财务管理第3章资产评估的基本方法

《财务管理第3章资产评估的基本方法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财务管理第3章资产评估的基本方法（118页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、第二章 资产评估的基本方法学习目的掌握市场法、收益法、成本法；掌握三种基本方法的适用范围。本章重点本章重点v对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。2主要内容主要内容 第一节第一节 市场法市场法 第二节第二节 收益法收益法 第三节第三节 成本法成本法 第四节第四节 评估方法的选择评估方法的选择3资产评估方法资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值资产评估方法是实现评定估算资产价值的

2、技术手段。是在工程技术、统计、会的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。自身特点形成的一整套方法体系。4资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法5市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法间接法重置成本成新率重置核算法价格指数法 生产能力比例法统计分析法 观察法 使用年限法 修复费用法收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系6主要内容主要内容第一节第一节 市场法市场法 第

3、二节第二节 收益法收益法 第三节第三节 成本法成本法 第四节第四节 评估方法的选择评估方法的选择7市场法市场法一、市场法的基本含义一、市场法的基本含义v 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。法之一。v 基本思路：根据基

4、本思路：根据替代替代原则，采用原则，采用比较和类比比较和类比的思路及其方法的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。具有相同用途的替代品的现行价格。v 基本公式：资产评估价值=参照物成交价格（1调整系数）或 资产评估价值=参照物成交价格差异调整额8二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提1.1.要有一个活跃的公开市场；要有一个活跃的公开市场；2.2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动

5、。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。v资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1 1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；相似；（2 2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；状况和交易条件等；（3 3）参照物）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。应在一个适度时间范围内。9三、市场法的基本程序及有关指标三、市场法的基本程序及有关指标（一）选择参照物 ：应：应3 3个以上。个以上

6、。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果10运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：v资产的功能：功能越好，价值越大。资产的功能：功能越好，价值越大。v资产的实体特征和质量资产的实体特征和质量v市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。价格偏低。v交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。交易条件：交易批量、交易

7、动机、交易时间等。11四四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体评估方法（一）直接比较法（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格修正系数修正

8、系数1 1 修正系数修正系数2 2 修正系数修正系数n n或或评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格基本特征差额基本特征差额1 1 基本特征差额基本特征差额2 2 基本特征差额基本特征差额n n优点：直观简洁、便于操作；优点：直观简洁、便于操作；缺点：要求的可比性较高。缺点：要求的可比性较高。12参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：1.1.现行市价法现行市价法v当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可基本相同的参照物具有现行市场价格的时

9、候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。行市场价格作为评估对象的评估价值。v适用于：参照物资产与被评估资产适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等价为评估价值；批量生产的设备、汽车等132.2.市价折扣法市价折扣法资产评估价值参照物成交价格（资产评估价值参照物成交价格（1-1-价格折扣率）价格折扣率）适用范围：评估对象与参照物之间适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方仅存

10、在交易条件方面差异面差异的情况。的情况。例例1.1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为同的正常变现价为1010万元，评估师经综合分析，认万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为为快速变现的折扣率应为40%40%，因此，拟快速变现，因此，拟快速变现资产价值为资产价值为6 6万元。万元。资产评估价值资产评估价值1010（1-401-40）6 6（万元）（万元）143.3.功能价值类比法功能价值类比法适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异功能差异的情况。的情况。（1 1）生产能力比例法）生产能

11、力比例法 资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力 参照物生产能力）参照物生产能力）例例2.2.被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨，参照资产的年生产能吨，参照资产的年生产能力为力为120120吨，评估时点参照资产的市场价格为吨，评估时点参照资产的市场价格为1010万元，由此万元，由此确定：资产评估价值确定：资产评估价值101090901201207.57.5（万元（万元）（2 2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法 资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力 参照物生产能力）参

12、照物生产能力）x x 例例3.3.同上例，该类资产的功能价值指数为同上例，该类资产的功能价值指数为0.70.7，由此确定：，由此确定：被评估资产价值被评估资产价值10 10（9090120120）0.70.78.188.18（万元）（万元）154.4.价格指数法（亦称物价指数法）价格指数法（亦称物价指数法）适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间交易时间方面差异方面差异的情况。的情况。资产评估价值参照物成交价格（资产评估价值参照物成交价格（1+1+物价变动指数）物价变动指数）v 运用定基指数修正资产评估价值参照物资产交易价格（评估基准日资产定基价格指数/参照物交

