业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷及相关案例

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1、业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷及相关案例 业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷及相关案例提 要：关于“住改商”情形下如何对建筑物区分所有权人的权 利予以限制的问题，存在不同的观点。第一种观点认为，在 物权法施行之前 其它精品业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷及相关案例 （一）业主改变住宅用途方面的限制引发的纠纷1 相关争论及法律规定 近年来，现实生活中，经常出现共同居住在同一建筑物 内的所有权人即业主，将购买时为住宅用途的房屋改作商业 用房或者办公用房等经营性用房的情况，因此引发的纠纷也 不断出现，且呈持续上升的趋势，这在一定程度上影响了社 区秩序的稳定和邻居之间的和睦，成为导致邻里关系不和

2、 谐、社会不稳定的因素之一。从实践中看，出现这些情况的 原因是多方面的，主要是很多人考虑出于低成本经商的目 的，而在商业集中区购买或者租赁写字楼或者商铺、门面房 等，成本较高， 便在住宅区域内购买商品房后改变使用性质， 变更为商业用房或者办公用房等经营性用房。建设部颁布的公有住宅售后维修养护管理暂行办法 第 4 条规定，房屋的承重结构部位、外墙面等属于住宅的共 用部位，并不属于住宅的自用部位。例如， 2006 年 7 月 18 日，北京市朝阳区人民法院审结的 14 件基本都是业主擅自 装修、改建住宅遭房产公司起诉的案件，对这 14 件“住改 商”纠纷案件进行了集中宣判。法院认为，案件中的住户拆

3、 改窗下墙的行为确属损坏住宅共用部位，违反了相应法律的 规定及双方合同的约定，超出了正当行使房屋所有权的权利 界限。14 名业主均被判令将拆改的房屋窗下墙恢复原状或进 行加固处理， 使之符合安全要求。 一些媒体以北京 14 户“住 改商”先后败诉为题作了报道。 法制日报 2006 年 7 月 18 日。从以往的审判实践看，改变住宅性质房屋结构的“住改 商”被判败诉的案例多一些，也有一些没有改变住宅性质房 屋结构的“住改商”被判败诉的案例。从业主权利角度看， 有利害关系的业主是有权提出请求排除或者停止擅自将住 宅性质的房屋改变成餐饮、娱乐等经营性用房等侵害其合法 权益行为的。物权法对此予以明确，

4、其中第 77 条规定：“业 主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性 用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规 以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ” 关于“住改商”情形下如何对建筑物区分所有权人的权 利予以限制的问题，存在不同的观点。第一种观点认为，在 物权法施行之前，法律和行政法规没有对“住改商”予以明 确界定，按照法不溯及既往原则，应该对过去的“住改商” 行为不予涉及，只是针对物权法施行之后的“住改商”行为适用该条原则。第二种观点认为，应当针对建筑物的时代性 而有所区分。从原则上讲，对于实行住房制度改革以前的房 屋，无法强求所有住宅性质的房屋都不得改变性

5、质为商业用 房等经营性用房，但在住房制度改革以后购买的商品房，即 应该禁止“住改商” 。2 “住改商”的限制条件在建筑物区分所有的情形下，这种擅自将住宅性质房屋 的用途改变为餐饮、娱乐、超市等商业用房以及开办公司、 事务所等办公用房统称为经营性用房的行为，即通称业主 “住改商”的行为，是受到很多条件限制的。改变房屋的住宅性质为经营性用房有几种情况。有的只 是改变了房屋的使用性质，有的不但改变房屋的使用性质， 而且改变了房屋的结构状况，如居住在一层房屋的业主将房 屋窗下墙进行拆改。如同土地使用权的取得后用途不得随意 改变一样。房屋在建造并报经审批时的用途也不得随意改 变。如果需要在建造过程中改变

6、房屋的用途，如将住宅性质 的房屋改变成经营性用房，则需要重新报经规划部门同意批 准后才能建造。有的商品房项目是按纯住宅性质规划和建造 的，有的商品房是按商业住宅并用规划和建造的。一旦按城 市规划确定后，不但建设单位或者开发商不得随意改变房屋 用途，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房 屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉 及区域社会秩序的安定、社会的管理。在购买商品房住宅时 开发商告知的房屋用途是住宅，但入住后发现有的业主将规 划设计为住宅的房屋作为餐饮、娱乐等经营性用房，使小区 的秩序和环境受到了很大的改变，因而，造成了相邻业主的 利益受到不同程度的侵害。如本来很安

