共有产权文献综述

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1、我国保障性住房共有产权模式的现状与展望引言：随着住房问题的尖锐化，我国原有的住房保障体制出现了各种问题，公租房，经济适用房在实行中出现了很多操作性问题。因此，外国的共有产权制度的引入为我国提供了一个解决思路。在淮安市2007年首次推出共有产权经济适用房之后，共有产权房如雨后春笋，在多个地区快速的展开。2014年4月,住房和城乡建设部召集了部分城市,在北京召开了一场“共有产权”住房试点城市座谈会。在座谈会上,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。“共有产权房”，是地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低

2、于市场价格配售给符合条件的购房家庭，配售时政府按照自己的土地出让金等费用来确定自己的产权份额并和消费者共有产权的保障性住房。本综述主要归纳了当前国内实施共有产权的紧迫性和意义，通过国内外现状的比较探讨了其存在问题，并归纳了改建意见。一、 当前保障性住房产权现状 第一，在廉租房领域，当前住房保障政策忽视住房所有权对中底家庭财富积累作用。陈淑云（2012）认为，当前以公共租赁房为主的保障住房政策产品，忽略了住房所有权对中低收人家庭住房财富积累的影响，进而提出要想在解决住房消费不公的同时缩小住房财富分配不均，必须考虑新的产权式住房保障政策的设计，使大部分中低收入家庭有机会获得住房产权，包括部分住房产

3、权，从而有机会享受家庭财富增长和积累8。学者董任远（2013）对山东省的共有产权试点县平原县的调研中也同样注意到了廉租住房家庭迫切需要自有产权住房。这些无房户普遍反映，吃的不好可以将就，但是居无定所就觉得心里不踏实，他们希望拥有自己的房子，这也是很多廉租住房家庭的心声51。 第二，在经济适用房领域，当前的经济适用房中有限产权的规定致使产权的法权和事实权不统一。陈淑云（2012）在论文中就提到，按照现行经济适用住房管理办法规定，经济适用住房售出后“购房人拥有有限产权”，住户虽采取全额方式支付，但却未能获得房屋的完整产权，只是在实际居住过程当中享有政府让渡的占有权及使用权。换言之，这里的“有限产权

4、”是残缺的、不完整且受限制的，然而其权利主体(购房者)却是唯一的。此外，虽然已经确定了残缺产权应归属于购房者，但是该办法并未对产权具体的比例划分作出明确规定，缺乏有效的量化标准，购房者与政府只是以某种含糊的共有方式共同拥有产权8。金细簪（2014）也有相同的认识，拥有不完整产权的个人却完整地拥有事实上的完整产权，也使得个人拥有了寻租空间，导致法权与事实产权不一致，权力和义务不一致。按照物权法以登记确定权属的原则，既然经济适用房的产权证和不动产登记簿上的产权人记载的只有购房人的名字，就只能推定房产为购房人所有，其属于个人财产和私权范畴，政府公权力不具备直接介入权，国家就没有权利干涉购房人处置权的

5、法律依据10。第三，现行的住房保障政策加深了社会贫富差距和不公平。金细簪（2014）主张，给予中低收入家庭产权型保障具有重要的社会经济意义。根据经典的纺锤型社会结构模型可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定，其往往也是社会财富创造的中坚力量，让这部分家庭拥有“财产性收入”不仅是壮大中产阶层队伍、缩小贫富差距的客观要求，而且也对改善创业环境、提高城市竞争力、保持社会稳定具有重要意义10。吕萍（2013）强调，住房保障配置的不公平性强化收入分配矛盾，住房产权的非市场化供给导致社会机会公平失序，扭曲的社会财富转移机制加深社会不公平现象。住房产权对中低收入者的财富积累有着重要的影响，是财富

6、不平等的扩大器。没有住房产权，长期租赁房屋的租赁者就无法获取由于经济快速发展给房屋增值所带来的红利，即获取房屋的资产性收入。而陈淑云（2012）另辟奇径，从进入机会方面分析了这个问题。他认为目前的住房政策中公共租赁房不能提供拥有住房所有权的机会，传统经济适用房提供有拥有住房所有权的机会，但具有户籍限制，因而忽略了城市化过程中新增中低收入家庭住房资产拥有权的起点公平，进而影响我国中产阶层的培育与形成8。 二、推行共有产权房的作用第一，满足老百姓拥有产权的强烈要求，有利于缓解社会贫富差距，提高公平性。陈杰（2014）就认为，中国的老百姓有根深蒂固的家文化观念，有了房子才有了归属，所谓“有恒产者有恒

