第二章建设用地制度与政策

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1、周天建周天建环境与测绘学院土地资源管理系环境与测绘学院土地资源管理系二一二年十一月二一二年十一月房地产制度与政策Real Estate Systems and Policies 第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策集体土地征收集体土地征收 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 12主要内容主要内容征收集体土地的特点，征收的原则征收集体土地的特点，征收的原则，征收、征用集征收、征用集体土地的政策规定，土地征收补偿范围和标准体土地的政策规定，土地征收补偿范围和标准 出让的概念，建设用地使用权出让计划，出让方出让的概念，建设用地使用权出让计划，出让方式，出让年限，建设用地使用权的收回（

2、四种情式，出让年限，建设用地使用权的收回（四种情况），建设用地使用权的终止，建设用地使用权况），建设用地使用权的终止，建设用地使用权出让合同出让合同 第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨 3主要内容主要内容建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权划拨的范围，建设用地使用权划拨的管理划拨的范围，建设用地使用权划拨的管理闲置土地的处理闲置土地的处理 4闲置土地的认定，闲置土地的处置方式，征闲置土地的认定，闲置土地的处置方式，征收土地闲置费，无偿收回土地使用权。收土地闲置费，无偿收回土地使用权。第二章第二章 建

3、设用地制度与政策建设用地制度与政策掌握掌握 熟悉熟悉 12学习要求学习要求 闲置土地的处置方式，征收土地闲置费，无偿收回土地使用权闲置土地的处置方式，征收土地闲置费，无偿收回土地使用权了解了解 3 征收集体土地的特点，征收集体土地应遵守的原则，征收集体土征收集体土地的特点，征收集体土地应遵守的原则，征收集体土地的工作程序，建设用地使用权出让合同及其管理地的工作程序，建设用地使用权出让合同及其管理 征收、征用集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标征收、征用集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准，建设用地使用权出让的概念，建设用地使用权出让计划、方式和准，建设用地使用权出让的概念

4、，建设用地使用权出让计划、方式和年限，建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权划拨的范围，建年限，建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权划拨的范围，建设用地使用权划拨的管理，闲置土地的认定设用地使用权划拨的管理，闲置土地的认定【补充补充】我国土地制度框架所有权与使用权分离我国土地制度框架所有权与使用权分离房地产开发用地房地产开发用地的土地使用权的土地使用权第一节第一节 集体土地征收集体土地征收一、征收集体土地的特点一、征收集体土地的特点 1.1 集体土地概述集体土地概述 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于 农民集体

5、所有农民集体所有 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有 集体土地的使用权集体土地的使用权不得出让、转让或者出租不得出让、转让或者出租用于非农建设用于非农建设 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼 并等情形致使土地使用权依发生转移的除外并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）（集体土地流转的特例）【2006年真题年真题】土地管理法土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。A.国家国家B.所在的村民小组所在的村民小组

6、C.农民个人农民个人D.农民集体农民集体第一节第一节 集体土地征收集体土地征收一、征收集体土地的特点一、征收集体土地的特点 1.2 征地集体土地的概念征地集体土地的概念 是国家为了是国家为了公共利益（？）公共利益（？）的需要，依法将集体所有土地转变为的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为国有土地并给予补偿的行为（所有权的变化）（所有权的变化）实质是土地所有权由实质是土地所有权由集体所有变为国家所有集体所有变为国家所有 1.3 征收与征用的共同与不同之处征收与征用的共同与不同之处（2004.3，2004.8.28）共同之处共同之处 都具有一定强制性都具有一定强制性 都要经过法定

7、程序都要经过法定程序 都要依法给予补偿都要依法给予补偿第一节第一节 集体土地征收集体土地征收一、征收集体土地的特点一、征收集体土地的特点 1.3 征收与征用的共同与不同之处征收与征用的共同与不同之处 不同之处不同之处 征收是征收是所有权发生改变所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权，由集体所有权转变为国家所有权 征用是征用是使用权改变使用权改变，所有权不变，强制使用，所有权不变，强制使用，特定情况特定情况结束后应结束后应 返还原所有人返还原所有人 1.4 征收的特点征收的特点 强制性强制性-土地征收是国家行为土地征收是国家行为 妥善安置被征地单位和人员的生产和生活妥善安置被征地单位和人员

