Xx房产项目商业计划书

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1、Xx房产项目商业计划书摘要1具有雄厚技术力量的北京中建科研院 北京中建科研院是SUF微细粉技术的发明单位。 北京中建建筑科学技术研究院（原中建一局科研所，以下简称北京中建科研院），创建于1975年，是一个在国内享有盛誉、集科研、产品开发、特种工程施工于一体，具有建筑行业学科优势与经营活力的科技经济实体。北京中建科研院隶属于中建总公司一局集团，拥有颇具规模的科研中试基地、新产品生产厂及多个科研所、室、信息中心。北京中建科研院凭着雄厚的技术实力及在大型结构体系、新型建筑材料、现代化施工机具设备、地基基础、建筑节能以及计算机软件等多个领域的行业优势，开发出众多具有高科技水准和市场应用价值的技术和产品

2、。 多年来的研究与实践，北京中建科研院形成了自己独具特色的研究领域，在建筑节能、新结构体系研究及应用、液压提升施工机具与设备等专业领域领先于同行业。随着一批批高科技成果的不断出台，北京中建科研院的产品和技术覆盖了建筑、机电、石油、化工、信息等多个行业，遍布20多个省市，同英、美、法、加、南斯拉夫等10多个国家有科技合作或技术交流关系。2兼具高科技意义和环保意义的SUF微细粉技术 SUF微细粉项目是以我国电炉工业磷渣为基本原料，加入特种添加剂，经过微细加工和表面改性工艺生产超流态化微细粉体（Super Fluidity Fine Powder，简称SUF微细粉），能够满足我国迅速发展的高性能砼对

3、这一新材料的需求。超流态化微细粉是一种特别适合于配置C70以上高性能砼的重要组分材料，平均粒径约6微米，仅相当于水泥平均粒径的1/7-1/6的微细颗粒。由于采用了特殊的材料和加工方法，以及特殊添加剂对其表面化学键的充分激活形成的颗粒表面的能量状态，对混凝土有超流态化和高强化作用。在混凝土中使用SUF微细粉，能够解决目前建筑施工中在技术上深感困惑的配置强度在70-100Mpa，同时具有大流态的混凝土的技术难题变得很容易。这项技术的实施，将推动我国混凝土生产技术的进步，更有效地保证和提高工程质量。 这项技术是建筑工程中的高科技内容，可以极大地提高建筑物的质量和寿命，同时，原材料取材于工业废渣，将工

4、业废渣转化为高科技含量，高附加值的新材料，因而有具有环保的意义；而且，使用SUF微细粉，可以取代15-30%的水泥，减少了生产水泥的CO2的排放，有利于减轻“温室效应” 因此，SUF微细粉具有了可持续发展的意义。总之，SUF微细粉是一种高科技含量的，绿色环保的，可持续发展的新型建材。对于北京中建科研院和投资者来说，获得这项技术，然后再利用自身优势，合理地运用，将获得巨大的经济效益。3国家政策扶植 我国政府对于发展高科技，环保型建筑材料的宏观政策无疑为SUF微细粉体的产业化营造了优越的外部条件，国家和人民对于保护环境的日益重视，愈来愈追求清洁，污染少，安全的居住和工作环境，是SUF微细粉体技术能

5、够获得发展的内在拉动力量。国家政策对于象SUF微细粉这样的高科技，环保技术的产业化项目的扶植力度是很大的，表现在两个方面：第一：向SUF微细粉项目提供低息贷款，以10万吨SUF微细粉项目为例，国家技术产业化示范工程提供的贷款占整个项目投资的62.5%，达到了2500万元。第二：免除所得税， 年产10万吨SUF微细粉项目每年免除的税金价值达到了400万元。4光明的市场前景 SUF微细粉能够广泛用于配制高性能的混凝土，还可以用于油井水泥，耐磨地面等领域，SUF微细粉能够替代15%-30%的水泥（主要是高性能的水泥），2000年全国的水泥使用量为6亿吨，SUF微细粉的市场空间为9000万吨到1800

6、0万吨。现实的需求为80-100万吨，仅北京地区的需求就在5万吨以上。因此，SUF微细粉是一个有现实市场需求，而且，有巨大的市场规模和巨大的市场成长机会的产品。4充足价格低廉的原材料 SUF微细粉的原材料是属于工业固体废弃物的磷渣，全国的磷渣年产量达到了650万吨，其中贵州磷酸盐厂是一家以生产黄磷为主产品的磷化工企业，已经生产黄磷10多年，其中每年副产磷渣10多万吨，目前的磷渣的累积量已经达到100多万吨。此外，离贵州磷酸盐厂仅一公里的贵州磷化工总厂和五公里以内的三江黄磷厂，每年副产磷渣8万吨。 贵州磷酸盐厂是SUF微细粉项目的担当单位之一，投资商可以与贵州磷酸盐厂结成战略联盟，实现磷酸盐厂，

