中国房地产定价的困境和出路

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1、中国房地产定价的困境和出路 本文分析了中国房地产定价的困境和定价的基础要素，叙述了中国房地产定价陷入困境的根源和困境对中国长久经济社会发展所产生的不利影响，在此基础上，提出了建立和完善中国房地产定价的市场机制和调控体系，房地产收益的税收机制和分配体制，和推进中国房地产业连续、稳定和科学发展的对策。关键词：房地产定价；跨境资本流动；科学发展中国房地产怎样定价?定价的环境和基础依据是什么?伴随中国经济的改革开放，跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响?合理的房地产价格又是怎样形成的?中国房地产定价是否出现了困境?怎样才能找到摆脱困境的出路?我们认为这些全部是中国房地产业发展所迫切需要回复的问题。一

2、、中国房地产定价的困境和定价的依据中国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中，房地产定价的困境就一直存在，尤其是在房地产价格高企的时候尤为突出。因为住房包括到大家生存的基础条件，在中国，又因为房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益，于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。和此对应，在中国现阶段形成了一个特殊的，以政策博弈为导向，以定价博弈为关键的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既表现了大家对房地产价格的普遍关心和对居住条件改进的意愿，和对国家房地产政策高度关注和热情参加；同时又反应了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的

3、过分聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一个群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的了解。除了日益兴盛的社会舆论，还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响，客观上形成了一个人为原因作用的环境，直接或间接地作用到中国的房地产定价上，由此形成了中国房地产定价的困境。其关键表现为，中国房地产定价社会舆论有脱离定价基础环境和偏离定价基础依据，受人为原因作用的倾向。在这里，我们先从中国房地产定价基础原因的讨论开始。第一，在通常商品经济条件下，房地产和其它生活资料一样，全部要在价值上得到表现，并含有特殊的价值要求。价格是价值的货币表现，房地产定价要受到商品经济内在规律，关键是供求规律和价值规律的制

4、约。土地是大自然的“赐予物”，是含有自然力的综合体，其含有特殊的价值要求：一是土地的稀缺性，可供建造住宅用的土地的有限性；二是土地的差异性，即土地本身的级差性和固定性。详细土地定位之间要靠交通运输联络，这些特征全部要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下全部存在因为土地差异带来的超额利润；不管是私有还是公有的土地全部权全部要将超额利润转化为地租；按利息率计算的地租的购置价格，表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差异，土地上的住宅(或商品房)的价值要求也所以得到补充，从而住宅(或商品房)价格的组成也得到补充，即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。第二，在社会主义市场经

5、济条件下，房地产的一个基础特征是土地国有(或集体全部)，房地产开发商或商品房购得者取得的只是土地的使用权，没有土地全部权。土地公有权在经济上借以实现的形式依然是地租。在中国，房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用，即地租，和多种税费；地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用，造福于全民。第三，在经济全球化条件下，一国经济开放使得其房地产定价含有了国际化的倾向，大家往往会把某国一地房地产的定价和异国相同的她地来进行比较，出现一个“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展，房地产越来越表现出两种特征：一是消费性，和其它生活消费

6、品一样，房屋用于处理大家居住；二是金融性，作为金融资产的一部分，不动产用于投资。这么，房地产成为大家组合投资中的一个主要部分，房地产定价又含有了通常金融资产定价的属性。在开放经济条件下，跨境资本(或资金)的流动，在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲需求，会推进该房地产价格快速上升；当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲供给，会拉动该房地产价格快速下降。跨境资本流动不但会影响到房地产市场上价格的决定和变动；而且还会影响

7、到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然，我国资金流动也会产生上述的作用，所不一样的只是在这个市场形成的财富转移临时发生在我国。在中国房地产定价上，已经逐步形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下，房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求，坚持发挥土地公有制下的市场机制作用，遵照供求规律和价值规律等商品经济的基础规律；又要适应开放经济条件下，跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此，我们要建立和完善中国房地产定价的市场机制和中国房地产定价的调控机制。充足发挥这些机制的作用来促进中国房地产的合理定价；促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配；防范跨

8、境资本对中国财富的投机性掠夺和促进国民财富不停增加；最终让中国民众全部能住得上房，能住很好的房；让越来越多的人能买得起房，能买上好房。二、中国房地产定价困境产生的不利影响中国房地产定价出现困境，究其根源：一是中国社会主义市场经济发展还不充足，尤其是表现在房地产这一包括到众多方面基础利益的市场尤其是这么；二是中国房地产市场发展还不成熟，国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间；三是中国还处于转轨经济中，人为原因对经济的影响还会继续存在，尤其是反应在房地产市场上；四是在经济不停开放条件下，大家对跨境资本在一国房地产定价中的影响，和国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的

