连锁经营网点布局与选址课件

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1、连锁经营网点布局与选址优秀课件情境引入：情境引入：现在我们见到的和听到的所有大型连锁零售集团，都是从现在我们见到的和听到的所有大型连锁零售集团，都是从最初的一个商店发展起来的，且往往设在创业者家乡或居住地最初的一个商店发展起来的，且往往设在创业者家乡或居住地附近。例如第一家沃尔玛商店设在美国阿肯色州的罗杰斯，之附近。例如第一家沃尔玛商店设在美国阿肯色州的罗杰斯，之所以设在这里，不是因为这里对沃尔玛这样的折扣商店来说最所以设在这里，不是因为这里对沃尔玛这样的折扣商店来说最具吸引力，而是因为这里靠近山姆具吸引力，而是因为这里靠近山姆沃尔顿的家，而且租金也沃尔顿的家，而且租金也能承受。当沃尔顿的经营

2、理念在这里获得成功之后，他便接着能承受。当沃尔顿的经营理念在这里获得成功之后，他便接着开设第二家、第三家开设第二家、第三家其经营理念也不断得到检验和完善。其经营理念也不断得到检验和完善。当沃尔玛商店克服了最初的困难，企业开始腾飞，自然而然地当沃尔玛商店克服了最初的困难，企业开始腾飞，自然而然地向更大范围扩张向更大范围扩张首先遍及全美，进而走向世界。于是，一首先遍及全美，进而走向世界。于是，一套成熟的企业扩张战略和选址策略便形成了，成为该零售商不套成熟的企业扩张战略和选址策略便形成了，成为该零售商不断扩张的指导思想。断扩张的指导思想。几乎所有成功的连锁企业都意识到，任何连锁企业的成功几乎所有成功

3、的连锁企业都意识到，任何连锁企业的成功都离不开特定的地点优势，但幸运之神不会永远眷顾于你，只都离不开特定的地点优势，但幸运之神不会永远眷顾于你，只有坚持相同的理念才可能获得不断的成功。因此，店铺开发不有坚持相同的理念才可能获得不断的成功。因此，店铺开发不再是一个简单的寻找店址的工作，而是经过一系列周密调查、再是一个简单的寻找店址的工作，而是经过一系列周密调查、科学论证的严谨而程序化的过程。科学论证的严谨而程序化的过程。连锁经营网点布局与选址优秀课件第四章第四章 连锁经营网点布局与选址连锁经营网点布局与选址一、网点布局一、网点布局二、商圈分析二、商圈分析三、商店选址三、商店选址连锁经营网点布局与

4、选址优秀课件一、店铺网点布局一、店铺网点布局 连锁网点的建立与定位就像下棋布局一样，连锁网点的建立与定位就像下棋布局一样，必须具有长远的眼光，能够从大局着想，要必须具有长远的眼光，能够从大局着想，要“招招招皆慎招皆慎”，以免，以免“一步走错，全盘皆输一步走错，全盘皆输”。连锁。连锁企业网点布局具有重要的战略意义。企业网点布局具有重要的战略意义。连锁经营网点布局与选址优秀课件(一一)开发规划开发规划1 1、是开店考虑的关键问题，也是首要问是开店考虑的关键问题，也是首要问题。题。2 2、必须进行充分的市场调查，并写出、必须进行充分的市场调查，并写出。3 3、对店铺开发具有重要影响，必须搞清对店铺开

5、发具有重要影响，必须搞清楚。楚。4 4、一定要进行科学的开店布点，请专业机构进行评估、一定要进行科学的开店布点，请专业机构进行评估分析，制定分析，制定。5 5、作好、作好，要充分考虑佣金、押金、租金、订，要充分考虑佣金、押金、租金、订金、赔偿金等问题。金、赔偿金等问题。6 6、充分考虑、充分考虑。连锁经营网点布局与选址优秀课件确定年度开店数、再开店范围界定、设店条件制定、商业区选择、立确定年度开店数、再开店范围界定、设店条件制定、商业区选择、立地选择及零售网络联结等方面，是主要的布点战术要求。地选择及零售网络联结等方面，是主要的布点战术要求。1 1年度开店数量年度开店数量 根据公司的各项资源及

6、市场的需求分析，可以订出一个年度展店根据公司的各项资源及市场的需求分析，可以订出一个年度展店目标目标。2 2范围选择战术范围选择战术 一种是全面性选择，一种是部分性选择。全面性选择是面向全部一种是全面性选择，一种是部分性选择。全面性选择是面向全部市场空间。部分性选择包括城市繁华区、城乡结合部、交通要道处。市场空间。部分性选择包括城市繁华区、城乡结合部、交通要道处。3 3开店条件的设计开店条件的设计 店铺的面积、交通、招牌、内外卖场、装潢设计、楼层、建筑材店铺的面积、交通、招牌、内外卖场、装潢设计、楼层、建筑材料、店宽、水电等需要料、店宽、水电等需要。4 4商业区选择商业区选择 依店铺、商品、服

7、务内容、客层来找有特定功能或属性的商业区。依店铺、商品、服务内容、客层来找有特定功能或属性的商业区。5 5 立地布点战术立地布点战术 立地条件指店铺所在地周围的环境条件。如交通状况、公共设施、立地条件指店铺所在地周围的环境条件。如交通状况、公共设施、停车空间、商店密集度、办公室、住宅密集度、社会稳定状况等。停车空间、商店密集度、办公室、住宅密集度、社会稳定状况等。6 6 开店布点顺序开店布点顺序 指各项立地条件的优先顺序。主要有三种顺序：全面布点、中心放指各项立地条件的优先顺序。主要有三种顺序：全面布点、中心放射及包围布点。射及包围布点。(二二)开发新店的布点战术开发新店的布点战术连锁经营网点

