关于房产税改革的思考

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1、青海大学成人教育学院毕业（设计）论文：关于房产税改革的思考关于房产税改革的思考摘要房产税是国家调控房地产市场经济的有力杠杆，也是构成我国税制体系的重要组成部分。近年来，随着我国经济和房地产市场的蓬勃发展，个人私有财产特别是房地产的地位得到不断提升，但是随着房价持续上涨的压力以及现行房产税制缺陷的暴露，开征房产税调控房价的呼声日益高涨。开征房产税是自2003年以来一直是国家财政改革的热点问题，目前的最佳选择是以房产保有税制的改革为契机，扩大房产税征税范围，推进房产税制的发展。关键词： 改革，房价，房产税，调控，财政 目 录绪论3第1章导论31.1房产税的研究背景和意义31.1.1房产税改革研究的

2、背景41.1.2房产税改革研究的目的41.1.3房产税改革研究的意义51.2房产税收的理论基础及研究现状51.2.1房产税收的理论基础51.2.2国外研究状况71.2.3国内研究状况 81.3房产税研究的内容及方法101.3.1 研究内容101.3.1 研究方法11第2章我国房产税制评析11 2.1我国房产税制的历史及现状112.1.1我国房产税制的历史沿革112.1.2 我国房产税制的现状132.2我国开征房产税的原因和问题 132.2.1开征房产税的原因132.2.2房产税制设计存在的问题142.2.3房产税制基础环境相对较差 16第3章我国开征房产税分析及建议163.1理论界的三种观点及

3、其分析163.2完善我国房产税的建议173.3稳定房产市场的其他措施 17结论 18参考文献 19致谢 20关于房产税改革的思考绪论为积极探索适合我国房地产发展国情的房产税制以及有效可行的征纳税机制，目前房产税对抑制房价的作用并不理想，房产税的征收成果也不令人满意，房价上涨下跌在很大程度上还是取决于宏观调控的政策，但房产税的征收在我国这样一个以社会主义市场经济为背景的国道下，它不但是保证房地产业健康发展的重要手段，而且也是维护市场和社会公平和谐，保证国家财政收入的重大举措和改革。第1章 导论1.1房产税的研究背景和意义1.1.1房产税改革研究的背景目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段

4、，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。2013年的“两会”对抑制房价上涨呼声达到了历史的最高，对全国政协提案数目统计显示，直至2013年有超过一半的经济类提案关注房地产及相关领域，这种巨变向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善

5、房产税。房产税收是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的相关税收。但随着房地产业和市场经济的发展，我国房产税收体系暴露了诸多问题，主要表现为以下几个方面：（一）我国房产税收入状况我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升

6、。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模。任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束，前瞻性的考虑只能是推测性的，房产税税制也是如此。应该承认，1986年设置的房产税在较大程度上还是起到了预期作用。尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管，房产税收入增长还是相当可观的。然而也必须看到：伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经

7、济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。（二）现行房产税征税范围状况经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。其主要表现有三点：一是20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90%，这些购房者大部分属于中、高收入阶层。高收入者购房本质上是财富形态的转换。因此，免除房产税实际上是国家放弃了调节收入分配的一种手段。更何况转轨时期高收入阶层成员的财富积累一定程度上是

8、非规范运作的结果。如果这些财富以资金形态存在，政府很难直接调节，以房产形式存在，政府调节完全可以有的放矢。二是转轨时期伴随着工业化的推进，农村城市化程度不断提高，特别是在经济发达地区，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模自然膨胀很快。因此，房产税收入增长失去了一大块稳定税源。三是我国近年来已经进行了公有住房制度改革。通过改革，原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了变化，改革之后的公房已不是房产税税制制定时的公房。特别是现在已明令允许公房上市，一些公房业主甚至已把公房当做商品来出售或租赁。显然，在现行房产税免税者的状况已

9、发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。1.1.2房产税改革研究的目的（1）房产税的主要目的是筹集地方财政收入实施房产税改革，是完善我国财政税收体制的一项重大工程。从中央及财税部门的改革动机看，改革具有完善财政体制、加强财产税法制的目的，同时，制度改革还被赋予调节贫富差距的功能。理论研究认为改革房产税为主的财产税法制，将有利于完善可持续的地方财政收入体制。（2）房产税被政府作为抑制房价、防止房地产过度炒作的政策工具首先，房产税作为宏观调控政策的手段。房产税对购买行为产生一定的影响。我国房地产市场发展到今天的状况，既有地方政府为筹集财政收入而力推的因素，可以遏制消费者的盲目消费。因

10、此房产税改革从根本上遏制房价快速上涨的局面。其次，调节贫富差距。房产税负担对高收入者提高比例，房子越多负担的税费也越高，从而改变社会贫富差距两极化现象。1.1.3房产税改革的意义（1）理论意义首先，改革房产税制有助于构建合理的地方税体系，进而给地方政府提供稳定的财政收入来源，为地方政府调节地方经济提供有力的税收政策工具，从而规范中央和地方财政的关系，实现真正意义上的“分税制”财政体系。只有这样才能使地方政府逐渐摆脱对土地出让金这类预算外收入的依赖，实现地方公共财政的可持续发展。其次，改革房产税制有助于填补我国财产税制的空白，使我国政府能够真正地履行收入分配职能。通过扩大现有房产税的征收范围，对

