房地产物业管理方案

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1、【Word目可自由录编辑！】第一章概况第一节海龙苑项目概况3第二节深圳戴斯物业管理有限公司简介4第二章物业管理方案第一节物业管理服务的整体设想及策划6第二节拟采取的管理模式及工作计划9第三节组织架构设置及人员的配备、培训、管理10第四节档案资料的管理12第五节管理处物资装备情况第六节日常管理服务17第七节物业维修养护计划和实施23第八节物业管理费收支测算第一章概况第一节海龙苑项目概况一、项目区域位置图略（暂无图示）二、项目总平图略（暂无图示）二、项目介绍深圳市南山区龙井路海龙苑总建筑面积10678平方米，占地面积6000平方米，其中住宅面积8899平方米，商业面积1779平方米，小区由4栋9层

2、立面新颖的楼房组成，4部三菱牌电梯，小区出入口共2个，地库停车场车位57个，已售出29个，小区确定为商住楼；三、项目主要经济指标项目名称海龙苑物业类别商住楼物业地址深圳市南山区龙井路开发商深圳市众冠股份公司建筑类别小高层装修状况成品房占地面积6000m2总建筑面积10678m住宅部份面积8899m2商业部份面积1779m其它部份面积楼层状况9层容积率绿化率总户数80停车位57个入住时间物业管理费2.30元/平方米/月物业管理公司深圳戴斯迪物业管理有限公司周边配套中小学：等幼儿园：等综合商场：等银行：等第二节深圳戴斯迪物业管理有限公司简介深圳市戴斯迪物业管理有限公司是专业化的物业管理企业，主营业

3、务为物业管理、房地产经纪和信息咨询；公司拥有一支由专业门类齐全的管理人员、工程技术人员、熟练技工组成的职工队伍，现公司员工人数达四百多人。在物业管理行业发展日趋完善的今天，公司以“追求卓越，崇尚完美”为宗旨，在全体员工的奋力拼搏下，公司创造出一套行之有效的管理制度：员工自查，班长普查，客户主任检查，经理随机抽查的四级检查制度；综合计划，单项工程计划，即时调度相结合的调动指挥系统；经济效益与社会效益并重，以物业管理为基础发展综合经营，强化社区管理，创建文明社区为目标。保安服务实行24小时值班制度，楼内实行24小时不间断巡查制度，确保业主的安全1. 物业管理系统：2楼宇对讲系统：3. 楼宇自控系统

4、：4. 监控系统：5. 停车场管理系统：6. 防盗报警系统：7. 网络：“管家式”模式深圳市戴斯迪在推行“管家式”模式方面，以提供尊贵的客户服务为大前提，特别成立了“管家式”管理队伍，我们推行的“管家式”服务深受业主的欢迎。深圳市戴斯迪物业管理公司自成立以来，已接管众多楼盘：西乡劳动综合楼、西乡乐群综合楼、湘西州拓展（丽景园、桂芳园、福佳堂）等。在业主（住户）协力配合之下，创造出一片和谐家园，为社会增添一道亮丽的风景线。二、公司企业文化公司企业文化是戴斯迪物业管理有限公司在激烈的市场竞争中，企业精神与现代企业相结合，将中华民族的优秀传统与特区改革开放相融汇；在长期的经营活动和管理实践中所形成具

5、有自身特色的企业文化。公司企业文化的核心是“以人为本”人才是公司最为宝贵的资源。公司始终把尊重员工、培养员工、发挥员工积极性作为根本，高度重视公司人才资源管理体制，倡导和营造既相互尊重、相互信任、又有明确的行为规则的和谐、有序的工作环境，树立正确的价值观和高尚的企业精神，将严谨的科学管理与活跃的文化氛围相结合，充分调动员工的积极性和创造性。弘扬团结协作、共同奋斗的精神，共同构筑企业发展平台。企业理念公司始终如一倡导“追求卓越、崇尚完美”企业理念，并致力于每一项工作中。将物业管理的概念从基本的运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和经营管理层面，进一步开发物业的功能潜力，实现窜户满

6、意的管理目标，为客户提供最佳的、并且持续改进的高品质物业管理服务，拓展公司生存发展容间，以创建物业管理行业品牌。文化氛围公司企业文化倡导认真工作、开拓创新、健康向上的文化氛围。公司通过组织开展形式多样的集体活，以丰富员工文化生活，增进员工相互交流，培养员工健康高尚的生活情操。建设理想的企业文化，是一个长期系统工程，需要在实践中不断完善发展。公司每一位成员均肩负着弘扬企业文化的使命。第二章物业管理方案第一节物业管理服务的整体设想及策划一、拟实施的物业管理服务的整体设想及目标定位整体设想是：根据小区内不同物业类型（小高层、商铺）的不同品质特征，以及拥有物业的不同用途（自住、投送）等实施差异性、人性

