违规建筑的房屋买卖协议

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1、违规建筑的房屋买卖协议 篇一：由一则案例看违章建筑买卖协议效力问题由一则案例看违章建筑买卖协议效力问题武隆法院 代霞 公布时间：2021-12-20 09:43:44 打印 字号： 大 | 中 | 小一、基础案情丁某和张某于2021年4月17日签署购房订金及协议，约定：1、张某愿出售商铺和自行扩建的住房，价款46万元，卖方确保能正常过户（注：协议对过户费用没有明确约定）；2、4月底（交付房屋之前）丁某交定金30万元，若某方违约则赔偿定金；3、其它房款（16万元）于2021年8月底交付。协议签署当晚，丁某向张某交款1万元，并向张某出具29万元欠条一张。同月18日丁某又交款2万元，丁某的两次付款，

2、张某之妻杨某前后给丁某出具了收条。以后，丁某发觉该房屋产权手续存在问题，于是找居委会同志和其它人员和张某协商；而张某认为丁某方法失当，让其丢失面子，引发张某不满，双方就房屋买卖产生纠纷。另，所涉房屋本是张某于2021年向冉某购置取得（包含门面后的瓦房）；张某、杨某门面的房产证从2021年开始办理，2021年6月4日办理完成。2021年张某、杨某将原有的瓦房拆除后新扩建砖混结构房屋250平方米，至今未办理拆房建房的审批手续，亦未办理房屋产权证。张某、杨某在庭审中明确表示房屋不再卖给丁某。二、争议焦点原、被告之间签署的房屋买卖协议效力问题。对该争议存在以下分歧：看法一，依据中国物权法第九条之要求，

3、不动产物权的设置、变更、转让、消亡经依法登记、发生法律效力，未登记不发生效力；中国协议法第四十四条第二款之要求，法律、行政法规要求应该办理同意手续的，根据其要求；第四十五条要求，当事人对协议效力能够约定附条件。附生效条件的协议自条件成就时生效。张某和丁某签署协议约定张某能确保过户，是协议生效的条件。张某愿意出售给丁某的商铺和自行扩建的住房，商铺（门面）房屋产权证是在2021年6月4日才办理登记的。自行扩建的住房，在2021年建房至今没有申报审批手续，即使系拆房建房，但违反了法规的强制性要求，未经审批属违章建筑，张某、杨某对自行扩建的250平方米住房只是占有，不享受全部权。买卖违章建筑的协议是效

4、力待定协议，只要在协议签订以后，建造人依法补办相关手续，违章建筑也就从违法转为正当，而张某、杨某未采取补正方法。其表示有能力办手续，应该先将扩建房屋产权登记于自己名下，才能将产权过户给丁某。庭审中，张某、杨某明确表示房屋不再出售给丁某，双方签署的房屋买卖协议无法转为有效协议。所以，此房屋协议应属无效协议。看法二，张某和丁某签署的购房定金及协议，因约定了买卖房屋标的物、转让价格、交钱方法和期限，应该认定为有关转让商铺和自行扩建住房不动产全部权的房屋买卖协议。即使张某、杨某自行扩建住房属违法建筑无法初始登记取得正当产权证书，但买卖协议标的物的先天违法性，不等同双方房屋买卖法律行为的违法性，以违章建

5、筑为标的物的买卖行为效力并无须然违法，且现在中国法律也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的要求。所以双方签署此(：.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:)协议是双方真实意思表示，不违反法律严禁性要求，不损害她人利益，故正当有效。三、评析前述两种看法分别是从建造人“占有权”、“不动产全部权”角度分析违章建筑买卖协议的效力，实践中亦有以买卖双方违反相关违章建筑不得转让、买卖的要求而判决无效的情形。但相较之下，笔者赞同看法二，理由以下：1、民法通常原理，违法行为不得取得权利，但从根本而言违章建筑的建造行为为违反公法规范，基于私法独立性思索，违反公法规范并不应一概认定为私法违法。未取得初

