不动产权人对进入者承担的注意义务

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1、不动产权人对进入者承担的注意义务 内容提要不动产权人虽然在控制自己的不动产或者动产方面没有尽到合理的注意义务，他们并非必然要就自己控制的物或者环境引起的损害对受害人承担过失侵权责任；在确定不动产权人是否要就其控制的物或者环境引起的损害对他人承担侵权责任时，法院往往要考虑受害人在遭受物或者环境损害时的身份究竟是合法进入者还是非法进入者并根据受害人身份的类别分别决定不动产权人是否承担注意义务和注意义务的范围。受害人身份的考虑既平衡了不动产权人对自己物享有的利益，也平衡了受害人的自己人身和财产安全享有的利益，是法律实现公平正义目标的必然要求，应当为我国侵权法所采取。关键词 合法进入者 非法进入者 区

2、分原则 注意义务一、问题的提出客人在他人酒店、饭店或者宾馆享受服务时，因为酒店、饭店或者宾馆在控制自己物件或者环境安全方面尽到合理的注意义务，使客人遭受物件或者环境的损害，客人要求酒店、饭店或者宾馆承担侵权责任，法院是否应当责令被告承担侵权责任？病人在医院接受医师的诊疗时，由于医院在控制物件或者环境方面没有尽到合理的主要义务，使病人遭受物件或者环境的损害，病人向法院起诉，要求法院责令被告医院承担侵权责任，法院是否应当责令被告对病人承担侵权责任？游客在他人开办的休闲、娱乐场所游玩，由于休闲、娱乐场所的经营者在控制物件或者环境方面没有尽到合理注意义务，使游客遭受损害，他们向法院起诉，要求法院责令被

3、告承担侵权责任，法院是否应当责令被告承担侵权责任？另一方面，一个捡垃圾的人在他人已经在自己的大门口放置“禁止入内”的牌子时仍然进入他人地面捡拾垃圾，当该人在他人地面遭受人身损害时，他们向法院起诉，要求法院责令他人就其危险物件或者环境引起的损害对自己承担侵权责任，法院是否应当责令被告承担侵权责任？当一个小偷进入他人屋中盗窃财物时，因为他人在控制自己屋内的物件或者环境时没有尽到合理的注意义务，使小偷在实施盗窃行为时遭受物件或者环境的损害，小偷向法院起诉，要求法院责令被告对自己遭受的损害承担侵权责任，法院是否应当责令被告对原告承担侵权责任？当一个未成年人独自进入机场，并且钻入某航空公司停放在机场的飞

4、行器内，当飞行器起飞时，该未成年人被机翼所伤害，该未成年人起诉，要求法院责令被告承担侵权责任，法院是否应当责令被告承担侵权责任？同样，当一个社会公众进入被告大学，在被告大学游玩时，因为被告大学校园内的树枝掉下来击中其脑袋受伤，原告要求被告承担侵权责任，法院是否应当责令被告大学对原告承担侵权责任？在侵权法上，这些案件涉及的问题基本上相同，这就是，他们都是由不动产权人控制或者支配的物或者环境引起的侵权案，不动产权人在控制或者支配引起损害的物或者环境方面没有尽到合理的注意义务。因为这样的原因，学说将这类案件称为不动产权人侵权责任案，其中，不动产权人是指控制或者支配引起他人损害的物或者环境的人，包括不

5、动产的所有权人和不动产的占有权人；引起他人损害的物既包括有形的不动产，诸如桥梁、电梯、升降机、旗杆、码头、跳水板以及高压电塔等，也包括有形的动产，诸如梯子、脚手架、轮船、船只、机动车甚至飞机等，还包括引起他人损害的环境。所谓环境，是指围绕人群的空间及其中可以直接或间接影响人类生活和发展的各种自然因素和社会因素的总称。环境包括自然环境和人为环境。所谓自然环境，是指未经人们改造过的众多自然要素以及这些要素结合在一起所呈现的状态，诸如阳光、空气、陆地、天然水体、自然树林、草原和野生动物等。所谓人为环境，是指经过人们改造和创造出来的各种事物以及这些事物结合在一起所呈现的状态，诸如水库、水塘、农田、园林

