购物中心计划和设计 购物中心动线设计计划关键包含

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1、购物中心计划和设计 购物中心动线设计计划关键包含 购物中心计划和设计大型商业建筑设计标准一、选址标准“天时”、“地利”、“人和”全部会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握和在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包含服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个很主要的原因，属于建筑策划的范围。店址选择合适，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更加好的经济效益。城市商业活动是以追求最高利润为目标的，这是商业设计选址和布局的经济标准。同时，用户是商业活动过程中不可缺乏的主要组成部分，所以，建筑之布局和城市人口分布形态亲密相关。城市商业中心的形成

2、和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不一样的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长久性的投资，直接关系企业经营的战略决议，是零售企业落实以消费者为中心看法的主要表现，是影响企业效益的一个决定性原因，同时也是制订企业经营目标和经营策略的主要依据。商业设施的选址应该考虑以下原因：（1）客流规律；（2）交通情况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市计划要求。1、客流计划是选择店址的最主要的原因商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必需满足整个城市消费市场的要求，争取尽

3、可能多的用户；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大程度地利利城市的多种基础设施。因此，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的主要制约原因。（1）相同客流规模的不一样地域，因客充的目标、速度、时间不一样，对选址条件有不一样差异。在商业集中的繁荣地域客流目标通常是以购置商品为主流，或是和购置商品有联络的观光浏览，为以后购置作准备，这类地域的客流特点通常是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度原因之外，人口的职业分布、收入情况、年纪也是影响购置能力、购置习惯的关键原因，必需加以考虑。前者能够作为商业规模的关键参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色

4、和内容。（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。（3）选择店址要分析街道特点和客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还能够在原有路网基础上加以改进开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而发明新的商业环境。2、交通情况城市道路交通是联络用户和商业设施的载体。所以，它是制约商业聚集和选址的又一个主要原因。商业活动的经济标准要求有尽可能大的吸引范围，确保尽可能多的用户方便地抵达商店。所以商业设施的选址必需是交通可达性最好的地点。在商业的追求最大货物销售

5、范围的标准下，选址应使交通费用达成最小。因此商业中心交通可达性最好的实质是：全部购物出行者抵达中心的出行时间总和最小。3、商业环境选择店址应考虑设店地点周围的商店的规模和数量，假如在同一地域内已经有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。不过其次，因为用户期望就近广泛地比较选择商品，和期望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。通常来说，比较专一的商品，用户期望有广泛的比较和选择余地，期望有集中的专门店。这种用户以购置一类商品为目标，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等原因。另外一此用户，购物的范围比较杂，也比

6、较随意，或完全以休闲为关键目标，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是期望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。通常大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功效来满足这类用户的要求。还有一个特征就是共生性，即指商店依靠于为其它原因此来的用户，如商业中心区的小型商店设于大型商店周围，关键经营小商品，以品种齐全而取得优势。或创办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利用户。4、地形特点选择店址还要分析地形特点，关键选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，而且能够扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。在街道的入口处、

7、公共场所的迎面处全部是能见度高的地点。有的地点如在街道的凹进部位能见度就差。5、城市计划的要求城市总体计划和具体计划，全部依据城市现实状况和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的要求，商业建筑的选址应该符合城市计划的要求，服从城市总体发展的需要。在选择店址过程中要对以上原因进行实际调查，搜集资料，详细分析研究，了解建店的有利和不利条件，不但要考虑现实状况，还要了解未来的发展改变，尤其要了解城市建设的长久计划，如所选地域的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目标计划，有的地点从目前分析是优越条件，而伴随城市的改造将会出现新的改变，而不适合设店。反之，从目前分析不适

8、合设店但从计划前景看又有发展前途。经营计划和竞争环境调查谋定以后动为投资任何事业成功的要件。谋者于事前计划，并利用投资估价技术作为投资可行性评定。购物中心投资计划的前阶段，必须在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层，拟订多种服务项目标组合，对这些业态业种先调查需求面，再设定供给的配置。在拟订的情况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的服务项目标配置，经过计划可行评定作投资效益的评析，产生最初步的经营计划。在这个阶段，投资者已经有完整的计划轮廓，其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整，但不容忽略先前计划的主要性，实际上当购物中心开始经营时亦不能免去经营计划的调整。投资估价之前

9、必须先行拟订购物中心的整体经营计划，比如专题商店、娱乐、店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把类似含有竞争性的业态汇总，以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核实需求量。在此过程中决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后求得供给不足量，据以和拟开发的购物中心相比较，从经营者能力、才力、财力及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度，作为拟制购物中心经营计划的初步基础。含有拟订的购物中心预期经营绩效，即可顺利进行投资估价。1竞争形势兵家常言知己知彼百战百胜，购物中心在先前阶段了解竞争形势即是知彼的要件。竞争者在同一商圈内所居的竞争地位，在商圈内供给量所估

10、的百分比，需求者有没有欲望的特征，但亦有其它限制条件，即使购物狂亦将遭受破产的命运。当购物中心进入市场争取了需求者的认同，在现有竞争者的供给压力下，可采取市场需求的补足，从竞争者手中攻克市场，或采取创新的手法发明吸引力，攻占市场。竞争是进步的源泉，没有竞争的状态即属垄断的市场，并非消费者之福。（1）大规模经营：因为大规模经营，有能力聘任教授作多种专案的计划，尤其购物中心组织专案的开发团体，完全摆脱通常传统的经营模式。任何为达成经营目标的不利原因，应由教授立刻作出有效的计划预以克服，快速地达成经营商圈的特征。（2）整合需求：购物中心多功效的经营计划，试图给消费者全方位需求的满足。购物中心充足掌握

