星悦广场定稿版可研报告

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1、星悦广场定稿版可研报告巴中市兴文片区“星悦广场”项目可行性分析报告四川力信星悦置地有限责任公司二 0 0 二 0 0 年十一月巴中市经开区 “星悦广场”项目 可行性分析p 报告目录一、项目名称二、项目地点 三、项目投资商 四、投资商概况 五、项目地巴中市概况 六、项目概况 七.规划建设指标 八、建筑形式 九、建设总规模 十、项目建设条件评价 十一、项目建设及经营的组织与实施计划 十二、资金筹措与投入计划及贷款利息 十三、项目经济与效益评价十四、项目的不确定性分析p 十五、项目社会效益评价 十六、项目环境效益评价 十七、结论与建议巴中市兴文片区“星悦广场”项目可行性分析p 报告一、项目名称：巴中

2、市兴文新区“星悦广场”项目 二、 项目地点：巴中市兴文新区三、 项目投资商：四川力信卓邦集团有限公司四、投资商概况（一）集团简介 四川力信卓邦集团有限公司是由巴中市国力、国府、国展、国通、国信等五家房地产开发有限公司联合发展而来。自 20_ 年进入巴中市场以来，至今已届八年，集团凭借开拓创新的精神，专注于巴中区域市场高端住宅的开发和管理，本着“以人为本、精筑人居”的建造理念，以“客户需求”为市场导向，立志打造理想人居，成为对品质不懈追求的房地产行业区域市场领跑者。力信卓邦集团始终秉持着“创名牌企业、铸工程”的目标与宗旨，深耕巴中，先后开发了巴州区国力 江湾城、巴中经开区国力花海森林、恩阳区碧桂

3、园国力阅项目。20_ 年1 月，集团在杨家坝推出巴中首个配套完善的160 万方巴中湾区生活典范-国力江湾城。该项目作为集团进入巴中市场的第一个项目，将由集团斥资 50 亿元，致力于打造集自然生态环境、定制街区商业、滨河自然景观为一体的大型高端品质生活区。20_ 年5 月，力信卓邦集团与中国地产三强之一的碧桂园联合开发恩阳区碧桂园国力阅项目，从项目落地巴中起，就旨在铸就理想人居生活，给业主一个五星级的家。该项目是集购物、娱乐、休闲、商务、居住等多功能配套于一体的最新最齐全的城市综合体，设计规划建设 16.5 万方。该项目的成功开发，标志着集团公司携手地产名企，开启合作共赢，迈步走上新台阶的发展轨

4、道。20_ 年7 月，集团公司进入巴中经开区市场，开发川内首个超四代滨湖院境-国力花海森林项目。作为力信卓邦集团地产三盘联动，布局巴中的又一代表之作，该项目凝结了公司多年地产开发经验，在规划理念、建筑设计、景观营造、小区生活服务几大价值体系上予以完善和升级，将现代的高层住宅和传统的私家庭院相结合，将花海、森林、阳光与庭院引入高层建筑，使住宅不再是冰冷的钢筋混凝土，而是生态、环保的绿色巨著，以此来打造川内首个第四代 28 万多方的生态舒居项目。20_ 年1 月5 日首次开盘便引发全城抢购，同时成为在名企、名盘云集的经开区，首个销售单价破历史记录的项目，创下辉煌业绩。为了实现集团的快速发展，20_

5、 年底，集团公司与中国经营面积最大、商场数目最多、地理覆盖面积最广的家居装饰及家俱商场运营商红星美凯龙家居集团股份有限公司签订了战略合作框架协议。于2021 年 1月 17 日在经开区取得了土地使用权，由四川力信卓邦集团有限公司的全资子公司四川力信星悦置地有限责任公司开发建设。土地面积435.81亩，规划总建筑面积约87 万平方米，总投资约40 亿元。其中：将打造约5 万平方米的红星美凯龙家居奥特莱斯+爱琴海商业综合体、约10 万平方米的风情商业街、约72 万平方米的高档商品住宅。（二）集团各项目 1 1 、江湾城项目总占地约 500 亩分三期开发，总建筑规模：1508105 (其中:住宅10

6、32803 ,商用门市 184956 ，车库 265434 )。共分为三个地块建设，一号地块总投资:273487 万元,建筑规模：769521 （其中：住宅为 537540 ,商用门市 79947 ，车库 140382 ）；二号地块总投资:156990 万元,建筑规模：434541 （其中：住宅为 277061 ,商用门市72021.61 ,车库79365 ）；三号地块总投资:114288 万元,建筑规模：304043 （其中：住宅为 21 ,商用门市 32999 ，车库45687 ）。目前该项目已开发661 ，其中住宅626528 ，商业34573 ，车位2660 ，己销售总面积565273

