珠三角极点城市住宅价格传导研究已处理

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1、 华中科技大学 博士学位论文 珠三角“极点城市住宅价格传导研究 姓名：钟威 申请学位级别：博士 专业：土地资源管理 指导教师：谭术魁 2021-05 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 摘 要 我国各大中城市住宅市场价格高涨，一直是社会各界关注的焦点。住宅市场是 区域性市场，各市场之间具有明显的异质性，但并不排斥各市场在空间上发生关联。 研究区域性住宅市场之间价格传导，对城市政府实施差异化住宅市场调控政策，提 高政府干预住宅市场效率具有重要意义。 本文选择珠三角 9 座城市作为研究对象，第一章、第二章主要分析了各城市住 宅价格变化的周期性特征，为珠三角九个城市“极点划分提供了理论依

2、据。第三章、 第四章运用计量经济学模型分析了珠三角“极点城市内部及之间的住宅价格传导路 径。第五章、第六章从城市住宅市场空间异系数、房价领先/滞后因素等方面分析了“极 点城市，“极点与“极点城市之间住宅价格传导的机理。第七章从实证结果出发提 出了多项政策建议。第八章结论与展望。 本文实证研究的主要结论有： 1珠三角9 个城市住宅价格存在着明显的价格周期，价格变化频率快，各城 市之间价格变化的领先/滞后关系明显； 2 珠三角单个城市内部住宅价格的运行具有稳定的长期关系，城市内“核心 城区 的住宅价格对其它城区住宅价格存在着显著的传导关系。从总体上看，城市住 宅价格空间互动关系符合住宅价格由城市中

3、心向其周边区域扩散的规律。从长期来 看，城市内各区域住宅市场之间彼此融合，各区域子市场住宅价格的变化均受到相 邻区域住宅价格变化的影响； 3 珠三角各单个城市及整个珠三角区域存在着明显的住宅价格趋同现象，就 整个珠三角而言，那么存在着以广州市为中心的价格趋同现象； 4 珠三角各“极点城市住宅价格的运行具有稳定的长期关系； 5 城市区域住宅子市场的空间异质性，说明了城市住宅市场在空间上具有结 构差异性，而这种结构差异性会引发住宅价格在空间上产生传导现象。 第一，城市住宅供应弹性系数低，容易导致住宅价格出现更为严重的波动，从 而引发住宅价格传导现象发生。 第二，城市住宅供应弹性系数低，住宅价格会产

4、生价格的“溢出效应 ，在空间 上形成价格传导的现象； I 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 6 GDP 与住宅价格、城市人口 POP 与住宅价格之间存在单向的因果关系， GDP、城市人口 POP 是住宅价格的Granger 原因，GDP、城市人口 POP 的变化会引 起住宅价格的变化。GDP、城市人口 POP 的领先/滞后变化会引起了住宅价格的空间 传导。 关键词：住宅价格；传导；机理；珠三角；“极点城市 II 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 Abstract The housing market is the one of most volatile secto

5、rs of Chinese economy and the rapid raise in housing prices has attracted increasingly attentions, especially the housing prices diffusion within cities. The housing market is a regional market. These markets have the obvious heterogeneity, but not exclude the spatial interaction. Discussing the hou

6、sing price diffusion among regional markets, would be helpful to carry out regulation with different policies and improve the efficiency of government intervention on the housing market. Section 1 and Section 2 analyze the price cycles of housing among nine cities in the Pearl Delta, which provides

7、theory basis for division of “pole city. In Section 3 and Section 4, by employing econometrics technique, positive study has been carried to examine the housing price diffusion within the internal city and inter-city. In Section 5 and Section 6, the diffusion mechanisms of housing price among the “p

8、ole cities are examined from the views of spatial coefficient heterogeneity and the lead/lags in the determinants of housing price. Based on the positive research,In section 7 ,propose some policy recommendations.In section 8,Findings and perspectives. Main conclusions of positive research include:

9、1 Obviously, the housing price of nine cities in the Pearl Delta exist price cycles with high frequencies and significant lead/lag relationships. 2 Price change of housing of a single city in the Pearl Delta remains relevant stable, the “core district of individual provides significant price diffusi

10、on on other distracts. In the long run, the housing sub-markets are influenced by the adjacent areas. In general, the housing prices diffusion pattern is coincident with Oikarinens finding, which housing price diffuses first from the regional centers and then to peripheral regions surrounding them.

