渗水实例及处理方法

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1、重庆物业土建渗水工程维修指弓I通过工程结构透视分析及工作经验分享,逐步提升员工的判断、分析能力，解决区域报 事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作 效率。1 前言2. 相关规范及依据3. 渗水常规处理步骤4. 常见港水问题剖析 4.1室外部分4.2室内部分结构门窗 卫生间 烟道渗水空调渗水（冷凝水）实景案例分析目录1 前言背景：根据打各区域疑难报事的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份 额的90%以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。原因分析：工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜 力受限，加之各区域的培训环节薄弱、员工工程建设实垂经历很少， 结合处理土建报事长期

2、依赖于三方单位的形式下，出现专业知识的匮 壬所致。思想行另的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土 建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。解决方案蹄叙勰勰瞬翻资料来逐步提通逗开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构 篙Mxft分析2、相关规范及依据屋面工程质量验收规范(GB502072002)地下防水工程质量验收规范(GB50208-2002)技术规范 GB50345-2004防水工程细部作法龙湖地产公司工程施工细部做法 2. 1重要条款择录两书质保要求：第渗水质量最低瓜修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工 程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面箱

3、防渗漏，为5年；渗水处理时间：1月内处理完毕。防水部位要求：卫生间地面和局部墙面应有防水构造。屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。住宅地下室应采取有效防水措施。3.渗水常规处理步骤4.1室外部分4.常见渗水问题剖析原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。屋顶渗水一平台屋面屋面结构常规处理方法：1）打开港水葩位顶部屋面及防水层，对结构 板上下采用结构胶作封闭。2）顺水源找出防水层破坏处，井修复。3）作24小时关水试验后恢复面层。适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装 饰面层容易打开时。贴砖無刚性防水层保週层（珍珠岩）户内应急处理方法一：结构底板堵漏法:1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采

4、用防 水砂浆或堵漏剂进行封堵。2）修复面层，适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。应急处理方法二：引流法在板底部安装引流槽。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。排水管4.1室外部分4.常见渗水问题析屋顶渗水一平台屋面途径2、3原因屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防 水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。保週层（珍珠岩）屋面结构常规处理方法：1）物业定期清掏排水口。2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树防水层（聚氨脂卷材）结构板加固材料2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料户内途径3使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶 面、水泥基防水

5、涂料、卫生间、上面有顶棚的 阳台防水材料排水管4、渗水常见部位剖析4.1室外部分屋顶渗水一瓦屋面斜屋面坡度$25%机制波瓦安装参考:1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁；2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防 水卷材；3、4、5、6、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度）； 挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固； 每匹瓦的搭接（即上盖下）不应V60； 春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）；山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于25的钢丝。）7、4、渗水常见部位剖析4.1室外部分屋顶渗水一天沟瓦屋面结构柱天沟檐口用面天沟途径1原因：瓦面接口脱节，同时渗水

6、点处防水破坏 港水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位港 入。常规处理方法一：D打开港水处屋顶相应瓦面位置，重做防 水。2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修 补。3）作冲水实验观察。常规处理方法二：采用堵漏剂封堵。途径2：原因:1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐 口，雨水顺檐口勾进户内。2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过 防水层后进入户内常规处理方法：1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴， 并且有足够的坡度。2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟屋顶渗水一瓦屋面（烟道根部渗水）烟道处卷起途径3：原因：瓦面与烟道（或其他）交界处 搭接不到位，同时防水损坏，造成 交界处渗水。常规处理方法：重新处理损坏

7、胡水，同时搭接瓦面 并在瓦面上涂刷防水涂料。主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂 防水涂料，天沟采用SBS改性沥青卷材防水。外墙渗水-外墙保温作法4、渗水常见部位剖析4.1室外部分拉杆孔渗水4、渗水常见部位剖析4.1室外部分外墙渗水-外墙拉杆孔渗水楼上户内结构板楼下户内途径：原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水 经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层 后从拉杆孔进入。常规处理方法一：1）剔开渗水处夕R墙，对拉杆孔重新用防水砂 浆密实。2）找皿渗水来源，封堵港水点。3）对渗水点上面-2层楼外墙面砖勾缝。常规处理方法二：1）从室内清蠢孔内所有填充材料，重新用 防水砂浆封堵2）对港水点上面

