土地鉴定德语

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1、Im hinteren Teil stlichen teil des Grundstcks befindet sich das sogenannteSozialgebude, bestehend aus in sich vereinten Nutzungsbereichen. 位于东部地块的后面部分的是所谓的社会活动区，该区域由几块建筑组成。Massiv, teilweise unterkellert, teilweise zweigeschossig. 该建筑群十分坚固，部分建筑物设有地下室，部分建筑物为双层结构。Holzbalkendecken, Holzdachkonstruktion.

2、 该区域采用了木质横梁天花板和木制房顶结构。Ursprungsbaujahr ca. 1935, erweitert 1947, 1959 heute genutzt als Dusch- und Umkleidungsbereich mit anschlieendem Hochspannungsschalterraum. 该建筑物始建于1935年，1947年和1959年进行了扩建，目前用于淋浴室和更衣室，该建筑连接高压变压室。Einfach Ausstattung, beheizt, zweckdienlich ausgerstet.该建筑布置简单，具有供暖设备，配置有有效的设备。Die d

3、irekt an die Magdeburger Strae anschlieende Werkhalle Sd“, ca. 7 Meter lichte Hhe, besteht aus einer Stahlfachwerkkonstruktion, wurde ursprnglich 1954 erbaut, 1983mit einem Magazinanbau versehen und in den 90er Jahren durch einen Hallentrakt erweitert.直接与马德堡大街相连的厂房“南区”，其建筑物层高大约7米，由钢架结构建造而成，始建于1954年，

4、1983年开放了阅览室，90年代扩建成厂区的一部分。Nrdlich zur Eisenbahntrasse hin befindet sich die Werkhalle Nord“, 1959 erbaut und 1976 saniert. Hhe ca. 9 Meter, ebenfalls als Stahlfachwerkkonstruktion errichtet, Halleneinbauten, Kranbahn.北部接近铁路线的是厂房“北区”，该建筑物始建于1959年，1976年进行了厂房翻修。该建筑物层高约9米，同样是采取钢架结构建成，并且配有装配设备和天车轨道。Zustz

5、lich befindet sich auf dem Gelnde ein Verwaltungseingangsbereich sowie angesetzt an das Sozialgebude Transformationsstationen, die als Betriebsvorrichtungen gewertet werden und gutachterlich nicht bercksichtigt werden.此外，位于该区域的还有管理入口区以及连接活动区域的中转站，上述设施是企业的运营设施，不纳入鉴定范围。Modernisierungs-/Sanierungs-/Ins

6、tandhaltungsbedarf翻新/整修/维护的需求Betriebsgebude insbesondere in Teilbereichen der Produktion mit starken Gebrausspuren.企业经营区域，特别是生产区域建筑物损耗较严重。Der angesprochene Sozialbereich entspricht nur noch eingeschrnkt heutigen Ansprchen.上述所说的活动区仅能满足目前有限的需要。Bro- und Verwaltungsgebude ohne nennenswerten Instandhaltu

7、ngsbedarf, renoviert und modernisiert.没有进行维护的办公及管理建筑物需要进行整修和翻新。Betriebsvorrichtungen/Inventar生产设备/资产情况Betriebsvorrichtungen in Form von Krananlagen, Regalanlagen und sonstigerproduktionsspezifischer Einbauten sind vorhanden, jedoch nicht Bestandteil derWertermittlung (siehe Anlage Krananlagen und To

8、ranlagen).企业的生产设备如天车，货架和其他用于生产的设备是虽然正在使用中，但不在本鉴定计值范围内（详见附件关于天车装置和闸门装置部分）。Auenanlagen外部设施Auenanlagen teilweise schwerlastgeeignet in Verbundstein, Schwarzdecke und als wassergebundene Oberflche ausgelegt. Im Bereich zur Eisenbahn hin Brachflche. Zaun und Toranlagen. Auenbeleuchtung, angelegte Stellpl

9、tze.外部设施有时用于承重的石材、柏油路，以及防水层上。靠近铁路的开发区域，围栏和大门，外部照明设施以及附加的存货场地，都是外部设施。5. Bodenwertermittlung土地价值计算Der Wert des Bodens wird stets ohne Bercksichtigung der vorhanden baulichen Anlagen auf dem Grundstck vorrangig aus Vergleichswerten abgeleitet. 土地价值首先是由参考值推导而来，且始终不考虑土地上现有的建筑设施价值。Sofern hierfr keine ausr

10、eichende Zahl an Vergleichsfllen zur Verfgung steht, kann wie im vorliegenden Fall die Bodenwertermittlung auch auf Grundlage von Bodenrichtwerten durchgefhrt werden.如果没有足够的参考数据可用，正如现在的情况，土地价值也可以通过计算土地的近似价值得出。Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher zonaler Wert fr