13、易期日资产定基价格指数）v 运用环比指数修正资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易期日 至评估基准日各期环比价格指数乘积v 例例4.4.与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前的成交价个月前的成交价格为格为1010万元，半年间该类资产的价格上升了万元，半年间该类资产的价格上升了5%5%，则：，则：资产评估价值资产评估价值1010（1+51+5）=10.5=10.5（万元）（万元）16v 例例5 5：被评估房地产于：被评估房地产于20062006年年6 6月月3030日进行评估，该类日进行评估，该类房地产房地产20062006年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末

14、的价格同20052005年底相比，年底相比，分别上涨了分别上涨了2.5%2.5%、5.7%5.7%、6.8%6.8%、7.3%7.3%、9.6%9.6%和和10.5%10.5%。其中参照房地产在其中参照房地产在20062006年年3 3月底的价格为月底的价格为38003800元元/平方平方米，则评估对象于米，则评估对象于20062006年年6 6月月3030日的价值接近于：日的价值接近于：平方米）（元/3932%)8.61(%)5.101(380017v例例6 6：已知某资产在：已知某资产在20062006年年1 1月的交易价格为月的交易价格为300300万万元，该种资产已不再生产，但该类资产

15、的价格变化元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：情况如下：20062006年年1 14 4月的环比价格指数分别为月的环比价格指数分别为103.6%103.6%、98.3%98.3%、103.5%103.5%和和104.7%104.7%。评估对象于。评估对象于20062006年年1010月的评估价格最接近于：月的评估价格最接近于：v300300 103.6%103.6%98.3%98.3%103.5%103.5%104.7%104.7%=331.1=331.1（万元）（万元）185.5.成新率价格调整法成新率价格调整法v适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅

16、存在成新程度方面差异的情况。方面差异的情况。v资产评估价值参照物成交价格（评估对象成 新率参照物成新率）v其中：其中：成新率成新率=资产的尚可使用年限（资产的已使资产的尚可使用年限（资产的已使 用年限用年限+资产的尚可使用年限）资产的尚可使用年限）19如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：本特征上：v上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：v交易情况修正系数交易情况修正系数（正常交易情况（正常

17、交易情况/参照物交易情况）参照物交易情况）v功能价值修正系数功能价值修正系数（评估对象生产能力（评估对象生产能力/参照物生产参照物生产能力）能力）v交易时间修正系数交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数（评估对象的定基价格指数/参照参照物的定基价格指数）物的定基价格指数）v成新程度修正系数成新程度修正系数（评估对象成新率（评估对象成新率/参照物成新率）参照物成新率）20直接法中使用频率较高的几种方法：直接法中使用频率较高的几种方法：1.1.市场售价类比法市场售价类比法*v市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件

18、和销售时间虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。其计算公式为：算出评估对象价值的方法。其计算公式为：v资产评估价值参照物售价十功能差异额十时间差异值十十交易情况差异额 v资产评估价值参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 21例例7 7：(1)(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为于住宅区的一块空地，面积为600600平方米，地形为平方米，地形为长方形。长方形。(2)(2)评估该地块评估该地块20072007

19、年年1010月月3 3日的公平市场交易价格。日的公平市场交易价格。(3)(3)评估过程：评估过程：选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。例，故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料收集有关的评估资料A.A.收集待估土地资料（略）。收集待估土地资料（略）。B.B.收集交易实例资料。选择收集交易实例资料。选择4 4个交易实例作为参照物，个交易实例作为参照物，具体情况见表。具体情况见表。22交易实例交易实例A A交易实例交易实例B B交易实例交易实例C C交易实例交易实例D D评估对象评估对象坐坐 落落略略略略略略略略略略所处地

20、区所处地区临近临近类似类似类似类似类似类似一般市区一般市区用地性质用地性质住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地类型土地类型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地交易日期交易日期2007.4.22007.4.22007.3.32007.3.32006.10.42006.10.42006.12.52006.12.52007.10.32007.10.3单位价格单位价格870870元元/M2M2820820元元/M2M2855855元元/M2M2840840元元/M2M2地块面积地块面积225225M2M2380380M2M2320320M2M2450450M2M2600600M2M2地块形

21、状地块形状长方形长方形长方形长方形长方形长方形略正方形略正方形长方形长方形地势地势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦地质地质普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通基础设施基础设施较好较好完备完备较好较好很好很好很好很好交通状况交通状况很好很好较好较好较好较好较好较好很好很好正面路宽正面路宽8 8m m6 6m m8 8m m8 8m m8 8m m容积率容积率6 65 56 66 66 6剩余使用年剩余使用年限限3535年年3030年年3535年年3030年年3030年年23进行交易情况修正。经分析，交易实例进行交易情况修正。经分析，交易实例A A、D D为正为正常买卖，无需进行交易情