6、始登记的违章建筑，可基于基础事实施为发生物权变动的规则而取得全部权，如怠于呈报审批而建造的违章建筑物，后经过补充申报审批而取得登记。2、依据物权法第十五条要求：“当事人之间相关设置、变更、转让和消亡不动产物权的协议，除法律另有要求或协议另有约定外，自协议成立时生效；未办理物权登记的，不影响协议效力。”即使建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是造成全部权不能移转，并不影响买卖协议的效力。3、在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移全部权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物全部权，但仍可交付其标的物，此时，因出卖人无法转移全部权，买受人还可主张违约责任。基于以上三点，故认定违章建

7、筑买卖协议为有效协议较为适当。篇二：违章建筑作为标的物的买卖协议是有效的王道（1979-），男，黑龙江哈尔滨人，哈尔滨商业大学法学院硕士，研究方向，民法债法研究。摘 要：现实生活中存在着大量的违章建筑，对于违章建筑，大多数人认为，因违章建筑含有先天的违法性，不应该存在，即使存在，也难以逃脱被拆除的命运。不可否认的是，即使国家和政府出台一系列法律、法规遏制违章建筑，不过违章建筑并没有在政府的高压态势下消亡，在现实中依然大量存在。违章建筑在未被拆除之前，违章建筑的建造人享受不动产全部权，以违章建筑作为标的物的买卖协议是有效的。关键词：违章建筑；买卖协议；法律效力一、违章建筑的概念违章建筑是在行政执

8、法和司法适用中普遍使用的概念，然而，从某种意义上说，它并非一个严谨的法律概念。在中国现在的立法中，也未对于违章建筑进行明确的界定，以至在实践中相关的用语众多，最为常见的有“违法建设”、“违法工程”、“违法建筑”、“违章建筑”。在这些用语中，“违法建筑”和“违章建筑”的使用最为频繁，而且理论界和实务界将“违章建筑”和“违法建筑”通用，不过从严格意义上讲，违法建筑的范围应广于违章建筑，它包含了违反法律、法规和规章的建筑物，而违章建筑物通常是指违反规章的建筑物。鉴于现在理论界和实务界全部将两个概念通用的事实，本文将“违章建筑”的本义进行扩张，违章建筑等同于违法建筑，故笔者赞同刘宗胜、乔旭升两位学者对

9、于违章建筑的定义，即违章建筑是违反了土地管理法、城镇计划法等相关法律法规的要求而建造的建筑物和其它工作物。二、违章建筑的权利归属违章建筑的终极命运是被拆除，但在被拆除之前仍将在世界存在，那么，违章建筑在被拆除之前在私法上是否享受民事权利？现在，对于违章建筑的权利归属，存在四种看法：（一）不受法律保护说违章建筑不受法律保护这一看法产生于中国违章建筑出现的早期。该学说以严厉严禁、打压违章建筑为出发点，认为违法建筑的认定和处理应该由行政法调整，且违章建筑本身也应该由对应的行政主管部门处理，所以应该统一将违章建筑认定为不受法律保护，方便由行政主管部门对违法建筑进行拆除等手段进行处理。“从实体法上看，依

10、法律关系产生理论，违法建筑一经建成，建造者即负有拆除违法建筑的法定义务?。从程序法看，违法建筑在被确定违法之前，建造者负有不扩大事态、保障纠纷有序处理的义务。该义务是国家管理的需要，是行政法要求的义务，并不意味着建造人维持现实状况就是一个权利、受法律保护的利益。”司法实践中曾有看法认为：人民法院在审理侵权案件时发觉本案涉嫌非法占地违法建筑的，应该裁定不予受理或驳回起诉。笔者认为，违法建筑作为客观存在的，由人工、材料、机械等原因及劳动而产生的和人体分离的建筑物，含有一定的价值，属于民法中的物。所以，即使其建造程序或建筑物本身违反法律的要求，在其存在阶段，也应该受到民法、物权法等法律的保护。对违法