7、静的环境变得嘈杂 了，本来稳定安全的环境显得不稳定的因素增多了，住宅作 为私密性很强的处所受到了来自外界的不同程度干扰。所有 这些，表现为对建筑物区分所有权人所享有的物权利益的一 种妨碍或者侵害，作为权利人有权依法提出自己的诉求，要 求实施不当行为的人停止妨碍或者侵害，使自己的合法权益 得到保护。业主改变住宅性质为经营性用房的，除遵守法律、法规 以及管理规约外，还要经过有利害关系业主的同意。本条规 定的法规包括国务院制定的行政法规和各省、自治区、直辖 市人大常委会制定的地方性法规。可见， “住改商”要经过 多个环节才能实现。根据物权法第 76 条的规定，业主共同 决定的事项包括制定和修改建筑物

8、及其附属设施的管理规 约。管理规约内容广泛，涉及业主基于物业方面而形成的诸 多权利义务。自 2003年 9月 1日起施行的物业管理条例 第 17 条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管 理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当 承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。这次制定的物权法中提及的管理规约，与业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷及相关案 例提要：关于“住改商”情形下如何对建筑物区分所有权人 的权利予以限制的问题， 存在不同的观点。 第一种观点认为， 在物权法施行之前其它精品物业管理条例中规定的管理规约是一个意思的不同表达方 式，概念不同但意思相同

9、。通常情况下，在召开业主大会并 成立了业主委员会的情形下，依照经业主大会通过的管理规 约来确定业主是否有权改变住宅性质的房屋用途。如果管理 规约对此类问题没有涉及，就需要基于建筑物区分所有权原 理确定业主权利的行使范围和途径，主要是看“住改商”的 业主是否征得所有具有利害关系的业主的同意，在许多情况 下当然也包括整栋楼和相邻楼的业主，但不宜理解为整个小 区的所有业主。需要注意的是，在七审稿之前的物权法 中，都是规定需经相邻业主同意，后来的规定将业主范围扩 大了，规定为应当经有利害关系的业主同意，赋予了更多业 主的权利。这就表明，凡是因某业主的“住改商”行为而改 变了居住和生活环境的业主，都包括

10、在物权法规定的有 利害关系的业主范围之内，而不仅仅指居住在同一建筑物内 的有墙体相连部分的上下左右邻居，更不仅限于传统意义上 的左邻右舍。在对于“有利害关系业主同意”的理解问题上值得注意 的是，在日常生活中，人们通常所讲的同意，可能也包括口 头形式，但在法律上讲，同意应当是一种明示的意思表示， 不同于默示，即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。 明示的意思表示必须具备一定的要件，这就是采用书面形式 表示同意。同意属于当事人的意思表示范畴，需要将行为人 进行某一民事法律行为的内心效果意思，以一定的方式表达 于外部， 并足以为外界所客观理解的行为。 马骏驹、余延满：民法原论，法律出版社 2005

11、年版，第190191页。如 果业主需要将住宅性质的房屋改变成商业用房等经营性用 房之前，一般情况下，征得有利害关系业主同意应当采取书 面形式方可。因此，在处理“住改商”纠纷，涉及认定业主 将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性 用房，是否征得有利害关系、业主同意事实的情形，要审查 业主之间是否有证据证明书面同意相关业主将住宅性质的 房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面 证据证明的，不能认定为同意。3 专有部分所有出租与抵押权的限制 区分所有人能否将其所有部分出租和抵押？一般认为， 既然区分人享有所有权，其应当享有处分权，自然可以出租 和设定抵押等负担。但是，关于房屋

12、出租问题，经常发生争 议，业主频繁出租自己的房屋通常会给其他业主和整个小区 带来管理上的困难，因此，专有权人在从出租或者其他活动 收益过程中也必须受到较多的限制，当然，该问题与小区物 业管理也有密切联系。我们认为，有关出租问题，应该受到 限制，防止区分所有人改变建筑物的使用目的，但该问题可 以通过业主大会通过的小区管理章程来解决，而不能通过法 律进行规定。（二）业主和物业服务企业不当行使建筑物区分所有专 有权的法律责任1 业主不当行使建筑物区分所有专有权的法律责任 区分所有权人作为专有权人违反义务承担法律责任的 形式主要有：停止侵害，排除妨碍；损害赔偿、剥夺区分所 有权。前三种责任形式适用范围