7、心”11。王玉倩（2013）有同样的看法。她认为由于传统理念的影响，许多中国公民以拥有一个舒适的家作为其社会地位的象征。基于我国当前社会现状和居民的经济收入水平，针对中低收入群体实施这个按份共有的共有产权住房，不仅可以满足其对生存居住这一基本条件的心理需求，同时还能一定程度的增强公民的社会地位，有效激励中低收入人群努力奋斗，缩小贫富差距、促进经济发展、保障社会的和谐稳定25。而陈淑云（2012）的分析显得更为深刻，她从三个方面论述了产权对于居民的重要意义。首先，我国绝大多数居民在思想上对“家”的理解基于对固定住所之上，仍然认为住房是财富与地位的象征，“居无定所”对家庭而言，在心理上难以带来融入

8、当地社会心理归宿感；其次，居住环境的优劣差异会在一定程度上引发居住隔离，进而导致阶级与地位分化；再者，天生的趋利性驱使人们去追求更好的环境、更高的阶层以及更高的地位。因此，人们普遍更倾向于拥有自有产权住房，并不断追求更高的条件以彰显个人地位，这点同样体现在保障性住房上8。李爽（2014）认为，政府通过共有产权模式提高了住房保障的公平性、优化了政府配置资产而带来财富积累的公正性1。第二，共有产权有利于形成对购房人等的扶持和制约，压缩了套利空间，d减少了寻租行为的产生。申卫星（2013）通过对现行的经济适用房制度寻租行为的分析，认识到采用共有产权模式，购房者和政府之间的产权份额清晰明确，如此，购房

9、者在转让时仅能够获得其相应部分的利润，相比拥有单独产权的情形，转让可获取的利润大打折扣，因此共有产权模式可以遏制投机，压缩获利空间7。而谢佳妮（2010）在对现阶段淮安市推行的共有产权的具体研究中，同样发现共有产权房的牟利空间远远小于普通商品房和共有产权住房。因为共有产权房由于将政府隐性的产权显性化，从退出入手，压缩了套利者的利润空间。加上共有产权住房的审批机制更加严格，在成本和收益的权衡比较之下，一部分套利者退出。这一点在淮安是的试点运行中是被证实了的。另外，若购房者相依明显低于市价的价格将房产转手给利益相关人后牟利，由于政府是房产的共同共有人，依照物权法的规定，共有财产转让时，共同共有人有

10、优先购买权。因此，可以杜绝这种行为13。朱伦攀（2013）也认为，政府的优惠政策转化为政府享有的房屋产权，既体现了谁投资谁享有权益的基本法律原则，又能确保政府的财政投入不至于因为“权力寻租”而平白浪费2。温泉（2007）、申卫星（2013）、李霞（2014）等人同时注意到政府在房屋五年后可上市时的优先购买权对于减少寻租的巨大作用。物权法第一百零一条规定 ：“按份共有人可以转让其享受的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”在共有产权住房购买合同中可以明确规定，购房人在上市交易时，政府有权优先回购，从而堵住受助人以不合理的低价将共有产权住房转让给利益相关人，从而导致

11、国有资产流失这一漏洞30/7/9第三，有利于缓解政府财政负担，增加政府收益。金细簪（2014）认为，共有产权保障住房销售价格以土地开发成本和建安成本为基础确定，政府主要是免收土地出让金、税费和投入市政、公建配套费等支出，财政负担可以承受10。而陈杰（2014）在与公共租赁房的对比中指出，公共租赁房的投资压力大，投资收回资金周期长，而共有产权房政府投资资金少，投资资金收回快，而且政府没有后期运行管理上的财政补贴压力11。王玉倩（2013）有相同的理解。政府作为共有产权的一方，通过投资来获取住房产权，实现了政府资金的收益性，在用户居住的过程中，政府通过租金收回、购房成本投入资金收回以及产权溢价等方

