某地区蓝湾半岛项目管理及市场调研管理知识定位

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1、深圳雅玛地产机构深圳雅玛地产机构20072007年年6 6月月1010日日重点要研究的问题？重点要研究的问题？是是周边的商业布局周边的商业布局各位同仁，各位同仁，我们要研究的方向是什么？我们要研究的方向是什么？目目标标沟沟通通 是是商业要如何定位商业要如何定位是招商工作如何展开是招商工作如何展开重点要研究的问题重点要研究的问题是是营销和推广如何把握营销和推广如何把握研究市场和项目，找到问题和解决问题的基本思路，研究市场和项目，找到问题和解决问题的基本思路，供大家参考和商讨，是我们此行的目的。供大家参考和商讨，是我们此行的目的。一一)、淡水商业布局淡水商业布局淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城

2、大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货店、专卖店等多种业态于一体。据统计，其社会消费品零售总额占淡水50%以上，被称为淡水第一个市中心复合型核心商圈。以3个零售百货综合店（惠阳商贸广场、华都广场恒金百货、裕华百货）为主力店，配以南门北街家用电器专卖店以及富丽华大酒店、新丽晶大酒店、百老汇酒店等20多家各种类型酒店，各种商铺近3000家的核心商圈。1,核心商圈核心商圈-南门街商业圈：南门街商业圈：惠阳区商业市场分析惠阳区商业市场分析2,次级商圈次级商圈-金惠大道与东华北路商圈金惠大道与东华北路商圈次级商圈处于核心商圈的邻近区域。由于南门路延伸空间有限，商业重心势必向西拓展。未来几年，

3、沿东华北路和与其垂直的道路呈“T”字形布置，向北沿路与小区级公共设施相连，形成集中的商业、公建中心。金惠大道位于东华北路商圈内，将得益其商业带动，次级商圈作用明显。一一)、淡水商业布局、淡水商业布局 以市政广场为中心，辐射人民路、金惠大道，以昊康广场、国美家电（万联超市）及规划中的惠阳商业步行街、市贸广场形成未来新市政、文化、商业中心 中心地区北部的市级商贸中心，将建成一个档次高、商业设施齐全的商业区家俱城商业圈位于人民四路。云集了淡水80%的家俱商，集家俱展示、销售于一体。商铺租价8050元/。形成一个家具综合批发零售商圈。目前已经发展成为惠阳最具影响力的家俱专业市场，辐射周边镇区。3,3,

4、新中心广场商圈与家俱城商业圈新中心广场商圈与家俱城商业圈惠阳区商业市场分析惠阳区商业市场分析二二)、澳头商业布局澳头商业布局澳头核心商圈主要就是安惠大道沿线,其它还有沿海边区域的澳头市场与水产品市场，以及澳头汽车站周边区域等，集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货店、专卖店等多种业态于一体。1,1,核心商圈核心商圈-安惠大道商业圈：安惠大道商业圈：澳头商业市场分析澳头商业市场分析二二)、澳头商业布局澳头商业布局据统计，安惠大道周边区域其社会消费品零售总额占澳头50%以上，被称为澳头第一个区域中心。这里以3个零售百货综合店（三星购物广场惠、人人购物广场、新佳百货）为主力店，配以多家银行、通信、酒

5、店、桑拿足浴等组成了澳头中心区域的第一合型核心商圈。1,1,核心商圈核心商圈-安惠大道商业圈安惠大道商业圈：澳头商业市场分析澳头商业市场分析二二)、澳头商业布局澳头商业布局码头与汽车站商圈因以其交通位置及区域交通中枢的重要性与便利性，使得此地成为了区域的内较为重要的商业区域。此区域人流量较大，主要商业场所有澳头市场，澳头水产品市场及华润超级市场，粤港酒店等。澳头商业市场分析澳头商业市场分析2,2,次级商圈次级商圈-码头与车站商圈码头与车站商圈三三)、澳头商业前景分析澳头商业前景分析东方新天地的商业场所由一期的三层裙楼和二期的规划中的高层写字楼的两层裙楼组成，仅一期的商业面积就超过二万平方米。投

6、入使用后，该项目因其地段位置和建筑规划的优越性，以吸引众多商家关注。据说会有大型的主力商家比如类似于沃尔玛，好又多，人人乐等，同时会有麦当劳，肯德基等国际名店进驻。而对面的新佳百货会因形象与档次低劣而面临拆迁。随着更多的高档住宅以及商业场所的增加，东方新天地的开业届时将会使澳头的商业整体水平得到提升，也会使澳头的商业市场的竞争更为激烈。澳头商业市场分析澳头商业市场分析大型区域性中心商业场所明年落成大型区域性中心商业场所明年落成 商业市场竞争更为激烈商业市场竞争更为激烈区域企业单位（元）事业单位（元）在岗职工（元）惠州162322275517760各区域工资水平大亚湾区22553元惠城区1961

7、2元惠阳区15446元 看前面市场资料，得出近期澳头都会有些较大的商业场所在准备或已经在加紧建设。按二八定律，澳头城区当前常住人口约3万人，高消费群体约6千人，规划中将在两三年内增加约6万人，届时高消费群体也就约一万二千人。商场档次与高消费水准通常体现在服装类购买。按将来的6万人年均服装类消费2000元算市场空间，要保证高档百货商场日均45元/的营业额，营业面积就不能超过4500 ！再以此来推算超市营业面积 =6万人3人/户500元/户.月30天45元/天.日=7400 当前区域内档次较高的百货商场已有三星和人人购物中心两家，面积均1万平米以上，另有一家面积5000以上的档次较低的新佳百货，再

8、加上明年将开业的新天地广场有2万平米以上，这几家面积已超出了当前市场需求量。而超市也有华润超市，基本满足了市场需求。由此可推测区域内商场百货店与超市已饱和。若再开大型百货商场和购物中心，将因市场饱和而很难成功定律：定律：世界上世界上80%80%的财富由的财富由20%20%的人创造！的人创造！四四)、澳头还能开多少平米高档商场？澳头还能开多少平米高档商场？20062006年职工平均工资年职工平均工资不超1万平米商业面积的市场明年开业的东方新天地广场约2-3万，定位是高档商场。新开的人人商场的原址上的前一商场惠尔康因经营不佳倒闭，现人人商场的经营状况欠佳。开张当天大优惠，但两层楼约一万平方米的商场