13、较广，且较为常见，而剥夺 区分所有权则是各国在建筑物区分所有权立法中针对违反 义务的区分所有权人规定的最为严厉的责任形式。剥夺区分 所有权由其他多数区分所有权人通过决议、诉讼，以强制迁 离、强制出让或强制拍卖区分所有权的方式达到惩罚目的。 奥地利早在 1948 年颁布的奥地利住宅所有权法中就对 剥夺区分所有权作出了规定，即“从共同关系中驱逐” 。德 国住宅所有权法第 18 条亦规定“住宅所有权人违反法律 规定的义务或禁止性规定使他住宅所有权人遭受重大损害， 致不能期待他住宅所有权人与其继续维持共同关系的，他住 宅所有权人得请求让与该住宅所有权人的住宅所有权” 。日 本 1983 年修正的建筑物

14、区分所有权法及中国台湾地区 颁布的“中国台湾地区公寓大厦管例条例”均有类似规定。 中国民法典立法研究课题组起草的民法典草案物权编也设 定了由管理人或管理委员会诉请人民法院责令区分所有权 人出让其区分所有权及申请拍卖的强制措施。其立法目的在 于维护全体区分所有权人的共同利益，建立舒适、安全及卫 生的居住环境。2 业主是否有权对独幢别墅院落进行改建？是否有权封 闭越层房屋观景阳台随着城镇住房制度的改革，房屋所有权的形式也发生了 巨大的变化。越来越多的居民购买独幢别墅、连排别墅、复 式越层房屋，在物业小区内，业主对于别墅花园进行改建、 对越层房屋观景阳台进行封闭的情况也非常普遍。对于业主 在独幢别墅

15、院落内实施的改建行为，物业服务企业是否有权 进行制止？这种改建行为是否构成违约？衡量物业服务企 业在业主违规装修、改建中的职责标准又是什么？在何种情 况下可以认定物业服务企业未履行制止义务构成违约？业主对于独幢别墅、连排别墅的改建主要为在院落中加 建阳光房、加建房屋的门楼、加砌院落的围墙；对于越层房 屋的改建，主要是封闭观景阳台。这些改建行为虽然大部分 发生在业主的房屋之室外，但对独幢别墅、连排别墅内院落 的搭建、改建行为，以及越层房屋的观景阳台的封闭行为， 往往是对自己专有的房屋、院落的改建行为，是对业主私有 或私自使用的部位的一种装饰，并不直接侵害到异产相邻房 屋产权人的权益，这些行为是业

16、主对私有房屋处分权的行 使？还是妨碍其他业主、违反物业服务合同约定或管理规约 的违约行为？是否侵犯了小区其他业主的共有权利？对此， 一直存在着意见分歧。通常讲到区分所有均是指一幢建筑物而言，包括区分所 有的定义也是这样规定的。建筑物的区分所有权是指多个所 有权人共同拥有一幢高层建筑物时，各个所有权人对其在构 造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有 的所有权和对供全体或部分所有权人共同使用的建筑物部 分所享有的共有权以及基于对建筑物的管理、维护和修缮等 共同事务而产生的成员权的总称。周珂主编： 物业管理法 教程，法律出版社 2004年版，第 421 页。但是，如果业主 购买的是一幢

17、别墅，其取得的是对整幢别墅物业所有权，不 存在与其他人共有的问题。即使是连排别墅的几幢别墅相连 的情况下，也可以通过共有界墙来解决每两个相邻业主之间 的关系。但是，开发商开发别墅群，就构成一个特定功能性 生活区，对于绿地、小区的公共道路、其他公共场所、公共 设施等均为业主共有，因此，整个地产包括自用部分和共有 部分，即每幢建筑物的区分所有人因共有基地和设施而发生 以土地为纽带的区分所有权关系。对于数栋建筑物的区分所 有立法，我国目前只是笼统地称为“建筑物区分所有” ，物 权法第 70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房 等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理

18、的权利。 ”在这里强调的也是建筑物内外专有 与共有部分的划分，并没有统一区分所有立法。在日本是区 分了建业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷及相关案 例提要：关于“住改商”情形下如何对建筑物区分所有权人 的权利予以限制的问题， 存在不同的观点。 第一种观点认为， 在物权法施行之前其它精品 筑物区分所有和居住区区分所有，认为在一个住宅区内每一 幢物业业主（既可以是单个所有权人，也可以是区分所有权 人）又构成另一种类或层次的区分所有，可以适用建筑物区 分所有的一般规则，解决一个独立住宅区内共用物业的使用 和管理问题。日本建筑物区分所有法对居住区内区分所 有作了明确规定，它称为住宅区内建筑物所有权人团