12、式不但使财政负担减轻，而且也增加了政府收益25。第四，通过土地成本固化为住房占比并且在在交易时具有优先购买权，有利于社保资金的回流，加快了保障性住房建设的资金循环。吴盛梅（2012）认为，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续发展，并能有一定的利润，可以有效解决保障房建设中地方财政资金不足的问题，盘活了中央和省级补助资金，将有限的资金滚动起来，实现了保障房建设资金的循环使用20。而谢佳妮（2010）的分析则稍显深刻。她通过对退出机制的分析，认为在这个过程中，为政府保留回购优先选择权使得政府可以通过政策的引导，鼓励富裕起来的家庭回售共有产权房，使其又流回住房保障系统，形成一个可循环利用的回路

13、，缓解财政资金不断增加保障性住房的压力，使社保资源能够不断累积，以为居民提供更广泛的保障13。而曾亚萍（2010）思考的更为长远。共有产权制度在实现资金快速回流的同时，也更好地实现住房保障资源累积和倍增。政府将用于经济适用房的投资转化为产权，使这部分资产保值，而且随着资产的循环使用，政府用于住房保障的财力累积倍增，能够有效地扩大住房保障覆盖面，尽快实现居者有房的梦想42。陈淑云（2012）更是对此进行了详细的分析。共有产权住房通过将政府投资计入产权的方式，使政府的投入资金具备了流动性与收益性，其流动性与收益性可以通过租金收回、投入资金收回与产权溢价获得。其中租金收回，是在家庭拥有部分住房产权期

14、间，对非自有的产权部分，即政府或社会投资的产权部分，在使用过程中的费用的体现。投入资金收回与产权溢价的回收是在后期退出环节完成，即购房者欲获得房屋全部产权时，需通过提供土地收益等规定比例价款的方式，对物化的政府或社会投资部分进行购买。在这部分补偿金中，既涵盖了政府产权部分所对应的投资额，同时也包括了产权的溢价收益。至此，政府对居民的福利补贴被彻底抽回，住房失去其福利性并脱离现行保障体系；与此同时，政府会将所获补偿金重新纳入保障住房建设资金。长期来看，该模式不但可以提供可循环利用的保障资金，而且能够在一定程度上缓解政府大规模建设保障住房，特别是公共租赁房建设环节所面临的资金约束问题8。第五，共有

15、产权房加强了政府的保障能力，更好的使房地产宏观调控政策落到实处。修大鹏（2013）认为，政府可以根据房地产市场状况和住房保障需求，实时调节所拥有的保障性住房共有产权份额的比例，以增大保障或回笼资金。例如，当公共租赁房无人问津时，可以通过减少公有产权比例激励被保障人群的需求实现，并利用市场价格形成合理调节机制进行干预。当市场价格预期上涨时，私有权利人会加速购买共有产权，政府获取资金流入；同时，由于价格上涨带动租金上涨，政府用新流入资金对需要保障对象进行货币补贴，形成良性循环1。聂琦波（2010）也有相同的看法，他认为当房地产市场供大于求、房价比较合理时，政府可以直接从开发商处购买住房，作为经济适

16、用房向中低收入家庭出让部分房屋产权，也可以由受助家庭在市场上购房，政府提供货币补贴；当房地产市场供不应求时，房价上涨过快，政府可以直接组织经济适用房建设。共有产权制度为政府采取调节房地产市场的供求关系和价格水平提供了有效工具42。三、 当前推行共有产权制度面临的问题第一，相关政策的立法层次低且内容不统一。窦丽（2008）把共有产权政策的实施放眼到全国，她认为我国地域广阔，地区性差别非常大，在住房保障政策的制定上也应体现出具体问题具体分析的原则。经济适用住房共有产权制度是否能放之四海而皆准，有待于实践和时间的检验。在我国不同地区、不同省市的不同发展阶段是否都能实行经济适用住房共有产权制度需要进一

17、步的研究和论证。所以当前的立法层次还停留在市级政策或办法的水平上58。赵艳（2010）认为当前不光立法层次低，而且内容不统一，上位法下位法相互冲突。如江苏省建设厅制定的江苏省共有产权经济适用住房试行办法、淮安市发改委制定的淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行），仅从这两部地方性法律文件来看，不但层级比较低，而且还存在相冲突、相抵触的现象，如江苏省共有产权经济适用住房试行办法对土地的供应方式还停留在“划拔”形式，而淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）则将土地供应方式改为“出让”，从法律层级上来说，明显存在下位法与上位法相矛盾的现象，这在实践运作中就会产生问题，让执行者无所适从57。第二

