四平市场调查报告

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1、四平项目市场调查报告第一章 宏观环境一、四平市国民经济现状 （一）四平城市概况 1、地理区位四平市位于东北中部、吉林省的西南部、东辽河下游，辽、吉、蒙三省（区）交界处。位于东北重要城市沈阳和长春之间，距离沈阳210公里，距离长春100 公里。地处吉东低山丘陵与辽河平原过渡地带，东依大黑山，西接辽河平原，北邻长春，南近沈阳，以京哈铁路为界，东部属丘陵地区，西部为松辽平原的一部分，地势稍有起伏。境内主要河流为东辽河及其支流，边缘地区还有西辽河、伊通河、辉发河等。四平市区处市域南部端点，北临条子河，东有大黑山，中部地势十分平坦；东南高，为低山丘陵地带，西北低，为波状平原地带，城区被北、东、南三面丘陵

2、环绕，形成簸箕形盆地，“簸箕口”朝西。市区分为铁东、铁西两个区。2、行政区划及人口四平市总面积1.4万平方公里，市区面积741平方公里，总人口332万，其中市区人口为60万人。现辖公主岭市、双辽市、梨树县、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、辽河农垦管理区和公主岭国家农业科技园区、四平经济开发区、四平红嘴高新技术开发区、范家屯经济开发区。48个乡、59个镇、24个街道办事处、618个居民委员会、1216个村民委员会。3、历史沿革四平历史悠久，远在殷、周时代就有先人在这里生存繁衍， 距市区50公里的二龙湖畔燕国古城遗址，是汉民族最早开发东北的见证。历史上的夫余、高句丽、契丹、女真、蒙古、满族、朝鲜族

3、都在这里生活过，留下了诸如辽代韩州、明代叶赫部落等文化古迹。距市区30公里的叶赫满族镇，是清代孝慈高皇后的出生地；慈禧、隆裕两皇后的祖籍地。4、交通四平居东北交通中心，公铁交通十分发达，是哈大、平齐、四梅铁路交汇处。四平车站是东北十大客货混合编组站之一，一昼夜编组和通过客、货列车百余列，并有京哈、集锡、明沈三条干线公路由此经过。是东北中部的重要交通枢纽和军事上的战略要地。铁路：四平的铁路线路四通八达，是东北重要的交通枢纽，许多联系南北铁路运输的重要线路如沪哈线、京哈线等均经过四平。 公路：四平市公路运输网四通八达，京哈、集锡、沈明、四浑四条国、省道贯穿东西南北。（二）四平经济发展状况 1、宏观

4、经济如图所示，四平市近年经济发展迅速，GDP保持快速增长。2、社会消费1）社会消费品零售总额全市消费水平明显提高。全年实现社会消费品零售总额158.8亿元，比上年增长23.9%。剔除价格变动因素，实际增长19.0%。分城乡看，城市好于农村。城市零售额100亿元，比上年增长25.9%；县的零售额16.3亿元，比上年增长20.1%；县以下零售额42.5亿元，比上年增长21.0%。分行业看，住宿餐饮业零售额18.5亿元，比上年增长21.4%；批发零售贸易业零售额140.3亿元，比上年增长24.3%。在批发零售贸易业中，限额以上批发零售业零售额34.7亿元，比上年增长26.7%;限额以下批发零售业零售

5、额105.6亿元，比上年增长23.5%。.表：社会消费品零售额单位：亿元指 标2007年比上年增长%社会消费品零售额按行业分：批发、零售贸易业其中：限额以上批发零售贸易业限额以下批发零售贸易业住宿、餐饮业按城乡分:城市县县以下158.8140.334.7105.618.510016.342.523.924.326.723.521.425.920.121.02）居民各类消费支出人均消费支出9708.68元，比上年增长34.00%。其中，食品支出3157.26元，比上年增长45.28%；衣着支出1498.67元，比上年增长51.33%；居住支出1012.40元，比上年增长4.90%；家庭设备用品及

6、服务支出421.80元，比上年下降15.54%；交通与通讯支出为1179.98元，比上年增长88.14%；医疗保健支出为964.48元，比上年增长41.55%；教育文化、娱乐等方面的支出1074.56元，比上年增长13.75%；。居民消费结构进一步优化。2007年城镇居民家庭恩格尔系数（居民家庭食品支出占家庭消费总支出的比重）32.52%，比上年上升2.52个百分点。3、居民生活水平稳步提高20052007年四平城镇居民生活水平稳步提高，增幅持续加大。2007全年市区居民人均可支配收入为12329.14，比上年增长24.50%。4、城乡居民储蓄水平2007年末城乡居民储蓄存款余额为252.40

