明细核算61 3202 被套期项目 按

11、照套期项目类别进行明细核算四、所有者权益类 62 4001 实收资本 按照投资者进行明细核算63 4002 资本公积 分别“资本溢价”或“股本溢价”、“其他资本公积”进行明细核 算64 4101 盈余公积 分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。企业（外 商投资）还应分别“储备基金”、“企业发展基金”进行明细核算。65 4103 本年利润 66 4104 利润分配 分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及

12、福利基金”进行明细核算。企业（中外合作经营）在合作期间归还投资者的投资，应在本科。67 4201 库存股 五、成本类 68 5001 开发成本 按照开发项目，分别成本项目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费 用）进行明细核算 69 5101 开发间接费用 按照开发项目，分别费用项目（职工薪酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、其他费用）进行明细核算70 5201 劳务成本 按照提供劳务种类进行明细核算71 5301 研发支出 按照研究开发项目，分别“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核算六、损益

13、类 72 6001 主营业务收入 按照主营业务的种类进行明细核算73 6051 其他业务收入 按照其他业务收入种类进行明细核算，如出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入74 6101 公允价值变动损益 按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算75 6111 投资收益 按照投资项目进行明细核算76 6301 营业外收入 按照处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、罚没利得、政府补助利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项等进行明细核算77 6401 主营业务成本 主营业务的种类进行明细核算78 6402 其他

14、业务成本 按照其他业务成本种类进行明细核算，如销售材料的成本、出租固定资产的累计折旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资房地产的累计折旧或累计摊销等79 6403 营业税金及附加 营业税、土地增值税、城建税、教育费附加等80 6601 销售费用 按照开发项目，分别费用项目进行明细核算，如保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。81 6602 管理费用 按照费用项目进行明细核算，如企业的董事会和行政管理部门在企业的

15、经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等82 6603 财务费用 按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣83 6701 资产减值损失按照资 产减值损失的个项目进行明细核算，如坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备、持有至到期投资减

16、值准备、固定资产减值准备、在建工程减值准备、工程物资减值准备、生产性生物资产减值准备、无形资产减值准备、商誉减值准备、贷款损失准备、抵债资产跌价准备、损余物资跌价准备。84 6711 营业外支出 按照营业外支出项目进行明细核算，如处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出等85 6801 所得税费用按照“当期所得税费用”、“递延所得税费用”进行明细核算86 6901 以前年度损益调整 会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆

17、、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。对于明细科目，企业可比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号。 同时，朋友们也要注意到，中小型的房地产企业（资产总额1亿元、营业收入1亿元以下）不用全部设置所有的会计科目，可以根据企业规模大小，自行设置。会计科目可以设置三级或四级，主要看是否有利于核算和分析。资产部分流动资产通常是指一年内能转换成现金的资产。按照惯例，流动性越高的资产排在越前面，所谓流动性高，就是变现现金的能力快。1001库存现金会计科目中的库存现

18、金就是指钞票，人民币。和资产负债表上的现金不一样。库存现金是狭义上的现金，指人民币，而财务报表上的现金是广义上的现金，包涵库存现金、银行存款、其他货币资金。说到现金，作为会计了，您和出纳说话的时候可要注意点，别问，公司现在有钱吗？会让出纳一头雾水的，有钱？现金还是银行存款？专业的会计说话要分清现金还是银行存款的。记得又有一次到市场买菜，秤好菜以后，忽然发现我没带现金，就说，坏了，我没带现金（一般人都说我没带钱）。卖菜的师傅说，我不要支票的。呵呵，师傅还知道支票呢。老婆在医院工作，九十年代的时候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到从浴室出来一女士，实际上是想问里边的人多少，可是她上来就问：“里边病号多不

19、多啊”把人家吓坏了这叫职业语言，呵呵。 1002银行存款银行存款就是公司在银行中存有的货币资金。有的随时可以使用，有按揭贷款的，部分资金存入保证金账户，只有客户归还完贷款，解除抵押后才能使用。这部分资金也在银行存款中列示。您可以按照银行的名称分设二级明细账。例如工商银行-致远分理处、工商银行-理想分理处、建设银行营业部等等。月底按照银行对账单和银行日记账编制银行余额调节表，对未达账项予以关注。如果公司规模较大，同时在几家银行办理银行贷款和按揭贷款，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01 银行存款-结算户 -工商银行-建设银行 1002.02 银行存款-贷款专