18、，共有产权的政策设计还不完善，有有很多安全隐患。首先，产权比例不够灵活。王建成（2011）对中外的产权范围进行了对比。在外国，产权经常被设置成一个范围，在这个范围内消费者自主确定比例。我国大部分是设置固定比例，比如淮安购房者首期享有的产权只有5:5,6:4,7:3三个比例。这在起步试行阶段是可以理解的但从长远看产权比例应该更加灵活6。其次，王建成（2011）也注意到了在淮安市的做法中，政府产权没有收益的问题。按淮安现行政策规定在购房者完全享有产权之前这段时间里政府的产权不收金也就是说他如果永远不买。政府就永远送给他白住。这不是产权应有之意。对其他人也不公平。有人说这是体现“保障”的优惠“免租”

19、应该是最低收入群体享有的优惠而不是中低收入群体享有的优惠。若为了鼓励购房者早日回购政府产权缓解政府住房保障基金困难，他主张暂定一个免租回购期限，超过这个期限后政府就向购房者收取租金。从长远看，在购得完全产权之前政府就应该向购房者收取政府产权部分的租金从而有效提高公共资源的使用效率也可以提高购房者购得完全产权的积极性6。但是我们也要看到在大部分试点地区政府还是向购房者收取租金的。再次，赵艳（2010）指出，我国现阶段的住房金融贷款保障不容乐观。她分了三个方面来解释。第一，政策性住房金融发展滞后，除住房公积金贷款以外，我国尚未有直接面向中低收入家庭发放的低息或无息贷款，而中低收入家庭一般都是工作不

20、稳定或者是没有正式工作的家庭，这样的家庭在我国一般也是不符合公积金贷款条件的；第二，我国还未建立政策性住房抵押贷款风险担保机制，低收入家庭贷款缺乏担保主体；第三，我国参与住房金融的机构偏少，仅有几家商业银行和住宅储蓄机构参与住房金融，涉及面窄，放贷条件苛刻，工作效率低，十分不利于住房金融的发展57。最后，陈杰（2014）指出，政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就有市场价值与政府计划定价的“价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。从这个角度上，共有产权房与之前爆出丑闻的经济适用房并没有本质区别，只是相对更加规范化和法制化。上海等城市目前视乎还没有在公有产权的分配环节上爆出过丑闻，这是以昂贵

21、的监督成为为代价的，从申请、复核、征信到公示，耗费了很多不必要的社会资源11。四、 当前推行共有产权的意见建议第一， 以共有产权房模式统领出售保障性住房，重塑住房保障体系。黄忠华（2013）认为，共有产权住房的创新设计带来了“中间产权（intermediate house tenure）”住房的新概念（Munro等，2005；Clarke，2010），它是一种既有租又有售的混合产权形态，它既有“售”的好处，使个人拥有部分住房所有权，又有“租”的好处，享受低租金，并以低门槛帮助个人跨入住房阶梯，是一种拥有独特优势的住房保障工具，应吸纳进来使我国的住房保障体系更加丰富和完善，塑造保障性住房完整的产

22、权结构和形态55。而金细簪（2014）更是提出了具体的统筹措施。即可以依据地方的政府财力、保障家庭支付能力、商品房价格，设定不同的产权比例，形成动态的可调整的产权比例关系。对于限价商品房和拆迁安置房，保障家庭通常有较好的支付能力，政府的产权比例适当降低，便于家庭日后有能力时赎回；对于经济适用房，保障家庭的支付能力较差，政府的产权比例适当提高，有助保障家庭拥有住房10。而莫智（2010）等人有更为深刻非看法，他们认为对于租售并举的保障性住房，采用公共租赁形式还是共有产权形式，取决于未来预期新增的“夹心层”群体的数量及其支付能力和保障性住房建设能力。这是因为共有产权住房存量会随着住户产权的购买而逐

23、步下降，如果建设能力不足，那么未来短期内就难以满足“夹心层”群体的住房需求，易造成市场价格波动。对于目前试点的共有产权经济适用房，采用半租半买还是先租后买，取决于“夹心层”群体收入水平的变动速度；采用产权共有还是权益共享，取决于政府是否需要在短期内收回住房建设投资14。第二， 明确定价原则和定价方法，建立科学的定价机制。金细簪（2014）提出了自己的两阶段定价法。两阶段定价方法的基本思路是：第一阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定共有产权项目结算价格，如实反映项目建设成本。第二阶段：由政府作为共有产权保障房的产权共有人，在政府和保障对象之间确定共有产权的