6、、村落、城市、工厂、港口、公路和铁路等。法律之所以要区分自然环境和人为环境，是因为法律认为，如果被告不动产之上存在的环境是自然环境，则被告原则上不对进入者承担注意义务和侵权责任，无论是合法的进入者还是非法进入者，如果被告不动产之上存在的环境是人为环境，则他们应当对进入者承担注意义务。问题在于，法院在确定不动产权人是否对受害人承担注意义务和侵权责任时是否要考究受害人的身份，法院在处理前一类型的侵权案件时和在处理后一类型的侵权案件时是否应当遵行同等对待的原则或者应当采取区别对待的原则？二、合法进入者和非法进入者区分原则的确立（一）案件类型对法院处理案件方式的影响在我国，虽然法院在日常生活中会经常面

7、临上述两种类型的案件，但是，他们在处理这些案件时，往往并不区分这两类案件，认为这两类案件应当同等对等，无论是哪种类型的案件，法院在处理时都要考虑被告行为的合理性和原告行为的合理性，并根据过失相抵规则分别责令被告对原告承担部分责任。因此，我国法院经常在合法进入他人不动产之内或者之上遭受物件损害的案件中适用过失相抵规则，认为被告的行为存在过失；他们同样经常在非法进入他人不动产之内或者之上遭受物件损害的案件中适用过失相抵规则，认为被告的行为也存在过失。应当承认，我国司法判例在第一类案件采取的处理方法是正确的，而在后一类案件中采取的处理方法是错误的。因为，在上述第一类案件中，受害人在遭受损害时，同被告

8、存在合法的某种关系，他们是在合法进入他人不动产之内或者之上后遭受物件或者环境损害的；他们进入不动产权人不动产之内或者之上是获得不动产权人同意或者得到他们鼓励的，不动产权人完全知道这些人在自己的不动产之内或者之上，完全知道或者应当知道进入者会遭受自己物件或者环境的损害，如果不动产权人在控制自己物件或者环境方面没有尽到合理的注意义务的话，因为这样的原因，法院往往会在上述第一类案件中责令被告对原告承担侵权责任，如果法院认定被告已经违反了他们对原告承担的注意义务的话。而在上述第二类案件中，受害人在遭受损害时，同被告没有某种合法关系，他们是在非法进入他人不动产之内或者之上后遭受物件或者环境损害的；不动产

9、权人无法合理预见他们会来到自己的不动产之内或者之上，无法采取合理措施保护他们免受自己控制物件或者环境的损害；受害人未经他人许可擅自进入他人不动产之内或者之上，其行为是侵权行为，侵害了物权人享有的物权。因为这样的原因，在上述第二类案件中，法院原本不应当责令被告对原告承担侵权责任，即便被告在控制自己物件或者环境方面的确存在过失，但是，我国大多数司法判例仍然会责令被告对原告承担侵权责任，因为，法院认为，一方面，原告非法进入被告不动产的行为是非法行为，其行为构成过失，原告应当就自己的过失行为承担部分责任，而被告在控制自己的物件或者环境方面没有尽到合理注意义务，其行为也构成过失，被告也应当对自己的行为承

10、担部分侵权责任，根据过失相抵规则，法院责令被告对原告承担部分侵权责任。可见，在我国，法院在处理物件或者环境引起的侵权损害赔偿案件时，应当明确区分合法进入者和非法进入者，并根据进入者的不同身份来决定被告是否对进入者承担注意义务和侵权责任以及承担注意义务和侵权责任的范围。对于合法进入者，不动产权人应当对他们承担合理的注意义务，在确定被告对合法进入者是否承担侵权责任时，法院要判断被告的行为是否是过失行为，要判断被告在行为是是否已经尽到了一个相同或者类似的人在同样或者类似情况下所能尽到的注意程度；如果被告违反了所承担的注意义务，没有控制好自己的物件或者环境，应当对合法进入者承担侵权责任；如果原告在被告

