银行业房地产贷款的日常监控讲座课件

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1、房地产贷款的房地产贷款的日常监控日常监控 1摘摘 要要n楼宇贷款分类楼宇贷款分类n日常监控楼宇分期贷款的程序日常监控楼宇分期贷款的程序n日常监控透支的程序及检讨准则日常监控透支的程序及检讨准则n逾期贷款的催收系统及程序逾期贷款的催收系统及程序 n收回押品的途径及处理收回押品的途径及处理 n信贷评级、准备金、呆坏账户口处理信贷评级、准备金、呆坏账户口处理 n审批贷款重组的一般准则审批贷款重组的一般准则 2楼宇贷款分类楼宇贷款分类楼宇分期贷款楼宇分期贷款 n以息随本减形式按期摊还以息随本减形式按期摊还(每月或每每月或每 2星期星期)n每期还款包含本金及利息每期还款包含本金及利息 3物业透支额物业透

2、支额n透过支票往来户口随时运用透支透过支票往来户口随时运用透支额，利息以当天未偿还之欠款每额，利息以当天未偿还之欠款每日计算日计算。n累积之利息，每月支取往来户口累积之利息，每月支取往来户口。楼宇贷款分类楼宇贷款分类4日常监控楼宇分期贷款的程序日常监控楼宇分期贷款的程序 分期贷款之户口，若未能如期供款，分期贷款之户口，若未能如期供款，电脑电脑系统亦会将该户口自动传送到债务催收系系统亦会将该户口自动传送到债务催收系统进行催收行动统进行催收行动 。5 日常监控透支的程序日常监控透支的程序 n物业透支额与分期贷款不相同。物业透支额与分期贷款不相同。分期贷款之本金会随每期还款而分期贷款之本金会随每期还

3、款而减低，风险较低减低，风险较低。n而物业透支额则自由运用，如非而物业透支额则自由运用，如非必要，不会逐步减低，风险较高，必要，不会逐步减低，风险较高，故故 必须执行严格及独立之监控程必须执行严格及独立之监控程序序。6日常监控透支的程序日常监控透支的程序 n物业抵押透支额之户口每年均进物业抵押透支额之户口每年均进行定期检讨行定期检讨n检讨时会加入考虑客户于银行内检讨时会加入考虑客户于银行内所有资产及债务作整体风险评估所有资产及债务作整体风险评估 7物业抵押透支额检讨准则物业抵押透支额检讨准则 银行设有一套既定监控准则，如出现银行设有一套既定监控准则，如出现下列情況，即视为高风险户口：下列情況，

4、即视为高风险户口：1.物业经重新估值，按揭折数超逾物业经重新估值，按揭折数超逾7 7成成 8物业抵押透支额检讨准则物业抵押透支额检讨准则 2.支票透支户口过去一年之支票透支户口过去一年之用款紧张，情况包括：用款紧张，情况包括：n平均用款超逾平均用款超逾9 9成及过去成及过去6 6个月个月无存入款项无存入款项 n透支过额超逾透支过额超逾8 8次次 n支票退票超逾支票退票超逾2 2次次 n现时用款比率超逾现时用款比率超逾8 8成成 9物业抵押透支额检讨准则物业抵押透支额检讨准则 3.3.任何其它贷款户口任何其它贷款户口(包括楼宇分期贷包括楼宇分期贷款、私人贷款，信用咭等款、私人贷款，信用咭等)之信

5、贷之信贷评级为第评级为第 4 4 级级(即特别监察户口即特别监察户口)注：每个户口均有信贷评级，分别注：每个户口均有信贷评级，分别为第为第 1 1 至至 7 7 级级(定义见第定义见第3737页页)10物业抵押透支额检讨准则物业抵押透支额检讨准则 4.4.银行电脑记录内有不良讯息：银行电脑记录内有不良讯息：n曾申请本行贷款被拒曾申请本行贷款被拒 n呆坏账纪录呆坏账纪录 n身为董事的公司之呆坏账纪录身为董事的公司之呆坏账纪录 n撇数纪录撇数纪录n破产纪录破产纪录 11物业抵押透支额检讨准则物业抵押透支额检讨准则 上述高风险准则订有比重，因而可将上述高风险准则订有比重，因而可将有关户口分类为高、中

6、、低风险：有关户口分类为高、中、低风险：n低风险者，增加每半年检讨低风险者，增加每半年检讨 n中风险者，逐步减额至按揭折数中风险者，逐步减额至按揭折数7 7成成 n高风险者，逐步减额至零为止，减额高风险者，逐步减额至零为止，减额期最长不超过期最长不超过5 5年年 12物业抵押透支额检讨准则物业抵押透支额检讨准则 除定期按年检讨外，遇下列情况会于除定期按年检讨外，遇下列情况会于 年内增加检讨次数以加强监管。例如年内增加检讨次数以加强监管。例如:n当物业市场大跌会缩短检讨时间至每当物业市场大跌会缩短检讨时间至每 半年半年(甚至每季甚至每季)进行进行 n如个别户口之按揭折数超逾如个别户口之按揭折数超