11、3 The internal city and inter-city of the Pearl Delta regions exhibit regional housing price convergence, which follows Guangzhous changing. 4 The housing prices are engaged in long-run equilibrium relationships with each “pole city. 5 The spatial coefficient heterogeneity of housing sub-markets cau

12、ses obvious structural differences, which trigger the spatial diffusion of housing price. On the one hand, the low housing supply elasticity will cause the housing price fluctuation and the spatial III 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 diffusion. On the other hand, the low housing demand elasticity will produ

13、ce “spillover effect of housing price and the spatial diffusion. 6 The Granger causal tests of panel data indicate that there are two causal relationships which are unilateral: GDP to housing price and urban population to housing price. GDP and urban population Granger causes the housing price. The

14、lead/lag changing of GDP and urban population will cause the spatial diffusion of housing price. Key words: Housing price; Diffusion; Mechanism; the Pearl Delta；Pole city IV 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出奉献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本

15、人完全意识到，本声明的法律结果由本人承当。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保存、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或局部内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本论文属于 保 密 ，在_年解密后适用本授权书。 不保密。 请在以上方框内打“ 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 1 引

16、 言 1.1 研究背景与意义 在改革开放的30 年里，我国城镇土地使用制度和住房制度改革不断深化并取得 了令人瞩目的成就。随着住房市场化进程的启动，住房消费市场得到了快速开展， 城镇居民居住条件也有了较大的改善，同时对拉动经济增长和提高人们生活水平发 挥了重要作用。然而，近几年来，我国各大中城市住宅市场价格高涨，一直是社会 各界关注的焦点。中央政府屡次出台调控政策，但一直效果欠佳，甚至还对局部城 市的高房价有推波助澜的作用。住宅价格为什么总“调而不下？从而引发了学者们 对房价及其传导规律的研究和探寻。 住宅市场是区域性市场，各市场之间具有明显的异质性，但并不排斥各市场空 间上发生关联。所以，研

17、究区域性住宅市场之间价格传导规律对政府住宅市场调控、 企业投资决策具有重要意义。 1.1.1 研究背景 珠江三角洲是我国改革开放的先行地区，是我国重要的经济中心区域，在全国 经济社会开展和改革开放大局中具有突出的带动作用和举足轻重的战略地位。 “珠三角 的概念最早起源于二十世纪九十年代初，广东省委在七届三次全会上 提出建设珠江三角洲经济区。“珠三角最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中 山6 个城市及惠州、清远、肇庆三市的一局部组成不含香港、澳门2 个特区，也 就是通常所说的广东珠三角。后来，在?珠江三角洲城镇群协调开展规划 20042021 ?中明确说明，珠江三角洲，即珠江三角洲经济区，由广

18、州、深圳、 珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市和肇庆市 9 个城市组成的区域，也就是通 常所指的“珠三角或“小珠三角 。 “珠三角总人口4230 万，土地总面积41698 平方 公里，其中建设用地包括城市建设用地、建制镇建设用地和村庄建设用地面积 6640 平方公里。2021 年“珠三角GDP 总值达29745.58 亿元，占全国 10%。2021 年 1 月8 日，国务院发布?珠江三角洲地区改革开展规划纲要2021-2021 ?。纲要提 出，到2021 年，由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9 个 1 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 城市组成的珠江三角洲

19、地区率先建成全面小康社会，人均地区生产总值到达 80000 元；到2021 年，率先根本实现现代化，人均地区生产总值到达135000 元。 二十世纪九十年代后期，在“ 小珠三角 的根底上出现了“大珠三角 的概念。 2003 年，又提出来了“泛珠三角 的概念。至此，“珠三角实际上涵括了“小珠三角、 “大珠三角、“泛珠三角三个不同层面既相互区分又紧密关联的概念。 大珠三角城 镇群地域范围包括香港、澳门和广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门市的 全境，以及惠州市的惠城和惠阳区、惠东的博罗县，肇庆市的端州和鼎湖区、高要 和四会市，土地面积超过42831.5 平方公里。 本文所指的珠三角是由广州、深

