某房地产公司品牌营销方案

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1、中禹嘉业品牌营销方案目 录第一部分 总引3第二部分 品牌营销概念的导入5第一节 以地产三剑客的品牌魔方，塑造”金隅嘉业”品牌概念5第二节 品牌营销策略构想7一、品牌名称建立7二、品牌定位推出7三、产品品牌策略提出8（一）社区规划：8（二）社区配套8（三）单体户型建议10（四）装修部分建议11四、广告品牌表现11五、企业文化的品牌传播12第三节 品牌营销实战构想14一、价格策划14二、销售策略策划14三、付款方式策划14四、物业管理服务14第四节 海开纪元的资源优势14一、为发商提供之服务内容：14（二）海开纪元强势资源优势14第一部分 总引 在世纪之交、千年之交这样一个特定的时刻，房地产行业新

2、概念、新卖点层出不穷，住房体制改革逐步深入，个人已经成为住宅市场的消费主体。如今，我国房地产市场已进入一个呼唤品牌的时代。 “品牌”，是市场对产品的识别和认同，是一种产品在质量、功能、技术等一系列内在效用和外在效用有别于其他产品的标志，是一种产品所具有的无形价值的体现。 21世纪我们跨入品牌经营时代，现代市场竞争实际上是一场争夺品牌的竞争，拥有市场比拥有企业更为重要，而拥有市场的唯一办法是拥有占统治地位的品牌。一个著名的房地产品牌应该是一个房地产行业的标志，是一面旗帜，是房地产行业的精华和骄傲。我国的房地产市场是一个巨大的市场，但令不少房地产开发商苦恼的是，这个市场才刚刚启动，就呈现出疲软的势

3、态，大量的楼盘建成后卖不出去。虽然银行利息一降再降，政府出台了贷款购房等一系列措施，但目前仍未见有多大成效。不少人在“会诊”我国房地产市场波澜不惊的原因时，仅仅归结为居民缺乏购买力，这无疑是原因之一。但如果单纯是购买能力的问题，那就应该什么房都不走俏。可事实却不是这样。可见，什么人建的房子是很重要的，也就是说，购房人开始认楼盘的品牌了。 基于上述的原因，实施品牌战略，我们已别无选择，是品牌营销大势所趋。品牌策划越来越成为企业得以生存和发展的必要选择，它是未来房地产企业的立足之本。 现今，在宏观经济与产业结构的调整过程中，房地产是一个充满希望的阳光产业，而潜在的巨大市场只有在良好的企业经营和企业

4、形象中，才能真正转化为有效的市场需求。房地产企业实施品牌战略，可获得意想不到的社会效益、环境效益和经济效益。总而言之，成功的房地产品牌对开发者、投资者而言，具有强大的投资获利能力，产品促销功能，带动区域和行业经济，引导时尚生活潮流，提高人们的生活品质。品牌创造出来了，房子就好卖了，品牌这只无形的手，牵动着人们的购买欲望。而今，品牌竞争越来越激烈，对发展商而言，拥有品牌等于拥有一块光芒四射的金漆招牌。建立地产品牌的途径就是传播，传播的方式过于单一，就导致品牌扩张的失败，这也是未来房地产发展的趋势，不仅卖房子，更卖一种情感与文化。通过品牌的复制和扩张，获取高附加值，达到利润的最大化。未来的房地产将

5、由地域竞争发展为跨地域，甚至是全国性的竞争，只有拥有品牌的房地产才能消除地域之间的壁垒，轻易的由一个地域跨入另一个地域，而没有品牌的房地产将付出沉重的入场费，并且在强势品牌的挤压下，面临生死存亡的压力。 随着房地产业竞争的日益激烈和房地产市场的日益规范，房地产项目的成功不再仅仅取决于一两个鲜明的“卖点”或“点子”，而是表现为综合素质的竞争，表现为体现项目开发的全面均好性的竞争，因此房地产品牌塑造就显得尤为重要，房地产业的竞争最后必然升华为提高品牌知名度、美誉度、忠诚度和品牌亲和力的竞争，这是房地产业竞争的最高境界。可以说房地产业已逐步进入品牌竞争时代。第二部分 品牌营销概念的导入第一节 以地产

