搜房网首期“业委会成立及工作研讨论坛”

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1、搜房网首期“业委会成立及工作研讨论坛”时间：2006年5月27日(本周六) 8：40地点：十月大厦 会议室举办方：北京市律师协会、搜房网嘉宾：海淀和谐社区中心 理事长 蔡若焱知名作家 社区工作者 北野著名维权专家 王海人大社区治理研究中心 教授 陈幽泓海淀和谐社区中心研究员 美国南加州大学在读博士 王峰和谐中心研究员 人大法学院在读博士 杨爱冰人大社区治理项目研究组 硕士生 冯金磊 杨静小区业主代表：太月园小区新纪元家园光大花园阳光左右间社区温泉家园小区金海国际小区季景沁园小区华龙美树社区 等主题：业主委员会成立的窘境暨目前业委会工作的尴尬与艰难主要研讨课题：1、目前北京各个社区在成立业委会工

2、作中遇到的难题与障碍。由正在组织成立业委会的代表陈述目前工作中的困难，已成功成立业委会的代表介绍成功经验，互相交流。1）如何组织业主，产生成立业委会的共识；2）如何与开发商沟通，成功召开第一次业主大会；3）如何取得政府行政部门的行政审批手续；4）如何形成集体活动的快速有效的运作机制；5）专业人士、媒体、社会力量的作用；2、已成立业委会的社区业委会工作开展遇到的难题和障碍。1）如何解决日常工作的经费问题；2）如何监督业委会工作；3）如何协调和物业公司的关系，如何成功更换物业；4）如何解决开发商的遗留问题；5）如何处理与业主之间的关系；6）换届时无人参与的尴尬。3、律师、专家从法律和社会学角度发表

3、看法，交流经验。以下为现场报道：图为论坛会场及本次论坛主题横幅【主持人 徐汝华】尊敬的各位来宾、各位律师同仁，大家好！我是北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会的秘书长徐汝华律师。我代表我们专业委员会对今天参会的各位来宾表示热烈欢迎和衷心感谢。【主持人 徐汝华】当前我们党和政府大力倡导构建和谐社会。作为居民社区的和谐，是和谐社会的重要组成部分。对于成立业主委员会以及有效地运行业主委员会，这是建设和谐社区的关键。目前我国业主委员会的相关法律法规并不是十分健全，业主委员会的成立以及有效运行都存在着重重的困难和阻力。正是为了使广大的业主能够理顺业主委员会的成立一个有效运行着相关的法律关系，给广大社

4、区一个沟通的平台。所以，今天我们组织了“业主委员会成立的障碍暨目前业委会工作的困难”研讨会。【主持人 徐汝华】我们今天有幸请来的嘉宾：中国人民大学和谐社区发展中心的王峰研究员、杨爱兵研究员。今天到会的业主：朝阳区卧龙小区、秀景静园小区、华龙苑小区、太月园小区、万柳新世纪家园小区的代表。我们对他们的到来表示热烈的欢迎。同时，今天来参会的媒体有搜房网、建设市场报。我们对他们的支持也表示十分的感谢。【主持人 徐汝华】这次研讨会是我们专业委员会和204房产律师团共同组织承办的。下面请204房产律师团的杨曙光致词，并组织上午上半场的会议。大家欢迎！【杨曙光律师】今天会议的主要内容分成两部分：第一，讨论一

5、下在成立业主委员会的过程中遇到哪些障碍和困难，大家探讨出有什么解决办法。第二，探讨一下已经成立业主委员会在目前工作中遇到的困难和障碍，工作如何进行和开展。【主持人 徐汝华】下面请各位来宾和业主踊跃发言。谢谢大家！金榜园小区业主【金榜园小区业主】我不是业委会的成员，也不是业委会派我来的，我比较关心业委会的维权工作。我是金榜园小区的业主，是中国人民大学的副教授。【金榜园小区业主】我们业委会成立两年了，经常出业主论坛的晚报，每期必有我的文章，有的一期我有好几篇文章，经常给业委会发各种各样的意见。小区里的业主关于维权有什么问题，觉得应该怎么办，一般都问我，我去跟业委会再沟通。【金榜园小区业主】我们业委

6、会是2004年4月成立，到现在是两年零一个月。这25个月当中辞职了两个业委会主任，现在是第三任业委会主任。前两届业委会是选举产生的，每次投票我都是前三名之一，但是投票非常不积极。【金榜园小区业主】第一次还不错，70、80的业主都投票了，基本上达到物业管理条例规定的70。第二次是60多，没有达到70。但是也没有办法，因为第一届业委会主任辞职以后，连着他的哥们，4、5个一块儿辞职了，结果差不多半年时间没有业委会。后来大家都觉得没有业委会真是不行，有好多问题个人是没有办法维权的，只能通过业委会这种方式维权，又选了一次，大家强烈要求必须得有业委会，第一届业委会又补选了5名同志。【金榜园小区业主】今年4

7、月份，我们那儿居民委员会换届，业委会本来是楼的居民小组的代表，后来大家都觉得谁当居委会主任也不合格，就提他了，结果他一下就被选上了。有的人要跟他竞争，就说业委会主任和居委会主任不能兼职，非得让他辞一个，就把业委会主任给辞了。辞了以后，第一届业委会有一个是辞职了，有一个是搬走了，又剩5个人。第一届业委会内部调整又调整出一个当业委会主任的。【金榜园小区业主】本来“五一”期间，我们小区里的呼声比较高的，下一届业委会主任就选我。我在网上不断地发信息，首先因为我在小区里提出了一个业委会辞职的三条，是根据物业管理条例和业主大会议事规则，北京市有一个范本，我们小区自己还搞了一个。一个，因为业委会是执行机构，

8、决策机构是业主大会，业主大会70一致通过，这个事情才能去做。【金榜园小区业主】另外，提议召开业主大会必须20产权业主一致题。我“五一”时候就要求召开业主大会一致会议，看看这20的票能不能拿着，拿不着别跟我说这个事，我不当业委会主任。拿不着20的提议权，连提召开业主大会的权利都没有。另外，业主委员会可以提议召开业主大会，在议事规则里有规定，但是业主大会起码得是半数的委员到会。【金榜园小区业主】我们发现业主都迫切要求成立业委会，我们从2001年年底开始入住，到2004年年底百分之百小区的房子全卖完了，我们是2004年成立的业委会，成立业委会也是业主感到有很多很多问题，主要是跟开发商的矛盾，必须要通