7、化、个性化目标管理，开创典雅尊贵的优质生活。可概括为：形成特色管理模式提升管理服务水平演绎戴斯迪物管品牌目标定位是：使“海龙苑”在小区环境、安全保障、文化氛围、社区服务等各方面有所提升。二、拟采取的物管工作基本思路戴斯迪物业在“海龙苑”的管理服务中，将充分利用戴斯迪物业的精英团队多年来在物业管理实践中积累的各种资源及丰富经验，结合人文特点及行业法规，确定“海龙苑”的物业管理工作基本思路：*遵照物业管理法规及政府相关规定，运用“人性化”物业管理模式并吸收行业先进经验，依照委托管理合同对小区进行综合一体化管理。律引进“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，既为业主/租户提供及时满意的服务，又充分尊

8、重业主/租户的私密空间。*建立和完善人员培训网络组织，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。律实行物业小区管理处经理责任制，加强品质管理督导力度，引入竞争激励机制。三、管理构想兴不断创新，形成独具特色的管理模式-务实沟通，建立良好的社区生活环境（一）不断创新，形成独具特色的管理模式我们在做好管理基础性工作及日常管理服务工作的同时，将在依法管理、主动管理、增加管理服务的技术含量等方面有所突破，创造独具特色的戴斯迪物业管理模式。1、依法管理物业管理是建立在契约基础上的民事法律行为，涉及许多行业和广泛的经营管理内容，涉及所有权人、使用权人、管理机构、开发建设单位、建筑商、政府部门等之间的多种关系。戴

9、斯迪物业志在依法管理，具体体现如下几个方面：（1）通过有效的培训，使我们的员工清楚的了解与物业管理相关的法律、法规，牢牢的树立依法管理的意识，并能熟练的运用相关的法律、法规处理管理过程中出现的各种问题。（2）在管理实践中我们发现，物业管理单位与业主产生的一些矛盾固然有其它的因素渗杂其中，但也有许多是对相关的法律、法规不了解而产生的误会。为了避免这些矛盾我们将通过多种渠道、各种方式的宣传使业主们清楚的了解相关的法律法规。（3）针对极个别的违法、违规行为，经劝说拒不纠正的，采取法律手段予以处理，杜绝违法违规行为，维护绝大多数业主的合法权益。（4）在实践中丰富和发展物业管理的法律法规理论。2、主动管

10、理在物业管理过程中业主投诉的热点往往是物业管理人的不作为或不完全作为，不主动进行管理而是坐等问题的发生是物业管理人的失职，所造成的损失可能是无法弥补的。因此，在对物业项目管理当中，我们将立足于主动管理。首先要求员工要有主动管理的意识，将工作重点在预防性工作上。提倡未雨绸缪而不是亡羊补牢。其次，要加强与业主的交流，充分了解他们的想法，同时还要注意收集各种相关信息并加以分析，以一种“弱刺激、强反应”的心态从中发现预警信号，将可能发生的问题在形成之前就予以妥善处理。3、调动业主的积极性共同参与管理业主/租户看小区的管理更能看出实质问题。因此，业主/租户的支持和参与是对物业管理的最大帮助。我们将大力提

11、倡“共建美好家园”的管理模式。充分尊重业主/租户的意见和建议；充分调动业主/租户的积极性参与到小区管理中来。充分利用他们的管理优势，齐抓共管共同为小区建设出谋划策、作出贡献。4、推行“管理公开”制度在日常管理中，我们将充分尊重业主的知情权，推行管理公开制度。首先大力开展法律、法规及公众制度的宣传工作，让业主/租户清楚了解自己的权利、义务。其次，将工作人员个人情况、岗位职责、管理费收支状况、小区重大事项、存在的问题、处理情况及投诉渠道等通过服务公示牌、管理费收支公示、管理服务报告等不同的方式向业主/租户公布。让业主/租户充分了解小区的管理动态，以便他们更加了解、理解和支持我们的管理服务。5、管理

12、创新社会环境不断变化，行业发展一日千里，客户要求也越来越高。物业管理企业必需不断的推陈出新才能满足业主更高的需求，也只有这样自身才能不断向前发展。戴斯迪物业依据管理团队自身积累的经验，进行不断创新，如“人性化管理”、“客户投诉首问责任制”、“房屋管家”等主题的推出等等。戴斯迪物业会在日常的管理中与业主积极沟通，不断创新，与业主共同建设和谐的社区环境和社区文化。6、增加管理的科技含量未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼。目前一般小区智能化程度较高，我们准备在充分利用现有智能化设备的同时还将逐步加大技术投入力度，对公司及所管项目实行信息化管理，利用物业管理软件进行社区系统化