6、三剑客的品牌魔方，塑造”金隅嘉业”品牌概念品牌名称品牌特征企业卖点对品牌的评述万科企业文化始终保持产品品质和设计优良，始终如一地去 实现客户需要的住宅文化万科地产品牌意味着让客户毫不犹预地接受，其前提是要了解万科，喜欢万科。中国海外建筑质量强调房地产开发中的”过程精品”，即一流的建筑水平，一流的监理水平，一流的物业管理“过程精品”需要精品楼盘量的积累和质的飞跃，品牌的意义在于消费者由于对楼盘的满意度高进而相信楼盘的开发者金地创新战略“创新”是金地品牌特征的背书，从金地海景花园到金海湾花园，每一个楼盘都有自己的特点，都和创新密不可分品牌包括知名度和认知度，有眼光的企业经营品牌最重要的是获得市场的

7、认知度，房地产品牌必须与规模经营相结合，必须不断扩大市场份额本案品牌特征：全程营销，全程参与住宅品牌战略实施本案企业卖点：1、从规划设计开始贯穿整个开发过程中品牌的积累创新工程，在住宅产品化上，住宅产品供应商应占据尤为重要的地位，住宅产品的品质和信誉构成了住宅品牌的主要内容，新材料，新产品，新技术将共同构筑 住宅成品品牌的新的生命力，建材商和建筑商应全程关注这种品牌的塑造和维护。1)住宅产品作为住宅实体的原始构成，其质量直接影响住宅成品质量。2)住宅产品的品牌的集积完成了住宅品牌的前期塑造。3)建材商等全程参与住宅品牌的塑造，有利于增加住宅品牌的价值含量，维护住宅品牌的可靠性。4)建材商等可以

8、建立住宅品牌产生机制，从而创造更多的更广泛的住宅品牌。2、全程参与住宅品牌战略实施可采取多种措施：1)实行强强联合，先技术后发展，住宅产品供应商，设计单位等加强技术含量，一则发展住宅品牌，同时有利于自己形象传播或围绕产品住宅产业形成多种产品的加盟集成。2)建立监管机制和等级评定制度。住宅评审中具体界定所有影响因素的量化比度，品牌具体化，做到有章可依，增强权威性和可信度。3)建立品牌导入和维护制度。设计过程中充分利用各产品性能，使用过程中强化维护保养职责。第二节 品牌营销策略构想一、品牌名称建立名称是构造房地产品牌的先导工作，一个成熟的地产名称应包括品牌名、定位名和地产项目通名本案开发商”金禹嘉

9、业房地产开发公司”案名建议：”金隅荟萃园”“金隅”是品牌名，“荟萃”指对产品的诉求，荟萃众多名师打造产品之最优，“园”为项目通名。因“金隅”公司已成功开发了很多项目，如在本案的开发中及后续开发的项目中，采用品牌名称的建立，无疑将强化品牌名称，先期树立了品牌形象。 二、品牌定位推出品牌定位决定品牌个性。准确而独特的品牌定位及其彰显的品牌个性有助于迅速提升地产公司的品牌价值。本案提出品牌推广理念”金隅嘉业建筑小康新生活”。在今年十六大会议中，中央明确提出”全面建设小康生活”将做为中国下一个五年计划的指导性纲领，”与时俱进”将做为中国经济发展的指领性口号，将鼓舞全国上下团强一致，向更高方向发展的小康

