写字楼物业服务方案

《写字楼物业服务方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼物业服务方案（22页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、写字楼物业服务方案 篇一：办公楼物业管理方案第一章提升物业管理服务水平的整体设想及策划一、认识和定位一 全国战略长沙关键二 项目定位二、工作关键和零风险工程一 三个关键二 零风险工程三、指导思想、管理模式、管理目标一 指导思想：真诚合作、专业保障、长远负担二 一个模式：经营型物业管理模式三 管理目标两项承诺四、四大优势一 观念优势：满意只是起点 以服务用户为最高标准二 技术优势：楼宇设备管理技术支持三 配套优势：提供综合性物业管理服务四 经验优势：外接项目管理服务的实践五、八项方法第一章管理方法、工作计划和物资装备一、管理方法二、工作计划三、物资装备第二章管理人员配置、培训和管理一、管理人员的

2、配置二 管理处人员配置三 各部门人员素质要求二、管理人员的培训三、管理人员的管理第三章管理规章制度和档案的建立和管理一、管理规章制度的建立二、档案资料的建立和管理第五章指标的承诺及其方法第六章管理成本测算和管理费标准一、物业管理费标准二、对物业管理处财务管理的认识三、管理处控制成本关键方法四、机关新大院物业管理相关费用测算第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入一 施工期的物业管理二 办公大楼设施设备调试期物业管理三 办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理二、办公大楼后续工程的前期介入三、处理办公大楼和周围施工现场之间各类矛盾的方法第八章小区文化和便民服务

3、一、小区文化和物业管理关系的再认识一 开展小区文化活动是文化需求的主要手段。二 小区文化是实施物业管理的润滑剂。三 小区文化在内容和形式上应和物业管理相联络。一 小区环境特点二 小区总体目标三 确保小区文化总体效果的关键方法三、便民服务第九章机电设备设施的管理一、系统的日常运行二、设备系统的应急处理方案一 设备故障处理规程二 发生火警处理规程三 电梯困人救援规程四 供电电源停电故障处理规程五 停水及故障处理规程六 空调故障处理规程三、系统的维护保养一 维护保养工作方法二 日常维护保养、定时维护保养的质量控制三 关键系统定检工作关键点四 设备维护保养检修计划和标准四、节能管理五、技术改造、更新六

4、、技术资料的搜集、管理、使用第十章物业维修养护计划和实施一、房屋本体及公用设施维修养护范围二、房屋本体及公用设施维修养护运作三、房屋本体及公用设施维修养护周期四、房屋本体部分维修计划、标准五、公用设施维修养护计划及标准第十一章日常物业管理的综合服务一、事务管理三、保安及消防管理五、设施管理第一章提升物业管理服务水平的整体设想及策划零风险工程解除后顾之忧一个模式经营型物业管理二项承诺示范大厦、满意率三个关键整体形象、设备管理、配套服务四大优势观念、技术、经验、配套八项方法精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、质保体系、成本控制、远程网络、服务创新一、认识和定位一 全国战略长沙关键岳麓山下，群英

5、聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙。湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是勇于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。马上在新世纪之初全方面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象当代、壮观，配套完善，属于综合型当代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充足表现了长沙市委、市政府领导深入改革开放的魄力和长远眼光。深圳市中航物业管理有限企业 CATICPRoPERTYMANAGEMENT，以下简称CPM 的发展战略是：以深圳为基地

6、，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务关键，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，发明市场，引导消费，主动地拓展业务规模。多年来，根据这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名物业的投标工作，对项目特点和本身实力等综合原因进行了深入地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全方面、专业和高水准的物业管理服务。二 项目定位长沙市委、市政府机关新大院作为一个国际化、多功效、大绿化、环境保护型的当代政府物业，整体形象应该着眼于全国