9、过业委会的方式来解决，大家呼吁就成立了，所有竞选业委会成员这些业主都是满腔热情拍着胸脯，我要为大家的公益事业服务。【金榜园小区业主】可是一当了业委会主任以后，就觉得处处特别难。所以，第一届业委会的矛盾非常突出，要解决这个解决那个，业委会什么都解决不了。冬天来了，天冷了，夏天的时候打扑克、下棋都在树底下，冬天就没地方玩了，小区有退休的、下岗的3、4百个老年人，要地方玩，没地方，就把业委会主任打了嘴巴，人家就辞职了，把年轻的30多岁的业委会主任打下台了，这不就难嘛。群众的期望值、业主的期望值和业委会能给你提供的维权的成果，几乎是看不着收效的。等第二次再选业委会的时候，为什么投票的人一下子下来了？我

10、们花了1200块钱雇了一个国家退休工作人员做秘书，拿着选票一家一家求投吧，68投了。小区1302户。【搜房网中国业主联盟负责人 席军】1200块钱谁出的？【金榜园小区业主】物业公司给的。业主委员会成立难，应该说第一届业委会成立是不难的，因为没人干过业委会，不知道业委会维权的难，大家都有热情来做，很快就能成立出来。【搜房网中国业主联盟负责人 席军】业委会难在哪儿？【金榜园小区业主】我总结了业委会的三个软肋：【金榜园小区业主】第一，公共资源不足。分两方面：一，支持业主维权的法律法规稀缺，基本上很少很少，稀缺。必须从宪法、合同法、消费者权益保护法、建筑类、房地产管理之类的法律和法规，特别散，而且所有

11、这些法律法规，包括还没有出台的物权法，直接为业主维权能用上的、好使的像婚姻法，特别特别多。中国的房地产改革给计划生育做了巨大的贡献。【金榜园小区业主】第二，公共的公共政策明显是向开发商和物业公司倾斜，帮着蒙业主、骗业主、吓唬业主、帮着要挟业主。【金榜园小区业主】第二，业主的问题。1，有许多业主认为成立业委会以后就没事了，维权是你们的事，我成天在家里看你们维了权没有。让他开个会也不来，选个业主代表也不选，选任何代表都没人出来，结果就逮着一个就逮一个，结果业主代表也不知道干什么，经常业主代表也不参加会。我们业委会成立两年来，业主代表能来齐的我调查一次都没有，差不多50都不来，能来50就不错了。【金

12、榜园小区业主】2，我家问题没解决我就罢免你，恨不得揍你。本身业委会维权很难，又得不到业主的理解、谅解，又不沟通。【金榜园小区业主】第三，业委会自身的建设问题。业委会自身的建设问题挺大的，比如说都是兼职的，都有工作，很忙，谁也舍不得用全部的身心放在业委会，业委会的初期维权特别难。我总结，要没有上天入地的本事，别当业委会主任，得像雷霞似的，既有知识，又有文化，又懂法，还特别聪明，又有组织能力，得有这样的本事。【金榜园小区业主】另外，自身得有一套规章制度，约束自己的委员。我提出鉴于业委会为什么维权的效果比较差，我都有数字统计，他们一共两年来跟物业公司沟通了多少次，哪些见效了，哪些没见效，百分之百都计

13、算出来了，效果比较差。另外，你跟别人打交道人家不理你，你没办法，但是你自己能不能把业委会建设好了，这是业委会自身的建设问题。搜房网中国业主联盟负责人 席军【搜房网中国业主联盟负责人 席军】张教授在论坛上的名字叫“长得慢”。网名还是非常有名气。所以，您今天讲的这些东西尽量在网上多发一些更好。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】刚刚张教授谈的这些问题，我们业委会成立很短，我们是2005年2月2日在海淀区小区办被承认注册。今天来开这个会，我也考虑了这个问题，先谈一下业委会成立的障碍，从三条来说：【太月园小区业委会主任 王嘉吾】因为首先成立业主委员会虽然是国务院颁布了一个物业管理条例，小区入住人达到50以

14、后一定要成立业主委员会。但是这个条例里的可操作性很少。要成立业主委员会首先要有一群热心公益事业的人。除了有这份热心之外，必须要有一定的专业知识。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】另外，这些人应该是对自己还有对这个小区所有的业主负责，大家既然做筹备的事情，在这些问题上，因为先入住一个小区大家多不了解，入住到一个小区之后，了解的过程中，其实对什么人当选为业主委员会委员，这是一个很重要的问题。当然各个小区的情况也不一样，具体到人，有一个好的业主委员会首先要有一个好的筹备组，还要有一个好的业主委员会的人员构成。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】太月园小区从成立到现在坎坎坷坷快两年的时间，但是我们业主委员会

15、7个人非常好，而且我们在海淀区所有成立业主委员会的这些业主委员会来看，我们小区总体来讲是比较成功的。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】成立业主委员会的障碍，还是业主维权的东西。中国推进民主是一个艰难的过程，是一个很长期的过程，怎么样让这些所有的业主，也就是普通市民有一个维权意识？咱们国家的维权意识，思想不平衡还有一个很大的问题，实际上就是一个社会分配不公。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】比如太月园小区，有很多房子像中央财大、人大、政协，都在我们那儿买了房子，他们这些是国家事业单位的公务员，他们享受的是国家的待遇，他们的物业管理费全部都是国家出的。大家都知道，我自己不交钱维权干什么？交多交少都是国

16、家交，但是水费每一块钱都要自己缴，这就是这帮人的素质，收入分配不公。太月园小区业委会主任 王嘉吾【太月园小区业委会主任 王嘉吾】实际上是中国社会造成的，任何问题都解决不了的，成立业主委员会，千里之行，始于足下，还是得靠自己，需要得到法律援助的时候，现在北京市关于物业管理专业方面有一个很齐全的律师团。如果要是这样，咱们通过前期的一些工作，这个小区业主委员会的成立不是特别难。关键看组织者，一定要找一个比较好的组织者，这个东西就比较抽象。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】说到法律缺失，其实法律并不缺失，物业管理条例有，只不过没有规章制度。我们还是希望北京市律师协会从法律的角度上，给我们的业主大会、业主