11、不动产上行为时也存在过失，法院可以适用过失相抵规则，责令原告与被告共同分担损害。对于非法进入者，不动产权人原则上不对他们承担注意义务，当他们在被告不动产之内或者之上遭受物件或者环境损害时，法院不应当责令被告对原告承担侵权责任，更不应当确定被告是否违反了所承担的注意义务，因为，在被告是非法进入者时，法律并不要求不动产权人对非法进入者承担注意义务。没有义务即没有责任，不动产权人当然不用对原告承担侵权责任，法院此时根本不用适用过失相抵规则。只有在非法进入者是年龄较小的未成年人时，法律才要求不动产权人对他们承担注意义务和侵权责任。（二）合法进入者和非法进入者的区分原则所谓合法进入者，是指获得物权人允许

12、或者许可之后进入物权人不动产之内或者之上的人或者虽然没有获得不动产权人的许可但是根据法律的授权进入不动产权人不动产之内或者之上执行法定职责的人。合法进入者包括两种：1、经过不动产权人的许可进入不动产权人不动产之内或者之上的人。例如，经过宾馆、酒店许可进入宾馆、酒店的客人；经过主人许可进入主人家中做客的人。在侵权法上，物权人对他人进入自己不动产之内或者之上所作的许可既可以是明示许可，也可以是默示许可。所谓明示许可，是指得到物权人明确的同意之后才进入其不动产之内或者之上的人。所谓默示许可，是指虽然没有得到物权人明确的同意表示，但是，一般有理性的人认为物权人实际上会作出同意其进入的许可。一般而言，对

13、社会公众开门营业的经营机构被认为所作出的同意表示是通过默示许可进行的，因此，当一个客人进入他人银行时，即便银行没有明确表示同意其进入，法律也认为银行同意他们进入，因为，银行是对社会公众开门纳客的经营者。默示许可的理论是否可以对非对社会公众开门纳客的人适用？例如，一所大学在非学生或者教师进入自己的校园时没有表示反对，我们是否可以说，大学不反对他人进入的行为实际上等于他们同意这些人进入？有些司法判例是这样认为的。但是，这样的理论显然存在问题，因为，如果我们晚上睡觉时将房屋的大门打开，强盗进入时虽然没有遭到我们的反对，我们不能因此认为，房屋主人将大门打开的行为实际上等于他们同意强盗进入自己房屋。对他

14、人进入不表示反对不得被看作默示许可，这是各国法律和司法判例的一致精神，我国法律也应当采取。但是，如果对年龄较小的未成年人则可以适用默示许可理论，当他们进入别人不动产之内或者之上时，如果他人没有表示明确的反对，其不作为行为可以看作默示许可行为，此时，非法进入者即成为合法进入者。2、虽然没有经过不动产权人的许可，但是，他们是为了履行法律规定的职责而进入他人不动产之内或者之上的人，例如，警察、邮寄员、抄表员以及消防员等。所谓非法进入者，是指在没有获得物权人许可、同意或者没有得到法律授权的情况下进入他人不动产之内或者之上的人。这些人进入他人不动产之内或者之上既没有得到不动产权人的许可，也没有得到法律的

15、明确授权，因此，他们的进入行为构成非法行为。应当指出，非法进入行为还包括一种情况：虽然不动产权人允许他人进入自己的不动产之内或之上，但是，如果不动产权人对进入者进入的范围、时间或目的作了限制，则进入者只有在进入不动产权人许可进入的范围或在被允许进入的时间内进入或基于被许可的目的进入时才被看作是合法进入者。超出被许可进入的范围、不在被许可进入的时间进入或者不是基于被许可进入的目的而进入不动产权人不动产之内或之上，则进入者将被看作侵入者。（1）被许可进入的地点。被允许进入不动产的某一部分的人，无权进入不动产的其它部分，否则，在进入其它部分后遭受危险物件或环境的损害，无权要求不动产权人对其承担侵权责

