林地资产评估

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1、第六章 林地资产评估第一节 林地资产评估概述林地是林业生产的基础,林地资产是森林资源资产的主要构成之一。林地资产是可以单独经营的商品。在我国，林地资产是所有权禁止买卖，而经营权可有偿转让的特殊商品。一、 林地资产的特点.有限性林地是不可再生的资源,其资源在一个地区、一个国家以至地球上总是有限的，可作为资产的林地更为有限。 2.差异性林地的差异性极大，除了其本身内在的生产潜力差异外(即立地质量等级），它还存在着地利等级即生产运输成本上的差异。3。固定性林地资产也和所有的土地资产一样，它的位置是固定不可移动。因而附属于该位置的温度、湿度、光照、降雨等均有一定的状态,它们构成了土地的自然地理位置，也

2、在影响土地的生产潜力。易变性 林地范围的界定是人们根据土地的植被、用途、参照有关政策和法规界定的，因而是人为规定的.随着林地上植被的变化，林地很容易变为其他地产。林地的地利等级、立地质量等级的提高，经济效益上升，一些非资产的林地转化为林地资产.因此在林地资产的评估中，首先就必须界定林地资产的范围。依附性林地资产是基础性资产，它的资产是通过在其上生长的植被来确定的.因此,林地资产的评估，脱离不了林地上的林木.二、 林地地租地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。、级差地租级差地租是指经营较优土地所获得的，并归土地所有者占有的那一部分超额利润。级差地租是林地立地质量的差异以及由于地理位置的差异形成

3、所获得的超额利润级差地租.级差地租是林地使用期内，由于经营者增加投入,实行集约经营，使林地的生产力或地利等级提高而产生的超额利润，即为级差地租。2、 绝对地租三、 林地使用权狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用;广义的林地使用权是含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合.通常所说的林地使用权也是指广义的林地使用权，它是指林地使用者通过国家（林地所有者）有偿取得林地后依法进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利，是林地使用权的法律体现形式。 林地使用权是我国林地使用制度在法律上的表现。林地使用权的设定必须依法成立,任何人无论以何种方式取得林地使用

4、权都必须得到法律认可，否则为非法占用他人林地。由于林地使用权是以他人林地为客体的权利,因此，林地使用权人一般须向林地使用权出让人支付林地使用权价格。四、 林地资产评估的性质林地资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估,林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。根据有关法律规定,我国的林地部分归集体所有,其余的归国家所有,使用者并无土地所有权。林地资产评估的目的是估计特定区域内的林地在某个时间的使用权的价格,为林地使用权的出让、转让、出租、抵押、投资、合股经营、拍卖提供依据。“林地,包括郁闭度零点二以上的乔木林地及竹林地、灌木林地、疏林地、采

5、伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。在林地中具有资产属性的均为林地资产。由于林地资产的依附性，对林地资产的评估（林地使用权的评估），实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益，以此为基础进行林地资产评估在一些无立木的林地上如采伐迹地、火烧迹地、国家规划的宜林地,则必须为其选择最适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。由于林地的依附性和林木资产的多效益性，林地资产产生的直接经济效益是较低的、尤其是防护林和用材林的林地使用权价格十分低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。按福建现行的生产水平和有关技术经济指标，其年地租约为150元（公顷年)，十分低

6、下，而在福建南部的经济林经营中，年地租一般为1501200元/（公顷年）,两者的差异较大。五、 影响林地价值的因子林地是通过生产木材和其它林产品来实现它的价值。因此,在估计这种价值时必须对这些森林的收获进行长期的测定，即对林地未来的收益（林地本身的贡献)进行预测。在预测中有许多因素对其结果发生影响，它们分别是：(一) 林学质量林学质量通常也称为立地质量,一般受下列因子所决定： 1、土层厚度 2、腐殖质层厚度 、土壤质地、海拔高度、坡位 6、坡向7、坡形 8、地势由于影响林学质量的因素较多,且这些因素多有交叉的配置，因此在调查中经常简单地把立地质量分为四个立地条件类型：肥沃类型；较肥沃类型;中等

7、肥沃类型；瘠薄类型。以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；影响立地质量的各因子与树高生长间的关系编制了数量化立地指数表。(二) 经济质量经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以影响木材生产成本的因素作为主要指标.如以近期内道路是否能达到小班的可及度。即可及小班一一道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出；将可及小班一一近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路(木材生产成本可承受得了的投资）即可运出;不可及小班一一近期内道路无法延伸到小班附近，采伐木无法运出。从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各