22、况修正；交易实例常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B B较正较正常买卖价格偏低常买卖价格偏低2%2%；交易实例；交易实例C C较正常买卖价格偏较正常买卖价格偏低低3%3%。则各交易实例的交易情况修正率为：。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例交易实例A A：0%0%；交易实例交易实例B B：2%2%；交易实例交易实例C C：3%3%；交易实例交易实例D:0%D:0%。进行交易日期修正。根据调查，进行交易日期修正。根据调查，20042004年年1010月月4 4日以日以来土地价格平均每月上涨来土地价格平均每月上涨1%1%，则各参照物交易实，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：例的交易日

23、期修正率为：交易实例交易实例A A：6%6%；交易实例交易实例B B：7%7%；交易实例交易实例C C：12%12%；交易实例；交易实例D D：10%10%。进行区域因素修正。交易实例进行区域因素修正。交易实例A A与待估土地处于同与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。一地区，无需作区域因素修正。交易实例交易实例B B、C C、D D的区域因素修正情况可参照表的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例打分，交易实例

24、B B所属地区为所属地区为8888，交易实例，交易实例C C所属所属地区为地区为108108，交易实例，交易实例D D所属地区为所属地区为100100。25区域因素比较表区域因素比较表 类似地区区域因素B CD D自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（稍差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站点距离（稍远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10(稍近)12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）12（稍好）12公共设施完备状况（相同）10（稍好）12（相同）10水、大气、嗓音污

25、染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（相同）8（相同）10（稍差）8综合打分综合打分888810810810010026进行个别因素修正。进行个别因素修正。A.A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高交易土地价格高2%2%。B.B.土地使用年限因素的修正。交易实例土地使用年限因素的修正。交易实例B B、D D与待与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例例A A、C C均需作使用年限因素的调整，

26、其调整系均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为数测算如下（假定折现率为8%8%）：）：年限修正系数年限修正系数1-1/(1+81-1/(1+8)3030 1-1/(1+81-1/(1+8)3535 0.96590.965927计算待估土地的初步价格。计算待估土地的初步价格。交易实例交易实例A A修正后的单价为：修正后的单价为：平方米）（元/9099659.0100102100100100106100100870交易实例交易实例B B修正后的单价为：修正后的单价为：平方米）（元/10381001028810010010798100820交易实例交易实例C C修正后的单价为：修

27、正后的单价为：平方米）（元/9019659.010010210810010011297100855交易实例交易实例D D修正后的单价为：修正后的单价为：平方米）（元/94210010210010010011010010084028采用简单算术平均法求取评估结果。采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价土地评估单价(909+1038+901+942)(909+1038+901+942)4 4 =948 =948（元（元/平方米）平方米）土地评估总价土地评估总价600600948=568800948=568800（元）（元）292.2.价值比率法价值比率法 价值比率法，是指利用参照物的市场交易

28、价价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。价值的一种具体评估方法。30(1)(1)成本市价成本市价法法v成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：值的方法。用数学表达：v资产评估价值=评估对象现行

29、合理成本（参照 物成交价格参照物现行合理成本）v例6.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150150，已知被评估全新住宅的现行合理成本为，已知被评估全新住宅的现行合理成本为2020万元，则其价值为万元，则其价值为3030万元。万元。资产评估价值资产评估价值=20=20150150=30=30（万元）（万元）31(2)(2)市盈率乘（倍）数法市盈率乘（倍）数法v适用于适用于整体企业的评估。的评估。市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，

30、估算评估对象价值的方法。用数学式表达：评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率v例例7.7.某被估企业的年净利润为某被估企业的年净利润为10001000万元，评估时万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为点资产市场上同类企业平均市盈率为2020倍，则：倍，则：该企业的评估价值该企业的评估价值1000100020202000020000（万元）（万元）32（二）（二）间接比较法间接比较法 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基

31、准，分别将评估对象与参照物整体或分项与作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比其对比打分打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分评估对象的分值与参照物的分值的比值值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。值的一类评估方法。公式：被评估对象价值公式：被评估对象价值=参照物交易价格参照物交易价格评估对象评估对象的分值的分值参照物的分值参照物的分值适用范围：适用范围：参照物和评估对象在参照物和评估对象在大的方面基本相同或类似大的方面基本相