7、，着眼于世界，着眼于未来。机关新大院项目整体形象定位是开放、高效、亲和开放表现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化的办公方法高效展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和高效率亲和象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及和外界的友好关系二、工作关键和零风险工程一 三个关键CPM以用户导向理论为依据，从长沙市委、市政府的角度分析机关新大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作关键：关键一：树立政府物业整体形象经过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范和后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。关键二：楼宇

8、设备管理机关新大院楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备国产化程度高。而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理企业设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必需在前期介入期全方面参加设备安装、调试，熟悉设备特征，掌握运行规律；在正式运行后，要篇二：办公楼物业服务方案办公楼物业项目服务方案目录整体管理方案?.?第一章物业管理服务整体思绪?第二章保洁服务方案及管理制度第三章秩序维护 保安 服务方案及管理制度第四章会议服务方案及管理制度?第五章综合维修服务方案及管理制度?第六章绿化养护工作方案第七章管理人员及作业人员配置?第八章重大节会、活动、迎查保障方法第九章突发事件应急预案第十章人

9、员培训计划?第十一章服务承诺?整体管理方案第一章物业管理服务整体思绪伴随社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一个逐步推广的行业拓展和模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的详细个性化需求，实现管理服务品质和综合效益的合作双赢，是其关键的主导思绪。经过早期的实践探索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。一、政府机关物业管理服务的主导思绪以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，紧密配合政府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关

10、大院的良好秩序，确保机关后勤服务，连续改善，实现以服务政府、服务社会的综合效益。以政治为高度，以政府个性化需求为导向，以诚祥物业企业专业品质和对政府物业的管理服务经验为基础，整合地方社会优异资源，为洸河办事处提供“连续改善、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达成用专业服务政府，树立新的政府机关办公形象的目标。我们将充足凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把洸河办事处服务成为整齐、舒适的工作场所。本企业决定在洸河办事处物业服务工作中全方面推行标准化管理和人性化管理的模式，尤其方法有：1.建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证实了要达成高质量的服务水平必需

11、建立一套高标准的质量确保体系，在洸河办事处物业服务中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。2.培育高素质的职员队伍：人才是最主要的资源，在人才的管理上，我们着重抓好两个步骤，一是“引进关”，引进的人才要含有较高的专业技能、很好的综合素质和较强的服务意识。二是“培训关”，我们每十二个月全部要针对不一样的人员分别制订出具体的培训计划，要求大家全部要做到一专多能，每十二个月的培训考评成绩全部要做为职务晋升和年底奖励的主要依据。作为搞好服务工作的主要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的职员队伍。3、成立项目经理垂直管理机制：负责监督协调日常维修管理服务运作，定时 每七

12、天或每个月 向洸河办事处汇报上阶段的运作情况，增强沟通、促进了解，以利于日常工作的开展。4、设置服务中心：采取酒店式一站式服务的方法，只需用户打一个热线服务电话，全部的维修管理服务中的问题均可在承诺的时间内得四处理。5、时效工作制：全部的对外服务工作均采取限时工作制，在对用户承诺的时间内完成。6、不均衡管理：全部职员的工作均是根据用户的工作生活节奏设计的，均以满足用户的生理需要和心理需要为关键目标。7、保本微利：我方承诺将根据保本微利标准提供服务，不论何时我方全部只按一定百分比公开提取微薄的管理佣金，全部的管理节余将用于服务之中。8、全天候服务：我方实施全天二十四小时服务，设热线服务电话。9、

13、建立人性化的服务标识系统 CIS ，我们将设置服务标识，如企业标识、服装标识、工作牌、办公标识等。10、企业的职员素质决定了企业的竞争优势，一个成功的企业必定拥有一支高素质的职员队伍。搞好物业的管理和服务，首要是靠人，职员培训是深入适应后勤社会化改革形势的需要，是各项工作走向专业化、企业化和当代化的基础步骤和可靠确保。经过有计划有组织地对职员进行系统培训，能够促进职员综合素质的提升，深入树立职员爱岗敬业精神，提升服务和管理水平。所以建立职员培训制度并制订培训的详细安排，围绕着“提升管理服务水平”的方针，着重把思想作风、职业道德教育和业务培训方面作为培训的关键内容，一直把职员培训工作作为一场长久