19、体。如 其第 65 条明确规定：当一住宅区内有数栋建筑物，其住宅 区内的土地及附属设施（包括权利）属于这些建筑物的所有 权人（如有专有部分建筑物时，为区分所有人）共有的情况 时，这些所有权人的（以下简称住宅区建筑物所有权人）全 体人员则构成为管理住宅区内的土地、附属设施以及拥有建 筑物专有部分的团体。我国有些地方立法把建筑物区分所有 扩展至物业小区，如上海市居住物业管理条例注意到了 一幢物业的自用部分（含自用部位和自用设备）和共用部位 （含自用设备和自用部分）与一个居住小区内共用部分（称 共用设施）的区别。但是该条例也没有区分两个层次的区分 所有，而且这里是以物业管理区域为单位，而不是以独立的

20、 居住区为单位，现行的业主委员会对应的是物业小区，而不 是每幢建筑物。物权法第 73 条规定的是：建筑区划内的道 路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外这里应 当理解为是物业小区的区分所有的共有部分。据此，有学者 提出了居住区区分所有的概念，解释独幢别墅在物业小区中 的区分所有。高富平、黄武双： 物业权属与物业管理 ，中 国法制出版社 2002 年版，第 3335 页。还有的学者虽然未 明确说明独幢别墅与物业小区的区分所有权问题，但是也认 可这一观点。何欣荣、申黎主编： 物业之争物业纠纷 典型案例评析 ，法律出版社 2005 年版，第 27 页。可见， 随着独幢别墅的物业小区的增多，在一个

21、物业小区内每一幢 建筑物的业主（既可以是单个所有权人，也可以是区分所有 权人）又构成另一种类或层次的区分所有，可以适用建筑物 区分所有的一般规则，解决一个独立住宅区内共用物业的使 用和管理问题。对于连排别墅是否存在区分所有，这首先要分析连排别 墅的特点。连排别墅是毗连建筑的一种，是指共有界墙或山 墙的建筑。在传统的物权法中，毗连建筑多用共有理论来处 理共用墙体而引起的法律问题。如果用区分所有理论来解 释，则可以解释为一幢建筑物被纵向地区分为几个独立单 元，对于纵向单元的墙体为两个区分所有权人共有。和上述 关于独幢别墅物业小区的区分所有的观点一样，如果用区分 所有理解物业小区中的毗连建筑，可以更

22、好地解决整幢建筑 物的物业管理和居住环境问题。而对于越层房屋，虽然其观 景阳台属于区分所有权人专有，但越层房屋肯定属于建筑物 区分所有的范围。上述三类房屋是处于物业小区内的区分所 有产权，产权人对于建筑物享有占有、使用、收益和处分的 权利，并排除他人的干涉，业主同时也负有义务，在行使专 有部分所有权时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、 卫生及相邻义务，必须接受物业服务企业的检查管理等。法 律法规在有些情况下，也对业主对专有部分使用的行为作出 限制，从我国立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中 改变建筑物的用途、危害建筑物的安全、不得影响物业小区 整体美观、市容环境及其他公共利益。业主对专

23、有部分的使用行为不得侵害到物业服务企业 的管理权。物业服务企业的管理权是物业服务企业维持物业 管理区域管理秩序的权利。物业服务企业的管理要维护的是 物业小区全体业主的合法权益，保证小区的居住环境。物业 服务企业管理权于物业服务合同或管理规约，对于业主与物 业服务企业同样具有约束力。业主应当遵守物业服务合同和 管理规约的规定，不得妨碍物业管理秩序。一般在管理规约 中都会注明业主应当维护物业小区的整体外观的美观与整 齐，会注明“未经管理者书面同意前，不得改动结构，不得 改动建筑物的外貌”等。在业主违规装饰、装修房屋时，尤 其是对独幢别墅、连排别墅加建门楼、围墙，破坏了物业小 区房屋群落的整体美观、

24、整齐的情况下，是对小区其他业主 的合法权益的侵害，物业服务企业有权予以制止。对于物业 服务企业的管理，业主应当服从，在业主拒绝按照物业服务 企业的要求拆除的情况下，是对物业服务企业按照物业服务 合同的约定与法律法规规定正常行使管理活动的妨碍，物业 服务企业有报告的义务与起诉拆除的权利，业主应当承担违 约的责任。在审判实践中出现有两种情形尚存争论。一种是独幢别 墅、连排别墅的多户业主自行协商对自用花园围墙进行统一 改建，或者对门楼进行统一扩建，或者对花园的院落改建为 同一样式的阳光房，在物业服务企业诉讼拆除后，是否认定 为业主违约，侵犯了全体业主权益呢？对此，有意见认为因 系小区大部分业主都进行