7、投资公司和社会的三赢。 基本上可以保证在SUF微细粉项目投产的前几年，磷渣是免费供应的,在以后的生产中，磷渣的价格在11元/吨以内。5整体战略-我们站在投资企业的立场上，设计了一套基于SUF微细粉产业价值链的整体战略，包括了投资企业通过与磷化工厂结成战略联盟，以获得价格低廉，供应稳定的磷渣；与北京中建科研院合作研究，保持技术的领先；独家买断技术，形成专利政策保护的市场壁垒，规避竞争，获取高额的垄断利润；向建筑施工工地派出技术员，对SUF微细粉的使用和配制进行技术支持，开拓市场，占领市场；突出SUF微细粉项目的高科技和环保的意义，积极争取政策的优惠和资本市场的放大效应。 据国际著名投资银行摩根斯

8、坦利和著名的标准普尔共同发布的“全球行业分类标准”将中国上市公司分为46个行业，其中的含有高科技的建材行业的行业市盈率是74.79，这意味着，企业每产生1元钱的利润，就会在证券市场上将资本放大到74.79元，按照年产10万吨的SUF微细粉项目的年正常利润1740万元，在中国的证券市场上资本可以放大到13亿元人民币的价值；年产30万吨的SUF微细粉项目的年正常利润为6111万元，如果选择适当时机在深圳或者上海证券市场上市，可以将SUF微细粉项目的价值提升到30亿。投资企业也可以获得巨大的收益。 6经济评价和项目转让费用根据对SUF微细粉项目的投入产出分析，计算出SUF微细粉项目的年净利润，投资回

9、收期，投资利润率和投资利税率如下表所示：序号 年序项目合计建设期 投产期10个月200320042005200620071销售数量2500吨7.5万吨10万吨15万吨22万吨30万吨2销售收入100万元2875元4100万元6150万元9020万元12300万元3产品总成本费用13021958万2388358247764销售税金及附加0 *300402707102214135税后利润10012731740305544166111说明：1 SUF 微细粉的价格以目前的市场最低价格410元/吨计算，在未来，随市场需求的增大，价格应该会有上升的空间。 2建设期后有一个较短的试销期，销售2500吨。随

10、市场规模的扩大，投资企业在投产期第一年达到75%的设计产能，以后为100%的设计产能 ，投资企业还可以进一步扩大规模，将产能扩充到30万吨。假定在2003年进行产能扩张，相应SUF微细粉的单位成本发生变化，为160.8元/吨，30万吨SUF微细粉项目的经营成本是4824万元，相应根据销售收入和成本计算出净利润。 3销售税金及附加包含了三项：增值税，城市建设税和教育附加费 4建设期间的销售税金及附加由于在建设期间类产生了项目经常性亏损，根据国家“三免两减”的政策，销售税金及附加这项为0。主要经济指标项目数值基准值比较结果5年净利润16595万元有效项目总投资8000万元（分两期投入）投资利润率4

11、35%19%投资收益率4725%22%投资利税率535%26%投资回收期212年5年说明：投资利润率利润项目总投资1740400043.5%投资收益率(利润工资及附加)项目总投资(1740+150)400047.25%投资利税率(利润税金)项目总投资(1740400)400053.5投资回收期1/ 投资收益率147.252.12年目 录一、北京中建科研院概况6二、技术，产品分析61、 超流态化微细粉技术研究背景62、领先的超流态化微细粉技术73、SUF微细粉项目产业化7三、技术团队8四、市场分析91、国家产业政策和历史发展趋势对高科技环保型绿色建材的需求92、SUF微细粉的主要应用领域93、S

12、UF微细粉光明的市场前景9五、战略框架和经营策略101、战略框架概叙102、与上游原材料商进行战略联盟,确保原材料的获取。103、与北京中建科研院合作研究,确保技术的领先114、完全购买SUF微细粉技术专利，设置专利政策保护下的市场进入门槛，获取高额的市场独占利润。115、派出工地技术员,提供施工SUF微细粉混凝土配制的技术支持，确保稳定的市场利基。116、提高生产规模，扩大市场占有，获取更多利润。117、突出高科技和环保概念,积极争取政策优惠和投资11六、项目风险与对策12七、投入产出分析13SUF微细粉项目成本估算14项目经济收益及评价15SUF微细粉项目净现值分析17八、项目出让18附件

