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1、有关农村宅基地使用权流转的思索 摘要论述宅基地使用权自由流转的必须性和可行性,分析目前中国农村宅基地管理现实状况和存在问题,并指出在政府监管的前提下,市场参加应是处理中国目前宅基地流转问题的关键路径之一。关键词宅基地使用权;流转;必须性;现实状况;存在的问题;对策农村宅基地的流转现象客观存在。伴随社会城市化进程的加紧,出现了更多的闲置宅基地,宅基地使用权私下流转有愈演愈烈之势。规范宅基地使用权的公开、正当流转已迫在眉睫。中国物权法要求,农村宅基地只能在村集体内部流转,城镇居民或企、机关严禁到农村购置宅基地。这一要求使农村宅基地的流转被限制在极小的范围内,并不能让其真正流转起来。新农村建设政策的
2、出台和土地作为稀缺性要求价值最大化的特征使得农村宅基地使用权自由流转成为可能1。1宅基地使用权流转的必须性和可行性1.1 必须性伴随城镇化、工业化进程的推进,在城镇周围和乡镇企业发达地域,非农建设用地和种植业农用地之间的收益差距显著。首先,土地作为稀缺性,其增值收益的特征要求宅基地使用权自由流转。处于城市周围地域的农村集体性质的土地被部分开发商利用,变相发展为商品住房,或由村民直接出租、流转,以地下市场方法交易。在市场经济条件下,的配置服从效率标准,一切稀缺优化配置的必须路径是有偿使用,并按市场需求流动或转让,土地市场也不例外。其次,城镇一体化要求城镇土地平等,成为宅基地使用权自由流转的推力。
3、城镇一体化不但意味着城镇之间多种包含人力、物力等的自由流动,也意味着劳动力市场、商品市场、土地市场的一体化。从性质上说,农村宅基地和城市房屋宅基地全部是建设用地,在计划经济体制下,集体土地只有经过征收为国有土地才能进入市场。伴随城市化进程的加紧,原有的城镇壁垒被打破,在土地权利方面,就是要消除对集体土地的歧视,许可宅基地自由流转,给予宅基地和国有土地“同地、同价、同权”的平等地位2。1.2可行性早在2021年,人民大学和美国农村发展研究所的一项针对17个省农村土地的调查即显示,中国农地流转市场已逐步形成,但受产权影响,操作并不规范。现在,农村存在大量闲置的宅基地,既浪费又影响农村居民的生活,而
4、许可宅基地流转可增加农民收入,有利于宅基地管理。同时,伴随农村经济的发展和城镇化的进程,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转,严禁农村宅基地转让落后于社会实践。新农村建设为宅基地使用权流转提供了必须条件。在新农村建设中,不论是修建道路、发展乡村旅游或是合并“空心村”等,全部必定会包括到宅基地的调整,这就难免会和农民土地权益产生冲突3。所以,新农村建设必定要求明确农村宅基地的产权关系,建立合理的宅基地使用、流转、征用等制度,以保障农民的正当权益。2宅基地管理存在的问题2.1法律法规不完善中国对宅基地的管理一直不是很到位,关键表现在法律法规的不完善。现在,对宅基地使用权流转的要求关键包含宪法土地管
5、理法物权法等45。依据2021年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议经过的中国宪法修正案不但要求了全部权的归属,也要求了全部权转让的限制,不过对于宅基地的使用,却没有更加好的要求,只是做出合理使用的要求。土地管理法第八条要求:“农村和城市郊区的土地,除由法律要求属于国家全部的以外,属于农民集体全部;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体全部。”第六十二条要求:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超出省、自治区、直辖市要求的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予同意。”物权法第一百五十二条要求:“宅基地使用权人依法对集体全部的土地享受占有和使用的权利,有权依法利
6、用该土地建造住宅及其隶属设施。”第一百五十三条要求:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家相关要求。”第一百五十四条要求:“宅基地因自然灾难等原因灭失的,宅基地使用权消亡。对失去宅基地的村民,应该重新分配宅基地。”第一百五十五条要求:“已经登记的宅基地使用权转让或消亡的,应该立即办理变更登记或注销登记。”由中国现行的法律制度能够看出,现有的制度重视宅基地的使用效率,诸如农村空闲的宅基地的落实政策,宅基地面积的要求,所建房屋出卖、出租和赠和对再次申请宅基地影响的要求等,不过现存的制度是不健全的,法律法规滞后,针对性差,不能有效地保障宅基地的有效利用6。2.2宅基地利用计划滞