25、了改建，所以不宜认定为业主的改 建行为侵犯了小区全体业主的共同利益，在审理中也不应判 决由小区业主将扩建、改建的部位拆除。对此，笔者认为， 这样认定似有不妥。首先房屋向外侧延展，延伸的改建、扩 建行为，应当经过相关行政部门先行审批，在未经相关部门 审批的情况下，业主的改建、扩建行为违反了相关法规的强 制性规定，不应得到法院的认可。其次，即使是小区的大部 分业主都进行了统一样式的改建与扩建，也不能改变其行为 的性质，因业主应当遵守管理规约的规定，管理规约的禁止 行为是管理规约明确规定的业主在物业区域内不得为之的 行为，其中必然包含业主不得擅自改变物业的外貌、房屋结 构等。如果要改变管理规约的规定

26、，必须经过业主大会以决 议的方式进行，并经物业管理区域内全体业主所持投票权的 2/3 以上通过，方能有效。在未经物业小区业主大会讨论通 过的情况下，法院判决对管理规约的约定予以变更实为不 当。另外一种情形是，越层住宅楼的顶层业主全部同意封闭 观景阳台的，是否应当允许，在物业服务企业诉讼拆除的情 况下法院应否支持。对此，有观点认为，越层住宅的顶层观 景阳台存在不安全因素，封闭阳台的行为是一种自救措施； 业主封闭阳台约定的装修标准一致，并未影响到小区的整体 美观，未对其他业主造成不利影响；而业主封闭阳台的行为 对于物业服务企业对小区的管理也没有影响，因此物业服务 企业的行为不应得到支持。对此，笔者

27、认为，业主每一幢建 筑物的外观设计均是经过相关部门的审批才得以实施，而对 于一幢建筑物的外立面是否予以改观，也有相关规定，建设 部住宅室内装修管理办法规定，装修人未经城市规划行 政主管部门批准不得改变住宅的外立面。显然，并不能因为 业主的一致同意就取代城市规划主管部门的批准；其次，物 业管理权的是全体业主的委托，业主未经管理人同意就私自 改变物业区域内房屋的观景阳台的外观，显然仍旧处于物业 服务企业管理权的范围之内，所以认为“业主封闭阳台的行 为对于物业服务企业对小区的管理也没有影响”的观点值得 探讨。3 业主违法搭建建筑物、占用损坏共用部位的法律责任 例如，李某系上海市平凉路 1098111

28、2 号某大厦 14 楼 业主。上海中慧物业管理有限公司（以下简称中慧物业）系 该大厦的物业管理企业。 2004 年 11 月，大厦业主大会制定 业主公约，该业主公约约定：业主、使用人在物业使用中， 不得违法搭建建筑物、构筑业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷及相关案 例提要：关于“住改商”情形下如何对建筑物区分所有权人 的权利予以限制的问题， 存在不同的观点。 第一种观点认为， 在物权法施行之前其它精品物；不得擅自占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装 共用设备。 2004 年 7 月，李某在 14 楼楼顶两个共用平台上 搭建了玻璃房、 防护层等构筑物， 中慧物业多次督促其整改， 李某均不予理

29、睬。 2005 年 9 月，中慧物业起诉至原审法院， 要求判决李某拆除侵占楼面平台的所有违法搭建，恢复屋面 共用部位原状并修复平台防水层，修复用于物业巡检电梯机 房的公共楼梯。原审审理中，中慧物业变更诉请，要求李某 拆除 14 层楼面两个平台的搭建物。法院经过审理认为，中 慧物业作为上海市平凉路 10981112 号大厦的物业管理单 位，有权对该小区实施物业管理。 业主大会制定的业主公约， 是从广大业主的利益角度出发而制定的，其效力及于全体业 主。李某作为小区的业主，应遵守业主公约的规定。该业主 公约已明文规定不得违法搭建建筑物、构筑物，不得擅自占 用、损坏住宅的共用部位，现李某在 14 楼楼顶两个公用平 台上搭建构筑物违反了业主公约的相关约定。故中慧物业于 李某在楼顶平台上进行搭建后，有权要求李某予以拆除，恢 复原状。李某辩称中慧物业同意其在公用平台上搭建，无证 据证实，且公用平台属于全体业主所有，中慧物业也无权同 意李某占用公用部位。判决李某拆除上海市平凉路 10981112 号大厦 14 楼楼顶两个平台搭建的构筑物， 恢复原 状。16 / 16