项目管理策划书

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1、项目管理策划书（第一版）项目名称： 编制日期： 编 制： 审 核： 批 准： 编制说明1、项目策划工作分投标和实施两个阶段分别进行：是编制投标文件和编制项目预算的依据，是项目实施的纲领性文件，也是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的依据。2、投标阶段项目策划是实施阶段项目管理策划书编制的基础和依据；实施阶段的项目管理策划书是投标阶段项目策划的深化和细化。3、投标阶段的项目策划由市场部组织，应包括但不限于项目概况及总目标、总进度计划、现场管理人员配置方案、分包采购方案、施工机械配置方案和技术方案等内容，由主管领导审批。4、实施阶段项目管理策划书由项目管理部门组织编制，主管领导审批。5、对于分

2、阶段招标的工程，项目管理策划书可按招标标段进行编制。6、项目管理策划书由项目管理部门分发和保管。7、项目管理策划书为企业保密文件，由公司（分公司）项目管理和合约成本管理部门、项目经理、项目商务（或预算）人员严格控制，其他人员在传阅过程中不得复印，不得外传。一、编制依据1.1 工程总承包合同1.2 施工图纸1.3 招、投标文件（报价、答疑文件）1.4 投标技术方案1.5 其他文件二工程概况2.1 工程建设概况：万科金鸡湖项目工程位于苏州工业园区东环路与金鸡湖路交汇处，由4幢6层多层住宅、4幢2526层高层住宅、1幢28层酒店式公寓、1幢3层综合商业楼、2座地下汽车库及部分辅助用房所组成。总建筑面

3、积约16.1万，高层自2010年4月15日正式开工，工程预计2011年12月30日完工。2.2 其他需要说明的内容：本项目是苏南万科的第一个城市综合体项目，住宅100%精装修。项目采用了多项节能环保技术，高层楼板采用新工艺叠合板系统，综合商业区及酒店式公寓设置地源热泵，整个小区设计了雨水回收系统，工程建成后将申报绿色二星住宅。三、工程项目管理目标3.1 质量目标基本质量目标：无重大质量事故，达到国家合格验收标准，满足合同约定要求；创优目标： 市优 省优 国优。3.2 工期目标总体目标：按合同工期完成；主要节点工期目标：（根据具体项目确定）3.3 安全目标足额提取安全措施费（满足当地有关规定要求

4、）： 总造价的2% ；项目安全生产目标：无重大工伤事故，杜绝因工死亡事故；重伤率在 0.2 以下；轻伤率在 9 以下。3.4 文明施工目标文明施工目标：满足地方基本要求；市级安全文明 省级安全文明工地。CI 达标目标：满足企业基本要求，局级达标 总公司级达标。3.5 环境保护目标不发生重大环境污染破坏事故；噪声、粉尘、污水、有毒有害气体的排放满足相关法律法规及其它要求。3.6 成本效益目标预算成本 178061700 元（详见项目成本测算书），成本降低率： 3 %；暂定责任成本 172000000 元。3.7 资金回收率合同规定收款比例的 75% 3.8主要材料及周转材料控制目标主材：钢筋节约

5、比例不低于 3% ； 商品混凝土节约比例不低于 1% ； 周转料具：钢管损耗不高于 1.5% ； 扣件损耗不高于 2% ； 3.9 科技管理目标：科技成果：（局 总公司 省部级以上）科学技术奖. 四、项目管理组织结构4.1 项目部的组建项目部的组织形式应根据施工项目的规模、结构复杂程度、专业特点、人员素质和地域范围确定， 4.2 项目部的编制项目经部岗位人员配备既要做到精干高效，又要满足项目各项业务系统管理的要求。 本项目以劳务分包方式为主，项目部定员标准：根据项目管理手册，1030万平米或合同额27亿：1530人。 本项目以工程分包为主，项目部配备项目经理、技术负责人、质安工程师、物资工程师

6、、财务人员等，定员标准控制在5-10人。 本项目为安装、装饰专业承包，项目经理部定员标准：特大型项目，16-25人；大、中型项目，10-15人；小型以下项目，5-10人。 （说明：项目类型按项目管理手册的划分标准执行）4.3 项目部管理岗位设置：项目部领导层：项目经理、项目书记、项目副经理（生产经理、项目总工、商务经理等）、安全总监、质量总监等。项目部执行层：计划管理工程师、内业技术工程师、机械工程师、材料工程师、劳务管理工程师、成本工程师、合约工程师、安全工程师、质量工程师、环保工程师、试验工程师、测量工程师、信息管理工程师、设计师、公共关系主管、后勤保卫主管、出纳、会计，以及 施工片区工程