11、消费者多样化的需求，利用此一特征，并结合大规模经营的多变可塑的特征，于计划阶段实现消费者导向，以整合商圈内的消费者需求。这项整合性需求将使通常商店经营者束手无策。（3）消费资讯提供者：消费市场的成熟度即为消费水准，消费水准的提升又必须依靠供给者怎样提供有效的资讯，形成教育消费者的主动效果。购物中心采取精耕商圈的经营模式，不停提供资讯及定时刊物，展现主动经营的策略。（4）饰演小区必须设施的角色：多年来国际间购物中心的角色功效逐步步入小区机能化，成为必须的公共服务设施。购物中心以其大规模的经营形势，改变营利的单一目标，为满足小区居民生活提供其必需的服务功效。这一个革命性的改变，使购物中心经营成功的

12、机会大幅提升，政府开始重视购物中心的发展，并列入政策，促进其发展及给实质的奖励方法。（5）行销策略的配合购物中心利用团体、专业化的计划性行销，年度内采取全方面性热场（EVENT），使购物中心的营业情况一波波地计划性提升，并经过“时间区分使用”有效地计划，降低坪效。时间区分使用的定义，指行销计划阶段，掌握各个时间区段，消费者进入卖场的改变，经过业种的安排，使高峰、低峰的差异降低，达成高坪效的经营目标。因为购物中心的开发者经营购物中心，卖场的经营绩效和业者的收益息息相关。开发者脱离房东的心态，利用每个商店的经营者联合成立的组织及累积的基金，适时有效地用于行销策略的推进，形成良性循环，以更佳的业绩、

13、更雄厚的资金，衍生更主动有效的行销策略。2经营业绩购物中心采取计划性经营的模式，所以在早期即设定预期经营目标，依据要求商圈锁定客层，依消费者需求条件，预估可能的消费额，设定预期的营业额。营业额为决定投资者是否投入如此巨大资金的指标，为使一个购物中心增加经营业绩，购物中心的开发经营者可采取下列的手段加以提升：（1）卖场满载：卖场面积的设计是依据设计计划早期，预定集客力所发明的卖场人潮，产生卖场集客效果，只要有客人进门就有商机。购物中心计划性经营是以用户导向、长久经营为目标，故不应认为用户进门一定有购置行为的发生，不然用户会产生不受欢迎的心态；而采取期望用户进门总会有商机的经营心态。为使卖场满载应

14、采取经营客层策略的步骤为：A、发明集客效果，提升集客力。B、对进入卖场的用户群加以明确的分类，再和设定的客层比较。c、由以上步骤比较的结果，评定原始客层经营的百分比，掌握客源。D、促进和再次、数次进入卖场的用户建立客层关系。E、主动提供资讯，把用户关系customerRelation的建立，改变为延伸的用户关系customerRetention，如基于用户的家庭及其亲子关系，逐步引导主力客层，由用户关系的建立逐步满足其生活必须。F、利用服务的热忱、专业的产品推介，使用户产生消费行为。G、提升用户对购物中心的认同感。H、让购物中心走入消费者的心，形成市场心理占有的根深状态，争取市场拥有率。以下说

15、明前面所叙述的经营手段：（2）集客力：卖场吸引用户能力必须努力营造形象，使用户成为永久的用户并成为义务的宣传者。其主动的做法比如促销活动、结合电子化的资料归集利用和快速服务、商业和社会责任结合以达成经营业绩的目标。（3）需求整合：利用整合性需求最有利于经营业绩目标的达成。因为购物中心含有全方位服务、多功效的特征，使进场的用户能享受美伦美奂的硬件设计和亲切的服务，她们停留的时间较长，发明很多商机，整合用户需求一次满足，卖场产生了满足消费者需求的整合效果。购物中心亦可采取区隔市场的设计配合行销计划，展现强而有力的竞争优势，展现较佳的经营业绩。3发明附加的营业面积从坪效的指标观察，坪效仍表现每坪的平

16、均收益，其关键手段在于发明卖场经营效益，从开发经营者分析，亦可采取发明附加的经营面积着手。其关键项目以下：（1）中庭新产品发表会，不仅能够发明更高集客效果，亦可发明附加的营业面积。（2）活动造型销售点，并可配合作节度商品销售。（3）不占面积卖场。指部分墙面广告，这些广告效果伴随卖场集客量发明效果。（4）避免卖场面积空置，降低坪效。亦可采取自营的控制方法，预防空置卖场。（5）坪效提升形同营业面积的扩大效果，垂直效果和平面效果平等。购物中心不仅发明高集客力，且整合性需求更发明垂直效果，坪效大幅提升，所以其效益相当于经营面积的扩大。其中包含时间区隔计划的应用。4让含有较高经营能力、发明经营效益者进入

17、卖场不论采取单一租金或租金和营收抽成配合的租金给付方法，含有经营能力的店即含有集客力，在各商店含有相当集客力所产生的对卖场的贡献，不仅使各商店经营业绩好，回归于卖场开发经营者效果更是可观。购物中心的开发经营者掠取高著名度品牌商品的商店参加购物中心的经营，一旦经营业绩效果开始发挥作用，成群的著名厂商肯定想措施争取成为该购物中心的一员。所以一个经营良好的购物中心，不仅没有空置的卖场，而且排队等候争取参加经营的厂商形成一股热流。对购物中心的商誉评定及其效益评定，大多要求该购物中心的经营者提供等候厂商的名册，以展现商誉价值程度及经营效益的连续性。购物中心的开发经营者于早期招商阶段，常对具著名度的厂商给

18、予较优惠条件，方便吸引参加经营。依笔者计划卖场的经验，开发经营者不仅不收分文，尚给相当的补助额度，期望某个著名厂商参与经营。在投资效益评定作业时，也接收一宗低于市场租金50%的租赁契约，评定该案的整体经营效益及该契约的适宜性。因为该租赁契约的订定，虽损失部分租金收益，但整体效果却大于前述损失。现在国有土地上设定回归金额的招标模式，既是投标人或是拟开发经营者，自从投标取得投入资金开始逐步累积成本，投资者必需依靠未来经营绩效往返收成本，发明效益。而政府一样让含有较高经营能力者及能发明经营效益者开发经营，当然开发经营者同时采取此一思索模式去实施该项投资计划案。5经营者的能力和财力基于人和地的计划可行