7、逾90%90%则则 会缩短检讨时间至每季进行会缩短检讨时间至每季进行 n政经市场出现剧变，立即检讨用款高政经市场出现剧变，立即检讨用款高 之户口之户口 13户口出现欠款之跟进户口出现欠款之跟进 透支过额主要原因：透支过额主要原因：n支取透支利息支取透支利息 n支取按揭火险保费支取按揭火险保费 n减额减额 n经批准临时过额用款经批准临时过额用款 对于透支过额之户口，如客户未能履对于透支过额之户口，如客户未能履 行承诺入回过额数，行承诺入回过额数，电脑电脑系统会将系统会将 过额户口传送到债务催收过额户口传送到债务催收系系统进行催统进行催收行动。收行动。14逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 n香

8、港贷款组合中，房地产贷款尤其是香港贷款组合中，房地产贷款尤其是分期贷款占大比重分期贷款占大比重n为控制贷款质素，贷款刚开始拖欠，为控制贷款质素，贷款刚开始拖欠，应立即催收应立即催收n催收数量因而非常庞大催收数量因而非常庞大n大部份银行均以电脑系统协助催收，大部份银行均以电脑系统协助催收，至于系统纯作纪录或主导催收则各有至于系统纯作纪录或主导催收则各有不同不同 15逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 电脑电脑主导催收系统主导催收系统 n系统于每天早上从系统于每天早上从电脑电脑主机中自动主机中自动 抽取需要监控之户口抽取需要监控之户口 n根据产品的类别（如分期贷款、透支根据产品的类别（如分期贷款

9、、透支等）、风险评级，顺序排列等）、风险评级，顺序排列 n负责催收同事按负责催收同事按电脑电脑分派之次序进分派之次序进行催收行催收 16逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 风险评级风险评级 n 分为高风险、中风险、低风险三类分为高风险、中风险、低风险三类 n 风险评级定义：风险评级定义：1.1.结欠总金额的多少结欠总金额的多少 2.2.拖欠总供款的多少拖欠总供款的多少 3.3.过往拖欠次数的记录过往拖欠次数的记录 4.4.以私人名义或有限公司名义为借款人以私人名义或有限公司名义为借款人 电脑电脑会以预设之评级比重排列上述会以预设之评级比重排列上述 定义，定义，从而分从而分辨辨高、中、低风险高

10、、中、低风险 17逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 操作模式操作模式电脑系统会将所有需催收户口按高、电脑系统会将所有需催收户口按高、中中、低风险排列，每天列出工作清单，催收同低风险排列，每天列出工作清单，催收同事激活该系统便可看见由系统自动分发的事激活该系统便可看见由系统自动分发的户口清单，然后联络客户要求还款户口清单，然后联络客户要求还款。18逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 操作模式操作模式(续续)同事将洽谈记录及结果输入系统内，另同事将洽谈记录及结果输入系统内，另可输入其它资料作为补充，例如：该客可输入其它资料作为补充，例如：该客户现时之工作及收入情况户现时之工作及收入情况。19

11、逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 成效监控成效监控n系统会纪录各催收同事的催收成效，系统会纪录各催收同事的催收成效，提供多种资料以供分析。亦可作为上提供多种资料以供分析。亦可作为上级监控催收同事之工作表现：级监控催收同事之工作表现：1.1.每日清理催收户口的情况每日清理催收户口的情况 2.2.每月客户的还款总金额每月客户的还款总金额 3.3.每月打电话给客户的次数每月打电话给客户的次数 20逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 成效监控成效监控(续续)n催收策略会适时检讨，如需修订，可催收策略会适时检讨，如需修订，可改动系统内的设定作出配合，例如更改动系统内的设定作出配合，例如更改各类风险

12、评级，每次催收相隔日数改各类风险评级，每次催收相隔日数等等。21逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 催收模式催收模式(一一)n催收行动分为前期催收（户口拖欠催收行动分为前期催收（户口拖欠 1-1-6060日及后期催收（户口拖欠日及后期催收（户口拖欠6060日以上日以上）n前期催收程序较为简单，但数量较多，前期催收程序较为简单，但数量较多，故混合由一组同事负责，并无指定人故混合由一组同事负责，并无指定人员跟催特定户口，各人袛按电脑排列员跟催特定户口，各人袛按电脑排列催收催收 。22逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 催收模式催收模式(二二)n后期催收程序较为复杂，现由另一组同后期催收程序较为