32、同或类似。33优点优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。五、市场途径的优缺点五、市场途径的优缺点34缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产等。产等。35案例案例1：某待估资产为一机器

33、设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平备成交到

34、评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？该是多少？36案例案例1分析分析分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元

35、)37案例案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积某待估资产为两室一厅居住用房，面积为为58平方米，建筑时间为平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹年，位置在某市闹市区，评估基准日为市区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月曾发生过房屋交月曾发生过房屋交易活动，交易价格为易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，同。经调查，2003

36、年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比年相比上升了上升了9.3%。38案例案例2分析分析分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。价值。资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)39案例案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器

37、设备需拍卖。评估人员从市算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为相同，成交时间为2002年年6月，成交价格为月，成交价格为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2002年年8月。经评估人员综月。经评估人员综合分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售合分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的价的30%。40案例案例3分析分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在

38、市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。该套待估设备的市场价值。则待估资产的评估值为：则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）41案例案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间待估资产为某机器设备，其生产时间为为1990年，评估基准日为年，评估基准日为2003年年1月。搜集到月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为同，属同一厂家生产，交易时间为2002年年12月，交易价格为月，交易价格为1240

39、00元，该机器设备的生元，该机器设备的生产时间为产时间为1995年。年。经调查了解，待估资产已使用年限为经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照年。参照资产已使用年限为资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年。年。42分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。整来

40、估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估资产已使用年限为经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，年，待估设备的尚可使用年限为待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成年，则待估资产的成新率为：新率为：待估资产成新率待估资产成新率=待估资产尚可使用年限待估资产尚可使用年限/（待估（待估资 产 已 使 用 年 限资 产 已 使 用 年 限+待 估 资 产 尚 可 使 用 年 限）待 估 资 产 尚 可 使 用 年 限）100%=13(7.5+13)=63%案例案例4分析分析43参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率年，则参照资

41、产的成新率参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象成新（评估对象成新率率/参照物成新率）参照物成新率）该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为：评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元)44主要内容主要内容 第一节第一节 市场法市场法第二节第二节 收益法收益法 第三节第三节 成本法成本法 第四节第四节 评估方法的选择评估方法的选择45第二节第二节 收益法收益法一、收益法的基本含义一、收益法的基本含义 收益法又称收

42、益现值法，是指通过估测又称收益现值法，是指通过估测被评估资产未来预期收益，并按适当的折现被评估资产未来预期收益，并按适当的折现率折算为现值，以此来确定被资产价值的各率折算为现值，以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。种评估方法的总称。46一个理智的投资者在购置或投资于一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。在未来能给他带来的回报。二、基本原理二、基本原理47三、理论依据三、理论依据效用价值论效用价值论：收益决定资产的价值收益决定资产的价值:收

43、益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。算为现值，这就是资产的评估值。48四、基本前提四、基本前提v 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；v 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；v 被评估资产预期获利年限可以预测。49五、基本程序和基本参数五、基本程序和基本参数基本程序v1.搜集并验证与

44、评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；v2.分析测算被评估对象未来预期收益；v3.确定折现率或资本化率；v4.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；v5.分析确定评估结果。基本参数：收益额，折现率，收益期限。50六、具体评估方法六、具体评估方法按评估对象未来预期收益按评估对象未来预期收益有无限期：有限期使用有限期使用永续使用永续使用等额年金等额年金非等额年金非等额年金51四、基本方法四、基本方法评估值评估值 Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期52评估值评估值 Ri/(1+r)i1、未来各年收益额不相等、未来各年收益额不相等各

45、年收益额现值系数53评估值评估值A11/(1+r)n/r2、未来各年收益额相等且有限期、未来各年收益额相等且有限期 年 金(各年相等的收益额)年金现值系数54评估值评估值A/r3、未来各年收益额相等且无限期、未来各年收益额相等且无限期 年 金（各年相等的收益额）本金化率55评估值评估值 Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n1-1/(1+r)N-n4、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变-有限期有限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)56评估值评估值 Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n6、未来收益额在若干年后保持不变未来收益额在若干年后保持不变-无限

46、期无限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)57有限期：有限期：评估值评估值（A/r+B/r2）11/（1+r）nB/rn/（1+r）n无限期：无限期：评估值评估值A/r+S=A/r+B/r2递减？递减？把公式中的把公式中的B改成改成-B。6、纯收益等差级数变化纯收益等差级数变化58有限期（有限期（rs0）：）：评估值评估值=无限期（无限期（rs0）：）：评估值评估值A/(rs)递减？递减？把公式中的把公式中的s改成改成-s。7、纯收益等比级数变化纯收益等比级数变化59例1:某企业尚能继续经营，现评估其某企业尚能继续经营，现评估其3 3年经营收益的折年经营收益的折现额。经预测得