16、任。被许可进入者是否超出了被允许进入的范围，其判断标准是常识。例如，例如，根据中国人的常识，客人虽然得到主人的许可进入其客厅做客，但是，如果他们没有得到主人的许可，无权进入主人的卧室。同样，根据一般人的常识，一个公共服务机构的顾客可以使用该公共服务机构的电梯，因此，在寻找电梯时，该顾客仍然是合法进入者。（2）被许可进入的时间。被许可进入者只有在被许可进入的时期内进入不动产权人不动产之内或之上才被看作合法进入者，超出被许可进入的时间进入即构成侵入者；同样，被许可进入者只能在被许可留在不动产权人不动产之内或之上的时期内留在他人不动产之内或之上才被看作合法进入者，超出被许可逗留的时间即构成侵入者。是

17、否超出被许可逗留的时间，其判断标准也是常识。（3）被许可进入的目的。被许可进入者只有基于被许可进入的目的而进入他人不动产之内或之上时才被看作合法进入者，不是为了被许可的目的而进入他人不动产之内或者之上，即构成侵入者，例如，一个购买日常生活用品的人进入他人超市购买日常生活用品，该人即被看作合法进入者，但是，一个小偷进入他人超市盗窃货物，即应被看作非法进入者。（三）非法进入者和合法进入者区分原则的根据我国法律为什么要区分合法进入者和非法进入者并根据他们的不同身份来确定被告是否对他们承担注意义务和侵权责任？其原因有三：首先，非法进入者的身份“完全不同于”合法进入者身份，他们无权要求不动产权人对自己承

18、担合理注意义务。合法进入者和非法进入者不能归于同一法律类型，因为，非法进入者进入他人不动产，没有取得不动产权人的许可，属于非法行为人，而被许可进入者和应邀来访者在进入他人不动产时，获得了不动产权人的许可，或者经过法律的授权，属于合法进入者。如果责令不动产权人对非法进入者承担合理的注意义务，实际上就是要求他们采取措施对他们根本没法预见到会进入自己不动产之内或之上的人承担警告义务、保护义务，而这对不动产权人而言是不公平的。其次，如果不区分非法进入者和合法进入者的身份类型，要求不动产权人的非法进入者和合法进入者承担统一的合理注意义务标准，会使不动产权人要对那些没有经过自己许可而进入自己不动产的人承担

19、采取合理措施予以警告或保护的义务，虽然他们的进入是不动产权人可以合理预见的，因为，根据合理的注意义务理论，如果不动产权人可以合理预见非法进入者进入自己的不动产之内或之上，他们即应承担合理的注意义务，当他们没有对非法进入者承担合理注意义务时，应当对非法进入者承担侵权责任。因此，如果不实行非法进入者和合法进入者的区分原则，则当一个人非法进入另外一家公司的不动产之内后，因为不动产权人的不动产存在某些危险环境而受到伤害，他仍然有权要求法院确定被告对他承担什么样的注意义务以及被告是否已经违反了所承担的注意义务。同样，一个小偷意图进入被告的家中盗窃，他在爬过被告家的围栏时受到伤害，他仍然有权要求法院来决定