19、性评定理念，通常在立地条件之外，必需结合良好的经营者能力和财力，才能迈向成功之路。当经营计划之初，在商圈内调查估量供给和需求之始，若采取守势，降低竞争可能采取供给不足量为业种安排，但为求经营计划的全方位服务功效，必须整合其它需求，于是面对竞争在所难免。竞争相对产生风险，需要经营者充足展现个人经营能力及适应多种情况的财力，不然，在竞争的状态下可能会减弱环境应变能力，形成风险提升，所以可藉商圈调查取得的资料预优秀行比较，作为决议的依据。购物中心含有多功效的服务特征，必定加深管理的困难度。为达成经济规模，购物中心必须投入大量资金，尤其于开发期间，大量成本的投入并无任何收益，且开始营运之初又必须摊销大

20、量的创办费用，于是还本期又向后拉，形成开发者资金需求的压力。又因处于开发阶段，金融单位极难建立放款信心，所以还有相当程度的融资困难。购物中心商圈在遭受外来很多竞争压力之下，怎样摆脱传统的经营模式，从现有的市场中吸引大量的消费者？即使购物中心拥有大规模经济利益及专业人才，但作为一个庞大的企业，假如缺乏有效的经营管理，前述优点将立刻转为缺点，在短小精悍的众多小商店的竞争状态下，可能要承受更多的压力。所以，怎样建立一个开发团体是为以后培育竞争实力的必须条件。6经营特色经营中最基础的特色经过专题商店表现出来，购物中心当然需要表现特色以吸引用户的注意力。成功的购物中心却更重视市场组合，利用事先具体计划，

21、经过各个商店和建立营运后的完整合作关系及其它开发经营者、广告代理商的努力和参加。市场组合的特色并非由市场教授设计出来，加上计划并不是完整而无缺点，对这一点，商圈应予接收，经大多数商店经营者同意才能实施；反对者也必需全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合以后生产力才能够发挥出来，在经营展开后还要追踪调查，假如效果不好，多种配合性的促销计划及全盘的营运计划，必需重新调整并马上更正。购物中心的特色在于定位过程中，掌握关键、次要市场，并维持市场计划和改变互动，这就是一项最主要的特色：“融合于角色功效并隐藏于日常的营运之中”。购物中心的定位并不止于树立形象并植入消费者心中。经营者必须有效掌握任何改变，

22、诸如购物中心的参加经营模式、交通、各商店店东对于中心事物的参加程度、购物中心参加社会性及其它足以影响购物中心的任何原因。所以购物中心的定位，应为发展服务客层、注意小区的贡献，以产生经营效益的特色。7立地条件（1）立地条件分析购物中心之因此讲究用户导向，是因为用户是购物中心所赖以生存的元素，所以人口量、集居、迁移等均足以影响购物中心的成败，故必需分析购物中心的立地条件。所以下列关键必需探讨：A、商圈内到底有多少可掌握的客层人数。B、有多少人可能成为购物中心的用户。c、经过购物中心的营运，实际的来客数怎样。影响上述三个课题的原因还有人口成长率，包含自然成长和社会成长、人口的城市化和流感人口。除购物

23、中心有效的经营计划促进消费者惠顾，并确定能成为购物中心的业绩外，亦应考虑部分非有效原因，诸如：掌握消费者消费项目标转变，如饮食、衣物、鞋类、电器用具等。（2）商圈客层分析在经营计划中研究商圈客层，关键的目标在于经过经营计划的落实，使实际来客数有多少、有多少提袋率、客单价多少这些量化的指标和经营绩效间产生指标性的关联。所以，商圈客层分析已直接切入消费对象、经营绩效和投资可行性指标。因为本项分析聚焦于集客力，购物中心不仅要自我评定、了解竞争环境，而且要为直接有效客层提供合适的服务。即使购物中心走向小区化，但其绩效仍足以反应小区化服务成就，终究购物中心仍属于营利事业，一切服务必需依靠财务的命脉，不然

24、理想亦无从实现。经过商圈内客层分析及投资估价，能够作出两个以上详细经营方向的比较，筛选出最合适的经营计划，而这些事实均非理论分析能够成就，必需经过购物中心的经营计划，及投资估价的实际评定结果归纳出来详细的结论。购物街空间设计的分析因为购物中心的设计发展，相当重视购物街部份所饰演的角色和意义，所以，这些公共空间的设计关键，就围绕著由建筑类型所展现之建筑设计的议题打转。诚如前文所指出，第一代之室内型购物街的特色，比较像简单的有顶盖的街道，其中最关键的元素，就是店面的垂直墙面，同时在这条有顶盖的购物街里，以楼板、天花板、和店面之间和店面周围的一些共同的小构件(通常指的是相同式样的招牌，或是指出租店面

25、间共用之隔户墙，其露在立面上的墙厚部分，以一样的设计手法处理)，代表著街道上公共的建筑式样。于是，购物街空间的建筑特徵并不够强烈，所以，整条街的风格，完全受到各个店面部分的展示方法所主宰，因为街面被细分成一个一个的小店家，所以，沿著购物街的长度，从这一侧到另一侧，建筑特徵的起伏出现了相当大的变动。北美地域在接下来的设计发展阶段中，商场的计划试图使购物街更具一致性，自我风格更强烈，为了达成这个目标，基础上必需提升空间陈设的水准，所以，比如在伍德菲尔德商场的例子当中，其所模拟的室内空间形态，就是在购物街的末端，全部配置了百货企业主力店。此一设计的效果，使店面和购物街之间的界线，不再划分得那么清楚，

26、购物街部份的设计，就像是商店的装潢，使建筑物内部的结构体，和购物街类似独立空间的线性特质，完全被掩饰。不过，当设计师意识到这一类延续性的室内空间，其所含有之戏剧性的潜力时，前述之店面和购物街融为一体的设计手法，自然被取而代之了，尤其是针对多楼层的购物中心，全力发展购物街的剖面设计，以诱导购物者产生爱好，到各个楼层逛逛，同时，更深入发展出将自然光引入室内的设计手法。演进到这个阶段，购物街最终被发展成一个建筑的独立个体，不受不一样出租店面切割特征的影响，其结构体和屋顶造型，全部含有强烈的性格。随著这么的设计发展，购物街的设计开始考量三个不一样系统(或称之为模距秩序)的整合，这三种购物街中最常见的系