11、财产保有环节征税，从而有力地调节个人收入分配差距。（2）现实意义鉴于房产税制改革将在我国下一步税制改革中处于重要地位，其成功与否将影响到我国新一轮的财税体制改革，以及在国民经济中已处于支柱地位的房地产业的健康发展。1、有利于稳定房地产市场预期与交易环节一次征收不同的是，房产税是只有持有，就需每年征收。这就要求购房投资者必须考虑今后的持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策，也有助于形成理性的需求。中国投资者偏向于投资房地产还有许多其他原因，尤其是他们目前从银行含蓄获得的实际回报率为负值。通过房产税可以准确、快捷、方便地调节房子的使用属性和投资属性，适当地降低其投资属性。但要降低房地产投机

12、的吸引力，不仅仅依靠房产税，也不能起到明显的作用，还需要和其他政策配合。2、有利于弥补地方财政的不足中央政府对房地产的严厉调控再次证明土地财政是不可持续的财政收支方式，开征房产税可以帮助地方政府脱离土地财政模式。对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。据统计，2010年我国住房存量为152亿平方米，按照当年房价计算的价值约为60.2亿元。假定30%适用于房产税，税率为1%，则可增加财政收入约1806亿元，这对于地方来说是一笔可观的收入。试点城市把这笔收入将用于保障性住房建设等方面，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。3、有利于促进社会公平和资源合理

13、利用我国收入分配的差距越来越大，房地产市场也体现得尤为明显，而房价上涨又进一步拉大了贫富差距。征收房产税一方面可以调节财富分配，实现社会公平；另一方面土地和房产也是重要的社会资源，征收可以促使高收入者减少对住房的需求，实现社会资源的节约。开征房产税可以增加房子的使用属性，更合理地分配社会资源，让那些真正需要住房的人有房可以住。特别是在中国这样一个地少人多的国家，应该可以通过开征房产税基本消除房子的投资属性，让房子成为一个完全的使用品，从而达到促进社会公平和资源合理利用。1.2房产税收的理论基础及研究现状1.2.1房产税收的理论基础财产税中的财产概念一般包括土地、住宅之类的房地产以及银行存款、有

14、价证券等类的动产。而与房产相关的税收制度属于财产税类，因而在公共经济学文献中，关于房产税收制度的相关理论研究也就包含了财产税的理论基础研究中。（1）受益原则论税收原则论是税收理论的重要组成部分，受益原则是重要的税收原则之一。西方学者对房地产税独有情钟的原因之一是房地产税能够很好地体现受益原则。因房地产所在区域，由地方政府提供的公共服务和公共设施资本化入房地产价值中。也就是说，房地产的价值不仅受其物质属性（如建筑面积、地块大小、质量、状况、房间数目）影响，同时也受所在地段、公共安全、城市基础设施等的影响。同样的房子在不同地段的价格相差甚远。由于政府为土地所有者（我国的城镇土地归国家所有）提供了土

15、地财产、权利的安全保护，包括国内治安、消防和国防安全保护等，从而保证了土地能够顺利地为其所有者（或使用者）带来经济利益或其他利益，作为受益者理应为此付出一定的代价。所以，从这个意义上讲，房地产税收是土地持有者对从政府那里获得利益的一种支付。特别是政府提供的各种公共设施日益完善，使土地持有者的房地产价值得到不断提高，从而获得额外的收益。从房地产税收的实践来看，许多国家都将房地产税当作地方性税收，作为地方公共支出资金的重要来源之一，都是在一定程度上支持了受益原则这一理论基础。简而言之，受益原则实际上包含两层含义：一是政府部门提供了公共服务，不论房地产价值是否得到提高，产权所有者均应为支付一定的费用

16、作为报酬；二是由于政府部门提供的公共服务保证了房地产产权的实现或提高了房地产的利用价值，公共主体理应对其所有者课征一定比例的赋税，以满足公共支出的需要。房产税受益率的机制是：政府通过公共设施或公共服务的投入改善了社区的质量，如教育质量的提高。这样居民愿意出更高的价格购买同样的住宅，从而使房屋的价格增加，基于价值的房产税收收入也会提高，从而政府将有更多的资金用于公共设施和服务的投资。因而，尽管居民支付了较高的房产税，但是他们同时也享受了更好的公共设施和服务。总之，房产税是受益税是基于：首先，房地产价值与当地政府公共服务水平呈正相关关系，从而使基于房地产价值的税收负担与地方政府支出水平和公共设施及

17、服务成正比，因而体现了谁受益谁纳税的原则；其次，受益程度与市场价值成正比分配，即受益程度与房地产应纳税额成正比，其机制是将政府公共开支被资本化入房地产价值中，即价值相同，接受公共服务程度相同的住宅，房地产应纳税也应相同。（2）财政收入说“财政收入说”主要适用于社会经济发展的早期阶段，特别是以农业经济为导经济形式的封建社会。因为封建国家庞大的政府支出需要有稳定的税源作保证。财产税作为封建国家主要的财政收入来源，在财产品种有限和土地私有制下，成了房地产课征各种税赋构成了财产税体系中最主要的税种。因此，在较早时期开始征收房地产税收的主要依据是满足国家财政支出而筹措财政收入。简单地来说，“财税收入说”