11、建筑法律属性的肯定不但能够明确其法律权属，而且能够利用其法律地位而进行流转，最大程度上发挥违法建筑的效用。伴随中国违法建筑拆迁包括的纠纷日益增多，中国司法部门也逐步认识到了违法建筑的法律属性，并对其采取了一定的保护方法。所以，违法建筑不受法律保护这一学说已被摒弃。（二） 动产全部权说动产全部权说认为，因为违章建筑违反了法律法规，依据中国物权法要求，违章建筑不符合中国物权法有关不动产全部权须正当取得的要求。且因为该违章建筑含有违法性，无法完成不动产权属登记，所以违章建筑上不能产生不动产全部权。但该学说认为，违章建筑的建造人对违章建筑中的建筑材料享受动产全部权。理由是：首先，违章建筑投入建设前，所

12、使用的建筑材料是独立于违章建筑本身存在的，而且属于动产的范围。当多种建筑材料组合成违章建筑时，建筑材料即从独立存在的动产转化为和违章建筑融为一体的不动产的一部分。因为违章建筑上不能产生不动产全部权，而当违章建筑被拆除后，其中部分建筑材料如门、窗等又从违法建筑中剥离出来，重新回到了独立状态且仍含有一定的价值。所以，从这个意义上说建造人对违章建筑中的建筑材料享受全部权。其次，在目前的经济环境下，通常含有价值的客观存在的物全部应该享受有全部权保护。既然在违章建筑上不能产生不动产物权，那么建造人对于组成该违章建筑的原材料若系正当取得，则对原材料可享受全部权，即对该违章建筑享受动产全部权。笔者认为，动产

13、全部权说即使表面上符合现行法律，但其实质内容和法律要求背道而驰。即使动产全部权说认识到了违章建筑含有一定的价值，且建造人对违章建筑享受全部权有利于违法建筑的流转和利用。但问题在于，建筑材料作为建筑物的一部分经过建筑行为合为一体，失去了其原有的独立性。建筑材料一旦经过人的行为被建造成为建筑物，只要此种建筑物有覆盖墙垣，足以蔽风雨，供出入而可达经济上之使用，即成为和建筑材料相区分的物。依据物权法理沦，只有独立物才能成为物权的客体，物权客体不能是物的组成部分。所以动产全部权说违反了物权法理论有关物权客体的基础要求，是不成立的。（三）占有说占有说是介于动产全部权说和不动产全部权说之间的一个折中的看法。

14、占有说认为，建造人对违章建筑的占有应该作为一个事实状态，建造人虽对违章建筑不享受全部权，但其占有状态也应受到法律保护。除执法机关依法对违法建筑进行处理外，建造人能够排除其它人对该违法建筑的占有。“占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实，占有首先是对物的一个实际上的控制。?不论占有些人对物的控制是否含有据为己有的意思，只要客观上的控制状态形成就能够组成占有。”此处的占有和全部权中全部人享受的占有权利在本质上有不一样之处。前者是建造人对违法建筑的一个事实状态，属于在实际上的控制和支配，并非在法律上对其拥有当然的全部权。所以物权法理论上将占有分为有权占有和无权占有，建造人对于违章建筑的占有则属

15、于有权占有。以后者则是全部权权能的一个，全部权人有权占有其物，但并非行使占有的权利。之因此称占有说是动产全部权说和不动产全部权说之间的一个折中，原因在于，其一，占有说肯定了违章建筑建造人的占有状态应该受到民法保护，非因执法机关依法处理外，她人不得侵犯正当的占有状态，和动产全部权说有相同之处。其二，占有说并未明确建造人对于违章建筑是否含有全部权，并未揭示违章建筑的物权性质，所以也有一定的不足。（四）不动产全部权说不动产全部权说认为，建造人对违章建筑享受不动产全部权。其理论支持关键于三点：第一，违章建筑属于不动产，即使其建造行为违反法律也改变不了违章建筑的不动产物理属性；第二，违章建筑是建造人经过