13、复杂，现由另一组同事负责，每人负责一批特定户口，跟催事负责，每人负责一批特定户口，跟催至完结为止至完结为止。n遇有疑难情况，会将个案经系统转交催遇有疑难情况，会将个案经系统转交催收主任跟进收主任跟进。23逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 催收模式催收模式(三三)n无论前期或后期，电脑每日会排列无论前期或后期，电脑每日会排列出需要跟催之户口，催收主任于每出需要跟催之户口，催收主任于每天下班前须确定天下班前须确定下属下属全部工作已经全部工作已经完成完成。24逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 跟进过程跟进过程(一一)n如与客户达成还款安排，电脑会按时如与客户达成还款安排，电脑会按时跟进户口之

14、还款状况跟进户口之还款状况。n如客户还款至准期，户口会自动脱离如客户还款至准期，户口会自动脱离催收系统催收系统。n如客户违反还款协议，将会再次被列如客户违反还款协议，将会再次被列出作进一步之催收行动出作进一步之催收行动。25逾期贷款的催收系统逾期贷款的催收系统 跟进过程跟进过程(二二)n系统可纪录下列讯息以方便催收：系统可纪录下列讯息以方便催收：1.1.进行法律行动中进行法律行动中 2.2.交由外间收数公司催收中交由外间收数公司催收中 3.3.破产、死亡户口破产、死亡户口 4.4.按业已被收回按业已被收回 26逾期贷款的催收程序逾期贷款的催收程序 一般催收一般催收(逾期逾期1-601-60天天

15、)逾期日数逾期日数 处理程序处理程序 3-53-5 第一次电话催收第一次电话催收 7 7 电脑第一次出逾期通知书电脑第一次出逾期通知书 11-1311-13 第二次电话催收第二次电话催收 2020 电脑第二次出逾期通知书电脑第二次出逾期通知书 20-2220-22 第三次电话催收第三次电话催收 27逾期贷款的催收程序逾期贷款的催收程序 一般催收一般催收(逾期逾期1-601-60天天)逾期日数逾期日数 处理程序处理程序 26-28 26-28 第四次电话催收第四次电话催收 32-3432-34第五次电话催收第五次电话催收 3737 电脑第三次出逾期通知书电脑第三次出逾期通知书 42-4442-4

16、4第六次电话催收第六次电话催收 52-5452-54 第七次电话催收第七次电话催收 52-6052-60发出发出7 7天内全数本息清还警告信天内全数本息清还警告信 28逾期贷款的催收程序逾期贷款的催收程序 法律行动法律行动(逾期超过逾期超过6060天天)逾期日数逾期日数 处理程序处理程序 61-7061-70 委托律师发信要求客户委托律师发信要求客户立即立即全数本息清还全数本息清还 29逾期贷款的催收程序逾期贷款的催收程序 法律行动法律行动(逾期超过逾期超过6060天天)逾期日数逾期日数 处理程序处理程序 超过超过 9090日日展开法律行动：展开法律行动：发出法院传讯令状给客户发出法院传讯令状

17、给客户 向法院申请聆讯日期向法院申请聆讯日期 法院判令可收回按揭物业及欠款法院判令可收回按揭物业及欠款 将法院命令送交客户将法院命令送交客户 安排法院执达吏收回按业安排法院执达吏收回按业 30逾期贷款的催收程序逾期贷款的催收程序 法律行动法律行动(逾期超过逾期超过6060天天)n法律行动期间仍会致电话客户催法律行动期间仍会致电话客户催收收 n一般法律行动需要一般法律行动需要6-96-9个月时间收个月时间收回按业回按业 31收回抵押品的程序收回抵押品的程序 n当业主签署按揭契，将物业抵押予当业主签署按揭契，将物业抵押予银行，银行作为银主即享拥有权，银行，银行作为银主即享拥有权，惟居住权惟居住权/

18、使用权仍归客户使用权仍归客户。n当客户欠款，银行可行使银主权利当客户欠款，银行可行使银主权利收回居住权收回居住权/使用权，之后银行即使用权，之后银行即可安排出售物业可安排出售物业 。32收回押品的途径收回押品的途径 n法律程序收回押品耗时及费用高昂，故法律程序收回押品耗时及费用高昂，故本行鼓励不能负担供款的客户将物业交本行鼓励不能负担供款的客户将物业交与银行，以节省有关时间及金钱支出与银行，以节省有关时间及金钱支出 。n如客户同意，可签署文件放弃按业如客户同意，可签署文件放弃按业。n若客户坚持不将押品交回银行，则需经若客户坚持不将押品交回银行，则需经法律程序向法院申请判令，再由执达吏法律程序向