24、项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。保障家庭通过支付市场价格购买一定比例的住房产权，价格和市场接轨。当家庭购得完全产权后，可以享有和商品房同样的权利，实现两个市场的统一10。吴翔华（2010）认为，共有产权房的出售价格应参考同时期、同地段普通商品房价格确定。出售价格与所有商品房一样，包含土地出让金、全额税费等，形成与商品房价格尽可能接近的售卖价格42。郑诗文（2011）在谈及定价时说，共有产权房的由于带有一定的政策倾向，并考虑到特殊的需求群体，因此不能够像普通的商品房一样直接靠供求关系来进行定价，“非市场”的价格安排显然可以有效的控制住价格水平，否则就会使开发商大谋保障性住房的

25、福利利益，使得保障意图难以实现。因此，必需在定价方法方面有所侧重而不偏离政策，使得共有产权房价格合理且在中低收入家庭的购买能力之内3。郭伟明（2014）提出了具体的定价实施措施。一是建立科学的定价评估机制，政府可以通过委托专业评估机构对周边房价进行评估，也可以采取周边地区新房和二手房交易成交均价。在定价时点上，建议以项目预售时的房价为准，避免土地供应或者开工时确定的销售价格不能真实反映销售时点周边房价水平；二是建立共有产权专项资金收支统筹机制，将项目结算支出和销售收入之间的差额、上市时家庭缴纳的国有产权部分房屋价款等资金纳入统一管理，统筹平衡不同盈亏项目，保证项目滚动开发的资金投入，政府部门也

26、能根据资金情况安排共有产权的开发管理计划和规模53。 第三，根据申请者的经济条件，明确产权保障房适用对象。王子博（2014）主张，为保证共有产权房的福利属性，必须确保房屋的购买者是真正的城市中低收入家庭。这就是说，申请购买共有产权房的人必须达到相应的标准。这不仅需要政府确定公平公正的指标，也需要政府在审查申购者的购房资格时，始终秉持严格严谨、公正公开的原则，确保信息透明并随时接受公众监督12。郑诗文（2011）对中低收入家庭做了详细的论述。划分低收入家庭的标准主要有：绝对值法，将总体平均收入的 1/2 或1/3 定为低收入线；比例法，将住户按人均收入从低到高排序，把那些处于最低层5%、10%或

27、20%的居民家庭定义为低收入户；贫困线拓展法，将贫困线按一定比例扩大，例如扩大到115%、125%、135%或150%等；日美元标准，1990 年由世界银行提出，以每人每天1 美元作为最低生活标准。国家住房保障政策中对低收入家庭的划分的家庭收入标准是根据各地市的经济发展水平实行动态管理。从现实情况来看，中低收入者主要包括以下几种：一是与本地文件规定符合的城市居民；二是城市中参加合作建房、企业集资建房与拆迁安置的居民均属于中低收入者；三是一些特殊行业与人群如教师、退伍军人、高级知识分子等等。总体上，与经济适用住房相对应的中低收入者包括：居住困难户、公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆

28、迁安置户等等3。褚明鹤（2014）认为，共有产权的购买家庭具有如下特征：有购置产权型住房的愿望，希望获得稳定的住房所有权关系，有一定的购买能力 ，在家庭收入和资产上，高于廉租房最低收入标准，但又无力在市场上购房；在解决自身问题的同时，对于家庭出资和和持有房屋产权有保值增值预期。因此，共有产权房既适用于现行住房保障体系中的购买人群，也适用于不符合现行保障房条件的“夹心层”人群，包括新就业的大学生、产业工人骨干、城市白领等。而这两类人群有同等需求意愿的情况下，后者对共有产权房的购置能力和表达意愿能力更为强大 ，但后者由于具有较好的成长性，表现更多的是过渡性住房需求，随着职业的发展，其中一部分人将逐

