物业管理办公室制度与程序

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1、维修队主管岗位职责1、 坚决贯彻执行公司物业管理处的指示，直接对物业管理处主任负责。2、 对维修队所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行和装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准。3、 制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4、 深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思

2、想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即和有关班组联系，组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场检查重要维修工程及整改工程的工作质量和进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、 审定下属班组工作计划，统筹工作安排和人力调配，检查计划执行情况。6、 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、 根据营业要求和科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8、 深入了解下属管理人员和员工的思

3、想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工责任感。9、 编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把维修队建设成为一支高素质、高技术水准、高效率，高服务质量的队伍。10、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。11、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参和设计，提出和原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。信息档案员岗位职责信息员在物业管理处主任领导下，负责本部门档案及管理处较重要档案的管理工作，保证档案的

4、准确性、系统性和完整性。1. 认真贯彻执行管理处的方针政策和规章制度，完成职责范围内的各项工作及临时性任务。2. 及进准确的做好各种档案数据录入工作，对数据的准确性负责。3. 负责管理处的文件打印和电脑设备操作员的培训。4. 认真收集管理处所需的各种技术资料。5. 了解租户对物业管理工作的意见和建议，定期做汇报。6. 负责管理档案数据统计表查询、为有需要及有权限的人员提供服务。7. 宣传档案法，做好各种门类和各种载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料的形成、积累、归档、修改补充和复印工作。8. 熟悉档案管理暂行办法，做好日常借阅管理工作。9. 参和承办各类档案的鉴定、销毁工作。10. 具体

5、确定文件材料归档范围和保管期限的划分。11. 保证案卷质量完好；保证案卷材料组合排列的条理性；保证案卷规格形式合科有关标准要求；案卷装订结实美观。12. 负责各类档案的分类编目和提供利用工具。13. 对所管理档案的丢失、损坏、泄密负责。14. 熟悉企业档案归档范围，懂得分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。15. 完成上级交办的其它任务。保安队主管岗位职责 1、负责制定管理处的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安队年度预算报告。2、负责维持秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。3、妥善处理客户有关安全方面的各种投诉。帮助客户寻找在公司丢失的物品，努力改

6、造良好的治安环境，让客户具有安全感。4、开展以“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。5、主动督促检查各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。6、负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工逐项落实。确保夜间财产、人身安全。7、负责完善、制定昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查执行情况，发现问题，及时纠正和报告。8、负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保监控范围内的防火、防盗安全。9、适时完善、健全安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。

7、10、定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。11、及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行情况，并协助各级责任人做到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。12、组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。13、负责对保安队员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。14、做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。16、完成上级交办的其他任务。保洁队主管岗位职责1 负责物业管理处责任范围内的绿化和保洁管理工作。2 负责联系专业外协单位及时解决绿化和保洁工作中存在的问题。3 负责日常巡视各公共区域，检查清洁卫生

8、质量。4 负责保洁队的日常管理，安排工作，制订计划并合理分配人员。5 指导和检查地毯保养，虫害控制，庭园绿化等专业工作。6 制订物业保洁和绿化计划，跟踪相关专业动态，提供专业信息和建议给管理处主任。7 控制清洁用品的消耗量，监督清洁工具的使用和保养。8 负责有关清洁剂和清洁设备的领用，分配和保管。9 填写工作日志，负责向物管处主任报告工作情况。投资广场租户入驻程序入驻接收1、 租户落定后，由招商部办理签约手续，发出入驻通知，租户凭入驻通知到物业处办理入驻手续。2、 物业管理处凭入驻通知接收租户入驻，填制租户入驻登计表，为租户建立档案，引导租户办理以下手续： 确认所租区域物业设施状况记录表所载内

9、容并签字。 购买或委托物业管理处购买水电表，由物管处安装并签认水电计量表安装竣工签验单 交纳水电费押金 交纳装修管理费 办理装修申报手续装修手续1、 租户装修必须按装修管理规定，先由委托施工方申报各种图纸，施工方案等，填定装修申报审批表，由物业管理处，大厦业主方进行审核后凭该表到物业公司财务部交纳3装修押金。2、 装修申报审批表完成审批后管理处向施工方核发装修开工许可通知，施工人员核发临时出入证。3、 临时出入证由施工方签写申领表，物业管理处凭此表，通知财务从施工方预交的装修押金中扣除工本费。4、 装修完成后，由施工方、物管处、租户三方共同进行竣工验收，验收后在装修竣工验收表上签字，施工方凭押

