城市综合体的财务分析与融资

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1、RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL以大型购物中心为核心的城市综合体的开发流程和多元融资RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL以大型购物中心为核心的城市综合体以大型购物中心为核心的城市综合体“以大型购物中心为核心的城市综合体”的产品特性多功能、复合型建筑形态“一站式”购物中心各功能组团的相互关系财务上的平衡性RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL以大型购物中心为核心的城市综合体以大型购物中心

2、为核心的城市综合体城市的需求城市的需求地方政府的需求地方政府的需求发展商的需求发展商的需求投资者的需求投资者的需求 以大型购物中心为核心以大型购物中心为核心城市综合体城市综合体RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL购物中心的基本理论购物中心的基本理论中心地理论零售相容法则同类和异类聚集外部需求性购物中心发展的国际经验值购物中心的分类A.体量B.形态根据项目综合条件确定发展策略RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL以大型购物中心为核心的城市综合体的选址以大型购物

3、中心为核心的城市综合体的选址 （1 1）城市经济发展水平城市规划和发展方向人口基础交通状况竞争对手状况和分析现有潜在RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL城市规划城市规划RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL城市发展方向城市发展方向RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL1324652010/7/9(F)Pedestrian 12168 Vehicle 52672010/7/10(S)Pedes

4、trian 8851 Vehicle 73642010/7/14(W)Pedestrian 10469 Vehicle 51722010/7/9(F)Pedestrian 13772 Vehicle 137762010/7/10(S)Pedestrian 9700 Vehicle 107212010/7/14(W)Pedestrian 12987 Vehicle 136582010/7/9(F)Pedestrian 9705 Vehicle 134672010/7/10(S)Pedestrian 10547 Vehicle 112882010/7/14(W)Pedestrian 9690 Ve

5、hicle 134002010/7/9(F)Pedestrian 8678 Vehicle 47632010/7/10(S)Pedestrian 7724 Vehicle 45272010/7/14(W)Pedestrian 7857 Vehicle 46222010/7/9(F)Pedestrian 12820 Vehicle 35772010/7/10(S)Pedestrian 9210 Vehicle 32632010/7/14(W)Pedestrian 7194 Vehicle 34282010/7/9(F)Pedestrian 12243 Vehicle 45442010/7/10(

6、S)Pedestrian 12542 Vehicle 70792010/7/14(W)Pedestrian 10410 Vehicle 5073交通状况研究交通状况研究RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL以大型购物中心为核心的城市综合体的选址以大型购物中心为核心的城市综合体的选址 （2 2）基地条件可见和易达性地块规划指标周边环境合适的体量与布局（兼顾各种条件和因素；可行性、竞争力和净资产价值最大化的平衡）初步总体规划和概念设计以支持相对准确的财务回报预测投资决策RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGE

7、MENTDRAFT CONFIDENTIAL竞争对手研究竞争对手研究Feoso Dong Street Store Opening Date:2004GFA:26,000Feoso Qunsheng Store Opening Date:2009GFA:30,000Cangshan Wanda Plaza Land obtained in:2010Land:126,287GFA:650,000Powerlong Shopping Mall Opening Date:2007GFA:220,000Value Mall Opening Date:2006GFA:110,000Dongbai Sho

8、pping Center Opening Date:1997GFA:38,000Grand OceanOpening Date:2002GFA:40,000Financial Street Wanda Plaza Est.Opening Date:12/2010Land:72,270Total GFA:390,400Mall GFA:165,900RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL资金来源和用途资金来源和用途资本构成资本构成（人民币百万元）（人民币百万元）来源来源人民币百万元人民币百万元用途用途人民币百万元人民币百万元资金

9、来源资金来源人民币百万元人民币百万元股东出资 1,213.3 土地使用权 1,067.0 开发贷款 590.0 25%0%-25%开发贷款 590.0 工程成本 1,161.3 销售收入 542.7 48%25%-48%预售预售/再融资弥补差额再融资弥补差额 542.7 其他成本 73.4 合伙人优先股300.0 61%48%-61%利息准备 38.4 普通股 913.3 100%61%-100%贷款手续费 5.9 总资本总资本 2,346.0 总资金来源总资金来源 2,346.0 总计总计 2,346.0 于第于第36个月再融资个月再融资资金来源和用途资金来源和用途（人民币百万元）来源来源人