13、管理，并根据具体管理情况进行不断的改进，全面提高所管项目的物业管理水平(二)务实沟通，建立良好的社区生活环境1、召开业主/租户座谈会，进行业主/租户满意度调查与业主定期进行工作沟通我们将建立“业主/租户座谈会”定期沟通的制度，加强与业主/租户的联系和工作沟通，并及时将小区的有关管理活动和制度调整情况等以书面通告、电子公告等多种形式告之业主/租户，听取工作改进意见并及时组织实施。建立每年不少于2次的业主/租户满意度调查制度，随时并及时对业主/租户的建议、投诉等进行跟踪处理和回访。第二节拟采取的管理模式及工作计划一、海龙苑管理模式戴斯迪物业在“海龙苑”实行物业小区管理处主任责任制。小区管理处主任接

14、受街道办事处、区人民政府和房地产管理部门及戴斯迪物业公司的指导和监督，配合相关部门做好小区管理工作。二、外部组织体系1、外部组织体系图(见图2.1)(1)由深圳戴斯迪物业管理有限公司海龙苑管理处对“海龙苑”各小区实施专业化、规范化的物业管理(2) 海龙苑管理处与深圳戴斯迪物业管理有限公司系隶属关系，由深圳戴斯迪物业管理有限公司对其实施计划目标管理（3）深圳市住宅局下属分局及街道主管部门对深圳戴斯迪物业管理有限公司海龙苑管理处进行行业管理和业务指导。（4）众冠公司督导和协助深圳戴斯迪物业管理有限公司海龙苑管理处开展工作。3、信息反馈控制方式（1）客服中心值班室，通过信息传递工具，如投诉电话和各专

15、业组配备的无线对讲机等工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。管理处每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信通过反馈信息的总结评比，及时发现管理服务上的缺(2)作。息。(3)(4)(5)点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。二、工作计划（一）依据管理方式和管理运作流程，海龙苑物业管理工作计划为日常管理。1. 常规期管理物业管理方案实施a. 社区文化活动实施业户意见调查b. 客户服务员工培训c. 财务运行、分析、公布质量保证体系运作控制第三节组织架构设置及人员的配备、培训、管理一、管理处组织架构设置1

16、、管理组织架构图（见图3.1）海龙苑管理处组织架构图海龙苑管理处清洁绿化部客户服务中心款管理）设小区管理组秩架构图处组织机构设置说明：:置原则：精干高效、目标管深圳戴斯迪物业管理有限公司对“海目实行计划目标管理；2、（13.1保洁绿化E苑”小区物业管理服务项（2）设置形式：垂直领导、整体协调；垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率;部门业务独立操作的同时，设置协调管理职能，旨在达成整体有机运作。二、人员的配备1、人员的配备原则我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理和具有高度的服务意识为准绳，在此基础上建立一支高素质的物业管理从业人员队伍，为海龙苑物业管理创出优质

17、品牌。在小区管理人员配备中，我们遵循如下原则：律具有良好的职业道德观念：爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会。*在尊重人才的基础上，既注重专业技能，又注重思想道德，德才兼备。*所有管理人员需参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书，保证100%持证上岗。2、海龙苑物业管理人员来源组成海龙苑管理处物业管理人员可从戴斯迪物业在管项目中抽调一部份，另从人才市场招聘一部分。3、海龙苑岗位设置及人员安排一览表类别岗位配置人员备注主任1人全面主持工作前台接待及收费共1人1人负责各小区的监督和检查，处理日常事务及重大投诉安全管理8人安管班长1人负责带班及轮休车库出、入口岗3人1岗x3班，车辆出入管

18、理巡逻岗3人1岗x3班，负责车库及小区地面、楼层及巡逻1人。顶休1人负责安管人员的顶休环境管理3人楼道保洁3人3岗x1班，每人负责2栋楼，包括地面清洁，另配备绿化人员1人；工程维修1人1人负责小区的日常维修合计14人第四节档案资料的管理(一)档案的管理(1)日常管理资料A. 环境管理记录日常巡查记录a. 垃圾清运记录消杀记录b. 噪音检测记录保安管理记录a. 日常巡查记录交接班记录b. 值班记录物资搬运放行记录c. 紧急事件处理记录车辆进出记录d. 夜间查岗记录K.住户投诉及处理记录C.出租屋档案a.b.出租屋租赁许可证复印件租赁合同复印件c.d.D.入住认定书承租人员资料（含住户情况登记表）