9、的当日人流量仅约600人，平常日子的日人流量仅约200人。而经营最好的三星购物广场约有1.2万的经营面积，但平均日人流量仅约300人。项目临近的安惠大道是区域的内的主干道,日均人流量不足一千人.人流量限制了区域的商业发展.市场空间现状供应历史教训人流量、区域经济发展水平以及市场空间限制了澳头人流量、区域经济发展水平以及市场空间限制了澳头不能再开大型高档商场！不能再开大型高档商场！本项目不能以大型商场定位！本项目不能以大型商场定位！必须另寻出路必须另寻出路 发展商都想打造商业品牌，开设高档发展商都想打造商业品牌，开设高档大型商业场所，但市场有限。大型商业场所，但市场有限。定神一看，澳头还能开多少

10、平米的高定神一看，澳头还能开多少平米的高档商场？我们的项目能否把两层商业都档商场？我们的项目能否把两层商业都定位为大型百货商场，打造成为区域性定位为大型百货商场，打造成为区域性的大规模高品质的购物中心？的大规模高品质的购物中心？四四)、澳头还能开多少平米的高档商场？、澳头还能开多少平米的高档商场？一一)、产品定位、产品定位与圣淘沙主题式住宅融为一体空中花园二层生活休闲型商业休闲广场与圣淘沙主题式住宅融为一体空中花园二层生活休闲型商业休闲广场大亚湾首席集吃喝玩乐为一体的国际型休闲生活式商业中心大亚湾首席集吃喝玩乐为一体的国际型休闲生活式商业中心 （Living-mall)Living-mall)

11、二二)、主题定位、主题定位 蓝湾半岛蓝湾半岛 嘉年华休闲生活商场嘉年华休闲生活商场三三)、品牌定位、品牌定位区域休闲型商业的领跑者，现代国际休闲文化的传播者区域休闲型商业的领跑者，现代国际休闲文化的传播者四四)、功能定位、功能定位 吃喝玩乐、休闲购物、旅游度假、商务洽谈、亲朋小聚为一体的生活休闲型商业场所吃喝玩乐、休闲购物、旅游度假、商务洽谈、亲朋小聚为一体的生活休闲型商业场所五、个性定位五、个性定位 闲散闲散 、品味、热闹、开放不失隐秘，人性化关怀、品味、热闹、开放不失隐秘，人性化关怀一、商业定位建议一、商业定位建议六六)、消费者定位：、消费者定位：1.1.服务于项目近服务于项目近60060

12、0套住户以及项目周边五公里的大商圈内的居民套住户以及项目周边五公里的大商圈内的居民 2.2.惠城、大亚湾与澳头及深圳香港等区域的政府人员，商务人士，私企经营者，公司与惠城、大亚湾与澳头及深圳香港等区域的政府人员，商务人士，私企经营者，公司与企事业单位内的中高层收入者以及珠三角休闲人士。企事业单位内的中高层收入者以及珠三角休闲人士。七七)、招商客户定位：、招商客户定位：无限商机诱惑下的投资者无限商机诱惑下的投资者/经营者。经营者。1 1国内外休闲娱乐、按摩、桑拿、足浴、美容美发美体等知名品牌；国内外休闲娱乐、按摩、桑拿、足浴、美容美发美体等知名品牌；(如如“嘉年华嘉年华”、“银湖水疗中心银湖水疗

13、中心”)2 2目前中小型超市、便利店的品牌商家；目前中小型超市、便利店的品牌商家；(如如“华润华润”、“七十一便利店七十一便利店”)3 3各类国际型的中小型餐饮品牌、中西餐馆、商务茶楼；各类国际型的中小型餐饮品牌、中西餐馆、商务茶楼；(如如“麦当劳麦当劳”、“肯德基肯德基”、“真功夫真功夫”“”“名典咖啡名典咖啡”、“上岛咖啡上岛咖啡”“”“蒙自源蒙自源”等等)4 4 其它特色餐饮商家，比如港式奶茶，兰州拉面，印度飞饼，巴西烤肉，日本料理，韩其它特色餐饮商家，比如港式奶茶，兰州拉面，印度飞饼，巴西烤肉，日本料理，韩国烘烤，意大利比萨等国烘烤，意大利比萨等一、一、商业定位建议商业定位建议八八)、

14、档次定位、档次定位-高档高档 首先是澳头当前没有高档的休闲生活型商业场所，随着经济发展和市场环境的首先是澳头当前没有高档的休闲生活型商业场所，随着经济发展和市场环境的加速改善，以及国际人士及高品质消费群体的不断扩大，区域内需要建造一个高档次加速改善，以及国际人士及高品质消费群体的不断扩大，区域内需要建造一个高档次的休闲生活型的商业场所，由此判断，市场环境可谓给本项目提供了长足发展的空间。的休闲生活型的商业场所，由此判断，市场环境可谓给本项目提供了长足发展的空间。再就是本项目规模、规划、地段等综合品质以及核心卖点，适合本项目打造一再就是本项目规模、规划、地段等综合品质以及核心卖点，适合本项目打造

15、一个区域内高档次的休闲生活型的商业场所。个区域内高档次的休闲生活型的商业场所。因此本项目的档次定位是整个惠州地区并辐射临近周边城市的，高档次国际型因此本项目的档次定位是整个惠州地区并辐射临近周边城市的，高档次国际型休闲生活商业广场。休闲生活商业广场。一、一、商业定位建议商业定位建议九九)、定位释义、定位释义 “Living-mall”Living-mall”也就是也就是(休闲生活商场休闲生活商场)的概念，最早来自台北，是一种台北温情和的概念，最早来自台北，是一种台北温情和商业娱乐的结合，它可以满足商业娱乐的结合，它可以满足“逛逛”街的乐趣和街的乐趣和“吃喝玩乐吃喝玩乐”一条龙的生活方式，强调一

16、条龙的生活方式，强调“生生活格调与居住质量活格调与居住质量”，其目标瞄准为住宅服务及周边社区的一条永续经营的百年老街。，其目标瞄准为住宅服务及周边社区的一条永续经营的百年老街。LIVING MALL LIVING MALL 属于属于 MALL MALL 时代的一种创新产品。它与时代的一种创新产品。它与 SHOPPING MALL SHOPPING MALL 的最大区别是前的最大区别是前者以休闲方式为导向，注重体验式情景消费，主力店大多不以购物中心为主而是以餐饮或休者以休闲方式为导向，注重体验式情景消费，主力店大多不以购物中心为主而是以餐饮或休闲业态为主；而后者注重的是复合型消费业态集合体，主力