20、被告是否对他尽到了合理注意义务，因为，该小偷认为，被告在犯罪的高发区完全可以合理预见到小偷来光顾自己的房屋。2最后，物权人对自己的物享有占有、使用，收益和处分的权利；如果物权人许可他人占有、使用自己的物，则他们有权占有和使用其物，此时，他人对物权人物的使用是合法使用，其行为不构成侵权行为；如果物权人不许可他人占有、使用其物，则他人擅自占有、适用其物的行为是非法行为，实际上构成侵害行为。物权的排他效力使物权人有权许可或者不许可他人进入自己的不动产之内或者之上并使用自己的不动产。为了保护物权的效力，使物权人能够充分行使自己对物享有的权利，法律不应当让物权人对侵害自己物权的人承担注意义务和侵权责任。

21、Prosser教授指出：“在以私人财产为基础的文明社会，社会理想的政策鼓励人们以自己的方式使用自己的不动产，他们无需为了提防或保护未经自己许可或没有法律授权而进入自己不动产上的人的利益而发费成本去消除或改进自己土地上存在的危险。”3三、不动产权人对合法进入者承担的注意义务（一）问题的提出在我国，原告合法进入他人不动产之内或者之上后遭受被告不动产之内或者之上存在的物件或者环境损害的案件大量发生。诸如：中央电视台夕阳红女主持沈旭华进入被告张生记酒楼吃饭受到伤害致死案，在该案中，沈旭华在被告酒楼吃饭时，边接电话边走到消防通道门旁，并推门进去，结果从二楼直接摔到了一楼，经抢救无效死亡。沈旭华家人起诉，

22、要求被告承担侵权责任。北京市朝阳区人民法院认为，张生记酒楼二层东北侧的木制门与一通道相连，进门后东侧厘米处直接悬空且无照明设备，对事发通道未尽到注意责任，亦未采取防护措施，对沈旭华坠楼身亡的损害后果应承担赔偿责任。黄某诉某餐厅人身损害赔偿纠纷案件，在该案中，原告到被告餐厅吃饭，听电话时没有在意身边有一个透明的玻璃墙，大手一挥将玻璃墙碰倒，其右手被倒下的玻璃墙割伤。原告起诉，要求被告酒楼对自己承担侵权损害赔偿责任。广州市芳村区人民法院以该餐厅所设置的透明玻璃墙上没有警示标志，而且玻璃也比较薄，当其破裂后，造成消费者人身损害为由，判决餐厅赔偿黄某损失万余元。在我国，在合法进入者遭受被告物件或者环境

23、损害时，法院往往会责令被告就其危险物件或者环境引起的损害对原告承担侵权责任，因为，法院认为，既然原告是基于被告的邀请或者同意进入被告不动产之内或者之上，则被告与原告之间存在特殊关系，诸如合同关系，被告由于此种特殊关系应当对原告承担合理的注意义务，应当采取措施保护合法进入者的人身安全或者财产安全，使他们免受其不动产之内或者之上存在的物件或者环境的损害；否则，应当就其没有尽到合理控制义务的行为对合法进入者承担侵权责任。但是，我国司法判例并没有就被告对合法进入者承担的注意义务形式作出明确说明。因此，有必要从学说上作出探讨。本文认为，不动产权人对合法进入者承担的合理注意义务表现在：对自己从事的危险活动

24、承担合理的注意义务，预防自己的危险活动损害他人的利益；对已知危险承担合理的警告义务；对未知危险承担合理的检查和发现义务。（二）不动产权人承担注意义务的范围1、异常危险的警告义务不动产权人对合法进入者承担的注意义务要求不动产权人采取合理措施保护进入者免受不合理危险的损害，如果他们没有采取措施保护合法进入者免受此种危险的损害，则当合法进入者遭受不合理损害危险损害时，不动产权人要承担侵权损害赔偿责任。在法律上，人们将不合理的损害危险称为异常危险（unusual danger）。所谓异常危险，是指进入者在进入不动产权人不动产之内或之上从事活动或完成自己任务时通常会发现的危险。因此，进入者遭遇的危险是否