18、认为，土地和房屋作为早期社会的两类主要私有财产，对其课税具有税基稳定、税源广阔的优点，是国家财政收入的可靠来源。事实上，不仅在社会经济发展的早期阶段，即使在高度发达的现代经济社会里，以财政收入为目的而课征财产税的作法也很多。此时的房地产税不再是为了维持国家支出，而是作为一种地方税用以满足地方政府提供地方公共产品或服务为目的，这与受益原则不谋而合。国内目前对房产税讨论激烈，但中国现阶段有的房产税其本质上的意义与国际上所理解的房地产税（物业税）有所不同。一般，国外讲的房地产税指的是存量税。而在中国，房地产税收收入主要来自交易和流通环节，固然一方面是由于我国房产税制的担缺陷原因，另一方面则是近几年中

19、国房地产业迅猛发展，为我国开征真正意义上的房产税奠定了雄厚的经济基础，现阶段利用房地产税收增加财政收入已有了广阔的经济前提，因此，房产税应成为地方政府的主要税收来源。（3）社会功能理论首先，征收房产税收具有效率的社会功能。一是征收房产税收能使得地方政府有独立自主的税收来源，提高了公共财政的效率。独立自主的税收来源将地方政府的税收和财政支出联系起来，促使地方政府要做出正确的财政决策，以便最大化公共开支所带来的效益。如果存在地方税收之外的其他资金来源，那么地方政府就需要和更高级政府就地方项目拨款多少和拨款形式讨价还价，从而地方公共服务的范围和水平很可能就取决于地方政府与更高一级政府之间的谈判，进而

20、导致地方政府的财政开支决策常常受到外来的干预。独立的地方政府公共财政开支促使地方政府在项目评议过程中充分考虑项目的成本与其能够实现的效益，提高地方政府决策的科学性。二是征收房产税收可以大幅提高现有的土地资源利用率，实现土地资源的优化配置。对房产征税，尤其是对房产保有环节的征税，既可以鼓励房产的流动，又能够刺激土地的经济供给，达到保护土地资源，优化土地利用结构，抑制土地投机的目的。与此同时，通过对保有房产采取较高税率，也可以避免房产空置或低效利用，刺激房产交易活动，从而使房产各要素达到优化配置，促进房地产市场的可持续发展。其次，征收房产税收不仅具有充分体现负税能力的功能，而且还具有均分土地财富、

21、抑制不劳而获、消除社会贫困的社会政治功能。负税能力论最初是由古典经济学家魁奈提出、后来逐渐被一些财政经济学者接受的一种观点。该观点认为，土地及其改良物组成的不动产（房地产）是衡量一国人民负税能力的一个比较客观的标准。在其他条件相同的前提下，私人拥有的土地财产或房产越多，其负税能力也越大。不仅如此，财富本身可以给其所有者（使用者）带来购买力和安全感，从而减少其储蓄意愿。而均分土地财富是房地产税收的一个典型的社会功能。在西方公共经济学领域，把降低土地财富集中度、打击不劳而获的不良社会现象等社会政治目的作为包括土地、房屋在内的财富课税的一个重要理论依据。征收房产税收能够一定程度上弥补所得税和商品课税

22、的不足。对那些收入较低和消费较少而财产较多的个人，通过所得税和商品税无法调节，可以通过房产税收来予以调节。综上所述，从税收“横向公平”原则考虑，对财产课税并且课以重税是合理的，因而西方学者的这种观点是适用于房产税收的。1.2.2国外研究状况目前，房地产税收是世界各国普遍都在征收的一种税。世界上几乎所有国家税收制度都会涉及到房地产税，甚至在其税收收入中占有相当大的比重，但具体的征收制度却各有不同。（1）美国：“征收规范，因地制宜”房产税是美国地方政府的一项税收，早在建国初期就已经开始实行，地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收。美国征收房产税的主要目的是为了地方的各项服务和基础设施建设提供

23、资金支持，而并不是作为调控房地产市场的主要手段，但在一定程度上对房地产供给和需求有间接影响。其房产税的税率是由州和地方根据本地财政需要制定的，因此各地的税率高低不等，并随着时间的推移可进行小幅调整。但总体而言，目前税率大致介于1%3%之间。例如洛杉矶房产办公室在每年的7月1日评估确定最新的房地产税税率，其主要调价的依据是当年一月前后的市场价格信息，税单则是在每年的11月1日通知并寄出，如果房主没有收到通知或税单，应该主动向政府去索取，不能以没有收到税单为理由而逃避纳税责任。房地产税的缴税日期，每年分为两次，即当年的12月10与次年的4月10日之前，逾期未缴税会有10%的额外罚金，逾期三年未缴税

24、会导致房屋被没收并拍卖。美国的房产税以“宽税基，少税种”为基本原则，从税收的分布结构来看，美国重视对房地产的保有环节征税，而针对对流转环节的税收负担相对较轻。在美国，对土地和房屋直接征收的是房地产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例，但各地方规定不一，从20%100%不等。除保有环节的税收外，还包括交易环节的税。即房地产所得税，是对房地产或土地在经营、交易过程中，就其所得或增值收益课征的税收。美国的房地产交易税税率为2%，在房地产买卖时缴纳。 （2）日本：“评估征税，兼顾公平”在日本，房产税属于地方性税收，由地方政府来征收，采用普通的征收方式。在中央政府规定标准税率和最高上限后，地

