销售方案凤林山庄凤林山庄销售方案

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1、销售方案凤林山庄凤林山庄销售方案五交化一条街 13#15#楼 销售方案凤林山庄目录前言4、龙马潭区宏观经济4 、房地产总体市场状况6 、综述7 一二三一、工程概况9、工程地理位置评估9 、工程经济技术指标及相关销售参数10 、工程销售周期预估11 、园林景观营造建议12 一二三四二、工程定位14、工程劣势分析14 、工程优势分析15 、工程定位15 一二三、工程工程建议16 、工程卖点提炼17 、工程中心广告语18三、工程各阶段销售策略及促销策略18四五六一、工程总销售方针与目标19 二、预热准备期工作内容20 免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版

2、权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄三、认购期销售策略及促销策略21 、正式认购销售策略及促销策略23 、强销期销售策略及促销策略27 、持续期销售策略及促销策略30 、清盘期销售策略及促销策略31 四五六七四、工程宣传推广方案32、工程宣传推广总体方案32 二、各阶段宣传推广主题34 三、各阶段宣传推广组合运用35 、广告合作公司甄选及组合运用方针36 一四五、价格策略37一、各阶

3、段执行价格走势即定方针37 二、各阶段价格让利优惠控制原那么37 六、全程销售中开发商所需配合事项38 免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄前言一、龙马潭区宏观经济全区幅员面积 33264平方千米，年末总人口 31.5万人，其中非农业人口 10.44万人。全年完成国内生产总值 14.8亿元，增长 12.

4、5%，其中：第一产业增加值 3.19亿元，增长 4.5%；第二产业增加值 4.93亿元，增长 19.5%；第三产业增加值 6.68亿元，增长 11.5%。完成财政收入 10,584万元，增长 17.1%。农民人均纯收入增加 150元，到达 2871元。【根本情况】出生人口 2296人。【工业经济】全年完成区属工业总产值 10.74亿元，增长 19.4%，其中规模以上工业企业增长 47.9。完成工业增加值 2.63亿元，增长 17.5%，工业对 GDP增长的奉献率为 24.7%，拉动 GDP增长 3.1个百分点。规模以上工业销售产值 亿元，增长 33.6%，产销率 99%。工业效益明显提高，规模

5、以上工业企业实现利润 2796万元，增长 144.1%；利税 5134万元，全年完成农林牧渔总产值 4.55亿元，亿元，增长 14.2%，入库本区税金 3763万元，增长 14.1%。增长 39.8 %；无亏损企业。【农村经济】增长 5.6%。粮食总产 11.16万吨，比上年下降 2.2%。蔬菜产量 万吨，增长 6.8%。水果产量 2816吨，增长 23.8%。畜牧业产值 1.33亿元，占农业总产值的 52.3 %。乡镇企业完成总产值 泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到稳固。全区各类商品交易市场 42个，营业面积 42.5万平方米，集贸市场成交额 14.32亿元，增长 12.8%。全年完成社会

6、消费品零售额 7.11亿元，增长 13.5%。【商贸业】【非公有制经济】非公有制经济健康开展，实现税收 7430万元，占税收总额的 69.7，占财政收入的 58.6。全年免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄实现非公有制经济零售额 62.055万元，比上年增长 14.5%，市场占有份额 87.2%，直接拉

7、动社会消费品零售总额上升 对社会消费品零售总额增长的奉献率达 92.6%。其中：个体私营经济实现零售额 41,235万元，对社会消费品零售总额增长的奉献率达 68.6%，拉动社会消费品零售总额增长 9.3个百分点。龙马新城已具雏形，新城建设共完成投资 2.80亿元，“一横三纵主次干道混凝土路面浇筑完毕，商会个百分点，比上年增长 16.4 %，【城乡建设】大厦、兴达、馨天地等房地产工程建设快速推进。旧城面貌发生较大变化，小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕，改造旧城 18万平方米。全区集镇根底设施和房屋建设共投入资金 6.40亿元，新改扩建房屋 258万平方米，全