8、1-2层楼外墙面砖勾缝。拉杆孔渗水4、渗水常见部位剖析图2：无结构板卷起类伸缩缝4、渗水常见部位剖析外墙渗水-填充墙渗水板 构 结途径：原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导 致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充 砖墙进入。常规处理方法：1）剔开渗水丛外墙，找出渗水来源，封堵港水点。2）对港水点上面卜2层楼外墙面砖勾缝。常用材料：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂 防水CHJo勾缝剂使用注童事项1）勾缝前应甬防水/浆密实砖缝，然后清理干净。2）用防水剂涂刷。4.1室外部分伸缩缝渗水途径：原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部 积水从伸缩缝处渗出。接水槽引流管91：

9、结构板卷起类伸缩缝V型铁板1车库顶板钢混盪板车库顶板V型铁板1途径V型铁板1常规处理方法一：D打开渗水处靈的顶部覆土或硬铺，对渗水 处防水层进行修补；2）关水观察，完后恢复。适用范围：面层容易打开，并且不影响美观， 同时不宜采用方法二时。常规处理方法二：采用引流方式，丙铁板槽或大管径的PVC管的 半边作引流槽，然后用排水管引走。常用材料：1）防水用：SBS卷材。2）伸缩缝用材：V型铁板。图2：无结构板卷起类伸缩缝4、渗水常见部位剖析4.1室外部分挡墙手孔渗水电井排水剖视图手孔剖视图途径：原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井 排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入 车库内。处理措施：1）参照正视图

10、采用石棉绳和 油膏对每根线缆进行封堵。2）定期对电井的排水管道进行清理，保 证电井内排水。所用材料：封堵：石棉和油膏结构挡墙石楝绳和油讶封堵4、渗水常见部位剖析4、渗水常见部位剖析4. 1室外部分挡墙结构渗水途径I:原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。常规处理方法一：掏开室外环境覆丄或硬铺，垂新修补防水，关水 试验，完后恢复面层。室内地坪空外环境标高途径1我平腰柱基常规处理方法二：剔开室内港水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行 引流，恢复面层。常规处理方法三：剔开室内渗水五i立，采用堵漏剂封堵，后恢复面 层。方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其 他掏挖困难时采用此种方式。室外盲沟

11、所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。4、渗水常见部位剖析4、渗水常见部位剖析4.1室外部分挡墙结构渗水室外环境标高 高于挡墙防水途径2：原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的 薄弱部位进入室内。常规处理方法一：降低室外覆土至血水层下或增加防水高度，使暴 雨时雨水不至于漫过防水层。室内地坪常规处理方法二:在室外环境与看扁间加排水沟槽，把室外水引走。室外盲沟空外环境标高存水途径2所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用SBS改性沥青 卷材防水。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分挡墙结构渗水室内地坪室外环境标高/力或增加排水管道以释放地下水的压力。途径3：原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高, 同

12、时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出 现大面积的潮湿地带。常规处理方法一：户内泄压：剔开辰潮处靠挡墙阴角处找平层、防 潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主 排水管处，恢复防潮层和地平。常规处理方法二: 室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能所用材料：1）引水用材：常规的PVC排水材料。2）防潮用材：聚氨脂防水涂料。4、渗水常见部位剖析4、渗水常见部位剖析4.1室外部分室外环境水高过户内致反灌途径：原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高, 当洪水时便出现返水入户的情况。常规处理方法：关注暴雨来临亦间，提前预防，暴雨来临前对户内 排水进行封堵。环境标高洪水时湖水水位剖视图平常湖

13、水水位4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水途径：结构板裂纹引起渗水原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖, 水经过裂纹处潘下。或楼上装修后，使用过程中 出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。常规处理方法:顺筋方向裂纹楼下参照图对板裂纹的上下进行封闭。逆筋方向上下別槽各20公分宽基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作 封闭处理处理方式此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。应急处理方法：只对板裂纹下部或上部进行封闭。此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易 恢复的情况。所用m：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。平面图4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水露台返水至户内所用

14、材料：排水用材：采用普通的PVC排水材料。途径：原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直 接进入到露台，导致排水不畅返至户内。常规处理方法一：参照改进后图对总面排水改为单独排放。常规处理方法二：D提醒业主在朵修时保证排水口的通畅。2）提醒业主定期清掏排水口。3）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水门窗渗水户内窗十砂浆滴水檐口人九 、发泡剂结构板宙框密封胶窗框密封胶 面砖或涂料 砂浆 发泡剂4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水门窗渗水户内窗眉I途径h原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填 充实贴，