7、师 人和专业工程师 人。项目部职能部门设置：工程部、技术部、质量部、安全环保部、机电部、财务部、合约部、器材部、综合部等。4.4 项目部主要管理人员名单序号岗位设置姓 名职称1项目经理周伟工程师2生产经理李近虎助理工程师3项目工程师郑攀科助理工程师4合约经理肖洪湖助理工程师5材料负责人胡正平助理工程师6质量负责人魏胜前助理工程师7安全总监戈善礼助理工程师4.5 项目部管理人员工资核定表（执行分公司2011年岗薪标准）序号姓 名岗 位批准额度备 注1周伟项目经理53002李近虎生产经理48003郑攀科项目工程师48004肖洪湖合约经理48005胡正平材料负责人40006魏胜前质量负责人30007

8、戈善礼安全总监40004.6 项目部的运行4.6.1 项目部运行程序（1）项目中标后，企业确定项目经理及项目部领导层，并组建项目部。（2） 项目经理与企业签订项目部管理目标责任书。（3） 项目部根据企业制定的项目管理策划书编制详细的实施性项目部管理实施计划书。（4） 进行开工前的施工准备工作。（5） 企业组织工程分包、材料采购、施工机械租赁，选择或批准分包施工队伍、租赁商，签订工程分包、机械租赁合同。（6） 施工期间按项目部管理实施计划书进行严格管理，强化指导、监督、检查等过程控制。（7） 组织项目交工、工程资料移交工作。（8） 组织竣工结算、分包结算工作，清理各种债权债务。（9） 进行经济活

9、动分析，写出项目管理工作总结和项目审计申请报告，接受项目审计、考核。（10） 项目部解体和善后工作。4.7 项目部组织机构图（附组织机构图）五、施工部署5.1 施工总体分区划分根据本工程的建筑结构特点、现场施工条件及工期要求等情况，在满足规范与设计要求、确保工程质量的前提下，将工程施工流水合理划分如下：（示意图如下）5.2 施工区域分段划分根据总体施工部署的施工区域划分，地下结构各施工区域内部施工段按设计设定的后浇带划分，进行小流水段施工，并安排独立的作业队伍分别施工：（示意图如下）5.3 施工总平面布置图（示意图如下）六、施工进度控制计划6.1 总工期目标：合同工期： 334 天，计划工期：

10、 300 天。6.2 工期目标分解：主要节点工期目标：序号主要节点开始时间结束时间备注1土石方2010.11.152010.12.312地基基础2011.1.12011.1.293地下室结构2011.2.152011.3.314裙楼结构2011.4.12011.5.305主体结构封顶2011.6.12011.8.156装饰装修2011.8.162011.9.30七、主要技术方案 （对影响成本测算的主要技术方案进行简述，包括质量、安全、环保等）序号文件编号文 件 名 称备注100110#楼及商业区施工组织设计200210#楼及商业区土方开挖施工方案300310#楼及商业区煤气管道保护方案4004

11、裙房独立塔吊基础施工方案5005商业区测量方案600610#楼及商业区地下室砼施工方案7007商业区钢筋工程施工方案8008商业区模板施工方案9009商业区单边支模施工方案1001010#楼塔吊基础施工方案11011环境保护方案1201210#楼及商业区落地式脚手架施工方案1301310#楼及商业区悬挑式脚手架施工方案1401410#楼及商业区装饰装修施工方案1501510#楼及商业区屋面工程施工方案八、现场临时设施与办公设备配置策划8.1 现场临时设施策划序号临建名称规格/型号/做法数量单位使用时间来源1办公室（业主/监理）2#楼2户2010.32011.12已施工完成2办公室（总包自用）1

12、#楼2户2010.32011.12已施工完成3办公室（分包）1#楼2户2010.32011.12已施工完成4会议室1#楼2户2010.32011.12已施工完成5试验用房1层砖砌（5m5m）1间2010.32011.126锅炉及备用发电机房标准板房2间2010.32011.12彩钢板搭设7厨房及食堂标准板房2间2010.32011.12彩钢板搭设8卫生间及淋浴标准板房2间2010.32011.12彩钢板搭设9仓库标准板房2间2010.32011.12彩钢板搭设10混凝土搅拌站/机用棚钢管及模板搭设（尺寸按实际情况而定）3个2010.32011.1211木工加工车间钢管及模板搭设（尺寸按实际情况