25、方政府有权在合理的范围内进行浮动，具有较大的自主决定权。但针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产，列入“固定资产税”的对象加以征收。其用途也主要用于地方教育，卫生及基础设施等公用事业。日本房产税的课税范围较广，固定资产税中房产税的课税对象是城乡各地域上的纳税义务人所拥有的房屋，包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，除去减免规定之外，凡是能增加房屋使用价值的附属物均在课税范围之内。房产税的计税依据是作为征税对象的房屋估定价格。估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价。为保证税负稳定和简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一

26、次。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等， 一般不重新估价。估价当年为基准年，计税依据按基准年度的评估额为准。每三年对房屋进行估价，使税收能按照房屋的实际价值来征收，并体现出税收的公平与简化。1.2.3国内研究状况国内税收理论界对视房产税收改革问题的研究成果有很多，主要有以下几个部分：（1）关于房产税收课税对象的界定从2003年中共十六届三中全会正式提出“分步实施税收制度改革”起，我国启动了相对1994年分税制改革而言的新一轮税制改革。在新一轮税制改革方案中对房产税改革的表述是“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。吴俊培（2006）认为应对房产

27、普遍征税，即认为所有房产都是征税对象，也就意味着对现行免征房产税的非盈利组织和政府公共部门房产也要征税。高培勇（2009）认为物业税不过是房地产税的另一种称谓，尽管使用的是“开征”一词，但至少在概念层面上，物业税并非一个新的税种。简单地讲，是指直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。今后我国物业税课税范围的改革方向应是：逐步将房产产权明确的部分事业单位房产、城镇居民自有住房和农村经营性房产纳入物业税的征税范围。（2）对房产税制改革的功能定位和意义的讨论 首先，关于房产税制改革是否影响房价的功能定位。由于提出房产税制改革是在这么一个房价飞涨，调控房地产市场政策又不断出台的敏感时机，因而房产

28、税制改革对房价自然会产生一定的波动影响。所以，在目前房价高居不下的情况下，通过房产税制改革能够为政府调控房价提供有力的税收政策工具，从而平抑房价，抑制房地产过度投机。其次，关于房产税制改革有助于构建地方税体系和调节个人财富和收入分配差距的功能定位。房产税作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入。地方政府获取财政收入形式的改变，有助于规范政府行为。多数经济学家都从完善地方税税系，为地方财政提供支柱税源和重新分配社会财富，调节居民之间的贫富差距角度论述了房产税制改革的意义。认为在中央集权制的现实背景下，不仅地方政府的税收立法权问题提不上议事日程，而且，各种转移支付被当作了平衡地方政府收支

29、的主要途径，也使地方主体税种之事难以为关注点。因而，提出结合中国现行税制体系中尚无“名副其实”的财产税的事实，改革房产税制最大的意义在于通过对财产这一存量因素的实施税收调节从而充分发挥税收的调节贫富差距的作用。（3）关于房产税制改革的路径和建议的讨论现阶段大部分学者认为房产税制改革之路存在重重障碍，因而改革房产税制应着力解决好以下几方面的问题：第一、关于房地产产权的争论有关专家认为物业税实施难根源在地权：土地公有，向个人征收物业税法理不通；也有人对此持否定意见，认为政府征收物业税凭借的是政治权力，与所有权无关。也有人认真为我国目前不存在开征物业税的产权制度障碍，因为我国物权法对物权已经进行了明

30、确的规定，土地使用权属于物权。进而针对我国房地产产权管理现状存在的问题，提出了开展房地产产权登记普查、逐步统一城乡房地产产权管理制度政策建议。第二、关于改革计税依据的讨论关于改革房产税收的计税依据，理论界主要有两种方案，“大方案”认为应该合并现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税和土地出让金，开征统一的物业税；“小方案”认为物业税只是合并房产税、城镇土地使用税、土地增值税，不包含土地出让金。一方面，学者们对于是否将土地出让金纳入税基存在争论。另一方面，我国现行的房产税收制度既存在着税种繁多、重复征税的现象，同时又存在着流通轻保有的问题，表示应该减少房地产交易环节税收，在房地产保有环节开征物业

31、税。目前，我国房产税是以房产的原值或租金收入为计税依据。学者普遍认为应当建立起以房产评估值为计税依据的房产税制，即市场价格意义上的评估价值，相对来说是应该公平而合理的，比较符合量能负担原则。第三，关于房产税税收优惠的讨论多数学者认为对居民住宅的税收优惠可依据市场价值结合房产面积设计适当的起征点和免征额，而有人主张设立包括房租金在内的最低生活标准，家庭收入达不到的应予免税，差额部分还应该得到政府救济或房租补助，后者相当于物业房产税应设置负税率。提出根据房产的用途不同实行差别税率，对经营性用房仍采用比例税率，而生活性用房（住宅用房）课征的物业税主要是针对高档住房、大户型住房、多套住宅征收，因而对自

32、住房屋应设立35档累进税率，按面积标准确定税基的级次。1.3研究的内容和方法1.3.1研究内容 本文通过总结美国房产税成功推行的经验，为我国房产税制的改革提供可借鉴的改革思路。在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税