10、民币百万元人民币百万元用途用途人民币百万元人民币百万元再融资减去利息储备和费用 1,258.0 中期分派 1,106.1 营运后现金流 9.4 偿还发展贷款 -现金储备 161.3 总资金来源总资金来源 1,267.4 总计总计 1,267.4 开发概况开发概况可售面积可售面积地面面积地面面积地下面积地下面积销售总收入销售总收入建筑成本建筑成本土地成本土地成本其他成本其他成本总成本总成本毛利率毛利率平方米平方米平方米人民币百万元人民币每平方米人民币百万元人民币每平方米人民币百万元人民币每平方米人民币百万元人民币每平方米人民币百万元人民币每平方米%商场148,937107,44441,4932,

11、607.5 17,507548.6 3,684698.4 6,50073.4 4931,320.5 8,86697.5%SOHO58,00656,7041,3021,616.1 27,860209.2 3,607368.6 6,354577.8 9,961179.7%计时收费停车场103,4640103,464n/an/a403.5 3,9000.0 0.0 403.5 3,900n/a总计总计310,407164,148146,2594,223.5 13,6061,161.3 3,7411,067.0 6,50073.4 2372,301.8 7,41583.5%财务分析例子财务分析例子RE

12、TAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL静态损益表静态损益表（人民币百万元）收入收入人民币百万元人民币百万元%产权分散销售1,616.1 35.1%商场销售2,607.5 56.6%商场营运净收入384.4 8.3%总收入总收入4,608.0 100.0%营销成本营销成本产权分散销售佣金(16.2)38.3%商场销售佣金(26.1)61.7%总销售成本总销售成本(42.2)100.0%开发成本开发成本土地成本(1,067.0)46.4%建筑成本(1,161.3)50.5%其他(73.4)3.2%总开发成本总开发成本(2,301.8)

13、100.0%融资成本融资成本开发贷款预缴费用(5.9)2.5%开发贷款利息支出(38.8)16.5%再融资预缴费用(13.6)5.8%再融资利息支出(176.8)75.2%总融资成本总融资成本(235.1)100.0%营业税营业税产权分散销售(81.6)100.0%商场销售0.0 0.0%总营业税总营业税(81.6)100.0%土地增值税土地增值税产权分散销售土地增值税预缴(32.3)20.7%商场销售土地增值税预缴0.0 0.0%最终土地增值税(123.6)79.3%总土地增值税总土地增值税(155.9)100.0%息税折旧摊销前利润息税折旧摊销前利润1,791.4 折旧折旧商场折旧(93.

14、0)总折旧总折旧(93.0)息税前利润息税前利润1,698.4减:所得税(246.0)净利净利1,452.37财务分析例子财务分析例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL商场营运概况商场营运概况（人民币百万元）退出年份Year 4 Per GFA pm总数总数起始年起始年第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第七年第七年 建筑面积建筑面积每平方米每天租金0.000.000.002.762.772.933.113.29每平方米每月租金0.000.000.0084.1084.3389.1794.

15、67100.16每平方米每月全包租金0.000.000.00124.70124.93129.77135.27140.76租赁面积租赁面积每平方米每天租金0.000.000.003.873.884.114.364.61每平方米每月租金0.000.000.00117.79118.12124.89132.60140.28每平方米每月全包租金0.000.000.00174.65174.98181.75189.46197.14年增长0.2%3.9%4.2%4.1%平均使用率0.0%0.0%0.0%43.5%93.5%94.7%95.0%94.7%收入收入租金78.1 512.9 0.0 0.0 0.0

16、64.8 139.6 149.4 159.1 167.8 其他收入3.1 20.5 0.0 0.0 0.0 2.6 5.6 6.0 6.4 6.7 停车费1.1 6.8 0.0 0.0 0.0 1.0 1.9 1.9 1.9 1.9 物业管理费/推广费用38.0 237.1 0.0 0.0 0.0 31.6 67.9 68.7 68.9 68.7 总收入总收入120.3 777.3 0.0 0.0 0.0 99.9 215.0 226.0 236.3 245.2 营运支出营运支出印花税(0.0)(0.2)0.0 0.0 0.0(0.1)(0.0)(0.1)(0.0)(0.1)租赁佣金(0.5)

