房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟卷及答案【13】

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题模拟卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.【真题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是()。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量【正确答案】A2.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【正确答案】C3.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入

2、称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【正确答案】D4.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值【正确答案】B5.对自用型购买者的主要约束条件是()。A.拥有物业后所能获取的预期收益的大小B.购买者购买能力C.购买物业的市场价格D.购买该物业的获利能力【正确答案】B6.编制工程进度计划的方法有横道图法和()。A.网络图法B.表格法C.竣工图法D.坐标图法【正确答案】A7.房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险【正确答案】C8.我国对外筹资成本是在()同

3、行业拆放利率的基础上加一定百分点。A.纽约B.伦敦C.香港D.东京【正确答案】B9.【真题】用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方【正确答案】C10.【真题】下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【正确答案】C11.【真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失【正确答案】B12.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程

4、费用是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D13.某开发商向银行申请了年利率为16，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为()万元。A.6B.7.05C.7.59D.13.59【正确答案】C14.【真题】在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是()。A.指数平滑法B.移动平均法C.简单平均法D.加权移动平均法【正确答案】B15.高尔夫球场属于()。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业【正确答案】B16.三项预测值分析方法是()中的

5、一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法【正确答案】C17.关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保【正确答案】B18.在商业辐射区域内，各

6、商场间位置的优劣主要取决于（）。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【正确答案】A19.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的（）分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况【正确答案】D20.在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达()，所需费用约占总投资的()。A.30，0.20.8B.20，0.251.5C.10，021.0D.5，0.31.0【正确答案】B21.【真题】等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是（）。A.B.C.D.【正确答案】A22.【真题】在股票市场的融资方式中，增发与配股相

7、比具有的优点是()。A.成本较低B.限制条件较少C.操作较简单D.不需要还本付息【正确答案】B23.【真题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小【正确答案】D24.()通常对房地产拥有第一抵押权。A.土地开发贷款B.建设贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A25.房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低()的影响。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险【正确答案】B26.某开发商向银行申请了年利率为

8、9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为（）万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【正确答案】A27.写字楼租金常常以每平方米()为计算基础。A.建筑面积B.可出租面积C.使用面积D.套内面积【正确答案】B28.【真题】以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类型是（）。A.权益型REITsB.抵押型REITsC.多重合伙REITsD.伞形合伙REITs【正确答案】A29.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险

9、的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【正确答案】A30.【真题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【正确答案】A31.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【正确答案】A32.某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息

10、总额为()万元。A.536B.480C.520D.1016【正确答案】B33.（）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷款【正确答案】D34.以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.制订物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【正确答案】A35.下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【正确答案】D36.关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移

11、动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【正确答案】B37.下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流【正确答案】A38.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之

12、间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关【正确答案】A39.【真题】在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法【正确答案】C40.下列贷款不属于房地产抵押贷款的是()。A.个人住房抵押贷款B.商用房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地抵押贷款【正确答案】D41.由城市规划行政部门提出的()包括地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、出入位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。A.规划设计条件通知书B.附图C.选址

13、规划建议通知书D.建设用地规划许可证【正确答案】B42.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构【正确答案】A43.假设新婚家庭100个，住宅的销售量为18套，利用市场因子推演法，如果新婚家庭数量为5万个，则住宅的需求量为()套。A.7000B.8000C.9000D.10000【正确答案】C44.当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度从紧C.紧缩D.稳健【正确答案】A45.下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使

14、其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志【正确答案】C46.假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7【正确答案】B47.下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.

15、2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%【正确答案】A48.对建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂的工程约占0.21.0属于()阶段。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C49.衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()。A.投资利润率B.成本利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率【正确答案】C50.问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、

16、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【正确答案】D51.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率【正确答案】C52.零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。A.50%65%B.60%75%C.70%85%D.80%90%【正确答案】B53.盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30，成本上升60时，开发利润（税前）为0，乙项目当售价下降20，开发利润（税前）为0，因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面()。A.甲强于乙B

17、.乙强于甲C.一样D.不能确定【正确答案】D54.在房地产定价方法中，名牌策略属于()。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法【正确答案】C55.在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【正确答案】A56.在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【正确答案】A57.以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()。A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.规划设计条件通知书【正确答案】D58.某家庭预计