33、的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。其房产税的课税对象为房屋，以房屋估价为课税依据。在实际估价过程中，由于地方政府为了吸引外地资本,低估大额房地产价值，估价和市价相差较大,估价一般定为市价的3/4甚至一半。例如，加州房地产税法规定，房产税的课税依据是房地产的市场价格，但仅以当地政府专门从事房地产价值评估部门所确定的市场价的40%作为课税价格。房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出

34、的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。税率的计算公式为：房产税税率预算应征收的房产税税额房产计税价值总额。美国不同城市的税率不同，但税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用于估价；一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。如，新泽西州的泽西市房产税税率为4.125。李堡市的税率为2.18，其中市政府征收的房产税税率为0.936；代县政府征收的房产税税率为0.276。纽约市的房产税最复杂，该市将房屋

35、分为四种类型。第一种，1-3个家庭共同居住的住宅，名义税率为10.694，实际税率为0.85；第二种，多个家庭居住的民用住宅，名义税率为10.552，实际税率为4.75；第三种，公共设施，名义税率为7.702，实际税率为3.47；第四种，商业用房屋（如商店、仓库和办公楼等），名义税率为10.608，实际税率为4.77。纽约市有近100万幢建筑，总价值近4000亿美元，每年大约征收房产税75亿美元，占房屋总价值的1.9。美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得

36、到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。如:加州关于房产税减免税的规定主要有:纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税；残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税；教堂、学校、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免征房产税；对年龄超过55岁以上的老年人，出售了自用的旧住宅后，而在两年内另外购买自用的新住宅时，只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价，则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上，纳税人一生只能适用一次；父母儿女之间转移主要自用住宅，不论是采用销售、赠予或继承方式，其转移后的房屋不须重新估价，按转移前的房产税征收，此种优惠原则上仅限于同一

37、州内；合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税，建筑商须在开工之前和开工后30天内申请，但房屋建筑完工后必须加以出售。1.3.2研究方法本文主要通过运用比较分析法和实证分析法来研究相关的资料文献。（1）个案比较分析法本文选择美国的案例来与中国作比较，通过二者的比较分析，包括对历史、税收制度设计以及国情等比较分析，深刻地阐述了选择美国房产税改革我国房产税制的可行性。（2）实证分析法通过对近几年美国各大城市的预算报告以及房产税在各个大城市的实际征收状况进行实证分析研究，论证了房产税在美国财政收入中的重要地位、作用及征收管理情况。第2章 我国房产税制评析2.1我国房产税制的历史及现状2.1.1我国房产税

38、制的历史沿革我国的房产税制伴随着总体税制的多次改革而变迁，其发展演变不仅受到经济、政治体制、政策变化的极大影响，而且与我国房地产业整个行业的兴衰变化息息相关。（1）建国初期的房产税制建立及计划经济时代的改革建国初期，为了适应全国政治统一、经济恢复的要求，国务院颁布了全国税收实施要则，规定统一实行14个税种，在14个税种中包括工商业税、房产税、地产税、契税等与房地产相关的税收，并于1951年颁布了城市房地产税收暂行条例，1953年和1958年我国为适应计划经济体制的要求，两次对税制进行改革、简化，但房地产税收并没有变革。只是随着社会主义改造的完成，有些地方契税处于停滞状态。到1973年进行城市房

39、地产税及工商统一税等税收合并为工商税对国营企业和集体企业征收，而房地产税收的征收范围仅对个人和外侨等继续征收。（2）改革开放转轨时期的房产税制的改革1978年开始，为了适应经济发展和经济体制改革的需要，我国逐步进行了国营企业“利改税”和工商税制改革，在些期间房产税制也初步建立和完善。首先，自1985年起企业所得税制开始逐步建立，使房地产开发企业的所得税以及个人涉及房地产所得的税收有了法律规定。其次，为了平衡与集体企业和个人建筑安装企业额营业谁负担，恢复了对国营建筑安装企业承包工程收入征收营业税调整了营业税的征税范围，新增了典当业、土地使用权转让及出售建筑物、经济权益转让这三个税目。再次，为了加

40、强对房地产控制和管理，提高房地产使用效率，国务院决定恢复征收城市房地产税，但鉴于我国城市土地属国家所有，使用者没有产权的实际情况，又将城市房地产税分解开征了房产税和城镇土地使用税，对外商投资企业和外国企业仍征收城市房地产税。第四、为了加强土地管理，保护农业持续稳定的发展，1987年国务院发布了耕地占用税暂行条例。第五，契税在1950年开征之后由于社会主义改造之后禁止土地买卖和转让而一度停征，但是改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策，房地产市场逐步得到恢复和发展。为了适应形势的要求，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复。至此，我国房产税收制度初步形成。（3）1994年对房

41、地产税制的改革1994年，为了建立适应社会主义市场经济体制的税制框架，我国开始了自建国来最大的一次税制改革。这次改革中，有关房产税的主要调整包括：统一了内资企业所得税（合并了之前存在集体企业所得税、私营企业所得税等），对转让房地产的利润所得和其他所得按33%比例征收，以实现各类房地产内资企业的公平竞争。改革了个人所得税（合并了个人收入调节税和城乡个休工商业户所得税），对包括房地产的租赁所得、财产转让所得等征税。改革营业税，对转让土地使用权、销售建筑物以及土地附着物，以全部营业收入为计税依据，按5%的税率征收。开征土地增值税，以加强国家对土地的调节力度，维护国家权益，抑制土地投资，引导房地产健康