17、(2.3)0.0 0.0 0.0(0.7)(1.0)(0.6)(0.0)(0.7)房地产税(9.4)(61.5)0.0 0.0 0.0(7.8)(16.8)(17.9)(19.1)(20.1)营业税(6.1)(39.3)0.0 0.0 0.0(5.0)(10.9)(11.4)(11.9)(12.4)营运费用(16.8)(107.2)0.0 0.0 0.0(14.6)(30.0)(30.9)(31.8)(32.7)营销费用(1.2)(7.7)0.0 0.0 0.0(1.1)(2.2)(2.2)(2.2)(2.2)专业费用(0.4)(2.3)0.0 0.0 0.0(0.3)(0.6)(0.7)(0

18、.7)(0.7)物业管理费(1.0)(6.3)0.0 0.0 0.0(0.9)(1.8)(1.8)(1.8)(1.8)营运支出小计营运支出小计(35.4)(226.8)0.0 0.0 0.0(30.5)(63.2)(65.6)(67.6)(70.8)减:资产管理费(2.1)(13.9)0.0 0.0 0.0(1.8)(3.8)(4.1)(4.3)(4.4)减:资本性支出(0.3)(1.8)0.0 0.0 0.0(0.3)(0.5)(0.5)(0.5)(0.5)总营运支出总营运支出(37.8)(242.5)0.0 0.0 0.0(32.5)(67.5)(70.1)(72.3)(75.7)营运净收

19、入营运净收入84.9 550.5 0.0 0.0 0.0 69.4 151.8 160.4 168.8 174.4 年增长5.7%5.2%3.3%营运净收入利润率0.0%0.0%0.0%69.5%70.6%71.0%71.4%71.1%营运净收入/开发成本(商场)0.0%0.0%0.0%4.7%10.2%10.8%11.4%11.8%备注:-营运净收入不包括资产管理费和资本性支出-商场预计于2014年2月份开业-商场的退出价值是按第7年的营运净收入来计算-于商场开业前的租赁佣金可以用于资本化，并不会在营运支出里反映财务分析例子财务分析例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MAN

20、AGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL年度现金流量表年度现金流量表（人民币百万元）总数总数起始年起始年第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年投资现金流土地使用权(1,067.0)(1,067.0)0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 建筑成本(1,161.3)0.0(451.2)(541.5)(168.6)0.0 0.0 0.0 其他成本(73.4)(2.5)(14.8)(17.8)(38.4)0.0 0.0 0.0 总投资现金流总投资现金流(2,301.8)(1,069.5)(466.0)(559.2)(207.0)0.0 0.0 0.

21、0 营运现金流产权分散销售1,616.1 0.0 13.5 1,602.6 0.0 0.0 0.0 0.0 商场销售2,607.5 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2,607.5 商场营运净收入384.4 0.0 0.0 0.0 67.4 147.5 155.9 13.6 减:营销成本(42.2)0.0(1.3)(14.8)0.0 0.0 0.0(26.1)减:营业税(81.6)0.0(6.8)(74.8)0.0 0.0 0.0 0.0 减:土地增值税(155.9)0.0(2.7)(29.6)0.0 0.0 0.0(123.6)减:所得税(246.0)0.0 0.0(217.4

22、)(12.4)(5.8)(7.9)(2.7)总营运现金流总营运现金流4,082.2 0.0 2.6 1,266.0 55.1 141.7 148.0 2,468.8 开发贷款现金流利息储备/支取费用44.3 0.0 44.3 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 提款545.8 0.0 545.8 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 预缴费用(5.9)0.0(5.9)0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 利息(38.8)0.0(28.8)(10.0)0.0 0.0 0.0 0.0 贷款还款(590.0)0.0(48.1)(541.9)0.0 0.0 0.0 0.0 总开发贷款现金流总开

23、发贷款现金流(44.7)0.0 507.2(551.9)0.0 0.0 0.0 0.0 再融资现金流利息储备102.0 0.0 0.0 0.0 102.0 0.0 0.0 0.0 提款1,258.0 0.0 0.0 0.0 1,258.0 0.0 0.0 0.0 预缴费用(13.6)0.0 0.0 0.0(13.6)0.0 0.0 0.0 利息(176.8)0.0 0.0 0.0 0.0(88.4)(88.4)0.0 贷款还款(1,360.0)0.0 0.0 0.0 0.0 0.0(11.3)(1,348.7)总再融资现金流总再融资现金流(190.4)0.0 0.0 0.0 1,346.4(8

