购房协议格式条款霸王

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1、购房协议格式条款霸王 篇一：买房协议要注意的霸王条款及风险防范买房协议要注意的霸王条款及风险防范本文“民事审判参考”霸王条款一：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以协议为准。”教授点评：协议法第15条第二款要求：“商业广告的内容符合要约要求的，视为要约。”依据最高法有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释(以下简称解释)第3条要求情形，该广告即使未载入协议，亦应该视为协议内容，假如违反，应负担违约责任。霸王条款二：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有尤其说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为协议内容条款，出卖人享受最终解释权。”或“甲方提供的售楼

2、资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不一样了解，甲方拥有最终解释权。”教授点评：依据上一条款的解析，广告即使未载入协议，亦应该视为协议内容，假如违反，应负担违约责任。协议法第40条要求，提供格式条款一方免去其责任、加重对方责任、排除对方关键权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。霸王条款三：“本认购书签署7日内，认购人未能交纳首付款或和出卖人签署正式购房协议的，认购人所付定金不予退还。”或“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到“XXXXX”售楼现场和甲方签定商品房买卖协议及其它相关文件;若乙方逾期未和甲方签署买卖协议，甲方有权将乙方所定

3、的该套商品房另行销售而无需通知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。”教授点评：此条款仅对认购人未能签署协议情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。根据商品房销售管理措施第22条及最高法解释第4条要求，如因不可归责于当事人双方的事由造成协议未能签订的，出卖人应返还。霸王条款四：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其它卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要取得买受人的同意。”教授点评：此条款侵害了业主权利。物权法第71条明确要求业主对其建筑

4、物专有部分享受占有、使用、收益和处分的权利。成城市物业管理条例第49条要求：通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，严禁任何单位、个人侵占、处分或改作她用。霸王条款五：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”教授点评：此条款违反了物权法第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。另外，协议违法行为监督处理措施第11条要求，经营者和消费者采取格式条款签订协议的，经营者不得在格式条款中排除消费者应该享受的权利。霸王条款六：“因设计调整、气候改变等原因造成未按本协议要求期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不负担违约责任。”或“政府行为(包含

5、但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等)造成工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间对应顺延并免予负担逾期交房的违约责任。”教授点评：商品房销售管理措施第30条要求：未能按期交付的，房地产开发企业应该负担违约责任。因不可抗力或当事人在协议中约定的其它原因，需延期交付的，房地产开发企业应该立即通知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候改变等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。霸王条款七：“因出卖人原因，买受人不能在要求期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，协议继续推行。若因买受

6、人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超出之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”教授点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了协议法的公平标准，且排除了消费者变更或解除协议的权利。霸王条款八：“买受人违约或解除协议的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除协议的，出卖人按应付款5%支付违约金。”教授点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了协议法的公平标准及消费者权益保护法第10条消费者享受公平交易的权利。霸王条款九：“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修确

7、保金等费用，不然不予办理入住手续。”教授点评：出卖人签订这么的条款，实际上是在免去本身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该推行商品房买卖协议，在要求时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主和其它单位签订的另外一个协议关系，违反了消费者权益保护法第9条中“消费者享受自主选择商品或服务的权利”的要求。霸王条款十：“买受人不论因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不负担装修的费用及其损失。”教授点评：“不论因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，依据商品房销售管理措施要求，买受人能够退房并请求赔偿。而且违反了消费者权益保护法第11条“消费者因购置、使用商品或接收服务受到

8、人身、财产损害的，享受依法取得赔偿的权利。”霸王条款十一：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费，或有的协议约定出卖人能够解除协议。”教授点评：此条款加重了消费者责任，违反了协议法第四十条要求。依据协议违法行为监督处理措施第10条要求，经营者和消费者采取格式条款签订协议的，经营者不得在格式条款中加重消费者根据法律法规不应负担的责任。霸王条款十二：“本协议在推行过程中发生的争议，由双方当事人协商处理;协商不成的，根据下列第2种方法处理。1、提交

9、仲裁委员会仲裁;2、依法向人民法院起诉。”教授点评：依据仲裁法第2条、协议法第128条、消费者权益保护法第34条和民事诉讼法第13条，当事人双方能够选择经过仲裁方法处理纠纷，也能够经过民事诉讼的方法处理。此条款开发商经过事先固化选项，私自排除和剥夺了消费者选择协议争议处理方法的权利，违反了协议法、民法通则、消费者权益保护法等相关法律法规中有关公平、自愿的标准，违反了四川省协议监督条例第20条之要求。这类条款在商品房买卖协议中相关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等含有多项可选择性条款时，出现的情形较多，开发商往往会在协议中经过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其它消费者可