29、步具有在市场上购买房屋的能力53。陈淑云（2012）从具体的政策实施角度，认为考虑到共有产权住房更注重后期支付能力，如租金和抵押贷款的偿还。现阶段新型共有产权住房应在原来“针对中低收人人群提供保障”的限制原则基础上，将短期目标重点放在中等(潜在)收入阶层身上，强调产权共有、鼓励产权私有化；而长期目标，可以考虑覆盖所有无住房所有权的中低收入家庭8。 第四，在土地出让，分配以及政府管理方面充分利用市场化机制。陈杰（2014）主张土地出让，分配和销售一切都交给市场。开发商根据对共有产权房的潜在需求价格来竞争土地，定价权也完全交给开发商，销售风险由开发商自行承担，购房者购房后的资产贬值风险也由自己来承

30、担。住房保障机制回购后的二级市场出售价格，也是由有需求者竞价产生，无需政府干预和制定价格，只有政府彻底不管价格，不管分配，只制定规则，才能避免政治担保风险和腐败风险11。王子博（2014）也认为，共有产权房的建设用地应由行政划拨的方式转为土地供应公开招标、拍卖、挂牌的方式，与所有商品房开发一样，凭借市场机制形成土地价格，避免房屋价格出现“双规制”，从而消除寻租等腐败行为12。陈淑云（2012）、窦丽（2008）都主张建立一个非盈利性质的住房保障专业化管理机构来处理相关事务。例如参照英国住房协会，由政府授权组建一个非营利性的独立机构，在负责住房保障H常事务专业化管理的基础上，对共有产权住房乃至整

31、个住房保障制度的运行实施调控并监督。针对共有产权住房的各项后期管理工作，包括维修基金的管理、租金的收取及分配、小区物业公司的招标工作等，可按照国家有关政策规定独立决策并执行。此外，该机构甚至可以作为融资媒介，联通购房者与银行之间的信贷业务，缩短购房周期、降低购买风险858。第五，共有产权的比例划分应该因地制宜。根据朱伦攀（2013）对各地有关共有产权模式现行立法的规定进行比较后可知，尚无统一的标准，但主要包括两种标准，一是由购房者出资的比例确定，即购房者出资的价格与房屋总价格的比例为购房者占有的比例，购房者出资后与房屋价款相差的部分由政府负担，同时规定购房者必须达到的最低出资比例。二是由当时的

32、市场价格确定，即根据购房时经济适用房的价格与普通商品房的价格比来确定购房人的产权份额，购房人产权份额外的部分为政府的产权份额2。金细簪（2014）提出了详细的方案。方案一政府购房者产前比为3；7；方案二为5：5；方案三为7:3.推行共有产权，可以针对不同收入水平准入门槛的低收入者设定几种不同的产权分割出售方式。借鉴国外和淮安、上海已有共有产权的实践经验，在运作前期应当规定相对较高的购买的比例，建议采用方案1。这样可以缓解共有产权建设运营中的资金压力，快速回收共有产权房的投资。随着政府保障能力的增加，可以扩大“共有产权”的保障群体，购买比例要求逐渐降低（可以采用方案2 和方案3），使得更多符合资

33、格的中低收入家庭购买一定比例的共有产权。对于剩余部分的产权，购房人每年按剩余产权价值的2.75%-3%的比例交纳租金。此外，共有产权模式也可以作为租售并举制度“租售转化”方案的参考。将政策性住房的租、售问题衔接起来，也为不同支付能力的家庭提供了更加细致的购房参考标准10。第六，建立合理的共有产权房退出机制。窦丽（2008）认为，在受助者走向富裕，不再符合受助标准时，应尽快使受助者退出住房保障机制。交易方式有两种，一是政府出资收购受助者产权，按照原价格考虑折旧和物价水平等因素进行回购，收回经济适用住房的占用和使用权；二是向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用住房建设。经济适用住房产权

34、整体出让上市应由政府机构统一来做，受助者若想出售自己的部分产权只能出售给国家的住房保障机构。国家可将经济适用住房留做存量，也可将经济适用住房上市出售后将房款再投入到保障性住房的建设中去58。曾亚萍（2010）有类似的主张，购买者将共有产权的经济适用房整体出让上市时，根据共有产权的法律性质，同等条件下共有产权人有优先购买的权利。若此时政府出资回购受助者产权，则要确定出一个不让受助者购房投资收益受损的回购价；若政府不回购受助者产权，则购房者可以将共有产权经济适用房产权整体在市场上出让，政府和购房者按各自拥有的产权比例分配收益42。而共有产权房的退出不光包括这些良性退出，还包括强制性退出，董任远（2