13、1.北京中建建筑科学技术研究院概况19附件2.贵州磷酸盐厂基本概况21附件3.SUF微细粉技术的鉴定书21附件4：SUF微细粉中试生产工艺过程和质量控制21一、北京中建科研院概况 北京中建建筑科学技术研究院（原中建一局科研所，以下简称北京中建科研院），创建于1975年，是一个在国内享有盛誉、集科研、产品开发、特种工程施工于一体，具有建筑行业学科优势与经营活力的科技经济实体。北京中建科研院隶属于中建总公司一局集团，拥有颇具规模的科研中试基地、新产品生产厂及多个科研所、室、信息中心。北京中建科研院凭着雄厚的技术实力及在大型结构体系、新型建筑材料、现代化施工机具设备、地基基础、建筑节能以及计算机软件

14、等多个领域的行业优势，开发出众多具有高科技水准和市场应用价值的技术和产品。 多年来的研究与实践，北京中建科研院形成了自己独具特色的研究领域，在建筑节能、新结构体系研究及应用、液压提升施工机具与设备等专业领域领先于同行业。随着一批批高科技成果的不断出台，北京中建科研院的产品和技术覆盖了建筑、机电、石油、化工、信息等多个行业，遍布20多个省市，同英、美、法、加、南斯拉夫等10多个国家有科技合作或技术交流关系。其中，超流态化微细粉是北京中建科研院的一项高科技，环保型的技术。二、技术，产品分析1、 超流态化微细粉技术研究背景超流态化微细粉体技术前期研究成果北京中建建筑科学技术研究院对粉体理论与微细粉体

15、加工技术进行了历时较长、极为系统的研究，研制成功的超流态化微细粉具有不可比拟的优越性能，它对砼的流化作用不仅比目前其他粉体大，而且流动性经时损失的控制和对塑性粘度与屈服应力减低性尤为突出，正是克服了其他粉体的缺点。经中国科技情报研究所利用国际检索系统查新证明，SUF微细粉产品在国际尚无先例。鉴定会专评议的结论认为：SUF微细粉体的研制成功，“对高性能混凝土的研究应用具有重要科学意义和很大的使用价值” ，“研究成果总体达到国际先进水平，其中粉体研究达到国际领先水平” 。工程应用表明其性能优于目前市场上任何一种粉体。国内外相关技术发展状况在国内外已有些粉体被应用，例如硅灰、磨细矿渣和粉煤灰等，这些

16、粉体其上能满足高性能砼在某一方面的性能，但尚不能达到高流态、高强度和高耐久的全面技术指标要求。使用硅灰不仅价格高，砼拌合物的粘性也过大，使用磨细矿渣，砼粘性大且流动性经时损失过快，而粉煤灰的流化作用和增强效应小等。目前国内外的高强高流态混凝土借助于多种的有机添加剂，而且掺量大，对混凝土质量保证十分勉强。SUF微细粉体的应用将改变高强高流态混凝土的生产方式，使这一被认为是高难的技术变得十分简单和便于操作，能更有效地提高工程质量。2、领先的超流态化微细粉技术SUF微细粉项目是以我国电炉工业磷渣为基本原料，加入特种添加剂，经过微细加工和表面改性工艺生产超流态化微细粉体（Super Fluidity

17、Fine Powder，简称SUF微细粉 ），能够满足我国迅速发展的高性能砼对这一新材料的需求。超流态化微细粉是一种特别适合于配置C70以上高性能砼的重要组分材料，平均粒径约6微米，仅相当于水泥平均粒径的1/7-1/6的微细颗粒。由于采用了特殊的材料和加工方法，以及特殊添加剂对其表面化学键的充分激活形成的颗粒表面的能量状态，对混凝土有超流态化和高强化作用。在混凝土中使用SUF微细粉，能够解决目前建筑施工中在技术上深感困惑的配置强度在70-100Mpa，同时具有大流态的混凝土的技术难题变得很容易。这项技术的实施，将推动我国混凝土生产技术的进步，更有效地保证和提高工程质量。这项技术是建筑工程中的高

18、科技内容，可以极大地提高建筑物的质量和寿命，同时，原材料取材于工业废渣，将工业废渣转化为高科技含量，高附加值的新材料，因而有具有环保的意义；而且，使用SUF微细粉，可以取代15-30%的水泥，减少了生产水泥的CO2的排放，有利于减轻“温室效应” 因此，SUF微细粉具有了可持续发展的意义。总之，SUF微细粉是一种高科技含量的，绿色环保的，可持续发展的新型建材。对于北京中建科研院和投资者来说，获得这项技术，然后再利用自身优势，合理地运用，将获得巨大的经济效益。SUF微细粉的生产工艺过程如下： 粗颗粒辅料分级表面改性SUF微细粉体粉磨配合磷渣添加剂3、SUF微细粉项目产业化SUF微细粉体项目作为国家