17、店基本都是以购物中心为主。闲业态为主；而后者注重的是复合型消费业态集合体，主力店基本都是以购物中心为主。LivingmallLivingmall作为作为shoppingmallshoppingmall商业开发中的一种商业新形态，它既不是简单的社区超市商业开发中的一种商业新形态，它既不是简单的社区超市的概念，也不是通常意义上理解的超大体量、超豪华商业配置、超强商业组团阵容的大都市的概念，也不是通常意义上理解的超大体量、超豪华商业配置、超强商业组团阵容的大都市商业中心概念，而是结合城市二级副中心或是二级城市的商业发展现状所提出的商业整合新商业中心概念，而是结合城市二级副中心或是二级城市的商业发展现

18、状所提出的商业整合新概念。概念。一、一、商业定位建议商业定位建议九九)、定位释义、定位释义 就本案的开发面积与功能以及土地价值属性、区域地段特色来讲，非常符合就本案的开发面积与功能以及土地价值属性、区域地段特色来讲，非常符合LIVING LIVING MALLMALL这一特征，但也应当客观的指出在一个区域经济不太发达，消费能力目前有限的澳头这一特征，但也应当客观的指出在一个区域经济不太发达，消费能力目前有限的澳头言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的业态、文

19、化等放在一个屋檐下，并且要保证商铺顺利的销售，与当地的竞争对将数量众多的业态、文化等放在一个屋檐下，并且要保证商铺顺利的销售，与当地的竞争对手拉开差距，拔高项目品质，在项目的理念上做足差异化显得非常重要，同时保证商品流、手拉开差距，拔高项目品质，在项目的理念上做足差异化显得非常重要，同时保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。本方案即对本方案即对“蓝湾蓝湾 嘉年华生活嘉年华生活MALL”MALL”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该，在营销策略方面提出

20、中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。一、一、商业定位建议商业定位建议十十)、推广主题方向、推广主题方向 首先首先 将项目赋予一种气质将项目赋予一种气质 物业本身赋予它的气质物业本身赋予它的气质 商业的、居住的大型高尚社区商业的、居住的大型高尚社区 社区文化赋予它的气质社区文化赋予它的气质 国际的、人文的、高端的、有底蕴的生活平台国际的、人文的、高端的、有底蕴的生活平台 居住生活赋予它的气质居住生活赋予它的气质 没有距离的国际人文休闲生活没有距离的国际人文休闲生活 接着接着 将此地的居住和消费升华为一种将此地的居住和消费升华为一

21、种国际化国际化的居住艺术。的居住艺术。将生活提升为一种将生活提升为一种休闲休闲的，以悠然自得的度假心情在此享受生活。的，以悠然自得的度假心情在此享受生活。然后然后 由此提炼出蓝湾半岛的品牌个性由此提炼出蓝湾半岛的品牌个性 区域内地标级国际人文生活社区区域内地标级国际人文生活社区-国际化港湾的休闲中心，一切与国际同步国际化港湾的休闲中心，一切与国际同步,最后延伸出项目的主题定位最后延伸出项目的主题定位 蓝湾半岛蓝湾半岛无国界休闲社区无国界休闲社区三、住宅定位建议三、住宅定位建议十一十一)、业态定位、业态定位 结合本项目的市场定位以及本项目的商业楼层及广场规划的特色，我们必须在业态的规结合本项目的

22、市场定位以及本项目的商业楼层及广场规划的特色，我们必须在业态的规划上处理好划上处理好3 3个关系个关系 首先是保留住宅、商业和广场三者之间的关系。需要在功能和交通组织上考虑与保留相首先是保留住宅、商业和广场三者之间的关系。需要在功能和交通组织上考虑与保留相互之间的沟通；互之间的沟通；其次是多层次之间在规划上需要考虑各功能之间的有效分隔；其次是多层次之间在规划上需要考虑各功能之间的有效分隔；第三是项目的主题文化的统一和体现。第三是项目的主题文化的统一和体现。一、一、商业定位建议商业定位建议一楼业态划分一楼业态划分-内部商业区内部商业区主题定位主题定位 餐饮购物广场餐饮购物广场十一十一)、业态定位

23、、业态定位一楼业态划分一楼业态划分-内部商业区内部商业区十一十一)、业态定位、业态定位定定 位位休闲生活商场休闲生活商场规规 划划吃喝与购物各占一半模模 式式整体终身产权销售业业 态态 以吃喝与购物吸引客户停留，增加项目的人流量，通常是商业场所基本的经营手段。我们需要引进在区域内品牌较好的超市，比如华润超市，其经营面积通常约在3-4000左右。同时引进国际知名的餐饮品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶点都有的上岛咖啡或是名典咖啡等，其经营面积可以分别在1-2000左右。只有通过对这些知名的购物与餐饮品牌的引进，才可以对项目的整体定位进行补充、丰富和延续，才能够使项目的经营和人气有了基本保证。

24、一楼业态划分一楼业态划分-沿街商业区沿街商业区十一十一)、业态定位、业态定位定定 位位特色主题国际商街特色主题国际商街规规 划划间间沿街铺，户户招牌店模模 式式一家一铺，终身产权销售业业 态态 精心建设一条特点鲜明的商业街区，以此来带动、营造、烘托整个主题区的文化氛围，是十分重要的一步。在这条商业街上，将分布有众多带动有鲜明区域特色的餐饮、娱乐、小商铺、零售商店等场所，尊贵饮食区的品牌餐馆；欧洲风情区德国啤酒坊、法式面包房；意大利比萨、通心粉；日本街区的居酒屋、料理；韩国烧烤、泡菜；东南亚美食区的咖喱；港式茶点与餐厅；岭南美食区的烧鹅、白切鸡，传统中式饮食区的烤鸭、测羊肉火锅这一切无不营造出浓