25、是异常危险，只能通过进入者进入不动产权人不动产之内或之上的目的来决定。司法判例普遍认为，下列危险是异常危险：康复医院在非常古怪的地方设置了台阶；小区内十分滑溜的台阶；商店安置的台阶因为腐朽而变黑，两边的扶手脱落，顾客很难看得见；在露天电影院，观众投抛出来的爆竹爆炸；食品商店以不寻常的方式放置的纸箱。某种危险是否是异常危险，其标准是客观的，应当考虑案件的具体情况，包括进入者的种类。例如，对单独一个人的小孩可能是异常危险的危险可能对与其家长在一起的小孩可能不会构成异常危险，因为，当小孩与成年家长在一起时，人们期待家长会提醒小孩警惕危险或防范此种危险。4一旦被告的不动产之内或者之上存在异常危险，他们

26、即应承担危险的警告义务，通过合理的方式提醒合法进入者，让他们在进出时当心所存在的危险。如果他们没有警告进入者或者虽然对危险作出了警告，但是，警告的方式存在问题，则当合法进入者遭受异常危险损害时，被告应当承担侵权责任。在童康源诉吉林省人民政府驻沪办事处和上海达益物业管理公司人身损害赔偿纠纷案件中，第一被告吉林省人民政府驻沪办事处的下属单位自行设计并请施工队对四楼卫生间至开水间段的公用走廊进行装修，铺设了异常光滑的地砖，且在走廊两侧刻意制造了斜面。原告途经走廊在卫生间门口时滑倒，当场昏迷，送至医院经诊断为颅脑外伤、颅底骨折，重症监护四十八天后出院。原告起诉，要求两被告承担侵权责任。法院认为，本案第

27、一被告的过错在于设计不合理，刻意制造斜面；对地砖异常光滑这一事故隐患没有采取任何警告提示措施；该过道面临厨房、卫生间，地面容易有水，对此隐患在装修时没有合理注意并采取警告提示措施，理应承担损害赔偿责任。第二被告的过错在于其作为物业管理部门，疏于管理，没有及时发现并警示隐患。两被告属共同侵权行为，应承担连带责任。在曹女士诉某医院人身损害赔偿纠纷案件中，原告到某医院结算业务时，因该医院器械科楼前的道路上有残留积雪致使其滑倒，导致左胫腓骨粉碎性骨折。原告起诉，要求被告承担侵权责任。法院认为，被告医院应当承担侵权责任，因为医院知道或者应当知道门前的积雪存在危险，应当予以警告或者采取其他措施，消除危险；

28、被告没有承担警告义务或者采取其他措施，应当承担侵权责任。在这两个案件中，被告知道或者应当知道自己的物件或者环境存在异常危险，应当对危险作出警告，被告没有作出警告，使合法进入者遭受人身损害，因此，应当承担侵权责任。 2、危险活动的警告义务如果不动产权人在自己的不动产之内或者之上从事对合法进入者有危险的活动，则他们在从事此种活动时应当采取合理的措施，防止合法进入者遭受自己危险活动的损害；如果他们没有尽到合理的注意义务，导致合法进入者遭受损害，则应当对合法进入者者承担侵权损害赔偿责任。美国侵权法复述（第二版）第341A条规定：如果不动产权人在自己的不动产之内或者之上从事活动时没有尽到合理的安全保障义

29、务，他们应当对应邀来访者遭受的有形损害承担侵权损害赔偿责任，如果并且也仅仅如果他们期待合法进入者将不会发现或者意识到此种危险或者不会采取措施防范此种危险的话。Prosser教授指出：“众所周知，一旦不动产权人在自己的不动产之内或者之上从事积极的活动，则他们在从事此种活动时应当对被许可进入者承担合理的注意义务，要采取合理的措施保护被许可进入者免受自己活动的损害。在美国大部分州，当不动产权人在自己的不动产上驾驶火车时，或者当他们在自己的不动产上发动机器时，或者当他们在倒卡车时，他们都要考虑这样的可能性即一旦他们许可他人进入，则他人有可能会来到自己从事活动的现场。” 5通常情况下，被告履行自己合理注