19、高技术产业化示范工程之一，SUF微细粉技术实现产业化是能够获得国家优惠政策支持的，可以获得国家的优惠贷款2500万元人民币，占整个项目投资的62.5%。附录：国家发展计划委员会和科学技术部会同有关部门、省市，在广泛听取各方面的基础上，并经过组织有关专家研究，编制了当前优先发展的高技术产业化重点领域指南99/07/14国家计委讯国家发展计划委员会和科学技术部会同有关部门、省市，在广泛听取各方面意见的基础上，并经过组织有关专家研究，编制了当前优先发展的高技术产业化重点领域指南109超细粉体材料 超细粉体在许多领域具有广泛的用途，尤其是纳米级超细粉体结构材料的市场较大。随着无机矿物及金属粉体的超细化

20、，使这些粉体具有了许多特殊功能，称之为功能粉体材料。同时，超细粉体材料产业的发展可带动一批新兴产业，并给传统产业注入新的活力。近期产业化的重点是：万吨级纳米级碳酸钙、煅烧高岭土；千吨级纳米级稀土材料、二氧化钛粉体；百吨级电爆炸金属纳米微粉；万吨级以上纳米级炭黑、白炭黑和陶瓷材料；超细粉体催化剂载体材料三氧化二铝等纳米级无机矿物；千吨级惰性气体雾化高质量特种合金粉末；超细高活性球形锌粉；纳米级粉体加工设备。三、 技术团队任何一项技术的产业化，都不能离开人的推动。在这样一个高技术的行业，人才的领先将决定技术的领先，进而决定市场的领先。一个优秀的团队，是我们成功的保障。SUF微细粉项目的研究技术骨干

21、来自于北京中建科研院及国内从事高技术研究的学者、博士和专业人员，主要技术团队成员如下：序号姓名文化程度年龄专业职务,职称工作单位对成果创造性贡献1石云兴博士43混凝土副总工,教授北京中建科研院课题负责人，粉体生产技术与材性研究2杨世浩大学46工程力学院长,总工,高工北京中建科研院混凝土力学与工程应用技术研究3.宋中南大学37建材开发处处长,高工中建总公司工程应用与混凝土性能试验4.马如龙中专49建材工程师河北建工学院产品物化性能检测5.师卫科大学36建材工程师中建一局集团五公司工程应用6.刘敬大专30档案助工北京中间科研院试验资料整理与科研管理7.叶梅大专32工民建工程师中建一局集团三公司工程

22、应用8.张浩大学24染整工程助工北京中建科研院混凝土性能试验9.潘萍大专31工民建工程师北京中建科研院混凝土性能试验四、 市场分析1、国家产业政策和历史发展趋势对高科技环保型绿色建材的需求 我国政府对于发展高科技，环保型建筑材料的宏观政策无疑为SUF微细粉体的产业化营造了优越的外部条件，国家和人民对于保护环境的日益重视，愈来愈追求清洁，污染少，安全的居住和工作环境，是SUF微细粉体技术能够获得发展的内在拉动力量。2、SUF微细粉的主要应用领域u 混凝土。SUF微细粉体在混凝土中应用，取代15%30%的水泥，同时优化了混凝土的性能。u 油井水泥。SUF微细粉还有多处应用领域可以开发，如耐磨地面、

23、油井水泥等，华北石油研究院试用证明，利用SUF微细粉配制的油井水泥，其流动阻力小，流变性能极为优越，并有意协助在油田推广。 耐磨地面。 其他应用领域。其他应用领域有待进一步的发掘。结论：综上所述，SUF微细粉是一种有广阔应用前景的产品。 3、SUF微细粉光明的市场前景在建筑工程界以高性能混凝土逐渐取代传统的混凝土是必然趋势。生产性能全面优化混凝土是一种时代的要求，传统的材料与技术的潜力已经挖尽，国内外的现实已经证明，不进行材料与技术根本变革不可能同时达到流动性、强度和耐久性优化的要求。SUF微细粉正是这样一种具有时代意义的新材料，潜在市场非常巨大。仅北京目前的混凝土年使用量超过65万立方米，C

24、60等级以上需求量逐年增加，而且强度要求也不断提高，按目前北京混凝土年使用量来计算，年需求量在5万吨左右，全国年需用量为80100万吨，并且需求量还将逐年增加。 除了在高性能混凝土应用外，SUF微细粉还有多处应用领域可以开发，如耐磨地面、油井水泥等。顺应建筑业和其他领域对混凝土技术进步的这一时代要求，SUF微细粉的生产将成为一项蓬勃发展的高新技术产业。五、 战略框架和经营策略1、战略框架概叙我们站在投资企业的立场上，给出了基于SUF微细粉的产业价值链的整体战略。SUF微细粉体的产业价值链可以如下表达：投资企业北京中建技术转让 混凝土 Fluidity Fine Powder，简称SUF微细粉资

