旧住宅小区物业管理的问题及建议

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1、旧住宅小区物业管理的问题及建议旧住宅小区物业管理的问题及建议物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的开展而逐步开展起来的。当人们的生活程度逐步进步后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，平安不受损害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。一、居民观念需转变多年来方案经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受效劳的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的形式，认为实行物业管理就是想多收钱，假如施行物业管理需要

2、收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。二、硬件条件相对落后旧小区在建立之初主要是为理解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活程度的进步，硬件设施主要有以下一些缺乏:包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。三、产权形式多样旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。四、存在多头物业管理的现象产

3、权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进展管理的场面。主要有:单位自管房物业管理公司，房管局直管公房物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。五、对旧小区根底设施进展改造的资金缺口较大旧小区施行物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的根底设施进展不同程度的改造，如小区进展封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造工程的多少和改造等级的不同，资金量少那么几十万，多那么上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰施行物业管理的一个重要问题。六、物业管理收费困难已经施行了物业管理的小区，甚至物业管理程度比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收

4、费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%左右。七、管委会作用有待进一步发挥施行了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。八、社区管理与物业管理存在矛盾社区管理与物业管理在对小区物业施

5、行管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理工程，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进展有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议:一、加快、加强物业管理的立法工作当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改

6、房物业管理标准的立法工作要重点研究。二、逐步加大对住宅小区根底建立的投资，改善居民生活环境1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建立维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有方案地施行改造，为施行物业管理创造一个良好的根底条件。2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广阔居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建立的公众参与方式。3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进展相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进

7、展测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受才能。三、政府部门应加强对旧小区施行物业管理工作的规划针对没有施行物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造方案，扩大施行物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和施行物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单

8、位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的你搞物业是你愿意，跟我没关系的观念。六、加强施行物业管理的正面宣传一是要物业管理公司树立努力为业主效劳的认识，这样才能从企业内部产生进步效劳程度的内在动力。二是要引导物

9、业管理公司进步效劳程度，总结已有的成功经历，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业效劳内容透明度的宣传，对效劳工程、效劳内容、效劳标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。七、处理好社区管理与物业管理的关系物业管理是一种企业行为，而社区管理那么是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在施行详细的经营、管理中是亲密联络、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进展管理。八、确立物业管理公司是对小区物业施行物业管理的唯一性，改变多头管理的场面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业，一个小区应尽量安排一个物业管理公司。