10、社会奔进。本案的品牌定位正是响应了国家的号召，在以国家经济全面发展的同时，立足于房地产开发建设，将带动国家经济产业支柱之一的房地产业向更高标准迈进，建筑小康新生活，是把中国的房地产业向更适人居居住，更适生活的小康水平这一更高的台阶迈进。三、产品品牌策略提出地产开发商要么追求平民品牌，树立“低价优质”的品牌形象，；要么走上层路线；要么扛精品大旗；要么实施差异化策略，突出自身品牌的内涵特点、个性卖点、差异性或与众不同的诉求点。本案由于开发的特殊性为经济适用住房。既要考虑政府确定的系数，又要考虑新生市场的消费水平和经济发展规划，保持适度而符合现状的短缺，从而达到既能保证需求的稳定增长，发挥住宅建设的

11、拉动作用。所以，本案提出产品品牌定位以”经济适用房的价格，商品房的品质”为中心思想，即”体现而不奢华，经济而又实惠”，体现自身文化物业卖点。用合理化指标来营造一个极富现代气息的经济型社区1）产品质量体系：卓越超前2）产品品牌功能规划：首先，规划设计质量要能体现可持续发展思想，有一定的超前性和可变性。第二，工程质量包括设计、建筑、结构、装修等全部都应是高质量的。第三，要创造一个较好的环境质量，在空间、地表、绿化、建筑布局等方面适当合理还应具备一定的文化品位，创造良好人居环境。第四，配套齐全。交通设施、生活服务设施、文化体育设施以及其它公共设施基本具备。（一）社区规划：前提：百万平米的经济适用房，

12、低密度住宅形式1、开发梯次及建筑形式一期六层多层洋房及部分弧板，二期弧板及部分多层洋房，三期弧板及变形板塔结合2、合理化住宅的实现建议1）、容积率： 3-42）、社区环境A 设计原则：充分利用区外空间、社区空间、功能空间、组团空间、宅旁空间、楼内共享空间的有序分布和相互融合，采用错落有致具有识别性的园林设计手法，为居民构筑既可共享又具个性的小康新生活社区。B 设计要素：1） 优美的环境绿化和合理的道路布局；2） 丰富的康体文化；3） 完善方便的商业配套；4） 高标准的安保设施；5） 时尚现代的居住模式。6） 人车分流设计：车位配比1：1，70% 地下车库，30%地面停车，实现组团内人车分流，组

13、团外设计必要的车行道和停车场。 7） 康体配套设计：C 会所：分室内运动会所、休闲会所、街区会所三大会所功能设置。提供运动、娱乐功能和商业服务功能。 康体娱乐设施：室内壁球馆、棋牌室、音乐吧、影像厅、时尚酒吧、书吧、健身房等。D 室外康体娱乐设计： 1） 双游泳池设计：会所内室内阳光游泳池和室外游泳池设计； 2） 室外灯光网球场设计； 3） “金色童年”儿童活动空间设计：如沙堆、种植圆、小动物爱心乐园； 4） 竞技场所设计：如攀岩、旱地滑冰、滑板； 5） 药用植物园区设计：集中栽培对人体慢性病有疗效的药用植物树种，形成药用植物园，让人们在园内健身时得到药物治疗；E 园林设计： 建议园林规划设计

14、聘请国内外知名设计公司担任顾问，园林景观的现代风格，并兼顾观赏性和功能性。绿化系统采用跟踪式绿化，从区外空间-区内空间-组团空间-宅旁空间-楼内空间-居室空间 1） 区外空间：由东、南、西、北邻街商业配套来构成社区的都市生活氛。2） 区内空间：A、一个中心，多个组团中心区：设计颇具现代派的标志性建筑，突显现代感和时尚感，用绿地和灯光配饰。多个组团绿化区：浪漫区、动感区、文化区、逍遥区为主题进行绿化和功能布局景观营造可通过大面积的绿化、现代雕塑、喷泉、小型跌水、建筑小品构成。 B、 健康走廊-贯穿全园的一条观景走廊，将各个主题空间有机的串联在一起，结合人们运动过程中的缓急程度采用不同的铺装方式如

