深圳城市更新情况调研报告

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1、关于城市更新情况调研报告中煤南方能源 王有华一、城市更新概况的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造，2009 年后称为城市更新，其实质就 是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基 础设施配套、消除安全隐患之目的，城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。（一）城市更新的必然性1 土地资源稀缺据 2011 年相关统计资料显示，市国土面积为 1993 平方千米，除去农用地面积 906 平 方千米外，建设用地面积已达 934 平方千米，占全部国土面积的 47%，接近城市规划要求建 设用地总规模不能突破 50%的红线。预计到 2020 年，可新增建设用

2、地仅为 42 平方千米，既 无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。2人口密度大建市之初，规划人口为 600 万，据市出租屋综管办统计，截止 2011 年 10 月底，登记 在册的非户籍人口 1280万人，户籍人口 274 万人，全市实际居住人口已超过 1500 万，是 中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基 础设施，提升城市质量。3产业升级快过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业 的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经

3、营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。4历史遗留问题多1992 年之后，经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，的房屋租 赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过 1992 年、2004 年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至 2013 年底，历史遗留建筑有 38 万栋，建筑面积约 4 亿平方米，约占市总建筑面积 50%，通过城市更新部分可以理清产权。（二）城市更新政策性文件2004 年，市颁布城中村（旧村）改造暂行规定，拉开了旧改序幕；2009 年陆续颁布 市

4、 城市更新办法、实施细则以及一系列配套制度，进一步规市场秩序，其中一条规定旧 改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这 意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012 年出台市城市更新办法实施细则，进一步促进了城市更新发展。（三）城市更新进展情况截止 2013 年底，全市已列入计划项目 407 个，总用地面积 35 平方公里；完成规划审 批 229 项，用地面积约 20 平方公里；已签用地合同项目达 102 个，涉及拆迁用地面积 6.3 平

5、方公里，出让用地面积 4.4 平方公里，涉及建筑面积 1800 多万平方米；建设实施完成并 上市销售项目 27 个，涉及建筑面积 600 多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。二、城市更新问题存在分析城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时 漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。（一）旧改拆迁难度大按照市城市更新办法实施细则规定：“住宅类小区，100%业主同意并签署拆迁 补偿安置协议方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。2010 年最先试点的木头龙、南苑新村等 8 个老旧住宅小区改造，因达不到100%业主的同意

6、，至今无一成功推动；2013年 3 月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有 严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。（二）拆迁补偿标准高城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高，还体现在开发商要对建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也加剧 了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然有村民把占地 100 平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到 3000 多平米，堪称全国之最。（三）审批流程存争议更新

7、项目审批要经过 40 多个部门，约需盖 200 个公章，操作过程寻租点多，容易滋生 腐败。更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上 承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然同样有 失公平。（四）市场主导隐忧重城市更新由开发商主导，美其名曰“市场化”，但市场化引发了许多“并发症”。一 是补偿标准完全市场化，如果开发商支付了过高的补偿成本，必然会提高容积率，间接提高 整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会对 违

8、章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会导 致新的社会问题。（五）开发商恶性 竞争城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因 素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业 对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的1:1.4，最后被政府叫停。三、城市更新发展新趋势2015 年 1 月 5 日，省委巡视组，点名批评房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。同时，佳兆业事件的爆发，暴露出城市更新可能涉及“

9、暗箱操作”及利益输送等 问题，城市更新面临新形势与新选择。（一）城市更新仍是主流2011 年，土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012 年存量用地 供应规模达到高峰，占供地总量近 75%，2013 年及 2014 年存量用地供应比例均在 60%以上。据业人士预测，若已批准的 400余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑未来 20-30 年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是未来城市发展的主 流，也是推动城市发展的大战略。（二）更新模式面临变革此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照

10、模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好 动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。（三）更新速度可能放缓2014 年可能成为旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。预计今 后每年供应土地量稳定在 2 平方公里左右，每年供应建筑面积保持在 700 万平方米左右，进 一步放缓立项速度。同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的高昂，今后政府 将会鼓励原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级与城市发展。（四）开发