25、郁的异域文化氛围，漫步在这一条条的街道上，使所有人如同身临其境，仿佛来到了巴黎街头或者莱茵河畔，深深地陶醉于异国风情之中。主题定位主题定位 休闲美食城休闲美食城二楼业态划分二楼业态划分十一十一)、业态定位、业态定位 二楼业态与经营种类划分二楼业态与经营种类划分十一十一)、业态定位、业态定位定定 位位特色主题休闲娱乐中心特色主题休闲娱乐中心规规 划划吃喝玩乐全都有，呼朋唤友不下楼模模 式式整体终身产权销售也可先租后售业业 态态 倾力打造一种由豪华大堂，桑拿中心、水上运动、水疗、牛奶浴、药浴、海盐浴、花瓣浴以及集人体测评、健康检测、水疗、运动、休闲、保健、娱乐、美食、美容、酒吧、网吧、卡拉OK、棋

26、牌、客房、茶艺、影视厅、儿童娱乐教育、商务会议等于一体的多元化、一站式健康休闲消费文化及生活方式，采用独有的专利技术，巧妙的将运动、亚健康测评与疗复和时尚休闲结合为一体，用运动处方、营养处方、保健处方来指导宾客科学运动、合理膳食、正确保健。（一）装修配置根据本项目的定位，建议整体的要求是注重人性化设计，实现科技与生态完美地结合。1、外装修使用与众不同的建筑造型和建筑材料，比如用色彩时尚的大理石面砖贴外墙，使建筑本身能体现独到与典雅的风格。2、内部装修内部装修建议采用跟随战术，即保持和周边同类档次物业相同的装修标准。根据我们对周边项目的调查，装修配置建议如下：地板使用花岗岩地面，柱网采用石材装饰

27、，使用灯光明亮的艺术吊顶，石材装饰墙壁，涂料建议使用环保型涂料。电梯：建议使用国外知名品牌，如OTIS，现代，三菱，电梯间采用花岗岩地面，在电梯间设置显示终端，显示各类信息。一层二层：设置滚动扶梯，扶梯可以采用和电梯相同品牌。、尽量使智能化系统覆盖更多的范围。十二）、建筑与装饰定位十二）、建筑与装饰定位（二）商业展示部分设置大屏幕展示企业的产品（类型、报价、产品演示等）；设置触摸屏电脑，可以查询各个展位的详细情况；为每个展位提供网络接口。（三）其他设施配置实现数字电视服务，使本项目及本地域可以接收国内外各种电视节目（新闻、财经、娱乐、影视、音乐、体育等）。并可以实现多种的增值服务（VOD等）。

28、弱电系统采用大型的UPS电源统一管理，避免用户在断电时丢失重要的信息和数据。装备楼内移动通讯覆盖系统，以便用户能无死角地接收完整的电波信号。紧急广播和背景音乐系统使用同一设备，平时播放背景音乐，出现火警时，播放紧急广播，引导人群疏散。并配置设备自控系统，对整座建筑的各类系统进行信号采集和监测、控制，实现大楼设备管理系统自动化。十二）、建筑与装饰定位十二）、建筑与装饰定位二楼业态划分二楼业态划分（一）售价定位建议经调研后得出，本项目周边区域的商铺较好地段与位置的售价一般是在10000元/左右。左右。结合本项目的综合特色，建议一楼沿街以及广场外部商铺销售价格建议为13000-15000元/左右。一

29、楼内部商铺的销售价格建议为9000-11000元/左右。二楼内部商铺销售价格建议为6000-8000元/左右。（二）租价定位建议 根据我们对澳头相关同类型项目的调查与分析，同时借鉴我们对惠阳区域的商铺物业的经验，我们建议本项目商业区域一楼的租赁价格为60元/月左右。二楼的租赁价格为30元/月左右。十三）、价格定位十三）、价格定位1，总面积：约4000平米，装修收入预计每平米2000。含各种设备等装修总投入；4000平米X每平米2000=800万元A，洗浴设备300万，B，三星级标准装修1500元/M2X3000M2=450万 C，其他设备100万2，会所销售模型三星级产权回赠会所，10年经利分

30、成消费者购买商铺产权消费者供铺发展商年回赠8%服务（含会所内全部项目，特别服务不在内）年回増2%现金分红3、休闲中心成本收益为2：8，2为成本，8为收益4、销售商铺案例（用化整为零的方法，没有风险）把商业面积分割成10平方米的单位出售，业主拥有所有权。经营方拥有10年使用权1万元/平米X10平米=10万元，业主交首付4万元，不用供楼，甲方供楼（652元/月），业主即可得到一张价值10万元的消费卡。十四、休闲场所十四、休闲场所经营收益分析经营收益分析休闲中心运动收益分析1，根据市场详细分析论证此行业成业收益比例为；例如每人每次收益费128元，收益为80%：20%（成本）项目定位依据，目前此行业经

31、营状况良好，会所为一次性投入，其收益属于长期低风险行业，根据此区域现状及历史此行业为基础及本地区日常休闲消费习惯分析，此项目定位是此区域商业业态之最佳选择 十四、休闲场所十四、休闲场所经营收益分析经营收益分析 零售市场中大型商场已基本能满足日常所需，新兴区域商业气氛短期内难以成熟，经营存在风险,因此本项目商业定位应找到市场具长久生命力之项目，长期满足休闲消费所需，方可立于不败之地。经营年收益分析1，128元/人/次，根据行业调查分析，可爱实现收益80%为本102元/人/次2，项目二层有8000M2，3000M2可做40M2标准间70间3，公共空间及设备用房及办公约1000M2各功能房及直接经营

32、房日使用率80%计：70间 X 80%=56次；56次X30天X12月=年总次数20160次年总次数20160次X102实计收益=206万年项目收益，日收入才0.6万7，项目销售总价值预计可实现8000元均价4000M2X 8000元/M2=总收益3200万，年3%先进回赠为96万元 十四、休闲场所十四、休闲场所经营收益分析经营收益分析 十四、休闲场所十四、休闲场所经营收益分析经营收益分析美丽人生最新动态1、香薰精油疗肤：根据不同皮肤调配不同的植物精油，使皮肤迅速恢复光彩、亮丽。起美白补水功效。单次RMB 428.00。买二送一2、皇牌肌疗护理+眼部护理：彻底改善皮肤缺水问题，祛黄气、改善暗哑