42、发展，并建立了规范化的房地产市场。经过这次税制改革，形成了现行的一套房产税制。重新颁布新的契税条例。应缴契税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。相比流转税制和所得税制，我国的房产税制的主要税法规定大部分是在上个世纪从计划经济向市场经济转轨的80年代，更早的是在刚建国时的计划经济50年代制定的，但这些当时大背景下制定的税法绝大部分仍然沿用至今，可见房产税制总体老化得十分严重，已经非常不适应目前的经济和社会环境。(4)2003年后对房产税制的研究与操作在房产税制严重滞后于社会、经济发展的背景下，2003年十六届三中全会，中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中

43、，第一次明确提出:在条件具备时对房地产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。五中全会也提出了稳步推进开征物业税，实施城镇税制改革，对房地产征收物业税，相应取消其他的费用。这也标志着房产税制改革正式拉开了序幕。从2003年开始，财政部、国家税务总局就在北京、辽宁、重庆等10个省市进行模拟评税试点。但“空转”了多年后的物业税至今依然未介入“实转”阶段，开征“物业税”仿佛成了一张空头支票。随着我国房地产业的快速发展，房价的步步高涨，国家为遏制房价过快上涨、打击投机，“一费二税”开启了2007年房地产调控新局，即房地产企业土地增值税的缴纳从2007年2月1日起由“预征制”转为“清算制”，

44、而城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于2007年1月1日正式实施。新修订的耕地占用税条例于2008年1月1日起实行，最大的变化是税额标准提高4倍，外企开始缴纳耕地占用税。另外，国务院决定从2009年1月1日起废止城市房地产税，按照中华人民共和国房产税暂行条例对外商投资企业、外国企业和外国人征收房产税。2010年“两会”的召开，对房价遏制的关注使得人们对“物业税”转实的呼声渐高，“物业税”再度成为人们万众瞩目的焦点。但是2010年5月30日国务院批准并公布的2010年深化经济体制改革重点工作的意见中，我们看到的却是“逐步推进房产税改革”列入了2010年的财税

45、体制改革的目标当中。其中，“物业税”的提法发生了微妙变化。然而此前，在关于2009年深化经济体制改革工作的意见中，对于房产保有环节的税收的表述还是“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。甚至2013年2月27日，国务院颁布“新国十条”也明确指出，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。由此，中央颁发的文件中“开征物业税”到“房产税改革”的变化，无不显示着国家对房产税制改革思路的一系列变化。因而，认为我国当前对房地产税收制度改革的思路应着眼于在原有房产税制的基础上进行相关变革，并且近期改革的重点是扩大房产税的征收范围，即从房产保有环节进行相关的税制改革。2

46、.1.2我国房产税制的现状(1)我国现行房产税制体系了 我国现行房产税制的基本框架，是1994年全面的、结构性税制改革的产物。应该说房产税制体系是我国目前最为复杂的一个行业税收体系。首先，在现行的中国税制体系中，涉及房地产行业的相关税种主要有耕地占用税、固定资产投资方向调节税、契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税及教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税和房产税(2009年前还有城市房地产税)，其中固定资产投资方向调节税于2000年1月1日起暂停征收。因而，我国房地产行业事实上涉及的税种主要有上述的除顶顶资产投资方向调节税以外的1I项税种。 (2)我国房产税收的作用纵观我

47、国房产税历史，分析我国房产税制现状及国际通行做法，一方面抑制房价继续上涨，另一方面健全我国地方税体系，建立地方财力的稳定增长机制。改革、完善房产税制,将进一步增强房产税收入弹性,扩大地方收入规模,从而有利于健全地方税体系,建立地方财力的稳定增长机制,促进地方政府财权与事权的逐步协调。同时,也有利于弱化地方政府片面追求GDP的动机,规避地方收入风险。改革、完善房产税制,将促使纳税人在购置房产时充分考虑持有成本因素,从而有利于发挥税收对土地集约节约利用、生态环境保护的调节作用。2.2我国房产税制存在的原因和问题2.2.1开征房产税的原因目前世界上主要发达国家都在征收房产税，也是被世界人们普遍接受的

48、税种，而且房产税也是地方政府税收的主要组成部分，房产又是作为居民主要的财产之一，我国曾一度把房产税等同于财产税。另外，发展中国家也在逐渐偿试征收房产税，但相对比较低，并且房产税地位和国家的发达程度成正比例关系。从发展的整个过程来看，任何国家发展到一定的阶段都要征收房产税，都要把房产税的收入作为地方财政收入的主体。为什么一定要征收房产税？可以从以下几点考虑：（1）房产本身的特点首先，房产作为居民最主要的私有财产，国家对拥有者提供保护，拥有者理应为这种保护支付报酬，国家理所当然地成为这种报酬的获得者；其次，房产是作为最重要的不动产，其不动产给征税者提供巨大的便利，相对于其他流动性较强的税源，房产税