11、模式趋向精细化佳兆业事件，可能成为旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专业化与精细化运作，控制成本，创造收益。（五）产业用地比重攀升2015 年 3 月 9 日，市规土委公布了2015 年市城市更新单元计划第一批计划，商住 项目大幅缩减，新型产业用地占比升至七成，这是调整土地市场格局、收缩住宅供地、提高 产业土地供应、推动产业升级的重要新举措，还是城市更新处于风口浪尖特殊时期的权宜之计，有待于深入持续的观察。四、城市更新案

12、例分析据统计，目前参与城市更新项目的地产商有30 多家，其中，央企包括华润、招商、中航、中粮和远洋；本土起家的民企有佳兆业、京基、卓越与星河。华润置地、佳兆业、招 商地产、京基、卓越 5 家房企为旧改一线梯队，在获取旧改土地总面积超1000 万平方米。（重点项目见表一）表一市旧改重点项目统计表项目名称面积（mf）开发商状态预期业态备注蔡屋围旧改36.8 万京基集团规划中商业、住宅黄贝岭旧改40 万深业集团建设中商业、办公鹿丹村改造4.71 万中海地产启动住宅、商业木头龙旧改7.7 万益田集团停滞住宅、商业银湖三九片区更新12.7 万华润集团建设中住宅、商业大冲村280 万华润集团售卖中住宅、商

13、业建筑面积岗厦村旧改20.5 万金地集团建设中商业、居住建筑面积坂田城市广场180 万佳兆业集团封盘商业、住宅建筑面积（一）蔡屋围金融中心项目1.项目介绍该项目位于市罗湖区蔡屋围金融中心区，由京基 100 大厦及 7 栋回迁楼构成，是集金融办公、酒店、公寓、商业设施及回迁安置住宅于一体的大型综合项目，总投资近50 亿元。项目建设用地约 3.6 万平方米，总建筑面积 60 万平方米，容积率 12.33，赔偿拆迁面积约 16 万平方米，项目于 2003 年由罗湖区组织规划，历经 8 年于 2011 年竣工。2.项目分析2005 年 10 月，京基地产与蔡屋围股份公司被确定为实施主体，直到2007

14、年 4 月市国土房管局作出书面裁决，仍有 6 户村民未能与拆迁单位就补偿方案达成一致。项目得以成功推进，一是京基不惜血本。2007 年 9 月 21 日，京基与最后一位，即蔡屋围老街坊12 号小楼的蔡姓业主签署补偿协议，780 平方米的建筑面积共支付1700 万元货币补偿，在当时堪称为天价；二是京基让渡了巨额利益，京基 100 项目的所有住宅部分，全部补偿给蔡屋围村村民；三是住宅项目的户型设计也充分考虑了蔡屋围村原村民的生活特点。（二）岗厦村旧改1.项目介绍该项目位于中心区东南侧，紧临深南大道，占地面积约 22 万平方米，总建筑面积达到140 万平方米，其中包括 50 万平方米的住宅及公寓、3

15、0 万平方米的 Shopping-mall 及 20万平方米的甲级写字楼，是市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。2.项目分析2006 年 7 月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署岗厦河 园片区改造项目合作协议，至 2009 年 7 月底前，旧村被拆迁房屋的拆除工作基本完成。项 目成功推进，主要是岗厦拆迁补偿方案相对成熟，共有“两个标准、三种模式、六种选择”，业主选择余地大。两个标准：一种是按面积划分：480 平方米以按 1:1 补住宅，超过 480平方米按 1:0.88 补公寓；二是按层数划分：首层按 1:0.9 补集中商业物业，2 层以上按 1:0.9 补住宅或