25、本市场其他材料市场磷渣国家对高科技，环保型绿色建筑材料的优惠政策，包括贷款，税金免收等。辅料合作研究技术服务战略联盟材料配合混凝土添加剂粉磨油井水泥耐磨地面独家买断专利表面改性兰色框表示投资企业 控制SUF微细粉产业价值链的关键环节工地技术员，开拓市场+下面将分述投资公司掌控SUF微细粉价值链各环节的方式。2、与上游原材料商进行战略联盟,确保原材料的获取。 SUF微细粉的原材料是属于工业固体废弃物的磷渣，全国的磷渣年产量达到了650万吨，其中贵州磷酸盐厂是一家以生产黄磷为主产品的磷化工企业，已经生产黄磷10多年，其中每年副产磷渣10多万吨，目前的磷渣的累积量已经达到100多万吨。此外，离贵州磷

26、酸盐厂仅一公里的贵州磷化工总厂和五公里以内的三江黄磷厂，每年副产磷渣8万吨。 贵州磷酸盐厂是SUF微细粉项目的担当单位之一，投资商可以与贵州磷酸盐厂结成战略联盟，实现磷酸盐厂，投资公司和社会的三赢。 一方面，贵州磷酸盐厂可以通过出售磷渣，不仅解决了磷渣占用企业厂区用地，消除了企业用于治理污染的成本费用，而且，贵州磷酸盐厂还可以通过出售磷渣获得收益，按照年产10万吨SUF微细粉需要9.5万吨磷渣，不仅可以基本完全解决磷渣问题，还可以获取年收入105万元。因此，在项目进行的前三年，可以获得免费的磷渣供应，大大节省了经营成本。 投资公司通过战略联盟，不仅可以获取价格低廉的，源源不绝的原材料，而且，进

27、一步深化了与原材料厂家的关系。 此外，还可以获得社会效益。主要是环境治理所取得的社会效益。 而且，投资公司还可以 进一步与贵州磷酸盐厂附近的两家磷工业厂家结成战略联盟。（原材料提供商）3、与北京中建科研院合作研究,确保技术的领先投资企业可以与北京中建科研院进行技术的合作研究，使得投资企业实现产研的一体化，确保SUF微细粉技术的领先。4、完全购买SUF微细粉技术专利，设置专利政策保护下的市场进入门槛，获取高额的市场独占利润。5、派出工地技术员,提供施工SUF微细粉混凝土配制的技术支持，确保稳定的市场利基。6、提高生产规模，扩大市场占有，获取更多利润。 随着人们生活水平的提高，对于生活，工作场所的

28、环境要求和安全要求也日益增加，市场对SUF微细粉所配制的高强度，高流态的混凝土的需求也会相应增加，投资企业可以不失时机的扩大生产规模，扩大市场占有，在更大的规模上实现更多的收入和利润。7、突出高科技和环保概念,积极争取政策优惠和投资国家制定了一系列的产业政策来指导扶植高科技，环保性技术的产业化，对于具有高科技环保性特征的SUF微细粉技术的产业化，是可以获取优惠政策的；体现之一就是在投资4000万元建立10万吨SUF微细粉生产企业时，可以获得政府的低息贷款2500万元，同时，企业获得全部的税收减免。当前的资本市场，对于高科技和环保类的企业的追捧不遗余力。据国际著名投资银行摩根斯坦利和著名的标准普

29、尔共同发布的“全球行业分类标准”将中国上市公司分为46个行业，其中的含有高科技的建材行业的行业市盈率是74.79，这意味着，企业每产生1元钱的利润，就会在证券市场上将资本放大到74.79元，按照年产10万吨的SUF微细粉项目的年正常利润2267万元，在中国的证券市场上资本可以放大到16亿元人民币。而且，中国的证券市场规模会逐步扩大，未来企业上市的机会会大大增加。所以，未来的机会是非常光明的。六、 项目风险与对策很多项目都会存在风险，SUF微细粉项目同样也会存在一定的风险，主要有政策风险，市场竞争风险，技术风险和资金风险等。政策风险。SUF微细粉项目对于政策的依赖很大，项目投资的62.5%由国家

30、高新技术产业化示范工程的政策性贷款提供，而且，对工业固体废弃物进行综合利用项目可以获得全部的免税。但是，当前的政策的变化可能性很小。而且，国家大力扶植高科技，环保产业的发展，将高科技和环保产业作为国家的重点发展产业，北京申办奥运会成功，使得国家更加重视高科技，环保性的建材产业的发展，未来的政策将会更加有利于SUF微细粉项目。技术风险。技术风险来自于两个方面：第一，新技术的出现，致使SUF微细粉技术相对落后。据国家权威部门的测定，SUF微细粉技术是属于全世界首创，领先于国内外混凝土配置技术，解决了建筑界要求的高强度的，高流动态的混凝土的配置难题，所以，技术上的先进性是可以保证的，而且，投资企业可