10、和开发商进行协商选择的条款用“X”给予固化，违反了协议法公平、自由的标准，排除了消费者的自由选择权。篇二：购房协议霸王条款怎么办篇一：购房协议中霸王条款的效力购房协议中霸王条款的效力中国消费者协会于2021年10月27日公布了商品房买卖中九大不平等格式条款（又称霸王条款）的点评意见，上述点评意见公布后，很多消费者很关心中消协作出的点评意见的法律效力，和可否依据中消协的点评意见主张权利。所谓“霸王条款”，是指经营者利用其信息、专业知识和交易中优势地位预先确定，且未和消费者充足协商作出的，对消费者不公平、不合理的或减轻、免去其损害消费者正当权益应该负担的民事责任的条款。按中国消费者权益保护法第24

11、条要求，格式协议中含有对消费者不公平、不合理的或减轻、免去其损害消费者正当权益应该负担的民事责任的内容，该内容无效。另按中国协议法第四十条要求，提供格式条款一方免去其责任、加重对方责任、排除对方关键权利的，该条款无效。依据上述要求，购房协议的“霸王条款”应属无效条款，即开发商作为经营者和格式条款的提供方不因“霸王条款”而免去了应负担的对应法律责任，同时购房者作为消费者和格式条款的接收方不因签署了“霸王条款”而丧失了应享受的正当权利。就“霸王条款”的认定，按中国消费者权益保护法的要求，消费者协会作为消费者组织，并无司法裁量权，因此也无权认定“霸王条款”，“霸王条款”的认定应由司法审判机关人民法院

12、来认定。但消费者协会对“霸王条款”的点评意见，反应了消费者的基础价值取向，因此其点评意见应是人民法院认定“霸王条款”的主要参考。附：中消协对商品买卖协议中九种不平等格式条款的点评意见某房产商品房认购书要求：“认购方选择一次性付款的，应在签署上述买卖协议的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，方便消费者深入研究相关资料，全方面了解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。二、单方扩大解约权天津某商品房认购协议书要求：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权

13、解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”点评：任何组织和个人无权“没收”公民正当财产。当事一方主张解除协议的，应该通知对方，不得私自变更或解除协议。三、减免责任巧设计某房产商的商品房认购书要求：“房屋采取空心砖建造，而这种空心砖轻易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”点评：该格式条款把应由建筑商对开发商负担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语言概括地免去开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权，为无效条款。四、模糊标的好圈钱厦门一开发商在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房

14、，而其商品房买卖补充协议中却加入了不明确的相关精装修房的条款。点评：签署协议前，开发商有义务通知消费者相关售出房屋真实、全方面、详细的情况，包含房屋的装修标准。该开发商不但未尽通知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊协议标的，实质是想套取消费者的装修款。五、面积误差设陷阱厦门某开发商制订的商品房买卖补充协议要求：“面积误差时，买房人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的关键权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免去、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为经典的显

15、失公平条款。六、违约责任不对等吉林省某商品房认购协议书要求：“甲方若延期交房，则每迟交30天，按乙方已付房款3计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”点评：上述格式条款对协议双方支付违约金的额度要求不对等，实质是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平标准。七、一房二卖搞欺诈天津某开发商在购房协议书中要求：“双方签署协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给她人，甲方应付给乙方已付房款3作为对乙方的经济赔偿。”点评：一房二卖是经典的欺诈行为，经营者应该负担双倍赔偿责任。该条款免

16、去了经营者责任，剥夺了消费者的关键权利，属违法、无效条款。八、虚假宣传不负责厦门房地产企业制订的商品房买卖补充协议要求：“出卖人在买受人签署协议前的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的全部图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。”点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，其内容和法律要求相抵触，为无效条款。九、购房签约先交钱广州某开发商制订的商品房认购书要求：“在乙方交清首期房款和本条第5款所列的相关综合费用时，甲方应和乙方签署商品房买卖协议。”点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又要求购房者必需先交清首

17、期房款及相关综合费用，才能签署商品房买卖协议，实际上颠倒了签约和付款的次序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。篇二：购房协议中的霸王条款霸王条款之一:对虚假宣传不担责如某房地产开发企业在商品房预售协议要求，甲方(开发商)在本协议签署之前对本房屋及本房屋的相关事项和文字、图片、模型、口头描述等方法所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不含有要约效力，甲乙双方的权利义务以本协议之明确约定的内容为准。尽管法律对什么样的内容符合要约邀请，什么样的内容符合要约条件没有十分明确的说法。但从广告法的内容来看，房产开发商以效果图、广告等形式所作出的广告内容，应该真实、正当，不得含有虚假的内容，不得欺