16、劳动生产的形式而取得的，所以应该原始取得违章建筑的物权；第三，在公权力和私权利发生冲突时，只有给予建造人以全部权才能得以对抗违反程序的公权力对违章建筑的任意处理。即使违章建筑因为违反法律而不能办理全部权登记，但不影响建造人享受不动产全部权。还有学者从另一个角度论证违法建筑上存在不动产全部权，认为在违章建筑的权利归属问题上，建筑材料和建筑材料所组成的建筑物实际上没有本质区分。我们能够将违章建筑看作是放错了地方的建筑材料，在没有被拆除或迁移之前，建造者对建筑材料和由其组成的空间拥有全部权（这二者组成建筑物本身）。三、违章建筑的买卖协议效力对于建造人而言，建造违章建筑的目标当然是将违章建造卖和她人，

17、从而获取利益，在司法实践中的，违章建造的纠纷也多所以而产生。含有“先天违法性”的违章建筑是否能够进入流通视野，为其签订的买卖协议是否有效， 已成为理论界和实务界争论不一的问题。有关违法建筑买卖协议的效力问题，理论上关键有三种看法：协议无效说、协议效力待定说和协议有效说。（一）协议无效说。该说认为因为违章建筑违反了法律、行政法规的强制性要求，含有先天的违法性。所以，签订的以违章建筑为标的物的买卖协议也就因违反法律、行政法规的强制性要求而随之无效。（二）协议效力待定说。该说认为应以违章建筑是否能够经过补办手续转变为正当建筑为标正确定协议的效力。即在协议签订以后，违章建筑的买卖协议因违章建筑的不确定

18、状态而处于效力待定状态，假如违章建筑人依法补办了相关土地管理和城市计划方面的手续，使违章建筑转化为正当建筑，协议的效力得以补正而成为有效协议；相反假如经过不能补办相关手续而改变违章建筑的违法状态，协议就归于无效。（三）协议有效说。该说认为即使违章建筑在公法上被否定，但当事人在私法上签订的违章建筑买卖协议效力应不受影响，是有效的，理由在于买卖协议的债权效力取决于签订该买卖协议是否符合生效要件，和出卖人的物权处分行为的效力无关。违法建筑的违法性不能阻却买卖协议的有效成立。违章建筑因为先天的违法性造成无法进行初始登记，进而在对其处分时无法办理产权过户登记，这只是造成违章建筑的物权变动受到影响，却不能

19、影响买卖协议的效力。笔者同意最终一个看法，详细分析以下。第一、违法建筑下的负担行为效力不受处分行为效力的影响。房屋买卖协议的过程实质上存在两个法律事实：一个是作为物权变动原因的买卖协议； 二是作为签订协议目标或说这一原因结果的全部权转移。签订房屋买卖协议的行为，在双方当事人之间设置了债权债务关系，是物权变动的原因行为，此种行为是双方当事人之间设定的负担行为。而转移全部权的行为，是物权变动的结果行为，也是当事人直接处分全部权的行为，故也被称为处分行为。物权法第十五条：当事人之间签订相关设置、变更、转让和消亡不动产物权的协议，除法律另有要求或协议另有约定外，自协议成立时生效；未办理物权登记的，不影

20、响协议效力。该条明确要求了物权设置、变更、转移、消亡的负担行为和处分行为的效力相区分的标准。依据物权区分标准，作为原因行为的负担行为和作为结果行为的处分行为分别适用不一样的法律，依据不一样的法律规范来调整。所以，违章建筑买卖的债权效力和物权效力应该依不一样的法律依据而发生法律效力。违章建筑买卖的债权效力能否生效，取决于签订该买卖协议的负担行为的效力。违章建筑买卖协议不一样于通常买卖协议的特殊之处就在于其标的物的违法性，因为违章建筑含有先天的违法性，无法进行物权的初始登记从而完成物权变动的效果，但标的物的违法性不能和法律行为的违法性混为一谈，标的物本身的违法性也不能决定法律行为的违法后果。标的物