8、项木材生产成本中集材成本和运输成本的开支变幅极大。因此、在森林资产的评估中,评定林地的经济质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标,它是按土地所在县（市）经济发展水平和交通运输条件进行分级,并确定各个等级的地域系数,以该系数来修正林地的价格.该方法来自城镇国有土地的评估,该方法简单易行，因此，广东省国有资产管理办公室和林业厅共同制订的广东森林资源资产评估程序与方法中将其引入林地评估,用区位等级来代替地利等级,编制了立地系数表和地域系数表,并确定其标准地价为3021元/.立地系数表（基准年2年）等级 每公顷出材量 立地系数好60m3 1.中4。 m3

9、1.0差.8 m0 地域系数表区位等级 134567810地域系数6。055。0.03。041911.1。0(三) 森林经营的方式及强度从经营方式看,经营不同的林种如经营用材林或经济林，其经营的目的不同，经营的经济效益也有很大的差别从经营的树种看，经营不同的树种，经济价值相差较大从经营强度看，集约经营与粗放经营经济效益有很大的差别(四) 林产品的市场价格林地资产的价值与林产品的价格息息相关,它经常以林地上林产品的产值扣除了成本、税费后的纯收益为基础进行测算的。林产品的市场价格提高,对应的林地资产的价格也高。（五）生产周期及利率1是要确定森林经营的时间期限.轮伐期的确定通常是以林木的工艺成熟龄或

10、经济成熟龄作为确定的主要依据，是根据当地需材材种的要求以及经营单位的经济和经营类型的龄级结构来综合考虑确定的。择伐周期在理论上是以林木的生长率、择伐的强度,通过公式计算的。2.是确定评估中所要采用的利率。在森林资产的评估中,采用的利率是较低的。因为评估中各计算公式所采用的成本支出,或者经营收入,均以现在的价格进行计算，其采用的利率必须从现行的商业利率中扣除通货膨胀率，仅由纯利率和经营的风险率两部分构成。由于经济利率是较稳定的，所采用的利率的变化，主要是由经营项目的风险率所决定。(六) 有林地与无林地的差别在有林地上，在本周期内的经营树种，经营方式和强度均已确定.在本周期内的土地收益必须根据现有

11、状态确定,只有在下一轮伐期后才能改变其经营的种类与方式.而无林地从评估时就必须为其确定较适合的经营树种、经营方式和强度.此外，对有林地的更新，其成本一般要低于无林地的造林。这些因子都使有林地的价值产生差别。(七) 评估时间与交易案例时间的差异在森林资产的评估中使用现行市价法时，经常无法寻找到近期的交易案例，这样使用的案例的交易时间与评估时间有较长的时间间隔,不同的时期市场的物价水平不同，也许是涨了（通货膨胀）、也许是跌了(通货紧缩),这样相同的林地，在不同时期其价值是有所不同的，利用不同时期的交易案例，必须根据市场的物价水平进行调整.(八) 作林地使用，还是改变林地的用途林地由于其上生长着的林

12、木对改善人类的生存环境有着巨大的作用,其生态、社会的效益较大，而经济的收益相对较低。因此,在林地评估时，是否改变林地的用途对林地的价格影响极大.改变用途的林地一般增值较大,必须用改变后用途来计算其收益，评估其价值。(九) 林地交易的迫切性 林地交易是否迫切，林地的出售有否竞买者,这对林地的价格有一定的影响。在通常情况下，林地出售的竞买者很少,而林地所有者对林地的出售也不迫切。如果有较多的竞买者，林地价格可能升高，而如果林地所有者对交易要求迫切，则林地价可能下降.影响林地价值的因子小结:1、林地立地质量及其他自然条件的差异(林学质量） 2、林地地利条件差异(经济质量) 3、林地经营方式及强度 4

13、、林产品的市场价格5、经营周期及利率 6、有林地与无林地的差别7、评估时间与交易时间的不同 8、作林地使用还是改变林地用途 、林地交易的迫切性六、 林地资产评估的基本方法现行市价法适用于各类林地资产林地期望价法适用于用材林地、薪炭林地、经济林地、竹林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估年金资本化法林地年租金相对稳定的林地资产可采用评估有限期转让的林地资产可采用有限期林地费用价法评估林地费用价法适用于苗圃地等林地资产评估。比例系数法适用于异龄林林地评估1、 现行市价法2、 现行市价法是以相同或类似资产的现行市价作为比较基础，估算被评估资产评估价值