8、布局与选址优秀课件(三三)不同商业形态的选择不同商业形态的选择 (1)(1)独立式独立式。特色为可放置较大型而醒目的招牌，且可设停车场和较具弹性的。特色为可放置较大型而醒目的招牌，且可设停车场和较具弹性的活动空间，但是必须具备独立吸引客源的能力。活动空间，但是必须具备独立吸引客源的能力。(2)(2)商业街商业街。此类商店大部分位于商业区的街道上，型态上可能会与许多他种。此类商店大部分位于商业区的街道上，型态上可能会与许多他种商店一起营业。如餐饮、精品店、服饰品等。商店一起营业。如餐饮、精品店、服饰品等。(3)(3)百货公司、百货大楼百货公司、百货大楼。拥有较为固定的客源，节假日的人较多，因此交

9、易。拥有较为固定的客源，节假日的人较多，因此交易次数较高，营业额也会相对随之提升。次数较高，营业额也会相对随之提升。(4)(4)大专院校大专院校。这类连锁店大部分设于学校内，主要顾客均来自于学生及教职。这类连锁店大部分设于学校内，主要顾客均来自于学生及教职员工，员工，营业时间和学校上课时间也相适应。营业时间和学校上课时间也相适应。(5)(5)交通枢纽交通枢纽。主要指机场、车站、码头等为旅客服务的场所。由于客源量大，。主要指机场、车站、码头等为旅客服务的场所。由于客源量大，有固定的客源，顾客群初步可认为以中、老年龄层居多，且淡旺季分明。须权有固定的客源，顾客群初步可认为以中、老年龄层居多，且淡旺

10、季分明。须权衡店面面积较少、客源流量大、停留时间短等。衡店面面积较少、客源流量大、停留时间短等。(6)(6)写字楼写字楼。底商多半设立于地下或最初几层以吸引大楼本身及过往人为主。底商多半设立于地下或最初几层以吸引大楼本身及过往人为主。(7)(7)医院医院。速度、品质、卫生等是医院内店面的常规。因拥有固定客源，较不。速度、品质、卫生等是医院内店面的常规。因拥有固定客源，较不易产生同业竞争的情形，但需考虑产品配合顾客导向的需求问题。易产生同业竞争的情形，但需考虑产品配合顾客导向的需求问题。(8)(8)公园、动物园、博物纪念馆、游乐区、古迹区公园、动物园、博物纪念馆、游乐区、古迹区。此类地点是封闭式

11、的商业。此类地点是封闭式的商业区形态，仅节假日呈现颠峰营业状况，因此淡旺季区别大，而且多半。区形态，仅节假日呈现颠峰营业状况，因此淡旺季区别大，而且多半。连锁经营网点布局与选址优秀课件 自然形成的商业中心自然形成的商业中心中心商业区中心商业区（central business districtcentral business district，CBDCBD）是一座城市商业）是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。层的人。次级商业区次级商业区（secondary business districts

12、econdary business district，SBDSBD）是分散在一座）是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口。叉路口。邻里商业区邻里商业区（neighborhood business districtneighborhood business district，NBDNBD）是为了满）是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成。由若干小商店组成。专业一条街专业一条街（stringstring

13、）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。成的一条商业街。连锁经营网点布局与选址优秀课件资料：根据人口数量的网点设置和业态业种选择资料：根据人口数量的网点设置和业态业种选择按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售业态的配置：度进行零售业态的配置：（）（）50005000以下居民：应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、以下居民：应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服务类商店（如美容美发、照相冲印、洗衣、

14、家电钟表及日医药店、肉菜市场、服务类商店（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带出租等）等网点，满足居民的日常需求。用品维修、代理购票送票、影碟影带出租等）等网点，满足居民的日常需求。（）达到（）达到2 2万居民：应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店（如万居民：应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、咖啡屋等餐饮网点；服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、咖啡屋等餐饮网点；影剧院、文体设施等文体娱乐场所。影剧院、文体设施等文体娱乐场所。（）达到（）达到1010万居民：应增加设置大型超

15、市；百货商店；儿童游乐园，中大万居民：应增加设置大型超市；百货商店；儿童游乐园，中大型书店、银行、邮局等。型书店、银行、邮局等。（）达到（）达到5050万居民：应增加设置区域购物中心；超大型超市（货仓式商万居民：应增加设置区域购物中心；超大型超市（货仓式商场）；商业街；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；图书馆、博物场）；商业街；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。（）达到（）达到100100万居民：应增加设置大规模的购物中心，内设有万居民：应增加设置大规模的购物

16、中心，内设有2 2个以上大型个以上大型超市或百货店、超市或百货店、150150个以上中型专卖店和专业店、个以上中型专卖店和专业店、3030个以上餐饮店及个以上餐饮店及2020个以上室个以上室内室外娱乐休闲场所；大型百货商厦；高级酒店等。内室外娱乐休闲场所；大型百货商厦；高级酒店等。连锁经营网点布局与选址优秀课件二、商圈分析二、商圈分析 商圈分析，是指商店对其商圈的构成商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变情况、特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的因素进行实地调查和研究分析。化趋势的因素进行实地调查和研究分析。商圈是指商店吸引其顾客的地理区商圈是指商店吸引其顾客的地理