31、以和北京中建科研院展开技术合作研究，确保技术的领先。第二：技术产业化的风险。主要是将技术应用于生产过程中的工艺问题。北京中建科研院已经经过了长达两年的SUF 微细粉的配制和施工应用，已经完全解决了在生产工艺和施工应用上的难题。（详见附录4）市场风险市场风险也来自于两个方面：第一， 市场空间能否容纳下每年10万吨的SUF微细粉，市场是否有增长的潜力？SUF微细粉能够替代15-30%的水泥，而且，随着国民生活水平的提高和经济的增长，建筑市场对高强度的混凝土的需求会进一步的增加，2001全国基本建设保持中速增长态势，房地产开发投资增长较快，预计水泥需求量接近6亿吨，按照15%计算,年需求量在9000

32、万吨左右,现实需求在80-100万吨左右，仅北京地区的年需求量就在5万吨。在市场需求进一步扩展时，投资企业可以考虑扩大生产规模，有效地占领市场。第二，竞争态势的影响。投资企业可以完全购买技术专利，专利政策为投资企业筑起了一道有效的市场进入门槛，在专利期间，能够规避竞争。资金风险。资金风险主要是指项目的投资资金不能够及时到位，投资不能够及时回收。项目的投资资金是有保证的，国家给予低息贷款2500万元。投资回收期不到两年，所以，投资和投资回收是有把握的。七、投入产出分析 SUF微细粉生产过程中，随着市场需求的扩大，投资企业可以进一步选择扩大规模，将年产10万吨的生产能力扩大到30万吨。本项目财务评

33、价按照国家计委、建设部1993年颁布的建设项目经济评价方法与参数进行编制的。 生产期以5年计算。固定资产折现按照20%计算，固定资产残值提取按照5%的比例提取。 产品销售价格按目前市场最低价格410元/吨估算 产品销售税金及附加:其中增值税率为17%，城市维护建设税税率为7%, 教育附加费税率为3.5%。所得税按税法条款所规定“三免两减”计算。财务评价参数 经济评价参数中财务评价参数为： 基准收益率：19% 基准投资回收期: 5年 平均投资利润率: 22% 平均投资利税率: 26% 假定折现率为30%。假定2002年开始第一期建设，2002年试销，到2003年产量达到第一期产能的75%，200

34、4年完全达到10万吨产能，并开始进行30万吨SUF微细粉项目的改造，以后年份假设年均增长50%，直到达到最大产能45万吨。 表1：所需主要设备表： 10万吨项目设备数量30万吨项目设备数量1磨机2台1日产磨机2台2细磨机2台2日产细磨机2台3分级机3台3日产分级机3台4干燥机2台4干燥机2台5中间料仓与送料系统设备1套5中间料仓与送料系统设备1套6表面改性设备1套6表面改性设备1套7运输设备1套7运输设备1套8配电设备1套8配电设备1套9总价23709总价4000注：建设工期： 有效工期10个月表2：投资估算与资金筹措预估表 项目资金（单位：万元）项目资金（单位：万元）备注1工程建设投资337

35、01工程建设投资543011土建工程65011土建工程100012设备购置237012设备购置400013安装工程35013安装工程4302其他费用4302其他费用720 21技术费5021技术费120 22设计费50 22设计费80 23建管费70 23建管费120 24预备费260 24预备费4003流动资金2003流动资金450合计4000合计6600本项目前期和后期的总投资估计为8000万元，因为，前期企业已经投入4000万元，其中企业自筹1500万元，申请国家产业化示范工程项目款2500万元；后期项目可以直接利用前期项目原有的一些生产设备，厂房，估计后期的实际投入只有60%左右，即6

36、600万元的60%为3980万元。下面以10万吨的项目为例说明项目的资金筹资表3：项目资金来源 单位：万元项目数值成本备注1国家低息贷款2500万元总投资的62.5%低于当前银行贷款利率点1-1.5 SUF微细粉项目属于国家技术产业化示范工程，享有国家政策和资金优惠2投资企业自筹资金1500万元总投资的37.5%资本的内部收益率SUF微细粉项目成本估算表4：单位生产成本估算表 单位：元/吨10万吨项目单耗单价单位成本30万吨项目单耗单价单位成本磷渣095吨11001045磷渣095吨11001045辅料005吨6503025辅料005吨6503025动力及燃料160KWh0264160动力及燃

37、料160KWh0264160水3立方米15450水3立方米15450工资及附加1500工资及附加1500折旧费2600折旧费2600维修费300维修费200销售费用150包装费用20193800包装费用20193800财务费用1000其他费用3.00其他费用3.00贷款利息125贷款利息125税金40.00税金40.00合计2358合计2008按照国家对工业固体废弃物进行综合利用可全部免税的政策，不计入税金，10万吨项目的实际平均成本195.8元/吨，30万吨项目的实际平均成本为160.8元/吨。附录：中华人民共和国固体废物污染环境防治法第七条 国家鼓励、支持固体废物污染环境防治的科学研究、技