20、圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市 和肇庆市9 个城市组成的区域，也就是通常所指的“珠三角或“小珠三角 。 1珠三角房地产市场开展在全国市场中居重要地位 珠三角是我国土地使用制度改革的先驱，其房地产市场的开展也一直走在全国 各大中城市市场开展的前面。在20 世纪 80 年代末期，深圳市房地产市场在全国率 先起步。1992 年邓小平同志南巡讲话后，深圳房地产市场快速膨胀，带动了珠三角 区域性房地产市场的迅猛开展，使房地产业成为该区域社会经济开展的一个重要支 柱，同时，对我国东部沿海地区、内陆地区房地产业的开展产生了明显的冲击效应。 2 珠三角住宅市场价格的相互影响性 1997 年开始，随着

21、香港、澳门的顺利回归，局部香港人、澳门人在珠三角各城 市投资、置业，珠三角的房地产市场有效需求也大幅度增加。1998 年我国住房市场 化改革进入深化阶段，珠三角地区的房地产市场又迎来了新一轮的快速开展阶段。 2003 年8 月12 日，国务院?关于促进房地产市场持续健康开展的通知?18 号文 充分肯定了房地产业对社会经济开展的奉献。在港澳回归、住房制度改革、房地产 业定位等背景下，房地产市场有效需求更进一步释放，珠三角房地产市场也得到了 长足的开展。在市场快速开展的进程中，珠三角住宅市场的价格经历了稳定上涨、 急促上涨、快速回落、迅速上升的过程。从1998-2003 年，珠三角区域性住宅价格处

22、 于稳步增长、区域分化不显著的阶段；2003-2007 年，区域性住宅价格经历急促上涨 的过程；2021 年，房价开始出现回落；2021 年，局部地区的房价呈现出迅速上升的 迹象。在珠三角住宅市场扩张和收缩交替变化，房价急促上涨、快速回落、迅速上 2 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 升的过程中，各城市区域性住宅市场的价格变化并非完全同步，从空间上出现领先、 滞后的关系，反映出区域性住宅市场价格的空间关联性。 3 在新的开展机遇下，珠三角区域性住宅市场的空间联系将更加密切 经过改革开放30 年的开展，珠江三角洲积累了雄厚的物质根底，经济实力、区 域竞争力显著增强，为住宅市场的开展

23、奠定了坚实根底。当前，在国内外经济形势 发生深刻变化背景下，珠江三角洲正处在经济结构转型和开展方式转变的关键时期， 区域性住宅市场也孕育着重大机遇。 2004 年6 月，福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南9 省 区负责人和香港、澳门两个特别行政区的行政长官，在广州共同签署?泛珠三角区 域合作框架协议?，标志着泛珠三角区域合作全面启动，成为我国统筹区域协作开展 的一个新的里程碑。 2021 年，广东省实现“珠三角 1 小时经济生活圈为目标的珠三角城际轨道交通 体系开始实施。为实现内圈层内主要城市间1 小时互通、以广州为中心主要城市间1 小时互通、三大都市区内部1 小时互通等目标

24、，未来的珠三角将形成以广州、深圳、 珠海为中心，覆盖珠江三角洲主要城市，形成“三环八射 的轨道交通网络构架，规 划线路多达20 条，线网总长度接近2000 公里。 2021 年 1 月，国家开展和改革委员会制定的?珠江三角洲地区改革开展规划纲 要2021-2021 年?正式发布实施，也必将辐射和带动珠江三角洲区域的经济开展， 促进形成优势互补、良性互动的区域经济开展新格局。其中，规划纲要的规划主体 范围包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州和肇庆等 9 座城市， 力争到2021 年根本实现9 城市根底设施一体化，到2021 年实现区域经济一体化。 2021 年10 月，由粤港澳三地

25、政府部门合作完成的?大珠江三角洲城镇群协调发 展规划研究?发布，该研究提出，采取空间结构优化、高可达性和优质环境三大发 展策略，粤港澳三地合力建设充满生机与活力、具有全球竞争力的，协调可持续性 开展的世界级城镇群。其中，空间结构优化策略指出要建立“三域多中心开展的整 体空间结构。具体而言，“三域多中心指“深、莞、惠 、“广、佛、肇和“珠、中、 江三个次区域及其他城镇，强调大珠三角城镇群均衡开展，推动区域协同开展、均 衡开展和差异化特色开展。 在区域协作、轨道交通体系建设、改革开展规划纲要实施背景下，珠三角 9 座 3 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 城市将形成互相补充、互相促进