35、013）就主张施行动态监管。即每年在规定的时间内重点对被保障家庭的收入、住房等情况进行跟踪年审，复查工作采取入户调查、实地核实、邻里访问与档案调查相结合的方式进行。虚构隐瞒户籍、家庭人口、收入、财产、住房等情况取得保障性住房的，违规出售、出租、出借，或者擅自改变住房用途且拒不整改的等不符合条件的住户将被坚决清退51。从2014年7月10日的新华日报我们得知，淮安市专门建立申请救助家庭经济状况认定指导中心，对申购者经济状况实行信息共享、联动审核。2013年登记新申购家庭654户，通过民政、住建、银行等9 个部门联动审核，发现91 户不符合申购条件，最终全都退出29。四、国内主要共有产权房试点城市

36、现状城市相关文件适用对象用地取得产权分配回购产权退出机制淮安2011淮安市共有产权经济适用住房管理法 住房困难标准：（1）市户口1年以上、人均住房建筑面积低于16平方米、人均月收入符合政府划定标准的中等偏下收入住房困难家庭（2）棚户区改造中，惟一住房被拆迁、拆迁补偿总额不足以购买最小套型安置住房（一般为 60-70 平方米）的棚改家庭(9)（3）大中专院校毕业不超过8年，具有市区城市居民户口的已婚无房人员(无收入限制)(4)进城务工人员只要在市区连续缴纳城镇职工基本社会保险2年以上、家庭人均年收入不高于上年度城镇人均可支配收入 (15) 经济困难标准：以总人口20%来划定，目前为人均每月最低收

37、入标准1200元(22)共有产权房的用地通过“招拍挂”的方式竞价公开出让；由开发商按照政府标准建设，提倡与商品房混搭建设（13）5：5、6：4、7：3(22)5年内：可分期向政府回购价格不变5-8年：按源供应价格加当年的利息结算8年后：按按市场评估价格结算（44）5年内不得上市5年后上市政府享有优先购买权如果上市则两方按市场估价按产权比例分享权益（44）上海2011.3经济适用住房价格管理试行办法（44）本地城镇户籍住房困难标准：人均住房面积15平方米以下经济困难标准：目前为人均月可支配收入6000元和人均财产18万元以下，两人及以下家庭可上浮20%。（截止2014年10月）（11）（59）个

38、人：60-70%政府：30%-40%（11）购房人产权份额 = 销售基准价格 /（周边房价90%）（9）5 年内：按原供应价格结算 5-8 年：按原供应价格加第六年起的银行同期贷款利息（市场价低于原供应价时取低价）8 年后：按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用，）购买(9)5年内不得上市5年后上市政府享有优先购买权如果上市，购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让的总价款。（9）山东平原住房困难标准：家庭住房总面积不超过75平方米经济困难标准：年人均可支配收入10000元6:4（51）5年后：按照届时同地段商品房与廉租住房差价的一定比例向县政府缴纳土地收益等价款后，可以获得完全产权（51）

39、5年内不得转让，继承和抵押。5年后如果取得完全产权，房屋转让县政府具有优先回购权房屋转让后，该家庭不得再次申请保障性住房（51）北京2013.10自住型商品房政策非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房个人100%(60)无产权回购购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政(44)五、 总结总体来说，当前我国共有产权无论是在理论层面还是在实践层面上都有较多的探讨，取得了很大的成绩，而国内一些研究经常理论联系实际，把淮安市，上海市，黄石市等地的实践情况和理论分析联系在一起，做到了学为所用。下面我从四个方面来归纳当前研究的特点并提出相应的

40、意见和建议。首先，从研究角度上，基于产权理论的分析占主流。当前，关于共有产权的分析主要是基于产权理论，产权理论的范围涉及到产权的经济学相关理论和法学相关法律。在经济学中相关的理论基础主要有巴泽尔的产权公共领域理论，租值消散基本理论，权利束理论，而在法学相关的领域，我们主要是看到一些相关的法律法规，如物权法、基本住房保障条例、以及一些各地的经济适用房试行办法等。除了基于产权理论的视角，我们很难看到基于政治学，历史学等全方位的理论视角。所以在文献的查阅过程中，我们看到大家的观点大同小异。在这一方面我建议应该开阔研究视野，度共有产权进行全方位的理论分析。其次，从研究对象上，研究地区呈现出集中化趋势。