38、术开发、推广先进的防治技术和普及固体废物污染环境防治的科学知识。 第八条 各级人民政府对在固体废物污染环境防治工作以及相关的综合利用活动中作出显著成绩的单位和个人给予奖励。表5：项目运营总成本表 单位：万元序号年产10万吨项目总成本（按照100生产能力计算）年产30万吨项目总成本（按照100生产能力计算）备注1原材料407原材料12211383水、动力及燃料461水、动力及燃料13833工资及附加150工资及附加4504折旧、维修费290折旧、维修费5405销售费用15销售费用6包装费用380包装费用11407其他费用30其他费用908财务费用100财务费用9利息支出125利息支出10税金40

39、0税金1200合计2358合计6024由于免除所得税，10万吨项目的实际经营总成本为1958万元，30万吨的项目的实际经营成本为4824万元。项目经济收益及评价SUF微细粉体项目的收益来自于三个方面：1、 投资公司的SUF微细粉体的销售收入，以年产10万吨SUF微细粉体为例，目前SUF微细粉体的最低市场销售价格为410元/吨，则年销售收入为4100万元。2、 将原来是环境污染物的磷渣转化为新型建材的间接收益。主要包括磷渣的处理成本，磷渣的销售收入，以及环境保护的社会效益。3、 税金的免除。由于SUF微细粉体技术是对工业固体废弃物的综合利用，而根据国家有关的对工业固体废弃物进行综合利用可以全部免

40、费的政策，实际可以减少税金400万元，可以计入投资者的收益。表格分析如下：表6：产品销售收入和销售税金及附加估算表 销售量项目7.5万吨10万吨15万吨22万吨30万吨销售单价 410元/吨总销售收入30754100万元6050902012300销售税金及附加 30040270710221413增值税271.5377.9639.8924.81278.6城市建设费1928144.864.889.2教育费9.514022.432.444.6表7：损益表 单位:万元 序号 年序项目合计建设期 投产期10个月2003200420052006200720081销售数量2500吨7.5万吨10万吨15万吨

41、22万吨30万吨30万吨2销售收入100万元2875元4100万元6150万元9020万元12300万元12300万元3产品总成本费用13021958万23883582477647764销售税金及附加0 *3004027071022141314135所得税根据国家对综合利用工业固体废弃物的项目实现免除全部所得税的规定，所得税05税后利润100127317403055441661116111说明：1. 建设期后有一个较短的试销期，销售2500吨。 2随市场规模的扩大，投资企业在投产期第一年达到75%的设计产能，以后为100%的设计产能 ，投资企业还可以进一步扩大规模，将产能扩充到30万吨。假定在

42、2003年进行产能扩张，相应SUF微细粉的单位成本发生变化，为160.8元/吨,30万吨SUF微细粉项目的经营成本是4824万元，相应根据销售收入和成本计算出净利润。 3产品总成本费用具体参见表 4销售税金及附加包含了三项：增值税，城市建设税和教育附加费 5建设期间的销售税金及附加由于在建设期间类产生了项目经常性亏损，根据国家“三免两减”的政策，销售税金及附加这项为0。SUF微细粉项目净现值分析通过计算SUF微细粉项目的净收益，SUF 微细粉项目（2002年1月投产，建设期10个月，2001年试销2500吨，2003年达到75%的产能）表8：SUF微细粉项目净现值计算 年序项目20032004

43、2005200620072008连续价值净收益12731740305544166111611130555折现率 20% 折现系数120.0%144.0%172.8%207.4%248.8%298.6%358.3%折现后的净收益1061 1208 1768 2130 2456 20478528项目净值（不含连续价值） 10690项目净现值（含连续价值） 19218SUF微细粉项目的经济评价表9：主要经济指标表年生产规模为10万吨时的经济评价：项目数值基准值比较结果投资利润率43.5%19%有效投资收益率47.25%22%投资利税率53.5%26%投资回收期2.12年5年说明：投资利润率利润项目总

44、投资1740400043.5%投资收益率(利润工资及附加)项目总投资(1740+150)400047.25%投资利税率(利润税金)/项目总投资(1740400)400053.5投资回收期1/ 投资收益率147.252.12年当生产规模扩展到30万吨时，对整个项目的经济评价：项目数值基准值比较结果投资利润率76.4%19%有效投资收益率82%22%投资利税率91.4%26%投资回收期1.22年5年说明：投资利润率利润项目总投资6111800076.4%投资收益率(利润工资及附加)项目总投资(6111+450)800082%投资利税率(利润税金)/项目总投资(61111200)400091.4投资