26、的开展格局。珠三角主要城市间的协作效果会进一 步显现，区域内资本加快流动的潜在利益也会逐步表达，必然会推动珠三角区域性 住宅市场的开展，使区域性住宅市场在空间上的联系更加密切。 1.1.2 研究意义 本论文的研究具有如下理论意义： 1可以弄清珠三角“极点城市住宅价格变化的周期性特征。 2 可以从空间上发现珠三角“极点单个城市各城区或片区住宅价格之间 的传导路径。 3 可以发现珠三角“极点城市的住宅价格传导路径，弄清住宅价格传导的传 导源。包括“极点城市、“极点与“极点城市之间的住宅价格的传导路径。 4 从住宅市场空间异系数、房价领先/滞后因素等方面弄清“极点城市、“极 点与“极点城市之间住宅价

27、格传导的机理。 5 检验国外有关区域性住宅价格的空间传导现象在我国的区域性住宅市场中 是否也存在。 本论文的研究具有如下实践意义： 1分析珠三角“极点城市住宅价格变化的周期、区域性住宅市场之间价格的 传导路径，并从住宅市场空间异系数、房价领先/滞后因素等方面弄清住宅价格在空 间上传导的机理，不仅有利于政府制定差异化的住宅市场干预策略，而且也有利于 从区域整体上实现稳定住宅价格的政府干预目标。 2 对房地产开发企业制定区域性房地产开发战略、确定开发工程地址及产品 价格，投资、置业者购置房地产产品也具有一定的参考意义。 1.2 国内外研究现状与进展 1.2.1 国外研究现状与进展 国外关于区域性住

28、房市场的内在联系及住房价格传导研究的文献颇为丰富。但 研究起步是从20 世纪80 年代开始的。 1 20 世纪60 年代末期，英国房价在空间上表现出明显的连续周期性特点 ，引起 了学者对区域性房价空间关系的关注。1982 年，McAvinchey 和Maclennan 开展的住 4 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 2 房价格膨胀率的研究 ，是最早期的关于英国区域性房价的研究。此后，在英国，关 于此类的研究很多都围绕着“波纹效应 问题展开的，也就是指英国东南部地区房价 3 的变化引发了其它区域房价的变化 。从数据特征上看，Holmans 1990将其归纳 4 为 ： 1不同区域房

29、价的比率远大于收入的比率； 2 英格兰北部与南部区域的房价差异在20 世纪 80 年代急剧拉大，而在 20 世纪90 年代缩小； 3 东南部区域的房价主导了其它区域，而其低迷程度又甚于其它区域。 1.2.1.1 区域性住房价格传导的“波纹效应及其诠释 在英国区域性房价关系的研究中，“波纹效应 Ripple Effects 的研究占有重要 的位置。“波纹效应是指住房价格在区域上的传导有一定的规律性，某个区域住房 价格的变化会引起其相邻区域的住房价格发生变化。 5 Meen 1996在Alexander 和Barrow 1994 、MacDonald 和Taylor 1993 6等学者研究工作的根

30、底上指出，1968 年以来的证据说明区域性住房价格存在长期 稳定关系；英国东南部地区的房价领先于其它地区的房价。也即是英国的区域性房 价具有明显的“波纹效应7 。Meen 根据已有文献，将产生该现象的原因分为五类， 包括迁移、交易与搜寻本钱、资产转移、空间套利、房价决定因素的领先/滞后因素 和趋同关系等。 1迁移 首先，在英国区域性住房价格上的差异对家庭迁移产生了吸引力。Alexander 和 Barrow 以实证解释了这一现象。如果相对于北部而言南部的房价较高，那么家庭将 会向北部迁移，导致房价发生新的均衡，“波纹效应 由此产生。这种看法与建立在 迁移理论根底上的标准人力资本模型是相吻合的。

31、此外，东南部与北部地区房价的 8 差异也是阻止家庭从高失业率地区向低失业率迁移的重要原因 。但Evans 1989 认为，国外人口向英国东南部地区迁移也会使土地受限区域的住房价格产生差异9 。 搜索文献，有关迁移的经济学者认为，对迁移模式产生影响的变量有三类，即 个人特征、环境因素和总体市场变量。从时间序列看，后者又显得尤为重要，它与 劳动力市场、住房市场密切联系在一起。其中，劳动力市场又包含工资、失业与就 业增长率上的差异，而住房市场首先集中在相对住房价格上，但也要考虑占有结构 5 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 对迁移的影响。 毫无疑问，住房市场因素是短距离区域内迁移的主要