15、：卵石、沙滩水路、塑胶及障碍设施等运用。3） 宅旁空间：住宅楼周边的小空间为半私密性空间。设计成名花名木景区，社区内的每栋住宅周边，都以一种名花和名木为基调，形成专类花园景观，增加局部空间环境的识别性。4） 楼内共享空间：是区内空间的重要组成部分，跟踪式绿化的终点，利用每栋楼首层的一套三居室面积，入口设在门禁内，属于该楼的居民的私密空间，供楼内的老人和儿童及接待来访人群的就近活动之需。同时也是阴雨天气和冬季居民主要活动场所。可采用大面积的落地玻璃窗，室内摆设仿真绿植与室外环境融通。（二）社区配套1 网络配套： 引用国内最先进的数字化网络配套技术，打造北京市场上最优质社区。2 安防配套： 1）

16、公共区域 A、小区院墙红外线对射系统； B、社区大门严格来访登记系统； C、社区内主干道、地下车库、大堂、走廊、电 梯间等公共区域的多点闭路电视监控系统； D、大堂内可视对讲门禁系统； E、区内24小时保安巡更系统。 F、区内隐藏式紧急呼叫系统。 2） 室内区域 每户配备家庭智能化安全保卫系统。 A、1-3层住户设窗磁，全部住户设门磁防盗装置； 直接连接物业控制中心 B、客厅和卧室设红外线探头，紧急救护按钮直同物业控制中心； C、厨房内设置烟感探头，和天然气泄露探头； D、家用电器的远程遥控系统；3） 通讯及电视接收系统每户予留两部IDD电话专线接口，每户可接收有线电视网和卫星电视网。4） 供

17、水系统 提供24小时生活热水，设中水处理系统5） 供暖系统 市政集中供暖，大双管分户式采暖系统。采用市政收费，用户可自行调节，节约使用成本和开发成本。3 教育配套 在社区建立高教育水平双语幼儿园、重点小学，利用会所空间开辟第二课堂教育，提升社区教育氛围。4 医疗设施配套社区医院，提供24小时监护服务，24小时值班救护车，区内形成紧急救护通道，和直达每户的紧急救护按钮。（三）单体户型建议1、 多层洋房部分：面积舒适型向豪华型过渡指标建议，部分跃层及错层设计 居室配比建议居室面积占塔楼总量比例二居100-120M235%三居130-155M245%四居160-185M220%2、 塔楼部分：面积合

18、理化指标建议 居室配比建议居室面积占塔楼总量比例一居50-65M245%二居70-85M245%三居95-125M210%3、 板楼部分： 面积舒适型指标建议居室配比建议居室面积占板楼总量比例二居80-100M235%三居110-135M245%四居140-165M220%（四）装修部分建议装修及空间功能分布建议：多层洋房全套精装修，送部分家俱，带电梯板楼厨卫精装，带电梯塔楼厨卫精装，带电梯四、广告品牌表现企业形象广告在房地产销售中也具有树立楼市品牌的作用。在竞争激烈的房地产市场，发展商如何立于不败之地?现实的回答只有两个字：品牌。但品牌的形成，尤其是房地产品牌的形成却十分不易，这在宣传渠道上

19、应该有良好的统筹方案。市场竞争中谁拥有叫得响的名牌楼盘，谁就拥有竞争的主动权。企业形象广告不仅能够塑造楼市品牌，而且可以促进开发商在人们心目中的形象，从而达到提高企业管理水平、提高楼盘质量的作用。现在的房产开发商一般都有两个或两个以上的楼盘，假如第一个楼盘开发成功并且形成一定的知名度，那么开发商就此大作企业形象广告，则第二个、第三个楼盘便可享用第一个楼盘的成功与知名度。相反有些开发商偏重单个楼盘宣传，在激烈竞争中便深感实力不足，既无力承受价格的重压，也难以应付庞大的广告投入。众所周知，金典集团的”苹果社区”以先期征集案名入手，取得品牌效应，同此，”富力城”与”建外SOHO”携手共创品牌，以向全

