房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化练习题及参考答案【19】

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题强化练习题及参考答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求【正确答案】A2.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【正确

2、答案】D3.对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察【正确答案】D4.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。A.一年B.两年C.半年D.无限期【正确答案】A5.【真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【正确答案】C6.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【正确答案】C7.假设开发法估

3、算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D8.下列关于房地产估价的基本程序，获取估价业务；受理估价委托；制订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；求取估价对象价值；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。其中正确的顺序应为（）。A.B.C.D.【正确答案】B9.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地

4、产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C10.在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6【正确答案】C11.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A12.【真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金

5、储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【正确答案】B13.人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()。A.60%B.70%C.80%D.90%【正确答案】C14.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%【正确答案】C15.房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限

6、一次付清【正确答案】C16.物权法规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【正确答案】C17.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B18.【真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人

7、民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【正确答案】D19.()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D20.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格【正确答案】A21.报酬率为()与所投入的资本的比率。A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C22.在建筑

8、物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B23.【真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【正确答案】D24.直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。A.评选B.评定C.评分D.评价【正确答案】C25.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B2

9、6.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性【正确答案】D27.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B28.建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B29.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定

10、D.企业清算【正确答案】A30.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格【正确答案】A31.()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。A.成交价B.均价C.标价D.起价【正确答案】A32.【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案

11、】B33.【真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围【正确答案】B34.相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A35.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让

12、开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发【正确答案】A36.基本完好房的成新率为()。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新【正确答案】D37.一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【正确答案】C38.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D39

13、.划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C40.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A41.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值【正确答案】D42.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层【正确答案】D43.下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道

14、路【正确答案】A44.成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值【正确答案】A45.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C46.房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值【正确答案】B47.交易情况的修正中应该()。A.以成交价格为基准B.以可比实例的成交价格为基准C.以实际成交价格为基准D.以正常价格为基准【正确答案】D48.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【正确答案】D49.某宗房地产的净收益

15、为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()。A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元【正确答案】B50.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500【正确答案】A51.城市房屋拆迁估价应当采用()。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【正确答案】C52.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。A.公允价值B.

16、重置成本C.账面价值D.历史成本【正确答案】D53.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C54.运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B55.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。这种高层建筑地价分摊方法是()。A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊【正确答案】B

17、56.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B57.假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A58.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近【正确答案】D59.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。A.最佳用途和最佳规模B.最

18、佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【正确答案】C60.在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果。A.经济因素和社会因素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用【正确答案】D61.在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()。A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表【正确答案】A62.可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产()，而不是在估

19、价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。A.在当时的一种市场状况B.在其成交日期时的状况C.在其双方达成协议时的价格状况D.在其双方口头同意成交的状况【正确答案】B63.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正确答案】B64.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D65.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B

20、.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【正确答案】C66.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【正确答案】A67.()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划【正确答案】B68.路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形。A.单宗土地B.许多宗土地C.部分土地D.待开发土地【正确答案】B69.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据

21、悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29D.29.9【正确答案】B70.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价【正确答案】A71.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或

22、变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率【正确答案】D72.一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.市场性质不同【正确答案】B73.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2

23、.22%D.2.50%【正确答案】C74.（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【正确答案】A75.【真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产

24、的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【正确答案】B76.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A77.搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实【正确答案】D78.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值()新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A.小于B.大于C.等于D.小于或等于【正确答案】B79.某块临街深度3

25、3.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用四三二一法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D80.基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C81.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.370B.280C.210D.200【正确答案】B82.

26、估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A.8B.10C.15D.20【正确答案】D83.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印象【正确答案】A84.在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法正确的是（）。A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用【正确答案】D85.下列影响房地产价格

27、的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率【正确答案】A86.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D87.下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市【正确答案】B88.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。A.180B.300C.309D.313.2【正确答案】D89.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。

28、A.本质B.现象C.广义D.狭义【正确答案】B90.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说有用，经济学上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A91.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A92.（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格【正确答案】C9

29、3.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C94.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C95.【真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土

30、地价值为()万元。A.600B.738C.900D.960【正确答案】C96.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【正确答案】C97.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【正确答案】C98.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D99.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重

31、建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【正确答案】C100.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.291【正确答案】A二.多选题(共70题)1.我国担保法规定，下列不得抵押的财产有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查

32、封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权【正确答案】ABCD2.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【正确答案】BCDE3.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权【正确答案】BCDE4.【真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保