15、同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾 进窗框内，然后进入户内。常规处理方法一：1）在窗框顶部蛊的外檐口设蜀滴水檐，让雨水不能勾进 户内。常规处理方法二:掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。1）剔除窗框边禹损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清门窗渗水户内窗途径2：原因：因窗框各连接点处未打或打胶不到位，各螺栓孔 处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上, 并从上述部位渗入到框内，从型材港入到底部后进入户内。常规处理方法:2）如窗框无泄水孔则增加。1）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。窗台结构板4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水门窗渗水户内窗途径3：原因：1）因窗台窗

16、框的外侧砖缝未填充密实，雨水港 入并从框与台面交界处到户内O常规处理方法：1）对窗框外亦砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。2）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。所用材料：普通用材。4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水F 窗台4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水4. 2户内渗水卫生间渗水结构分析4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水剖视图剖视图钢导管给排水管填充石棉绳和 油讶侧视图4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水卫生间渗水途径1剖视图途径1：原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排水

17、 管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间 渗出。常规处理方法一：掏开卫生间填充点重新作防水，并作24小时关水 试验。适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法 处理的情况。常规处理方法二：已经装修的卫生由可在外部采用防水堵漏砂浆封 堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，4. 2户内渗水卫生间渗水4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水4、渗水常见部位剖析4. 2户内渗水剖视图常规处理方法： 参照板裂纹的处理方式。途径2：原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂 纹导致水渗下。所用材料：1、板裂纹用材见板裂纹处理。2、防水损坏参照防水处理用材。烟道渗水盖帽过短途径:导致雨水进入。烟道渗水立面

18、图原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴,常规处理方法：在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入4、渗水常见部位剖析烟道渗水冷凝水烟道改 向直上烟道浴水立面 图途径：原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过转 弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。常规处理方法一：此处转弯处烟道碱成铁管（温度不高可做成PVC管）， 并设置外保温。常规处理方法二：烟道改向直上，也免在拐弯处出现冷凝水。4. 2户内渗水空调渗水冷凝水室内途径2：原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层 时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水 至楼下。常规处理方法一1）保证冷媒管禹保温措施到位。2）业主装修时最好

19、不埋地设置，必须设置时冷媒管外部 应设置导管，做好保温。空调冷凝水平面 图立面图所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。5. 1外墙门窗渗水案例F1水晶1-9-3004户内门窗渗水来 渗水现象：窗台面下部墙纸起霉。5、实景案例分析聚 施工单位屡次整改导致损芸及投诉，原因剖析：1）施工单位未对外墙勾缝和窗子后塞口填实，只进 行打胶处理；处理后依赖下雨观察，未进行冲水试验。2）物业工程人员依赖施工方，未对原因认真分析；3）对多次未整改彻底的未按返修流程进行处理；来处理駆1）土建施工方对外墙港水点上部12层作勾缝处理, 并剔稠框边外墙砖，重新填实后塞口；2）门窗安装方对边鑼打胶；込3）冲水试验后

20、不港水，观察约半月后装修恢复。5、实景案例分析5. 2商铺挡墙和地面返潮水晶9-4-104商铺挡墙与地面阴角渗水架熬證爲驛挡墙与电井隔墙7册起泡地和施工单位整改时间过长导致赔付，原因剖析：1）施工单位简单地对地面进行防水处理，同时认为 墙画起泡是地面返潮引起，未找到真正原因而导致处 理阿间过长；2）物业工程人员对原因不熟悉的情况下，未及时告 知部门或联系地产工程师现场查看，同时协调单记录 不窥范.来处理措施:聲題瞬井对内部墙面和地面作防水处理3）业圭因急需出租商铺，而整改又未在质保书要求 的一个月内完成，故而提出索赔。5.实景案例分析5. 3外墙渗水水晶1 -4-1104书房外墙渗水架潘水现象：书房书柜背板起泡损坏；书柜背后外墙渗 水剧开后2）施工单位屡次对局部外墙进行勾缝处理，未剔开 外墙砖找出渗水来遞，均因处理时范围较小未找准水 源而未处理到位，加水试验后损失扩大，造成业主更 大的耒赔；3）物业工程人员在安排冲水试验时，未模拟下雨时 的状态，而是直接的用水管冲下；榮处理措施：羸易鵜黯处外墙，查找水源后，重新修2）对繰蠢臨打开后重新封堵；3）业主的书柜采用非木质固定式，尽量减少渗水的 几率。谢谢