14、性、规范性的基础工作扎扎实实地坚持至今。11、在思想教育方面，在职员培训教育中除了向职员灌输“三优一满意”(即以优质的服务、优良的作风和优美的环境让用户满意)的工作理念外，还结合工作实践，提出了“服务育人，管理育人，环境育人”三育人的标准和“诚信敬业，无微不至，尽善尽美”的服务理念；除了集中培训教育外，利用多个形式对职员进行思想教育，甚至是利用发放工资的机会对职员进行思想教育，在每一位职员的工资袋里，全部要附上一张纸条：“没有优质的服务就没有我们的工资。这是您30天来辛勤劳动的回报，望继续努力工作!”。领导在职员领取工资时还要对职员30天来的工作进行点评，使职员在得到自己劳动酬劳的同时，接收一

15、次思想教育，大大强化了职员爱岗敬业、为广大用户主动服务的意识。12、在职业道德教育方面提出了“爱洸河办事处、爱物业、爱岗位、爱信誉、爱用户”的“五爱”职业道德准则，要求职员爱惜环境卫生、公共设施，看成自己的家一样；“爱物业”，要求每一位职员热爱工作，对企业忠诚；“爱岗位”，要求热爱自己的工作岗位，珍爱来之不易的工作机会，努力提升服务质量；“爱信誉”，作为企业的一员，要爱惜企业的声誉，注意自己的言行举止，在为用户服务中树立和维护物业管理企业的良好形象；同时为了规范职员的行为，还提出了“每一天上班精神饱满，每一项工作尽善尽美；每一次服务无微不至，每一次接待热情周到；每一句批评虚心接收，每一个承诺果

16、断兑现；每一个细节决不放过，每一个隐患立即整改”八个“每一”的工作准则。13、在业务培训方面，把关键放在制订的岗位责任制、综合管理制度等各项管理制度上，从基础的东西开始，紧紧围绕应知、应会、应做、应办、应干的东西来培训，使每位职员对自己的本职员作岗位的基础工作内容、工作要求和工作程序深刻了解、正确把握，知道怎么做是正确，怎么做是错的，确保把基础的工作做好、做到位，对职员还提出了“脑勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素质要求。二、管理服务理念和策划1、管理理念我企业长久以来，不论在实践中，还是在行业中，全部一如既往的提倡“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统

17、一体，只有将二者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同时提升，并获篇三：写字楼物业管理方案写字楼物业管理方案摘要依据光华大厦设计标准、市场定位、服务需求分析和凯晨置业对本项目物业管理的要求，本公司为本项目提供五星级宾馆式的物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足业主高层次的精神需求，以卓越的物业管理发明“文明、高雅、安全、整齐、方便、舒适”的居住环境。凯德物业企业现所包括的物业管理项目包含高级写字楼、高级 涉外 公寓、涉外商住小区、大型居住区、工业厂区和大型公共事业类的物业管理等，从中积累和总结出了大量优异的物业管理经验。并和2021年经过新加坡国际标准认证机构ISo9001：2021版

18、认证。经过认证，企业已建立一套规范、系统、实用、高效的管理体系，已成为为贵司提供智能化、质量化、国际化、人性化的物业管理服务质量的有效保障。本公司将无锡光华大厦的管理标准定位在五星级宾馆式服务标准上，提供物超所值的物业管理服务。经测算维持本项目五星级酒店服务标准，年物业管理费为万元，平均物业管理费为元/平方米/月。目录一、序言3二、企业介绍4三、项目概况和分析631无锡光华大厦物业特点的分析632管理思绪733管理目标8四、写字楼物业管理初步方案1041说明1042管理机构设置及人员配置1143岗位职责1644各部门工作内容20五、管理服务内容和标准2151用户服务2152安保服务2353清洁