17、区域，也就是来店购买商品的顾客所居住域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。的地理范围。连锁经营网点布局与选址优秀课件 （一）商圈分析的意义（一）商圈分析的意义1 1、可用于新开商店的选址，商店的选址必须以选择适当的商、可用于新开商店的选址，商店的选址必须以选择适当的商圈作为基础；圈作为基础；2 2、可以预测新开商店的经济效益，根据商圈购买力的大小及、可以预测新开商店的经济效益，根据商圈购买力的大小及在本店的购买概率大体测算本店的销售额；在本店的购买概率大体测算本店的销售额；3 3、可以帮助零售商计算出特定地理区域内的最佳网点数；、可以帮助零售商计算出特定地理区域内的最佳网点数；4 4、

18、可以帮助零售商了解周围环境的其他因素变化，如竞争状、可以帮助零售商了解周围环境的其他因素变化，如竞争状况、城市建设、政策法规、经济增长等情况。况、城市建设、政策法规、经济增长等情况。5 5、可以具体了解消费者的构成及其特点，从而确定商店的目、可以具体了解消费者的构成及其特点，从而确定商店的目标市场和经营方针，并随时根据商圈内消费群的变化灵活调标市场和经营方针，并随时根据商圈内消费群的变化灵活调整营销组合策略；整营销组合策略；连锁经营网点布局与选址优秀课件（二）商圈的构成（二）商圈的构成商店的商圈一般由以下三部分组成：商店的商圈一般由以下三部分组成：(1)(1)主要商圈主要商圈(primary

19、trading area)primary trading area)。这是最这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店55557070的顾客来自主要商圈。的顾客来自主要商圈。(2)(2)次要商圈次要商圈(secondary trading area)secondary trading area)。这是这是位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店商店15152525的顾客。的顾客。(3)(3)边际商圈边际商圈(fringe trading area)fringe trading area)。指位于

20、指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。没有顾客。连锁经营网点布局与选址优秀课件主要商圈主要商圈次要商圈次要商圈边际商圈边际商圈商圈形状图商圈形状图在美国一个折扣店的核心商业圈半径为在美国一个折扣店的核心商业圈半径为6 64 4公里，次级商业圈公里，次级商业圈半径为半径为6 64-124-128 8公里，边缘商圈为半径公里，边缘商圈为半径12128 825256 6公里。公里。连锁经营网点布局与选址优秀课件（三）影响商圈形成的因素（三）影响商圈

21、形成的因素商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利于扩商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利于扩大其销售商圈。大其销售商圈。食品和日用品的商店和经营选择性、技术性食品和日用品的商店和经营选择性、技术性强，需提供售后服务的商品以及满足特殊需要的商品商圈不一强，需提供售后服务的商品以及满足特殊需要的商品商圈不一样。样。具有颇高的知名度和信誉度，会吸引许具有颇高的知名度和信誉度，会吸引许多慕名而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。多慕名而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。商店所处外部环境的人口密度、收入水平、商店所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平

22、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平以及流动人口数量与构成等，对于商店商圈的形成具有决定性以及流动人口数量与构成等，对于商店商圈的形成具有决定性意义。意义。一家商店比两家商店的商圈要小。一家商店比两家商店的商圈要小。收费桥梁、隧道、河流、铁路等严重影响商圈大小收费桥梁、隧道、河流、铁路等严重影响商圈大小连锁经营网点布局与选址优秀课件连锁经营网点布局与选址优秀课件连锁经营网点布局与选址优秀课件（四）商圈划定方法（四）商圈划定方法商圈划定方法对于已设商店和新开设商店各有不同商圈划定方法对于已设商店和新开设商店各有不同对于已设商店，通过抽样调查记录、售后服务登记等对于已设商店，通过

23、抽样调查记录、售后服务登记等收集有关顾客居住地点的资料。确定固定消费群体和收集有关顾客居住地点的资料。确定固定消费群体和流动消费群体，画出主要、次要、边际商圈图。流动消费群体，画出主要、次要、边际商圈图。新开设商店划定商圈要根据各种资料进行趋势分析，新开设商店划定商圈要根据各种资料进行趋势分析，运用城市规划、人口分布、住宅建设、公路建设图等运用城市规划、人口分布、住宅建设、公路建设图等进行测定。并运用各种定量分析方法。进行测定。并运用各种定量分析方法。无论采用哪种方法划定商圈，必须考虑时间因素。无论采用哪种方法划定商圈，必须考虑时间因素。连锁经营网点布局与选址优秀课件1 1、雷利的零售引力法则

24、、雷利的零售引力法则 零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。市到中间城镇的距离成反比。雷利法则的数学等式雷利法则的数学等式 （Ba/BbBa/Bb）=（Pa/PbPa/Pb）（）（Db/DaDb/Da）22 Dab=d/1+(Pa/Pb)1/2 Dab=d/1+(Pa/Pb)1/2BaBa是是A A都市从中间地都市从中间地C C都市吸引来的零售销售额，都