8、区城镇化水平 31.1%。全区启动中心村建设 25个，特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村。【招商引资】建立健全招商引资的政策机制，进一步改善经济开展软环境，编印?龙马潭区投资指南?，围绕“工城商农四大板块成功引进三九灯饰城、尖东食品、先锋乳业、北方侨丰、江龙农产品开发公司等骨干企业。全区共引进工程 110个，总投资 6.42亿元，到位资金 3.76亿元，其中：工业工程 60个，总投资 7900万元；农业工程 6个，引进资金 1363万元。【固定资产投资】全年完成区属固定资产投资 7.83亿元，增长 35.1，其中：根本建设投资 2.55亿元，增长 15.7；房地产开发投资 4.10

9、亿元，增长 160.3%。座落于泸州城北新区，幅员面积 6.5平方千米，辖 3个行政村，5 个社区，年末总人口 24,724人，其中非红星街道农业人口 19,645人。街道工农业总产值 17,883万元，企业总产值 27,079万元，工业产值 17,065万元，财政收入 万元。辖区内个体私营企业 480余家，个体工商户 1100余户。引进企业 12家，引资 1600万元。座落于小市旧城区，幅员面积 1.5平方千米，辖 5个社区，36个居民小组，年末总人口 27,126人。街道工业总产值 1005万元，工业销售收入 900万元，财政收入 637万元。重点企业有龙马潭区宝莲纸箱厂、泸州市大鹏彩印厂

10、、泸小市街道州市雪花棉絮、泸州市荣峰实业开展等。全年引进企业 4家，到位资金 303万元。三江加工园区初具规模，免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄现进驻企业已投资 207万元。莲花池街道座落在龙马新城区，幅员面积 2.5平方千米，辖 1个行政村，3个社区，年末总人口 6572人，其中非农业人口 454

11、0人。街道工农业总产值 5148万元，财政收入 410万元，农民人均纯收入 3225元。重点企业有洪达房地产开发公司、通用工程机械厂、龙马潭区三友实业、东方之珠酒业、泸州三九灯饰、水晶标牌厂等。引进企业 13家，到位资金 223万元。二、龙马潭区房地产总体市场状况城市建设按照“规划、建设、管理、经营四位一体的工作思路，走“优先开展新城区，逐步改造老城区，加快城市西伸北进，塑造城市特色之路，全面提高城市综合功能，努力打造泸州既具现代文明又有历史古韵，既有完善的城市功能又有充分开展空间的城市个性和城市特色。2002年继建成隆纳高速公路、泸纳高等级公路和泸州蓝田机场扩建工程后，加快城北新区 (含龙马

12、大道中心区)的开发建设，完成城西新区的开发准备工作，加快纳溪河东新区、蓝田重湾小区、江阳西路南区、江阳西路北延线及百子图片区、杜家街以北的开发建设。沱江滨江路完成沱一桥至沱二桥开工段孔桩(80多柱)和地梁，工程累计完成投资 396.2万元。沱二桥至三角花台道路整治 2002年 8月正式开工，至年底全面结束。全长 2千米，工程内容包括改造排水系统、人行道路面、供电电缆下地、路灯改造及道路绿化美化。福华大厦、佳乐南高科技城、佳乐雅典苑电梯公寓、酒城购物中心、移动公司第二交换局房大楼、广电中心、泸州商业大世界综合楼、顺通水晶广场综合楼、天益广场综合大楼等一批城市标志性建筑根本竣工；科维电器商城、川南

13、建材城、沱江建材市场等一批重点市场局部竣工；市级体育中心、市青少年活动中心、海关大楼等正在建设之中。这些商贸、效劳、文免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄化、休闲和行政管理功能的完善将增强城市的承载能力和辐射作用，城北新区、城西新区、纳溪河东新区以及高坝、鱼塘、江阳科技工业园区的建设和城南新区的启动，将