13、而定）2个2010.32011.1212钢筋加工棚钢管及模板搭设（尺寸按实际情况而定）3个2010.32011.1213工具房标准板房2间2010.32011.12彩钢板搭设14急救室标准板房2间2010.32011.12彩钢板搭设15保安及门卫用房标准板房1间2010.32011.12彩钢板搭设16临时道路参照四局图集17围墙含出口及大门参照四局图集18公司标语/CI标志参照四局图集19临时化粪池参照四局图集20工人宿舍标准板房1间2010.32011.12彩钢板搭设21场地租赁22其他：8.2现场办公设备配置策划序号办公设备名称规格型号单位数量进场时间设备来源(打)固定资产内部编号内部调配

14、公司购买项目购买分包提供一、 固定资产类1汽车(轿车)汽车(面包车)汽车(小货车)2空调(窗式)台10空调(立式)台13计算机台144打印机台35复印机台16传真机台17电视机8电冰箱9数码相机台5 其他：二、 低值易耗品类1电话机部1*2办公桌张35*3办公椅把50*4文件柜个12*5会议桌张1*6文具纸张箱暂定*7饮水机台88其他：*九、分包策划9.1 劳务分包策划序号分包内容工程量主合同情况分包工程合同情况主、分包合同差额招标时间拟进场时间推荐单位主要负责人备注单价（元）合价（元）单价（元）合价（元）项目公司16、7#楼主体结构约3.8万m2119.3元/m2约450万元28、9#楼主体

15、结构约2.95万m2117元/m2约345万元36#楼初装修约2.25万m2103.21元/m2约232万元47#楼初装修约1.54万m2104.82元/m2约161万元58、9#楼初装修约2.95万m2103.71元/m2约305万元610#及商业主体结构约8万m2162、138、132元/m2约1150万元9.2 劳动力需要量计划单项工程名称劳动量（工日）专业工种名称需要量计划20年20年1234123.普工瓦工防水工木工钢筋工混凝土工架子工放线工抹灰工电工电焊工油漆工通风工管工机操工合计（备注：分别按基础、主体、安装及装饰装修阶段编制）9.3 劳动力策划69#楼劳动力高峰期预计达到600

16、人商业区劳动力高峰期预计达到500人。9.4 工程分包策划序号分包内容工程量主合同情况分包合同主、分包合同差额招标时间拟进场时间推荐单位主要负责人备注单价（元）合价（元）单价（元）合价（元）项目公司业主1土方约18万m315元/m312元/m33元/m3蔡章海2地下室防水约1.5万m2业主指定价下浮8%程军3屋面室内防水约5000m2业主指定价下浮8%程军4人防门83樘5.06%采保费顾9.5 甲方指定分包策划序号指定分包工程名称分包范围分包造价（万元）分包单位名称总包服务费的比例收取总包服务费时间分包合同签约方式我方职责进场时间安排主要责任人总责任人备注1基坑支护未定未定02燃气工程未定未定

17、3电梯工程未定未定1000元/台4供电水系统未定未定2%5电视电话系统未定未定2%6网络系统未定未定2%7门禁对讲系统未定未定2%8消防报警系统未定未定2%十、物资采购策划10.1主要工程材料采购策划序号项 目 名 称计量单位工程量采购方式合格供应商2010年2011年567891011121234567891011121混凝土C20m37000甲供苏州中元2混凝土C30m360000甲供苏州中元3混凝土C40m330000甲供苏州中元4钢筋（圆钢）吨350公司采购上海西本5钢筋（螺纹钢）吨12500公司采购上海西本6型钢吨20公司采购7砌体m311000公司采购8水泥32.5吨2500公司采

18、购9水泥42.5吨100公司采购10砂子m36000公司采购11石子m3600公司采购（ 采购方式： A 项目采购、 B 公司采购、 C 局片区集中采购、 D 甲供、 E 委托加工 ）10.2主要周转材料配置方案序号周转材料名称规格型号单位数量材料来源20102011567891011121234567891011121九夹板1.83*0.915M290000公司采购2木 枋4.5*9M32700公司采购3钢 管双包4扣 件5脚 手 板6密目安全网（ 材料来源： A公司自有、 B公司采购、 C公司租赁、 D分包提供 ）十一、机械设备及监测设备配置策划11.1主要机械设备配置策划序号设备名称规格

19、型号功率(KW)数量进出场时间设备来源公司自有公司采购公司租赁分包提供1塔式起重机QTZ80F12008.32塔式起重机QTZ8042010.33塔式起重机TC561322010.104施工电梯SS10042008.95施工电梯SC200/20042010.911.2主要监测设备配置策划序号设备名称规格型号功率(KW)数量进出场时间设备来源公司自有公司采购公司租赁分包提供十二、信息沟通策划序号信息要素内容责任人1投标文件的搜集集中收集整理和管理各项投标文件及合同合约负责人2需签订的内外各类合同集中管理总包、各分包及材料采购合同合约负责人3局、公司各类管理文件收集整理各级文件，并按时发送传阅到相