18、今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【正确答案】B59.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0【正确答案】A60.【真题】对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是()。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【正确答案】D61.随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后达到供需平衡

19、，此阶段属于房地产自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】A62.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【正确答案】D63.以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅【正确答案】D64.在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是()分析的目的。A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率【正确答案】B65.假设国债的收益率为10，市场整体的平均

20、收益率为20，房地产系统市场风险系数是0.4，则某段时间内房地产业的预期收益率为()。A.14B.15C.13D.16【正确答案】A66.【真题】线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【正确答案】A67.【真题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）月均收入C.（本次

21、贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入【正确答案】C68.【真题】房地产开发企业的资产负债率较高，表明其()。A.资本金较充裕B.财务风险较高C.偿债能力较强D.资金应变能力较强【正确答案】B69.在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即（），定位于最大的细分市场，即（），同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即（）。A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【正确答案】B70.下列属于房地产开

22、发直接投资的是（）。A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场【正确答案】D71.当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【正确答案】B72.【真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为()。A.I甲I乙B.I甲C.I乙=I乙D.I乙I乙【正确答案】B

23、73.某单位以现实楼价15的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工时交付使用时楼价上涨了12，则其预付款的收益率高达()。A.60B.70C.80D.90【正确答案】C74.在房地产自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度时，房地产市场中的空置率与合理空置率之间的关系是()。A.空置率大于合理空置率B.空置率小于合理空置率C.空置率等于合理空置率D.不能判断【正确答案】B75.下列选项中（）不可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收入D.可用于土地储备的其他资金【正确答案】C76.房地产开发投资的经济效果

24、主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【正确答案】A77.某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06【正确答案】C78.某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10

25、%【正确答案】D79.单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C80.【真题】房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于()。A.试探性调查B.预测性调查C.因果性调查D.描述性调查【正确答案】A81.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【正确答案】A82.【真题】购买者对其购买活动

26、的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则()。A.P=0B.EPC.E=P【正确答案】D83.商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称()。A.基准租金B.基本租金C.最低租金D.成本租金【正确答案】C84.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【正确答案】C85.当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义

27、利率【正确答案】B86.房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析【正确答案】B87.下列不属于清偿能力指标的是（）。A.借款偿还期B.利息备付率C.现金回报率D.偿债备付率【正确答案】C88.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费【正确答案】A89.在房地产市场的分类中，一级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【正确答案】C90.（）是市场调查

28、中成本最高，也最容易出错的阶段。A.确定问题和调查目标B.收集信息C.制订调查计划D.分析信息【正确答案】B91.【真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地()的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【正确答案】A92.【真题】某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为()。A.16%B.25%C.26%D.40%【正确答案】B93.中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C

29、.不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金【正确答案】A94.判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【正确答案】D95.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为()。A.14B.4.7C.11D.3.7【正确答案】C96.（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利

30、息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【正确答案】B97.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格【正确答案】A98.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响【正确答案】C99.潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机【正确答案】B100.一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3【正确答案】D二.多选

31、题(共70题)1.金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A.流动性B.保本性C.偿还性D.盈利性E.地域性【正确答案】AD2.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE3.房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【正确答案】ACDE4.招标文件通常包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底【正确答案】ABC5.经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。A.开发期B.开发经营期C.建设期

32、D.出租率E.出租经营期的起始点【正确答案】ABCE6.土地费用估算主要包括（）。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【正确答案】ABCD7.房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升【正确答案】ABD8.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价【正确答案】BCE9.开标时，检查投标文件的密封情况，可以由()完成。A.投标人B.招标人C.投标人推选的代表D.招

33、标人委托的公证机构E.招投标管理部门派出的代表【正确答案】ACD10.对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率【正确答案】AE11.【真题】关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【正确答案】ABDE12.【真题】房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑

34、的。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分【正确答案】CE13.房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.资产负债表E.投资估算表【正确答案】ABCD14.运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC15.【真题】下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有()。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重

35、置成本增加【正确答案】ABC16.商业、旅游、娱乐和商品性住宅等各类经营性用地的取得可采用的方式有()。A.招标B.划拨C.拍卖D.挂牌E.协议【正确答案】ACD17.零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围【正确答案】BCE18.土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC19.租售期延长，会增加房地产开发项目()等支出，特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。A.销售税金