25、市吸引来的零售销售额，BbBb是是B B都市从中间地都市从中间地C C都市吸引来的零售销售额，都市吸引来的零售销售额，PaPa是是A A都市人口，都市人口，PbPb是是B B都市人口，都市人口，DaDa是是A A都市与都市与C C都市之间的距离，都市之间的距离，DbDb是是B B都市与都市与C C市之间的距离市之间的距离.DabDab是是A A都市商圈的限度都市商圈的限度D D是是ABAB里程距离里程距离连锁经营网点布局与选址优秀课件例如，假设例如，假设A A市有市有4040万人，万人，B B市有市有1010万人，万人，C C市位于市位于A A、B B之间，距之间，距A A市市3030公里，距

26、公里，距B B市市1010公里。公里。代入代入1 1式得：（式得：（Ba/BbBa/Bb）=40/10=40/10（10/3010/30）22则可知：则可知：C C市的人到市的人到A A、B B两市购物的比例为两市购物的比例为4 4：9 9，说明说明B B市对市对C C市的吸引力较大，其主要原因是距离较近，市的吸引力较大，其主要原因是距离较近，消费者认为购物便利，购物成本较低。消费者认为购物便利，购物成本较低。代入代入2 2式得：式得：Dab=40/1+(40/10)1/2=13.3Dab=40/1+(40/10)1/2=13.3公里公里说明从城市说明从城市A A算起算起13.313.3公里的

27、地点即是两城市商圈界公里的地点即是两城市商圈界限所在限所在.ABC30KM10KM13.3KM连锁经营网点布局与选址优秀课件2 2、哈夫法则、哈夫法则 哈夫模型是指在数个商业聚集区集中于一地的场合，哈夫模型是指在数个商业聚集区集中于一地的场合，居民利用一个商业聚集区的概率，这一概率是由商业聚集居民利用一个商业聚集区的概率，这一概率是由商业聚集区的规模和居民到该区的距离决定的。通过该模型可在一区的规模和居民到该区的距离决定的。通过该模型可在一定程度上计算出顾客来该区购物的概率，从而为经营者的定程度上计算出顾客来该区购物的概率，从而为经营者的经营决策提供依据。经营决策提供依据。Pij=(Si/T)

28、/(Pij=(Si/T)/(Sj/T)Sj/T)Pij:iPij:i地区的消费者在地区的消费者在j j商业区购物的概率；商业区购物的概率；SjSj：j j商店的规模商店的规模(营业面积营业面积)或或j j商业区内某类商品总营业面积；商业区内某类商品总营业面积；TijTij：i i地区的消费者到地区的消费者到j j商店的时间距离或空间距离；商店的时间距离或空间距离；：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数空间距离敏感性的参数;Sj/T:jSj/T:j商店或商业区对商店或商业区对i i地区消费者的吸引力地区消费

29、者的吸引力;:同一区域内所有商业区或商店的吸引力同一区域内所有商业区或商店的吸引力.连锁经营网点布局与选址优秀课件商商 店店时间距离分钟时间距离分钟超市规模超市规模/平方米平方米A A40405000050000B B60607000070000C C30304000040000例如，一个消费者有机会在同一区域内例如，一个消费者有机会在同一区域内3 3个超市中任何一个超个超市中任何一个超市购物已知这市购物已知这3 3个超市的规模和个超市的规模和3 3个超市与该消费者居住点的个超市与该消费者居住点的时间距离如表时间距离如表4343所示：所示：如果如果=1=1，每个超市对这个消费者的吸引力是：每个

30、超市对这个消费者的吸引力是：A A的吸引力是：的吸引力是：500005000040=125040=1250 B B的吸引力是：的吸引力是：700007000060=1166.6760=1166.67 C C的吸引力是：的吸引力是：400004000030=1333.3330=1333.33该消费者到每个超市购物的概率分别是：该消费者到每个超市购物的概率分别是：到到A A的概率：的概率：12501250(1250(1250十十1166.67+1 333.33)=0.3331166.67+1 333.33)=0.333 到到B B的概率：的概率：1166.671166.67(1250+1166.6

31、7+1 333.33)=0.311(1250+1166.67+1 333.33)=0.311 到到C C的概率的概率=1333.33=1333.33(1250+1166.67+1 333.33)=0.356(1250+1166.67+1 333.33)=0.356连锁经营网点布局与选址优秀课件n 肯德基的商圈确定肯德基的商圈确定n 肯德基的成功离不开其科学的商圈确定，以及以此为基础的肯德基的成功离不开其科学的商圈确定，以及以此为基础的选址策略。肯德基科学的选址策略与商圈确定，是肯德基在中国选址策略。肯德基科学的选址策略与商圈确定，是肯德基在中国市场成功的第一步。这非常值得我们的餐饮连锁企业借鉴

32、。肯德市场成功的第一步。这非常值得我们的餐饮连锁企业借鉴。肯德基在进入某个城市之前，要做的第一件事就是通过有关部门或专基在进入某个城市之前，要做的第一件事就是通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。然后，根据这些资料开始划分业调查公司收集这个地区的资料。然后，根据这些资料开始划分商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在型商场，商场营业额在10001000万元算万元算1 1分，分，50005000万元算万元算5 5分，有一条分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。通过打分，把商公交线路加

33、多少分，有一条地铁线路加多少分。通过打分，把商圈划分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井圈划分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点消费型，还有社区型、社区商务两用型、等）、区级商业型、定点消费型，还有社区型、社区商务两用型、旅游型等等。在商圈的选择上，即要考虑餐馆自身的市场定位，旅游型等等。在商圈的选择上，即要考虑餐馆自身的市场定位，也要考虑商圈的稳定度和成熟度，肯德基的原则是，一定要等到也要考虑商圈的稳定度和成熟度，肯德基的原则是，一定要等到商圈成熟稳定后才进入，以避风险。确定商圈之后，还要考察这商圈成熟稳定后才进入，以避风险。确定商圈之后，