14、的方法.其计算公式为 3、 式中：4、 En资产评估值；5、 K质量调整系数6、 Kb物价指数调整系数；7、 G-林地单位面积交易价格;8、 -林地资产评估总面积 在实际应用中其质量系数常由立地质量系数与地利等级系数构成立地质量修正系数地利等级修正系数物价指数调整系数常用两个评估基准日时的木材销售价格比值替代。其他因子的修正值k4只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标。上式可改写为：2、 林地期望价法林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和,作为林地的评估值。其计算公式为:式中:Bu-林地资产评估值；Ci第年

15、投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用)；u-现实林分第年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本，销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）；a、Db现实林分第a、年的间伐纯收入；U经营周期；V-年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用);P利率。 重点与难点该公式与收获现值法公式的区别：林地期望价公式收获现值法公式请注意二者分母的不同：注意C的不同，上式i为无林地造林至郁闭的造林成本，下式中的Ci则等同于上式中的为每年的管护成本其它计算过程与注意点与中龄林资产评估基本类似（此

16、处略)实例1林地期望价计算某国营林场的主要技术经济指标，杉木人工林投资，第一年18元/亩,第二年0元/亩，第三年80元亩,第四年0元/亩,第五年起每年管护费用为5元/亩，30年主伐产量16M，出材率70(其中原木25;非规格材5)。第1年进行第一次间伐，产综用材0.3，扣除成本、税费后,纯收入为60元/亩，第二次间伐为第15年间伐纯收入为30元亩。其余有关技术指标与中龄林资产评估案例同。计算其地价与年地租 有关技术经济指标（均为虚构假设指标)（一)营林生产成本:从第五年起每年的管护费用为5元/亩。（二）木材销售价格（参照成过熟林而得)：杉原木30元立方米;杉综合:620元/立方米(三）两金统一

17、计征价：杉原木40元/3;杉综合:200元/M3 :增值税起征价杉原木55元元/M;杉综合：42元元/3 ：（四）木材生产经营成本（含短运、设计、检尺等）:130元/M（七）木材生产经营利润:杉原木1元立方米；杉综合9元/立方米(八）林业投资收益率：6%（九）出材率:杉原木出材率为%;杉综合出材率为45（五)相关费用：(）育林费:按统一计征价的12计(2)维简费：按统一计征价的计(3)木材检疫费：按统一计征价的0。2计()销售费用：10元/立方米（5)管理费用：按销售收入的计（）不可预见费:杉原木12元立方米，杉综合7元/立方米()增值税：以起征价的6%计（8)城建税、教育附加合计以增值税的8

18、%计）测算过程由前例计算可得杉原木主伐纯收入为A1=362元杉综合材主伐纯收入为2332元该林地杉木主伐时纯收入为Au=16.25362+1045332=338元四年营造林成本合计值C=181.060+01。290106+40062269元该地地价为:Bu=3838601。06（00）+300.（301)26/（1.0630-1)5/0。6=68元年地租B=4680.0=8元3、 年金资本化法年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的收益,按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法.其计算公式为：Bu=Ap式中：Bu-资产评估值；年平均纯收益;P投资收益率当林地使用权有期限

19、转让时，按以下公式计算林地使用权价格:B=Bu（1+P）n-1/ （+P)= A(1+)n1/ P （1+）n式中：Bn林地使用权有期限转让价格;林地评估值（使用权无期限转让评估值)；P-利率；n林地使用权转让年数.案例2林地年金资本化法例：某林农拟向村集体承包10亩林地进行毛竹林经营，双方协议约定每年地租为0元/亩，要求现在一次性支付租赁期内地价。（1)承包经营期为长期经营(即无限期）（2）承包经营期为30年请分别计算该林地租赁价.（1)解:长期经营且年地租稳定，可采用年金资本化法计算，考虑到竹林的经营效益较高，其投资收益率取值为1，则该地价为Bu=A/P=103/。1=0(元）该林农一次性

20、应支付万元林地使用费(2）解:承包租赁期为30年,可采用有限期林地使用费法计算可得B30Bu(（+0。1）30-1)/（。1）0=3000.943=290元该林农一次性应支付229元（30年）林地使用费技巧说明上述计算公式简单易算,关键问题是确定平均地租和投资收益率，在竹林、经济林林地资源资产评估中，由于林地上的竹林或经济林木在较长的时间内每年有稳定的收入，其地租也较稳定并经常每年定期支付，因此每年支付地租的林地资产评估中经常采用这两种方法。现在在部分地区用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。4、 林地费用价法林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的