9、认识；五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的官商勾结，贪污腐化，蚕食公有资产现象的深恶痛绝，把一个内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上。为此，我们要充足认识房地产定价困境的存在会对中国社会经济发展在长久中产生的不利影响：第一，影响到中国居民居住条件的根本性改进人为原因作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格，造成房地产市场短期失衡，要么买超要么卖超，其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购置者。但在长久中，不符合规律和常理的定价，一定会损害大多数的房地产买卖双方，不利于中国居民居住条件的根本性改进。尤其是房地产价格大幅度波动，有可能引爆经济危机，使大多数人遭殃。第二，影响到

10、中国社会居住人口的合理流动和布局中国经济社会发展不平衡，沿海地域，尤其是特大城市及周围城市和地域经济高度发展，居住人口有不停集中的趋势；而中西部地域经济发展相对滞后，居住人口也相对稀少。假如东部国际化大城市及周围大中城市的房地产定价被人为原因压低，甚至政府还出台刺激购房政策，这么就会起到人口流动的导向作用。最终可能会造成东部大城市拥挤不堪，城市问题积重难返，居民生活质量下降；中西部经济社会发展相对缓慢，居民生活质量难以改进；并由此不停引发居住人口向东流。当在社会居住人口迁移中的行政手段逐步被取消或失灵的情况下，住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的。论文代写第三，影响到中国

11、房地产业的财政收益对社会经济发展的连续支持力度社会主义革命胜利的一大结果就是把土地收归全民全部，这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件，而为广大民众从土地上取得利益提供了可靠的确保。广大人民不但从土地上取得可居住的条件，而且还可从土地使用权转让的所得收益和其它财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉。人为原因干预往往会破坏房地产较正确、较合理的定价，滋生房地产开发经营上的官商勾结，贪污腐化，蚕食公有资产现象，会使房地产财政收益流失，无法实现收益最大化，最终影响到改进社会经济和社会事业的、财政上的连续支持力度。第四，影响到中国房地产业的良性发展房地产较合理的定价和保持房地产价

12、格的相对稳定是中国房地产行业良性发展的基础条件和基础确保。房地产市场定价功效萎缩、价格波动猛烈，人为原因造成价格扭曲，定价过高或过低全部会引发的房地产行业发展的大起大落，必将影响中国房地产市场连续的、良性的发展。第五，影响到中国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益伴随中国经济开放程度越来越高，在世界范围内寻求“价值洼地”，发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入中国的各个市场。中国房地产市场定价假如脱离了全球经济环境，片面追求低定价，那么境外资本就可能伺机进入中国房地产市场，进行投机性掠夺。其结果不但引发了中国房地产市场的震荡，而且造成中国国民财富的流失。第六，影响到中国社会经济发展中公平和效率

13、标准的实现住房是人民群众的基础生活资料，房地产合理定价能表现社会对房地产分配上的公平和效率，起到奖勤罚懒激励机制的作用，激励劳动大众经过辛勤、老实的工作换取自己的生活条件。房地产定价不合理，可能使少数人享受了低价的住房条件，而使多数人支付高价才能得到住房条件；又可能使少数人取得多处或大量的住房条件，而使多数人难以得到基础的住房条件。这就完全有可能破坏社会公平和效率标准的实现，影响到中国经济社会连续地、稳定地科学发展和保持社会的友好。三、中国房地产定价摆脱困境的出路中国房地产供求、定价已经步入了社会主义市场经济轨道，就应该力排人为原因的干扰，让一个不停建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正

14、常发挥作用，确保房地产合理定价，并在一个可控的范围内波动，保持房地产价格相对稳定。这么才能从根本上处理房地产开发经营领域中存在的“权力寻租”、“垄断寻租”和其它巧取豪夺的现象，并防范跨境资本在中国房地产领域里进行掠夺性投机，让中国房地产市场的发展不停地满足人民群众连续增加的对居住条件的需求。详细我们能够考虑：第一，坚持中国住宅用地的可连续地、有限地供给，充足发挥市场机制在定价中的作用那种认为“政府能够经过加紧加大批地力度，增加供地来降低城市房价，尤其是大城市的房价”的看法值得商榷。我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思绪和对策不可取。中国可用于建造居住房屋的土地，相对于不停增加的人口来说

15、只会是越来越稀缺，其供给应该是一个适应人口不停增加能够连续提供的、有很多限制条件的一个供给，从长久来看，其货币价格也会是连续上涨的。和此对应，建造在其上的住宅(或商品房)也是这么。越来越多的资料显示，中国保经济增加的土地(其中不少是用于住宅建设的)和保土地(尤其是坚守18亿亩耕地红线的根基)之间存在不停扩大的矛盾；和此同时，超大城市的人口居住密度在连续提升，居住环境难以改进。因此，一是中国应该明确制订国家和地方长久住宅土地开发计划，有计划的、有限制的、匀速的增加土地供给，同时将一定时间内计划供给中的部分土地作为调整房地产价格波动的用地。用国家和地方的法规来加以对住宅用地的利用和监督。二是坚持国