14、进一步促进泸州城市化进程。三、综述从上述开展目标来看，大力开展经济，调整产业结构，控制人口，解决就业，加快城市建设，努力提高居民生活水平，社会开展等六大方面均有明确的目标和规划，其中加快城市化进程和加快现代化多功能城市化建设尤其值得我们注意。这表明不仅从国民经济开展自然带动龙马潭区开展，更加从城市宏观开展目标方面对龙马潭区的开展提出了明确的规划和目标。工程位于龙马潭区最大的商贸集散重地回笼湾批发市场和王氏批发市场之间，必将是城市化开展的最大受惠者。由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比拟大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，为工程提供了有利的人第二产业和第三产业增长趋势齐头并进，第一产业

15、增长缓慢。今后，第一产业将持续低速增长，所占比例进一步萎缩；口资源保证。第二产业将保持稳定增长，第三产业将高速增长，进一步增大在国民经济中所占的比重。在第二产业和第三产业良好增长势头下龙马潭区的国内生产总值将保持稳定高速的增长，而第二、第三产业的增长势必带动龙马潭区房地产业的的开展。 GDP、人均 GDP根本是按相同轨迹开展的，说明城市经济和人口的开展速度是同步的；与此同时，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购置力，而住房消费作为居民消费重要组成局部的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定开展并不断壮大。国家和泸州市房地产相关政策法规的不断出台，使泸州市房

16、地产业的开展更加标准化、市场化，从更多方面给普通消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在更加公开、透明、标准的条件下进行交易，充分保护了在交易中弱势群体的利益；免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄在政策的压力下，促使开发商不断成熟，不断壮大实力，也必将淘汰局部实力弱、运作不标准的开发商，从而十分有利于

17、房同时，房地产交易过程中各种费用的不断降低、银行按揭贷款利率的不断下调，更将进一步刺激居民的购房欲望，扩大地产业朝健康的方向开展。了购房的根本消费群体数量，保证了房地产需求市场持续繁荣。泸州市的住宅市场情况与房地产市场情况的走势根本吻合。房地产总体市场也根本反映了住宅市场的成绩和存在的问题。因为住宅市场占整个房地产市场绝大局部份额，房地产宏观市场的主要特点集中表现在住宅市场上。 2 泸州市住宅价格指数浮动不大，说明泸州住宅的价格是稳定的。 2 后市住宅价格指数应该继续保持稳定。从国内各大中城市的经验看，泸州市的住宅价格应该在现有价格平台上反复整理，蓄势待发，在国民经济和房地产行业开展到更高水平

18、的条件下，价格将寻求新的突破。 2 随着国民经济的不断开展，人民经济能力的提高，对住宅物业的要求会进一步提高。开发商为了适应居民的要求，会加大投入本钱，从而会促使住宅价格进一步走高； 2 同时，市场供给量的不断放大，导致市场竞争加剧，价格大战一触即发。免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄一工程概况一工程

19、地理位置评估工程位置泸州市龙马潭区五交化一条街工程区位评估在泸州市市区地图中我们不难看出五大区位板块，中心半岛、城北新区、城南、城东、城西。工程位于中心半岛与城北新区和城东结合部位，辖三地出入口中心地带，交通十分便捷，覆盖区域宽广，受众面大。仅从龙马潭区区位中分析，我们可将其分成四大板块：小市旧城区、回笼湾街区、龙马新城区和城北新区。在这四大板块的房地产宏观市场中，很明显可以看到城北新区属于开发质素较高，房地产市场形成最快的一个高端区域；龙马新城区属于中等质素，不管价格，建筑质量，建筑整体规划，小区面积，都较城北新区稍逊一筹；小市旧城区因为老城区面积较大，道路状况单一，多年来开展较为缓慢，一直

20、阻碍房地产市场的开展；回笼湾街区因其独特的地理位置优势，多年来形成了川南最大的商贸集散地，城市交通四通八达，流动人口数量大。由于该区域商贾众多，一直以来都为商家所必争之地，商业氛围十分浓厚，在相当一段时间内阻碍了房地产住宅市场的健康开展，目前向阳街、五交化一条街、汇金路一带的楼盘即可视作该区域房地产住宅市场的典型特征： 规模普遍较小； 新开发建设工程较多且密集；免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十