27、统，分别全部有其独特的特质和偏好的向度。第一个模距，是最关键的系统购物街的结构，它支撑著购物街的楼板载重，通常而言，结构体是由楼板和承重柱所组成，柱距大约是6公尺到10公尺左右；第二种模距，是购物街的次要结构购物街的屋顶，重量轻、不一定是防火材料，同时基于经济方面的考量，屋顶玻璃板的宽度，以不超出公尺宽为标准；第三种模距，是出租店面的分割标准，从购物街沿街的墙面上，能够清楚地看出不一样的店面分割模式，店面面宽从4公尺到40公尺不等。设计的两难点在于，怎样使三种模距在同一规格的墙面板之间，相互搭配出一致性，在使购物街展现出一个整体协调造型的前提之下，同时又允许购物街后面的出租区域，能够自由分割其

28、店面大小。整合三种模距的方法之一，就是依据购物街的关键结构体的系统韵律，来将模距统一。购物中心绿地维护及管理(一）设施维护1.维护管理生态绿地配置设施标准，应明确订定以下：生态绿地应为开放性，且仅供行人、游客进入。除必须外不得供汽车进入。生态绿地需全方面绿化，硬件设施数量应降低，且作为休息游憩使用。生态绿地设置的硬件设施需尽可能自然，以降低维护管理工作。2.设施维护管理项目：（1）土木设施维修考虑维护管理的难易度，定时修缮及养护。*散步道具生态性（如透水性高）及自然性，每日清扫。*水沟考虑清理的难易度，2-3个月清理。*铺面易管理维护、清洁，每日清扫。*游憩设备自然易清洁，零件易购置，零件维修

29、更换。*景观家俱尽可能采取自然材质，易维护管理，易清洁。（2）水电设施维修*灯具灯泡的更新、管线的维修。*水池设备的维护定时检视、管线的检修换新。*浇灌系统喷头更换、控制线路维修、水量控制调整、水管的检视。（3）植栽维护除了施肥、浇灌、清洁等通常工作外，还有以下事项：*乔木定时修剪花枝或树型，防风支架设置。*灌木修剪、补植、疏植。*草花疏植、更换。*草皮修剪、杂草清除等。（二）设施维护标准设施维护标准依维护项目不一样而有所差异，现就各项目简述以下：1.土木、水电：每十二个月定时修缮、检测、更新。2.草坪修剪及草屑清运：平均每十二个月修剪12次。3.乔木修剪及清运：依树冠生长情况而定，以每十二个

30、月修剪一次为标准。4.除草：植穴及花坛天天需除草一次。5.中耕、施肥：每十二个月中耕、施肥三次。6.零星维护事项：花木补植、病虫害防治及其它零星事宜。针对上述各项目，拟订维护人力及维护计划。购物中心的交通改进计划大型购物中心的开发，对周围交通势必造成影响，而且几乎可预期的是其影响负面多于正面。所以在分析完基地周围的背景交通量及基地开发衍生的交通量及服务水准后，必定会发觉很多因本基地开发所造成的交通问题。通常对于交通问题的改进策略，不外乎运输系统管理（TSm）及运输需求管理（TDm）。TSm指的是现有的运输系统上，以短期且低成本的系统改进策略，有效地增加运输系统功效的方法。TDm指的是对于一个已

31、充足发展的地域，增加供给已不能改进交通问题时，必需籍由需求管理的手段来处理交通问题。以下的问题及改进对策即包含TSm及TDm的策略。问题一：道路拥堵。因为大型购物中心的开发将吸引大量消费者，所以无可避免地将造成周围道路的交通量增加，至于其影响程度怎样，可由背景交通量分析及衍生需求推测估算而得到基地开发后的道路交通量改变情形。改进对策：可能造成基地周围道路拥堵的原因有很多，比如路口标志、信号的无法配合、路边停车影响道路容量、购物中心推出干道选择不妥或行人太多干扰车流等均可能造成基地周围道路的拥堵。1、路口标志、信号无法配合，路边停车影响道路容量：重新调整标志、信号设置，实施干道连锁，严禁关键干道

32、路边停车，由大型购物中心提供足够的停车空间供车辆停放。2、购物中心进出干道选择不妥：计划时即慎选大型购物中心的连外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流动交通量很大的道路作为连外道路。3、行人干扰车流：审慎计划行人动线及车行动线，最好此二者的动线给予分隔。问题二：停车问题。大型购物中心吸引大量的小汽车及机车来往，造成停车问题。改进对策：除了依相关法规要求计算所需的停车位数外，应同时依先前运输计划研究所得的小汽车及机车的来往数来计算所需的停车位数，因为根据相关法规要求的停车位数，通常较以来往吸引模式计算所得的停车位数少，所以，法定停车位数应为停车位数的下限值。除了提供足够的停车位数外，也应配

33、合其它相关停车方法的妥善计划来处理停车问题，比如出入口的设计、收费方法、停车场距大型购物中心的距离等，均可有效处理停车问题。问题三：行人、车行动线混杂，相互干扰改进对策：妥善计划行人设施，对于行人和车流的冲突点以立体化设施处理，避免其动线相互干扰，同时对于停车场、公共汽车场、站也应妥善计划其和大型购物中心间的联络动线。问题四：衍生交通需求超出周围运输系统所能提供的容量。在经过衍生交通需求评定后发觉，即使在未来计量的交通建设均已完成的情况下，交通设施的服务水准依然不佳。改进对策：在此种极端的情况下，必需重新审阅大型购物中心的开发规模及强度，必须时缩小开发规模，降低开发强度。购物中心景观计划和设计