7、亿元，比年初增加1.46亿元。城乡居民人均储蓄余额约0.75万元。 （三）四平房地产市场发展概况 2007年全市（含所辖县市）完成房地产开发投资21.4亿元，比上年增长120.6%。商品房销售面积52.2万平方米，比上年增长81.3%,住宅销售面积47.2万平方米，比上年增长83.4%,商品房空置面积3.3万平方米，比上年下降38%。商品房销售额7.8亿元，比上年增长117.7%。（数据来源：2007年四平市国民经济和社会发展的统计公报二、四平市发展规划及目标 1、城市发展规划 加快中心城市建设步伐。市区建设主要抓好几件事：一是继续搞好棚户区改造，全面实施廉租住房制度。二是新建东山大街、铁东南

8、一纬路、市府路、解放路、兴平街5条街路，翻建维修天桥街、铁东一经街等10条街路；三是着手建设体育场；四是平东公铁立交桥建成通车。2、经济发展目标四平市“十一五规划”提出，2012年全市经济社会发展预期目标是：生产总值年均增长20%以上；人均生产总值达到35000元以上；三次产业结构调整到21：42：37。一般预算全口径财政收入年均增长17%以上；全社会固定资产投资年均增长16%以上；规模以上工业增加值年均增长25%以上；社会消费品零售总额年均增长18%以上；进出口总额年均增长20%以上；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长12%和13.7%以上；居民消费价格指数每年控制在103%

9、以内；城镇登记失业率保持在4%左右；人口自然增长率控制在2以内；万元GDP综合能耗年均下降6%。第二章 住宅市场调研一、城市住宅市场供应量1、在售楼盘市场供应量楼盘名称区域建筑面积（万）宏泰第一城铁西60财富广场3.6碧天辅雅居8阳光新城16蓝山英郡11滨河新苑8华亿金鼎世家6海银帝景35九洲城80山水庄园7香格里拉花园8.8东方花园铁东区8星缘圣府20东方居40海银花园二期2利民小区0.67总计314.072、在售楼盘去化量统计根据目前销售情况，统计得出市场去量化约132万。3、在售楼盘后续供应量统计楼盘名称区域建筑面积（万）宏泰第一城铁西60财富广场0.2碧天辅雅居0.5阳光新城0.4蓝山

10、英郡6华亿金鼎世家0.5海银帝景35九洲城60山水庄园3香格里拉花园8.8东方花园铁东区4.5海银花园二期2利民小区0.1总计181根据拆迁安置住宅在总开工面积中占比例约1/4，可以推算出未来后续商品住宅供应量约135万。二、在售住宅销售价格分析 1、铁西在售住宅价格宏泰第一城蓝山英郡阳光新城海银帝景九洲城二期华亿金鼎世家财富广场碧天辅雅居销售均价(元/)28002600220021002000285028501950铁西在售住宅主要集中于如下几个板块：市政府板块、中心板块、南湖板块、大学城板块。市政府板块由于市政各单位的搬迁时间不长，整个板块改造相对成熟，从2002年开始阳光新城为代表的四平

11、高尚住宅开始聚集于此板块，因而整体销售均价和中心板块处于四平市区高位。而南湖板块以海银帝景和九洲城为代表，为城市未来商品住宅最集中的供应板块。2、铁东在售住宅价格铁东区因为传统原因，市政、生活配套相对缺乏，四平市民长久以来对该区域认同感不强，在售的住宅都建有较大比例的拆迁安置房，普遍品质不高。整体销售均价较铁西区中心区域相差超过1000元/。第三章 商业市场调研一、四平市区商圈调研（一）四平各商圈区域划分综合性商圈包括铁西商业中心商圈、铁东欧亚商贸步行街商圈。特色商业街有地直街美食商圈、新华路通讯特色商业街、为民路建材家居市场商业街。四平市商圈分布图（二）主要商圈1、铁西老商业中心商圈概况以铁

12、西商业步行街为核心，北至中央西路，南到英雄大路。步行街商圈是四平市的商业中心，集中了绝大多数的品牌专卖店、百货商场。在当地档次相对较高。主要代表商业物业类型综合型商业街区：仁兴街步行街、华展天地大型商场：中兴商厦、仁兴商厦、新商业大厦、新大都大厦、ITAT百货俱乐部、维美百货、百货大楼、金龙商都（国商百货）。沿街门店代表品牌： Addida、jackjones、nike、李宁、达芙妮、七匹狼等、goldlion、特步、海澜之家、富贵鸟、乔丹等经营特点聚集众多百货商场的经营优势，作为四平市区最大的核心商圈，步行街沿街商铺由服饰、鞋类、黄金珠宝等品牌专卖店，或承租能力较强的业态组成。业态组合比例（