20、户 工商银行-建设银行1002.03 银行存款-按揭保证金户-工商银行-建设银行 一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户。这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，发改委和住建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 其实我们每个人的心里都有个情感银行，就像我们公司的银行明细账。它会有存款，也有取款。孩子就是我们之间的沟通保证金。夫妻之间，如果经常在对方的户头中存款，户头的款项愈多，夫妻关系就愈稳固。即使偶尔因自私

21、或不够体贴而支出，也不至于因此透支。 如果户头款项很低，每次冲突将会扩大其严重性。这时候就用上孩子做沟通调和的保证金了。当信任和欣赏的资金一旦陷入负债状态，而双方又不断透支的话，感情或婚姻就会被推入破产边缘。 成功的婚姻秘诀是，不断增加配偶的情感银行户头，直到它充满体贴，这时你就会享受到丰富的爱心，满溢的信任。平常多说感激欣赏的话，多些体贴关怀的举动。让我们的情感银行永远充裕。1122应收账款房地产公司目前都是预售商品房，用预收账款或其它应付款科目核算，一般不用应收账款。房地产公司销售房子一般是两种回款方式：一次性付清、银行按揭。只有很少量的分期收款。只有到年底结账的时候，对于具备结转收入条件

22、的客户需要挂出应收账款，对于分期收款的客户同样需要挂出应收账款。另外还有一种情况可能用得上应收账款，房地产公司用房子顶施工单位的工程款。在工程决算未完成，房子已经交给施工单位的情况下房地产公司要挂应收账款。房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款。如果房地产开发公司出现应收账款业务比较多而且余额大的情况，这样的工程不干也罢。1123 预付账款 房地产开发企业与施工单位有关预付备料款、拨付甲供材、结算工程款的核算，应在“预付账款-预付承包单位款”“应付账款-应付工程款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包单位的备料款、拨付甲供材和工

23、程款，应计入“预付账款-预付承包单位款”账户的借方。决算完成后予以结转成本。1221 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府收费标准不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，

24、所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。1402在途物资 1403原材料 1405 开发产品 1406 发出商品 1408委托加工物资1411 周转材料5001 开发成本 5101 开发间接费上述会计科目全部在体现在资产负债表中的“存货”项目里。主要项目是开发成本-项目发生过程中发生的成本项目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；开发产品-库存未销售的房子。由于房地产开发企业的特殊性，土地作为房地产企业建设商品房的“原材料”，一般体现在存货项目，而不会体现在“无形资产”项目中。1601 固定资产 1602 累计折旧 1603固定资产

25、减值准备 上述三个科目都是按照固定资产类别或项目进行明细核算的。在这里需要解释的是，累计折旧是“资产价值损耗的计量”。“累计折旧”账户属于资产类的备抵调整账户，其结构与一般资产账户的结构刚好相反，累计折旧是贷方登记增加，借方登记减少，余额在贷方。固定资产在使用过程中会发生磨损，消耗，其价值会逐渐减少，这种价值的减少就是固定资产折旧。有个笑话这样形象的描述固定资产和累计折旧的。结婚就像固定资产，爱情的长短就像折旧方式，长的叫平均年限法，短的叫加速折旧法，贪图物质的是工作量法，离婚的是提前报废。我有个60岁的老朋友，单身。平时喜爱运动，打乒乓球，练武术，身体倍儿棒。他估计能够活到90岁，是正常的直

26、线折旧。但是后来，他请了一个小保姆，两年后就死了，这就是加速折旧。 13项资产减值准备主要用在上市公司，一般的房地产公司涉及不多，在此不细详述。设立减值准备的目的就是财务的谨慎性原则，但是这些减值准备税前一概不能扣除，杜绝和堵住了上市公司调整会计利润，少缴纳企业所得税的漏洞。财务一个很重要的原则是审慎或者说保守，这是财务的判断力。一个跨国公司的平均生命周期是40到50年。长寿公司各有各的特点，但又一些共同的关键要素，比如对自己的周围环境都非常敏感；公司有很强的凝聚力，员工有较强的认同感；具有宽容的文化；很重要的一点，就是财务上比较保守。长寿公司以一种很古老的方式思考金钱的意义，他们知道在资产中