34、就购物中心而言，不论是室外或室内，景观设施全部能有令人惊喜的影响。好的景观能促进室内外的环境品质，塑造购物者对购物中心的美好印象。服务区域及废弃物集中场可利用植物、树木所形成的围栏和购物区域加以隔离，道路及地面的停车场一样也可经过植栽等作为软化景观的工具。一、环境细节因为购物中心为整体开发、统一管理的形式，因此购物中心的设计者通常能够做部分以装饰为目标的设计，使该地域的地价得以发明和提升，而能有较强的经济活力及优美的环境。通常而言，可设计配置特殊的景观及铺面，比如在室外餐厅、凉亭、休息区、会议厅、会议室、展览空间、图书馆、育儿室及儿童游乐场等处，可着重家俱及其它细节的注意，如颜色的利用、雕刻、

35、喷泉及特殊展厅等。因为招牌首先必需注意和建筑及环境的友好关系，其次又要顾及易于识其余要求，因此也会含有装饰性的风格。二、户外休息区及儿童游乐场对于购物中心而言，户外休息区应为交流、聚会的中心区。但在设计时常有两难的局面产生：首先，假如户外休息区设计得过为舒适，其所需的尺度可能会造成停车者需走很长的距离才能抵达mall；但其次，假如不小心处理这一区域，则可能损失一个会引人注意的中心。所以，配置合适的座位是必需的，使户外休息区不致显得过大，尤其是在购物中心的中庭及儿童游戏场周围。mall或走廊上的餐厅及咖啡座等有桌子的座位，给购物者提供了另一个座位的选择。显眼的儿童游戏区也是很主要的，因为它不但在

36、父母亲购物时提供儿童一个可被照料的场所，同时也成为一个地标，这个地标也可塑造出购物中心的特色。在儿童游戏区内也能够考虑置放部分电动游戏设施，它们对于购物中心而言也是一个财源。其它游戏设施则可作成动物的形态，能让儿童穿进穿出、爬上爬下。另外，立体的预制玩具也是儿童所喜爱的。三、地景设置（一）入口大厅入口大厅为进入购物中心后第一处场所，为室内和室外的转换空间，对于购物者而言，这是建立购物中心意想的首站。因此设计的关键应在于利用组合植栽、座椅、水池、铺面、指标等地景设施，塑造欢迎、愉悦的气氛，以提升购物意念。同时也以空间设计及地景设施配置的方法，塑造出清楚的购物路线指示，使购物者进入购物中心后能清楚

37、地了解本身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐惧感。（二）中庭中庭为购物中心的焦点，对于机能而言，它除含有视线引导、休息、展示、演出等实质上的功效外，它同时也是一个主要的空间指标。购物者在范围宽广、尤其是多关键或多端点的mall内选逛时，常会丧失方向感，因此有别于商店等营业空间如中庭、入口大厅、挑空等场所常常含有空间指向性。故中庭的地景设计除利用植栽、座椅、水池、铺面、指标等地景设施塑造轻松、休闲的气氛以舒缓购物者的身心外，中庭亦应能含有强烈且有别于营业空间的空间特色，以吸引购物者注意，也借此使购物者了解本身在空间中的位置。若购物中心内有一个以上的中庭，则除了在建筑设计上尽可能使各中庭的形状、高

38、度有所差异外，地景设施亦应配合设计，使各个中庭能各有不一样的特色或专题，方便购物者辨识，借以做为空间指标，而可在空间中寻求定位。对于购物中心的开发者而言，入口大厅及中庭为塑造企业形象的最好场所，因为即使购物中的开发者可要求各承租户在单元商店的店面装潢，招牌样式上需有一定程度上的统一，并列上购物中心的标志，但因为各承租户的营业项目不一样，店面装修及家俱配置皆有不一样的需求，且皆需打上本身的招牌，因此对于购物者而言，购物中心开发者在营业空间所做的方法可能全部只是背景似的模糊景象，感受并不强烈。因此惟有借着公共空间的空间塑造，才能有效而强烈经营购物中心整体的企业形象，如入口大厅、中庭、停车场、洗手间

39、等公共空间皆是能够经营的场所。这些公共空间不属于任一承租户，因此可依购物中心开发者的需求做完整而不受干扰的计划。其中尤以中庭为最好场所。中庭之因此是塑造企业形象的最好场所，关键是因为它通常是购物动线的交会点，同时也常常是购物路线的中点，因此它多塑造成一可停留休息的场所，供购物者休息及相约等候。这种停留性的特质有别于入口大厅及停车场的经过性特质，它会使购物者在该处停留休息，并有时间及心情浏览周围的环境。因此在深具特色的中庭建立清楚的企业意象，对于购物者而言是最易接收其讯息的。在实质环境的设计上，因为中庭相对于购物中心内其它空间含有高大空间的特征，故在地景设计上应可适应此特征而做强调立体的计划，如

40、采取较大尺度的植栽、高度较高的水景等。且可利用地景设施配置一视觉专题，引导购物者的视线，建立购物中心的印象。（三）楼面装饰购物中心若含有多层楼面，则面对中庭、挑空的楼面部分，也应视所需给予楼面装饰。对于上层各楼层而言，面对中庭或挑空的部分可能只是一片墙或扶手栏杆，但对在中庭内的人，各层楼面便是空间界定的界限，是中庭空间的背景，因此面对中庭的楼面也是一组需要精心设计的立面，它应和中庭的地景设计相配合，共同塑造含有整体性的空间景观。水景、灯光、植栽、巨型画幅等全部是能够应用的素材。四、铺面材料在购物中心设计时，铺面的问题不能单独被提出来讨论，它必需考虑整个基地的纹理、模式、尺度、颜色等才能决定。其