19、车辆档案a.b.E.车辆详细资料车位使用协议维修服务档案a.b.F.维修委托单维修服务回访记录收费管理档案a.b.月收费明细表及汇总表管理费收支公布表c.d.G.管理处与外单位签订的各类合同其它设备管理档案a.b.公用设施保养维修记录机电设备保养维修及运行记录c.d.设备分承包方维修保养记录设备设施巡视检查记录e.H.设备台帐社区文化档案a.b.各项社区文化活动计划及实施记录图片及录像c.d.I.丄新闻媒介报导剪集社区文化活动总结住户意见调查、统计记录住户访问记录L. 员工管理档案员工个人详细资料a. 员工培训考核记录员工业绩考核记录b. 员工内务管理检查记录M.培训档案a. 培训计划及实施记

20、录培训考核及跟查记录b. 军事训练及消防演习记录N.行政文件a. 政府部门文件公司规章制度、通知、通报等文件b. 公司荣誉资料O.业主委员会文件a. 筹备期间文件：如通知、选票、选举结果等b. 成立后运作文件：如会议通知、会议纪要等P.其它（二）档案、资料的管理办法1、公司重要资料（如开发建设单位提供的资料）接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷归档。2、公司日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接收，并分卷归档。（三）档案资料管理要求1、米用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存方法。2、尽

21、可能把其它形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和利用。3、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理，并定期清除过期失效文件。4、原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关内容，以保证查阅者及时找到有效的文件。5、档案的鉴定必须由公司指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，其他未经授权人士无权决定。6、档案按不同业务性质分块，以内容分类，统一编号，登记造册，编辑目录，分类保存。7、档案保管必须有专人负责，以达到文档管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找；档案出室必须由授权人员

22、经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等，否则追究相关责任；档案入室时必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员应定期检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。&档案室内保管环境要求达到防火、防潮、防变质等，配置有效的灭火器材和防潮物品及设施，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管条件符合公司文档管理要求。第五节管理处物资装备情况为确保“海龙苑”物业管理的专业化、规范化运作，拟定以下物资装备配备计划。1管理、办公用品物资配备序号物品名称单位数量预计价格（元）备注1电脑套14000前台及收

23、费1台2打印机台1600前台及收费用3安装电话部2400序号物品名称单位数量预计价格（元）备注1上下床张7180*7=12602床上用品套8160*8=1280保安配置3电风扇台4120*4=4804电视套22*800=16005桌椅套14100*14=14006其它1000小计7020小计：33505、员工住房物资配备小计：3350物资装备配备合计：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=31890元第六节日常管理服务入住前后的管理和服务是小区良好物业管理的开端，也是物业管理单位展示物业管理水平，与居民建立良好关系的机会。深圳戴斯迪物业管理有限公司建立起一套严谨规范的物业管理运作体系，对各阶

24、段物业管理运作都有成熟的经验。我们将根据“海龙苑”的实际情况从日常管理、小区突发事件的应急措施两个方面做好小区物业管理工作。一、日常管理日常物业管理涵盖内容较多，我们将从治安管理、环境管理、车辆管理、消防管理四个方面加以详细说明，对于物业维修养护管理将在第七节中专题阐述。（一）治安管理为使“海龙苑”业主/租户安居乐业，我们针对实际情况，制订出相应的治安防范措施，以确保区域内治安状况良好。1、加强门岗的监控力度2、组建机动快速应急分队快速应急分队由管理处安管队各班机动队员组成，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，对入伙期的治安管理起到重要作用，应急分队的基本职能是：区内外巡逻、快速支

25、援、机动。3、实行24小时巡视巡逻队实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题。4、为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位，特设置巡更系统，即在小区各个必须巡查到位的地方，设置巡更记录点，使小区的巡视不出现盲区。5、对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。（二）环境管理在“海龙苑”小区，我们将在实施IS09001:2000质量保证体系的同时，结合小区环境系统的设计理念，进行环境卫生管理。我们将切实做好以下几项环保工作。1 、垃圾分流（1）在狠抓环境管理和培养业户/租户环保意识的基础上，我们将对业户/租户生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回

26、收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。（2）垃圾收集袋装化：住户生活垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于”三合一”功能的垃圾箱。（3）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。2 、小区实行10小时保洁小区内实行10小时保洁制度，以保证小区的卫生达到要求，每日的卫生清扫在小区人流低谷时进行，尽量减少对业户生活、休闲的影响。（三）车辆管理1、对于机动车，我们将根据小区的整体规划，实施以下管理措施：（1）了解住户拥有车辆情况，实行近宅停放。（2）实施停车专用车位制度对于办理停车月卡三个月以上者，我们将在车位上挂牌，代表业户专用该位，以便于管理。（3