27、保持一定的结余的重要性，它意味着行动的灵活性和独立性，意味着自己始终处于从容的主动地位，而竞争对手将处处被动，处处受节制。 然而保守常常被片面误导，走向保守的僵硬的一面。但是，保守与固步自封完全是两回事。007的作者伊安佛莱明说，“永远不要对历险说不，永远说是。不然的话，你的生活将会乏味无比。”有时保守意味着主动，意味着更快速的反应。X战警中说：“最有效的防御就是主动的进攻。拿破仑认为一个战略领导人所具备的所有品质中最理想的是具备审慎的品质。在拿破仑眼里，“审慎”表明的是一种行为，这种行为是随经验而增长的智慧的结果。在事务管理中理智，在资源使用上节俭，在有危险或冒险时谨慎，在做出决策前运用智力

28、和经验，在行动时主动积极，是审慎的行为体现。 坚守严谨的审慎思考，保持职业的怀疑态度，坚持做人做事的原则，这是一位职业会计人应该遵循的。负债部分依照会计惯例，负债按照必须偿还的时间长短排列，越快需要偿还的项目排在越上面。流动负债2001 短期借款 一般房地产开发项目的借款期限是2年或年以上，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，房地产企业的贷款期限都超过一年，挂在长期借款科目里。只有当长期借款到期日在1年之内才将贷款金额转入短期借款。2202 应付账款，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，也可以按照公司开发的小区分类。视具体情况而定，如果项目小的话，就没有

29、必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相应的重视。同时建议所有的付款都到这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：借：应付账款贷：银行存款借：开发成本贷：应付账款不要简化成借：开发成本货：银行存款这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。2203 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式，分小区-楼号-单元-101（-102）这样的明细核算最好。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正

30、确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。2171 应交税费房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有

31、很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，把提取的税金挂在长期待摊费用，结转收入成本时配比结转税金。如果与税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。2241 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等

32、，可根据项目具体情况来考虑。2501 长期借款 核算银行贷款。2701 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。4001 实收资本 4002 资本公积4101 盈余公积4103 本年利润4104 利润分配与其它无异。实收资本是指投资者作为资本投入到企业中的各种资产的价值，所有者向企业投入的资本，在一般情况下无需偿还，可以长期周转使用。注册资金，也称为注册资本是指在公司登记机关登记的全部股东实缴的出资额。实收资本大于或等于注册资本。如果实收资本小于注册资本，说明该公司资本金没有到位。5001 开发成本如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主

33、要包括：1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3、 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4、 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道

34、路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5、 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。6、 开发间接费（由5101转入）。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到成本部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期

35、项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成成本部门和财务部门提出来的数据不一致，造成被动局面。5101 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，即指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。其中银行贷款利息也可以单独设置一个科目，开发成本-利息支出，这样的明细科目划分有利于财务分析，同时对后期的土地增值税汇算清缴提供了方便。6001 主营业务收入

36、、6051 其他业务收入、6111 投资收益、6301 营业外收入、6401 主营业务成本、6402其他业务成本6403 主营业务税金及附加、6711 营业外支出、6801 所得税费用、6901 以前年度损益调整等损益类科目与其它行业无异。6602 管理费用 房地产开发企业的管理费用包括筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税

37、、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。 企业行政管理部门发生的固定资产修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，也在本账户核算。6603 财务费用 按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣。房地产企业的财务费用一般做资本化处理，除非贷款利息发生时项目已完工。6601 销售费用 房地产开发企业的销售费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。

38、 销售前期费主要指样板房装饰费、售楼处建造与装饰费。销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费户外发布费、短信费灯箱制作费、楼书印刷费等。业务宣传费是指企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品、传单等。合同交易费是指合同交易时房地产开发企业向住建委缴纳的交易手续费。销售佣金是指房地产企业向销售代理公司支付的销售策划或佣金。房地产企业的销售费用，广告费占整个销售费用的比例较大，约50-70%的比重。第二章 房地产企业设立阶段会计与税收处理 第一节 房地产企业设立阶段会计处理房地产企业设置的前置条件本书暂不详细介绍，需要各位网友要关注一下新公司法和城市房地产开发经营管理条例。为方便初涉