49、更能提供稳定的税收收入；再者，房产作为土地的附属，因为土地资源的有限性，随着经济等的发展，有限的资源必然获得增值，从而房产必然获得土地增值的红利，对增值的部分进行征税，是征税者一贯的做法。（2）调整高房价的需要房产税具有调节高房价的作用，它能够调节房地产市场的供给，使囤积商品房感到沉重的税收负担，促进商品房的交易，增加商品房的供给。另外，拥有多套房的人同样感到税收的压力，也会把多余的住房转让出来。想购买几套住房的人也会考虑这一层关系，改变原有的想法，从而会减少对房产的需求。三方面的共同作用会增加住房市场的供给，在需求不变的情况下，影响住房的价格。（3）转变经济增长方式的需要从近几年的福布斯中国

50、富豪排行榜上可以看出，中国房地产界的富豪在排行榜上占有绝对的比重，且大多处在前列，甚至出现了十占其半的局面，2010年元月，福布斯中国富豪榜的前10名财富人物有40%从事房地产行业，30%从事与制造业相关的行业，这是任何一个健康运行的经济体都不应出现的情况。各个国家发展的轨迹表明，一个健康、合理的经济体是以服务业、手工业等第三产业为主导运行方式，依靠产业结构的升级换代来获得利益的经济体，而根据社科院10月25日在京发布的2010国家竞争力蓝皮书中国国家竞争力报告，蓝皮书指出：中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而靠消费耗资源和扩大投资，尤其是房地产业的膨胀发展的结果。但是靠房地

51、产等拉动经济的增长方式是不能长久的，而且形成全民狂热追逐地产利益的现象，更让这种发展变得病态，由此经济增长的方式亟待转型。而房产税的征收使得投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，投资的风险加大，当预期的收益率因房产税的征收而逐渐向成本靠近，甚至低于成本，出现亏损时，大量的投资企业就会退出房地产市场的角逐，减少投资性需求，让更多的资金回流到实体经济上，实现经济增长方式的转变。2.2.2房产税制设计存在的问题(1)税费并立，以费代税从我国房产税制整体来看，很突出存在的问题就是目前房地产市场的租、税、费体系设置结构。一方面，税费并立造成房地产行业税费征收混乱，使其实际税收负担偏重。另一方面，以税代

52、租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象都比较普遍，这在一定程度上限制和削弱了税收的调控功能，加重了购房者的负担，同时容易引起一些地方政府的不规范操作甚至腐败的滋生。例如在市政基础设施建设方面，城市建设维护税与“市政设施建设费”、“城市规划建设费”和“商业网点配套费”属同一性质。又如为筹集教育资金，同时设置了“教育费附加”和“教育设施建设费”。 (2)税种设置不合理 房产税制税种设置中的问题主要表现在以下方面： 第一，税种设置繁杂，名目繁多。我国的房产相关的税收有11种之多，税种过于繁杂，但征税范围又相对狭窄，税基覆盖并不全面。此外，我国房地产行业的征税基本集中在流通(开发建设和交易)环节，保有

53、环节的主体税种并不突出。 第二，房产税制结构设置不合理，“重交易，轻保有”。这种典型的“重交易、轻保有”的税制模式造成了税负的不公平，一方面房产流通环节的税费都将最终转移到购房者身上，提高了新建商品房的价格，这也是房价经过多次调控以后仍然继续上行的一个重要因素；另一方面，房地产保有环节税费种类较少，税负较轻，阻碍了资源的优化配置，同时又助长了市场投机行为的滋生。 第三，交叉重叠，重复课税。所谓重复课税，是指国家对同一课税对象或税基，在同一纳税期间课征性质相同或相似的税。按照这一定义，我国现行房产税制中存在的主要重复课税。对一个征税客体的重复课税给房地产经济运行带来了额外的负担，也难以体现税收中

54、性原则和公平原则。如对房地产转让收入既缴纳营业税，又按土地转让增值额计征土地增值税，这一方面增加了房地产业的成本，另一方面也导致隐性交易的大量存在，增加了税收执法难度，造成国家税款流失严重。(3)税基设计不合理房产税制税基的不合理主要体现在以下三点：征税范围狭窄第一，房产税、城镇土地使用税都只是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不包括广大农村的非农业建设用地。随着农村经济的发展，农村地区也有大量非农业房产，并且大量存在着耕地转为非农业用地的现象，按照现行税制，征过一道耕地占用税后就再没有税收调节，既不利于保护耕地，给农村乡镇企业与非农业建设滥用地埋下诱因，也缩小了征税范围，丧失了财政收入

55、。同时，在具体的征管过程中，尤其是城乡结合部、新兴城区、城乡界限日益模糊，不能清楚地区分开来，给征管工作带来了诸多不便。第三，耕地占用税的耕地只限于种植农作物的土地，把大量其它形式的农作物如草场、养殖水面、养殖滩涂等排除在外。第四，对于继承行为过于优惠。现行房产税制并没有将继承行为纳入课税范围。减免范围过大现行房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税都有大量对财政拨款单位、公共部门的减免规定，这其中有合理支出，但却不符合征税的能力原则。大面积的减免规定给这些同样也有税务义务的部门偷逃税打开了方便之门，造成国家税收大量流失。以房产原值作为计税依据不合时宜由于房地产的价值不可避免地包含了土地价值，