27、）小区内道路设减速坡，限制车辆速度。2、对非机动车辆的管理措施有：实行固定停放和临时停放相结合的分区管理办法，分临时停车场（区）和固定停车场（区），并设立明显的区分和提示标识。临时停放实行收、发牌管理，进出登记；固定停放使用月卡，月卡上标明车辆的型号、车牌号，每月更改月卡颜色区分有效期。（2）对固定停车场实行专人封闭管理，凭月卡出入，不受理临时停放保管，并在入口标识牌上指示就近的临时停车场位置。（3）在临街商业网点附近设立临时停车场，按临时停放管理。按规定收取停车场地使用费，不负责丢车责任。（4）对于无牌车不负责保管责任。（5）做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，

28、发动居民自觉遵守停放规定，不要贪图一时便利。将物业管理中的重点和难点之一的自行车管理在“海龙苑”小区做出一个典范。3、对于非机动车乱停放的问题，我们将采取以下措施：（1）合理设置自行车临时停放点。（2）安管员一旦发现正在乱停放自行车，即请车主将自行车停放到就近的自行车临时停放点。（3）安管员对已乱停放的自行车搬到就近的自行车临时停放点，并在原乱停放处挂牌告之车主在何处取车。车主取车的同时，车管员应对其进行劝告，今后不要乱停放，配合管理处共同维护好停车秩序。（4）不能停放在公共楼道，如有此种情况，发现后，告知业户，并要求其停放在单车棚内。（5）其它事项，按照深圳市非机动车管理规定有关条款执行。（

29、四）消防管理消防安全责任重大，关键环节在于下列四个方面。1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、播放录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。2、日常检查（1）消防通道：有无堵塞。（2）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；（3）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。（4）各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。（5）消防栓是

30、否完好，水压是否符合要求。3、让业户/租户参与小区的消防管理（1）组织小区人员以及业户开展消防演习。（2）请消防支队做有关知识讲座。（3）成立住户义务消防检查队，对小区消防设施进行检查。二、小区突发事件的应急措施为使管理处在遇及突发事件时能及时、机智、果断、周密地处置各类突发事件，最大限度地减少损失，制定应急处理措施如下：1、失（盗）窃（1）安管值勤员接到失窃报告后，应立即通知就近安管值勤员赶赴现场。（2）要注意保护案发现场，任何人不得擅自触模移动任何东西，不得让外人进入现场。（3）案发现场值勤员通过对讲机向主管报告情况，并由安管值勤班长负责安排人员拔打110报警，或通知所属辖区警署，并及时赶

31、到现场调查。（4）详细记录事主提供的所有情况，记录被盗物品。（5）案发现场值勤员负责保护现场，并在公安机关人员到来之前或勘察完毕之前，所有人员不得离开。（6）由安管值勤班长负责向公安人员详细介绍情况，并负责提供相关情况。（7）在事件、事故报告表上做详细记录，并上报主任。2、斗殴（1）在值勤中（或用户投诉过程中）发生事主之间有争吵、斗殴现象时，要及时制止和劝阻。（2）制止和劝阻原由：1 ）劝阻双方住手、住口；）将双方或一方劝离现场；2 ）若有持有器械斗殴，则应先制止持械一主；）如有伤情，轻伤可征求当事人意见是否报案，重伤或流血严重时应及时报警，等待处理。送伤员到医院去时，应征当事人意见或由警方决

32、定，费用由当事人自理。值勤人员及物业部只从社会公德角度出发而予以协助。（3）迅速报告主管，由主管报告物业部出面调解，如个人力量单薄，应请求增援。（4）在制止争吵、斗殴双方时，功记不能动粗、恶语相向及袒护一方的倾向出现。（5）如因此斗殴情况而对小区设施有所损害，应作记录，拍照备查，请当事人签字。如有警方在场，由警方勘察报告。（6）安管值勤人员和主管应及时填写事件、事故报告表上报主任。3、洒醉/精神异常者进入小区（1）安管值勤员发现洒醉或精神病者进入，应进行劝阻或阻拦，让其离开安管区域范围，并汇报安管班长与管理处主任或业户（当为该业户所有关系时）。（2）及时通知酒醉者或精神病者的单位或家属，让其领

33、回，并告其应采取相应控制或监护措施。（3）若酒醉者或精神病者，有危害保安目标或危害小区公共安全的行为时，可将其强制扭送到有关部门处理。（拔打110或通知所属辖区警署）（4）安管值勤人员和主管及时填写事件、事故报告表上报管理处主任。4、水浸（含走水）（1）巡逻安管值勤人员或管理处其他员工在巡逻过程中发现水情时，应立即向安管班长及管理处主任报告，并迅速查清原因。（2）接到业户通知发生水管爆裂水浸情况扣，应及时向办公室或就近安管值勤人员报告。安管值勤人员接到报告或通知后，应立即赶赴现场观察并及时通知相关工程人员。（3）立即查找水的来源，关闭相关的水阀。下水道堵塞的，应及时组织疏通。如现场附近有电掣，