16、公寓。三种模式：即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实 物和货币补偿相结合。另外，岗厦村旧改造就了近 10 个亿万富翁及 20 个亿万家族。（三）大冲村旧改项目1项目介绍该项目位于南山区高新技术产业园，占地面积 68.4 万平方米，涉及 931 户原居民、280 多户小产权业主，约 7 万多租住人口的搬迁，拆除 1500 多栋建筑物，总建筑面积达 280 万 平方米，包括创新商业、写字楼、酒店、公寓及住宅等，总投资约300 亿元。其中，约 110万平方米的回迁物业已分期分批竣工交付。2项目分析2008 年，华润置地和大冲股份公司签署了合作开发框架协议，两者将利益捆绑在一起；201

17、1 年 4 月，大冲村民签约率达到 98.9%，但仍有 10 户村民拒不签约，涉及物业 31 处，面 积约 1.3 万平方米。拒绝签约理由包括咬住股权问题不退让、提出必须解决家人的工作问题、提出拆一赔二的物业补偿或每平方米4万5 万元的货币补偿等要求。项目顺利推进，主要得益于开发商将利益与村办企业捆绑在一起，大冲股份公司算了一笔账，如拖延改造，村集体和村民每天的损失达 106.7 万元，拖延一年给村集体和村民带 来的损失达 3.896亿元。4 月 15 日，大冲股份公司召开全体股东代表大会，64 名股东代表 以举手表决的方式全票通过 关于采取有效措施加快推进大冲旧改的决议，决定在近期提请采取司

18、法强拆措施，依法解决大冲 1 0 户拒签约户的问题。（四）木头龙旧改项目1项目介绍该项目位于罗湖区爱国路，始建于上世纪80 年代，涉及多层住宅 61 栋楼，居民 1341户。该项目占地面积大约 7.7 万平方米，总建筑面积约 65 万平方米，是罗湖区最大的城市 更新改造项目。早在 2007 年，木头龙小区部分业主自发组团考察，并决定邀请益田集团进 驻木头龙，承担改造的市场主体；2010 年被纳入市第一批老旧住宅区类城市更新计划，但该项目经过 5 年的旷日持久的拉锯战，令政府、开发商和业主陷入了“多输”的困局。2项目分析目前超过 1100 户业主已签签拆迁补偿协议并搬离小区，但仍有 200 余户

19、坚守阵地，致 使开发商不能获得实施主体资格。项目停滞原因一是未签约业主，提出的理由包括年事已高 不便搬家，子女需要就近上学，质疑开发商实力及程序合法性等，但其核心诉求还是对开发 商开出的 1:1.3 拆迁补偿标准的不满意；二是开发商在与大部分业主签署拆迁补偿协议后，对尚有住户的建筑物拆除门窗，激怒了未签约业主，导致谈判关系恶化；三是开发商主导旧 改项目，政府缺乏成熟的协商机制，政府和开发商的各项规程序申报时未能与业主保持及时 沟通，缺乏透明度和公众参与度不足。（五）鹿丹村改造项目1项目介绍该项目位于大道边，作为的大型福利住宅小区，涉及房产24 栋，居民 1280 户，其中处级以上官员 250

20、人，离退休干部 150 人。鹿丹村建造时使用了大量海砂，建成不久，由于 海沙腐蚀，大量钢筋裸露生锈，一些住户家中的楼板出现断裂。2000 年 6 月，不堪“渗水危楼”之苦的 60 多位鹿丹村村民联名致信市代市长，市长考 察后，拍板 10天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民讨论，3 年彻底改造完毕；2001 年，市 政府常务会议通过了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆迁补偿问题上一直有分歧，改造迟 迟未能推进，鹿丹村改造被搁置下来。2项目分析该项目能顺利推进，主要得益于旧改模式的创新。一是以政府为主导，经市编办批复，由市住建局成立项目改造办公室，负责项目改造工作的具体实施，此举确保了项目改造区别 于其