21、方法。其计算公式为:式中：Bu-林地资产评估值；A林地购置费；i林地购置后，第i年林地改良费；n-林地购置年数;P-利率.、比例系数法设某片10公顷的阔叶异龄林承包期已满,在新的承包合同签订前要求对其林地资产价格进行评估，并在这一基础上确定新的地租租金.（1）收益现值计算据调查该片异龄林的择伐周期为10年，每次择伐每公顷可出材53,每立方米纯收入250元,每年分摊的管护费为45元/hm2，利率为6，择伐强度为3。设某片10公顷的阔叶异龄林承包期已满,在新的承包合同签订前要求对其林地资产价格进行评估，并在这一基础上确定新的地租租金。（1）收益现值计算据调查该片异龄林的择伐周期为10年，每次择伐每

22、公顷可出材m3,每立方米纯收入25元，每年分摊的管护费为5元/hm2,利率为6,择伐强度为3%。（2)比例系数确定比例系数的确定。据福建省现行政策，林价中的山价（地租)部分所占份额为0%-3%,平均为20。(3) 计算地价与地租地价： 元/hm2地租： 元/hm2二、 经济林林地资产评估经济林林地资产的评估由于其上的经营方式不同于用材林，其评估的方法也不同于用材林。经济林评估的方法主要有林地期望价法、现行市价法、年金资本化法。(一) 林地期望价法经济林是将经济林在无穷多个经济寿命期的纯收益(扣除了正常成本利润）全部折为现值作为林地的价格。在计算时先把各年的收入和支出（含成本利润）折算为经济寿命

23、期末的后价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和其公式为:式中:A一一各年销售收入 Ci一一各年的经营成本（含税、费及合理利润） u一一经济寿命期； u一一林地期望价该公式必须预测各年度的收益和经营成本，计算较困难,为了便于计算，可假设造林的成本相同，盛产期收入相同,盛产前期的销售收入相近，每年的经营成本大体相同。这样该公式可简化为：(二) 年金资本化法林地地价的年金资本化法是以林地每年的平均纯收入（地租）作为投资的收益额（利息），以当地该行业的平均投资收益率作为利率,来求算其本金-地价的方法。其计算公式为：式中：A为年平均地租，p为投资收益率 (三) 现行市价法现行市价法是以在市场上

24、已成交的类似的林地价格作为参照物，然后确定待评估资产的价格的方法。在所有林种的林地资产评估中现行市价法的公式都相同，但在经济林林地资产的评估中比用材林更为复杂。其考虑的因子除了立地质量和地利等级外，还应考虑其上经济林树种、品种、年龄和经营年限。三、 竹林林地资产评估竹林林地资产的评估是能用收益比例系数法、年金资本化法和现行市价法进行。 (一）收益比例系数法竹林是异龄林,其立竹的重置成本测算困难，无法准确划分哪些是林地产生的价值,哪些是立竹产生的价值。因此竹林的林地资产评估和立竹资产评估一样经常借助比例系数法。其比例系数通常选用当地用材林经营中地租收入占经营总收益的百分比.直接用这一比例系数乘上

25、竹林的总价值,就得到竹林林地资产的价值。(二) 年金资本化法 竹林林地资产的年金资本化法仅在竹林的经营者已明确每年交纳稳定的地租时采用。(三) 现行市价法各林种林地的现行市价计算的公式都相同,但在竹林林地价测算时必须注意参照的成交案例与待评估资产在年龄结构、均匀度、整齐度、立竹度、经营级、生长级的差异。根据这些差异综合确定其调整系数的K值,用K值对参照的成交案例的评估结果进行修正。通过对三个以上案例的测算，最后综合确定其评估结果.六、 其它地类林地资产评估 其它地类的林地资产是指有林地以外的各地类的林业用地资产。它主要包括疏林地、未成林造林地、苗圃地和无林地.灌木林地大多数不具备资产条件，一般

26、不对它进行评估。一、 疏林地林地资产评估疏林地是指郁闭度在01.的林业用地。疏林地林地评估的方法可以按照用材林的林地资产评估方法，或按无林地的评估方法进行。 按用材林的林地资产评估时,关键是要根据当地的自然条件、经济条件选择最适合的树种，根据培育目的确定一个最适合的森林经营类型，按该类型的森林经营设计,假设在该林永续地进行经营,来评估林地的价格.按无林地进行评估时，首先要确定适合的林种、树种、经营类型，然后再按相应的评估方法进行评估。具体参阅无林地的林地资产评估。二、 苗圃地资产评估 苗圃地是林业用地中最小的地类,固定苗圃地通常是农用地，而且是水肥条件较好的农用地改造而成，在经营的过程中为了减