34、应立即功断电源，以防水浸漏电伤人。（4）立即通过相关通讯设备向主管或办公室报告现场情况。（5）水情排除后，通知保洁人员协助清理积水，由管理处现场拍照，以作保险备案证明，将损失降低到最低限度。（6）安管班长填写事件、事故报告表上报管理处主任。5、停电（1）如发现临时、突然停电情况时，安管人员应立即用对讲机或电话通知工程维修人员确定停电范围。（2）坚守岗位，听从指挥，统一调配，不准惊慌，更不允许乱跑喧哗。（3）协助提供临时照明，保证公共区域安全，以防不测，坚守岗位，加强巡视。（4）安管员协助现场指挥，配合工程维修人员抢修，协调各部人员的工作，协助增派力量到达指定部位。（5）做好客户安定和防范工作，

35、并向客户作好解释及安慰工作。同时注意外围巡视，注意与检查进出人员和物品，防止有人故意捣乱和破坏。一旦电力恢复正常后，安管人员巡视单元设施是否正常或有无可疑情况。（6）安管班长填写事件、事故报告表上报到管理处主任。6、抗台防汛（1）勤查各处下水道井口有无堵塞（包括明沟、水渠等）。（2）勤查有无窗户关闭不紧，有无玻璃破碎。（3）旦发现因玻璃破碎导致单元内进雨水，立即通知管理，在异常紧急状态下，当班电工可酌情切断该区域电源。（4）注意有无在面飞起物或吹落物砸碎底层玻璃。（5）室外巡逻时特别注意有无电线吹断落地，注意安全（包括屋顶、阳台、天台等处）。（6）细听各单元有无漏水异声，特别注意查实无人入住单

36、元。（7）将沙包预置于各防汛口侧，有备无患。各防汛口包括自行车坡道、汽车坡道、污水泵房等处。（8）工程人员检查排水泵能否投入正常使用，户外电源是否切断。（9）安管人员协助有关人员（工程等），注意地面车库出入口及其他防汛口,包括架空层及底层各出入口的安全情况。7、火警处理（1）以到达现场最高领导为总指挥，各组织和全体人员绝对服从指挥和统一调配。（2）负责下达向“119”报警的命令，并派人引导消防车及有关人员到达现场。（3）根据具体情况下达切断局部电源和关闭煤气开关的指令。（4）负责下达客户疏散的指令（局部或全部）。（5）除公安、消防人员以外，其他人员不得进入火灾现场。地面车道保持畅通，其他车辆一

37、律不得进入、停放。（6）引领消防队员赶赴火灾现场，向公安消防部门介绍火情，并听从公安消防部门指挥。（7）认真接待客户的询问电话，并指导疏散方向。（8）根据火势情况，使用小区现有灭火机、消防栓进行扑救。（9）在不能自救的情况下，立即向有关部门报告。（10）对周围人员积极采取营救，并把围困人员转移到安全地点。（11）配合消防人员将围困人员尽快转移到安全地点，救护或护送在火场撤下的受伤人员。(12) 对火灾发生的前后情况及过程做好详细记录。(13) 处理火灾善后事宜，失火现场调查、分析原因并吸取教训，提出整改措施，书面向上级主管部门报告。第七节物业维修养护计划和实施按照广东省及深圳市的有关规定，结合

38、“海龙苑”的实际情况，在做好“海龙苑”物业管理工作的同时，尤为重视房屋维护的长远大计，在本体维修基金的使用上实行量入为出、专款专用，力争让基金发挥最大的效用，保障房屋始终完好如初，保值增值，让住户满意。我们根据有关标准制订维护计划及实施方案如下，以达到预期养护的目的。“海龙苑”公用设施维护及实施方案表序号项目计划实施方案标准预期效果1区内道路1、入住装修期及施工期杜绝车辆压人行道及道牙，严禁在路面上拌制混凝土或砂浆污染路面；2、每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道进行维修；3、路面翻新面积应控制在每年1%。内，其它控制每年5%。内，逐年递增10%。1、严禁大型货车，漏油车辆进入区内