7、后首先,土地利用总体计划编制以来,乡镇没有立即编制出对应的村镇建设计划,村民建房选址一味地追求方便及尽可能地多占地,使得村庄内部格局混乱,宅基地规模难以控制;其次,因为历史形成的较为落后的用地观念及村集体经济组织或村委会、乡(镇)政府实施计划力度较弱,造成村庄和集镇计划形同虚设。2.3浪费土地,宅基地流转混乱农村宅基地私下流转活跃,形式多样,带有普遍性。农民出租、转让宅基地或住房,收益基础上归农民个人全部,使原来属于农村集体全部的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方,造成集体土地资产收益的流失;普遍存在“一户多宅”的现象,土地闲置浪费67。3加强宅基地流转管理的对策3.1提升农民思想认识,建立农
8、民宅基地使用权流转制宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,所以,要加强农民对集体土地流转的认识,应加大宣传力度,让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基础标准和其它土地(流转)常识。法律应明确农村宅基地的使用权是物权,并给予农民宅基地以完整的物权,宅基地即使属于农村集体全部,但其正当使用者应享受租赁权和收益权,能够入市流转、经营。进城农民的住宅能够出售给符合条件的农民,在第1次转让时应该受到政策限制,应取得本集体经济组织2/3以上农户书面同意,并要求转让后不得再申请使用宅基地。3.2加强宅基地产权登记发证工作产权明晰是流转的前提,应加强宅基地的产权登记发证工作,依法确定宅基地的权属,保障
9、交易在正当的情况下进行,详细的登记过程要依法进行,针对不一样情况采取不一样的方法。3.3确保流转收益分配的公平和公正要处理好宅基地在流转中的集体、个人和税费的分配关系,既要有利于农民取得收益,又要确保国家和集体土地收益不流失,使利益三方全部能够得到公正、平等的维护。许可将宅基地连同地上建筑物优先转让给符合宅基地申请条件的农户,也能够转让给其它农民,而流转收益则关键归原使用者全部。农民宅基地实际占用面积超出要求标准的部分,在土地流转后应将超占部分按要求全部上交,以切实保护土地全部者和使用者的土地收益。3.4建立和完善农村宅基地市场体系为完善社会主义市场体系,协调大量潜在宅基地供需,必需建立城镇统
10、一的建设用地流转市场,以公开、公平、公正地转让农村宅基地,各地相关部门应该立即出台配套的政策性文件、法规,引导和规范城镇结合部的集体非农建设用地的流转行为9。4结语集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分,而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,应将其融入社会主义市场经济中。现在,农村宅基地流转还没有现成的模式。为了提升宅基地的配置效率和集约利用程度,必需探索和市场经济相适应的农村宅基地管理和自由流转的相关对策,加紧集体土地有形市场建设。宅基地流转必需严格遵照节省集约用地标准、兼顾各方利益标准、土地市场标准。现在,可在政府的监管下,在确保集体土地全部权不变的前提下,开展农村宅基
11、地流转试点工作,进而逐步建立和国有土地出让、转让制度相衔接的农村宅基地管理制度。为此,应立即建立农村宅基地交易市场,许可农村宅基地上市公开流转,这不但能够增加农民的融资手段,增强农民进城购房能力,为她们安居乐业发明基础条件;而且能够盘活宅基地存量、节省耕地,有利于中心村、镇的建设和农村经济的发展。5参考文件1 李永格.论宅基地使用权制度的缺点及完善J.经济和法,2021(5):103104.2 李俊青.农村宅基地流转问题研究J.周口师范学院学报,2021(1):3437.3 章合运,吕颖洁.新农村建设背景下农村宅基地使用权流转模式的构建J.农村经济,2021(9):3538.4 郭明瑞.有关宅基地使用权的立法提议J.法学论坛,2021(1):19.5 韩世远.宅基地的立法问题兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”J.政治和法律,2021(5):3035.6 孙丹.基于新农村建设的宅基地利用和管理J.农村经济和科技,2021(4):6466.7 陈柏峰.农村宅基地限制交易的正当性EB/OL.20210118.XX8 赵亚萍,邱道持,冯玲玲,等.农村宅基地流转的障碍原因分析以重庆市壁山县为例J.农村经济,2021(8):1518.9 金晓月.农村宅基地流转模式构建探析J.农村经济,2021(7):3234.
有关农村宅基地使用权流转的思索