41、它影响铺面选择的原因包含：1、花费及效益：牵涉到保养维护、耐久性、是否易碎、瑕疵等。2、外观：牵涉其纹理、颜色等。3、工程特征：如安全性、吸音性、光线反射性等。4、土壤特征：以下便针对材料标准及其特征，及其使用性一并讨论：（一）碎石铺面碎石铺面可发明出非正式的气氛，因为这种铺面能许可空气及水分经过，因此尤其利于敷设于树木的周围，使空气和水分能抵达植物根部。同时它很廉价，适合用于停车场。基础上它的缺点是铺设于停车场时，可能会因为轮胎滚动使石头飞起而造成危险。（二）卵石铺面卵石铺面可直接铺设于土壤或碎石层上，适合用于铺设人行步道，尤其是树木旁。它能够散乱的排列，但同时也适合于整齐的铺设。它们因受水

42、冲击因此是圆形无尖角的，较碎石含有安全性。含有多个颜色，大多为淡黄褐色或灰色，在选色时能够有多个选择。（三）硬铺面最一般的硬铺面就像混凝土铺面，廉价且易于使用，但在铺设时需注意其纹理及工程品质。它通常和其它材料混合使用。若利用不一样形式的施工方法则可有很多装修的样式，包含清水式、条纹式、喷雾式、喷沙式、粉刷式等。（四）室内铺面室内铺面设计的关键标准是不要和室外铺面有太突兀的差异。理想的设计是在特殊机能的地域以有别于其它铺面的特殊材料给予显示，如楼梯、坡道、焦点及展示场等。（五）大型单元铺面铺面的尺寸通常全部做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但假如许可交通工具

43、在其上运行的话，则65公分较为合适。通常而言，铺面的表面是平滑的，部分则有表面的纹路。若选择人造石，则有较多的颜色及纹理可供选择。（六）小型单元铺面小型单元铺面可使用的材料包含砖、丁挂砖、瓷砖、马赛克、圆卵石、碎石等，这些材料全部有其独特的性质。砖必需先做防酸等处理。砖及铺面材料必需铺设于水泥沙浆上。瓷砖及马赛克对于纹理、模式及颜色的选择上能够有很大的适应性。购物中心的建筑本体计划在建筑物兴建之前，开发者应能针对未来承租户设计一套发展计划。即使如此，在进行建筑设计、商店单元设计时仍应能保持弹性，以倍数的形式来加大尺度，即所谓模矩概念的应用，保持设计的弹性，以适应未来可能的用途改变的需要。一、结

44、构（一）建筑的通用性任一建筑的结构均应能在该栋建筑物的生命期中满足安全的需求，同时亦应能有部分的弹性以适应未来可能改变用途时所需。不过经济层面亦应同时考虑。若掌握适宜的跨距，则材料的选择及施工技术通常为成功是否的关键。购物中心需要高度的适应性。承租户、传输方法及贩售层级皆可完全地变更。因此空间必需能够依不一样的需求而做再区分，楼梯及楼板抬高的部分能够被重新安装或移动，建筑物中任一部分的空间照明及给排水系统均能根本地更改。（二）商店单元（ShopUnits）有两种形式的结构常常被使用。中小型商店可使用一至数个标准单位，但大型商店因为有特殊的需求因此可能需要特殊的结构。经典的矩形格状的柱列其跨距为

45、5到10公尺。经济的跨距应为5到公尺。对于有大空间需求者可将上列数据乘以2。即使是在最经济的情况下，结构形式及跨距的选定乃是依据结构本身所能提供的条件，因此没有一个结构形式可称为是最好的，但其形式的优劣仍可做比较。1梁板结构的关键优点是可在不造成减弱楼板结构的情况下提供大面积的挑空；其关键缺点为梁轻易受服务管线的影响而造成楼层净高的降低。2平板结构的最大优点在于其所提供的楼层净高最大，但在挑空时，尤其靠近柱子时轻易减弱楼板结构。3预铸钢筋混凝土系统利用于购物中心的情况并不广泛，关键是因为它们全然依靠梁，这使得它们在不规则平面及特殊要求时并不适用。但不论怎样，预铸部分建筑元素如梁、楼板等，在兴建

46、时为较快速及较经济的方法。4钢骨结构通常见于跨距超出15公尺以上的建筑物。尽管在多层建筑内需在钢骨上施做防火被覆，不过在特殊的情况下仍可无须其它的外装而轻易地使用，尤其是柱子需要大量荷重时更佳。（三）停车场及地下室需要建筑地下室时，开挖、护堤壁、下水道、防水及机械通风等项目为关键的工程，因此建筑地下室远比在地面上建筑所需的花费要高的多。意外问题通常在开挖地下室时产生，而其发生的原因，通常和毛细水压力或水路的阻断相关。地下室开挖越深，地下室的墙面越高，所需的花费越大。即使如此，以地下室空间作为汽车停车场、服务入口及通路或储藏空间全部是不错的配置。当然假如最低楼层在可支持整栋建筑物的土壤上或可打桩

47、的岩层上，且建筑物外围的排水系统能够降低周围土壤的水压力，土壤的开挖为自然边坡的方法，则其花费是最少的。柱间的空间应能适于停车所需，方为理想的购物空间柱距。即使如此，最经济的柱距应被求出，因为中间层再分配的柱载重总是被高估。在水平配置的购物中心，汽车停车场能够放在购物层的上层。比如一组停车位所需空间为,则能够的柱距面积作为商店空间的单位，梁深60cm,12-15cm厚的楼板，便可适用停车及商店所需的机能空间。（四）大跨距屋顶最常被用来施作大跨距屋顶的结构形式有以下数种：1钢构架及空间衍架。2拉美拉式构架（LaminatedTimber）或portal式衍架。3混凝土制的皱板或薄壳。4预力梁。影

48、响大跨距屋顶结构最大的两项原因为跨距及面积。跨距越大，重量的减轻便越主要，钢结构便越需替代钢筋混凝土及木架构。二、室内购物廊-mall（一）通常标准相关室内空间的部分关键是建立亲切感、对比及活动。在购物中心上方加顶盖不是只为了拥有平和的天气冬暖夏凉，同时也利用特殊的植物、鸟类、声音及香味，并要求商家将店面及其货物直接开放至人行步道，以塑造独特、良好的购物空间。不论怎样，购物中心所以在其环境中愈加独特。商家的店面不宜距离太远。由人行步道的两侧上、尤其是作为注意力焦点的开放性空间上便应能看见商店内的展示细部。另外依据购物者的人数，空间应勿过窄以至感觉太过拥塞。人行步道9-4公尺宽似乎是合宜的。购物