8、的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿要给予被征地单位经济补偿 被征收的土地所有权发生转移被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地集体所有土地转变为国家所有土地第一节第一节 集体土地征收集体土地征收二、征收的原则二、征收的原则 2.征收的原则征收的原则 珍惜耕地，合理利用土地的原则珍惜耕地，合理利用土地的原则 能不征就不征，能少征就少征能不征就不征，能少征就少征 保证国家建设用地的原则保证国家建设用地的原则 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用 妥善安置被征地单位和农民的原则妥善安置被征地单位和农民的原则 对征收的土地要适当补偿对征收的

9、土地要适当补偿 对农民造成的损失要适当补助对农民造成的损失要适当补助 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排 妥善安置拆迁户妥善安置拆迁户第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 2.征收的原则征收的原则 有偿使用土地的原则有偿使用土地的原则 土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应 依法征地的原则依法征地的原则 必须有县级以上政府的批准文件必须有县级以上政府的批准文件 按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续 禁止以租代征（视频案例）禁止以租代征

10、（视频案例）二、征收的原则二、征收的原则 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 【2007年真题年真题】下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）.A.征收或者征用都是为了公共利益需要征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的征收是强制性的，征用是非强制性的二、征收的原则二、征收的原则

11、 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 3.1 征收土地的范围征收土地的范围 为了为了公共利益的需要公共利益的需要，可以征收集体土地，可以征收集体土地 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权3.2 征收土地批准权限征收土地批准权限 听证制度听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证 征收土地实行征收土地实行两级两级审批制度国务院和省级政府审批制度国务院和省级政府（所有权转变）（所有权转变）农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续

12、（用途转变）（用途转变）由国务院审批的由国务院审批的 基本农田基本农田 基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过35公顷的（公顷的（525亩）亩）其他土地超过其他土地超过70公顷的（公顷的（1050亩）亩）其他用地由省级政府审批并报国务备案其他用地由省级政府审批并报国务备案三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 【2006年真题年真题】宪法宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对 土地实行（）并给予补偿土地实行（）并给予补偿A.征收征收B.征用征用C.征收或者征用征

13、收或者征用D.征购征购三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 宪法宪法第十条，第十条，土管法土管法第二条第二条第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 3.3 申请征地不得化整为零申请征地不得化整为零 征收土地应征收土地应根据总体设计一次申请根据总体设计一次申请批准，不得化整为零批准，不得化整为零 分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用 铁路、公路、输油等管线工程可以铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收分段征收3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 由由用地单位支付用地单位支付

14、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 江苏铁本钢铁有限公司在常州市和扬中市建设设计能力为江苏铁本钢铁有限公司在常州市和扬中市建设设计能力为840万吨的大型钢铁项目，于万吨的大型钢铁项目，于2003年年6月开始施工。经查明，该项目在月开始施工。经查明，该项目在建设过程中，当地政府及有关部门严重违反国家有关法律法规，建设过程中，当地政府及有关部门严重违反国家有关法律法规，越权越权分分22次次将项目分拆审批，违规审批征收土地将项目分拆审批，违规审批征收土地6541亩亩，违规组，违规

15、组织实施征地拆迁。织实施征地拆迁。第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 3.5 临时用地政策临时用地政策 由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准申请并取得批准 由建设单位与集体土地所有单位签订由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议临时用地协议（征用而非征收）（征用而非征收）临时用地期限临时用地期限最多不超过最多不超过2年年 不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久建筑不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久建筑 期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记期满后建设单位

16、清理场地支付费用，到土管部门注销登记 超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收3.6 联营使用集体土地政策（两种方法）联营使用集体土地政策（两种方法）联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联联 营企业营企业 持县级以上政府批准的持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件设计任务书或其他批准文件 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请由联营企业向县级以上政府

17、土管部门提出用地申请 两种处理方式两种处理方式 批准后可以改变土地性质，实行征收批准后可以改变土地性质，实行征收 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以 不改变土地权属性质不改变土地权属性质）三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收3.7 征收土地公告（主要是两个公告）征收土地公告（主要是两个公告）概念概念 由被征收土地所在的市县人民政府，在由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后收到征收土地方案后10 日内日内以书面或其它形式进行公告以书面或其它形

18、式进行公告 征地公告内容征地公告内容（四项）（四项）征收批准机关、文号、时间和用途征收批准机关、文号、时间和用途（批文）（批文）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）（土地）征地补偿标准和农业人口安置途径征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）（人员）办理征地补偿的期限与地点办理征地补偿的期限与地点（手续）（手续）三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收3.7 征收土地公告（主要是两个公告）征收土地公告（主要是两个公告）征地补偿安置方案征地补偿安置方案公告内容公告内容 被征地土地情况被征