20、关责任人资料员4各类价格信息资料积极收集各类价格信息资料，及时掌握市场各类物资的价格信息合约负责人5本工程需完成的技术资料及时随施工进度完成完善并整理各类施工技术资料，并组织完善竣工资料技术内业6本工程需完成的质保资料按合同要求按时收集并存档整理质保资料技术负责人7需采集的图集、规范根据项目实际生产需要配备必须的规范、图籍，并妥善保存技术负责人8项目电话、网络配置配置打印机 台、复印机 台、传真机一部、电脑 台、电话 台，项目部建立内部局域网，实现打印机等共享，并实现外部宽带连接机电工长9需拍摄的图像、音像资料根据项目生产进度，实时拍摄整理相关的图像、音像资料，并最终按照公司要求整理出完善的音

21、像和图册资料技术内业10使用软件策划根据项目生产需要，配置office、CAD、梦龙等相关软件技术负责人11需应对的社会关系主动联系协调与业主、地方环保局、派出所、居委会等相关部门的关系，保证生产顺利进行后勤负责人12与本项目有关的内外联络电话制定内外部通讯录，并传送业主、监理单位及各个部门后勤负责人十三、资金流量策划 （单位：元）序号时间主进度计划或工程节点内容预计产值收入计划支出计划资金余缺解决方案备注当期累计当期累计当期累计12010.5正负零完成22010.7结构至预售楼层（8层）32010.11结构至20层42010.12结构封顶52011.4脚手架拆除至20层62011.8脚手架拆

22、除完成72011.12竣工验收合计根据合同付款条件和工程进度计划安排，计算项目现金流，保证项目季度收款额应不低于合同规定当期应收款额的 75 ：项目季度收款与季度付款差额应不低于项目资金流量计划。十四、合同管理策划序号合同管理过程管理策划内容1合同管理内容对工程签署的所有合同，包括但不限于总承包合同及补充协议、分包合同、物资采购合同、设备租赁合同、借款合同、担保合同等进行标准化程序管理，使总承包能够对本工程进行有效的管理、协调，确保工程施工顺利进行。 2合同草拟公司合约部门负责制定各类合同的标准合同文本，项目经理部在办理相关业务时应使用公司合同标准文本，并视实际情况在标准合同文本基础上进行完善

23、使用。3合同评审与会签审批合同评审可以视评审合同的复杂性，采用传阅、书面评审方式和会议评审方式，并由参加评审的人员填写合同评审表。4合同签订所有合同（初始业主合同外）必须经过项目经理审核，并报公司审批备案后方能签订。5合同文本传递业主合同签订用印完毕，由合约部保存正本，并负责向公司财务资金部、项目经理部及合同中相关各方传递合同副本，如遇副本不足情形，即采用复印文本传递。分包合同签订完毕后，由项目合约商务经理负责向合约部传递合同正本，并由合约商务部向公司财务资金部传递合同副本，如遇副本不足情形，即采用复印文本传递。物资、设备采购、租赁合同以及临建设施合同等签订完毕后，采购部门保存合同文本正本原件

24、，并负责向公司财务部传递合同副本，如遇副本不足情形，可采用复印文本。6合同交底业主合同的交底由合约部组织向项目经理、项目商务经理、项目现场管理人员、项目财务人员等进行交底。分包合同由项目商务经理组织向项目经理、项目商务人员、项目现场管理人员、项目财务人员等进行交底。物资、设备采购、租赁合同以及临建设施合同由采购部门组织向项目经理、项目商务人员、现场管理人员、项目财务人员等进行交底。合同交底应采用书面方式进行，并不得少于以下十个方面内容：项目投标背景；签约双方合同负责人、参与人职权范围；合同造价条款缺陷；工程目标的约定；合同变更方式约定；竣工验收与移交约定；合同结算期限与结算工程款支付约定；合同

25、保修金以及保修金返还约定；争议解决约定；其他合同缺陷约定。7合同变更当设计变更、工程变更、洽商内容超出合同约定工程范围和造价范围时，项目商务经理应组织项目相关人员，针对变更进行评审会签，并完成合同修订（变更）评审记录。业主合同变更会签填写合同变更会签单，报公司总经理审批后方可变更。8合同文本保管合同文本包括中标通知书、各类合同、合同变更、合同会签单、合同会签文本、用印申请单等文件。合约部负责公司合同文本正本（除物资采购合同以外）的保管工作并汇总台帐，采购部门负责建立物资采购合同台帐和采购合同文本的保管。台帐内容应至少包括：合同类别、项目名称、合同名称、工程范围、合同金额、签订日期、履行效力期间