34、还要考察这个商圈内最主要的聚客点在哪里。如北京的西单是个成熟的商圈，个商圈内最主要的聚客点在哪里。如北京的西单是个成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯德基的目标是：力争在最但不可能西单任何位置都是聚客点，肯德基的目标是：力争在最聚客的地方开店。在这个区域内，人的流动线是怎么样的，人从聚客的地方开店。在这个区域内，人的流动线是怎么样的，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，都要派人去掐表测量，然后将地铁出来后是往哪个方向走等等，都要派人去掐表测量，然后将采集来的数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，能否在此采集来的数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，能否在此地开店，投资额最多不能超过

35、多少。据称肯德基把北京市场分为地开店，投资额最多不能超过多少。据称肯德基把北京市场分为100100个商圈，也号称要在北京开个商圈，也号称要在北京开100100家连锁店。事实上，商圈分析家连锁店。事实上，商圈分析的结论是肯德基选择是否进入的主要依据。的结论是肯德基选择是否进入的主要依据。连锁经营网点布局与选址优秀课件（五）商圈分析（五）商圈分析商圈分析有大环境和小环境之分；商圈分析有大环境和小环境之分；大环境决定该区域的零售潜力；大环境决定该区域的零售潜力；小环境决定潜在顾客是否愿意光临该商店。小环境决定潜在顾客是否愿意光临该商店。连锁经营网点布局与选址优秀课件商商圈圈分分析析大大环环境境量的方

36、面量的方面人口数、人口密度、家庭数人口数、人口密度、家庭数 流动人口数、客流规律流动人口数、客流规律 零售业销售额、营业面积零售业销售额、营业面积 大型店状况大型店状况 交通装备及交通量交通装备及交通量 质的方面质的方面年龄、职业、家庭人口构成年龄、职业、家庭人口构成 收入水平、消费水平收入水平、消费水平 就业状况、产业结构就业状况、产业结构 城市规划、城市间关系城市规划、城市间关系 竞争店、互补店的地区分布竞争店、互补店的地区分布 市政设施、商业街的规模市政设施、商业街的规模 小小环环境境主体方面主体方面店铺规模、业态、品牌、信誉店铺规模、业态、品牌、信誉 商品配置、楼层构成及配置商品配置、

37、楼层构成及配置吸引顾客的设施状况，如停车场吸引顾客的设施状况，如停车场 销售促进、营销及其组织活动状况销售促进、营销及其组织活动状况附加因素附加因素文化、公共设施的有无文化、公共设施的有无连锁经营网点布局与选址优秀课件人口规模人口规模及特征及特征 人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入百分比；总的可支配收入;人均可支配收入；职业分布；人口变人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。水平。供货来源供货来

38、源运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性与可靠性 促销促销媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况 经济情况经济情况主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。自由度。竞争情况竞争情况现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞

39、争的短期与长期变动；饱和程度。点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。交通状况交通状况交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量上下车旅客的数量和质量 法规法规税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制 其它其它租金；投资的最高金额租金；投资的最高金额 大环境商圈分析大环境商圈分析连锁经营网点布局与选址优秀课件（1 1）商业经济分析）商业经济分析 是对主导产业及产业多角化程度等进行的分析。通过这些分析，是对主导产业及产业多角化程度等进行的分析。通过这些分析，企业可掌

40、握商圈内是否存在产业、是什么产业以及会给商圈带企业可掌握商圈内是否存在产业、是什么产业以及会给商圈带来什么影响。来什么影响。若商圈内居民多从事与主导产业相关的工作，那么该产业的发若商圈内居民多从事与主导产业相关的工作，那么该产业的发展前景就会直接影响商圈内居民的收入和消费水平，进而影响展前景就会直接影响商圈内居民的收入和消费水平，进而影响商圈内的市场容量。商圈内的市场容量。如果商圈内产业多角化发展，则消费市场一般不会因某产业市如果商圈内产业多角化发展，则消费市场一般不会因某产业市场需求的变化而发生大的波动。场需求的变化而发生大的波动。如果商圈内居民分散在很多行业工作，那么居民总体购买力水如果商

41、圈内居民分散在很多行业工作，那么居民总体购买力水平的波动就不明显，对零售商店营业额的影响也相对较小。平的波动就不明显，对零售商店营业额的影响也相对较小。连锁经营网点布局与选址优秀课件（2 2）竞争状态分析）竞争状态分析 竞争并非一无是处，零售店的店址还是应尽量选择在商店相对竞争并非一无是处，零售店的店址还是应尽量选择在商店相对集中且有发展潜力的地方，对经营选购性商品的商店尤应如此集中且有发展潜力的地方，对经营选购性商品的商店尤应如此 如果一个城市里有三家商店竞争销售相同的商品，那么集中在如果一个城市里有三家商店竞争销售相同的商品，那么集中在一起的两家商店比离开一段距离的另外一家商店更具有优势。

42、一起的两家商店比离开一段距离的另外一家商店更具有优势。当店址周围有多种商店类型协调并存，形成相关商店群时，往当店址周围有多种商店类型协调并存，形成相关商店群时，往往会对经营产生积极影响往会对经营产生积极影响 连锁经营网点布局与选址优秀课件然而，如果进入商店过多而有效需求不足的地区，则有可能然而，如果进入商店过多而有效需求不足的地区，则有可能导致经营失败。零售商店的饱和程度通常用饱和指数来衡量。导致经营失败。零售商店的饱和程度通常用饱和指数来衡量。IRS=CIRS=CRE/RFRE/RFIRSIRS是某地区某类商品零售饱和指数；是某地区某类商品零售饱和指数；C C是某地区购买某类商品的潜在顾客；