17、委员会做一个指导规则，这样大家有章可循，没有规矩不成方圆。所以，我们还是期待着孟律师搞的指导规则能够通过北京市建委小区办的同意，作为一个普遍的指导性的文件，给这些没有成立业主委员会和在成立业主委员会的小区业主，给一个业务性的指导。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】业委会工作困难都有，但关键要看怎么搞。现在最时兴的是换物业，实际上这个问题上我有考虑，我们太阳园小区物业公司是开发商指定的，而且到2004年4月份，我们开发商的法人代表就是物业公司的法人代表，就是一家。但是直到现在太阳园小区业主委员会成立两年时间，没有考虑业主。物业也是一个企业，也是要生存的，随着现在业主的维权意识提高，以及人大、两会代

18、表的呼吁，还有现在的媒体、报刊、杂志律师，做了大量的工作，而且这个社会推进，从物业形成一种消费，从上个世纪90年代初期到现在十多年了。所以，大家的维权意识是在逐步地推进。大家看这个问题的时候，不要把业委会目前的问题看得有多难，我们还是往前看它是有光明的。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】现在抬眼看看西方发达国家，人家的物业是怎么搞的，实际上这些东西一看，关键是咱们要坚定自己的信念，困难肯定是有的。我们如果经商，我们作为业委会站在物业公司的角度上分析分析物业公司，首先要界定一个问题，物业公司是企业，企业就要赚钱，市场经济如果让他不赚钱是不可能的。但是怎么赚钱？现在业主会显得更加重要，因为北京市关于

19、物业收费的196号文件已经作废了，从2006年元月1号起，所有业主的物业费必须由物业公司和业主委员会进行协商。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】我们小区没有成立业主委员会的时候物业费是一平米2.38元，我们成立业主委员会之后就跟它算帐，不仅算到我们现在是四层以上是1.63元/月，四层以下每平米是1.56元/月。这些东西要卡住，另外我们让我们的物业公司把02年到03年多收的电梯运行费和物业费给去掉，其实物业公司不是不理你，关键拿到他的七寸一定理你。我们太阳园小区把所有的物业档案都拿在手上，这样掌握了物业档案，心里有底了，知道哪些是你的，做维权就很好维了。如果不掌握小区的任何情况就没有办法。【太月园

20、小区业委会主任 王嘉吾】说到小区业主委员会的经费问题。按照物业管理条例，小区业主委员会的经费应该收，但是咱们的业主说良心话，交物业管理费大家都觉得很那什么，如果我们作为业委会是替大家维权的，再向业主收费有点对不起咱们的邻居。我们业主委员会成立的第一个星期，物业公司就说把我们属于公摊面积的收入全部放到我们这里，现在业主委员会将近有20万的收入。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】市场经济拿钱说事，如果搞市场经济大家手里没有钱，就像战士上战场没枪一样，所以市场经济没有钱是根本不行的。业主委员会就得开财源，当然不是说业主委员会主任分多少，我们的业主议事规则都有这一条。我们替大家经营公共收入，怎么使用是有

21、严格条例的，必须用于业主委员会的日常经费，还包括我们的诉讼费、办公费用、通讯费。我们也请了两个秘书，实际上这两个秘书就是接接电话。这样把这个工作就做好了。关键是资金的问题，这个东西大家一定要考虑。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】没有成立业主委员会和成立业主委员会，我为这个事到国土资源局两次。今年的20号文件出台以后，好像对业主的维权政府做了一定的让步。原来每个房子售价2的公共基金全部是交到北京市资金管理中心，文件上写得很清楚是按照利活期息0.72。现在北京市颁布这个条例可以用业主委员会的名义来存，可以做理财计划，基本上年收益能够达到3。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】但是要做好这件事情，首先这

22、张表是要到小区办备案的第一张表，这张表就足以看得出来政府不认可业委会，首先这个表上有一个“小区管理处”的名称。我去跟他们管这个事的同志说，“凭什么它叫管理处？本身物业公司是一个完全商业化的企业，对业主就是服务，何以叫管理处？”，而且这个上头设定，如果这个公司不在网上注册，业委会无法在网上注册。第二，要业委会管理企业开户银行名称和帐号，更不合理。那是人家的商业机密，业委会是“八不是”，既没有合适的法律地位，什么都没有。物业公司是一个企业，本身咱们在法律的地位上就不对。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】另外，物业公司收费是跟各个业主收费，不是跟业委会收费，人家凭什么要把这些东西告诉你？还是呼吁这一条

23、，在座的律师很多，这个法律的缺失实际上是现在业委会成立也好、工作也好最大的障碍，就是法律的缺失。现在在推进依法治国，没有这些法律保证，所有的人去工作，当然要看一个人的能力，可能会为小区做一些维权工作，但是从根本上改变不了。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】我在这个会上呼吁，社会需要和谐，业委会和物业公司的关系不一定非要你把它炒掉，还是一个博弈的过程，哪怕通过诉讼。像我和我们的物业公司就有很多诉讼，我告他们，他告我们，实际上用法律的手段解决问题是最明智的。用不着打用不着闹，他也不敢不理你，物业公司如果不理你告他，炸药包没炸有威胁，一旦炸了就没有威胁了。换物业公司不是解决问题的办法，太阳园从去年7月

24、份开始开物业公司，我们小区的物业公司没有办法管理太阳园小区，所以同意它撤。物业公司因为是企业有钱，花大价钱在物业委员会里进行分离，这样一搞业委会分成两半，本来很团结，最后搞到现在已经将近有一年时间了，新的物业公司没有进来，老公司没有走，就在扯皮。这个办法实际上搞成业主会对业委会怨声载道，大家干了半天不得好。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】我是小区的业委会主任，根据我工作的时间，也是把我的想法和一些体会告诉在场的这些同志。我还是希望到场的律师肯定多，但是这个法律缺失的问题应该是由你们这些法律工作者、司法工作者向国家的这些机关、部门、人大、政协去反映这些事情，实际上谁都是业主，谁都需要住房子。所以