49、中心应该不要太长以至于令人打消由一端走至另一端之念头，在大型购物中心内，提议使用沿街商店及其它方法使卖场更紧凑。双层式的商店街有时可用来使商店愈加靠近。双层式商店能够一层在停车层上半层处、另一层在下半层处，以缩短上坡及下坡的距离。在水平配置型式的大型购物中心内，有时极难诱使购物者离开楼层，前往另一个楼层购物，因此很可能产生一层卖得很好另一层却很差的情况。所以，停车场也可分为两层，每一层停车位数全部不要超出停车总位数的60%，以避免该层成为关键层。购物中心的公共区域必需发明出吸引人的环境，使其能至该处购物。将mall加上顶盖关键便是籍此控制室内的环境。但以下数项论点则是无意义的：1室内和室外的温

50、度应有很大的不一样（冬天较暖、夏天较凉）。即使需维持购物中心内合宜的温度，但并不代表整年需维持一定的温度，相反的，这反而可能是不利的原因，比如在冬季时购物者必需脱下大衣，反而不利购物。2巨大的声响能够发明生命力及活力。若依此概念，全部的楼层全部应较其它楼层更为大声方便吸引用户，整个购物空间可能所以变得嘈杂混乱。3对外在环境而言，mall的入口应大而显著，但对内则不需要。实际上，入口对于在购物中心内的用户而言，也是一项主要的空间指标，因此也应能有显著易辨的特征。（二）焦点中庭在围封型的购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点。中庭广场多在各个关键商店形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它首先

51、提供场所供购物以外的活动使用，如集会、流行展示、动态演出等，其次也是公共活动及休息的场所。在此应利用照明及装修、家俱等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。（三）挑空在购物中心内设挑空及屋顶采光，含有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推进力。（四）垂直动线垂直动线分有多种形式，各有其特点及适用性：自动手扶梯提供一个购物者的连续动线且减轻mall内的拥挤情形，同时它连接不一样水平标高的楼层，也能将在下层的购物者视线引导至较高的楼层。但它有两个缺点：所占的空间过大，且需要运转费用。自动步行走道比自动手扶梯更加好的地方在于它能够承载婴儿车及手推车，即使现在也有部分自动手

52、扶梯的阶梯够宽，足以承载婴儿车等，但它关键的缺点便是它需要比自动手扶梯更大的空间以能达成适宜的坡度。电梯比上述二者更为一般，且它所使用的面积比上述二者全部少很多。用户使用时也比较不会担心。若和自动手扶梯比较，它的运转费用也比较廉价。它可运载大多数物品，小至婴儿车大至轮椅皆可运载。同时它也比自动手扶梯快，安装费用也较为廉价。但反过来说，它形成拥塞，且轻易故障。即使有透明电梯能够选择，但大部分电梯在移动时仍没有可见的景观。然而电梯对于连接mall及停车场时是很主要的工具，故需确定它有足够的尺寸以容纳婴儿车及手推车，因此一台大容量的电梯比两台小容量的电梯来得好。（五）入口购物中心的入口以大片的双向玻

53、璃门最为一般。自动门也常常被使用，但当出入的用户很多时轻易产生问题。在入口处应有清楚的引导系统以引领用户进入购物中心。（六）亭式摊位（kiosk）及自动贩卖机独立的亭式摊位可作为香烟贩售摊、咖啡店、报摊、花店及美发店等，同时也适合贩售纪念品、艺术品、手工艺品等。在mall内空白的墙面或其它不常见的角落放置自动贩卖机，也是一个收入。它们能够贩售多种物品，包含面纸、饮料、零食、香烟等，但避免贩售价值过高的物品，以避免偷窃、抢劫事件的发生。独立的亭式摊位即使不能有很多的收入，但它能够成为显著的视觉焦点，因此也含有展示的效能。在购物中心内通常也设有寄物柜，也有地方将亭式摊位作成储物柜。（七）mall的

54、设施和配件雕塑作品能在购物中心中发明出强烈的视觉焦点，但需注意其尺度应和mall的尺度相配合，卵石通常见来作为雕刻周围的地面材料，以避免用户接触或攀爬雕刻。开放式的喷泉在围封式的购物中心内较难看到，但水是一个很有吸引力的装饰，因此像SoGo百货中庭及福华饭店中庭流水的做法是颇为合适的。在一些购物中心是以钟作为关键装饰，如SoGo百货入口广场即是。在购物中心内背景音乐也应该当成一个家俱来设计，因为它足以影响购物者的心情和购置欲望，背景音乐应统一由控制中心做全自动播放。超出50家商店单元的购物中心，其商店位置标示板及引导地图便很主要，集中放在购物中心各入口处及服务台的印有商店名称的简单平面图、背景

55、说明等便是最有效的指导和广告。（八）图案和招牌招牌应该大而简单、以一至两色显著地书写和于单纯的底色上。对于购物中心而言，应发展出自己的商标，并将该符号用于全部的招牌上。（九）装修在地板部分，吸音情况不佳的材料如橡胶等应该避免。当然有时相正确高分贝环境可用来发明“市场意象”的气氛，但这并不适用全部的案例，如在以强调气氛格调的衣饰店等为主的购物中心便不适用此种设计。（十）购物中心内单元商店的经典外观装修标准店面装修的材料使用通常因部分的商店设计而有所差异，但仍有部分通常性的标准：1通常商店应采取适宜的高品质装修材料装饰商店的墙壁。可使用多个材质以塑造高品质而多样化的设计，但过于冲突、对立的组合应避