21、四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄工程开发质素普遍较低； 该区未来开发总体规划较为乐观开展空间大。二、工程经济技术指标及相关销售参数规划用地面积：5501总建筑面积：9902其中：13#楼 2987、14#楼 3338、15#楼 3577其中住宅总建筑面积：7806.5基底面积：1650其中 13#楼 608、14#楼 502、15#楼 540住宅 98套其中：一室户 7套、二室户 42套、三室户 36套、跃层户 13套建筑容积率：1.80 建筑密度：30% 绿地率：30% 13#楼山体间距：11米 13#楼山墙山体间距：5米 14

22、#楼15#楼间距：16米 14#楼、15#楼山墙塑料厂宿舍楼间距：9米缓坡坡度：150 13#楼面积：58.82套、71.22套、108.18套、118.48套，共计 20套；免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄14#楼面积：575套、8325套、885套、100.51套、128.11套、128.25套

23、，共计 42套； 15#楼面积：83.610套、109.220套、130.82套、162.74套，共计 36套。三工程销售周期预估预热准备期：2004年 10月2004年 11月认购期：2004年 11月2005年 12月正式认购：2004年 12月 8日2005年 12月 18日强销准备期：2004年 12月 19日2005年 3月 31日期：2005年 4月 1日2005年 4月 30日期：2005年 5月 1日2005年 5月 31日强销持续期：2005年 6月 1日2005年 6月 30日清盘备注： 1、销售周期全长 8个月。 2、销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及

24、认购情况等因素影响，可随之调整。 3、正式认购可提前或滞后，由认购情况决定，根本认购量到达 60%。免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄四园林景观营造建议居住区环境景观设计的五项根本原那么：美化生活环境是为了表达社区文化的社会性原那么，注重节能节材合理用地的经济景观设计分为 9大类，包括绿化种植景观、道

25、路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟化景观、高比方水景景观从功能性元素和园艺类元素的角度，性原那么、生态原那么、地域性原那么和历史性原那么。视点景观和照明景观。在每一个类别中又从环境景观的组成元素进行细分，分出自然水景、泳池水景、景观用水和庭院水景、装饰水景等内容，并逐层进行细化分解。对本案园林景观的营造，我们重点应考虑到与工程自身的命名、工程地块形式、建筑物布局、楼间距四个因素的制约。从景观设计上建议采用道路景观、种植景观与水景景观相辅相成的设计思路。重点在于空间的营造，由于地块存在很明显的缓坡。自然标高，尤其是小区出入口到达 14#楼和 15#楼之间的 150在空间上我们

26、将工程地块所组成的自然空间，分为三个空间层次： 层。在这三个空间层次上我们都很容易分辨出地块的自然落差，因此也很容易联想到水景景观的营造，在水景景观的营造上13#楼水平标高层、150缓坡层、14#楼和 15#楼标高我们应结合工程的命名，充分利用水景景观表达出“凤凰婀娜多姿的灵性，让水景的景观路线不是单一的直线水景，也不应该是静止不动的水景，考虑到这两方面，我建议在 14#楼和 15#楼标高处建造活水池，在活水池中央及四周设置喷泉，水流通过 5米的自然落差至 13#楼标底，形成叠泉水幕，此景宛如靓丽的凤尾，在水流落底处设置高压水泵，将水流通过 150道路右侧循环回到活水池中在种植景观上，建议充分

27、利用工程地块的三维自然空间，结合水景，营造出立体的层次感。缓坡首先，是小区主入口叠泉水幕两侧种植 68颗高 6米以上，树径 20的乔冠类树木，在其周围种植低蒲冠、花卉、免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄草本等植物，借此与叠泉水幕遥相辉映，同时也表达出主题命名中的“林和“山的意境；缓坡内壁，这里是本案唯

28、一的横向景观面，也是最大的横向景观。缓坡内壁有三种可行方案：1、在内壁上种植藤类、草类或花卉类植物，此种方法较为普遍，本钱造价也较低廉，效果一般；2、在内壁上建造大块山石，利用水泥统一抹面，展现山石突兀的恢弘效果；3、藤类、草类、花卉、山石内壁分段营造，并辅以 46个浮雕，其次，营造的第二个重点在 150这类方法可提高楼盘品质，营造的效果更能对工程售价作强有力的支撑，但本钱比前两种方案要高。最后，是在 14#楼和 15#楼标高层，在这一层面重点应考虑到建筑物主体兵营排列式的格局，在这一层面住房共有 78套，按照最低的估算一户三口也将会有 254人在不到 2000平米的空间内生活，内庭院面积：9