47、出现额。经预测得出3 3年内各年预期收益的数据年内各年预期收益的数据收益额（万元）收益额（万元）折现率折现率折现系数折现系数收益折现值（万元）收益折现值（万元）第一年第一年3003006 60.94340.9434283283第二年第二年4004006 60.89000.8900356356第三年第三年2002006 60.83690.8369168168 由此可以确定其折现额为：由此可以确定其折现额为：资产评估价值资产评估价值283283356356168168807807（万元）（万元）60例2.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第

48、六年开始，以后各年收益均为14万无，确定的折现率和本金化率为10。确定该收益性资产在持续经营条件下和经营50年条件下的评估值。1.永续经营条件下 P12/（1+10）1+15/（1+10）2+13/(1+10)3+11/(1+10)4+14/(1+10)5+1410(1+10)5136.17（万元）2.经营50年条件下 P=2/(1+10)1+15/(1+10）2+13/(1+10)3+11/(1+10)4+14/(1+10)5+14/10(1+10)51-1/(1+10)50-5=134.98（万元）61参数确定参数确定1、预期收益额、预期收益额2、折现率、折现率3、收益期、收益期62（1）

49、基本含义）基本含义是指被评估资产在正常情况下所能得到是指被评估资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。的归其产权主体的所得额。（2）主要特点）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；产的实际收益；1、预期收益额、预期收益额63（3）有关收益额内容的主要观点）有关收益额内容的主要观点税后净利润税后净利润现金净流量现金净流量利润总额利润总额64（1）折现率的基本含义）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，从

50、本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。投资所期望的回报率。2、折现率、折现率65（2）折现率的形式）折现率的形式折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值收益折算成现值的比例的比例本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现收益折算成现值的比例值的比例66基本方法：基本方法：无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断（3）折现率的估算方法）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险673、收益期、收益期（1）基本含义基本含义是资产具有获利能力

51、持续的时间。是资产具有获利能力持续的时间。68（2）收益期估测方法收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测69例例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为业每年的预期收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。请估算该企业的价值。评估值评估值=1200/4%=30000（万元）（万元）收益法应用案例：收益法

52、应用案例：70例例2：某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业终止后年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预年预期收益均为期收益均为900万元，折现率为万元，折现率为8%，请估算，请估算该企业的评估值。该企业的评估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6=9004.6229=4160.59（万元）万元）收益法应用案例：收益法应用案例：71例例3：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限是建造的，当时获得的土地使用权年限是50年，年，现已使用了现已使用了6年，预计利用

53、该房地产正常情况下年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益每年可获得净收益8万元，假设该类房地产的报万元，假设该类房地产的报酬率为酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为多，则该宗房地产的收益价格为多少？少？7273主要内容主要内容 第一节第一节 市场法市场法 第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 成本法成本法 第四节第四节 评估方法的选择评估方法的选择74第三节第三节 成本法成本法一、成本法的基本含义v成本法，是指首先估测被评估资产的重置，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣种贬值因素

54、，并将其从重置成本中予以扣而得到被评估资产价值的各种评估方法的而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。总称。v资产评估价值资产评估价值=资产的重置成本资产的重置成本-资产实体性贬值资产实体性贬值 -资产功能性贬值资产功能性贬值-资产经济性贬值资产经济性贬值75 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。基本思路基本思路:76理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。的价

55、值越大。2.2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。因素的变化而相应变化。77二、基本前提二、基本前提v被评估资产处于继续使用状态或被假定处被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。于继续使用状态。v有可用的历史资料。有可用的历史资料。v形成资产价值的耗费是必须的。形成资产价值的耗费是必须的。(耗费越耗费越大，资产价值越高大，资产价值越高)78三、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济

56、性贬值经济性贬值成新率成新率或或79搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成四、操作程序四、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本80五、成本法的基本要素五、成本法的基本要素v重置成本：重置成本：资产的现行再取得成本。包括复资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本。原重置成本和更新重置成本。v实体性贬值：实体性贬值：资产由于使用及自然力的作用资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起导致的资产的物理性能的损害或下