39、；2、翻新工作由工程维护处组织专业人员维修或委托有关施工单位实施。1、道路使用管理规疋；2、路面施工质量标准。1、减少不必要的路面受污损和破坏；2、路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持完好。2室外照明1、灯杆每年刷漆一次；2、每月清洁灯具一次；3、每季检测线路一遍。1、由工程维护处按相关作业规程维护。2、对于破损灯具及老化线路进行更换。1、线路无老化；2、照明设施清洁完好；3、符合电气线路施工技术标准。1、保持良好的灯具外观；2、系统正常有效启用；3、设施线路完好率达97%以上。序号项目计划实施方案标准预期效果3沟渠池井1.化粪池每半年清理一次；1、井盖板每年刷漆一次，防止锈蚀；2、井内杂

40、物每季度清理一次；3、每年全面检修一次。由工程维护处按相应作业规程实施1、化粪池清理作业规程；2、井盖刷漆作业规程；3、井内无沉积物。1、化粪池内无沉积物，岀口畅顺；2、井盖正常使用，密合；3、流水通畅。4机电设备每天巡视检查，发现问题，及时维修。由工程维护处组织实施各项机电设备维保养规程1. 无故障停电；2. 保障安全运行。5园林绿地1、每年补种一次；2、花木每半年修剪一次；3、草坪每月修剪一次；4、乔木每月修剪一次；5、循环水每周清洁一次；6、园林小品每周清洁一次；7、根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀。按照相应作业规程实施；1、绿化工作标准；2、园林工作标准1、保持小区绿化完好；2、

41、雕塑、小品完整清洁。6管理用房及商业用房1、每月检修一次设施、设备；2、每半年检查一次电气线路；3、每二年粉刷一次内外墙；4、每年对其他建筑部分维护一次。由工程维护组按相应维护保养规程实施。1、相应建筑部分维修保养规程；2、相应电气设备维修保养规程。1、整洁、安全、正常使用；2、设施、设备完好。7文娱场所对娱乐设施每年维护一次，对围墙更新，护栏刷漆，灯柱刷漆，线路检修，设备设施检修。由工程维护组按相关作业规程和施工规范实施。1、有关建筑部分修缮质量标准；2、有关电气、机械、设备维护标准。1、各类文娱场所能正常有效地使用；2、场所内设施，设备等能发挥正常功效，环境设施完好。8停车场1、每年对车场

42、道牙损坏部分进行修补；2、对因施工质量问题造成1、由工程维护组组织实施或委托1、道路施工质量标准；2、停车场地停车场地面平整，有效发挥功用。序号项目计划实施方案标准预期效果的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在5%。相关施工单位；2、维护费用逐年递增10%。面施工技术标准。9消防设施及排水管网1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；2、消防栓每半年排水一次，检修一次。由工程维护组组织实施1、开启灵活；2、不泄漏。1、正常有效使用；2、外观完好。10标识rlrh牌1、每月清洁标识牌一次；2、每半年对标识牌安放基础稳固情况进行检查维护；1、每半年对标识牌维护一次。1、由工程维护组负责实施。住宅

43、区标识、警示牌制作安装及管理规定。1、标识牌清洁美观；2、安放稳固；3、标识清晰。11智能化系统1、每月检测一次。2、第半年定期保养一次。由工程维护组负责实施使用正常传感灵敏第八节物业管理费收支测算拟执行的收费标准海龙苑物业收费标准：小高层住宅2.3元/月/平方米；商铺2.6/月/平方米;海龙苑”项目物业管理费收支测算序号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/年）测算依据备注-一一收入|27413.10328957.201+2之和1综合管理费25093.10301117.20按总面积计算包括商业面积2停车费29*80=232027840已售29个停车位管理费80元/月二二二支出|46796.

44、505615581至8项之和1人员工资福利24800297600详情见附件/一:2公共设施维护费5171.6062059.20详情见附件/二收支测算3清洁、绿化费用10001200详情见附件/三4办公费用6007200详情见附件/四5固定资产折旧531.506378详情见附件/五:6财产和公众责任保险费00本物业管理区域暂不购买财产和公众责任险7物业公司管理佣金274132895.721至6项之和的10%物业公司管理佣金8法定税费1507.718092.60总收入X5.5%项目月总额（元）年总额（元）备注管理收入27413.10328957.20管理费用支出46796.50561558管理费收

45、支情况-19383.50-232602测算前提：1、从项目接管开始（以正式签定物业管理合同为准）2、以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。测算原则：1、谨慎性：不高估收入（收费标准、收费率），不低估成本费用。2、重要性：保证测算结果的正确性，避免出现重大缺、漏项。3、实质重于形式：对政策界定尚不明确的问题，根据业内惯例和现行操作的可行性判断。测算依据：1、国家、地方政府有关物业管理法规、政策。2、行业运作惯例及项目所在区域、公司物管运作实际情况。测算说明：1、收费面积：10678平方米，总收入27413.10元/月2、收费标准：住宅2.30元/月/平方米；商铺2.60元/月/平方米3、