21、违法是指标的物的产生不符正当定的程序或法定的方法或其它法律严禁性要求，而法律行为被宣告无效或被撤销是因为该行为有损她人的利益或社会公共利益。所以，影响法律行为的效力取决于法律行为本身是否有损她人或社会公共利益，而不是标的物的违法性。详细到违章建筑买卖，买卖协议的标的物含有违法性，但这并不能否定买卖协议的效力。只有那些违反法律法规强制性规范中的效力性规范，组成对她人或公共利益重大侵害的买卖协议，才可否定其效力。所以，违章建筑的违法性不能阻却协议的有效性。第二，违章建筑无法进行初始登记，进而在签署买卖协议后无法完成过户登记，也不影响买卖协议的效力。物权法上登记的作用在于公告，并产生对应的公信力，不

22、登记仅影响公告，不能产生公信的效果而已。在物权变动中，登记发生物权移转的效力。违章建筑即使无法进行登记，影响的仅仅是物权的变动，也就是说无法产生全部权移转的效果，不过对于作为基础行为的协议效力而言，则不受影响。而且登记行为从性质上来说含有公法性质，是一个行政确定行为。作为购置者，买受人在和违章建筑出卖人签署买卖协议时要尽到买者高度的注意义务，即买受人要实地查看房屋和查阅房屋登记簿来确定房屋的真实权属状态。在违章建筑被确定为违法后，行政机关作为职权机关能够采取对应的行政行为，但却不能经过公权断然地否定当事人间的意思表示的合意，认定买卖协议无效， 不然必将影响交易安全和市场秩序，不利于私有财产的保

23、护。第三、将违章建筑买卖协议认定为有效协议愈加符合现实需要。即使违章建筑含有先天的违法性，但不可否认的是，违章建筑含有和正当建筑相同的使用价值，违章建筑的买卖在一定的时空环境能够做到物尽其用，发挥物的最大效用，满足特定群体的实际需要，也促进了商品的流通，实现资源的优化配置。一刀切的将违章建筑买卖协议认定为无效，不可避免的将要打破经过违章建筑买卖协议建立起来的有序秩序，扰乱了双方当事人的心理预期，这是双方当事人均不期望的。所以出于确保交易安全和物尽其用的考虑，将违章建筑买卖协议认定为有效更为妥当。总而言之，违章建筑买卖协议的法律效力是：只要签订买卖协议的行为符正当律行为的有效要件，则发生债权性效

24、力。建筑人作为出卖人依协议约定负有交付违章建筑的义务，买受人则可依买卖协议而占有违章建筑，并能够为使用和收益；违章建筑买卖因为违章建筑无法进行初始登记，所以不发生物权变动的效力。即出卖人虽转移建筑物的占有，但因无法进行登记，不能发生全部权转移的法律效果。即使违章建筑物没有发生物权变动，但出卖人亦不得以此为由要求买受人返还建筑物，买受人对于建筑物的占有受法律保护。（作者单位：哈尔滨商业大学法学院）参考文件1 刘宗胜、乔旭升.论违章建筑侵害赔偿J.学术交流.20212 黄刚. 违法建筑上存在权利吗J . 法律适用. 20213 汤树华主编. 房地产案件司法实务M.北京： 新时代出版社. 19934

25、 韩苏冬. 论违法建筑J. 广西政法管理干部学院学报. 20215 谢在全. 民法物权论（上册）M. 北京：中国政法大学出版社. 19996 陈昨丞. 违法建筑若干法律问题分析. 载金华新闻网7 杨才然、范杰商. 占有些人对违法建筑有没有权利. htrp：/. Eslawyer. eom.en/html/23/0808989.htm. 2021-12-08注解： “违章建筑”一词最早出现于1980年国务院同意中央气象局有关保护气象台站观察环境的通知上，以后城市计划条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇计划法等全部使用了这一术语。 刘宗胜、乔旭升. 论违章建筑侵害赔偿.学术交流.2021，（ 3） 黄