33、皮肤。美白深层补水，一次见效。单次RMB 668.00。买二送一3、水果维他命护理：滋润皮肤，渗透力强，能即刻感到皮肤柔软、超爽嫩滑、富有弹性。单次RMB 698.00。买二送一4、单次护理RMB 448.00以下，送价值100元颈膜；单次护理RMB 448.00以上，送价值200元颈膜+骨胶元眼膜；单次护理RMB 800.00以上，送价值200元骨胶元眼膜+手护。5、Guinot、La Colline两种产品系列单次护理均送背部香薰推油，且送价值98元桑拿浴。消费项目及价格参考中医按摩(双钟)RMB 188.00足浴RMB 58.00头部按摩RMB 48.00肩部按摩RMB 48.00修手R

34、MB 48.00 中式按摩(双钟)RMB 168.00捏、刮脚RMB 48.00泰式按摩(双钟)RMB 188.00采耳RMB 48.00备注：所有项目均加收10%服务费，可使用各种银行卡、嘉年华会员卡。消费项目及价格参考足球酒巴免费卡拉OK棋牌室RMB 48.00/小时茶艺厅另列豪华包房最低消费4800.00粤式佳肴另列南北美点另列东南亚美食另列经典西餐另列日本料理另列炖品、甜品另列备注：所有项目均加收10%服务费，可使用各种银行卡、嘉年华会员卡、集美卡、美元、港币、人民币付款(人民币标价)。十四、休闲场所十四、休闲场所经营收益分析经营收益分析广场定位建议广场定位建议一一)、产品定位、产品定

35、位与圣淘沙式住宅、休闲生活商场与街区融为一体并延伸更多功能的与圣淘沙式住宅、休闲生活商场与街区融为一体并延伸更多功能的国际型休闲生活式商业广场国际型休闲生活式商业广场二二)、主题定位、主题定位 蓝湾半岛蓝湾半岛 嘉年华休闲生活广场嘉年华休闲生活广场三三)、功能定位：、功能定位：与项目的二层楼的内部商业以及沿街商铺融为一体，打造惠阳首席集酒吧、茶艺、与项目的二层楼的内部商业以及沿街商铺融为一体，打造惠阳首席集酒吧、茶艺、咖啡厅、西餐厅、特色中餐厅等于一体的多元化美食休闲广场，比如有时尚的玻璃屋酒咖啡厅、西餐厅、特色中餐厅等于一体的多元化美食休闲广场，比如有时尚的玻璃屋酒吧，木皮屋烧烤店，特色的音

36、乐茶座等，使消费者在此地能有的看，有的玩，有的吃，吧，木皮屋烧烤店，特色的音乐茶座等，使消费者在此地能有的看，有的玩，有的吃，有的品。有的品。三三)、品牌定位：、品牌定位：国际文化精髓国际文化精髓 休闲商业旗舰休闲商业旗舰参考图片参考图片广场定位建议广场定位建议广场定位建议广场定位建议参考图片参考图片整合市场营销传播推广策略整合市场营销传播推广策略二）、阶段性营销计划二）、阶段性营销计划导入期导入期积累期积累期强销期强销期持销期持销期尾盘期尾盘期年年7 79 9月月0707年年10100808年年6 6月月0808年年7 7月月9 9月月0808年年10101111月月0808年年1212月月

37、项目招商资料整理和起草收集和探寻客户资料,并于大客户进行前期沟通开开始始前前期期的的各各类类客客户户沟沟通通市场预热推广，强化需求强势开盘，轰动市场强势开盘，轰动市场活动营销，营造热销深化市场，挖掘潜在客户价格策略，激发犹豫型客户老业主答谢，准客户有礼额外优惠，消化保留单位 从板块位置来看，片区商业现状的开发和规划水准都较低。本项目推出的同期从板块位置来看，片区商业现状的开发和规划水准都较低。本项目推出的同期,周周边还会有较多其它项目也在推出。本项目如何在澳头房地产市场竞争中能够走差异化边还会有较多其它项目也在推出。本项目如何在澳头房地产市场竞争中能够走差异化路线取胜，或脱颖而出，打一场漂亮仗

38、，这是我们制订营销战略时，首先要考虑的问路线取胜，或脱颖而出，打一场漂亮仗，这是我们制订营销战略时，首先要考虑的问题。题。我们认为走差异化路线需要结合本项目的区域特色及产品的文化打造来体现。本地我们认为走差异化路线需要结合本项目的区域特色及产品的文化打造来体现。本地域定位为适合国际人士居住、休息、交流和休闲娱乐的圣淘沙式的南亚国际港湾型的域定位为适合国际人士居住、休息、交流和休闲娱乐的圣淘沙式的南亚国际港湾型的文化建筑群落，并延续以特色的良好服务，这就赋予了项目与众不同的风格，目前在文化建筑群落，并延续以特色的良好服务，这就赋予了项目与众不同的风格，目前在惠阳地区尚无类似的概念，具有唯一性。这

39、样的唯一性可以使本项目具有和其他区域惠阳地区尚无类似的概念，具有唯一性。这样的唯一性可以使本项目具有和其他区域不同的营销方式，规避竞争。不同的营销方式，规避竞争。同时本项目需要根据已有的规划理清推广思路和把握营销推广的节奏，并根据具体同时本项目需要根据已有的规划理清推广思路和把握营销推广的节奏，并根据具体的工程进度，开展一些有轰动效应的促销活动，将项目的知名度和品牌提升到较高的的工程进度，开展一些有轰动效应的促销活动，将项目的知名度和品牌提升到较高的位置，才能吸引商家入驻。位置，才能吸引商家入驻。一）、营销和推广总策略一）、营销和推广总策略 1 1、营销筹备阶段（、营销筹备阶段（2007.7.

