开发商与银行按揭贷款谈判要点
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1、开发商与银行谈判方案一、 开发商必须具备的条件:1)五证俱全 2)必须取得商品房预售许可证方可申请贷款。二、进行谈判事项1、首付款比例谈判:原则上尽量低首付, 多贷款。通过对本地商业地产市场的了解,首付50%,贷50%,最长按揭10年(如高豪房产选择中国银行,首付50%,按揭50%,最长10年),济南商业地产一般首付40%,最长按揭20年。2、银行利率谈判:银行一般会对贷款利率优惠,在原有的利率基础上下浮10-15%。通过谈判,一般会下浮15%。3、放款时间谈判:要求银行给出书面放款时间承诺(信贷员出具放款承诺书),如在承诺时间内未放款,出现违约,银行应承担违约责任。4、开发商应该选择多家银行
2、进行谈判:与银行亮化,点名多家银行。优势如下:1) 贷款不会处于被动状态。2) 银行之间会产生竞争,提供优质的服务。3) 引起银行对开发商的重视4)银行会提供以下优惠措施:a.放款速度快。b.首付比例减少。c.银行利率下浮15%5、基本户:开发商必须到贷款银行开基本户。并且只能选择一家贷款银行开基本户。基本户解释:开发商到贷款银行开户,银行把贷款人的贷款额存入此账户。开户之前开发商要考虑的条件:1)服务好 2)放款速度快 3)给提供一定的优惠措施能提供以上条件的银行,是开基本户的首选。6、保证金户:银行会让开发商开保证金户。保证金户解释:是银行对开发商的一种制约形式,来降低银行风险。开发商在贷
3、款银行开保证金户,银行将从基本户中扣除放款额的10%(通过了解,银行最多可以扣除10%,根据当地市场不同可以与银行协商,比例越少越好,可以降低开发商风险,一般在5-10%之间),放入此账户,等房产证办下来之后,并且开发商给每位业主办理房产证完毕,用业主的房产证进行抵押后,方可将扣除款项返还给开发商。7、关于业主二次购房贷款谈判:业主在二次购房贷款(第一次购房一次性付款或按揭贷款已还完,不属此类),银行利率不但不下浮,而且会在正常利率基础上上调10%,开发商需要与银行协商争取不上调,继续执行优惠后的利率。8、业主提前还款谈判:正常情况,业主提前还款属于违约,应缴纳违约金,开发商需要与银行协商不收取或只收取一个月的违约金。三、以上谈判成功,开发商与银行需要签订协议,协议内容应由银行出示现有的版本,开发商无法更改。 销售部 年 月 日
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