30、意义务的方式是对危险作出警告，一旦他们在从事此种活动时对活动存在的危险予以警告，则他们的义务即得到履行，当原告遭受已经被警告的危险红的损害时，法院不得责令不动产权人承担侵权损害赔偿责任。在彭延茂的家属诉被告江西上饶供电公司弋阳分公司人身损害赔偿纠纷案件中，原告彭延茂在被告吴业权家庭经营的鱼塘钓鱼，结果因钓鱼竿不慎触及塘边的高压线，当即触电倒地，经抢救无效身亡。彭延茂当时使用的鱼竿是碳素鱼竿，鱼竿上标有“导电危险，注意雷电、高压”等警示语。而被告吴业权家鱼塘对外经营垂钓时，却未在有高压线的地方设置明显警示标志。死者的家属索赔未果后将线路的产权所有人江西上饶供电公司弋阳分公司、鱼塘的承包人一起告上

31、法庭。江西省上饶市中级人民法院终审判决认为，被告供电公司应当承担侵权责任，因为，被告从事的电力供送活动是高度危险的活动，他们在从事此种危险活动时，应当对所存在的危险予以警告，让其他人在从事活动时能够当心所此种的危险。由于被告在从事危险活动时没有尽到合理的警告义务，因此，应当对他人承担侵权责任。有时，即便不动产权人已经对危险活动所具有的危险作出了警告，如果不动产权人的警告发生存在问题，则当他人因为其危险活动遭受损害时，不动产权人仍然要承担侵权责任。在田某诉四川泸县公路分段人身损害赔偿纠纷案件中，被告于2004年7月对219省道泸县良田玻璃厂段进行维修，7月17日夜间在白天未完成维护的部分地方放置

32、了警示标志予以警示，但由于怕放置的警示标志被盗，因而放置了比较陈旧的警示标志且放置的数量较少。当晚，原告田某驾驶摩托车回家，途经维修路段时，因未及时发现警示标志而跌入公路上挖掘的坑内，造成全身多处软组织损伤、回肠穿孔、全腹膜炎，司法鉴定为十级伤残。原告起诉，要求被告承担侵权责任。法院认为，被告虽然对危险作出了警告，但是，设置的警示标志陈旧不能起到明显警示作用，因此，应当对原告承担侵权责任。3、对未知危险的检查和发现义务所谓检查和发现义务，是指不动产权人应当采取措施，看看自己的物或者财产是否存在自己不知道会引起他人损害的危险；如果通过检查，发现自己的物或者财产存在可能危及他人人身或者财产损害的危

33、险，则他们应当采取合理的措施，防止他人遭受自己物或者财产的损害。否则，应当对他人承担侵权损害赔偿责任。检查和发现义务仅仅针对不动产权人不知道的损害危险而言。如果不动产权人物或者财产存在的损害危险是不动产权人已经知道的，则他们不承担此种义务；只有在不动产权人自己不知道自己的物或者财产存在损害危险时，不动产权人才可能要承担危险的检查和发现义务。例如，被告的树木可能已经被蛀虫所腐蚀，可能会倒塌并因此伤害他人。被告不知道自己的树木所存在的此种状态。此时，如果法院要责令被告就其树木倒塌引起的损害对他人承担侵权责任的话，法院首先要确定被告是否要对原告承担检查和发现树木的危险状态的义务。在潘平的家属诉江西武