46、本测算已考虑停车场已售停车位经营问题，如开发商把未售的28个停车位给物业来经营，可增加收入5600元，另海龙苑商铺门前及小区内地面停车位按45个来计算,可增加收入4950元,两项可增加收入10550元,增收费用可补贴到支出中,可减轻物业的负担；4、本测算按正常期物业管理服务测算，第一年收支会有部分出入（主要是贵司的员工可能有不交管理费停车费的情况的现象），另有部分商铺未正式经营,管理费会收不齐的现象5、公共设施设备费用具有一定的风险，如电梯出现较大故障，费用远远不够,另水未抄表到户，二次供水水泵的运行电费未计算；6物业管理费中未包括物业管理责任险。盈亏分析：1、通过测算可以看出，小区物业正常期

47、的管理成本远高于所收取的物业管理费，每月亏损约-19383.50元。如贵司把停车场给我司经营可减亏10550元/月，两项相抵扣每月亏损-8833.50海龙苑小区已经成熟，入住率较高的情况下我司将通过一些措施增加赢利能力，以保证小区管理服务的正常运作：（1）增加有偿服务项目：我司接管后，将对客户有一个沟通了解的过程，有偿服务主要集中在家庭维修上。第二年后，通过对客户及本地市场的了解，根据客户需求增加服务项目，从而增加服务创收。（2）开展多种经营：利用小区成熟的客户群的优势，开展多种经营，如开展房屋中介业务等，增加收入来源。（3）在管理服务过程中挖掘潜能，通过不断的技术改进、方法改进，节约能源，减

48、少物耗，从而达到减少成本支出的目的。（4）以创立品牌为主，依托品牌扩大经营规模，产生规模效益，走持续发展的良性循环道路。通过以上措施，预计第二年可增加部分收入、减少支出，保证小区的正常运作。附件一：人员工资、福利序号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/年）测算依据备注1人员工资24800297600总计14人1.1至1.7之和1.1主任4500:540001人，4500元月/人1名主任4500元/月/人；1.2安管主管2000240001人1名主管2000元/月；1.3安管员98001176007人7名保安员1400元/用人1.4环境管理人员3900468003人3名保洁员1300元/月/

49、人；1.5前台收费人员2500300001人1名客服2500元/月/人；1.6工程维修人员1800216001人1名维修工1800元/用人1.7保险费28003360014人约200元月/人总计14人小计：24800297600:公共设施、设备维护费序号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/年）测算依据备注1人员工资、福利00附件一已计算2供配电系统维护费00已抄表到户3给排水系统维护费50600雨水管网、污水管网检查与维护600元/年未抄表到户4道闸、消防系统、避雷等系统维护费3003600消防监控系统维护费1800元/年，道闸系统维护费1800元/年可外包5照明系统维护费3003600楼

50、梯灯、路灯、照明等维护、保养，每年3600元6电梯运行电费897.6010771.20按每部电梯平均运行1小时计算，电动机功率为11千瓦;4*11*30*0.68=897.60元/月7电梯维保及年检费240028800按每部电梯每台600元计算，年检费100元/台/月,维保费500元/台/月需外包8公共电费122414688拟按小区公共用电总量约为5千瓦（公共路灯每天用电12小时，楼道用电平均每日算2小时），每度电0.68元计。小计：5171.6062059.20此项费用具有一定的风险，如电梯岀现较大故障，费用远远不够，另水未抄表到户，二次供水水泵的运行电费未计算；:清洁、绿化费序号项目月预算

51、总额（元/月）年预算总额（元年）测算依据备注1人员工资、福利00附件一已计算四：办公费2垃圾清运费60072004桶，每桶150元/月夕庖3消杀防疫费及易耗品10012004化粪池清理费1001200每年2次，每次约600元5清洁用水100:12006绿化用水1001200小计：10001200序号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/年）测算依据备注1办公用品费用1001200设备保养、办公易耗品等费用2交通费506003:通迅费501600办公电话100元/月4书报费、培训费5060051办公水电250:24006:杂项支出100n1200小计：6007200五：固定资产折旧费为了树立我司品牌及长远发展，我司愿在亏损的情况下接管“海龙苑”作为序号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/年）测算依据4开办物资531.506378办公桌椅、文件柜、电话及传真机、沙发、电脑、打印、复印机、对讲机等开办物资中例入固定资产的约3.1万元，按5年折旧，每年折20%小计：531.506378总计固定资产为31890元我公司的样板项目，以点带面获得更大的利益，以上是深圳市戴斯迪物业管理有限公司对海龙苑做的物业管理方案，请贵司对方案进行斟酌，愿我们合作共荣