29、14，活水池面积在 250左右，剩余 660将会重点解决小区功能配套上两个方面的问题：1、停车场问题；2休闲运动场地。在环境的营造中应注重舒适感的表达，由于建筑楼间距仅有 16米，建议休闲运动场地采用圆形平面或正方形平面布局，面积控制在 200左右，停车场预计在 30个车位，面积控制在 500左右。另外在这一层面应考虑到死角的处理和利用，尤其以 14#楼距离川塑厂 9米楼间距的空间要重点塑造，最好采用较高树冠屏蔽川塑厂宿舍楼。在道路景观的营造中，应配合工程主题命名的含义与水景景观和种植景观相互协调的原那么。 缓坡：车道建议采用水泥路面；人行道建议采用彩色配色路面。 13#楼、14#楼和 15#

30、楼基底：建议采用青石板和文化石铺面。150免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄二工程定位一工程劣势分析 1、工程周围生活配套设施较少，缺乏大型超市等购物中心； 2、周边外环境较差，工程一局部建筑紧邻旧城区； 3、本案主入口不突出； 4、13#楼三面环山，间距 10米左右，对整个 13#楼的通风和采光产生

31、很大影响； 6、14#楼和 15#楼距离旧城川塑宿舍楼间距不到 10米，对本案品质提升影响很大； 7、本案周边已建工程及在建工程较多，市场容量趋于饱和； 5、缓坡对购置造成一定的心理制约因素； 8、与本案同期销售的竞争楼盘平均标价价格均在 850元/左右，扣除让利折扣实际成交价均在 800元/左右，对本案的价9、户型结构中，卫生间实用面积太小、客厅径深长，开间过小、餐厅设计不合理； 格构成很大的竞争威胁； 10、户型结构布局太单一，全部是平层结构和全跃式结构8.7：1.3，缺乏错层结构； 11、建筑外墙贴面色彩与周边工程外墙色彩一致，不便于价值区分。免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流

32、，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄二工程优势分析 1、龙马潭区宏观经济良好，人均 GDP逐年上升，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民2、龙马潭区人口基数大，流动人口量大，具备优良的人口基数保证； 的实际购置力 3、本案不直接临街，但进出又比拟方便，利于居家； 4、户型面积搭配合理；三工程定位在对本案周边工程进行大

33、量调查以及针对目前工程的园林景观设想效果并结合居住质素的分析后，我认为本案在定位上应当区别于目前位于回笼湾街区的所有工程，并且应当在居住质素和居住环境上高于同区域的所有工程，与同区域竞争工程产生差异化优势。因此我认为本案应定位成欧陆建筑风格与中式园林景观相结合的中档纯居住性小区。主题命名：凤林山庄 借此形成工程卖点，1消费群体定位第一类：年龄层次在 20-35周岁的中低收入阶层或新青年，迫于事业上的起步或新家庭组成，资金本不宽裕，其首选应当是经济实惠的价格以及交通利于工作的居住场所；第二类：经商多年有一定经济根底的批发商家等，由于在外经商的不定性常年住所难定，在有一定的经济根底后，多益免责声明

34、：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄期待一种归属感；第三类：住宅投资者，这局部客户群对自己而言不缺乏居住地，甚至于有数套属于自己的产业，看中的是地段的优势以及城市今后开展的产业增值空间，对于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的优势将是他们置业购房的理想之处。 2目标消费市场定位公交批发市场食品、服装、鞋类、五交化一条街