20、社会公开招标建材设备而达到建立品牌的目的，这两个成功的案例说明，品牌先期导入已成了目前房地市场品牌化操作的大势所趋。所以，本案的广告品牍形象塑造可以从以下几方面入手：1、先期通过商业广告和公益广告及带有广告倾向的软文，以企业间的合作、联姻而产生的楼盘品牌效应，通过地毯式的广告轰炸带来的品牌高市场渗透、高频率而一举成名。如与家电业、家具业联姻，在商业广告和公益广告中大肆宣传。如在电视台黄金时段做一些房地产的公益广告，视听传达受众，一鸣惊人。2、户外广告（工地包装、售楼处现场包装、户外看板等）要花大手笔，这是开发商实力的认证，同时也是一个品牌塑造的延续。3、不以硬性广告宣传为主，而以产品说明会、行

21、家论谈等SP活动为主，省却硬性广告的投入，而以深入人心，与消费者面对面的实话实说形式，建立与消费者的良性沟通。借助新闻传播和公共关系的权威性、公关关系活动的大众传播效应起到强化品牌亲和力，提高品牌知名度、美誉度、忠诚度和品牌亲和力的作用 4、制作企业文化宣传VCD.以媒体传播达到方为宣传的目的。五、企业文化的品牌传播企业文化在房地产业同样重要，如国内领军的几家大型房地产企业无不具有独特的企业文化，它有于企业增强凝聚力，提高企业在大众中的亲和力，甚至影响房地产企业的经营销售工作的全过程。1、作为企业文化重要组成部分的CIS系统的导入。 1）、通过对现有企业文化资源的优化，提炼出真正切合现实与未来

22、发展要求的企业理念之精华。应注重保持与企业最高领导人内在逻辑的一致性，给与系统规范的技术整合，使之能够贯穿于企业管理的整个过程与各个层面，从面成为企业统一文化价值观的基石，并通过各种传播得到社会公众和员工的认可。 2）、通过CIS优化工程，成为企业统一的信仰和追求，增加企业对员工的吸引力和员工对企业的向心力，形成巨大的内聚作用，激活员工为共同的事业忘我工作与不断创新的激情。 3）、通过CIS优化工程，经整理有序的传播，有利于提升企业富于创新与人性化品牌形象，建立客户信心，增强企业市场竞争力，提高市场占有率。2、权威机构认证近年来房地产开发商热衷于IS09000国际质量体系认证和IS014000

23、国际环境质量体系认证，热衷于权威机构的评奖活动和行业主管部门倡导的行业发展活动，如“放心房联合宣言“，充分证明了一点：人们仍然迷信权威机构，人们对政府主管部门仍然充满期望，权威机构的认定无疑增加了消费者对品牌的信心。 所以，本案也可借助于质量认证体系的完成，提升项目品牌。第三节 品牌营销实战构想 一、价格策划 因经济适用房的宏观价格规划应包括：一是适应政府的调控，满足政府价格和市场价格两方面的规范。二是积极构建政府、企业、个人三方参与的价格管理机制，使得老百姓通过住房货币化的实施和依靠住房金融的支持能买得起房；开发商有一定政策上的优惠，但又不背上超过财政能力的包袱，形成住宅建设投入产出的良性循

24、环机制，实现可持续发展。 鉴于此，本案的价格应为：一、严格执行经济适用房价格构成的规定；二、努力降低成本，充分利用财务制度和会计准则，扩大开发商利润的空间；三、滚动开发，获取长期利益。所以，在价格上应以开发商的合理利润空间，来形成良性的价格控制，必免价高而无人涉足。 二、销售策略策划 本案经济适用房的消费者是中低收入家庭，针对该消费群体收入不高而要求多样的特点，可采取下列策略：一是规划设计时确定目标市场，“以销定产”。因此，企业应审时度势，根据消费者种种不同的要求及对房屋理解的差异，在规划设计房型时结合企业自身的能力去寻找目标市场。二是销售中实行专卖销售。开发商在住房销售策略上和方式上要借鉴商