57、降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。资产的价值损失。用实体性贬值率计量。v功能性贬值：功能性贬值：技术进步引起的资产功能相对技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。例如超额投落后而造成的资产价值的损失。例如超额投资成本、超额运营成本。资成本、超额运营成本。v经济性贬值：经济性贬值：外部条件的变化引起资产闲置、外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。收益下降等造成的资产价值损失。81六、各个参数的评估方法六、各个参数的评估方法（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法 1.1.重置核算法重置核算法 2.2.价格指数法价格指数法 3.3.功能价值类比法

58、功能价值类比法 4.4.统计分析法统计分析法（二）实体性贬值的测算方法（二）实体性贬值的测算方法 1.1.观察法（成新率法）观察法（成新率法）2.2.使用年限法使用年限法 3.3.修复费用法修复费用法（三）功能性贬值的测算方法（三）功能性贬值的测算方法（四）经济性贬值的估算（四）经济性贬值的估算82（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法1.1.重置核算法重置核算法（细节分析法、核算法）（1）购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。（2）自建

59、型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料工费消耗及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。83 是利用是利用成本核算成本核算的基本原理，将的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种行计算并累加来估算重置成本的一种方法。方法。基本原理：基本原理：84 计算公式计算公式重置成本重置成本直接成本间接成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装

60、调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造资取得和建造资产的管理费用、产的管理费用、设计制图等费设计制图等费用用85例例1 1：重置购建设备一台，现行市场价格每台：重置购建设备一台，现行市场价格每台5 5万万元，运杂费元，运杂费10001000元，直接安装成本元，直接安装成本800800元，其中元，其中原材料原材料300300元，人工成本元，人工成本500500元。根据统计分析，元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.80.8元，该机器设备重置成本为：元，该机器设备重置成本为：直接成本直接成本50000

61、50000100010008008005180051800（元）（元）间接成本（安装成本）间接成本（安装成本）=500=500元元0.8=4000.8=400元元 重置成本合计重置成本合计=直接成本直接成本+间接成本间接成本=52200=52200元。元。86例例2 2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台行市场价格每台180000180000元，运杂费元，运杂费50005000元，安装成本元，安装成本为为2000020000元，其中原材料元，

62、其中原材料60006000元、人工成本元、人工成本1300013000元、元、其他费用其他费用10001000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5

63、000+20000=205000 =180000+5000+20000=205000（元）（元）87是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。数，将其调整为评估基准日时的重置成本。2.2.价格指数法价格指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值价格指数资产重置成本资产账面原值价格指数计算公式计算公式分类分类物价物价指数指数个别个别物价物价指数指数综合综合物价物价指数指数88物价变动指数物价变动指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1 1a a1

64、 1）（）（1 1a a2 2）（1 1a a3 3）（1 1a an n）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）89例例3 3：某待估资产购建于某待估资产购建于19941994年，账面原值年，账面原值为为50,00050,000元，当时该类资产的价格指数为元，当时该类资产的价格指数为9595，评估基准日该类资产的定基价格指，评估基准日该类资产的定基价格指数为数为160160，则：，则：待估资产重置成本待估资产重置成本50,00050,000(160(1609595)10010084,2184,211 1（元）（元）90例例4 4：某被评估资产历史成本（账面价值）：某被

65、评估资产历史成本（账面价值）为为200000200000元，元，19921992年建成，年建成，19971997年进行评年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：数分别为：19931993年年11.7%11.7%，19941994年年17%17%，19951995年年30.5%30.5%，19961996年年6.9%6.9%，19971997年年4.8%4.8%，则：则：待估资产重置成本待估资产重置成本200,000200,000(1+11.7%(1+11.7%）（1+17%1+17%）（1+30.5%1+30.5%）（1+6.9%1+6.9%）

66、（）（1+4.8%1+4.8%）100100=200=200，000000191%=382000191%=382000（元）（元）91例例5 5：某机床于：某机床于20042004年购置安装，账面原年购置安装，账面原值为值为1616万元。万元。20062006年进行一次改造，改造年进行一次改造，改造费用为费用为4 4万元；万元；20082008年又进行一次改造，年又进行一次改造，改造费用为改造费用为2 2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数20042004年为年为1.051.05，20062006年为年为1.281.28，20082008年为年为1.351.35，20092009年为年为1.601.60。要求：计算该机床要求：计算该机床20092009年的重置成本年的重置成本.92重置成本计算表重置成本计算表时间时间投资投资费用费用(万元万元)物价物价指数指数（%）物价变物价变动指数动指数（%）重置重置成本成本（万元）（万元）2004161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32200641.281.60/1.28=1.2541.25=5200821.351.60