18、骗和误导消费者，理应遵照公平、老实信用的标准。所以，开发商房产广告所宣传的内容，也应看做是协议的一部分，应该作为协议义务来对待。但上述条款排除了开发商所做商业广告等成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。霸王条款之二:屋顶外墙广告管不着如某开发商印制的商品房预售协议要求，其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人。屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其它卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。实际上，依据物权法等法律要求，业主依法享受的物业共用部位、共用设施设备的全部权或使用权，建设单位不得私自处分;利用上述物业和设备进行经营，应取得相关业主、业主大会、物管企业同意。所

19、以，开发商是无权要求买受人不享受楼宇屋面、外墙使用权等权利的。 霸王条款之三:车位归开发商全部如一家地产商的商品房预售协议要求，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租，对此购房者无权干涉。根据物权法的要求，占用业主共有的道路或其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该地产商在协议里将小区道路及车位权利要求给自己的条款是违法的。霸王条款之四:解除协议期限不一样如某楼盘商品房买卖契约要求，乙方(购房人)延迟支付协议价款，经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本协议。同时，又要求甲方延迟交付该商品房的，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本

20、协议。应该说，根据协议法的要求，协议双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最关键义务，对于这两项关键义务的违反造成解除协议的催告期限，协议双方当事人也应是对等的，但开发商在协议里却要求，假如卖方催告30日未收到付款即可解约，和买方催告90日未收到房产才可解约的要求，显著是不对等的。霸王条款之五:违约金差一倍不正当某商品房预售协议要求，乙方(购房人)按天天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方负担。同时，又要求甲方或其委托人怠于推行该商品房工程质量保修责任的，应该负担下列责任:按每拖延一天10元计算，向

21、乙方支付违约金。依据民法通则及协议法的要求，协议当事人应该遵照公平标准确定各方的权利义务。在上述协议中却要求，购房人逾期推行义务天天支付违约金20元，而出卖方逾期推行义务只需天天支付10元，显然违反了民法通则及协议法的公平标准。 霸王条款之六:违约金、定金二者怎样取舍由开发商要求某商品房买卖契约要求，乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后，若未获同意，甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性补清应交款项，不然视为乙方违约，甲方有权解除本契约，并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方，定金不予返还，乙方同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。不难看出，此项霸王条款违反了协议法中“当事人既约

22、定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方能够选择适用违约金或定金条款”的要求。依据上述协议的内容了解，开发商在购房人违约的情况下，既能够没收定金，又能够收取1%的违约金。霸王条款之七:开发商违约不担责某楼盘的商品房买卖契约要求，房屋交付后90天内，双方应按要求准备资料，帮助对方办理该房屋产权过户及申领相关权证手续。但在对开发商不帮助对方办理的违约责任选择上，全部选择空白。如此霸王式条款的设定，意味着开发商既不用负担限期履约的责任，又不用负担任何赔偿责任，无疑是不平等协议，对购房者维权是极为不利的。霸王条款之八:用格式条款对抗非格式条款如某楼盘商品房预售协议要求，协议附件和协议正本内容或其它内容

23、如有冲突，以本附件内容为准。这意味着开发商能够依据自行设定的格式协议排斥非格式协议。依据协议法的要求，格式条款和非格式条款不一致的，应该采取非格式条款。假如附件和协议正本内容或其它内容中的非格式条款相冲突的，应以非格式条款为准。篇三：教你识别购房协议中的霸王条款教你识别购房协议中的霸王条款“此房是我建，价格由我定，要想买房子，协议条款没商议。”相信大多数购房者在面对购房协议时全部有这么的感慨，其实这种感慨也是源于购房者对购房条款的不熟悉。那么，怎样识别购房协议中的霸王条款呢?霸王条款一:对虚假宣传不担责如某房地产开发企业在商品房预售协议要求，甲方(开发商)在本协议签署之前对本房屋及本房屋的相关

24、事项和文字、图片、模型、口头描述等方法所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不含有要约效力，甲乙双方的权利义务以本协议及附件明确约定的内容为准。凡在签约之前买卖双方任何一方经过口头、书面及其它形式(包含口头讲解、广告、沙盘等)所表示和提供的信息全部不再作为确定双方义务的依据。点评：工商部门表示，此条款违反了协议法及有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释。商品房的销售广告和宣传资料对商品房买卖协议的签订和房屋价格确实定有重大影响的，应该视为要约。现在部分商品房经销企业在营销活动中做不实宣传，并利使用方法律术语玩文字游戏，混淆要约和要约邀请的法律概念，为自己推脱责任。分析：新版的中国广