25、，在这个问题上开这个会倒是比较好，但是咱们能够解决什么问题，还是要考虑考虑。【包华律师】听了前两位业主的发言，我个人的想法是提出三点供大家考虑。第一，不管业委会成立之前还是业委会成立之后，业委会目前最大的工作障碍往往体现在组织性不强上，可能有的业主不赞同我的说法，但是业委会成立之前召开业主大会，少的三百人，多的上千人，究竟如何能够召开一个成功、合法的业主大会，能够取得这些业主的投票、选票，这一点直接影响业委会成立之后的工作。【包华律师】业委会平时的委员可能大概也就是7个、9个，最多是11个人，而它需要对几百个甚至上千个业主24小时的居家生活承担责任，他的组织难度是相当大的。尤其我们的业委会委员

26、会是兼职，以不计任何报酬的情况下，业委会本身没有独立经费来源的情况，还需要像刚才王女士说的，需要跟开发商、物业公司进行多方面的维权努力的情况下，这种情况下业委会的组织工作难度可想而知。所以，第一点，我们如果从业委会或者是业主大会的角度考虑，我想提出第一个问题，大家可以去探讨如何组织业主大会，如何提高业委会对全体业主的组织管理能力的问题。北京市律师协会物管协会 包华律师【包华律师】第二，一个比较敏感的问题是钱。作为律师，我对这个词也很敏感。为什么这么讲？因为如果有资金，就意味着这件事情的起动、推动、结果是有资源保证的。而目前不用考虑业委会资源的问题都会出现大家无法解决的问题，就是业委会没有独立的

27、资源来源。我个人理解业委会不需要任何的资源，因为业委会所有的工作都是为业主大会工作的，需要的是为业主大会工作需要的资源，需要组织工作的资源。本身做这些业委会的人员都是高尚的，因为本身并没有收入，但是需要对业主大会的组织工作进行组织，这时他的资源从何而来？这一块可能是比较难的。所以，第二个可能是需要大家讨论的是钱从哪儿来。【包华律师】第三，业委会本身的定位究竟定在哪儿？我个人认为目前物业管理条例将业委会定为在物业管理范围之内的性质，我认为定位是偏低的。因为直接会涉及到业委会本身的定位。我个人的主张是既然业委会是全体业主选举出来的，它有一定的合法程序来保证，那么是不是说业委会就可以代表全体业主做物

28、业管理范围之外的事情。比如北京市法院有些驳回的案例，业委会代表业主去告开发商就被驳回了。但是这样是不是又直接影响到我们业主自身的权益？我赞同王女士的说法，这是立法的问题。【包华律师】再举另外一个案例，比如社区与社区之间的相营权的问题，是不是可以通过两个社区的业委会进行协调处理，现在的物业管理条例也是没有界定的。所以，第三个问题可能需要大家考量的是如何定位业委会的位置，而不单单考虑物业管理条例现在只把业委会作为一个物业管理范围的群体，可能连代表都不算的一个自治组织。【包华律师】如果大家前期能够考虑清楚这三个问题，或者是在这方面有哪些业主和业委会的委员拿出真知灼见，我想业委会的困难和业委会成立之前

29、的困难解决起来会更方便一点。这样大家如果维权或者是自身建设错会有基础。【主持人 徐汝华】今天到会的这些社区的代表都应该是带着问题来的，各位都是在成立业委会的工作中不是一帆风顺的，肯定会遇到这样、那样的困难和障碍。希望代表多谈谈自己小区在成立业委会时遇到哪些障碍，以及怎么克服而成立了。后一阶段可以谈谈目前我们的工作是否进展顺利，不顺利体现在哪些方面。大家认真听取并记录论坛发言内容【卧龙小区的业主代表】我们业主委员会成立两年了，两年来反回头来看一看究竟业主委员会成立的障碍、困难在什么地方？我们国家、政府和业主对于我们住房的变化没有精神准备，没有政府职能，没有业主的维权意识等等。过去我们处在计划经济

30、供给制的社会，我今年80岁，我有70年的时间都是住在公家的房子里，免费给你住房子，一年花几毛钱的房租，这些房子都是房产部门管的，水、电、气都是不管的。后来福利分房了，分房子的价值等于给你一辈子工资的好几倍。【卧龙小区的业主代表】因此，就很满足了。分了房子以后又房改房，把产权证给你了。虽然产权证给你了，但是产权没有给你，因为这些房子还是公家管的，物业管理费还是公家给你付，至于一年交了多少管理费，不告诉你，也不知道。据我们知道，我们小区三分之二的房子都是属于公家买的房子福利房，然后由房改房买了产权证，60的物业管理费仍然由原单位的房产部门负责。【卧龙小区的业主代表】因此，既不用交物业管理费，也不知

31、道交了多少，没有维权意识，不知道怎么维权。究竟交的物业管理费多了还是少了也不管。还有三分之一的人后来经商或者是其它什么单位自己买的房子，一般都是年轻的上班族，忙得很。有的说礼拜六到那里开会，说不行，平时忙得很，礼拜六得带着老婆、孩子去郊区游玩。平时白天找不到，晚上找不到，礼拜六、礼拜天也找不着，开业主大会投一次票至少得一个月。我们一共是25栋房子，一共1400户，动员居民代表几十个人去组织投票。有的一户要跑四次，今天去这个人，明天去老太太在家说不管，再去保姆在家连房子都不让去，还有的人出国了、出差了，所以有的户要跑四次才能投上一次票。【卧龙小区的业主代表】回过头来说我们过去在供给制的情况下，现

32、在住商品房了，有6个问题没有到位：【卧龙小区的业主代表】1，工资是什么东西？按照马克思主义的原理，工资是你生活的代价。过去低薪制，只管吃、穿、用，现在房子分给你了，但是你的住房问题仍然没有纳入你工资的范围。现在上班的人有住房公积金，住房公积金跟住房也是差距很远的，这个问题没有到位，到现在你工资里有多少是属于住房的？这个问题没有解决。【卧龙小区的业主代表】2，物业管理费。日常的开支应该是从工资里开支的，物业管理费究竟是多少？水、电、气，包括住房的清洁、卫生、保安、绿化等等一共有十几项，十几项有多少纳入你的工资？这些钱还是由公家代缴，你根本不知道改了多少钱。往往房产部门跟物业勾结，收高房价、高的物