45、回收期1/ 投资收益率1821.22年八、项目出让 本项目出让“SUF微细粉”的技术专利及相关技术证书，项目出让金额为1500万元人民币。附件1.北京中建建筑科学技术研究院概况 北京中建建筑科学技术研究院位于北京市丰台区南苑新华路一号，1975年成立，原称中国建筑第一工程局建筑科学研究所，1994年改称为北京中建建筑科学技术研究院，并在北京市丰台区工商局注册为企业法人，是一个综合性、前瞻性的建筑技术开发与应用推广的科技型企业。现任院长为杨世浩。现有员工165名，其中中、高级技术人员88名，享受政府特殊津贴的专家2名，下设研究中心、信息中心、检测中心、特种工程公司、高新建材公司、建筑新技术公司及

46、中试生产基地等。 经过多年的研究与开拓，北京中建科研院已形成了具有自己特色的研究领域，具备了大型结构体系成套技术、高新建筑材料、现代化施工设备及成套技术、施工及检测技术、建筑节能以及计算机软件等多方面的研究开发能力。20多年来先后获各种奖200余项次，其中国家级科技成果奖与发明奖7项，省部级奖70余项次，独家产品和技术16项，有市场需求的36项。产品与技术涉及建筑、机电、石油、化工、信息等多个行业，遍布20多个省市，在国内建筑科技领域具有较高的知名度和影响，并先后同英、美、法、德、加拿大及同斯垃夫等一些国家的多个企业建立了稳固长远的科技合作或技术交流关系。 1994年申请为企业法人后，北京中建

47、科研院强化了科技创新和新产品的开发力量，加强了科研成果的转化以及市场开拓的力度，先后成立了研究中心，信息中心、检测中心、特种工程公司、高新建材公司、新技术公司，并建成了具有相当规模的中试生产基地。近几年来，北京中建科研院科研开发与市场经营取得了丰硕的成果。 主要技术与产品有：整体预应力板建筑成套技术、盒子结构多层住宅建筑体系、预应力施工技术、松卡大顶滑模施工成套技术、大型储罐液压提升工艺及设备、钢筋焊接技术与设备、石膏板应用配套产品及技术、混土外加剂及表面处理材料、建筑胶粘剂和密封材料、防水材料、地面耐磨材料、建筑节能检测技术。 在市场经济飞速发展的今天，北京中建科研院秉承“科技是第一生产力”

48、的信念，加速科技成果转化，努力发展高新技术产业，决心为实施“科教兴国”的发展战略作出更大的贡献。 The Beijing Building Research Institute of CSCEC, located at No.1 Xinhua Road, Nan Yuan, Fengtai District, Beijing, was established in 1975.It is a comprehensive and forward-looking high-tech enterprise which enjoys high reputation at home, integrates

49、 the scientific research, the production developments, and the special engineering constructions into a scientific and technological economic entity with the superiority of the building industry subjects and the operating vigor. It belongs to the China First Construction Engineering Division (group)

50、 of CSCEC.Now there are 165 staffs in it, include88 people with senior and intermediate titles,2 people who enjoy government allowance.Mr.Yang Shihao currently hold the position of the director. By researching and practicing for many years, the Institute has formed its own specific professional fiel

51、ds such as Large Sized Structure Systems, New Typed Building Materials, Mordern Construction Appliances and Equipment, Construction Test, Building Energy Efficiency and Computer Software and so on. Since its founding, the Institute has won more than 200 Scientific and Technological Prize, in which 7

52、 items are awarded by state, 73 items are awarded by provinces, ministries, and Beijing city. The products and techniques have covered the building mechanic, electric, petrolic, cemic, informative industries, and spread over than 20 provinces and cities. The Institute has made cooperation or technic

53、al exchange with U.K., USA, France, Canada, Yugoslavia, etc, more than 10 countries. After registered as a legal person of enterprise in 1994,we make a great effort in the areas of science and technology innovation, new products development, commercialization and the marketing. We have established C

54、enter of Research, Center of Information, Center of Testing, Special Engineering Company and a production base of quite large scale. In recent years, we have made significant progress in R&D and marketing.The main products and techniques are as follows：Prestressed Column-slab Structure System, the S

55、ets of the Box-structure Multi-storied Residential Building System, Prestressed Construction, the full Sets of Techniques for Large Sized Equipment Lifting, Full Sets of Techniques and Equipment for Steel Welding Joint and Mechanical Joint, the Construction Gypsum products and Techniques, Concrete A

56、dditive, Building Boundary Adhesives, Building Waterproof Materials, Building Coatings, Thermal Insulation Materials and Techniques for Saving Energy, Energy Efficiency Test Techniques .etc. In the rapid progress of the market economy, guided by the principle that Science and Technology is the prime productive force, our institute will determine to develop high-tech industry and speed up the commercialization of science research result. We are committed to making great contribution to the realization of the stratagem of national revitalizing through science and education.