43、是某地区购买某类商品的潜在顾客；RERE是某地区最大顾客平均每周购买额；是某地区最大顾客平均每周购买额；RFRF是某地区经营同类商品商店的营业总面积。是某地区经营同类商品商店的营业总面积。假设在商圈内有假设在商圈内有1010万个家庭，每周在食品中支出万个家庭，每周在食品中支出2525元人民币，共元人民币，共有有1515个店铺在商圈内，共有个店铺在商圈内，共有144000144000平方米销售面积。则该商圈的平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为饱和指数为 IRSIRS1000001000002525144000144000￥171736 36 这一数字这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；

44、该数字越小，则意味着越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。该商圈内的饱和度越高。连锁经营网点布局与选址优秀课件 资料：商圈分析工具资料：商圈分析工具地理信息系统地理信息系统 今天，越来越多的零售商利用地理信息系统软件。地理信息系今天，越来越多的零售商利用地理信息系统软件。地理信息系统能够提供绘图资料，从而能形象地描述商圈特点，包括人口特点、统能够提供绘图资料，从而能形象地描述商圈特点，包括人口特点、顾客购买情况以及当前和潜在竞争对手的位置等。过去，零售商进顾客购买情况以及当前和潜在竞争对手的位置等。过去，零售商进行商圈分析，不得不搬来一叠厚厚的地图，对考

45、察区域以及竞争对行商圈分析，不得不搬来一叠厚厚的地图，对考察区域以及竞争对手的位置进行手工资料收集和分析，现在，他们可以借助地理信息手的位置进行手工资料收集和分析，现在，他们可以借助地理信息系统，将人口统计等诸多数据纳入地理数据中的自然地理要素、行系统，将人口统计等诸多数据纳入地理数据中的自然地理要素、行政区划和有关的地理位置数据，使零售商很直观地对区域内各方面政区划和有关的地理位置数据，使零售商很直观地对区域内各方面条件做出综合判断和分析，并对不同区域内的情况进行比较，对零条件做出综合判断和分析，并对不同区域内的情况进行比较，对零售商的投资与开发产生积极的作用。全球最大的零售商售商的投资与开

46、发产生积极的作用。全球最大的零售商沃尔玛沃尔玛就是地理信息系统的最大受益者。就是地理信息系统的最大受益者。CISCIS软件的用途很广。例如，零售商可以利用软件的用途很广。例如，零售商可以利用GISGIS软件考察目前软件考察目前哪些分店的商圈内家庭年均收入超过哪些分店的商圈内家庭年均收入超过5 5万元；零售商在开店前利用万元；零售商在开店前利用该软件预测新店的销售额及其对原有商店销售额的潜在影响；零售该软件预测新店的销售额及其对原有商店销售额的潜在影响；零售商还可以通过商还可以通过GISGIS软件确定最佳位置上的顾客特点，据此设计模型，软件确定最佳位置上的顾客特点，据此设计模型，以便在全国范围内

47、找到最好的店址；零售商甚至还可以利用以便在全国范围内找到最好的店址；零售商甚至还可以利用GISGIS软软件考察市场渗透率，明确其地理位置的优势和劣势。件考察市场渗透率，明确其地理位置的优势和劣势。连锁经营网点布局与选址优秀课件南山创业商圈分析南山创业商圈分析 连锁经营网点布局与选址优秀课件三、商店选址三、商店选址 选址是连锁企业在商圈分析的基础选址是连锁企业在商圈分析的基础上进行的更为深入的具体工作。商圈分上进行的更为深入的具体工作。商圈分析是对商圈内整体情况的把握，而选址析是对商圈内整体情况的把握，而选址则必须具体地落实连锁分店的驻点。则必须具体地落实连锁分店的驻点。连锁经营网点布局与选址优

48、秀课件（一）位置选择因素分析（一）位置选择因素分析1、客流规律、客流规律（1 1）客流性质）客流性质 分享客流：从邻近其他商店形成的客流中获得的，而分享客流：从邻近其他商店形成的客流中获得的，而不是本身产生的客流。不是本身产生的客流。派生客流，是指顾客到某地并不是专程购买商品，而派生客流，是指顾客到某地并不是专程购买商品，而是为其他目的，顺路进店所形成的客流。是为其他目的，顺路进店所形成的客流。本身客流，是指专程到此商店来购买商品形成的客流，本身客流，是指专程到此商店来购买商品形成的客流，大中型商店的客流大部分均属本身客流。本身客流的形成和大中型商店的客流大部分均属本身客流。本身客流的形成和发

49、展是零售企业获得经营成功的重要因素。发展是零售企业获得经营成功的重要因素。连锁经营网点布局与选址优秀课件（2 2）潜在固定顾客）潜在固定顾客 未来人口成长的趋势决定着商店的发展规模，未来人口成长的趋势决定着商店的发展规模，商圈内人口的增长情况、新婚家庭的增加、人口商圈内人口的增长情况、新婚家庭的增加、人口年龄结构等都是开设新商店必须事先了解的。年龄结构等都是开设新商店必须事先了解的。据国外调查资料表明，现代化超级市场有据国外调查资料表明，现代化超级市场有5050的顾客来自距商店半里内的区域，因此，在考的顾客来自距商店半里内的区域，因此，在考虑一家新超级市场的可能地点时，一般都要求在虑一家新超级