25、业零售业的成功销售经验。针对居民收入的不同标准确定对住房的不同消费层次，探索住房专卖销售方式。三是开发商应注意无形资产（尤其是品牌、商誉）的培育，将无形资产融入设计、施工、销售、广告策划、物业管理等全过程，开发商无形资产的价值也将会在经济适用房销售价格与销售进度中得到良好的反映。 四是由于经济适用房的消费者收入不高并且家庭负担较重，因而应采取多种销售方式。比如，租售并举，既对经济适用房采取销售方式，也可对特困职工实行廉租政策。以收取成本的方式，将经济适用房租给买不起房的困难户，按每平方米建筑面积收月租金进行出租，几年内购买此房，租金可以顶预购房款，不足部分补交。 三、付款方式策划 开发商对经济

26、适用房的付款方式可采取多种方案与组合搭配。在资金来 源上，可以有政府支持、社会统筹、商业银行按揭等多渠道组合；而在价款 支付方式上，可以一次付清、分期付清、按揭贷款、租售搭配等方式的组合。而将资金来源渠道与价款支付方式进行组合可获得更多的付款策划方式，以供经济适用房消费者选择。四、物业管理服务房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。无可挑剔的物业管理要求做到：服务态度热情；服务设备完好；服务技能娴熟；服务项目齐全；服务方式灵活；服务程序规范；服务收费合理；服务制度健全；服务效率快速那么，物业营销中如何利用在企业物业管理品牌策略呢？第一，现场销售

27、过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上来；第二，非现场营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把项目物业管理品牌的概念突出出来。物业管理品牌在项目营销中的利用，具体来讲，主要有以下内容：1突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值。目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来自己的居住质量，即物业管理服务的情况十分在意。同时，他们一般也都比较爱讲“面子”。社区的品牌，物业管理的品牌都是他们乐于谈论的话题。事实上，他们也真能从品牌物业管理中获得生活上、工作上、学习上、自尊上、

28、发展上、享受上的方便与好处。所以，突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值，对他们确实能够构成为一个极大的吸引力。2突出品牌物业公司的雄厚管理实力。物业公司的雄厚管理实力主要体现在物业公司的技术力量、专业装备水平、注册资金以及管理人员的职称、从业年数与专业管理水平等等。品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上接受物业项目、接受品牌物业公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。3突出品牌物业公司的骄人管理业绩。品牌物业公司的管理业绩主要体现在管理项目的多少（建筑面积、种类）、管理效果的好坏（取得部级、市级、地区级先进称号的情况等等）、社会反映（业主、住户及

29、业主管理委员会的反映、媒体报道的情况、政府方面的意见、同行的评价等等）。品牌物业公司的骄人管理业绩能够给人一种感性上的认可与憧憬，让购房者感受到实实在在的物业管理服务，并对自己的未来产生联想和希望。4突出品牌物业公司的人情味与“人本管理”理念。购房者不希望未来的物业公司是高高在上的“主人”，也不希望未来的物业公司是亦步亦趋、唯命是从的“仆人”。他们喜欢那种愿意为自己着想、尊重自己而又不巴结自己的朋友式的物业公司。品牌物业公司的人情味与“人本管理”理念让人感到亲切，让人觉得自然，缩短了客户与物业公司的距离，让客户更容易接受物业管理，从而接受和购买物业。所以，利用好物业管理品牌，物业营销必然如鱼得

30、水；反之，如果在利用物业管理品牌时措施失当，就可能会出现相反的效果。所以，在利用物业管理品牌进行物业项目营销时，应该注意以下问题：第一，要把物业管理的高品位与较低收费联系起来宣传。目前人们在收入不是很高的情况下，高标准的物业管理，让人联想高收费的同时，容易对物业产生一种畏惧感。第二，要把物业管理服务的大众性与特殊性突出出来，要让购房者对物业管理产生一种亲近感的同时，对物业管理有一种向往与幢憬的空间。第三，物业管理品牌宣传中，要突出物业公司的形象和企业信誉，确实给购房者一个具体的品牌化身，让他们从“化身”中感受真实，树立信心。总之，本案营销中既要重视物业管理品牌的利用，也要确实利用好物业管理的品