13、主要统计品牌类商家）业态分类服装（休闲运动）鞋类黄金、饰品、眼镜化妆品金融（银行）书店等文化用品商店数量（家）13942212、欧亚商贸概况以欧亚商场为核心，以中央路为自然中央分割接点，向南北延伸形成商业步行街，整体档次较低。主要代表商业物业类型综合型商业街区：欧亚商业步行街大型商场：欧亚商贸百货、商业城（百货市场）大型超市： 欧亚超市沿街门店代表品牌： 361、安踏、石头记、意尔康、乔丹、喜徳龙，以及区域品牌经营特点较铁西步行街档次低，除了欧亚保持了相对较高的经营档次外，品牌档次低，品牌数量少。步行街沿街商铺由服饰、鞋类、饰品等为主，步行街中间“盒状”的简易搭建的商店由排挡类小餐饮店、日用百

14、货小商店等组成。（三）其他特色商圈概述1、地直街美食商圈地直街美食街形成了四平最集中、最具特色的，既有大型餐饮（如园中园），又综合了大量中小型餐饮，排挡夜市的美食街。主要经营东北地方特色菜、川菜、烧烤店、火锅店等。2、为民路建材家居特色商圈以集中式的综合型建材家居市场为龙头，聚合了为民路沿街建材、五金、家居等众多商店，形成了四平最集中的建材家居市场。主要代表商家：北方家私广场、华亿建材家居广场3、新华南街通讯产品特色商圈以手机等通讯产品为核心经营热色，辅之手机、通讯相关商店、电信运营商家（移动、铁通等），形成了四平通讯产品集散地。二、 四平现有大型综合商业设施调研分析 （一） 百货零售1、四平

15、百货商场分布与概况（分布图）分布情况、规模、经营方式名称规模（万）档次与经营特点经营方式（租金）欧亚商贸百货3中高档百货商店扣点23%商业城1.5低，百货综合市场租金新商都大厦1.5扣点23%ITAT百货俱乐部0.45专业经营时尚休闲品牌服饰的专业百货维美百货0.6仁兴大厦3中档百货商场扣点23%百货大楼0.8中低摊位出租金龙商都（国商大厦）1扣点23%中兴大厦1.5低档百货市场摊位出租总计13.35（二） 专业市场1、北方家私大厦u 位置： 爱民路近北迎宾街u 总建筑面积： 1.4万u 分层业态布局：楼层经营范围1F地板、门、灯具、五金、饰品等2F家具、沙发、床、办公系列3F家具、沙发、床、

16、办公系列4F高档真皮沙发、布艺沙发、床2、华亿家居建材市场u 位置：爱民路近北迎宾街u 总建筑面积： 占地31288；400多个独立门面，主要1+2F建筑；主力面积范围：30400不等。u 分区域业态布局：共九栋街中街。 陶瓷卫浴区；名品家具区；家居饰品区；灯饰灯具；装潢材料；玻璃制品区；五金涂料区；工艺用品区；装饰设计区；花鸟鱼区。3、结论目前四平专业市场主要以北方家私大厦、华亿家居建材市场为代表，都以建材家居类为主，以家居建材广场为龙头，自然聚合形成了总建筑面积约5万爱民路建材家居一条街。（三）中大型超市名称位置规模（万）楼层设置恒客隆公园北街近道里步行街0.5共三层，1F为超市商店街，2

17、3F为超市部分欧亚超市欧亚商贸百货2楼A座0.4一层，欧亚商贸百货2楼A座总计0.9（四）电器电脑卖场名称位置规模（万）苏宁电器铁西道里步行街近英雄大路0.4华生电器中央西路和仁兴步行街路口1国美电器中央东路与北一经街路口0.6东方科技城中央东路与北三经街路口（欧亚商贸对面）0.6总计2.6华生电器是四平规模最大、经营状况最好、认同度最高的电器卖场，是当地电器卖场品牌。外来的苏宁、国美与华生三分天下。而东方科技城是四平唯一比较集中的电脑卖场。三、四平现有临街商铺的调研分析 1 各主要商圈街区临街铺位面积对比分析街道名称仁兴步行街欧亚商贸步行街建材市场一条街主力商铺建筑面积（）60100306030100备注：统计以商业沿街1F商铺为样本2各主要街区临街铺位租金对比分析街道名称仁兴步行街欧亚商贸步行街建材市场一条街租赁价格（元/月）200300601003各主要街区临街铺位销售价格对比分析 街道名称仁兴步行街欧亚商贸步行街建材市场一条街市政府对面（阳光新城底商）吉宁师大附近销售价格（万元/）2311.50.50.550.4备注：1）纯粹的商业项目少，部分区域以住宅沿街底商作为样本；2）此销售价格为商业1F价格。