50、市场的可能地点时，一般都要求在计划地点计划地点0 05 5公里半径范围内，必须有公里半径范围内，必须有1 1万人定万人定居。居。我国居民还没有普及现代化交通工具，去超我国居民还没有普及现代化交通工具，去超级购物主要靠步行，商圈范围在步行级购物主要靠步行，商圈范围在步行2020分钟之内，分钟之内，要求商圈内人口居住密度更高。要求商圈内人口居住密度更高。连锁经营网点布局与选址优秀课件 （3 3）流动顾客）流动顾客 过往行人是商店客流来源的一个重要组成部分过往行人是商店客流来源的一个重要组成部分 首先要了解行人的年龄结构，有些过路者如儿童、首先要了解行人的年龄结构，有些过路者如儿童、青少年不一定是顾

51、客；青少年不一定是顾客；其次要了解行人来往的高峰时间和稀薄时间；其次要了解行人来往的高峰时间和稀薄时间；再次要了解行人来往的目的及停留时间；再次要了解行人来往的目的及停留时间；连锁经营网点布局与选址优秀课件 主要路段客流调查表主要路段客流调查表项项目目名名称称 节节 假假 日日 平平 时时备注备注方向方向机动车机动车自行车自行车行人行人方向方向机动车机动车自行车自行车行人行人东东西西东东西西西西东东西西东东南南北北南南北北北北南南北北南南连锁经营网点布局与选址优秀课件时时 段段机动车流量（辆）机动车流量（辆）自行车流量（辆）自行车流量（辆）人流量（人）人流量（人）备注备注上行上行下行下行上行上

52、行下行下行上行上行下行下行7878898991091010111011111211121213121313141314合计合计 道路截点流量登记表道路截点流量登记表道路名称：道路名称：地地 点：点：调查人：调查人：时间：时间：年年 月月 日日连锁经营网点布局与选址优秀课件2 2、周边商店聚集状况、周边商店聚集状况异种零售业的聚集异种零售业的聚集有竞争关系的业态聚集有竞争关系的业态聚集有补充关系的零售业聚集有补充关系的零售业聚集多功能聚集多功能聚集连锁经营网点布局与选址优秀课件竞争店与所开设新店的距离，以及竞争店与所开设新店的距离，以及在地理位置上的优、劣势；在地理位置上的优、劣势；竞争店的销售

53、规模与目标定位；竞争店的销售规模与目标定位；竞争店商品结构和经营特色；竞争店商品结构和经营特色；竞争店的实力和管理水平。竞争店的实力和管理水平。3 3、竞争对手分析、竞争对手分析连锁经营网点布局与选址优秀课件4 4、交通地理条件、交通地理条件交通便利性、街道特点、地形特点交通便利性、街道特点、地形特点5 5、城市发展规划、城市发展规划城市建设长远规划对商店将来的经营带来重城市建设长远规划对商店将来的经营带来重大影响。从近期来看并不理想，但从规划前大影响。从近期来看并不理想，但从规划前景看又可能很有发展前途。景看又可能很有发展前途。连锁经营网点布局与选址优秀课件n 国美电器的选址要求国美电器的选

54、址要求1 1、商圈要求商圈要求：1 1）商业街店）商业街店临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2 2）店中店）店中店在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。3 3）社区店）社区店位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口大型社区，社区人口1010万人左右（一层）。万人左右（一层）。4 4）特定市场店）特定市场店手机、手机、

55、ITIT一条街（一层）。市级手机、一条街（一层）。市级手机、ITIT一条一条街。街。5 5）交通枢纽店）交通枢纽店位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。已形成一定规模的商圈。2 2、建筑要求建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼。非店中店要有开阔的停车场地和门前过四楼，楼层不超过三楼。非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统合格并正常使用的供水供电系统，空调系广场；使用的消防系统合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）

56、统、扶梯和货梯（两层以上）3 3、面积租期要求面积租期要求：1 1）小型店：）小型店：30305050平米。平米。2 2）中型店：）中型店：8080120120平米、平米、160160240240平米。平米。3 3）大型店：）大型店：260260320320平米。平米。4 4）旗舰）旗舰店：店：400400平米左右。平米左右。4 4、开店原则开店原则：小型店只经营：小型店只经营3C3C商品，中型店和大型店根据店址商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设

57、中型店为主，枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。特定市场店以开设中型店和大型店为主。连锁经营网点布局与选址优秀课件（二）店址评估（二）店址评估1 1、新店营业潜力、新店营业潜力 通过预测商店销售额来确定，可以根据过去在类似环境中通过预测商店销售额来确定，可以根据过去在类似环境中的经验、同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析的经验、同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析方法计算出来。如：即根据已知的商店商圈内消费者的户数、方法计算出来。如：即根据已知的商店商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场离

58、店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。占有率四个因素来估算。新店营业潜力、开店投资与经营费用测算、损益平衡点分析新店营业潜力、开店投资与经营费用测算、损益平衡点分析连锁经营网点布局与选址优秀课件假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈内的居民户数为内的居民户数为20002000户，第二层次即次要商圈内的居民户户，第二层次即次要商圈内的居民户数为数为40004000户，第三层次边际商圈内的居民户数为户，第三层次边际商圈内的居民户数为60006000户。户。若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为若平均