40、19.302007.7.19.30）现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功能牌、导视牌、形象识别、大卖现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功能牌、导视牌、形象识别、大卖场店面和门头等；场店面和门头等；销售人员工作分工和潜在客户摸底；销售人员工作分工和潜在客户摸底；制订详细的广告和促销计划；制订详细的广告和促销计划；销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；广告创意、设计；广告创意、设计；售楼员现场接待，部分招商展开；售楼员现场接待，部分招商展开；二）、阶段性营销计划二）、阶段性营销计划 2 2、前期招商阶段（、前期招商阶段（20

41、07.10.12008.6.302007.10.12008.6.30）市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销；市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销；市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备；开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备；使市场招商率达到使市场招商率达到40%40%，市场商户的进驻率（招商和销售）达到，市场商户的进驻率（招商和销售）达

42、到50%50%，初步具备，初步具备 开业条件。开业条件。二）、阶段性营销计划二）、阶段性营销计划3 3、市场开业筹备阶段（、市场开业筹备阶段（2008.7.19.272008.7.19.27）做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作；做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作；配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作；配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作；利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作；利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作；做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作；做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作；在开业前，使市场招商率达到在开业前，使市

43、场招商率达到50%50%，入住率（招商和销售）达到，入住率（招商和销售）达到70%70%。二）、阶段性营销计划二）、阶段性营销计划4 4、市场开业和销售阶段（、市场开业和销售阶段（2008.9.2811.302008.9.2811.30）借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，扩大散户招商成果扩大散户招商成果计划在计划在9.289.28日开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营日开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围；氛围；做好开业后的市场管理、广告促销

44、和活动推广，保证市场旺盛人气的持续；做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续；在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动；在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动；完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售；充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售；市场招商率达到市场招商率达到60%60%，商户进驻率达到，商户进驻率达到80%80%；市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环；市场按计划顺利开业，市

45、场经营管理步入良性循环；使市场（剩余面积）销售率达到使市场（剩余面积）销售率达到80%80%。三）、活动营销计划三）、活动营销计划一、形象代言人签名盛会一、形象代言人签名盛会在项目统一选购的当天，我们制造热情洋溢而又热闹非凡的现场销售场景，首先在项目统一选购的当天，我们制造热情洋溢而又热闹非凡的现场销售场景，首先在上午在上午9 9：00009 9：3030举办一个庄重的开幕仪式，举行形象代言人（比如是香港凤凰卫举办一个庄重的开幕仪式，举行形象代言人（比如是香港凤凰卫视的陈鲁豫或是窦文涛）签名盛会，请发展商领导宣布一下物业的客户承诺，包括工视的陈鲁豫或是窦文涛）签名盛会，请发展商领导宣布一下物业

46、的客户承诺，包括工作进度、入伙时间以及物业管理费等，接下来安排的就是排队抢购的选号程序，我们作进度、入伙时间以及物业管理费等，接下来安排的就是排队抢购的选号程序，我们定时邀请当地媒体和电视台的记者一同参加，对现场进行采访报到。同时在现场准备定时邀请当地媒体和电视台的记者一同参加，对现场进行采访报到。同时在现场准备许多糕点、饮料，对持牌抽号的客户进行招待，我方与发展商一同准备组织许多糕点、饮料，对持牌抽号的客户进行招待，我方与发展商一同准备组织2020个摩登个摩登小姐进行客户咨询和服务，并且同时开展一系列促销活动，如：小姐进行客户咨询和服务，并且同时开展一系列促销活动，如：对来现场咨询的客户每人

47、享用精美纪念品一份对每位下定认购的客户举办一个生对来现场咨询的客户每人享用精美纪念品一份对每位下定认购的客户举办一个生动的抽奖活动，活动设最低奖金项目动的抽奖活动，活动设最低奖金项目10001000元（或元（或10001000元的物资），每人可抽奖元的物资），每人可抽奖1 1次。次。在活动的当天下午，对已下定的客户组织各种带有海洋特色的活动，吸引各媒体的参在活动的当天下午，对已下定的客户组织各种带有海洋特色的活动，吸引各媒体的参加报到，比如推出海钓比赛，帆船比赛，群众性万人海滩游泳比赛等。然后在活动第加报到，比如推出海钓比赛，帆船比赛，群众性万人海滩游泳比赛等。然后在活动第二天对活动全盘报到，

48、制造出惠州地产的轰动。二天对活动全盘报到，制造出惠州地产的轰动。三）、活动营销计划三）、活动营销计划二、挖宝行动二、挖宝行动时间可以安排在统一认购的当天，对活动其间凡作了登记的客户均能参加时间可以安排在统一认购的当天，对活动其间凡作了登记的客户均能参加“蓝湾蓝湾半岛半岛嘉年华挖宝行动嘉年华挖宝行动”（前提是客户每户需交付（前提是客户每户需交付1000010000元户的定金）。元户的定金）。活动的当天举办一个隆重的开幕仪式和对挖宝行动活动的介绍。其过程为凡来参加活动的当天举办一个隆重的开幕仪式和对挖宝行动活动的介绍。其过程为凡来参加“挖宝行动挖宝行动”的客户凭登记凭条，在开盘仪式结束后均可参加抽

49、奖活动，奖品控制在的客户凭登记凭条，在开盘仪式结束后均可参加抽奖活动，奖品控制在10001000元左右，参加排队抢购房号，在选定铺位交定金后，正式开展元左右，参加排队抢购房号，在选定铺位交定金后，正式开展“挖宝挖宝”活动，活活动，活动的安排是先确定一个动的安排是先确定一个1 1万元的现金奖，其他设许多价值万元的现金奖，其他设许多价值500500元以上的纪念品，客户可元以上的纪念品，客户可一直轮番抽奖，直到抽到一直轮番抽奖，直到抽到1 1万元为止，其中抽中的奖品都为客户所有。万元为止，其中抽中的奖品都为客户所有。活动第二天举行活动第二天举行“取宝取宝”活动和活动和“开宝开宝”活动活动“取宝取宝”

50、活动即在当天下午举办一个活动即在当天下午举办一个“现场拍卖会现场拍卖会”，拍卖铺位的对象剩余的铺位号，拍卖铺位的对象剩余的铺位号，或前一天客户认购的铺位号（一切需经客户同意）或前一天客户认购的铺位号（一切需经客户同意）（注：开盘第一天的挖宝客户享受了巨大的优惠）而现场拍卖会让客户在短短的两天（注：开盘第一天的挖宝客户享受了巨大的优惠）而现场拍卖会让客户在短短的两天内感觉到物业的无穷升值潜力。内感觉到物业的无穷升值潜力。我们首先要确立本案产品的战略差异化定位策略与竞争突围出路：一、项目需要建筑规划设计理念上创新，打造区域内高档次高层住宅及特色商业场所，引领片区住宅与商业潮流。二、高度重视商业场所