26、刚. 违法建筑上存在权利吗J . 法律适用. 2021，（5）：56 汤树华主编.房地产案件司法实务M.北京： 新时代出版社.1993，450 韩苏冬. 论违法建筑J. 广西政法管理十部学院学报.2021，（4）：89-90 谢在全. 民法物权论（上册）M. 北京：中国政法大学出版社. 1999，22 陈昨丞. 违法建筑若干法律问题分析. 载金华新闻网 杨才然、范杰商. 占有些人对违法建筑有没有权利. htrp：/. Eslawyer. eom.en/html/23/0808989.htm. 2021-12-08篇三：违法建筑的权利归属及买卖协议的效力违法建筑的权利归属及买卖协议的效力关键词:

27、 违法建筑 债权行为 物权行为 有效内容提要: 现实生活中大量存在违法建筑。违法建筑在没有被拆除之前，属于不动产。该违法建筑因建造的事实施为完成，而取得不动产全部权。该不动产全部权因不能进行登记，因此违法建筑的处分权受限。以违法建筑作为标的签署的买卖协议，由属于债权行为的买卖协议和引发物权变动的物权协议组成。属于债权行为的买卖协议效力为有效。引发物权变动行为的物权协议效力为待定。通常人认为，违法建筑不应该存在，就算建好，也应该拆掉。国家和各地方政府也试图经过出台一系列法律、法规遏止违法建筑的出现，不过违法建筑并没有因我们国家的相关机关采取的高压态势而消亡，现实中依然大量存在。那么，在违法建筑没

28、有被拆除之前，是否存在正当的民事权利呢? 是否有全部权呢? 以违法建筑作为标的所签署的买卖协议的效力为何? 笔者力图经过本文的叙述，尝试处理上述问题。一、违法建筑的概念在中国相关的法律法规中，并没有要求何谓违法建筑，我们只能从理论的角度，给它做一解读。所谓违法建筑，指的是违反广义法律的建筑。从文义解释的角度来了解的话，广义法律包含全国人民代表大会和常务委员会制订的法律，还包含行政法规、部门规章、地方性法规等，因此违法建筑应该包含违反法律、行政法规、部门规章和地方性法规的建筑，范围显然很广。 然而，我们又常常看到违章建筑的称谓，甚至大家将二者相等同。一样根据文义解释的话，违章建筑指的是违反部门规

29、章的建筑，部门规章仅属于法律的一个形式，所以，违法建筑的外延中应该包含违章建筑。我们国家并没有在法律上尤其指明应该称其为违法建筑还是违章建筑，不一样的法律、行政法规、部门规章叫法不一样。笔者认为用违法建筑的称谓愈加正确。自从 2021 年 1 月 1 日，城镇计划法开始实施后，城镇建设的一体计划格局形成，在城镇计划区内进行的任何建设行为全部应该符合城镇计划法的要求，进行计划审批，没有进行计划审批的建设行为，均属于违法建设。所以能够说，进行计划审批，符合城镇计划法的要求，是进行正当建设行为的前提，城镇计划法也就成了正当建设行为的主要依据，从这个角度说，叫违法建筑愈加正确。另外，从文义解释的角度来

30、看，违法建筑已经包含违章建筑。所以，本文不再区分违法建筑和违章建筑，统称为违法建筑。二、违法建筑的分类( 一) 未取得建设用地使用权的违法建筑和取得建设用地使用权不过超出了建设用地使用权范围的违法建筑在物权法颁布之前，建设用地使用权被称为国有土地使用权，物权法颁布后，改称为建设用地使用权。这么的称谓更能表明该土地的利用性质为建设用地。不过物权法所要求的建设用地使用权，将其客体范围限制为国有土地，所以，给人的了解为建设用地使用权仅能存在于国有土地之上，仿佛在集体土地上不会建设建筑物。依据土地管理法要求，为了兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法同意使用本集体经济组织农民集体全部的土地的，或乡( 镇)