16、有土地使用权第三方拍卖制度，拍卖取得的购置费用收入应进入国家专题资金。按一定百分比返回给地方的部分，应作为当地社会经济和社会事业发展的专题用途资金。第二，坚持中国住宅的市场化定价，充足发挥价值规律和供求机制的调整作用那种认为合理的房价就是应该让“购房者能买得起房”，实现“居者有其屋”的提法在中国现阶段最少是不现实的。全球经济最发达的美国，有政客试图“让穷人买得上房”，再加上虚拟金融的助推，其结果是引爆了“次贷危机”。所以，房价要达成需求者全部能买得起的愿望，在一个相当长的时期中是不可能实现的。现流行的“世界常用的房价收入的经典百分比”，其在中国的适用性也值得商榷。孰不知：一是环境和条件不一样，

17、即使是再“经典”的这种百分比也不能生搬硬套。详细地讲，一个人少地多的国家和另一个人多地少的国家；一个高福利、高税收的“两高”的国家和另一个“两低”的国家，还有两国的房价组成和税收体制不一样等，很多原因全部会影响到这个百分比高低。二是这个百分比实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的，而不是产生在其前。在中国现在的条件下，种种原因造成了对家庭收入难以测定的现实状况，所以极难计算正确的房价收入比，以此来预计住房的需求大多不“靠谱”。在中国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用，发挥宏观调控有效性功效，经过一定时期才能形成较为合理的房价，到时也就可能得出中国国情的、较为合理的房价收入比。值得

18、注意的是，房地产需求和其它生活资料一样，其改变和人均GDP高低存在着一个相对稳定的关系。中国在人均GDP还偏低的情况下，经过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分，相当部分的家庭和个人要经过租房(住廉租房)，或购置经济适用房来处理居住条件。伴随人均GDP不停提升，自然就会有越来越多人能够购房或改进居住条件，这是一个符合国情的、合乎逻辑的循序渐进的过程，不可能在一个短时期中，用“齐步走”方法来完成。第三，建立和完善中国房地产市场的调控体系和机制，保持房地产价格的相对合理和稳定中国房地产价格出现偏高现象的关键原因之一是房地产开发经营者为了赢利最大化捂盘惜售或抬高房价造成的；这里也有

19、市场供求短期内失衡的原因存在。这就需要建立和完善中国房地产市场的调控体系和机制来发挥作用，其中关键包含：(1)调控房地产收益的体系和机制。政府经过制订和实施多种税收政策，对房地产开发和经营活动中取得利润所得进行征税，使这个行业取得的平均利润所得和社会其它行业取得的平均利润所得保持一个相对合理百分比，使房地产开发和经营者取得一个在较长时期中合理的、正常的平均利润所得。(2)调控房地产市场供求关系及价格的土地贮备、使用的体系和机制。把计划用于住宅建设的土地中的部分用于调控房地产市场供求关系及价格的土地贮备，要做到土地贮备专用。各地要有专门的土地贮备使用委员会，依据房地产市场供求及价格情况，来决定贮

20、备土地的投放，保持房地产价格相对稳定。第四，建立和完善中国房地产收益的分配体系和机制，合理分配房地产收益中国房地产价格出现偏高现象的另一关键原因是地方政府的利益冲动。在中国实施分税制改革以来，地方开发建设热潮兴起下出现的资金“饥渴”和财政税收普遍“不足”的矛盾突出。土地出让收入和从房地产开发经营中取得税费等收益已成为很多地方政府财政预算外收入的主要。部分地方政府热衷于搞“土地财政”和“房地产收入”，其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用。所以，我们要建立和完善国家和地方在房地产收益上的分配体系和机制，合理分配房地产收益，并确定该收益必需服务于经济社会发展及改进民生。其中的大部分应

21、该用于建造廉租房和经济适用房，来满足老弱病残者和低收入家庭居住；用于改造城镇基础设施；和用于动拆迁赔偿等等。以实现居住条件上的社会公平和社会友好。第五，建立和完善中国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系，防范外资的投机性掠夺伴随中国改革开放的深入，跨境资本对中国房地产市场的渗透和日俱增。为此，我们一是要建立和完善中国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系，防范外资的投机性掠夺，让中国房地产市场成为为国民造福的市场。跨境资本进入中国房地产市场的渠道有些是显明的，有些是隐蔽的；意图有些是投资的；有些是投机的；时间有些是长久的；有些是短期的。中国的监测体系要能从进出入的渠道上，和在房地产市场的流向、流量和流速上监测跨境资本的动向和能量，并能进行预警。中国的调控体系一是要从土地使用权出让金上，在房地产开发和经营的税费上能起到激励那些显明的、长久的房地产投资者；抑制那些隐蔽的、短期的房地产投机者作用。二是要用全国性的政策、法规和条例来约束各地政府为狭隘的地方利益竞相压低土地使用权出让金以吸引外资的急功近利的做法，预防含有投机性掠夺企图的外资取得可乘之机。