19、法院申请判令，再由执达吏将按业收回将按业收回 。33处理已收回的押品处理已收回的押品 n实地视察实地视察(一般会拍照作记录一般会拍照作记录)n进行清洁或维修工程进行清洁或维修工程 n进行物业估值，由多于一间估值公司提供进行物业估值，由多于一间估值公司提供估值报告以确保估价公平公正估值报告以确保估价公平公正 。34处理已收回的押品处理已收回的押品 n估值公司提供物业市值估值公司提供物业市值(Current Current Market Value)Market Value)及迫售价及迫售价(Forced Forced Sale Value)Sale Value)以供参考以供参考 n定出售价，不会

20、以低于定出售价，不会以低于“迫售价迫售价”将物业出售，尽量减低客户或银行将物业出售，尽量减低客户或银行的损失的损失 。35处理已收回的押品处理已收回的押品 n安排拍卖行公开拍卖，以最高之承购价安排拍卖行公开拍卖，以最高之承购价将物业出售将物业出售 。n交由地产代理以私人协约形式出售交由地产代理以私人协约形式出售 n破产户的物业尽量以公开拍卖方式出售破产户的物业尽量以公开拍卖方式出售 n定期安排全面检讨定期安排全面检讨(包括巡查物业，销包括巡查物业，销售策略等售策略等)36信贷评级信贷评级 评级评级(GRADING)GRADING)名称名称(TITLE)TITLE)1 1 风险低风险低(LOW

21、RISK)LOW RISK)2 2 风险正常风险正常(SATISFACTORY RISK)SATISFACTORY RISK)3 3 风风 险险 偏偏 高高(FAIR RISK)FAIR RISK)4 4 特特 别别 监监 察察(WATCH LIST)WATCH LIST)5 5 疑疑 难难(SUB-STANDARD)SUB-STANDARD)6 6 呆呆 账账(DOUBTFUL&BAD)DOUBTFUL&BAD)7 7坏坏 账账(LOSS)LOSS)37信贷评级信贷评级 评级评级 楼宇分期贷款楼宇分期贷款 物业透支额物业透支额 1-21-2供款准期供款准期 额内运用额内运用 3 3 拖欠拖欠

22、1 1期期 过额过额1-291-29日日 4 4 拖欠拖欠2 2期期 过额过额30-5930-59日日 5 5 拖欠拖欠3 3期期 过额过额60-8960-89日日 6 6 拖欠拖欠4 4期期*过额过额90-20990-209日日 7 7撇账撇账 撇账撇账 *包括未足包括未足4 4期但已破产户、债务重组户或已收期但已破产户、债务重组户或已收回押品回押品。38计算准备金计算准备金 n信贷评级为第六级者均须拨准备金信贷评级为第六级者均须拨准备金n准备金以每一个户口作为计算基础准备金以每一个户口作为计算基础 n计算准备本金计算准备本金 (=(=债务债务 本连息本连息-折扣后的押品市折扣后的押品市值值

23、)39计算准备金计算准备金 n押品市值折扣一般为押品市值折扣一般为10-20%10-20%，收回，收回物业愈久，折扣愈大物业愈久，折扣愈大 n定时重估押品，一旦押品跌值，须定时重估押品，一旦押品跌值，须增加拨备增加拨备 40呆坏账户口撇数及回拨呆坏账户口撇数及回拨n将已收吉之按业，成功售出后的短欠将已收吉之按业，成功售出后的短欠部份撇除部份撇除 n已撇除之帐目仍继续向客户追讨已撇除之帐目仍继续向客户追讨n将多出之准备金回拨将多出之准备金回拨 n将成功向客户收回的款项回拨将成功向客户收回的款项回拨 41审批贷款重组的一般准则审批贷款重组的一般准则 n原因原因 -客户的经济状况变坏而无法履行原来的

24、还款安排客户的经济状况变坏而无法履行原来的还款安排 n注意事项注意事项 -了解客户之问题成因了解客户之问题成因 -客户之最新财务状况客户之最新财务状况 -确定真伪确定真伪 -考虑解决方案，须为客户可做到及最短还款期考虑解决方案，须为客户可做到及最短还款期 42审批贷款重组的一般准则审批贷款重组的一般准则 考虑因素考虑因素 n客户收支情况客户收支情况 -收入证明、是否俱偿还债务能力收入证明、是否俱偿还债务能力 -重组后还款会否过少重组后还款会否过少 n押品质素押品质素 -押品市价、是否负资产客户押品市价、是否负资产客户 -是否出租、租金会否比每期供款多是否出租、租金会否比每期供款多 43审批贷款

25、重组的一般准则审批贷款重组的一般准则 n其它债务负担其它债务负担 n过往还款纪录过往还款纪录 n是否额外提供第三者担保是否额外提供第三者担保44贷款重组的形式贷款重组的形式n拖欠之本息化为本金拖欠之本息化为本金 n延长供款年期延长供款年期n短暂性净还利息短暂性净还利息n调减利率调减利率n按步递增的供款方式按步递增的供款方式 45完结完结 谢谢谢谢 46谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH