万达广场前期商业市场调研及定位报告.ppt

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1、,Click to edit Master subtitle style,太仓万达广场 前期商业市场调研及定位报告,2011年 6月13日,目 录,一、城市概览（魅力展现等） 二、区域介绍（区位优势等） 三、城市商业（商圈概况等） 四、项目分析（优势劣势等） 五、项目定位（卖点提炼等） 六、品牌落位（业态规划等）,一、城市概览 1、城市卖点 2、总体介绍 3、经济数据 4、结 论,一、城市概览,德企之乡、江南水城、名人谷地、金色太仓 -中国 江苏 太仓,一、城市介绍,2.总体介绍 2010年全国县域经济基本竞争力排名中排名“第七” 世界500强企业太仓占16席 全年证券交易额503.72亿元，

2、股票交易活跃，期末证券开户数42145户。 全市下辖7个镇、3区 2010年常住人口达81.09万人,户籍人口47.01万人，外来人口34.08,太仓是吴文化的发祥地之一，总面积822.9平方公里，其中水域面积285.9平方公里，长江面积173平方公里。位于江苏省东南部，长江口南岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海，西连昆山，北接常熟。 “金三角”几何中心，历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港，是长江下游地区最佳港址之一。被誉为国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市和国家生态城市称号。港口城市太仓，有锦绣江南“金太仓”、上海浦东“后花园”之誉，是江苏省经济最为发

3、达的县(市)之一。太仓气候宜人、物产丰富，是典型的江南鱼米之乡。,一、城市介绍,3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额 ）,3、经济数据,2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8% 城市人均GDP；90134元，比上年增长12.9% 固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%，增速高于苏州1个百分点。 房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6 % 社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17%,3.2居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比 ）,一、城市介绍,2010

4、年城镇职工年平均工资40261元，比上年增长11.65% 城镇居民人均支配收入30629元，比上年增长12.1% 农民人均纯收入14662元，比上年增长13% 城乡居民人均储蓄余额47472元，比上年增长15.81% 城镇居民家庭恩格尔系数为34.0%,农村居民家庭恩格尔系数为35.30% 城镇居民人均住房面积39.5平米，农村居民人均住房面积76.3平米,4. 结 论,太仓属于工业港口城市，外企、上市公司、民营企业较多，居民相对富裕，具有一定的中高档消费基础。 二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、建筑业比重大，大型企业较多，从业人口多，职工收入相对稳定且高于平均工资水平，对 中高档

5、消费起引导作用。 消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前景。,一、城市介绍,二、区域介绍 1、区域概况 2、经济结构 3、交通概况 4、结论,二、区域概况,1、区域介绍 城厢镇为太仓市府所在地，是全市政治、经济、文化中心。全镇区域面积126平方公里，常住人口15万人，下辖4个街道办事处，2个社区居委会，6个行政村。是底蕴深厚的文化之乡，也是长三角新兴的工业城镇。是太仓市近年重点旧城改造的区域之一。目前相关配套不足，项目周边以工厂、企业、作坊业为主，已入住楼盘及居民相对匮乏。 城厢镇区位优势得天独厚，与上海仅有一河一路之隔，东靠太仓经济开发区，南临上海嘉定，西接昆山。至上海、苏

6、州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半个小时车程，一小时可达浦东国际机场，距上海国际航运中心北翼配套港-太仓港18公里。境内交通便捷，航运发达，沿江高速、苏昆太高速、204国道、339省道和盐铁塘、新浏河穿境而过。 近年来，城厢镇-“大力推进城市化，全力发展内外资”，全镇拥有规模企业104家，已成为国内国际资本投入的高密度地区之一。逐步建成了以204国道为轴心的西部商贸物流带，城镇建设日新月异，目标建设成为集都市休闲、城市行政办公、居住为一体的城市副中心。,2、经济结构概况 2.1 经济数据 按照在地统计口径，2010年全年完成地区生产总值730.23亿元，增长15.8 %；财政总收入1

7、80亿元，增长23.4%，城镇居民人均可支配收入30629元，增长12.1 %；城镇登记失业率控制在2.25%。社会消费品零售总额达141元，比上年增长17% 。,二、太仓介绍,3. 交通概况 高速方面：区域内公路网健全，有204国道，339省道，338省道，沿江高速，苏昆太高速。 机场方面：上海虹桥机场（距35公里约半小时车程），上海浦东机场（约75公里，约一小时车程），新辟美国洛杉矶杉矶等国际国内航线8条，台湾航线增至每周2班，与高雄港缔结合作港。 水路方面：太仓港为江苏省长江五大内河港之一，“区港联动、虚拟口岸”快速通关模式联动区域拓展至南京、无锡、常州、南通等地。全年完成集装箱吞吐量2

8、21万标箱、货物吞吐量8058万吨，分别增长46.1%和56.1%。 公交方面：干支线29条，太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、为主要客运重叠站。,二、区域介绍,4. 结 论,区域经济对商业的影响：太仓市虽然规划7个镇，3个开发区，但最重要的还是市中心的城厢镇，以及太仓未来重点发展的陆渡镇区域，与市政府和主城区紧密相连,很多资源可依托而生。城厢镇强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动片区的发展。高标准的产业配套先行，城厢镇已成为太仓经济发展的新引擎。产业升级必将带来消费需求，随着商业配套的逐步开发成熟，太仓城市核心倾斜趋势明显。 区域交通对商业的影响:

9、城厢镇目前已形成“三纵三横”的主干道格局，“三纵”自东向西分别是上海路、郑和路、滨河路。“三横”从南到北分别是东仓路、东亭路、太平路。这六条主干道把城西片区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强城城厢镇以居住、休闲商业、商务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成功能互补、和谐发展局面。 项目的机会：项目所处城厢镇位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，商业布局处于空白点，随着城厢镇的进一步开发建设，项目前景十分看好。,二、区域介绍,三、城市商业 1、全市商圈 2、商圈分析 3、商业网点 4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优

10、势&劣势） 5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议） 6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）,1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）,三、城市商业,太仓市目前有一个市级商圈人民路商圈，百货店及商业街均集中于此，没有其他规模商圈 商业规划： 以人民路、太平路、郑和路、上海路为轴线建设“H”形的市级商业中心。 -市级商贸中心位于城区新城中心西部，结合 其它公共设施统一布置。 -居住区级商业设施应结合居住区规划统一。 文体规划： 文化娱乐用地：规划文化中心两处，一处为 宋文治艺术管，位于城区西部，设置太仓市博物馆、展览馆、图书馆、文化馆、艺术馆、

11、音乐厅剧院等配套设施相对匮乏。区级文化娱乐设施结合区级商业设施设置欠缺。 体育用地：城区内目前除一所高尔夫球场外，暂无其他综合性体育赛事单位或项目，文体娱乐活动场所匮乏。,太仓万达广场,三、城市商业,2. 商圈分析,三、城市商业,3. 主要竞争对手分布图,太仓万达广场,KFC,星巴克,沃尔玛,大润发,苏宁电器,南洋影院,华旭广场,华联商厦,新世界百货,南洋广场,人民路商圈,必胜客,距市中心原始商圈2.5公里,三、城市商业,简介：太仓华联商厦有限公司创比于1994年9月 ，营业面积15000平方米，经营品牌：天梭、梅花、百里、tata、Fiod、lapapayo、欧珀莱、凌志、艾格、Eland、

12、阿玛施、沙驰、斯卡图及一线运动等品牌已悉数进驻，是全国县级城市中营业额较高的百货店之一。,4.1 重要商家分析,4.2 重要商家品牌落位,三、城市商业,1.项目位于太仓核心商圈，拥有国际品牌及时尚流行服饰，消费群稳定。 2.客层定位明确，动线规划合理，品牌组合优越。荣获诚信经营示范企 业称号。 3.交通便利，客流量大，具有较强影响力。 4.占有太仓60%以上的持卡消费份额。,1.业态相对单一，商厦经营体量较小（9500平方米），影响了诸多品 牌的顺利入驻。 2.开业时间较长，商场硬件老化，设备设施及品牌结构有待提升。 3.由于物业自身受限，限制了餐饮、娱乐业态的入驻，降低了商厦 的吸客能力，影

13、响起自身发展。 4.2010年销售额为突破2个亿，自10年起以向高端品牌延伸为战略目标， 对百货业暂时以守为主。,优 势,劣 势,4.3 重要商家优劣势分析华联商厦,三、城市商业,三、城市商业,简介：太仓新世界百货02年8月经改制成立，於2002年12月28日重新装修开业，营业面积6000平方米，主要品牌：潮宏基、老庙黄金、 Swatch、欧珀莱、BeLLE、沙驰、花花公子、TANGY、鳄鱼、BOTON、童装及一线运动品牌。曾获得江苏省服务诚信企业”、“市价格AA级诚信企业”、等殊荣。连续八年“零投诉”企业称号。,4.1 重要商家分析,4.2 重要商家品牌落位,1.项目地处太仓原始商业发源地，

14、中低层客群定位，主营中低档服 装服饰。 2.与南洋广场、华旭广场左右为邻，业态充分互补，项目位置相当 优越。 3.持续八年无投诉示范企业，拥有本市大量中年消费客群。,1.商厦经营体量较小（6000平方米），加之规划定位、经营模式、 物业面积、管理混乱等诸多原因，无法引进时尚、流行品牌入驻。 2.项目设备设施陈旧，商场硬件老化，严重影响了广场品质。 3.各楼层品牌布局混乱，动线规划模糊，购物环境低劣。 4.由于百货公司物业条件的特殊性，影响了餐饮、娱乐业态的入驻， 降低了项目的吸客能力，影响其自身更好的发展。,优 势,劣 势,4.3 重要商家优劣势分析新世界百货,三、城市商业,三、城市商业,5、

15、分析综述 5.1 竞争对手综述,三、城市商业,5.2 竞争对手规划布局,三、城市商业,5 .3 竞争对手经营模式,6.1、城市重点品牌销售排名服装服饰类,三、城市商业,6.2 城市重点品牌销售排名-配套类,三、城市商业,6.3 城市重点品牌销售排名-餐饮类,三、城市商业,大渔铁板烧,营业额：70万/月 营业面积：1200平米 客单价：60元,胖墩石锅烤肉,营业额：60万/月 营业面积：780平米 客单价：150元,三、城市商业,营业额：200万/月 营业面积：1800平米 客单价：100元,碧宫海鲜酒楼,战国策创意火锅餐厅,营业额：30万/月 营业面积：200平米 客单价：:85元,四、项目分

16、析 1、项目优势 2、项目劣势 3、辐射范围 4、周边交通（主要道路、公交、人流量测算） 5、周边楼盘 6、消费人群分析（数量、收入、消费特点附调研数据）,品牌优势：万达的品牌影响力以及全国各地已开业万达广场良好的经营情况，已得到太仓市民认可和信赖,业态优势：太仓商业目前多以单一业态为主，万达广场开业后将是目前太仓 商业规模最大、规划整合最佳、业态互补最全、品牌业种最优的消费场所,优势 分析,时间优势：太仓目前还没有真正意义上的购物中心，太仓万达广场 将开创先河，提升当地的商服业格局,市场需求：太仓现有商业项目多为90年代20世纪的传统百货公司，华旭、南洋室外 广场项目缺乏品牌号召力及影响力，

17、定位、规划缺乏专业性，目前品牌结构及营运 管理不佳，项目尚未成熟，形成气候，02年华联项目虽均已翻新，但由于物业原因 ，仍存在业态单一、人流动线不佳、设备设施陈旧，物业品质较差等现象，消费者 对综合体项目有很强需求,服务优势：万达具有最专业的管理团队、完善的物业服务、强势的媒体推广营销、人性化的服务、品质化的设备设施、 四季如春、外景内置的购物环境、将对传统商圈造成冲击，改变太仓市民的消费习惯,1、优势分析,四、项目分析,区位优势：太仓地理条件特殊，原始商业中心与万达项目所在的区域车程距 离仅2.5公里，交通快捷便利,百货劣势：竞争压力大，核心商圈百货集中，影响力根深蒂固,租金劣势：竞争对手租

18、金及商务条件优于本项目,缺乏商业氛围：太仓消费理念比较落后，对商业、品牌理解不强,劣势 分析,竞争者压力：3公里范围集中了太仓2家商场及2家步行街项目,太仓持购物卡消费比重大，此消费群体较难争取,2、劣势分析,四、项目分析,3. 项目辐射范围（3-5公里）,四、项目分析,太仓万达广场,4.1、周边主要道路,四、项目分析,太仓万达广场,4.周边主要公交,四、项目分析,38,四、项目分析,5. 周边楼盘分析,五、项目定位 1、定位结论 2、目标消费者概述 3、服装服饰消费群 4、配套消费群 4、餐饮消费群,太仓万达广场,低档社区步行街 1、档次低，不好管理 2、品质差，影响 品牌形象,纯高端购物中

19、心,引领潮流时尚、品质消费 高中档步行街,家庭式购物为主 中档步行街,1.1 定位分析,五、项目定位,家庭式购物为主 中档步行街？,纯高端 的购物中心？,商业发展迅猛，此定位已不能满足消费者需求,新商业网点发展迅速，此定位抗风险能力低,项目商圈人群为中端消费人群，此客群属重点消费客群不能舍弃,高端品牌,太仓普通消费者认知度低，市场狭小,针对追求时尚的年轻人，目前所有商业定位不清晰，时尚潮流的商品老化、缺乏新意。都在翘首一个真正意义的定位时尚的购物场所,1.2 定位分析：,五、项目定位,家庭消费市场 以稳定工资收入为主的家庭式人群占主导地位 时尚潮流消费 根据调查太仓消费主体人群为18-35岁占

20、整体48%，人均收入2,700-3,400占整体49%。,1.3 定位提炼,五、项目定位,引领潮流时尚、注重品质消费 高中档的购物中心,万达业主及项目周边人群,引领时尚潮流消费的人群,以家庭消费为主的人群,政府部门、时尚白领高品质消费人群,常熟高消费人群,目 标 消 费 人 群,太仓消费人群,常熟消费人群,2.1 目标消费者概述,五、项目定位,六、品牌落位 1、楼层主题 2、业态占比 3、各层落位品牌,饕餮美食汇 定位中档以上，海鲜自助餐厅、日式料理、韩国料理、时尚江鲜餐厅、特色餐饮、休闲水吧。,精品流行馆 定位中、中高档，休闲运动、活力动感流行时尚女装为主，配套项目（餐饮、美容美发、佩饰、儿童、音像、箱包、鞋帽、家居饰品、火机、腕表、冰激淋）如茶餐厅、西式快餐、中式快餐等；,时尚名品街 定位中、高档前卫、时尚、潮流、性感女装为主。配套项目（数码、手表、咖啡、家居生活、甜品水吧、佩饰、眼睛、面包、护肤彩妆）。餐饮如西式快餐、中式快餐为主；,1. 楼层主题定位,六、品牌落位,1,2,3,2. 业态占比,配套 18%,餐饮 51%,服装 31%,六、品牌落位,六、品牌落位,六、品牌落位,49,六、品牌落位,THANKS,