39、房地产会计尽快掌握会计与税收知识，本书以中小型的房地产有限责任公司为例介绍房地产会计与税收。设立公司时主要的关注点：1、城市房地产开发经营管理条例第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。2、设立有限责任公司符合股东法定人数：有限责任公司由五十个以下股东出资设立。（注意：最多50人，

40、可以是1人）3、公司法第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。 有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。法律、行政法规对有限责任公司注册资本的最低限额有较高规定的，从其规定。（注意：房地产公司最低100万元，但是各个省份对暂定资质的房地产公司有注册资金的最低要求，山东省最低1000万元。）4、公司法第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的

41、非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。 对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。 全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。（注意：30%） 第三十六条公司成立后，股东不得抽逃出资。（注意：不得抽逃） 房地产企业设立阶段设计的会计业务主要包括对接受投资者出资业务和开办费以及纳税业务的会计处理。 设置两个会计科目，“实收资本”和“资本公积”。先说一下实收资本，实收资本简单地说就是公司的本钱。 这个项目反映的是公司所有者，投资人或股东，他们在公司才开业的时候，投到公司的钱。在

42、关注这个项目时，一个是要搞清楚主要的投资人或股东都有谁，都投了多少钱，占总投资额的比例有多大，为什么要关注这个呢，主要是看一看，谁是老大，谁在公司说了算，因为，出的钱越多，在股东会上说话就越算数。另外要关注的是资本公积项目，所谓资本公积，简单的说，这些钱确定是股东或投资人的，但没有明确说明，具体哪个股东或投资人应该分多少，可以把它看成是还没有最后分配到股东或投资人自己帐上的公共的钱，共有的钱。为什么会有这处项目，这个项目是如何形成的，主要是几个方面，一个是股票或资本溢价，说简单一点，就是在公司成立后，后来加入的股东或投资人，应该要比公司成立时的股东或投资人支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司

43、成立时的股东或投资人一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东或投资人相同的持股比例，当然要多付出一些钱来，后来的股东或投资人多付的那部分钱，就是股票或资本溢价。资本公积另外一个重要来源就是，公司以外的人捐赠给公司的东西，对方捐赠的是公司，而不是某一个股东或投资人，因此，这些东西是全部股东或投资人公共的，于是做为资本公积。 明白了“实收资本”和“资本公积”，做账就很简单了。（一）新设立公司的会计核算 1、投资者以货币出资 在工商登记办理完公司名称预约后开立临时账户后，房地产企业收到投资人投入的货币资金，才能存入到这个临时

44、账户。验资，办理完营业执照，刻章，开立基本存款账户，然后才能动用这笔资金。主管会计根据银行加盖受理章的现金缴款单或银行进账单的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本所占份额，贷记“实收资本”，按其差额，贷记“资本公积-资本溢价”。网友们，在这里需要注意的是，新办企业一般不存在资本溢价。【例2-1】甲、乙两公司共同出资设立致远地产有限责任公司（以下简称致远地产公司），公司注册资本为10 000 000元，甲、乙持股比例分别是60%、40%。2010年5月20日，致远地产有限责任公司如期收到各投资者一次性缴足的款项。 根据上述资料，致远地产公司依据银行进账单作以下账务处理：借：银行存款临时户 10

45、 000 000 贷：实收资本甲公司 6 000 000 乙公司 4 000 000公司拿到营业执照，刻好财务印签，重新开立基本账户，需要将临时存款账户的资金转入基本存款账户上，这笔资金就可以动用了。 2、投资者以非货币资产出资以非货币财产出资，需要注意投资方如期办理其财产权的转移手续，其中对于动产，原则上以交付为转移，对于不动产、机动车，由于我国一般实行登记主义，则需要进行相应的过户登记，对于法律法规规定需要办理过户登记才能算为财产权转移的，如违反规定未及时办理过户登记的，即使非货币财产已实际交付给公司使用，仍将视为投资方未履行相应的出资义务。 按照公司法规定，要先办理财产转移手续才能验资，