31、村公共设施和公益事业建设，经依法同意使用农民集体全部的土地的，也是许可的。因此在集体土地上，也能够建设建筑物，也能够设置建设用地使用权。物权法将建设用地使用权的客体限制为国有土地显然和现有的法律和现实矛盾。未取得建设用地使用权的违法建筑比很好了解，即没有取得建设用地使用权就进行了建设行为，所产生的违法建筑。那么何谓取得建设用地使用权不过超出了建设用地使用权范围的违法建筑? 在取得建设用地使用权后，需要取得城镇计划审批，并在取得建设施工许可证后，才能够进行建设行为，该建设行为才是正当的。不过现实往往是，有些人在取得建设用地使用权后，在进行建设过程中，超出已经审批的使用权面积，超范围进行建设，在超

32、出已经取得建设用地使用权范围之外进行的建设行为就是违法的，所形成的建筑物即为违法建筑。这类违法建筑很主要的特点是建造在超出建设用地使用权范围之外的建筑，才属于违法建筑，建造在建设用地使用权范围之内的建筑，属于正当建筑。在确立这类违法建筑过程中，必需搞清楚建设用地使用权的范围。( 二) 违反公法的违法建筑和违反私法的违法建筑自罗马法以来，就把法律划分为公法和私法。不过公法和私法划分的标准一直是仁者见仁智者见智的问题，学说看法很多，本文只列举较有影响的三种学说。1 利益说。以维护公共利益还是私人利益作为区分的标准，维护公共利益的法律就是公法，维护私人利益的法律就是私法。自 19 世纪以来，伴伴随“

33、公法私法化”和“私法公法化”，公法和私法出现融合的趋势，使该标准受到了挑战。2 隶属说。该说认为调整隶属关系的法律就是公法，调整平等关系的法律就是私法。不过在民事法律关系中也存在隶属的关系，像亲权关系中。3 主体说。凡规范国家和公共团体之间和国家、公共团体和私人之间关系的法律就是公法，凡规范私人和私人之间的法律就是私法。不过国家往往也参加民事交易，进行民事活动，而此时调整的法律却为民法。本文比较赞同以利益说作为划分公法和私法的标准。即使“公法私法化”和“私法公法化”的出现，使得公法和私法的界限开始出现模糊，不过以维护不一样的利益作为区分公法和私法的标准依然适用，“公法私法化”的现象依然没有改变

34、公法维护公共利益的本质，“私法公法化”的现象也没有改变私法维护私人利益的本质。因此，以维护不一样利益作为划分公法和私法的标准仍然站得住脚。违反公法的违法建筑，往往会损害公共利益，因此会受到行政处罚，行政处罚方法通常为罚款、限期拆除等。而违反私法的违法建筑，损害的往往是私人利益，因此会受到民事处罚，处罚方法通常为停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。( 三) 程序违法的违法建筑和实体违法的违法建筑所谓程序违法的违法建筑，即在建设过程中没有依据中国对应的法律法规要求，进行对应的许可就进行了建设，在违法建筑建成后能够经过申请取得审批，而使违法建筑转成正当。所谓实体违法的违法建筑，即该建筑的违法不符合中国的相关计划法的要求，也不可能取得对应的建设用地使用权，不能经过事后程序的补救使其转成正当建筑，也就是说实体违法的违法建筑，没有转成正当的可能，最终的命运只能是被拆掉。 违法建筑的上述分类，在现实生活中常常会出现交叉情况，从本文叙述的关键来看，笔者将从实体违法的角度来叙述违法建筑的相关问题，不包含程序违法的建筑。原因在于，程序违法的违法建筑，最终是能够经过程序填补转成正当，而实体违法的违法建筑的命运不会发生扭转。实体违法的违法建筑才是真正意义上的违法建筑，探讨其相关问题才有价值。三、违法建筑的权利归属