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1、物业管理招标投标的争议及其解决方式招标投标作为一种公开公正的竞争方式,其运作建立在一整套完备制度根底之上,但由于招标投标双方总是出于自身利益考虑,加之各自对制度的理解程度与理解不同,使得双方在招标投标活动中难免会发生各种各样的争议或纠纷,严重的甚至可能影响整个招标投标活动的顺利进展。因此,如何处理矛盾,妥善解决纠纷,防止争议的发生,成为招标投标双方共同关注的问题。一、物业管理招标投标常见的争议形式(一)招标投标过程中的争议索赔是承包工程中最常见的一种争议。物业管理招标投标索赔,是指物业管理公司对由于非自身原因此发生的委托管理合同规定之外的额外支出或损失,向招标方提出给予合理弥补损失的要求。在其
2、他工程招标投标活动中,通常索赔的方式既可以是经济补偿,也可以是工期延长,但由于物业管理招标投标标的物业管理效劳的特殊性,使得其索赔只能要求招标方进展经济补偿。必须注意的是,提出索赔的根据只是物业管理公司就某一事实的单方认定,至于它能否真正得到补偿那么取决于业主委员会对这一认定确认与否。假设业主委员会认为这一损失的形成是由于物业管理公司自身原因所致,或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现,那么他们不仅不会承诺赔偿,反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求,这通常又被称为反索赔。然而无论索赔还是反索赔,双方的出发点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。由此可见,招标投标双方争议的焦
3、点主要集中在对造成损失事实原因的认定之上。因此,研究索赔事项的种类对于招标投标各方保护自己,并争取正当合法的利益是非常有用的。通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有:投标书的遗漏错误,增加的效劳量,增加的材料数量,增加的材料单价,增加的分包商的费用等。当然,不同的物业管理招标可能出现的相应索赔事项是不同的。招标投标各方务必小心慎重,尽可能争取有利于自己的条件,防止失误或损失。投标作为一种标准的制度性活动,对投标人的行为有着严格的限制。从本书前几章的阐述中可以看出,无论是对投标人的资格审查还是对投标书的填写报送,投标制度都做出了详尽的规定。但是,这些规定并不能将所有在招标中可能出
4、现的问题全部涵盖;而且即使投标制度涵盖了所有情况,仍有可能出现招标方或投标方由于忽略或对制度理解不够,导致双方对投标有效性的认识呈现差异,争议由此产生。这种类型争议产生的原因多种多样,既可以是由于招标人误将投标人的合规行为判断为无效行为,也可以是招标人判断正确而投标人认识不清所致。由于招标投标工作量大而繁琐,出现纷争的事项实在是太多太杂,假如要从详细事项出发分析原因,那就难以一一列举了,故本书仅就几种常见的典型争议类型作一介绍。(1)代理有效性问题。有关代理的选择等问题在本书第5章已有详细阐述,但在招标投标中详细涉及代理业务时,却往往会出现对代理业务范围等认识不清的误区。例如,同一代理人同时对
5、假设干家投标公司开展代理注册、递送标书、参加开标会等业务是否符合招标规定?所递送的标书是否有效?同一代理人同时为假设干家投标公司代为编制的投标书是否有效?为物业招标提供代理效劳的投标公司的投标是否有效?等等。这些都是容易为人们所混淆的事实,自然也容易引起争议。(2)标书有效性问题。标书有效性问题包含的内容非常广泛,既有时效问题,又有格式问题,还有内容是否标准的问题。应当说,对于一些招标文件中有着明确规定的事项(如有效期),通常不太容易引起争议,而大多数争议都是发生在一些难以界定、界限模糊的规定事项上。典型的一个例子,就是标书遗漏过失是否导致标书失效的断定标准问题。按招标投标国际惯例,假如标书的
6、偏向属于本质性内容的过失,那么该标书属于无效标书;反之,招标方可根据详细情况决定是由投标方予以澄清补充,继续竞标,还是宣布该标书无效。在这一例子中,虽然本质性内容;的规定看似很明晰,但在理论中却难以界定,因为它只是一个概括的描绘,对于该变动是否会影响中标后义务的履行;的判断取决于招标方的主观断定,这难免会导致由于招标方与投标方认定的不同而产生争议。(3)结合体投标问题。所谓结合体投标,即由两个以上法人或其他组织组成一个结合体,以一个投标人身份共同投标的行为。在结合体投标中,结合体各方应当签订共同投标协议,明确约定双方的工作和责任,并将其共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。结合体中标的,将由结合体各方共同与招标人签订合同,并就中标物业工程的管理承担连带责任。
物业管理招标投标的争议及其解决方式