33、业费。据我们知道物业费比普通的商品房要高，然后拿回扣，你要查也不让你查。【卧龙小区的业主代表】3，人住进小区了，可是灵魂没有进入小区。什么叫灵魂没有进入小区呢？比如我离休了，可是我的组织关系还在原单位，组织生活还在原单位，提供的很多生活服务还在原单位，老干部活动中心也是在原单位，小区就是住一住。至于小区里的居住委员会没有你的份，你也不关心。我们小区1400户，按人口来算是3000多人，将近4000人，其中退休的有600人，共产党员700人，可是组织关系转到小区来的只有35个人，是1/20。这1/20都是原来的家属，都是原单位不管的，这样组织关系才转到这里来，50的人才转到小区，所以我说叫灵魂没

34、有进入小区。居民委员会也是这样，居民委员会选出来的人不包括这些人，这些人投票也不积极。现在要选业主委员会了，这些人既不缴物业委员会，关系也不在小区，跟他们没有关系，所以这些人不关心。由谁组织这些事情？600人、700人往往是不积极的。【卧龙小区的业主代表】4，物业服务没有市场。现在要搞市场经济。我们的街道主任找我谈话，说你不要招标，因为现在是市场经济，你的观念要转变。我说正因为市场经济，所以要市场竞争，我们要招标，让物业竞争。他回答不出来了。街道主任的脑子里边，什么叫市场经济？就是要钱。因为他要到钱了，物业就付他的工资，他要到钱就反对我们招标，这就是市场经济。物业什么都有，有钱、有人、有势、有

35、后台，有商业贿赂。而我们业主委员会是“八无”单位，没有法人、没有帐户、没有经费、没有专职干部、没有工作时间、没有上级、没有基层组织、无能为力。【卧龙小区的业主代表】5，政府没有到位。政府是干什么的？政府为人民服务，人民关心的是吃、穿、用、住、行、教育、卫生、医疗社会保障一直到旅游，现在公司里面只管我们的衣、食、用，政府也关心这些东西，但在住房的问题，政府没有把它列入它的很重要的工作日程。现在报纸上都说现在搞政府的套路化，只关心住房的建设问题，对于建设以后人住进去怎么办政府没有管，制定的法律叫物业管理条例，这个物业管理条例是为物业管理服务的。物业管理条例明显地规定物业管理公司是法人，可是业主委员

36、会什么也没有，是八无单位。建设部物业管理司的一个司长就讲为什么要成立业主委员会，就是让他开开会就行了，有个说话的地方就行了，本身就没有想给你解决问题，政府没有解决住户的问题。现在关心弱势群体，关于“三农”问题、农民工问题、低收入户的问题、拆迁户的问题等等。但是住户大体上在部长以上还是供给制，司局长以下都要住房子，包括到职工、商人、军人下来的也都要住房。住进房子以后怎么样做，没有人关心，所以政府没有到位。【卧龙小区的业主代表】6，业主和物业公司信息和权力的不平等。结果怎么样？以我的单位为例，把业主看作一块肥肉，任人宰割。我们单位一共有12个单位咬业主一口，吃业主的肉。卧龙小区的业主代表【卧龙小区

37、的业主代表】吃多少呢？我们小区一共24万平方米的建筑，住宅建筑18万平米，销售价是6800块钱/平方米，合计销售12.7亿。各单位咬一口是什么情况呢？一共举12个例子。【卧龙小区的业主代表】第一，开发商首先咬一口。开发商的利润，根据现在报纸上的统计是30到50。按30来算，开发商一共拿走了3.8亿的利润。【卧龙小区的业主代表】第二，开发商在销售的时候又咬一口。比如说产权面积是100平方米，可是卖的时候按110平方米卖，广告上就写销售面积是110平方米，可是拿到的产权证只是100平方米，而且现在缴纳物业费仍然是按照110平方米交的。我们物业的一个市场处的处长还有一个发言，少的10平方米谁来付呢？

38、少的10平方米本来是多拿的钱，按照国家物业管理条例的规定，销售面积不能超过产权面积3，可是它超过了10，超过3是有权退回去，现在还没有人算这笔帐，这就是1.27亿。【卧龙小区的业主代表】第三，1.27亿也没有完全拿走，要盖配套设施。国家规定像我们这样的小区，一共有8类30项配套设施。实际上开发商建了21项配套设施，一共是25000平方米，一共是1.6亿，这1.6亿的钱，从这10里钱已经拿走了。它就把这个钱无偿地交给政府的有关部门，有规定，应该交给政府管理，把产权都交给政府部门了。【卧龙小区的业主代表】第四，政府部门拿到这个房子干什么？应该是建8类30项配备设施，比如搞什么便民商店、保洁中心、文

39、化中心、会所、书店、邮局、法院，一共有30项。结果政府部门一项都没办，邮局花了82万块钱是买来的房子，本来这个钱已经无偿给政府，政府又卖了，拿了82万块钱，法院也是这样。政府拿这些钱干什么？政府成立了一个贸易公司，把这21套房子，其中划了18套都出租，一年1000万租金，定的租期是8年到10年，一年1000万，10年是1亿。这1亿被政府部门拿走了，进入小金库，年终发奖金。【卧龙小区的业主代表】第五，物业公司按照196号文件收费，有该收的，有不该收的，但是它照帐全收。物业费最多的时候是一个平方4块钱，本来不应该收的大众维修费，因为交了公共维修基金之后就不应该再交大维修费，一年收了64万。把电梯的

40、大众修理费也收走了，这些东西按照规定都应该列入帐，存入银行，是属于业主的，结果都作为物业费收走了，一年多收100万，现在8、9年多收了8、9百万块钱。【卧龙小区的业主代表】第六，我们有一个公共场地，比如马路、地下车库、墙面等等，面积很多。我们小区一共有800辆汽车，一年收费要花100万。按照物业管理条例、物权法是属于业主的，可是物业公司全部把100万拿走了，不给业主。【卧龙小区的业主代表】第七，公共场地要出租，连消防通道都封闭了以后出租，公共场地出租一年是50万。物业多收的费用是100万，应该是业主的费用是150万，一年侵占业主的权益是250万。加上前面配套设施的1000万，整个来说业主每年要

41、损失1250万的权益。有的律师说钱没有地方来怎么办，我们一年有1250万的钱收不回来，没有经费。【卧龙小区的业主代表】第八，原来的产权单位仍然还掌握着产权，交物业费，800多户一年交200多万的物业费，按照回扣来讲一年是20万。【卧龙小区的业主代表】第九，公共维修基金。我们一共18万平米的房子，公共维修基金是2000多万。按照2的利息，一年有40万，按照3的利息，一年应该是60万。可是这部分钱，公共维修的基金利息哪儿去了？不知道。【卧龙小区的业主代表】第十，物业公司在2000年以前收了一笔公共维修基金，130万。这130万按照政府规定是不许动的，结果它全部用光了，还说亏损了60万。让他拿出帐来