35、、王氏批发市场、三九灯饰城、鹏达建材市场、沱江建材市场、科维商城、小市旧城居民区、江阳区旧城居民区。 3诉求范围定位回龙湾街区、商贸区；小市旧城居民街区；城北新区和龙马新城局部街区；北城旧城居民街区；南城旧城居民街区。四工程工程建议为充分迎合并有效表达工程园林景观优势，本案在工程建筑质素上必须要受到同等高度的重视，真正做到建筑与自然和谐共生、移步一景、户户朝阳、开窗见景的效果。再映衬依山傍水、绿树掩映、鸟语花香、配与香榭曲桥、绿波回荡的中式园林景观，这才是真正意义上的凤林山庄工程建议一：建筑外墙贴面砖所选用的色彩，首先，应当防止在该区域内再次重复使用白色色调；其次，色调应与园林景观相互和谐并予

36、以突出。建筑主体色彩分为三段，12层采用湛蓝色或文化石，26层采用米黄色外墙贴面砖，7层采用白色钢化涂料，屋面采用黑色屋面砖；工程建议二：户型结构中很多户型的餐厅设计很不合理，建议改动厨房门的开户方向；免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄工程建议三：户型中不管是客卫还是主卫实用面积均偏小，建议调整内部结

37、构加大卫生间，提高实用性；工程建议四：建议将所有卧室外窗改为飘窗取代现有的平窗设计，到达更好的三面观景的效果；工程建议五：建议局部不带观景阳台的客厅外窗有现有的平窗设计改为落幅较大的落地玻璃。五工程卖点提炼第一、工程现有卖点提炼 1本案位于回龙湾商圈五交化一条街，在川南十大批发市场、王氏商城以及五金、建材等一系列的专业化市场的层层包围之中，交通便利，是都市中一块难得的栖息之地； 2由回龙湾经久不变的旧商圈和后起的众多专业性市场作为强而有力的经济根底保证，为本案带来了显而易见的保值和增值空间； 3投资或居住两用精致小户型； 4低首付，低月供，以租养房垂手可得；第二、结合建议后卖点提炼注同时兼具工

38、程原有卖点 1依山傍水、绿树掩映、鸟语花香、配与香榭曲桥、绿波回荡的中式园林景观将成为第一大卖点； 2户型结构的不再单单只是投资和居住，更多的是一种生活方式的享受； 3回龙湾经久不变的旧商圈和后起的众多专业性市场作为强而有力的经济根底保证，为本案带来显而易见的保值和增值空间，将是本案的第三大突出卖点；免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最

39、大最全的管理资料库销售方案凤林山庄4在具备上述三大卖点之后，价格劣势将首度转变成为本案的优势，成为第四大卖点六工程中心广告语中心广告语：“凤声水起林动，龙马唯一的中式园林景观，向往一生的家园。运用本案所营造的“凤“水“林辅以“声“起“动，很形象地也很富有动感地描绘出一派中式园林景观的气息，表达出生活环境的优越性，展现出回龙街区家园的一种新生活方式。三、工程各阶段销售策略及促销策略制定此销售策略以及配合销售策略所采取的相应宣传推广策略，是为了让本案的销售到达理想的效果，让本案在销售的过程中能更好地、更容易地实施销售控制，并且针对每一个销售阶段都能够有方案、有原那么、有目的的行动，而不是盲目地、冲

40、动地想然而然的想到什么做什么。因此在销售的全过程中希望销售一线主管人员和销售人员能够有效地充分执行行动方案，同时希望开发商、建筑商能够在工程工程、工程施工进度、银行按揭办理和广告宣传力度上以及各类原始资料的提供上给予最多、最大的配合与工作支持。免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄一工程总销售方针与目标

41、1、工程销售方针 1在本案的全程销售中，销售部门应当积极主动地探讨和研究，并善于及时总结工程在任何销售阶段中的优势和劣势，分析2在各类问题的处理中应当保持积极主动的工作态度和乐观的心态，善于寻找问题、分析问题、解决问题；遇到任何销售困难时应当及时上报主管部门或与开发商、建筑商进行有效沟通，共同寻求解决方案； 问题并归纳上报可行性建议； 3在销售全过程中应当维护好开发商、建筑商及本公司形象，认真贯彻执行公司管理制度和工程部销售管理的相关纪律制度，坚决服从上级领导安排，履行个人服从集体的宗旨，努力建设明星团队和销售明星，争创明星团队和销售明星“双金荣誉。 2、工程销售目标制定工程销售目标主要受到：