10、金单和管理处退款签暑意见到财务办理退还押金余额手续。财务部部扣除各种扣罚款，管理费后，将余款退还施工方，索回原押金收据，开据各扣款收据。5、 施工方完成装修退场时，应将临时出入证交还物业管理处，丢失或未交回由管理处通知财务部扣除赔款。6、 对施工方在装修中的违约行为，由管理处各部门发出扣款通知，经施工方签字后交财务从装修押金中扣罚。装修期间的水电费，也由物业管理处发出水电费抄表收费单交财务部扣款。正式入驻 上述程序完成后，租户正式入驻。管理处发出工作单通知各部门配合。管理处主任职责在公司总经理的领导下，带领管理处员工对大厦及附属配套设施实施全面的管理，保证大厦的环境舒适优美，机电设备完好、运转

11、正常、水电供应正常、向租户提供舒适、整洁、优美、便捷的办公和生活环境。具体职责：1. 坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业管理的规定、政策以及公司的有关规章制度。2. 通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，以及创建模范文明商业区的标准和条件，组织全处的人员学习政治时事、业务知识、坚持依法管理和主动服务相结合的原则，搞好物业管理各项工作。3. 根据统一管理和专业分工负责的原则，领导全处人员对大厦的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等到各项工作实施全面的管理，完成公司下达的各项任务指标。4. 熟悉大厦的楼宇分布、楼

12、宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，制定切实可行的管理措施。5. 制订本处工作并组织实施，定期检查、监督、查处违章、提出改正措施。6. 负责处理租户对本处工作和管理人员的投诉、不拖延、不推诿，搞好和客户的友好关系。7. 加强本处员的团结协作，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工的积极性。8. 重视业主委员会建议，自觉接受业主委员会和租户的监督。搞好和居委会、派出所等有关部门的友好关系，争取各方面的理解和支持，共同搞好大厦的各项工作。9. 配合有关部门做好安全防范等工作。10. 完成公司交给的其他工作。* * 物 业 投 资 广 场 管 理 处物业

13、服务收费标准编号项 目收费标准备 注 011水电费押金暂免交012电表安装费免费电表由租户购013装修施工保证金3000元/层向施工单位收取014装修施工管理费20元/天/层向施工单位收取015临时出入证工本费5元/证016临时出入证押金5元/证退证退款017装修垃圾清运管理费100元/层/月018电梯运货使用费60元/小时底价10元编号项 目收费标准备 注021电费（营业性）1.3元/KWH按表计收022电费（非营业性）100元/KWH按表计收023自来水费1.80元/m3按表计收024中央空调费暂免费025计算机网络初装费600元/点026计算机网络月租费85元/点027电话初装费316元

14、/部代电信公司收取编号项 目收费标准备 注031打扫房间/吸尘05元/ 032清洗地毯（干洗）25元/033清洗地毯（水洗）2元/034地板打蜡/大理石打蜡4元/035玻璃清洗05元/036家具打蜡保养4元/037装修开荒25元/038家庭钟点保洁20元/小时编号项 目收费标准备 注041私人保镖服务30元/小时/1人护送、警卫、押解贵重物等042商务保姆服务面议洗衣订餐整理房间护理043定时提醒报务免费044移动通信特号办理服务免费045工程维修面议不包括材料费046上门维修面议疏通管道、水电安装维修等047专职钟点司机50元/小时或100元/天048代收发邮政包裹/快件暂免费需付邮递费租户入驻程序示意图接待咨询电话：8270777/内线1666装修管理程序示意图接待咨询电话：8270777/内线1666工作人员名录主任 林肯联系电话 1399*4426保安主管 屈劲松联系电话 1399*4426维修主管 赵 云联系电话 1399*4426副主任 屈劲松联系电话 1399*4426保洁主管 齐小芳联系电话 1399*4426信息档案员 周实权联系电话 1399*4426欢迎监督我们的工作