36、B.融资成本C.管理费用D.材料费E.人工费【正确答案】BC20.【真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【正确答案】ACE21.以下不属于甲级写字楼特征的是()。A.具有良好的位置B.建筑物的物理状况良好C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求D.建筑物有功能陈旧因素影响E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美【正确答案】ABDE22.开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【正确答案】AB23.初步可行性研究阶段，需对(

37、)内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响【正确答案】ABC24.土地费用主要包括（）。A.三通一平费用B.划拨或征收土地的土地征收拆迁费C.出让土地的土地出让地价款D.转让土地的土地转让费E.租用土地的土地租用费【正确答案】BCDE25.收集一手资料的方法有（）。A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.电话E.实验【正确答案】ABCE26.对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过()方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得土地使用权。A.土地使用权划拨B.土地转让C.公司入股D.并购E.合伙【正确答案】BCDE27

38、.房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB28.房地产项目敏感性分析步骤主要包括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析D.分析确定每个不确定性因素发生的概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率【正确答案】ABC29.【真题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场

39、调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【正确答案】ADE30.房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【正确答案】ABE31.定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。A.业主希望达到的投资收益率目标B.抵押贷款还本付息C.经营费用D.空置损失E.收租损失【正确答案】ABCD32.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD33.定义市场区

40、域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD34.勘察设计和前期工程费主要包括（），以及三通一平等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【正确答案】CDE35.下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率【正确答案】ABCE36.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡

41、算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【正确答案】ABCE37.【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE38.【真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法【正确答案】BE39.依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【正确答案】BDE40.【真题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用

42、房D.商品房E.小产权房【正确答案】ABCD41.市场定位的方式有（）。A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差异定位E.对抗定位【正确答案】ABE42.城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【正确答案】ACD43.按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【正确答案】ACE44.【真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算

43、期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【正确答案】CDE45.写字楼出租单元内建筑面积包括（）。A.单元内使用面积B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公共建筑面积【正确答案】ABC46.【真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目开发-销售经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD47.建筑安装工程项目工程款的支付

44、方式，包括（）的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定【正确答案】BCDE48.利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC49.抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABCD50.建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工程进度计划C.监督项目施工进

45、度计划的执行D.制订勘查计划E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】ABCE51.制订租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E.市场租售对比分析【正确答案】AC52.初步可行性研究主要解决的问题包括（）。A.项目的投资机遇如何B.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.作出投资与否的决策【正确答案】BCD53.房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险特征要受()的影响。A.地区社会经济发展水平B.地区发展状况的束缚C.承包商D.其所

46、处区位及周边市场环境E.专业人士【正确答案】ABD54.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC55.开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【正确答案】ABCD56.以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法【正确答案】ACE57.投资决策分析

47、主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策【正确答案】CDE58.在风险分析中，风险估计阶段的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB59.土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ABC60.【真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平

48、均利润率E.利率不受货币因素的影响【正确答案】BE61.以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金【正确答案】AC62.具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。A.开发项目拟建设的物业类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【正确答案】ACDE63.以下适宜邀请招标的工程项目有()。A.工程项目规模较大B.建设周期长C.工程性

49、质特殊的工程D.专业要求强的工程项目E.工期紧迫的工程【正确答案】CDE64.以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地【正确答案】ABC65.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【正确答案】ABCD66.【真题】下列分析

50、方法中，属于风险估计与评价的常用方法有()。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【正确答案】DE67.以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（）。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【正确答案】DE68.控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络【正确答案】ABD69.收益性物业管理中的

51、运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.大修理基金【正确答案】ABCD70.【真题】按决策性质不同划分的投资决策类型包括()决策。A.业务型B.风险型C.确定型D.群体型E.不确定型【正确答案】BCE三.判断题(共30题)1.解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）【正确答案】错2.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制订价格的一种方法。（）【正确答案】错3.开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考

52、虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。（）【正确答案】错4.全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。（）【正确答案】错5.投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回。【正确答案】错6.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。（）【正确答案】错7.多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的，且各因素发生变化的概率相同。（）【正确答案】错8.通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。因此，前期工作是整个开发过程中最重要的一个环节。（）【正确答案】错9.一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%200%之间。（）【正确答案】对10.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。（）【正确答案】错11.在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其