42、工程工期、银行按揭、广告宣传力度、销售人员的销售力四大因素左右。目前，本案到现在为止并不能提供银行按揭的准确依据；工程工期也只能是预计在 2005年 3月份左右主体封顶，在广告宣传力度上能不能充分按照即定方案完全执行和认真对待。受这三大因素的影响和制约，我为本案在 8个月的销售周期内制定了两种目标：1保守销售目标；2最正确销售目标。园林景观建造更迟之一步；另外保守销售目标：完成总销售量的 60%左右；销售周期 89个月。最正确销售目标：完成总销售量的 90%左右；销售周期 6个月左右。免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而

43、附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 16 17 18 19 20 21CCC22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 灯箱制作店招制作背景墙设计制作展板背景图案制作.555UUU工程简介拟稿制作工程区位图拟稿制作开发商简介拟稿制作销控表制作 DM单设计制作WWWWWWWWW 审办销售资料、文档备齐售房部布置销售人员进驻销售人员培训销售方案凤林山庄二预热准备期工作内容本案在预热准备期中工作主要是表达在工程 CI形象的塑造，建立良好的第一视觉识别效果是

44、每一个工程的先声夺人，占领市场前沿的重要基石。在该阶段有大量的工程销售前期准备工作需要做，包括了各项销售道具、销售资料、销售数据的整理和统一，同时在该阶段另外一项重点工作就是销售人员的培训，俗话说：“养兵千日，用在一时。通过有方案，有目的的工程知识和销售培训，让本案的每一个销售人员做到“招之即来，来之能战，战之能胜。预热准备期工作内容及时间安排 免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试

45、用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄OMOM行销人员招聘到位行销人员培训认购排号卡设计制作认购协议书样本三认购期销售策略及宣传推广策略结合本案周边工程的实际销售价格指数，对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众，在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位低的情况下，如果较早地将本案价格公布及销售，容易造成消费者在没看到工程任何建筑物、景观效果的情况下将本工程与同区域内竞争工程相互混淆不清，导致差异化优势不能形成，从而使消费者尚失对工程的购置信心和购置的决心。在工程的工程刚刚开始之初及没有任何园林景观的情况下，从实际操作效果来看，我认为在认购的早期

46、，应当重点考查市场对工程初步设想价格的接受程度。采取摸底的工作思路，在介绍的过程中全部只告知消费者工程今后的规划建设、户型结构、园林景观设计和大概的价格，销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视，严守工程机密，注意对外宣传的措词，统一口径。严格遵守：对工程不明确的地方，不予承诺；与本案不相符的情况，不能夸大事实。 1、认购期考前须知 1对认购阶段的来访和来电客户必须严格做好详细的客户登记； 2现场销售中每天所暴露出来的问题以及客户提出的建议应在每日归纳总结成文，定时上报主管部门； 3不定期举行业务、销售与筹划部门之间的多向联系和沟通。对于各项销售指标统计认真分析，及时进行市场调查，抓住重

47、点，按人落实任务并设立量化目标；免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄4工程主管应经常与开发商和建筑商保持良好双向沟通，反映问题，提出建议； 5工程主管应有效监督和管理行销人员的宣传实效。 2、认购期目的认购期是工程展开正式认购和销售工作前不可或缺的重要一环，在这个阶段，不管是销售部门还是筹划部门所有工作

48、的核心都应当集中在对工程理念的传输和消费者对工程意见或建议的反响、分析、汇总的根底之上，尽量多的让市场了解本案，同时也要尽可能多地收集到反响信息。这是验证工程定位和制定销售价格的最为有利的时期。因此在认购期我们只做三件事： 1传达工程理念； 2采集信息； 3引导消费者进入正式认购。 3、认购期时间 2004年 11月 1日2004年 11月 30日 4、销售场地安排凤林山庄售楼中心 5、认购期实施方法 1在认购期内原那么上是不进行任何形式的订购，大量的通过行销手段，适当的进行一些广揭发布和网络信息的发布，案的开发理念，同时制造工程悬念； 2凡有意向进行认购的客户一律交纳￥5000元排号费，领取

