房地产估价师《理论与方法》强化习题

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1、2012年房地产估价师理论与方法强化习题1.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。 A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断2.抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。()A.对B.错3.在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。()A.对B.错4.用成本法估价房地产时，房屋现值=()。A.房屋

2、重置价格-房屋年折旧额B.房屋重置价房屋成新度C.房屋重置价格-年折旧额耐用年限D.房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限5.建筑物的物质折旧包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁6.房地产的交易类型有()。A.土地使用权协议出让B.一般买卖C.租赁D.征用7.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。8.房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3%0.5%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物

3、价、财政部门制定。()A.对B.错9.某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.900010.为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循()。A.具有良好的职业道德B.假设各方当事人都是理性的、精明的C.“换位思考”D.以专家的身份反复、精细的权衡评估价值1.房地

4、产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。 A.发明B.发现C.创造D.确定2.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格3.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即()。A.一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性B.一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性C.一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性D.一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性4.因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于()。A.环境影响

5、评估B.规划实施情况评估C.房地产评估D.风险评估5.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样1.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是()。 A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格

6、的影响幅度为9.89%。2.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.无法确定3.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.5004.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类

7、房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为()万元。A.833B.2500C.1250D.10675.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%参考答案：(请按Ctrl+A键)1.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的()特性。 A.不可移动性B.独一无二性C.相互影响性D.易受限制性2.()年10月13日，中国房地产

8、估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.20063.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()万元。A.50B.55C.5060D.60万元以上4.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为()元/m2。D.35005.

9、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，()。A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异参考答案：(请按Ctrl+A键)1.()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。 A.权益原理B.均衡原理C.适合原理D.收益原理2.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理3.下面关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道

10、较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格4.已知某城市容积率修正系数表，如下表：容积率修正系数表若确定比较案例宗地地价为900元/m2，容积率为1.7，待估宗地规划容积率为1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为()元/m2。A.1177B.675D.12005.()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.均衡原理D.适合

11、原理6.从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.朋友介绍7.根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向()申请确认。A.当地拆迁管理部门B.当地国土部门C.当地行政主管部门D.城市规划行政主管部门8.不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是()。A.相关房地产的价格水平B.该种房地产的开发成本C.消费者的收入水平D.消费者对未来的预期9.()是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的

12、价格。A.标定地价B.政府调节价C.政府定价D.政府指导价10.马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为()。A.提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租B.提供绝对地租的土地：地租=绝对地租C.垄断土地：地租=垄断地租D.建筑用地：地租=级差地租+绝对地租+垄断地租参考答案：(请按Ctrl+A键)1.B2.D3.D4.B5.D6.ABC7.D8.B9.D10.ABC1.房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。 A.协议方式B.调解方式C.交易方式D.成交方式2.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。A.公正B.公平C.公开

13、D.估价对象的合法权益3.关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行4.在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()A.对B.错5.拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有()。A.线条图B.散点图C.网络计划技术D.统筹法6.在统一币种和货币单位方面，不同币种

14、的价格之间的换算，应该采用()。A.该价格所对应的日期时的市场汇价B.该价格所对应的房产的市场汇价C.估价时点的汇率D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价7.收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.收益递增原理B.最高最佳使用原理C.预期原理D.未来趋势原理8.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格9.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方

15、案的内容主要包括()。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排10.从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序，正确的是()。A.获取估价业务一受理估价委托及明确估价基本事项一搜集估价所需资料一 拟定估价作业方案一实地查勘估价对象一选定估价方法测算一确定估价结果一撰写估价报告一审核估价报告一出具估价报告一估价资料归档B.获取估价业务一受理估价委托及明确估价基本事项一拟定估价作业方案一 搜集估价所需资料一实地查勘估价对象一选定估价方法测算一确定估价结果一撰写估价报告一审核估价报告一出具估价报告一估价资料归档C.获取估价业务一受理估价委托及明确估价基本事项一拟定估价作业方案一实地查勘估价对象一搜集估价所需资料一选定估价方法测算一确定估价结果一撰写估价报告一审核估价报告一出具估价报告一估价资料归档D.获取估价业务一受理估价委托及明确估价基本事项一实地查勘估价对象一搜集估价所需资料一拟定估价作业方案一选定估价方法测算一确定估价结果一撰写估价报告一出具估价报告一审核估价报告一估价资料归档参考答案：(请按Ctrl+A键)1.A2.D3.ABCD4.B5.ACD6.A7.C8.D9.ABCD10.B