56、免。2地下室层（1）服务区的最小净高，即到楼板下方或梁底为公尺。（2）在商店储藏区内的最小净高为公尺。楼板荷重应可达730千克/平方米。（3）在商店储藏区内的墙面即天花应有防火的被覆。3地面层（1）商店单元的最小净高，即到楼板下方或梁底为公尺。（2）楼板荷重应可达390千克/平方米。（3）商店单元的墙面及天花应不抹上石膏，且楼板不可用粉光混凝土，便利承租户进行内部装修。2及3所要求的净高及荷重为最小的要求，在部分跨距较大的案例其净高及荷重皆需加大。4楼梯混凝土楼梯在开发期配置商店单元时便需一并被设计。装修及栏杆则可依承租户所需由承租户自行负责。5盥洗设备盥洗设备的设置百分比能够用一间商店单元、

57、男女盥洗设备各一套的标准配置。其装修包含：（1）隔间墙及天花板需上二度漆。（2）地板需用防水材料。（3）木工部分需上三度油漆。（4）在每一间厕所内皆有一组马桶及洗手台。6服务区（1）电力系统皆统一集中于地下室的服务区内。开发者应在每一间商店单元储藏区装设光源及盥洗室的水龙头，承租户则应和开发者的建筑师及水电顾问讨论后于其承租的商店单元内装设电器用具。（2）给水及排水系统皆接往各商店单元的厕所。（3）统一考虑是否供给瓦斯。（4）消防设备依法规要求设置于各处。7商店店面及招牌商店店面及招牌的设计需要在开发早期由承租户向建筑师咨询后，和开发者的建筑师共同设计。8法令的遵行开发者在进行开发时应能就法规

58、部分做完善的检验，避免后来因法规的问题造成使用的严禁或中止，造成承租户损失。承租户部分也应对法令限制有所了解，避免不妥的使用，尤其是变更使用等，以免造成本身及开发者的损失。9其它开发者的工作并不包含以下各项：（1）商店店面及入口大门。（2）商店的装修。（3）油漆、地板装修。（4）除厕所外的天花板。（5）除厕所外的装潢。（6）服务线路的安装。以上数项依欧、美的通例全部是承租户的工作，需和开发者协商后进行。台湾地域在实际开发时对欧、美的做法可采取参考的态度，是否依循仍要取决于开发者和承租户的协商结果。三、立面设计建筑设计关键是建构于了解每一栋建筑物的两个方面：其一是环境本身及建筑物可能对其造成的影

59、响及改变，其二是建筑物的需求及设计本身所能提供的程度。（一）影响面环境中的每件元素对于环境本身、建筑物和在其间活动的大家全部是含有影响力的，且其影响全部显著可见。因此假如有任何对于环境上的影响，建筑师全部必需有所了解。（二）设计准则建筑物外墙的实际功效是作为内部空间的屏障和隔离，同时也提供安全的屏障。因此建筑师需注意每一立面的品质。建筑外墙立面的设计对于建筑物的成功是否有相当大的关系。种种的立面装修使建筑物能融合入环境中、给予周围环境生气、定义其范围、发明公众的认同感及好奇心，发明企业的意象并给建筑物艺术层面的表现。其次立面能配合地景计划，提供一舒适愉悦的城市空间。（三）地面层立面在沿街式商店

60、地面层立面通常全部作为展示面。因此，它也提供了一个最廉价、多样多彩且通常是含有说明性的立面。即使，这不是指那些大多数店面开向内廷的围封式购物中心。对于面向内廷的购物中心而言，无开窗的地面层墙面可能是必须的，但也仍应尽可能尝试将其设计的活泼、多彩及多样化。除此之外也应考虑招牌、旗座等位置。（四）雨棚及突出物在购物中心外部商店店面设雨棚有很多好处，最主要的一点就是它将人行步道拉近商店，且它也像是一个广告以说明入口所在，同时能避免所展示的物品被太阳直晒。当然，雨棚有很多种形式，它也能够配置于二楼的高度，使其能和人行步道有较大高差，避免形成压迫感。雨棚最小高度多半取决于：1雨棚的宽度，以达成合适的保护

61、。常见的准则是由人行道的边缘划45度线到雨棚的前端。2人行道上方的高度不会破坏立面，多半是公尺左右。3人行道上能使合适大小的光线进入，而无须过多的人工辅助光线。4避免影响到交通信号、指示系统及标志、旗帜及光源。5避免影响店门口的招牌。6二楼立面所能提供或避免使用的程度。7建筑设计上的需要。8预算。9对建筑结构而言，最适宜的雨棚深度。10街道设施如共车站牌等位置。就设计的看法而言，若能将雨棚等突出物和建筑物一并设计将是很好的做法，假如它是以后再加上的，也需考虑建筑的景观。以此看法而言，不透光的雨棚是比较含有可行性的，它同时也较能控制室内阳光的射入量。（五）二楼立面在水平配置形式的购物中心，二楼多

62、作为储藏空间及服务空间，因此轻易形成无开口的空白立面。此时需和雨庇、广告招牌、企业标志等结合，塑造活泼有力的立面。（六）服务区因为服务区作业量很大，因此对于购物空间的景观来说有较为不利的影响。服务区的立面以砖砌及混凝土皆可，无须使用精美的面材或装修，因为它们很轻易因货物的搬运造成瑕疵。服务区通常会有部分无法确定的位置或预知的孔、管线等需要在墙面上开口，因此使用较小尺寸的装修单元较为合适（如墙砖、可塑性材料如混凝土等）。四、商店店面及可见的内部围封式的购物中心比起传统的商店有一突破性的特点，即是它将商店的店面及展示的橱窗放在购物中心的内部，而将天气的限制排除在外。在围封式的购物中心内，没有天气的问题。商店橱窗则丧失了传统的展示功效，因为在这类购物中心内，就像在百货企业，用户和货物的关系成为直接面对面的形式。而且在夜晚的时候，购物中心安全上的要求能够很轻易地满足，因为它只要将mall的入口关闭即可。在商店店面及可见的内部设计上，含有以下通常性标准：（一）商店在购物道上每一间商店单元和mall的关系乃取决于商业准则，但每一个商店单元关系的影响层面则是取决于各家单元的设计。在一些案例中，开发者会对一些方面的设计给予控制。