33、险估价E.房地产司法拍卖估价【正确答案】ACD5.商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金【正确答案】ABD6.权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润【正确答案】ACD7.【真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【正确答案】ABD8.在实际的市场状况调整中，下列哪些

34、价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD9.下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券【正确答案】AB10.期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付【正确答案】ABC11.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE

35、12.补地价是指需要补交给政府的()。A.一笔地价B.土地使用权出让金C.土地收益D.税费E.楼面地价【正确答案】ABC13.临街深度价格修正率表又称()。A.深度百分率表B.深度指数表C.深度价格递减率表D.深度价格递增率表E.深度价格测算表【正确答案】AB14.房地产估价可在下列活动中发挥作用()。A.房地产出租B.房地产保险C.房屋继承、分割D.房地产灭籍E.房产办证【正确答案】ABC15.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.

36、基准地价修正法【正确答案】ACE16.下列属于危险房的特点的是()。A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品【正确答案】ACD17.以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税【正确答案】BD18.下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作【正确答案】ABDE19.【真题】下列房地产特性中，决定房地产

37、需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【正确答案】AD20.房地产的交易类型主要有()。A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算【正确答案】BC21.套内建筑面积包括()。A.套内房屋使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.分摊的共有建筑面积E.电梯间建筑面积【正确答案】ABC22.建筑物的物质折旧包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁E.样式落后【正确答案】BD23.以下属于非正常交易的情况有（）。A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使

38、用权出让金【正确答案】ACDE24.根据土地的生熟程度，把土地粗略地分为()。A.生地B.熟地C.荒地D.毛地E.热地【正确答案】ABD25.标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构【正确答案】ABC26.实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市【正确答案】BCD27.价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产【正确

39、答案】DE28.两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC29.合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用【正确答案】CD30.开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率【正确答案】ACDE31.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本【正确答案】BC32.净收益每年不变的公式的作用有()。A.用

40、于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率【正确答案】BCD33.【真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【正

41、确答案】ABD34.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC35.最高最佳使用具体包括3个方面，即()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益D.最佳集约度E.最佳环境【正确答案】ABD36.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积【正确答案】ABE37.在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是（）。A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价【正确答案】ABCD38

42、.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD39.长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有()。A.用于市场法中对未来净收益等的比较B.用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正C.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力D.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCD40.房地产价格构成中的开发成本包括()。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期

43、工程费E.折旧费【正确答案】BCD41.下面()是计入商品住宅价格的费用。A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费【正确答案】AB42.导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC43.【真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【正确答案】ADE44.市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.

44、替代法【正确答案】AB45.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD46.房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小【正确答案】AC47.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答

45、案】ABD48.合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖【正确答案】ABC49.归纳起来，房地产有（）存在形态。A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位【正确答案】ABC50.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正确答案】AC51.征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。A.房屋征收补偿费用B.相关费用C.建设用地使用权出让金D.青苗补偿费E.土地使用税【正确答案】ABC52.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接

46、比较调整【正确答案】ABC53.下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划【正确答案】ADE54.属于权益状况比较修正的主要内容的是()。A.土地使用权年限B.城市规划限制条件C.公共设施利与弊限制D.文化生活限制条件E.交通管制【正确答案】AB55.成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润【正确答案】CD56.【真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.投资价值与市场价值都可采用收

47、益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的【正确答案】AB57.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限【正确答案】BDE58.居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区【正确答案】BCD59.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租

48、金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC60.GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD61.【真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【正确答案】ABCD62.【真题】

49、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有()。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【正确答案】AE63.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD64.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比

50、较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD65.【真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【正确答案】BCE66.路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价【正确答案】ACD67.影响房地产价格的心理因素主要有()。A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房

51、地产投机E.精神紧张【正确答案】ABC68.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC69.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值【正确答案】ACD70.下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势【正确答案】ABC三.判断题(共30题)1.人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件，以及国家计划生育政策等有密切的

52、关系。（）【正确答案】对2.房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。()【正确答案】对3.房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。（）【正确答案】错4.同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。()【正确答案】对5.宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()【正确答案】错6.房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。()【正确答案】对7.经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。()【正确答案】错8.城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()【正确答案】对9.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法。()【正确答案】对10.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()【正确答案】错11.在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()【正确答案】对12.【真题】采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。()【正确答案】错13.两个路线价区段的分界线，原