7、 ，共中住宅542188 ，商业5870，车位476 个，共计实现销售收入255218 万元。2 2 、花海森林项目总占地约 112.26 亩，总建筑规模：285988.78 (其中:住宅202651.79 ,商用门市 19153.63 ，车库 56917.25 )。为 20 万方第四代庭院房、2 万方滨湖情景式商业街区、公园为一体综合城市社区。项目容积率：3.0；建筑密度：27.53%；绿化率：30.25%。该项目总投资:151165.23 万元; 目前该项目已开发109641 ，其中住宅92502 ，商业17139 ，己销售总面积44457 ，共中住宅41190 ，商业3267，共计实现销

8、售收入43109 万元。3 3 、碧桂园.阅项目总占地约 78.50325 亩，分两期开发，总建筑规模：161403.83 (其中:住宅 122307.10 ,商用门市 5637.42 ，车库 26449.64 ，幼儿园1286.87 ，公用房和架空层5722.80 。)。总投资65000 万元,己销售总面积77031.46 ，共中住宅72522.17 ，商业3192.61 ，车位1316.68 （47 个），共计实现销售收入40674 万元。4 4 、星悦广场项目总占土地面积435.81 亩，规划总建筑面积约87 万平方米，总投资约40 亿元。其中：约5 万平方米的红星美凯龙家居奥特莱斯+爱

9、琴海商业综合体、约10 万平方米的风情商业街、约72 万平方米的高档商品住宅。该项目由 4 宗土地构成，总面积约 435.81 亩，其中：F6-01-01 号宗地面积140 亩、F6-01-02 号宗地面积109.57 亩、F6-01-03 号宗地面积99.95 亩、F5-07 号宗地面积86.29 亩，规划容积率3.0。4 宗土地中，F6-01-01 号宗地已开始进行开发建设，目前，已建成红星美凯龙家居奥特莱斯+爱琴海商业综合体馆及配置基础设施，并已投入使用，馆建筑面积约220_平方米，另有2 栋住宅楼正在抓紧建设。五、 项目地巴中市 兴文新区 概况四川巴中经济开发区是省级经济开发区，位于巴

10、中市区东部兴文镇。幅员44 平方公里，可建设用地面积22 平方公里，其中工业园区10平方公里，城市公共服务区7 平方公里，商住区5 平方公里，规划人口30 万。按照巴中城市“一城两翼”的城市空间结构，“一城”即巴中城区，两翼为东部城区和西部城区。兴文是东部城区，包括：兴文片区、清江片区和曾口片区。整个城市道路的路网分布为“四纵三横”。四纵：职教学院道路、行政办公道路、工业园道路2 条;三横为：主干道、已有的省道202 线和规划的产业大道。巴中经济开发区地理位置优越，区位优势明显，交通网络四通八达。巴达铁路、巴达高速公路、渝巴陕高速在新区交汇。开发区将与成都、重庆、西安三大省会中心城市形成三小时

11、经济圈，与南充、达州、广元、汉中、广安形成一小时经济圈。巴中-广元-成都、巴中-南部-成都、巴中-汉中-西安、巴中-南充-成都、巴中-广元-兰州、巴中-南充-重庆、巴中-苍溪-绵阳、巴中-达州-重庆、巴中-通江-万、巴中-广安-重庆。巴中-广元、巴中-达州，巴中-南充高铁、巴中-汉中高铁。巴中经济开发区按照“产城一体、城园相融”的发展模式，分区规划为工业园区、仓储物流园区、教育科研园区、商贸园区、金融服务区、商住区等。其中，工业园区占地10 平方公里，规划有食品饮料、机械电子、生物医药、新型建材、纺织服装、精细化工六大功能区;商贸园区布局了综合市场、轻纺日化、电子五金、药品批发、电子商务、汽车

12、专业、农产品批发、城市综合体8 大专业市场;科研教育规划为：1 所高等职业技术学院、3 所高中、7 所小学、6 所幼儿园。截至10 月7 日，巴中经济开发区共接待来访企业 140 余批次，洽谈项目68 个。其中，签订正式合同8 个，投资金额59.6 亿元;达成意向协议19 个，投资金额120 亿元;在谈项目15 个。兴文新区建设围绕现代原生态森林城市的定位，大力实施“135”战略，即一年奠定基础，三年初具规模，五年新城崛起。在川东北再造一座产业新区、人居新城，把巴中建设成为川陕渝结合部的枢纽联接地，同时加快构建以新型工业为主导、现代农业为基础、现代服务业为新增长点的现代产业体系，围绕把巴中建成