56、但是当前在高速发展的房地产经济带动下，房产的原值己经远不能反映真实的房产价值。而从价计征的房产税以房产原值扣除10%-30%为计税依据，使得大量旧房产的计税依据远远低于房产现在的市场价值。 税率设计存在结构性问题 总体来看，房产税制税率存在着结构性问题。即在房产使用环节税率较低，同时对房地产流通环节税率过高。具体来看，一是城镇土地使用税只是按照地理位置的不同设置差别税率，没有考虑所占用耕地的质量等级，也没有考虑到房地产用途的不同，导致本已十分紧张的土地资源不能得到有效利用。二是土地增值税税率过高，税收负担较重，同时土地增值税调节力度有限。我国土地增值税实行4级超额累进税率，第一级税率就达到了3

57、0%，最高边际税率更是达到了60%，远远超过了大部分纳税人的心理承受能力。自20世纪90年代后期，我国经济则是进入“通货紧缩”期，房地产业呈现低迷状态。从我国近几年每年征收的土地增值税来看，有36个省、市地区(27个省和9个直辖市、特区及副省级城市)征收土地增值税，但这三年间总共征收的土地增值税分别为403亿元、537亿元和719亿元，各占当年税收收入总额的0. 88%, 0. 99%和1. 210/%，由此可见，土地增值税征收的效果始终并不理想，尤其是在房地产行业高速发展的时期，该税种所占总税收收入比重的局限导致其实际税收调节力度的有限。三是即使不考虑房产转让可能征收的土地增值税、企业所得税

58、、个人所得税以及各种名目加诸房产流转环节的收费而仅仅考虑契税和营业税(以及附加的城建税和教育费附加)，对房产转让行为的综合税率也已经在8% 10%以上。2.2.3房产税制基础环境相对较差(1)立法层次偏低，税收法规多变我国房产税收大多处于“暂行条例”这一较低的立法层次，如内资企业适用的中华人民共和国房产税暂行条例、中华人民共和国城市房产税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例)、中华人民共和国契税暂行条例等。这同时也是中国税制普遍的现象，但却降低了房产税收制度的法律效力。此外，税收立法大多规定得不具体，在实施中出现诸多问题，为了解决许多税法中规定的模糊情况，多有补充规定等等，使税法操作更加

59、困难，也影响了原税法的稳定性和严肃性。 (2)财政分权体制不规范现行地方税体系中，一方面由于税制结构不合理，税权过度集中于中央，加之税收征管力度弱而且成本高，地方税收的流失，严重限制了地方财政规模。现行的财政分权改革实际上造成了地方政府的“逆向软预算约束”。另一方面，由于财力的不足，使得地方财政存在收支缺口时，地方政府往往在以下途径中选择考虑:一是在权限范围内开征新税或提高税率;二是中央对地方的财政转移支付;三是提高收费标准或增加新的收费项目;四是发行地方债券。在这四种可能选择中，以第三种更具可操作性，以至于一些地方政府转而依赖各种非税收入来弥补税收不足，从依靠企业到依靠农民和土地，从侧重“工

60、业化”到侧重“城市化”。其中上地出让收入成为非税收入之代表，地方政府也日渐依赖于土地批租的“土地财政”收入。而加强对房产保有环节的征税，不仅对改善地方收入结构有着莫大的裨益，从长远来看，亦有助于推进地方财政收支规范化。(3)税务机关在征管方面没有到位税收征管的配套制度不完善，包括房地产信息登记制度不完善、房地产价格评估制度不健全。我国房地产信息登一记制度不完善及房地产价格评估制度不健全的根本原因是房地产的产权制度障碍。一是存在多种产权方式的城市房产产权格局，导致征税对象复杂，从而使得我国房地产信息登一记制度并不完善。现行城市房产主要是三大类产权格局并立：产权清晰房产、无籍房产和产权残缺房产。如

61、何对无籍房产和产权残缺房产课税关系到纳税人的确定，进而关系到房产保有税制的完善。二是不同产权房产的取得成本相差很大，而且不同性质房产的纳税人负税能力差异也很大，如何对产权清晰房产以外的房产进行计税价值评估是关系到房产保有税制改革的一个棘手问题。如何才能保证房产保有税的合理税负，确保与纳税人的支付能力相对应是需要审慎考量的问题。第3章 我国开征房产税的建议及措施3.1理论界的三种观点及其分析第一套方案是对一家拥有的第一套住房不征税，第二、三套以上征税。第二套方案是在新房产税方案出来前房子一律不征税，以后新购买的房屋第一套不征税，第二套人均占有面积在30平方米以下的不征，人均超过30平方米以上的再

62、征。第三套方案是在第二套方案的基础上，对三户之家的90平方米免征，90平方米以上的，大人与未成人可以再得到每人30平方米的免税额，即三口之家180平方米是免税额。180平方米以上的再征0.3%1.5%的税，而且是对评估值征税，不是对原值征税。三套方案都对个人自用的第一套房子免税，对第二套及以上的房子征税。弥补了原房产税统一对个人自用的非经营性用房免税规定的不足。第一套只是笼统地规定对第二套以上的房子征税，而没有具体规定怎么征、征多少的问题。第二套方案在此基础上做出了第二套房子人均30平方米的免税额，是对第一套方案具体细节的完善。而第三套方案相对来说更人性化，规定了更大的免税额，且明确规定是对评估值征税，而不只是对原值征税。对房屋的增值征税避免了税收的流失，也打击了炒房行为。相对而言，第三套方案对免税额规定的比较合理，体现了以为为本的法治思想，是立法人性化的具体体现。对增值征税是