41、由于我国国内共有产权的实施较晚，目前只在几个地方开展，主要是淮安市，上海市，山东平原县，黄石市，北京市，姜堰市等地区。在文献的查阅过程，可以说大部分研究的案例分析主要是基于淮安市和上海市的。当然，淮安市和上海市的共有产权制度实施早，较为完善而且在近几年的探索中不断变革，具有较高的探索价值。但是我们同样应该对其他试点地区进行分析研究，这方面国内的研究是稀缺的。在查阅如姜堰市，山东平原县的相关资料以进行横向对比时，我们很难获取完整资料。另外，北京市的自主性商品房在共有产权房中有很大的特点，如个人完全占据房屋的产权，那北京到底属不属于共有产权房范围？如果属于制度设计的特殊性应如何解释？而在文献综述的

42、查阅过程中，鲜有学者对此进行深入分析。而对于国外的研究同样出现了集中化的问题。在对国外制度的分析中，大部分文献是对英国，美国这两个国家的研究分析，很难获取到另外国家的公共产权实施状况，比如新加坡，澳大利亚等国家。虽然这两大国家虽然在共有产权的建设上已经走过了几十年，有自己一套完整的体系，我也认为发达国家的经验非常有用，但是在社会阶段差距太大的情况下，和中国情况类似的发展中国家的经验也同样宝贵。所以在这方面我们国内学者应该扩大研究范围，改变研究思路，让研究更加分散全面。再次，从研究的方法上，对比分析的研究方法稍显欠缺。在文献的查阅过程中，以下几方面国内的研究缺乏对比性。一是廉住房共有产权制度和经

43、济适用房共有产权制度，在大部分文献中大家都是选取一方面，而对于两者的比较分析并没有涉及。二是共有产权和有限产权制度的对比，在以前的经济适用房制度中在产权方面实施的是有限产权，学者普遍认为有限产权造成了巨大的寻租问题，有制度漏洞。但是没有对于有限产权和共有产权的对比分析，我认为这个角度的分析更加直观的凸显了共有产权的优势，角度小，如果以此切入来分析共有产权的意义会更好些。三是英国共有产权制度中共享权益和共有产权两种制度的比较分析以及英国两种制度和中国正在实施的制度比较。英国的共有产权制度非常完善，进而分化出两种方式。国内只有极少数学者进行了英国两种共有产权制度的对比分析。而英国的共享权益模式是极

44、其有价值的。并且，对于我国试点地区的模式和英国模式的对比也是很重要的，我国目前的实施由于各地情况呈现出特殊性，制度呈现碎片化趋势，如何制定我国共有产权制度的总体框架，英国的两种模式具有重大的借鉴意义。四是我国实施共有产权城市的横向对比。在我国的研究中，大部分地区研究只是拿出一个地区的实施情况和相关政策做具体分析，而没有国内实施地区的一个总的横向对比。在本文的第四部分，为了弥补当面这方面研究的缺陷，我尝试做了一个国内试点城市的横向政策对比。但由于阅读量有限，也只是拿出了四个代表性的城市。所以 我建议以后的研究应该加强各个方面的分析，灵活运用对比分析的研究方法。最后，从研究结构上，当前大部分研究的

45、主要是集中在实施共有产权的意义以及具体的实施建议，而对共有产权面临的问题以及潜在的风险分析不够。而以下几个方面问题大量文献中几乎没有涉及。一是租金的收取问题。在国内实施的城市中，淮安市的共有产权房政府产权部分是不向购买者收取租金的，而剩下的大部分城市是收取租金的。究竟是要收取租金还是应该免费居住，收取应该按照什么标准。这是一个关系到政府资金合理回流的重要问题。二是购买者负担问题。共有产权房房价参照商品房执行，有的地区只是优惠10%-15%。这样的房价对于弱势群体是否可以接受。三是退出机制是否具有合理性。在上市的方案中，政府和购买者按照原有产权比例来分配收益。如淮安市，当初以1000元购买的共有产权房（市场价为1200元/平方米），现在已经涨到了5000元/平方米。如何按照5：5产权比例，政府要分走2500元/平方米，当初政府只优惠了16%，现在却要分走50%的收益，是否有失公平。