46、但因为设立时法律主体尚未产生，无法办理财产转移手续。所以实践中一般是按分期出资的方式，先以货币资金出资成立公司，之后再短期内办理土地使用权、房产等非货币资产财产转移手续，然后再办理验资手续。 以实物资产出资的，应在办理财产转移手续时，按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程的价值，借记“固定资产”或“无形资产”，按投入资本，贷记“实收资本”。【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出资设立致远地产有限责任公司进行，公司注册资本元，甲乙丙持股比例分别是50%、30%、20%。甲以土地使用权出资，土地使用权进过评估确认的价值是5000000元，乙公司以货币资金出资3000000元，丙公司以设备出资200

47、0000元。根据上述资料，乙公司将资金打入致远公司临时账户后，致远公司依据进账单作以下账务处理：借：银行存款临时户 3 000 000 贷：实收资本乙公司 3 000 000甲公司于致远公司办妥验资手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，致远公司应作如下账务处理：借：无形资产土地使用权 5 000 000 贷：实收资本甲公司 5 000 000如果这块土地全部是用来开发商品房的，公司应作账务调整；借：开发成本土地出让及拆迁补偿费 5 000 000 贷：无形资产土地使用权 5 000 000丙公司办妥财产转移手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，致远公司应作如下账务处理：借：

48、固定资产 3 000 000 贷：实收资本丙公司 3 000 000上述公司的成立是比较理想化的情况。如果甲公司实际投入的土地评估价值大于5000000万元，如何做账务处理呢？通常的做法是，在三方的投资协议或合同中明确约定，多余的挂账甲公司的其他应付款。如果甲公司土地评估价值是6000000万元。致远公司依据银行进账单、财产转移手续、评估价值确认证明文件，作如下账务处理：借：无形资产-土地使用权 6000000银行存款-临时户 3000000固定资产 2000000 贷：实收资本甲公司 5000000 -乙公司 3000000 -丙公司 2000000 其他应付款甲公司 1000000二、公司

49、增加注册资本的核算房地产企业增加资本一般有三条途径：一是所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入；二是资本公积转为实收资本；三是将盈余公积转增资本。企业将盈余公积转增资本时，必须经股东会决议批准。在实际将盈余公积转增资本时，要按股东原有持股比例结转。这里要注意的是，资本公积和盈余公积均属所有者权益。公司为有限责任公司的，应按原投资者所持股份同比例增加各股东的股权。房地产企业在增加注册资本时按照增加注册资本的不同方式，进行不同的会计处理。1 所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入所有者（包括原企业所有者和新投资者）接受投资投入的资本，借记“银行存款”、“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资

50、”等科目，贷记“实收资本”等科目。企业增加注册资本时有新投资者介入，新介入的投资者缴纳的出资额大于其按约定比例计算的其在注册资本中所占的份额部分，应作为资本公积，计入“资本公积资本溢价”科目。（1）投资者以货币出资房地产企业增加注册资本的，应在投资者将货币存入准备设立的公司在银行开设的临时账户时，依据银行加盖受理章的现金缴款单，或者银行进账单回单的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本在注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按其差额，贷记“资本公积资本溢价”等科目。【例2- 3】致远地产公司由甲、乙共同投资设立，原注册资本为10 000 000元。甲、乙出资分别为6000 000元、4 0

51、00 000元。2009年5月26日，丙公司加入致远地产公司，投入货币资金3 000 000元，经协商，丙公司持股比例为20%，投资后的注册资本为12 500 000元。根据上述资料，丙公司投入资本时，致远地产公司应作以下财务处理：借：银行存款 3 000 000 贷：实收资本丙公司 2 500 000 资本公积资本溢价 500 000在这里需要说明的是：在公司成立后，后来加入的股东，应该要比公司成立时的股东支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司成立时的股东一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东相同的持股比例，当然要