27、轻病虫害的发生，经常需要与农作物(水稻)进行轮作.因此,在苗圃地的评估中借用农用地的评估方法,并借用相似的农用地的经济指标。(一) 现行市价法现行市价法也称市场成交价比较法,它是以具有相同或类似条件的林地的现行市场的成交价作为比较基础，估算林地评估值得的方法.在苗圃地的评估中,其计算公式与一般林地资产评估所用的公式相同: 式中：Bu一一林地资产评估值Ku一一苗圃地立地质量综合调整系数Kb一一物价指数调整系数G一一参照案例的交易价格S一一待评估苗圃地的面积(二) 收益现值法式中R为苗圃地上种植粮食的年纯收入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。该法计算简单,资料来源容易,是最简单的评估方法

28、。但在使用该法时要注意：1、年纯收入R值的计算。2、如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高。3、如果年地租是明确,而且基本合理的,其承租的合同期又较长，则可直接取地租,进行测算. （三）林地费用价法在苗圃地的评估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成本;把林地维持到现在状态所需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、修建排灌设施的费用。 公式为：式中:A一一林地购置费i一一苗圃地购置后第年投入的林地改良费n一一购置的年限P一利率 一一设施的成新率 该法一般用于新建的苗圃,其土地购置的成本明确，年设施投入也明确，

29、苗圃生产尚未正常使用。在使用该法时必须注意:1、林地的购置费A，在有条件时应尽可能采用重置成本.如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算用的利率必须包括通货膨胀率。2、如果林地购置后一直在经营，则当A是重置成本时，不再加算利息。当A是历史成本时，其P含有通货膨胀率（即按通货膨胀将其购置成本重置)。 3、如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产,A是重置成本价时,是不含通货膨胀的低利率；A是历史成本时,则P可采用市场利率。4、K为苗圃设施的成新率,它等于1减去折旧率。在评估时必须确定苗圃中各项设施的使用寿命,计算其折旧率，或直接计算其成新率。 三、未成林造林地林地资产评估未成林造林地是指人工造林

30、后35年,飞机播种5-年、造林保存株数大于或等8，尚未郁闭，但有成林希望的林地未成林造林地上的林木通常按用材林幼林的评估方法进行评估，而其林地资产也是按用材同龄林林地评估的方法进行评估。 四、无林地林地资产评估无林地包括采伐迹地、火烧迹地、宜林的荒山荒地、沙荒地等.无林地资产的评估首先要对无林地资产范围进行界定其次，在界定为资产的无林地上要确定营造什么林种、什么树种，确定其经营水平和各项技术措施.然后，进行经营的财政分析,预测其收获量，分析各项投入和收入。最后,确定其林地的价格。无林地的定价通常可用收益现值法、市场价法、清算价格法来确定。(一) 收益现值法 无林地的收益现值法在选定了林种和树种

31、后，一般用材林按同龄林林地资产评估方法进行，其他林种按相应各林种的评估方法进行。(二) 市场价法应考虑二级地类的差异,如是采伐迹地,还是荒山荒地。在同样的立地质量和地利等级时,迹地的价格要高于荒山的价格.至于其他各因素的修正，无林地林地资产的市场价评估与其他林地相同。(三) 清算价格法 在确定清算价格时必须考虑： 该无林地的立地质量; 该无林地的地利等级； 当地最适合的经营方式及获利水平；买主数量的多少及其经济实力在对上述因素进行详细分析后,还必须根据使用权转让的形式来决定其价格，如将荒山拆零进行“拍卖”，其底价一般定的较低,以避免失去买主，其实际的拍卖价通常是大大高出底价.如是整体转让,则应

32、以当地当时的市场价为基础进行适当的折扣，其价格一般保持中等偏低水平，以防资产严重流失。第四节 转为它用的林地资产评估 改变用途的林地资产评估,必须根据改变后的土地利用状态进行，而不能按原林地评估的方法和技术经济指标来测算。这类林地评估的方法主要有:市场价比较法和剩余价值法。 一、市场价比较法 改变用途的林地市场价比较法的参照物不是附近的林地,而是附近改变用途的相类似土地。三、 剩余价值法剩余价值法又称倒算法。其基本思路是在确定了土地的利用方式的基础上，预测土地未来的总收益，扣除开发总成本以及一定的投资利润、税收，其余额为土地使用权价格，即地价，计算公式为：B=AMNL式中：A一一土地开发的总收益 M一一土地开发的总成本 N一-投资的合理利润 一各种税、金、费支出10 / 10