59、每户居民每月去商店购买食品和日用品为500500元则元则：主要商圈居民支出总额：主要商圈居民支出总额：500500X2000=100X2000=100万元万元次要商圈居民支出总额：次要商圈居民支出总额：500500X4000=200X4000=200万元万元边际商圈居民支出总额：边际商圈居民支出总额：500500X6000=300X6000=300万元万元 据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为3030，在次要商圈，在次要商圈1010，在边际商圈为在边际商圈为5 5，则：，则：主要商圈购买力为：主要商圈购买力为：100100X30X30

60、=30=30万元万元次要商圈购买力为：次要商圈购买力为：200200X10X10=20=20万元万元边际商圈购买力为：边际商圈购买力为：300300X5X5=15=15万元万元该新店营业潜力可估计为：该新店营业潜力可估计为：30+20+15=6530+20+15=65万元万元连锁经营网点布局与选址优秀课件2 2、开店投资与经营费用测算、开店投资与经营费用测算开店前期投资预估开店投资主要包括：开店前期投资预估开店投资主要包括：(1)(1)设备设备，如冷冻冷藏，如冷冻冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、车辆、后场办公设设备、空调设备、收银系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设

61、备等。备、内仓设备、卖场陈列设备等。(2)(2)工程工程，如内外招牌、空，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。(3)(3)商业商业建筑和停车场费用建筑和停车场费用。开店后经营费用预估经营费用可分为固定费用和变动费用。开店后经营费用预估经营费用可分为固定费用和变动费用。固定费用固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用变动费用是指随商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、是指随商品销售额的变

62、化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。同时应注意：货损控制在同时应注意：货损控制在4%4%以内；店员薪资总额不超过总费用一以内；店员薪资总额不超过总费用一半；总费用与销售额的比例便利店要在半；总费用与销售额的比例便利店要在1818以内，超市要在以内，超市要在1212以内；总费用与总利润之比要维持在以内；总费用与总利润之比要维持在8080之内；固定费用占总费之内；固定费用占总费用的比例应为用的比例应为8585以上。以上。连锁经营网点布局与选址优秀课件3 3、损益平衡点分析、损益平衡点分析 损益平衡点是

63、指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点店铺即有盈利，低于此点表示亏损。点店铺即有盈利，低于此点表示亏损。损益的计算方法如下：损益的计算方法如下：实际损益实际损益=税前损益税前损益-分担总部费用分担总部费用 税前损益税前损益=销售毛利销售毛利-变动费用变动费用-固定费用固定费用 销售毛利销售毛利=营业收入营业收入-销售成本销售成本 损益平衡点的计算方法如下：损益平衡点的计算方法如下：损益平衡点销售额损益平衡点销售额=固定费用固定费用/（毛利率（毛利率-变动利率）变动利率）经营安全率计算方法如下：经营安全率计算方法如下：经营安全率经营安全率=(1

64、-=(1-损益平衡点销售额损益平衡点销售额/预期销售额预期销售额)X100X100此比例是衡量店铺经营状况的重要指标，一般测定为：安全此比例是衡量店铺经营状况的重要指标，一般测定为：安全率处于率处于3030以上为优秀店；处于以上为优秀店；处于2020-30-30为优良店；处于为优良店；处于10102020为一般店；为一般店；1010以下为不良店。以下为不良店。连锁经营网点布局与选址优秀课件（三）两种具体的选址方法（三）两种具体的选址方法1 1、市场需求与供应密度分析方法、市场需求与供应密度分析方法 这种选址方法是通过对一个区域市场的这种选址方法是通过对一个区域市场的，结合当地，结合当地和和进行

65、综合分析，最后在合适的商圈确定可进行综合分析，最后在合适的商圈确定可选用的合适店址的一种选址方法。对于不同业态的零售商选用的合适店址的一种选址方法。对于不同业态的零售商而言，其需求潜力的影响因素是不同的而言，其需求潜力的影响因素是不同的例如，某个连锁百货公司正在对某个地区开设商店的可能性进例如，某个连锁百货公司正在对某个地区开设商店的可能性进行评估。这家百货公司确定的影响潜在需要的最主要因素有三行评估。这家百货公司确定的影响潜在需要的最主要因素有三个，分别是：中等家庭收入超过个，分别是：中等家庭收入超过4000040000元；每平方里的住户数元；每平方里的住户数超过超过2 2万户；最近三年每年

66、人口平均增长率至少万户；最近三年每年人口平均增长率至少2 2。连锁经营网点布局与选址优秀课件1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192020212122222323公公 路路公公 路路山山区区山山区区铁铁 路路商店密度和可选择的开设地点图商店密度和可选择的开设地点图现有商店现有商店可供选择的地点可供选择的地点符合二个条件符合二个条件符合三个条件符合三个条件符合一个条件符合一个条件连锁经营网点布局与选址优秀课件2 2、多多因因素素组组合合分分析析法法选选 址址 因因 素素权重权重预选店址得分预选店址得分权重权重*预选店址得分预选店址得分店址店址1 1店址店址2 2店址店址3 3店址店址1 1店址店址2 2店址店址3 3商圈内人口多商圈内人口多5 58 87 79 9404035354545商圈内收入高商圈内收入高5 55 57 76 6252535353030接近目标顾客接近目标顾客5 56 65 56 6303025253030机动车流辆大机动车流辆大3 37 78 87 7212124242