26、等。物资采购、设备采购合同的原件正本由采购部门保管，合同会签单以及会签合同文本的复印件由合约商务部保管。采购合同变更文本由物资及设备部门负责保管正本。项目商务经理负责项目有关全部合同文件的保管和合同台帐的建立、维护和更新。十五、项目风险管理项目控制风险的最终目的是在满足合同质量、工期、安全等目标的基础上达到项目造价风险的控制，实现项目效益最大化，收集整理与项目造价有关的风险因素，为项目识别造价风险和签证时提供参考依据和提示作用。项目造价风险清单序号工程风险因素典型风险1设计变更原设计漏项、结构修改、装修变更、提高质量等级等2材料代换供应的材料与设计要求不符需代换3返修、加固和拆除因设计或建设单

27、位等原因，需对工程进行返修、加固和拆除4技术措施费合同价未包括的技术措施费和超越一般施工条件的特殊措施费用5季节性施工增加费冬雨季施工增加费中不包含的特殊措施费用，如防腐、耐酸、筑炉或为工期需要利用的电热、蒸气、搭设暖棚、雨棚、大型排洪沟、抽排地下渗水等而增加的费用6交叉施工干扰增加费由于建设单位原因，造成几家施工单位发生平行立体交叉作业，影响工效，采取措施等发生增加费7合同外文明施工及临时设施费用施工工地砖围墙、进出场道路硬化，进出口道路专人清扫、保洁，现场50 米以外的临时水管、线路、道路等发生费用8赶工措施费由于建设单位要求工期提前，工程必须增加人、材、机等的投入而增加的费用及夜间施工增

28、费加9图纸资料延期交付由于图纸资料延期交付，无法调剂施工的劳动人数，停滞的机械设备的费用10停窝工损失由于建设单位责任（如供应的材料、设备、器具未按时供给，未及时提出技术核定单、计划变更、增加或削减工程项目、变更设计、改变结构、停水、停电、未及时办理施工所需证件及手续等因素）造成的停窝工的11机具停滞损失因建设单位原因，造成施工机具（包括解除车辆运输计划合同损失）停滞费用12材料多余积压或不足的损失由于建设单位中途停建、缓建和重大的结构修改而引起材料积压或不足的损失13材料二次转运合同价中未包括，属建设单位责任或因场地狭窄而发生的材料、成品和半成品的二次倒运14材料价差属建设单位原因或甲乙双方

29、商定由建设单位承担的材料价差（包括材料的价差、量差和运杂费等）15检验、试验费设备材料复检及试验费，包括新结构、新材料的实验费、建设单位供应的不带合格证的设备、材料的检验，或建设单位要求对具有出场合格证明的材料进行检验，对构件进行破坏性试验及其他特殊要求检验、试验费用根据设计或工艺要求增加的加工和实验费，如采用特种砂浆、特种砼、装修油漆等工程要做样板试验的费用16大型特殊施工机具租赁费不属于施工单位自行配备的大型特殊施工机具需向外单位租赁的，其台班租赁费用（包括机具往返运费等）一般比定额机械台班价格要高，由此造成的费用价差17甲供材料甲供材料数量不足甲供材料不符合设计要求18不可抗力不可抗拒因

30、素，自然灾害等造成的损失19未包括费用因建设方责任造成的未包括在预算内的费用。如： “三通一平”未能达到设计要求降水而造成的工期、费用的增加，设计不周而发生的基础加深、费、土方超运距、铲草皮、挖淤泥流沙等20建设许可证建设单位不能按期提交“建设许可证”等而造成损失21银行利息或罚款建设单位未按合同规定拨款或未按期办理结算引起的信贷利息和违约金22政策调整因国家政策调整和市场价格波动引起的费用增加23设计任务变更计划任务变更造成临时人工遣散和招募费用的损失24地下障碍物现场发生的特殊情况，如地下障碍物（包括地下阴河、地下古墓、地下古井）、跨越障碍物施工、地下水位或土质与勘察设计资料不符而发生的增加费用25指定分包建设方指定分包引起的总包和其他分包的损失和工期延误26紧急措施由于建设方的责任，在情况紧急又无法与建设联系时，承包商采取保证工程和人民生命财产安全的紧急措施27其它签证建设单位临时租赁施工单位的机具建设单位在现场临时委托施工单位做与合同规定内容无关的其他工作建设单位借用施工单位的工人进行与工程无关的工作十六、附件16.1 项目成本测算书