34、宁县莆田乡政府人身损害赔偿纠纷案件中，潘平在该乡政府综合服务大楼下楼梯时，用手扶铁制的电梯扶手时触电身亡，后查明是因为一楼的一个日光灯镇流器质量低劣漏电，通过楼面钢筋传到扶梯上导致受害人触电死亡。死者家属向法院提起诉讼，认为该乡政府对电梯疏于检查，未及时发现安全隐患，未履行其检查义务，而造成潘平的死亡，要求乡政府承担侵权赔偿责任。法院审理后认为，该乡政府对其综合服务大楼内的各种公共设施负有安全保障的义务，要对这些设施定期检查、维修和管理，在本案中由于乡政府疏于对公用电梯的检查，未能发现安全隐患而导致潘平在该乡政府综合服务大楼下楼梯时，用手扶铁制的扶手时触电身亡，应承担侵权赔偿责任。在周某的父母

35、诉鄂尔多斯市公安局等人身损害赔偿纠纷案件中，13岁的周某与邻居家小孩刘某、苗某在鄂尔多斯市公安局大院内原工业学校凉房顶上玩耍时，不慎被距地1.12米，通往鄂尔多斯市公安局锅炉房的380伏裸线击伤。经鄂尔多斯市东胜区医院诊断为电击伤，周某已经处于植物状态。周某的父母向鄂尔多斯市中级人民法院提起诉讼，要求作为使用人、所有人及维护人的鄂尔多斯市公安局、职业技术学校、鄂尔多斯电业局东胜供电局三被告赔偿原告医疗费、精神抚慰金等200多万元。鄂尔多斯市中级人民法院认为，三方都没有尽到检查义务，都要承担相应的责任，判决鄂尔多斯市公安局、职业学校、原告的法定代理人各承担原告的医疗费、精神抚慰金等167万元的4

36、0、30、30。（三）被告侵权责任的免除一方面，不动产权人承担的责任可以通过契约方式免除，可以通过适当的通告（notice）免除，可以通过有关公布的管理规章等文件免除。在Ashdown v. Samuel Williams and Sons Ltd6一案中，第二被告拥有一座工厂，该工厂被第一被告的土地包围着，进入第二被告工厂的途径有两条道路，其中一条道路是安全的，而另一条捷径则不安全。第一被告在第二条捷径路口发布了通告，警告经过者不要经过这条道路，否则，一旦经过者遭受损害，第一被告将不承担侵权损害赔偿责任，经过者应当后果自负。第二被告的雇员去上班，他看见了第一被告在路口发布的告示后仍然经过这个

37、路径，结果被过失调配的铁路敞车所伤。原告向法院起诉，要求第二被告和第一被告承担侵权损害赔偿责任。法院认为，第二被告不承担侵权损害赔偿责任，因为，第二被告已经为原告提供了进入工厂工作的安全路径，法院同时认为，第一被告也不用承担侵权损害赔偿责任，因为他们可以通过适当的通告方式排除自己承担的责任。另一方面，即便合法进入者遭受异常危险的损害，不动产权人也可以免责，如果合法进入者知悉此种危险存在的话。这就是所知悉的危险规则或者公开危险和明显危险规则。英国法律和美国法律对此原则都作出了明确的说明。在英国，英国1957年不动产权人法律责任法第2（3）（B）条明确规定：不动产权人有权假定那些从事某种活动或者职

38、业的人去了解和防范该种活动通常具有的危险。如果原告在从事某种活动时不去了解或者防范其活动通常具有的危险，当他们因为此种活动或者职业所通常具有的危险而遭受损害时，根据该法的规定，他们无权要求不动产权人承担侵权损害赔偿责任。在美国，侵权法复述（第二版）第343A条规定：不动产权人不就自己所从事的任何活动或者自己不动产上存在的任何环境引起的有形损害对合法进入者承担侵权损害赔偿责任，如果合法进入者知道此种危险或者如果此种危险对他们是明显的话，但是，如果不动产权人应当预见到合法进入者会遭受此类危险损害的话，则他们应当承担侵权损害赔偿责任；在决定不动产权人是否应当预见合法进入者将会遭受某种已知危险或者明显危险的损害时，法院要考虑合法进入者有权使用公共不动产或者公用企业设施的事实，因为这是表明不动产权人应当预见损害的重要事实。