21、一般商业化城市更新项目以营利为目的动机；二是在项目后期重建土地挂牌出让方面，在我国率先尝试采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的办法；三是补偿方案最大程度保障业主权益，在补偿、回迁等关键问题上，综合运用市场和政策手 段，制定了“房屋产权调换”（就地产权调换、异地产权调换）和“货币补偿”两种补偿方式，由业主自主选择。（六）坂田城市广场项目1项目介绍佳兆业被称为旧改专业户，拥有旧城改造项目 60 个，截至 2013 年 3 月，其城市更新项 目总占地面积超过 580 万平方米，项目覆盖龙岗、福田、盐田等区域，其中超过 200 万平方 米已完成政府立项.。坂田佳兆业城市广场位于

22、龙岗坂雪岗大道与布澜大道交汇处，占地约 30 万平方米，建筑面积约 180 万平米，依托周边高技术产业园，集住宅、五星级酒店、超 甲级写字楼、商务公寓、超大型商业 MALL 于一身的大型都市综合体。2项目分析2014 年 12 月，佳兆业 4 个楼盘被锁盘，除掉已签预售合同和已备案的房源之外，共 有超过 2000 套房源显示为“管理局锁定”，其中住宅 1930 套，商铺 267 套，这无异于一枚 重磅炸弹，在地产界引起了轩然大波。外界普遍认为，佳兆业能够迅速扩并成为当地的行业 龙头，得益于其与政府官员间的关系纽带，但这如同一把双刃剑，随着市多名官员遭纪委调 查，把佳兆业推到了风头浪尖，引发了公

23、司债务违约风暴，城市广场项目遭遇了锁盘。五、南方公司更新项目建议（一）统筹规划开发项目在旧城改造的大背景下，南方公司所属房产作为集团公司不可多得的优质资产，必须抓 住机遇，通过更新改造提升资产价值，使之成为新的经济增长点。南方公司要全面了解所属 房产片区政府方面的规划设计，将公司开发计划与城市更新规划相结合，统筹规划、调整与 完善房地产开发改造规划，针对自有房产实际情况，采取“委托开发、参股开发与自主开发”等不同的策略，实现公司房地产开发的利益最大化。（二）谨慎进行自主开发项目经过 30 的发展，南方公司培养了一批房产管理经验丰富，能够规避市场风险的管理队 伍，但房产改造工作涉及政策层面及技术

24、因素较多，项目前期论证和可行性研究相对专业，项目申报就要经过 40 多个部门，约需盖 200 个公章，专业性极强，同时还可能涉及“暗箱 操作”，所以说南方公司目前还不具备自主开发的条件，对于所属房产地块旧改项目应谨慎 进行自主开发。（三）稳妥推进工业区改造项目为了提高产业土地供应、盘活现有资源、推动产业升级，新型产业用地改造可能成为未 来旧改的主流。梅林越华工业区改造项目，在专业地产公司的主导下，南方公司拟按照参股 比例投资项目公司合作开发，八卦岭工业区国展项目，南方公司拟采用委托模式参与改造，但目前房地产行业积累了一定风险，同时不确定因素增加，所以南方公司要控制好风险，稳 步推进工业区改造项

25、目。（四）放缓住宅小区改造项目相对于旧工业区、旧商业区和城中村改造，住宅小区因涉及利益主体分散，利益诉求多样化，改造更为困难与复杂，2010 年试点的 8 个老旧住宅小区至今无一成功实施，木头龙 小区改造造成的尴尬局面与社会负面效应仍将持续发酵。2013 年 3 月，政府决定除非有严 重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建。鉴于以上情况，南方公司应适当放缓启动住宅小区的改造项目。（五）加方协调力度作为改革开放的前沿城市，城市发展规划理念先进，同时政府根据片区的实际情况，灵活进行相关的区域功能定位。公司要加强与地方政府相关部门的对接，重点协调国土、规 划、地铁、旧改办等部门，最大限度地保留公司房地产的合理功能，充分利用地铁、公交等 公共设施，妥善利用“高层会晤”，争取地方政府的大力支持。