31、牌，只有这样，物业项目才能顺利销售，也才能为开发商带来更多的商机。 第四节 海开纪元的资源优势一、为发商提供之服务内容：（一） 项目市场顾问 宏观经济形势分析： 主要提供国家、地区经济总体形势，本年度及明年房地产总体经济形势、房地产市场开、复工面积、竣工面积和房屋空置率情况等。目的是为了把握房地产市场发展动态，认识房地产市场发展趋势，为分析和确定房地产开发项目策划中有关项目建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建筑时机及开发经营方式等提供决策依据。 规划发展分析： 指对政府机构制定的规划发展计划，与本项目销售、建设产生的影响进行分析。 地区物业供应调查与分析： 主要指项目所在区域的总供应

32、量、销售量、空置率及全市内相同物业总供应量、销售量、空置率而对项目销售前景进行分析，供求的房地产类型、供求房地产地段、供求房地产的档次等，供给量包括已完成的项目、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。根据分析情况制定相关销售策略。 地区物业需求调查与分析： 主要对项目所在地区的市场需求量作为分析，多采用问卷方式，与供应调查结合后对项目的市场销售前景做出预测，特别要对项目准买家进行分析，并作为制定相关销售策略的依据。 竞争对手市场分析：主要是对本案方圆一公里内的物业、同区域及市内定位相同的项目做分析，大致包括：价格、项目配套、卖点、位置、户型等诸多因素做分析，也是为

33、销售策略的制定提供相关市场依据的一定手段。确认主要竞争对手，评估竞争区位、邻近地区和不动产特征。（二）项目策划 项目市场定位： 是指项目主要的市场定位，相应的功能及配套，以及相关的市场依据，本区域市场内销售的优、劣势形势分析等。 目标客户定位：包括主力客户群定位及消费特征描述、细分市场和购买动机分析、本案项目目标客户群特点分析、目标客户群体细分，构成比例分析、相关的消费习惯分析等。 规划设计建议： 主要包括建筑风格功能设计、建筑面积与功能区分、项目户型比、功能结构、物业功能档次定位、结构修改建议、环境、绿化、车位、户型改建议、项目装修标准等。 销售价格建议： 包括价格总体策略、商住公寓定价原则

34、、分层定价原则、分级定价原则、阶段定价原则、项目付款方式、户型差价策略、楼层差价策略、阶段性定价策略等。 整体销售策略制定：主要包括销售控制原则、销售时机与目标建议，内部认购期、公开发售期、跟进销售期销售策略，推广策略、项目入市期、项目综合素质评估、广告宣传策略等。 项目包装建议： 主要是指项目创意包装的宗旨、论理、项目包装组成、VI设计、项目品牌意识的导入等内容。 广告策略制定：项目总的广告宣传策略、费用预算、广告投放具体计划（以月为单位），广告总体创意等。 媒体选择及计划：包括媒体组合、媒体投放比例、媒体具体应用，媒体投放时间计划表，主力媒体客户群及收视习惯分析等。 物业管理建议：主要为物业管理公司的选定、物业管理的水平定位、物业管理的预期备忘，物业管理公约纲要等。 工程建设建议：主要为开发周期设定建议、工程工期设定建议、工程建设程序建议等。二、海开纪元强势资源优势一、 协助甲方办理地价评估及土地出让工作；二、 协助甲方办理国有土地使用证及房屋预售许可证工作；三、 协助甲方办理银行按揭及公积金贷款工作；四、 协助甲方推荐按揭律师工作。五、 可为甲方办理后期产权过户工作，人本体现服务的一体化。