32、决定因素。虽然有实 证说明，区域间的迁移与住房价格差异存在负相关关系。但对于劳动力市场，住房 市场影响的相对重要性仍然存有争议，不同的城市影响程度不一样。 从推理上讲，住房市场对退休家庭的迁移的影响相比劳动力市场要更大些。也 有学者试图证明家庭迁移主要是受到住房市场的影响，而不是劳动力市场。一些研 究也发现迁移受到住房市场的影响显著。例如，Thomas 1993发现住房价格对非 10 工作原因引起的迁移有强烈的抑制作用 。然而，迁移对住房价格的影响仍然不是 很直接明了。从现有文献看，较为一致的观点是，在影响迁移决策的因素中劳动力 11 市场往往发挥着比住房市场更加有力的影响 。 在20 世纪9

33、0 年代，有些学者认为迁移并缺乏以影响房价发生变化。Blanchard 12 和Katz 1992认为，在美国跨州之间的迁移是导致各州失业率趋同的主要因素 。 而在英国，在任何情况下的净人口迁入相对于美国要少得多，特别是体力劳动者， 出现如此类似美国的情形是不太可能的。但是，如果迁移流量较少且房价差异不是 影响流动的主要原因，那么，家庭迁移可以完全由相对房价观测来推断并产生波纹 效应似乎不大可能。Holmans 1990的例证性计算也支持迁移流量的数据还缺乏以 大到使价格观测值发生变化的观点。 进入21 世纪，又有一些学者的实证证明家庭迁移会导致“波纹效应 的发生。Jones 和 Leishm

34、an 2006 指出，在住房经济学理论中，有一个未经证实的假说，即波纹 效应是由区域间的家庭迁移引起的。针对家庭迁移往往在地方之间发生，他们从地 方住房市场层面而不是区域性市场研究了家庭迁移与价格波动的关系，检验了 地方住房市场中的领先滞后关系、协整关系。检验结果证实家庭迁移与房价变化之 间存在密切联系13 。Yang 和Turner 2004 研究了房价与移民涌入之间的长期关系， 14 强调移民因素在房价分析中具有重要作用 。他们发现人口增加会增加住房需求， 从而对房价产带来压力。 从理论上讲，房价高的区域效劳水平高，具有强大的劳动力市场，吸引人们向 内迁移。同时，高房价及住房承受能力问题又

35、迫使局部人向外迁移，又会影响到其 它区域的房价。 6 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 2 交易与搜寻本钱 交易与搜寻本钱形式上的矛盾是市场结构的一个重要组成局部。其代表性的情 形是这些矛盾的存在，将导致住房供需的惯性特征，及由市场状况变化引起的住房 价格反响的惯性特征。交易本钱是住房总价中用于动态调整过程的一个依据，但在 微观层面，作为生命周期模型的组成局部，交易本钱可以更加正式地进行模拟。尽 15 管Ekman 和Englund 1997证明了交易本钱决定迁移，但这些模型仍存在缺乏 。 在没有这种本钱时，标准模型可以假定为回应需求冲击时无代价且即时的价格 调整。在这种情况下，

36、住房销售和空置的数量预计不受影响。但是，搜寻模型要求 至少从三个方面对这种范式进行修正： 第一，如果卖方在修改价格预期比买方响应需求冲击缓慢，那么销售和空置都 将受到影响。Berkovec 和Goodman 1996构建了住房搜寻模型，卖方预期是保守 的，以便应对任何不利的需求冲击，此时，销售价格保持不变，但将增加销售时间。 销售时间的增加作为卖方降低价格的一个信号，此时，销售量和价格将呈正相关16 。 第二，在市场上保守价格随时间而降； 第三，价格越低，交易摩擦越大。 所有这些因素说明，价格在每个区域都不会迅即发生变化，但存在某种形式上 的滞后性调整。然而，没有研究说明，在这些情况下会出现哪

37、种价格方面的空间特 征。 3 资产转移 17 Stein 1995指出，销售与价格呈正相关可能是因为信用市场不完善 。如果 要迁移，现有的自住业主不得不支付购房首付款，那么买卖行为可能就取决于现有 住房的价值，因为那是首付款的重要来源。因此，英国其它区域的房价与东南部的 房价相关也说明，当房价上升时，从东南部迁出的购房者因资产增加而具有更强的 购置能力，从而推动其它区域的房价上升。类似于迁移的一种解释是，如果出于套 利目的，通过异地投资也可以产生同样的效果，而没有实质性的家庭迁移。 4 空间套利 大量研究认为空间上的套利行为能够消除回报的差异。尽管搜寻本钱理论说明 过高的回报并不一定能消除摩擦