52、多付出一些钱来，后来的股东多付的那部分钱，就是资本溢价，在科目上走“资本公积”。（2）投资者以非货币财产出资以非货币资产增资时，股东应当在依法办理财产转移手续后，依据财产移交清册，借记“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目，贷记“实收资本”等科目。【例2-4】致远地产公司由甲乙共同投资设立，原注册资本为10 500 000元。甲乙出资分别为6000 000元、4500 000元。2009年2月15日，丙公司加入致远地产公司，投入土地使用权5 000 000元，经协商，注册资本增加为15 000 000元，丙公司持股比例为30%。丙于4月15日办妥土地使用权过户手续。致远地产公司将土

53、地使用权作为储备土地用于开发住宅核算。根据上述资料，致远地产公司应作以下账务处理：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 5 000 000贷：实收资本丙公司 4 500 000资本公积资本溢价 500 0002 将资本公积转为实收资本将资本公积转为资本。在办理增资手续后，依据股东会决议，应借记“资本公积资本溢价”科目，贷记“实收资本”或“股本”科目。【例2-5】致远地产公司由甲、乙、丙共同投资设立，原注册资本为1 000万元，甲、乙出资分别为600万元、400万元。为了扩大经营规模，经批准，致远地产公司按照原出资比例将资本公积500万元转增资本。根据上述资料，依据股东会决议，致远地产公司应作以下财

54、务处理：借：资本公积 5 000 000 贷：实收资本甲 3 000 000 乙 2 000 000三、公司实收资本减少的核算房地产开发企业实收资本减少有两种原因；一是资本过剩；二是企业发生重大亏损。企业因资本过剩而减资，一般要发还股款。公司减少注册资本，应当符合公司法规定的程序，减少后的注册资本数额应达到法律、行政法律、行政法规规定的公司注册资本的最低限额并经验资机构验资。有限责任公司减少实收资本的会计处理比较简单，按法定程序报经批准减少注册资本的，按照股东大会批准文件借记“实收资本”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。四、开办费的核算房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员

55、工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。开办费在实际发生时，依据相关原始凭证，借记“管理费用开办费”，贷记“银行存款”等科目。【例2-6】209年1月5日，致远地产公司支付设立验资费用10 000元。在验资费用实际发生时，致远地产公司应依据银行转账凭证和验资发票作以下账务处理：借：长期待摊费用开办费 10 000 银行存款 10 000 同时在开始生产经营的当月转入当期损益借：管理费用开办费 10 000贷：长期待摊费用开办费 10 000第二节 房地产企业设立阶段税务处理房地产企业设立阶段涉及

56、的税收主要有印花税和契税。在此需要强调的是，税收筹划在设立阶段就应该准备了，筹划要做到前面，未雨绸缪啊。具体的筹划方法各位网友可以阅读下实战派房地产税收与税收筹划。网址：与当地税务人员处理好关系也是财务人员很重要的工作，虽然很怵与他们打交道，但又不得不面对。但是财务人员必须坚持的是，讲法律，讲法规；依据法规做好税收筹划；不做假账。从下面的笑话中即可看出企业会计怎么看税务人员的。话说某房地产公司财务部正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！把钱都交出来！是恐怖分子抢钱来了！ 肃然无声中。忽然有会计轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税局的呢”。言归正传一、印花税1、营业帐薄 记载资金的帐

57、薄按照实收资本和资本公积的合计金额0.5在帐薄启用时贴花；其他帐薄在启用时按件贴花，每件5元。2、权利许可证照 房产证、土地证、营业执照，每件5元。3、土地使用权合同 对于以土地使用权投资入股的，公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税，按照合同记载金额的0.5贴花。二、契税在房地产企业设立阶段，如果接受出资人额土地使用权等不动产出资的，接受出资的单位按照成交价格的3%-5%缴纳契税。三、税收的账务处理房地产企业发生的印花税和契税，一般不通过“应缴税费”科目进行核算，印花税在实际缴纳时直接进入“管理费用”，契税发生时视去的土地使用权的用途计入不同的会计科目。【例2-7】2009年3月，致远房地产公司购买印花税票1000元。缴纳土地入股时的契税60000元。 致远地产公司应作如下会计处理：借：管理费用 1000 土地征用及拆迁补偿费-契税 60000 贷：银行存款 61000四、开办费的税务规定中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条规定， 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（