42、，拿不出帐。（插话：公共维修基金不能用的，否则要进大狱的。）【卧龙小区的业主代表】第十一，物业管理了以后，比如又承包给绿化公司、电梯公司、清洁公司，层层承包。承包之后每家承包商又重重有剥削。大概一年40万块钱。【卧龙小区的业主代表】第十二，业主自己。大概有两类，一类是有的楼叫做“自管楼”，跟原来的房产部门有关系。房产部门说自己管，自己管了以后，有的两个楼一年物业费的收入是60万80万，可是只交给物业20万。交给自己管以后有很大的盈余，就自己拿走了。20万块钱有回扣，又返回给它。还有一种，有的业主自己给物业费，说收钱收多了。比如有两个公益楼，完全面积是一样的，一个楼是平均3.7元/平米。可是另一

43、个楼跟物业讨价还价之后，只给了1.7元/平米，差了2块钱。结果物业规定一个条件，我让给你1.7元/平米，可是你得保密，不许告诉旁边的楼，结果大概有5年的时间，203楼是1.7元/平米，202楼是3.7元/平米。（1.7元/平米是不是回迁楼），不是回迁楼，是公益楼。【卧龙小区的业主代表】讲的这12个例子说明业主是一块肥肉，谁都想吃一口，加起来是一年是1300多万，共1400户，平均一年要损失一万块钱。会议主持人 徐汝华【主持人 徐汝华】：前面几位业主代表分别讲了各自小区遇到的难处、问题。各位业主代表在小区的业委会成立过程当中有一些经验，下面谈一谈这方面的体会。比如听到太阳园小区提到他们小区业委会

44、工作还是很有成绩的，而且很多成绩的基础来自于对小区资料的掌握。这个工作据说很多小区的业委会做不到这一点，拿不到相关的资料。能不能谈一谈当时是怎么得到这个资料的。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】我本人就在房地产公司工作，我是财务总监。因为我从事财务工作。我收集资料是开始入住太阳园小区就取得。孟女士代表我们小区的一个案子，它的广告第一份我们手上就有。另外成立物业公司的时候要这个东西，实际上很多小区业主委员会不是没有这些资料，是当这些资料过他手的时候，他没有这个意识把它收集起来，这一点是非常非常重要的。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】另外，你收集这个档案不是说这个档案必须是在物业公司那里取得的。建委

45、档案馆，只要这个小区把它的规划许可证的号输入到电脑里，所有的资料全出来了。但是你要到档案馆去查这个资料，要求两个条件。首先，你自己得懂，不懂人家档案馆管理员说你要什么，进去了交了钱查，无从查找，就没有办法查找。所以，关于技术参数的档案要取得，到建委档案馆去。如果大家需要这项服务，现在我们成立了一个社区服务中心，可以委托我们，我们接受哪个小区业委会的委托，我们可以帮大家把资料拿回来。【搜房网中国业主联盟负责人 席军】这个收费吗？【太月园小区业委会主任 王嘉吾】我们不收费。我们服务不收费，但是你要有晒图，那要花钱。现在还有光碟，还有声像这方面的资料，如果刻盘、复制都可以做到。现在拓宽一个思路，咱们

46、要资料的时候，不一定找开发商、物业公司，因为你找开发商、物业公司没有办法。但是你要知道这个资料在什么地方去取得。比如太阳园小区，我们有整个小区商品房销售明晰表，只能到房管部门取。我们提取行政复议的过程中，把开发商在太阳园签订的第一份合同，手里都有。所以，资料拿齐了之后，哪块是你的，你心里特别有底。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】律师说的资金的问题，实际上业主委员会是业主大会的执行部门，业主大会是在这个小区里享有至高无上的权利，公共物业的收益本来就应该属于业主的。作为一个小区，只要把公共部位的这一块经营好，比如产权界定的地下室，如果开发商说是它的，行，拿出产权证。当然这个产权证也不是业主的，但是

47、北京市政府有一个135号令，说你在买房的时候，只要不表明地下室、地下室转让，都是属于业主的权利。实际上业主是有这个权利的，关键还是大家要利用自己掌握的知识和小区的实际情况，可以去进行维权。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】我们告物业公司为什么说这个过程是一个博弈的过程？比如现在我们告的是太阳圆小区地下室的产权，我们的房子是99年开始盖的，从我们的统计出让合同上已经了解到太阳园小区在地下部分没有交土地出让金，政府肯定不会给它发房产证。我们掌握了这个情况之后，知道这个产权是我们的，物业公司出租不合适。物业公司拿到这个东西以后，开发商给它出了一个委托函，委托经营，海淀法院又特混蛋，先入为主，我们为什么

48、不告开发商？业委会不是一个财产集合地，不是一个独立法人，告开发商根本不可能。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】我当时就想就告物业公司，物业公司说是开发商的，法院应该把开发商列入第三人，谁主张谁举证，那你举证呀，但是海淀法院把这个给抹了。这个过程当中我们得到了孟建生律师和阎律师咨询，他们的咨询一个是物资无私，一个是无偿的，我们咨询到这些问题以后又重新拟定了起诉状。我们又重新二审，诉到一中院，4月24日已经开过庭了，现在等着判决。告状的过程中，如果有小区是这样，建议大家还是遵从律师的意见，其实有时律师会给我们出很多点子，不是我们认为怎么样。其实有时法律就在那儿，但咱们不是专业人士，不会用。律师拿着就

49、对上了，如果有律师参与，跟小区的物业公司谈事，我敢说任何北京市的物业公司的经理不敢是这个律师来了不理他，没有这么一个人。说来说去还是一个权利的问题，公共物业这一块怎么做经营，实际上这是小区第一要做的事，没有钱什么都不要谈，律师也要吃饭。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】组织困难的问题，这也在于人。太阳园小区的业委会非常齐，每个礼拜六有一次例会，七个人肯定必定到。我们一共9栋楼，1933户，建筑面积是25万平米。每栋楼有两个积极分子，业委会的成员不在这里。如果我们开业主大会，把这两个积极分子找来，虽然叫义工，但是有偿的，一个楼里需要85的送出票和回收票，一张选票两块钱，太阳园小区一直是这样的。但是

