房贷新政对房地产市场的影响分析

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1、房贷新政对房地产市场的影响分析 摘要：文章经过分析推进房贷新政的原因，引申出新政推出后对购房者及开发商带来的影响。笔者认为新政推出后房价不会大幅改变来分析房贷新政对房地产市场的影响。关键词：房贷新政；房产泡沫；房价。2021年4月15日，国务院常务会议推出房产新政。新政要求：对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款百分比不得低于30%，对购置别墅等高级住宅的首付款百分比不得低于40%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款百分比不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；在监管部门的实施细则出台之前，暂不受理三套（含）以上房贷申请。这一房贷新政的出台将会给房地产

2、市场带来一系列的影响。一、推进房贷新政的原因。第一，2021年中国GDP增加保“八”目标完成。2021年中国我国生产总值为335353亿元，按可比价格计算，比2021年增加8.7%，实现年初制订的“保八”的经济增加目标。为了实现这一目标，中央政府制订了扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策，人民银行取消了商业银行对新增贷款的限制，还推出了一系列房地产救市政策。但现在政府对2021年的宏观经济又持比较乐观的态度，国际经济形势也在向好的方向发展，因此调整中国的经济产业结构又成了比较迫切的任务。第二，房地产泡沫严重。多年来中国的房价不停地大幅度上涨，造成了房价和收入的比重增高。在上海这一个比重高达16

3、%，远远高于日本和韩国的房价收入比，这一数听说明房地产泡沫存在的可能性。不过房价的上涨并没有带来房租的大幅上涨，购房的平均资金和月供甚至高于每个月的房租，这个房价和房租的不平衡发展是经济出现泡沫的信号。不论是作为投资品还是消费品，目前的房价和其基础价值全部大相径庭，因此多年来房地产存在泡沫的说法越演越烈，甚至把中国的房地产泡沫和1990年日本的房地产泡沫、1997年香港的房地产泡沫、2021年美国的房地产次贷危机、2021年迪拜的房地产泡沫。第三，投机性和投资性购房者居多。国际上投资性需求占购房目标比重的警戒线为20%，而在中国这一指标高达30%，在大中城市则愈加显著。2021年房价的大涨，让

4、大家全部以为投资房地产有利可图，商业银行对房贷的宽松政策则变相支持了这一行为。投机性行为又会造成房价的深入上涨，这就使中国的房地产市场走向了一个恶性循环。第四，商业银行经营风险增大。大部分的商业银行在盈利、指标和竞争的压力之下，形成了较宽松的放贷政策。这一门槛低、竞争大的政策造成了各商业银行的放贷的不良率上升。不良资产的存在，可能会危害商业银行的利益，危害金融市场的稳定，危害消费者的信心，给存款者带来巨大的损失。一旦房价和利率出现波动，就会造成居民还贷困难，银行的流动性就会受到影响，银行发放贷款的资金关键来自存款，贷款不能收回或不能按期收回全部会造成无法支付到期存款，发生存款支付危机的可能，进

5、而造成银行经营的高风险。二、房贷新政推出后的影响。（一）对购房者的影响。1、造成购房者心态的改变。通常的购房者全部有一个买涨不买跌的心理，看到推出了房贷新政，全部以为楼市进入了调整期，下半年的房价肯定会下降，全部想在房价降到最低的时候再进行购置，不过什么时候房价低，大家全部在观望，部分的楼盘甚至出现用户退房的现象。转售为租和转租为买的趋势趋于显著，新政实施后租赁的成交量节节攀升，同时，租赁的房源也有所增加，其中关键的原因就是伴随这次新政政府调控的力度增大，大家全部推迟了购房计划，造成租房需求量增大。2、投机及投资购房者降低。新政推出的关键目标就是降低投机及投资购房者，面对前所未有严厉的房地产新

6、政后，对首付及贷款利率全部有所上调。各商业银行对贷款的检验力度也有所加大，住房贷款的收紧造成炒房者面对投资成本的增加，炒房利润大幅压缩，甚至出现资金困难。资金是炒房者的生命，高首付及高贷款利率造成炒房者的流动资金的降低，大部分的炒房者全部是利用租房的租金来偿还房贷，现在租金和房价不平衡的发展造成投机及投资购房者的深入降低。3、需求结构发生改变。新政前，因为投机和投资购房者居多，其关键目标是别墅等高级住房，住房的价格越高，得到的利润也就越大，因此新政前更多的是对别墅等高级小区的需求。新政实施后，投机和投资购房者受到打压，一般的消费者对别墅等高级小区的需求量不大，反而是对低总价的商品房需求量增大，

7、而且大部分的购置者全部是年轻人，这是因为大部分的年轻人全部是首次置业，还没有能力购置过于高级的房子，总价低的住房则成为其首选。（二）对开发商的影响。1、开发商持观望的态度。在这次前所未有严厉的房产新政后，即使成交量出现大幅下降，但房价并没有出现大幅地下降，房价仍然坚挺。每次房产新政的出现全部是一场开发商和购房者博弈的过程，开发商在政策实施细则还未明朗之前不会盲目降价抛售，而购房者却对高房价的下滑抱以期望，双方全部持一个观望的态度。一面是“持楼待售”，一面是“持币待购”，供需双方博弈使得房产交易量自然降温。2、成交量大幅下降，违约率大幅上涨。2021年5月的第一周，15个关键城市的住房成交量下降