11、baureife Grundstcke mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhltnissen.土地的近似价值是通过已开发成熟土地购入价格推导出来的区域性平均价值，且用于比较的土地的使用期限及价值具有可比性。Abweichungen eines zu bewertenden Grundstcks in den wertbestimmendenEigenschaften, insbesondere hinsichtlich des Entwicklungszustandes, derabgabenrechtlichen Situat

12、ion und des Grundstckszuschnittes bewirken Abweichungen den Bodenwert vom Bodenrichtwert.土地价值受到影响价值评估因素影响，涉及企业发展情况、纳税情况以及土地划分等情况。Gem Auskunft des Gutachterausschusses der Stadt Gelsenkirchen besteht kein aktueller Bodenrichtwert fr das Bewertungsgrundstck.据盖尔森基兴市的评估委员会的信息，目前没有待评估土地的当前价格近似值。Gewerblic

13、he Bodenrichtwerte sind ausgewiesen in den BereichenHochkampstrae / Sellmannsbach inkl. Erschlieungskosten 65,00 EUR / mHochkampstrae / Sellmannsbach 区域的已开发的工业用地的近似值为65欧元/平米。Das Bodenrichtwertgrundstck mit vergleichbaren Lagemerkmalen wurde vom Gutachter-Ausschuss der Stadt Gelsenkirchen, dem zustnd

14、igen Referat fr Wirtschaftsfrderung der Stadt Gelsenkirchen sowie nach Einschtzung des Unterzeichners mit 65,-/m bewertet.根据负责盖尔森基兴市经济促进业务的评估委员会以及评估师的估算, 具有与评估地块具有相似情况的土地近似值为65欧元/平米。Da sich keine Wertanpassungen bezglich der Lage, der Gre, der Ausnutzung und des Zuschnitts ergeben, wird der Bodenwer

15、t wie folgt angegeben:在不考虑土地位置、大小、使用情况以及土地划分的情况下，土地价值如下所示：地块/类型/位置土地类型及编号面积平米售价欧元/平米开发成本欧元/平米单价总计欧元/平米土地价值Flur6Diverse Flurstueck工业地产22.02265,00包含在内65,001.431.430,00土地总价22.02265,001.431.430,006. Liegenschaftsszinssatz6. 地产利率Nach Rcksprache mit dem Gutachterausschuss der Stadt Gelsenkirchen und nach

16、Einschtzung des Unterzeichners wird ein Liegenschaftszinssatz von 6,5 % als nachhaltig der Ermittlung des Verkehrswertes zugrunde gelegt.根据盖尔森基兴市评审委员会以及评估师的反馈，6.5的地产利率将在确定土地市场价值时持续使用。7. Bauwert7.建筑价值Der Wert der baulichen Anlagen (=Bauwert) ist auf Grundlage der Herstellungskosten zu ermitteln. 建筑物价

17、值按照生产成本计算。Ausgegangen wird dabei von Normalherstellungskosten, gemindert um Altersabschlge sowie gegebenenfalls Baumngel und Schden und korrigiert durch sonstige Wert beeinflussende Umstnde.在充分考虑建筑缺陷和损伤以及影响价值评估的其他情况下，建筑价格的计算方法是一般生产成本减去建筑物折旧。Der Sachwert wird ermittelt auf Basis von statistischen Kos

18、tenkennwerten fr Gebude.实物资产的价值是根据建筑物的统计成本参数计算出的.Die Basisgren wurden berprft und bernommen aus dem vorgelegtenVersicherungsgutachten, ergnzt teilweise unter Zuhilfenahme von Plausibilittsfaktoren.成本参数已进行审查，并且是由通过以前的保险鉴定报告和其他的证明材料得出的。Bautechnische Unterlagen lagen nicht vor.工程技术材料已找不到。7.1. Gebudeber

19、sicht7.1.建筑物概况1. Verwaltungsgebude stlicher Bereich“1.办公管理建筑“东部区域”2. Verwaltungsgebude westlicher Bereich“2. 办公管理建筑“西部区域”3. Zwischentrakt3.中间独体建筑4. Pavillon4.展厅5. Sozialgebude5.社会活动建筑6. Werkhalle Sd6.南部厂房7. Erweiterung Werkhalle Sd“7.南部厂房扩建部分8. Werkhalle Nord8.北部厂房7.2实物价格1办公管理建筑“东部区域”1.069m3 * 建筑均价3