50、业委会去发票是没有钱的，我们的票能够很快拿回来，因为业委会在小区里把这一块劈开是为什么？主要是大家因为物业费在下降，这样刺激了大家维权的意识。这个东西一定要靠人做，如果没有一个人懂业务、事业心强来做，开展很困难。太月园小区业委会主任 王嘉吾【太月园小区业委会主任 王嘉吾】关于业务会成立的问题，太阳园小区成立业主大会是2004年9月份。为什么到2005年的2月份才备案呢？我们当时的情况是太阳园开发公司有两栋供电楼，这些设施产权的落定都是开发商。我们小区有两栋供电楼是开发商的，开发商也作为小区的业主，一定要参加业委会委员的竞选。来了一个办公室的人，我们业委会的筹备组一定要做好这件事。因为按照物业管

51、理条例和北京市的318号文件，文件里明文规定，凡是业委会委员不得在小区里从事物业经营活动，开发商首先这个就不可以。他们说我是业主，是业主没错，必须让法人代表来。海淀区小区办就特别支持开发商，我说那不行，这个东西肯定不能这样做。他说时里就这样讲，我说把市里的电话给我，就把刘刚的电话给我，我就给刘刚打电话，刘刚约我去，就在他的办公室里聊了3个小时，北京市出了一个837号文件，凡是企业法人要想参加业委会委员的竞选必须是它的法人代表。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】我说那当然是对等的，你说这话不合理，物业公司虽然说是法人代表没有错，但是它也是自然人组成的。第二，这本身行政就违法。为什么？婚姻法里规定一

52、个房产是夫妻双方共同的，为什么房产证上写的男的男的就是业主，写的女的就是女的是业主，写的男的女的就没有参加业委会。所以，在选人的问题上大家一定要注意，崇文门的一个小区的韩主任就跟我讲他们出了这个问题，当时有的业委会委员是业主，但是同时在小区物业公司里工作，现在在小区的维权过程中出了问题。为什么？这边开会还没有散会，物业公司开会的什么内部全部知道了，所以现在两边穿插打着，搞得业委会举步维艰。所以，在选人的问题上大家一定要注意，业委会筹备的时候一定要搞清楚。另外，选人的时候要讲受教育的程度。太阳园小区的业委会委员，我是电大毕业，文凭是最低的，我们7个人中有研究生、本科生，我们这个年龄的是大专生，但

53、至少从事工作还是可以的，在企业里是做管理的。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】业委会有一整套管理制度，对委员也是有一套自律，我们的工作是希望得到业主的支持，但是得到业主的支持这里也有一个问题。有一个人说你替业主说话就理你，不替业主说话就骂你。我开会的时候跟大家说，我们维护的是公共的利益，如果哪个业主无助，找到业委会，我们有责任和义务找开发商、物业公司谈这个问题，但是我们不是哪家请的，属于公共物业的事情一定管，不属于我们一定不管。另外，业委会的工作本身就在风口浪尖，这边是物业公司，这边是业主。如果做不好，掌握不好度，肯定业主要骂你是汉奸，物业公司还要想办法收拾你。实际上团结就是力量，大家一定要注意

54、这个问题。实际业委会是这样，业委会是由物权生成的权利，因为业委会不是法人单位，主任也只是代表你家房产证上的那点权利。所以，我们一定处处都体现三分之二，业委会表决事情也是三分之二，三分之二通过了，如果有三分之一的人想不通，主任也好，副主任也好，都要做工作。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】这个工作说良心话是打个巴掌抹抹皮的工作，千万不要针锋相对。为什么发生好多物业公司找保安打业主委员会主任呢？实际上业主委员会主任的从业是有技巧的，如果好多事情你都顶着干实际不好。我经常跟我们物业公司的老总说，你站在业主的身份上想，业委会的人，因为我们也都在企业工作，也知道公司怎么做的，我们也站在开发商的立场上，双方

55、多想一下。但是在想的基础上，了解情况很重要。我在开发公司从业，我就知道哪块东西属于开发商，哪块东西不属于开发商，实际上开发商并不是像大家想的真的是挺坏的，开发商肯定有让建筑面积缩水，我们公司也经常有。但是这个东西绝对不能过分，太过分是不可能的。而且现在北京市这一块其实维护得应该还是可以的，因为所有的东西，比如现在验收面积，得三方验收，三个测量单位验收，而且都是背靠背的。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】尤其是从2002年以后验收的房子，实际上缩水的情况虽然有，但应该说已经正负2，就是这个范围，不会很大。政府对开发公司也有约束，虽然跟开发公司关系很好。建委也好，政府也好，肯定跟开发公司的关系比跟业

56、主的关系好，肯定是这回事。但是公理大家都是看得见的，有些东西确实他们做得不好，但也不是那么黑暗。只是咱们不了解情况的时候感觉是这样。不是我在这儿替开发商说话，但因为我在开发公司，我也是一个从业者，只是了解这个情况，给大家介绍一下。可不可以有这种怀疑？当然可以有。但是我们在和物业公司、开发公司博弈的时候一定要讲一个度，另外还要讲究意识，不能针锋相对地去搞，你针锋相对地去搞就是一个弱势群体。人家揍你了，派出所根本不给你查。业主关系到自家事的时候站起来，不关系到自家事的时候就不管，这是肯定的。所以，业委会要维护公共权利的事情，不要维护哪家的事，事实就是这样。所以，业委会不收业主的钱也有一个好处，说话

57、可以硬气一点。【太月园小区业委会主任 王嘉吾】如果收了业主的费，交了钱就应该管人家的事。业主委员会不是这样，背后是业主，但是业主并不强大，面向的是开发商，开发商很强大。咱们实际上是在夹缝中生存，可怜地为自己的维权，目前的中国法律状况就是这样。要能够把业主委员会的工作做好确实不简单，因为现在社会法律缺失这一块太大了。另外，政府不是太支持业委会，而且他们出的东西经常是出尔反尔，而且现在在政府部门的眼里看来，物业公司还是的业主的管理处。20号文件是今年2月15日才出的，根据这个文件还生成了一张表，还是叫“物业管理处”，为什么要管我们呢？它注册我们才能注册，有这个道理吗？关于法律、司法、立法方面的东西