13、川东北重要中心城市的目标，把巴中兴文新区打造成具有区域影响力的开放型经济先导区、“两化”互动示范区、现代产业集聚区、生态宜居都市区，建设成为巴中区域发展的核心增长极，建设成为四川省新型开发区、示范开发区、中国西部一流的开发区。六 、 项目概况星悦广场项目总占土地面积435.81 亩，规划总建筑面积约87 万平方米，总投资约 40 亿元。其中：将打造约 5 万平方米的红星美凯龙家居奥特莱斯+爱琴海商业综合体、约 10 万平方米的风情商业街、约 72万平方米的高档商品住宅。该项目由 4 宗土地构成，总面积约 435.81 亩，其中：F6-01-01 号宗地面积140 亩、F6-01-02 号宗地面

14、积109.57 亩、F6-01-03 号宗地面积99.95 亩、F5-07 号宗地面积86.29 亩，规划容积率3.0。4 宗土地中，F6-01-01 号宗地已开始进行开发建设，目前，已建成红星美凯龙家居奥特莱斯+爱琴海商业综合体馆及配置基础设施，并已投入使用，馆建筑面积约220_平方米，另有2 栋住宅楼正在抓紧建设。七、规划建设指标容积率：2.91；建筑密度：29.99%；绿化率：30.01%；建筑高度：le;100 米。八、建筑形式本项目建筑设计充分体现当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段。力争创造富有地方特色的现代民居的建筑新风格。住宅设计要依据市场需要，正确定位定级

15、，有针对性的设计出不同档次、不同面积的套型。同时应适应本地区气候特点和居民的生活习惯。避免户与户、楼与楼之间的视线干扰。建筑立面采用现代建筑风格的建筑风格，以简洁、大气、体量感为基本特征。对建筑体量采取错、漏、退的设计处理手法，与现代城市环境氛围和谐一致。建筑简洁明朗又不乏细部，形成丰富的空间效果和戏剧化的阴影关系。讲求绿色、生态、高效，最大限度的节约资，保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。九、建设规模星悦广场项目由4 宗土地构成，总面积约435.81 亩，总投资约40亿元。最先开发的是星悦广场项目F6-01-01 号宗地，建设用地面积93334.1

16、0 ，约140 亩。总建筑面积379243.09 ，其中住宅231698.39，小区底商8796.72，停车位2498个，商业单体红星美凯龙36149.14（自持10 年），商业家居馆2240.26 。十、项目建设条件评价（一）项目优势分析p 兴文新区的定位是以现代森林公园城市标准打造示范旅游景区，旨在成为最富天然绿色，最休闲的宜居的城市。兴文天然保峰寨山地公园、龙池山景区、九寨山森林等。星悦广场项目毗邻500 亩湿地公园，环抱秦巴文化公园，拥有良好的区域自然环境。星悦广场项目南北环线全部规划为双向六车道，到主城区的距离缩短到五分钟内的车程，高铁站、汽车站只需三分钟车程。目前兴文交通配置超未来

17、15 年，能满足35 万常驻人口生活交通需求，为后期住宅升值提供了充分保障。3.配套完善，生活便利配套设施齐备，建成后的星悦广场项目配有学校，医院和农贸市场等公益设施，同时自身配套红星美凯龙商业生活广场、环抱四大主题公园等。兴文就目前的发展及规划，已经成为巴中的行政中心、产业中心、旅游中心、金融中心及生活中心。以秦巴大道为轴线，北侧为我市总部行政区，市民之家、市政府、市公安、检察院、法院、国土局等系列政府单位均已落实落地；南侧为宜居活力区、会展博览区，星悦广场项目位于宜居活力区的核心位置，即兴文新区的核心发展带。（二）项目发展前景分析p 1 1 、售价潜力根据周边现有楼盘分析p ，从兴文新区目

18、前商品房价格预售价格来看，住宅约在4000-4800 元左右，门市价格15000-30000 元左右，依地理环境来说，“星悦广场”住房目前售价可达420_元/平方米，远期住房售价可达4600 元/平方米，门市价格近期内18000 元平方米左右，远期门市价格30000 元平方米左右。（三）居住环境星悦广场项目毗邻500 亩湿地公园，环抱秦巴文化公园，拥有良好的区域自然环境。周围无生产企业，因此不存在污染。小区内规划绿化率达30%，从噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的居住环境。十一、项目建设及经营的组织与实施计划（一）建设方式 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。（二）方案设想与分析p 考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将星悦广场项目F6-01-01 号宗地分为四年开发。计划 2021 年完成配套设施建设，使得首批次买家享受到成熟的公建配套设施。2022 年完成核心商区建设，到2023 年底完成各业态围合，力争在 2024 年第四季度完成小区内全部工程。（三）建设年度计划 表 星悦广场项目F6-01-01 号宗地 年竣工计划表 时间拟建面积（）合计 3792.第 14 页 共 14 页