25、告法已于今年9月1日起实施，其中第二十八条广告以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者的，组成虚假广告。如在购房中碰到此种情况可向当地工商部门进行投诉，以此来维护自己的正当权益。霸王条款二:违约金、定金二者怎样取舍由开发商要求某商品房买卖契约要求，乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后，若未获同意，甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性补清应交款项，不然视为乙方违约，甲方有权解除本契约，并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方，定金不予返还，乙方同时按房款的10%向甲方支付赔偿金。篇三：购房协议中霸王条款的效力购房协议中霸王条款的效力中国消费者协会于2021年10月27日公布了商品

26、房买卖中九大不平等格式条款（又称霸王条款）的点评意见，上述点评意见公布后，很多消费者很关心中消协作出的点评意见的法律效力，和可否依据中消协的点评意见主张权利。所谓“霸王条款”，是指经营者利用其信息、专业知识和交易中优势地位预先确定，且未和消费者充足协商作出的，对消费者不公平、不合理的或减轻、免去其损害消费者正当权益应该负担的民事责任的条款。按中国消费者权益保护法第24条要求，格式协议中含有对消费者不公平、不合理的或减轻、免去其损害消费者正当权益应该负担的民事责任的内容，该内容无效。另按中国协议法第四十条要求，提供格式条款一方免去其责任、加重对方责任、排除对方关键权利的，该条款无效。依据上述要求

27、，购房协议的“霸王条款”应属无效条款，即开发商作为经营者和格式条款的提供方不因“霸王条款”而免去了应负担的对应法律责任，同时购房者作为消费者和格式条款的接收方不因签署了“霸王条款”而丧失了应享受的正当权利。就“霸王条款”的认定，按中国消费者权益保护法的要求，消费者协会作为消费者组织，并无司法裁量权，因此也无权认定“霸王条款”，“霸王条款”的认定应由司法审判机关人民法院来认定。但消费者协会对“霸王条款”的点评意见，反应了消费者的基础价值取向，因此其点评意见应是人民法院认定“霸王条款”的主要参考。附：中消协对商品买卖协议中九种不平等格式条款的点评意见一、认购定金难归还某房产商品房认购书要求：“认购

28、方选择一次性付款的，应在签署上述买卖协议的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，方便消费者深入研究相关资料，全方面了解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。二、单方扩大解约权天津某商品房认购协议书要求：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”点评：任何组织和个人无权“没收”公民正当财产。当事一方主张解除协议的，应该通知对方，不得私自变更或解除协议。三、减免

29、责任巧设计某房产商的商品房认购书要求：“房屋采取空心砖建造，而这种空心砖轻易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”点评：该格式条款把应由建筑商对开发商负担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语言概括地免去开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权，为无效条款。四、模糊标的好圈钱厦门一开发商在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其商品房买卖补充协议中却加入了不明确的相关精装修房的条款。点评：签署协议前，开发商有义务通知消费者相关售出房屋真实、全方面、详细的情况，包含房屋的装修标准。该开发商不但未尽通知义务，而且还在上述补充条款中以不

30、确切的意思表示，模糊协议标的，实质是想套取消费者的装修款。五、面积误差设陷阱厦门某开发商制订的商品房买卖补充协议要求：“面积误差时，买房人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的关键权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免去、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为经典的显失公平条款。六、违约责任不对等吉林省某商品房认购协议书要求：“甲方若延期交房，则每迟交30天，按乙方已付房款3计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10

31、的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”点评：上述格式条款对协议双方支付违约金的额度要求不对等，实质是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平标准。七、一房二卖搞欺诈天津某开发商在购房协议书中要求：“双方签署协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给她人，甲方应付给乙方已付房款3作为对乙方的经济赔偿。”点评：一房二卖是经典的欺诈行为，经营者应该负担双倍赔偿责任。该条款免去了经营者责任，剥夺了消费者的关键权利，属违法、无效条款。八、虚假宣传不负责厦门房地产企业制订的商品房买卖补充协议要求：“出卖人在买受人签署协议前的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的全部图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。”点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，其内容和法律要求相抵触，为无效条款。九、购房签约先交钱广州某开发商制订的商品房认购书要求：“在乙方交清首期房款和本条第5款所列的相关综合费用时，甲方应和乙方签署商品房买卖协议。”点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又要求购房者必需先交清首期房款及相关综合费用，才能签署商品房买卖协议，实际上颠倒了签约和付款的次序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。