38、，是资金流动而非家庭迁移导致了这种结果。如果 7 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 市场在空间上是有效的，那么一个空间市场的回报不能用于预测另一个市场的回报。 然而，数量有限的美国研究文献说明事实并非如此。Tirtiroglu 1992、Clapp 和 Tirtiroglu 1994的研究说明，价格的空间效应在相邻城镇之间比拟显著，而在非相 邻城镇之间不显著，即具有“正反响效应 Positive Feedback 。正如新信息在某个区 域产生，首先向外传导的区域是其相邻区域。 5 房价决定因素的领先/滞后和趋同关系 房价决定因素的领先/滞后、趋同关系也可以引发“波纹效应 。即使区

39、域性住房 市场之间根本没有空间关系，但房价回归模型类似也可能导致“波纹效应结果的产 生。由于收入是决定房价的最重要因素，那么收入随时间变化的空间特征就显得尤 为重要。Homans 1990的研究说明，南部地区的经济首先增长，使该区域收入增 长领先于其它区域，加之住房无弹性供应特别是东南部地区，房价上涨也领先于 其它区域，因此经济、收入增长在一定程度上引发了房价的“波纹效应4 。 1.2.1.2 区域性住房价格传导实证研究 1英国与爱尔兰区域性住房价格传导研究 许多学者都确信英国房价存在“波纹效应这种可能性，目前为止也有大量研究 支持这一观点。 Meen 1996用空间计量经济学模型、协整理论研

40、究了英国区域性房价和房屋 开工量的空间互动关系，分别考察了英国区域性住房市场表现出均质、依赖、趋同 的程度。研究发现，房价和房屋开工量均具有高度的空间依赖性，协整关系也说明， 18 尽管短期内房价出现波动，区域性房价仍存在长期稳定关系 。 Alexander 和 Barrow 1994用1968Q1-1993Q1 的季度数据实证了英国标准区 域的房价的协整关系，发现东南部城市房价是南部区域城市房价发生变化的Granger 原因，其传导机制是迁移；对于其它区域，价格是通过中东部区域向北部区域传导 的5 。与MacDonald 和 Taylor 1993及Giussani 和Hadjimatheo

41、u 1991类似， Alexander 和Barrow 证实了波纹效应的存在。 Giussani 和Hadjimatheou 1991以人均可支配收入、区域家庭数量、名义利率、 区域失业率、平均家庭财富等为自变量，房价为因变量，研究英国东南部和西北部 房价的相对变化，结果发现，东南部的房价对失业率、利率变化的敏感程度比西北 8 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 19 部明显得多，并且收入差异是东南部、西北部区域房价产生差异的重要原因 。 MacDonald 和Taylor1993以1969Q1-1987Q4 的房价季度数据，用Engle-Granger 检验、Johansen 协

42、整检验方法研究了英国区域性住房价格的长期关系，结果显示， 在全部11 个区域内存在9 个协整关系，支持了波纹效应的存在，但难以找到解释该 6 效应的理由 。 Muellbauer 和Murphy 1994用1972-1991 年的年度数据研究了英国房价的“波 纹效应 。发现房价“波纹效应通过回报率来发挥作用。相对于东英吉利亚英格兰 传统地区和西南部区域而言，回报率对东南部区域显得更为重要，同时，收入对 东南部区域的影响也产生了作用。空间滞后模型可以解释东南部区域的房价引发了 20 其它区域房价的变动，即强调空间滞后性对“波纹效应 的产生至关重要 。 Munro 和Tu 1996出于预测未来房价

43、的目的，以1970 至 1993 年间的年度数 据用两步法Engle-Granger 协整技术，建立了英国及其区域性的住房价格模型。东南 部区域的房价模型显示，东南部区域的房价首先攀升，然后引起其它区域的房价上 升，房价上升的滞后期为 1 年。虽然威尔士、苏格兰及北爱尔兰地区的房价独立于 英国其它区域的房价，但房价模型仍然证实了波纹效应的存在。同时发现伦敦房价 21 变化作为外生变量可以解释其它地区房价的变化 。 Cook 2003 也指出，按“波纹效应 的观点，从长期来看英国区域性住房价格 是趋同的。也即是住房价格首先在东南部区域上涨，然后向其它区域扩散。与以往 的研究不同，作者提出一种替代