49、相应的排号卡一张； 3在认购期排号的促销政策上，不管是销售部、开发商还是建筑商都应保持高度的统一。由于本案在认购期不可能给予客户传达本免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄在价格、面积、户型、位置上作出任何承诺，为了充分调动客户购置需求，凡在认购期排号的客户，都可以在正式认购时4所有排号客户如在正式认购时

50、选择不到自己所满意的户型、位置，可如数退还所交纳的￥5000元排号费。 将￥5000元的排号费转为￥8000元的认购金； 5对于在认购期内购置意向特别强烈，主动要求签定认购协议或交纳房款的客户，让利幅度一律请示公司依照实际情况给予优惠，任何公司员工不得擅自作主； 6在认购期排号过程中，总号数设定为 100个号。所有开发商抵工程款的套数从 1号开始排完为止，剩余起始号牌才作为项目对外排号和优惠让利的依据；在对外排号的过程中，每间隔三个号牌作一次销售控制，直到排至 60号后，返回至 30号继续排号，填补前期空号；在抵工程款后的起始号牌到第 30号之间的空号一律由假客户填补。 也是工程何时进入正式认

51、购的技术参数取样时期，7认购期内由于大量的工作是在分析消费者对工程的认可程度，市场变化因素很大。如果认购情况火爆总量 80%，我们可提前开始正式认购；如果认购情况一般总量 60%，我们可按照即定方针开始正式认购；如果认购情况不佳总量 60%以下，我们将推迟即定的正式认购日期。 8在价格确实定和让利优惠幅度上，同样是根据认购情况的优劣进行制定； 在认购期9工程认购期执行价格￥1280元/左右。四正式认购销售策略及促销策略任何一个工程的销售至关重要的一个阶段就在正式认购，能不能做好一个工程的全程销售，只需要看能不能做好正式认购阶段的销售。工程在进入正式认购阶段时，应该是取得重大战果的一个时期。俗话

52、说：“好的开始是成功的一半。能不能在整个工程销售的第一战中取得辉煌的胜利，将会对本案今后的销售起到重大影响，在前期认购时所开展的全部工作也是免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，假设作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。假设侵犯到您的版权 , 请提出指正 , 我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购置正版的资源。 无忧商务无忧商务中国最大最全的管理资料库销售方案凤林山庄真正为了在该阶段得以价值上的表达。因此，在该阶段中我们应该不余余力地对工程资源进行实效配比、加大工程推广力度、在总结汇总了认购期

53、时的客户需求、建议和达成了认购期的认购目标后，此时的市场应该表现得有些疲软，整个认购进制定一个让消费者能实实在在得到实惠的促销方案。 1、正式认购阶段目的度由于认购数量的加大而逐渐地放缓，那我们在此时首先应该要做的就是给予疲软的认购注入最大剂量的兴奋剂，将工程在该阶段所有的优势集中起来，配合强大的广告宣传覆盖面和促销方案形成海、陆、空立体化的市场攻击势态。正式认购阶段，就好象是“田忌赛马中用自己最优良的马驹对付对手最劣质的马驹那场比赛，我们要想很漂亮地赢得这场比赛，要做的同样也只有三件事：第一是整合优势，第二也是整合优势，第三还是整合优势。只有不断地在优势中提炼优势，资源中整合优势才能以绝对优势攻破消费者的心理防线，取得工程销售的最大利益。 2004年 12月 1日2004年 12月 18日 2、正式认购阶段时间 3、正式认购考前须知 1工程进入该阶段时，在宣传推广上将是第一次与市场、与消费者正面接触，也正是在该阶段本案才能在所有消费者中形成第一印象。因此，宣传推广是非常重要的，我们在这个阶段的宣传推广上一定不能模糊，不能够为了节约一点点广告费用2在此阶段由于广告的大量跟进，这要求工程组所有工作人员的工作精神要保持高度的饱满，随时随刻应对处理各类突发性事件的发生，并且要求具有工作牺牲精神；而因小失大； 工程在市场中的关注度将会越来越高，不管是客户的来访量还是来电量将比平常高出数十