24、8.4)(99.7)(1,348.7)现金流量的变化现金流量的变化1,545.4(1,069.5)43.8 154.9 1,194.5 53.3 48.3 1,120.1 财务分析例子财务分析例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL股本回报股本回报（人民币百万元）总数总数起始年起始年第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年权益性资本流入权益性资本流入注资(1,213.3)(1,069.5)0.0(143.8)0.0 0.0 0.0 0.0 中期分派2,558.6 0.0 0.0 142.5 1

25、,106.1 141.7 54.2 1,114.2 最后分配200.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 200.0 权益性资本流入权益性资本流入1,545.4(1,069.5)0.0(1.3)1,106.1 141.7 54.2 1,314.2 杠杆后内部收益率杠杆后内部收益率24.7%杠杆后权益倍数杠杆后权益倍数2.27x合伙人资本流入合伙人资本流入注资(485.3)(427.8)0.0(57.5)0.0 0.0 0.0 0.0 优先股回报300.0 0.0 0.0 142.5 157.5 0.0 0.0 0.0 普通资本回报185.3 0.0 0.0 0.0 185.3 0

26、.0 0.0 0.0 优先利润回报136.1 0.0 0.0 0.0 35.3 100.8 0.0 0.0 按比例分享剩余的利润563.7 0.0 0.0 0.0 0.0 16.4 21.7 525.7 合伙人资本流入合伙人资本流入699.8(427.8)0.0 85.0 378.1 117.2 21.7 525.7 合伙人杠杆后内部收益率合伙人杠杆后内部收益率28.5%合伙人杠杆后权益倍数合伙人杠杆后权益倍数2.44x合资公司资本流入合资公司资本流入注资(728.0)(641.7)0.0(86.3)0.0 0.0 0.0 0.0 普通资本回报728.0 0.0 0.0 0.0 728.0 0

27、.0 0.0 0.0 优先利润回报0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 按比例分享剩余的利润845.6 0.0 0.0 0.0 0.0 24.5 32.5 788.5 合资公司资本流入合资公司资本流入845.6(641.7)0.0(86.3)728.0 24.5 32.5 788.5 合资公司杠杆后内部收益率合资公司杠杆后内部收益率22.2%合资公司杠杆后权益倍数合资公司杠杆后权益倍数2.16x财务分析例子财务分析例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL商业计划的制定商业计划的制定开发方案开发方案资

28、产组合发展战略系统性的动态思维方式净资产价值最大化为原则综合体各产品间的相互关系进一步的财务分析和价值提升平衡风险控制和回报最大化的关系拟定开发方案RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL商业计划的制定商业计划的制定建筑设计管理建筑设计管理设计任务-有趣的建筑设计与商业功能需求的平衡有弹性的商业空间各专业团队观点与经验的协调和统筹学习型的团队才能创造成功的综合体制定预算和预算管理商业计划完成RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL设计任务设计任务动线研究动线研究

29、1 1RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL设计任务设计任务动线研究动线研究 2 2RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL设计任务设计任务动线研究动线研究 3 3RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL设计任务设计任务总平图成功例子总平图成功例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL设计任务设计任务总平图失败例子总平图失败例子R

30、ETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理高效率的组织结构内部交易成本-易被忽视的难题图纸变更-成本和进度的隐形杀手租赁先行的重要性开业筹备-决定性的冲刺RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理业态图例子业态图例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理业态图例子业态图例子RETAIL

31、 DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理业态图例子业态图例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理业态图例子业态图例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理业态图例子业态图例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程

32、的组织和管理开发过程的组织和管理租赁状态图例子租赁状态图例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理租赁状态图例子租赁状态图例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理租赁状态图例子租赁状态图例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理租赁状态图例子租赁状态图例子RETAIL DE

33、VELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL开发过程的组织和管理开发过程的组织和管理租赁状态图例子租赁状态图例子RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL租赁策略和租赁管理租赁策略和租赁管理租赁的重要性租赁计划的制定-业态组合和租户组合有效的租赁组织理想的承租人租赁策略租赁协议RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL多元化的融资策略多元化的融资策略成功的融资策略对综合体开发的重要性多元化融资渠道境内/境外信托/基金/商业银行/资本市场融资计划的制定开发期的融资经营期的融资退出策略RETAIL DEVELOPMENT&ASSET MANAGEMENTDRAFT CONFIDENTIAL经营期融资的现金流测算经营期融资的现金流测算