19、绿化服务2354维修服务2455俱乐部服务24514二十四小时室内维修有偿服务收费标准 部分 26515室内保洁有偿服务收费标准27六、各项工作检验标准2861用户服务工作2862安保工作2863工程维修工作2864保洁工作28七、各类应急处理方法29八、管理经费测算31九、结语32一、序言首先感谢无锡凯晨置业有限企业对本公司的信任，作为本公司股东之一的新加坡新工产业管理私人有限企业也很重视此次合作机会。企业将全力以赴，努力争取把握住这次机遇，充足展示中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在管理和运作上充足发挥出新加坡管理模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务。本计划书仅针对已建成的无锡

20、光华大厦提出初步管理方案，将作为以后开展物业管理工作的基础实施框架，更为详尽的管理实施计划将在签署物业管理协议后提出。因为时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！二、企业介绍苏州工业园区凯德物业管理有限企业是在原凯德物业企业的基础上于2021年12月由新加坡新工集团下属新工产业管理服务私人企业和苏州工业园区建屋发展企业分别出资25万美元共同组建的含有国家二级物业管理资质的中新合资企业。企业投资方之一的新工产业管理服务私人有限企业 CPGFM 是新加坡工程集团的全资子企业。新工产业管理服务私人有限企业是最悠久、最权威的物业管理企业，企业除提供常规物业管理服务项目，还提供包含建筑

21、设计审计、能源审计、室内空气质量控制和增值服务等服务项目。在新加坡，CPGFM所管理的物业超出1000幢建筑物，总建筑面积超出800万平方米，包含总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家发展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、小区中心、博物馆、警察局、监狱、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。现在，CPGFM在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设置了分支机构，并进行广泛的业务开拓及合作。在中国，CPGFM的业务已拓展至上海、西安、成全部、武汉、济南等地域。接管的项目包含上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广

22、场 大型商场 和甲级写字楼等。凯德物业企业中方投资者园区建屋发展企业注册资本超出3亿元人民币，开发面积超出150余万平方米，是苏州地域最大的房地产开发商之一，含有雄厚的经济实力和技术力量。合资后的凯德物业企业拥有高素质的管理队伍。职员队伍从合资前的160余人在10个月内快速增加到610余人，为适应企业在管理水平上达成国际高质量服务的要求，企业对新入职管理层人员学历要求达成大专以上。合资后的凯德企业引进了新工在物业管理上优秀的经验，在管理上不停精益求精，以国际化的标准管理企业。企业在2021年2月顺利经过新加坡国际标准认证企业的ISo9001：2021质量认证。合资后的凯德企业依靠新工强大的技术

23、支持，同新工共享资源，有能力承接多种类型的物业项目，能够向用户提供全方面的物业管理服务，致力于为用户提供一站式的服务，并不停提供增值服务，为用户带来更大的服务价值。企业实施总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心项目部、科技园项目部、加城花园 涉外 项目部、嘉湖阁 涉外 项目部、翠湖雅居 涉外 项目部、新城花园项目部、新加花园项目部、新馨花园项目部、明辉花园项目部和厂房项目部 管理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等 。现企业所接管物业项目总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业

24、厂区和住宅小区的管理上积累了较丰富的经验，并取得社会各界和专业部门的认同，在苏州地域树立了“凯德”。其中新城花园于1998年荣获“江苏省优异物业管理小区”的称号，1999年荣获国家“城市住宅优异物业管理区”，2021年新加花园荣获“江苏省优异物业管理小区”。中新合资的凯德物业企业依据园区外向度很高的特点充足借助新方国际化、专业化的优势，向用户提供策略性的物业设施管理服务，和用户以伙伴的关系共同发展，经过战略资源的配置、有效性的管理方法，提供满足用户商业运作需求的服务，并将当代化的高科技技术利用到物业管理的过程中，全方面提升其管理的科技含量。凯德物业企业的宗旨是：确保并提升企业用户的固定资产投资