8、了快要40%，成交面积和套数全部有所缩减，这种情况引发了部分房地产开发商的恐慌。经过对数据的分析笔者认为，2021年的房价会大幅下滑，购房者受到多种媒体报道的影响，以为房价肯定会大降，现在买房一点全部不划算，宁愿支付违约金也不愿意在这个时候买房，因此造成违约率的大幅上涨，甚至达成了新政前的5倍之多。3、部分开发商选择提前开盘。这次新政的严厉程度前所未有，为了避免受到房产新政的细则的冲击，造成住房的销量和价格大幅下降，因此部分开发商想抢在细则出台之前开盘。三、新政推出后对房价的见解。（一）房价不会出现大幅下降。1、住房价格存在粘性和政策的时滞。因为住房价格存在粘性，价格在短期会粘住不动。房价对新

9、出现的政策反应并不灵敏，因此新政出现后并不会使房价立即大幅下降，而是要经过一段时间的调整适应，才会出现下降的趋势。再加上新政的出台也会有一个时滞效应，由此看来房价还是会在高位震荡一段时间。2、世界经济走势出现反弹。2021年世界经济从急跌到稳定回升，开始由衰退走向复苏，其中以中国、印度为首的亚洲的步伐显著快于欧美发达经济体，成为推进世界经济复苏的关键动力。世界经济的复苏必定会造成居民收入的增加，从而造成居民享受高质量生活的需求增大，包含了改进本身的居住条件。3、住房的需求依然很大。即使现在的商品房价格处于高位，但大家的自住型购房需求依然很大，即住房的刚性需求，大家还是没有从没有住房变成有住房，

10、受中国传统观念的影响还是期望能够拥有自己的住房，因此住房的刚性需求还是很大。4、商品房的供给量增加不多。房价关键是由供求关系决定的。2021年房地产的需求稳中有升，房地产销售的面积也有所增加，房地产的销售额增加较快，现在还有大家需要买房，住房的刚性需求还是比较大。即使房地产供给也出现较快的增加，不过大部分全部是处于新开工状态，受到金融危机的影响，完工的面积增加较慢。供求关系对房价仍有较强的支撑，甚至房价还可能会出现小幅上涨。5、政府保障性住房的供给量和完成情况。即使政府要加大保障性住房的供给量，为低收入家庭早日实现住房梦，不过保障性住房的进展却很缓慢。部分地方因为资金配套不到位、征地和拆迁等前

11、期工作准备不足等情况，造成这些计划全部极难完成。而且就算前期的工作完成得很顺利，住房的建造还是需要时间，让低收入家庭实现住房梦也还需要一定的时间。（二）房价不会出现大幅上涨。1、中央高度重视。房价大幅的快速上涨引发了中央的高度重视，2021年12月14日，国务院常务会议指出，要综合利用土地、税收、金融等手段来加强和改进对房地产市场进行调控，抑制部分城市房价上涨过快的势头。这些对楼市的调控说明中央对房价上涨过快的问题已经高度重视，表示了决议层调控房地产市场、打击过高房价的决心。2、银行上调贷款利率和存款利率。2021年10月19日，央行在时隔36个月后首次加息，一年期的存贷款利率上调0.25个百

12、分点，一年期贷款利率上调至5.56%，一年期存款基准利率上调至2.50%。五年期存款基准利率上调0.6个百分点至4.2%；五年期贷款基准利率上调0.2个百分点至6.14%。银行出现加息必定会使有些准备投入股市或是房地产来投资的人把钱存到银行来。贷款利率的上升也会使投资房地产的成本加大，利润缩水。对房地产投资的人降低了，房价自然会受到影响，在加息和房产新政的夹击下房价自然不会出现大涨。3、对地价的控制。一些地方财政依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，开发商就囤积这些土地，来使土地的供求关系出现不平衡，造成土地价格上涨。土地价格的大幅上涨是房价不停上涨的一大推手，各个地方“地王”的出现拉高

13、了开发商和购房者对房价的预期，增加商品房的成本，这一部分增加的成本必定会转嫁到消费者（购房者）的身上，就造成房价大幅的上涨。这次新政严厉打击了土地囤积等行为，土地的价格会出现下降，商品房的成本也会随之下降，价格也就不会出现大幅度的上涨。4、对投机投资性购房者的抑制。房贷新政及相关细则的陆续出台，会对投机和投资购房者出现一定的打击，投机和投资购房者的降低会对抑制房价上涨起到一定的作用。5、房贷政策的威力。现在大家全部以为房贷新政是治标不治本的政策，不过还是不要低估这一政策的威力。二套房政策出台于2021年9月27日，这一新政造成2021年的全国房价出现大跌，只是为了刺激2021年楼市的回暖，这一

14、政策才在全国适度放缓，有的地域甚至私下废除了这一政策，才造成了2021年房价的回暖。总体来看，2021年的房价不会像2021年那么惨，也不会像2021年那么火。从现在阶段来看，中国社会主义市场经济的发展，已经由供给导向型经济转化成需求导向型经济。消费需求成为经济增加的根本性、持久性的拉动力量。促进消费需求的增加，是拉动中国经济增加的一项重大方法。商品房的消费又是市场消费的主导产品，为中国的GDP的增加贡献了大部分，因此即使政府出台了有史以来最严厉房地产新政，但房价不会真正出现大幅度的下降。只有等到实体经济真正走向复苏了，GDP的增加对房地产市场的依靠没有那么大了，房价才会真正出现下降。参考文件：1、廖英敏。房地产新政实施对房地产市场的影响DB/OL.共产党新闻，20210430.2、周春英。2021年房价走势怎样J.集体经济，2021（3）。3、苑绍峰。中国房地产市场现实状况和政府规制J.价格理论和实践，2021（5）