51、的营销、打造浓厚的特色商业氛围，以住养商，以商促住，充分展现项目综合价值。三、整合营销渠道与突破策略，使公司与产品形象品牌拔高。我们的推广要以良好的精神内涵去打动消费者，而不是仅仅停留在形象层面，应深入到人文理念上去寻找突破口，为项目定位和策略把握赋予深刻的内涵。所以,要从国际化与高品质休闲生活两条主线相互升华，塑造强、有力的价值形象，击中消费群心理感受，将成为本案定位能否成功的关键一拳。整合市场营销传播推广策略整合市场营销传播推广策略小小 结结一、基本策略一、基本策略:先招商，后销售。先主力商家，后散户商家。先招商，后销售。先主力商家，后散户商家。二、招商政策二、招商政策1 1、大户、大户卖

52、场面积在卖场面积在400400平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签约十年以上的可一次性免租一年半；在一次性签约十年以上的可一次性免租一年半；2 2、品牌户、品牌户卖场面积在卖场面积在120400120400平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订十年平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订十年租赁合同时，免租一年；租赁合同时，免租一年；3 3、散户、散户卖场面积在卖场面积在120120平米以下，一次性签订租赁合同在五年以时，免租半年。平米以下，一次性签订租赁合同在五年以时，免租

53、半年。一）、招商策略一）、招商策略二）、租、售策略二）、租、售策略面积划分的原则执订如下：面积划分的原则执订如下：1 1、销售招商区域、销售招商区域1-11-1、一楼外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁；、一楼外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁；1-21-2、一楼内铺（南、北两翼）全部针对有影响力的品牌餐饮业和超市为主，方式以、一楼内铺（南、北两翼）全部针对有影响力的品牌餐饮业和超市为主，方式以销售为主，部分有特色的商户，也可以考虑制订相应的承租政策，以承租方式招商。销售为主，部分有特色的商户，也可以考虑制订相应的承租政策，以承租方式招商。1-31-3、二楼针对餐饮业、娱乐业可销售也可以承租方式

54、租赁；、二楼针对餐饮业、娱乐业可销售也可以承租方式租赁；销售与租赁操作方式一般是二八开（租销售与租赁操作方式一般是二八开（租20%20%，售，售80%80%），也可以先租赁为主，在市场），也可以先租赁为主，在市场形成规模以后，逐步引进经营户购买。形成规模以后，逐步引进经营户购买。1、常规性销售策略、常规性销售策略1 1、一次性购买、一次性购买一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予4%4%的优惠让利。的优惠让利。2 2、一年分期付款购买、一年分期付款购买在交纳在交纳50%50%首付款、余款以一年为期限分期支付时，在现行销售价格的基

55、础上，给予首付款、余款以一年为期限分期支付时，在现行销售价格的基础上，给予3%3%的优惠让利。的优惠让利。3 3、按揭购买、按揭购买首付首付50%50%，银行提供，银行提供50%50%、1010年期按揭贷款，无优惠政策，银行按揭在合同签订年期按揭贷款，无优惠政策，银行按揭在合同签订3030天内天内办理到位，由开发商提供按揭银行和相关手续，销售方协助开发商共同办理按揭程序。办理到位，由开发商提供按揭银行和相关手续，销售方协助开发商共同办理按揭程序。4 4、预订金购买、预订金购买针对前期销售，在预售许可证发放以前，对意向客户按购房款的针对前期销售，在预售许可证发放以前，对意向客户按购房款的10%1

56、0%收取预订款，预收取预订款，预订合同签订后，预订房屋予以保留，在不违犯双方约定的情况下，预订款原则上不予订合同签订后，预订房屋予以保留，在不违犯双方约定的情况下，预订款原则上不予退还。退还。三）、销售策略三）、销售策略、其它销售策略、其它销售策略、“化整为零化整为零”销售策略销售策略此销售策略是为了避免重复销售，缩小销售周期，最大限度的节省销售费用，有效有节此销售策略是为了避免重复销售，缩小销售周期，最大限度的节省销售费用，有效有节制地把握市场。制地把握市场。其整体思想是把物业分成不同类型，针对不同客户制定各不相同的销售方案，且物业的其整体思想是把物业分成不同类型，针对不同客户制定各不相同的

57、销售方案，且物业的也分阶段，分区域推出。也分阶段，分区域推出。运作方式：运作方式：把物业分整体市场的二部分、二阶段进行，即在接受认购的同时接受登记，发展商拿出把物业分整体市场的二部分、二阶段进行，即在接受认购的同时接受登记，发展商拿出一部分物业一开始就可以认购，另外，一部分物业只接受登记，进行一部分物业一开始就可以认购，另外，一部分物业只接受登记，进行“集中销售集中销售”。三）、销售策略三）、销售策略、其它销售策略、其它销售策略促销价格策略促销价格策略物业导入市场需要一个良好的切入点，但价格的选择对客户尤为重要，因为一种良物业导入市场需要一个良好的切入点，但价格的选择对客户尤为重要，因为一种良

58、好的付款方式将能起到巨大的销售作用，现介绍两种付款方式：好的付款方式将能起到巨大的销售作用，现介绍两种付款方式：1 1）双方按揭策略双方按揭策略商业物业的价位偏高，考虑到本项目具体情况，为减轻投资者的压力，即推出发展商垫商业物业的价位偏高，考虑到本项目具体情况，为减轻投资者的压力，即推出发展商垫付一成首期款（此垫付款在一定的期限内还清），首付四成按揭。付一成首期款（此垫付款在一定的期限内还清），首付四成按揭。2 2）高定价低价位策略高定价低价位策略-“-“百万商铺，十万首付，真正低首期策略百万商铺，十万首付，真正低首期策略”考虑到物业的整体价位较高，为减轻客户的首期压力，特推出高定价低价位策略

59、。考虑到物业的整体价位较高，为减轻客户的首期压力，特推出高定价低价位策略。以首期五成按揭五成为例，一个总价为以首期五成按揭五成为例，一个总价为5050万元的铺位，客户需首期万元的铺位，客户需首期2525万元，另万元，另2525万元办万元办银行按揭，现把这铺位总价提高到银行按揭，现把这铺位总价提高到8080至至100100万，这样，相当于要客户万，这样，相当于要客户4040万首期，然后万首期，然后4040万办理银行按揭，发展商可以为业主办理万办理银行按揭，发展商可以为业主办理4040万的银行按揭，且总房价不变，相当于业主万的银行按揭，且总房价不变，相当于业主只需要付首期只需要付首期1010万元，