25、的价值；确保物业的可靠性和有效性以支持用户的商业运作；维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境；保持物业和用户的商业运作环境的一致性。“发明优美环境、提供优质服务、吸引优异人才。”凯德物业管理企业在全体职员的共同努力下，开拓进取，精心打造凯德品牌。三、项目概况和分析31无锡光华大厦物业特点的分析311无锡光华大厦概述无锡光华大厦在无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配置8台电梯。其中6层以下有近20210平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。大厦内关键设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。本方案针对6层以上住宅提供物业管理服务，6

26、层以下的商业中心不计入本方案书内。312项目特点和物业管理需求分折1、本项目性质为高级服务公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活服务需求含有多样性和个性化的特征；2、大厦的业主层次高，时间价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时间，对服务的需求在深度和广度上比其它住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依靠性强。3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚小区的关键标志，也是本项目管理的关键和难点。即使俱乐部服务项目仍属常规项目，但要保持俱乐部含有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家俱设备配置、服务人员素质、管理水平全部有很高的要求。4、本项

27、目全部公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不但需要讲究亲情服务，更要不停创新。5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求必需要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主许可一律不准入内。7、大厦内部配套设施的优秀性较高，要求有较强的工程管理人员。8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高；32管理思绪依据无锡光华大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思绪：1、依据本项目特点、物业管理需求分析和本公司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位

28、在五星级酒店标准上。2、本项目采取酒店式管理关键在用户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定用户服务和俱乐部服务的项目、内容和标准。3、俱乐部和通常小区活动中心在项目设置上并无大的差异，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能提供一个平静、温馨、高雅、舒适、精巧的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的气氛。所以，我们认为本项目标俱乐部应严格控制对外服务范围。4、项目职员全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，本公司认为在服务项目上应多样化，而且严格根据五星级酒店的标准，如提供班车服务和各类代办服务

29、等。6、针对大厦业主安全、保密要求较高，提议在设置小区配套设备上应关键考虑。7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应考虑大厦业主的出入通道和商业中心用户的通道分开管理的需求。8、定时安排本项目上的人员参与培训和到五星级酒店学习，不停提升大厦的管理水平。33管理目标331管理总目标根据国家建设部颁布的全国城市物业管理优异住宅小区考评标准，接管后一年内达成国家级物业管理示范住宅小区标准。332管理体系目标接管后，三个月内建立一套符合ISo9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作愈加规范和符合国际标准。333管理分项目标1、用户服务用户服务满意率99%以上；有效投诉率1%以下；?物业管

30、理费收缴率98%以上；?回访率100%。2、安保服务重大管理责任事故发生率0?通常管理责任事故发生率%以下?安保服务满意率99%3、维修保养服务维修立即率100%?维修合格率100%?设备完好率100%维修回访率100%?维修服务满意率99%?4、保洁服务保洁合格率100%?保洁服务满意率99%5、绿化养护服务绿化成活率100%?绿化养护合格率100%?绿化养护满意率99%四、物业管理初步方案41说明本书仅为以后服务的基础架构，关键提供无锡光华大厦项目标物业管理，包含用户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。在顺利进场接管无锡光华大厦后，我们将依据实际情况，根据凯德企业现有的ISo9000质量管理体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行深入优化，方便更有效的管理此项目，为用户提供超值服务。42管理机构设置及人员配置421管理架构我企业拟设无锡光华大厦项目部，全方面负责企业在无锡光华大厦的日常管理运作，统管整个无锡光华大厦的内外事务。项目部下设：用户服务部、维修班、安保队、绿化保洁队。项目部架构图以下所表示：422人员配置项目部将根据企业ISo9001质量标准和无锡光华大厦的实际情况，科学、合理的设置机构和安排人员，力争实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的标准确定人员编制。423岗位安排