58、，律师、司法工作者还是应该为北京市、全国的业主多服务。【包华律师】（下半场主持人）：上半场过程中我们的业委会委员以及业主都提到几方面的问题，其实有一个方面的问题是和律师息息相关的，有一些法律方面的缺失，同时也存在在实际操作中是否合法、是否违法，如何理解产权管理等等。下面由一些律师给出一些框架性的建议。 首先有请孟宪生律师。【孟宪生律师】上半场那位老先生说希望得到了律师的解释，那就是我们应该怎么办，在下半场的时间里，可能大家会就这个问题谈很多。但在这里我先谈一下我的意见。我想从两个大的方面谈：一，从意识、人的观念角度谈。二，从制度设计角度谈一下我们到底怎么做。孟宪生律师【孟宪生律师】第一大方面，

59、涉及到意识的问题。可能上半场很多业委会主任抱怨政府管得不够等等。其实这些问题我个人的看法，随着我们住房制度的改革，物业管理这个事业也好还是这个事情也好，在我们国家出现仅十多年的时间。各业委会主任是一个探索的过程，业主是一个适应的过程，政府也是一个观察和逐步总结经验的过程。我们现在说物业管理条例制定得不细，大家都承认，但是任何一项商事法律的制定是以实践为基础的，不是立法者在脑子里创出来的。所以，法律是一个发现的过程，是一个实践总结的过程，而不是一个创造的过程，法律也不是科学。所以，我们所有的政府、业主、法律工作者实际上都应该有一个积极参与、积极探讨，最后把它上升为公共规则，是这样一个过程。在这个

60、过程中只有所有的参与者都去积极参与，这个市场才可能规范，才可能够像我们所理想的那样，业主的权益得到维护，这是一个大的前提。所以，在这个大的前提下，我谈几点。【孟宪生律师】1，可能在中国传统的文化里都有一句知道的话：“三个和尚没水吃”。为什么？因为人多了，每个人都从最理性的角度，按照自己消耗的资源最小，而且想获得的利益最大化这样一个角度去做，但是当达到3个人的时候，我们想获得的东西都没有获得。这样一个群体的时候出现了一个困境。现在业主就是这样，当然反过来说我们今天业主都说了我们是一个弱势群体，但是分析分析你是弱势群体吗？应当说不是。为什么？刚才那位老先生也算了，一个小区十几个亿的资产，这些钱谁出

61、的？是业主出的，这些业主买了开发商、买了政府所有的服务、所有的东西，最有钱的是业主，不是政府，也不是开发商。但是为什么业主在维权过程中、博弈中处于劣势地位？因为这三个人或者多于三个人了，没有形成一个团体。所以，在这个问题上，业主现在要形成一个意识，我们住到一起了，要形成一个团体，而不是独立地去做。这是第一个意识，也就是我们必须开业主大会成立业主委员会，有了这个意识才行。【孟宪生律师】但是我们还要纠正一种观念，那就是现在我们开业主大会，成立业主委员会都是利益导向型，或者是维权导向。现在你要给我解决什么问题，现在我对物业公司、开发商不满，而不是权利导向型。走到权利导向型，权利是业主的，你有了权利什

62、么都有了，但是我们现在没有真正争夺我们的权利，没有合理行使权利，而是为了眼前的权利。这样的一种导向就形成了刚才业委会主任讲的，维权的时候成立了业委会，过几天没解决好，打业委会主任，这是业主打的，不是物业公司。所以，这是一个观念的问题要改变。【孟宪生律师】2，三个和尚没水吃这是一个问题，但是考察一下中国的文字，“人”是顶天立地。两个人的时候怎么办？“丛”要有一前一后，这就要形成秩序。三个人的时候，我们要把一个人举上去。但是大家知道众志成城，众人拾柴火焰高，但是这个众不是四个人排起来，叫什么？什么也不叫，只有把一个人高高举起来，这样才能形成众、势。这种情况下现在业主怎么办？现在业主是互相斗争，在没

63、成立业委会，没有选业委会主任的时候，很多人说我们要成立监委会，要成立业主代表大会监督这些受托人，起码的信任都没有，他们如何落实？如何能够把我们一个团体组织起来，去对抗跟我们博弈的相对方，这是一个很重要的问题。所以，在这个时候，我们必须要把一个人举起来，必须有一个领导组织，有一个领导团体，这样才能形成真正的众志成城。不是这样，多少人都是没有用的。【孟宪生律师】3，两个人为从，三人为众。有三个人的时候要把一个人举起来，如何举起来？这是一个问题。在中国传统的社会理念，我们寄希望于一个开明的皇帝，寄希望于一个包青天、李青点给我们作主，这个时候这个人不是我们选上去的，是历史的原因形成了这样一个制度，这个

64、人就在我们上边给我们当家作主。我们把所有的资源都交给他了，当然这是一个自然形成过程，由这个人掌握着所有的资源，甚至我们中国传统的家长制，以至长子继承制。为什么？这都是有道理的，道理就在于他能够把所有的资源集中起来，使自己的家族繁盛。现在的业主也是，这么多分散的业主要想跟别人博弈，你也应该让这样的组织者、领导者能够掌握这种资源，利用可利用的资源和别人博弈，才能强大起来。如果没有，是不可行的。在这样的情况下用什么样的规则组织是重要的，你是派了一个皇帝还是说我们民选上去的？当然现在大家都习惯于民主，我们要当家作主来选。当然也没错，美国就是民主制度使它强大起来的。【孟宪生律师】但是民主有民主的规则，民

65、主的规则是你有权利说话了，但是他还有一个少数服从多数，三分之二的人做出决议的时候，三分之一反对没有关系，但是你要遵循决议。你不能说我投票了，我反对了，你没按照我的意志办就不民主了，这是错了。民主是指一套规则，按照这套规则出来的结果，你要服从。当然就物业管理本身来讲，我个人的意见还不是民主。为什么？它是财产权，而不是民主权。因为我们是按照我们拥有财产的份额来投票的，不是按照每一个人投票的，和居委会不一样，居委会只要在这儿居住，不管谁的房，你是一个成年的公民，就有一票的权利。物业管理不是，物业管理有多少房子、多少面积有多少投票权。所以，在规则上我们要明白，也不要总是以“现在说民主了，权利都给我吧，大家做出的决议我们可以不执行