20、30EUR=352.770EUR2. 办公管理建筑“西部区域” 2.077m3 * 建筑均价425EUR=882.752EUR3/4中间独体建筑和展厅311 m3 *建筑均价430EUR=133.730EUR5.社会活动建筑3.044 m3 *建筑均价255EUR=776.220EUR6/7南部厂房以及扩建部分22.333 m3 *建筑均价100EUR=2.333.300EUR8. 北部厂房6.300 m3 *建筑均价90EUR=567.000EUR-公司建筑物总价值 5.045.745EUR外部设施（以建筑总价的7%计算）353.202,15EUR- 5.398.947,15建筑附加费用（合

21、计12% ） 647.843,66 总计 6.046.820,81EUR建筑价值降低（减低40,4%，按照假定70年的使用寿命，已使用37年，剩余使用期限为33年） 2.442.792,20EUR建筑物价值 3.604.028,61EUR加上土地价值 1.431.430EUR实物价值 5.035.458,61EUR实物价值（取整） 5.035.000EUR8. Ertragswertberechnung8.预期收益计算berschlgig mittels Plausibilittsfaktoren ermittelt.根据可参考数据进行的近似计算。8.1. Vermietbare Flchen

22、 ca.8.1可租赁面积1 Verwaltungsgebude stlicher Bereich“ EG/OG = 300 m1.办公管理建筑“东部区域”EG/OG=300 m2 Verwaltungsgebude westlicher Bereich“ KG/EG/OG = 570 m2. 办公管理建筑“西部区域”KG/EG/OG = 570 m 3/4 Zwischentrakt/Pavillon = 150 m3/4中间独体建筑和展厅= 150 m5 Sozialgebude anteilig = 350 m5. 部分社会活动建筑= 350 m6/7 Werkhalle Sd/Erwei

23、terung Werkhalle Sd“ = 2.850 m6/7南部厂房以及扩建部分= 2.850 m8 Werkhalle Nord = 660 m8 北部厂房= 660 m8.2. Vermietbare Flchen zusammengefasst8.2.合计的可租赁面积Broflchen, inkl. Nebenflchen, Empfang 1.020 m办公及附属区域，1.020 mProduktion, Werkflchen inkl. Nebenflchen 3.510 m生产加工及附属区域，3.510 mSozialflchen inkl. Nebenflchen einf

24、ach 350 m社会活动及附属区域，350 mAuenlagerflchen inkl. Krananlagen 10.000 m具有起重装置的外部存储区域，10.000 mGesamtnutzflche 14.880 m可租赁面积总计 14880 m8.3. Nachhaltig erzielbare ortsbliche Vergleichsmieten8.3. 可实现的土地所在地的具有可比性的长期租金价格In Abstimmung mit dem Referat Wirtschaftsfrderung der Stadt Gelsenkirchen und der Rankinglis

25、te 2006 Pltz Immobilienfhrer Deutschland sowie eigenen Dateien.根据盖尔森基兴市贸促会、德国普勒茨地产名录2006以及自有的数据计算得出。Broflchen, inkl. Nebenflchen, Empfang 5,00 EUR办公及附属区域，5,00 EURProduktion, Werkflchen inkl. Nebenflchen 4,50 EUR生产加工及附属区域，4,50 EURSozialflchen inkl. Nebenflchen einfach 2,00 EUR社会活动及附属区域，2,00 EURAuenla

26、gerflchen inkl. Krananlagen 1,50 EUR具有起重装置的外部存储区域，1,50 EUR8.4. Jahresrohertrag8.4.年度可预计总收益Broflchen, inkl. Nebenfl., Empfang 1.020 m x 5,00 EUR x 12 = 61.200,00 EUR办公及附属区域，1.020 m x 5,00 EUR x 12 = 61.200,00 EURProduktion, Werkflchen inkl. Nebenfl. 3.510 m x 4,50 EUR x 12 = 189.540,00 EUR生产加工及附属区域，3

27、.510 m x 4,50 EUR x 12 = 189.540,00 EURSozialflchen inkl. Nebenfl. einfach 350 m x 2,00 EUR x 12 = 8.400,00 EUR社会活动及附属区域，350 m x 2,00 EUR x 12 = 8.400,00 EURAuenlagerflchen inkl. Krananlagen 10.000 m x 1,50 EUR x 12 = 180.000,00 EUR具有起重装置的外部存储区域，10.000 m x 1,50 EUR x 12 = 180.000,00 EURJahresrohertrag 439.140,00 EUR年度可预期收益439.140,00 EURBewirtschaftungskosten des Verkehrswertes: pauschalPauschal 20,00 % vom Jahresrohertrag管理费用市价：总计为年度预期收益的20 %