44、分析方法，即区域性住房价格的比率，发现在英国 一些地区存在价格趋同。作者认为，以往的研究之所以能够发现价格趋同这一现象， 是由于在调整过程中潜在的非对称性被无视了。研究结果发现，东南部地区的房价 22 在下降过程中很快地趋向一致，而其它区域的房价在上升过程中快速趋同收敛。 Cook 2005 还发现，当英格兰南部区域的房价相对于其它区域上升下降 时，房价回复到均衡状态的过程就非常快慢，实证结果在此证明了“波纹效应 的 存在，并且协整关系的存在有理由使作者对英国住房市场存在弱分割性的观点提出 质疑23 。 Holmes 2007 以 1973-2005 年的数据用面板数据单位根检验、单变量单位根

45、 检验、SUR 方法研究了英国主要区域之间的房价关系。发现十三个区域中的大多数 存在长期均质协整关系。只有三个区域西北部、威尔士和中部地区的西部与英 国房价不存在长期趋同关系。结果说明，英国主要区域的房价存在价格趋同现象， 9 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 24 异质性区域的房价呈现出向长期均衡方向调整的特征 。 Holmes 和Grimes 2021 研究了英国区域性房价长期趋同的问题。针对现有研 究在关于英国区域性房价是否存在长期趋同的问题上尚未完全达成一致意见，作者 在区域- 国家住房价格差异的根底上以 1973-2006 年间的季度数据，采用第一主成分 分析、单位根检

46、验方法研究了价格趋同问题。结果发现，第一主成分保持不变，表 25 明英国区域性房价呈现出单一的共同随机趋势 。 当然，也有学者经过实证后对英国房价存在“波纹效应 的结论提出了质疑。 Ashworth 和Parker 1997以1981Q1-1992Q4 季度数据首次用Johansen 协整技术研 究了英国11 个标准地区的住房价格。他们发现因为各区域房价解释模型的回归系数 在相当大的程度上表现出一致性，所以区域性房价的差异主要是由于有效变量的差 别引起的，例如，区域性收入。虽然东南部地区房价存在明显的空间滞后性，但没 有证据说明空间误差自相关的存在，因而作者对房价传导的“波纹效应持疑心态度 2

47、6 。 Wood 2003 认为，房价变化仅能反映当地状况，并不能推断其它区域的变化。 指出有些学者的实证结果之所以存在差异，是因为实证结果对房价指数、时期选择 比拟敏感。有进一步的证据显示，东南部房价发挥主导作用的时期是20 世纪 80 年 代末期到90 年代初期，而不是其它时期。所以在下结论之前，重要的是要了解住房 27 市场冲击的实质 。 有学者研究了爱尔兰房价的“波纹效应 。Stevenson 2004 用1978Q1-2002Q2 季 度房价指数，建立多向量自回归模型检验了爱尔兰共和国及其与北爱尔兰之间的住 房价格传导效应。结果说明，在以上区域内存在大规模的价格传导发生，特别是都 伯

48、林向其它区域，在很大程度上与英国房价的波纹效应类似或一致。也有证据显示， 在毗邻或非毗邻地区也发生了都伯林效应。研究结论也支持北爱尔兰住房市场与爱 尔兰共和国住房市场而非英国的其它住房市场密切联系的观点3 。 2 美国区域性住房价格传导研究 进入 20 世纪 90 年代，关于美国毗邻住房市场价格传导关系的研究也逐渐多起 来。与英国关于“波纹效应研究的文献多采用住房区域住房价格数据不同，美国检 3 验区域性房价传导关系的研究多集中大都市层面 。 Clapp 和Tirtiroglu 1994认为，正反响理论假设资产价格的变化往往是决策者 10 华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文 的重要信息。如果事实如此，那么住房价格将在大都市区域内传导。作者用来自哈 特福特、康涅狄格州的证据证实了这一假设而不符合没有其它解释。实证结果 说明，住房价格在相邻城镇之间会发生空间上的传导扩散，即“ 正反响效应 Positive Feedback ，但在非毗邻区域却不存在。他们进一步发现一个市场正向或反 28 向的变化对相邻市场具有“冲击效应 knock-on effect 。 Pollakowski 和Ray 1997指出，住房价格问题有两个方面