60、大大提高了客户的购买能力。只是也相应提高了发展商的开发风万元，大大提高了客户的购买能力。只是也相应提高了发展商的开发风险。险。三）、销售策略三）、销售策略利润最大化的方案利润最大化的方案 风险最小的方案风险最小的方案 融资最佳方案融资最佳方案 可以将一个铺位卖三次可以将一个铺位卖三次四）、小四）、小结结重点要研究的问题？重点要研究的问题？是是市场还能火多久市场还能火多久各位同仁，各位同仁，我们要研究的方向是什么？我们要研究的方向是什么？目目标标沟沟通通 是是住宅部分要如何定位住宅部分要如何定位现在的市场为什么这样火现在的市场为什么这样火重点要研究的问题重点要研究的问题是是营销和推广如何把握营销

61、和推广如何把握研究市场和项目，找到问题和解决问题的基本思路，研究市场和项目，找到问题和解决问题的基本思路，供大家参考和商讨，是我们此行的目的。供大家参考和商讨，是我们此行的目的。今年五一前后，惠阳房价一涨再涨，惠阳城区的楼盘均价都在今年五一前后，惠阳房价一涨再涨，惠阳城区的楼盘均价都在40004000元元/左右。比左右。比去年同期涨了去年同期涨了50%50%以上。价格涨势虽然迅猛，但现状是惠阳及大亚湾区域内，在五一前以上。价格涨势虽然迅猛，但现状是惠阳及大亚湾区域内，在五一前后开盘的几个项目都已在短期内销售一空。比如华茂倾城名钻，华宇开城公寓，以及后开盘的几个项目都已在短期内销售一空。比如华茂

62、倾城名钻，华宇开城公寓，以及澳南雅苑等众多楼盘在开盘后仅一月时间就已销售澳南雅苑等众多楼盘在开盘后仅一月时间就已销售90%90%。进入六月以来，隆基天地广场，。进入六月以来，隆基天地广场，中豪华厦等均销售良好。还有众多没有开盘的项目已经吸引了超过项目推售单位数量中豪华厦等均销售良好。还有众多没有开盘的项目已经吸引了超过项目推售单位数量几倍的消费者接受了登记或认筹、预订。由此可见，惠阳的房地产市场当前已是一片几倍的消费者接受了登记或认筹、预订。由此可见，惠阳的房地产市场当前已是一片火爆。火爆。1 1、现在的市场为什么这样火？、现在的市场为什么这样火？原原 因因 A A、价格形成洼地、价格形成洼地

63、 纵观惠阳当前各项目销售情况可见，深圳人都能占各项目购房人数的纵观惠阳当前各项目销售情况可见，深圳人都能占各项目购房人数的80%80%。这主要是。这主要是因紧临的深圳房价已突破因紧临的深圳房价已突破1500015000元元/。而惠阳当前房价还不到深圳零头。现深圳有。而惠阳当前房价还不到深圳零头。现深圳有12001200万人，庞大住宅需求使很多深圳人因房价虚高而买不起深圳的房子，转而在临近深圳的万人，庞大住宅需求使很多深圳人因房价虚高而买不起深圳的房子，转而在临近深圳的周边城市买房。但周边再远些的广州，东莞的房价都比惠阳高，而隔海相望的香港房价周边城市买房。但周边再远些的广州，东莞的房价都比惠阳

64、高，而隔海相望的香港房价就更高了。所以惠阳因价格的优势吸引了大量的深圳人来此购房居住和投资。就更高了。所以惠阳因价格的优势吸引了大量的深圳人来此购房居住和投资。B B、区域经济发展、区域经济发展 惠阳以石化产业为龙头的工业蓬勃发展，对第三产业的带动作用将逐渐显现，对惠阳以石化产业为龙头的工业蓬勃发展，对第三产业的带动作用将逐渐显现，对居住居住/商业的带动作用已经显现，未来商业的带动作用已经显现，未来3-53-5年的居住年的居住/商业需求将快速增长（大亚湾区现商业需求将快速增长（大亚湾区现有有7 7万人，规划万人，规划1515年人口达到年人口达到20-3020-30万人。万人。1 1、现在的市场

65、为什么这样火？、现在的市场为什么这样火？原原 因因 C C、城市形成联盟、城市形成联盟 惠阳发展得益于整个珠三角区域经济一体化发展大趋势。就区域位置来说，惠阳惠阳发展得益于整个珠三角区域经济一体化发展大趋势。就区域位置来说，惠阳与大亚湾象是深圳的后花园，更象深圳一个区或镇，因此，深圳越来越被中心化，在与大亚湾象是深圳的后花园，更象深圳一个区或镇，因此，深圳越来越被中心化，在楼市发展上，首先辐射的是惠阳与大亚湾，而不是惠州。深圳地铁三号线延伸至惠阳、楼市发展上，首先辐射的是惠阳与大亚湾，而不是惠州。深圳地铁三号线延伸至惠阳、深惠沿海高速将与盐坝高速相连，直接到达大亚湾；深惠沿海高速将与盐坝高速相

66、连，直接到达大亚湾；沪、杭、厦、深高速铁路在惠阳沪、杭、厦、深高速铁路在惠阳设有车站三条路的利好消息刺激，深圳到惠阳与大亚湾的城市距离正逐渐消失。设有车站三条路的利好消息刺激，深圳到惠阳与大亚湾的城市距离正逐渐消失。D D、景观依山傍海、景观依山傍海 惠阳是个海滨城市，美丽的港湾、海岛和美丽的山景、海景，使此地成为了适宜惠阳是个海滨城市，美丽的港湾、海岛和美丽的山景、海景，使此地成为了适宜休闲娱乐和旅游渡假的地方，也使之成为了适宜居住的城市。而对大海的向往，对山休闲娱乐和旅游渡假的地方，也使之成为了适宜居住的城市。而对大海的向往，对山景和海景住宅的需求，是很多人的居住理想。当前的惠阳，每一个有海景房的项目，景和海景住宅的需求，是很多人的居住理想。当前的惠阳，每一个有海景房的项目，价格虽然居高不下但依然被众人争相购买就可见一斑。价格虽然居高不下但依然被众人争相购买就可见一斑。1 1、现在的市场为什么这样火？、现在的市场为什么这样火？推推 测测 A A、黑灯现象使楼市火不了多久、黑灯现象使楼市火不了多久 惠阳众多近年已售的楼盘中，一到夜晚成片的住户没有灯光、一直黑暗。如此黑惠阳众多近年已售