19、地土地情况 土地补偿费标准、数量、支付对象和方式土地补偿费标准、数量、支付对象和方式 安置补助费的标准、数量、支付对象和方式安置补助费的标准、数量、支付对象和方式 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式 农业人口具体安置途径农业人口具体安置途径 其他措施其他措施 未进行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续未进行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续（必须的步（必须的步 骤）骤）三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收第一节第一节 集体土地征收集体土地征收第一节第一节 集体土地征收集体土地征收

20、三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 3.8 征地补偿费的使用征地补偿费的使用 补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）耕地占用税耕地占用税用于土地开发和农业发展用于土地开发和农业发展 菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发于菜田开发 建设和土地的调整和治理建设和土地的调整和治理 征地管理费用征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支于土地管理部门的各种业务开支第一节第一节 集体土地征收集体土地征收3.9 特殊征地政策特殊征地政策 大中型水利水电工程

21、补偿国务院另行规定大中型水利水电工程补偿国务院另行规定 征收林地、园林林业管理部门规定征收林地、园林林业管理部门规定 征收中发现文物、古迹、古树报相关部门处理后方可征地征收中发现文物、古迹、古树报相关部门处理后方可征地 烈士墓、华侨墓按主管部门办理烈士墓、华侨墓按主管部门办理 用地范围内有国防设施经协商后方可征收用地范围内有国防设施经协商后方可征收三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收【征地补偿费的构成征地补偿费的构成】三大类三大类四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 土地补偿费给集体的，补偿所有权土地补偿费给集

22、体的，补偿所有权 安置补助费给个人的，安置劳动力安置补助费给个人的，安置劳动力 地上附着物及青苗补偿费给地上物的所有人地上附着物及青苗补偿费给地上物的所有人 【注意专有名词的精准性注意专有名词的精准性】征地补偿费与土地补偿费不同征地补偿费与土地补偿费不同 安置补助费，而不是安置补偿费安置补助费，而不是安置补偿费第一节第一节 集体土地征收集体土地征收4.1 土地补偿费土地补偿费（对地）（对地）内含内含 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济 损失而支付的款项损失而支付的款项 由由用地单位支付用地单位支付土地补偿费土地补偿费 标准标

23、准 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的年平均年产值的6-10 倍（按原用途补偿）倍（按原用途补偿）其他土地标准，由省级规定其他土地标准，由省级规定 四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收4.2 安置补助费安置补助费（对人）（对人）内含内含 安置补助费是为安置因征地造成的安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力农村剩余劳动力的补助费的补助费 （用地单位支付）（用地单位支付）耕地标准耕地标准 安置补助费需要安置的农业人口数安置补助费需要安置的农业人口数每一个需要安置的农业每一个需要安置的农

24、业 人口的安置补助费标准人口的安置补助费标准 需要安置的农业人口数，按照需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量被征收的耕地数量除以征地前被除以征地前被 征地单位平均每人占有耕地的数量征地单位平均每人占有耕地的数量计算计算 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征 收前收前3年平均年产值的年平均年产值的4-6倍倍 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年年 平均年产值的平均年产值的15倍倍（上限）（上限）四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 第一

25、节第一节 集体土地征收集体土地征收 非耕地标准非耕地标准 由省级规定由省级规定 征地补偿费的征地补偿费的特殊规定特殊规定 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助 费，尚不能使农民费，尚不能使农民保持原有生活水平保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以的，经省级政府批准，可以 增加安置补助费，但增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土不得超过该土 地被征前地被征前3年平均年产值的年平均年产值的30倍倍 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征土地补偿费和安置补助费的

26、总和达到法定上限，尚不足以使被征 地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿 使用收入予以补贴使用收入予以补贴四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 政府的管理政府的管理 省级政府要制订并公布各市县征地的省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综统一年产值标准或区片综 合地价合地价 征地补偿做到同地同价征地补偿做到同地同价 国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算 对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股对有稳

27、定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 4.3 地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费 地上附着物和青苗补偿费标准，由地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府省级政府规定规定 征收征收城市郊区城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金的菜地，缴纳新菜地开发建设基金 城市郊区的菜地，是指城市郊区的菜地，是指连续连续3年以上年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品常年种菜或养殖鱼、虾的商品 菜地和精养鱼塘菜地和精养鱼塘特大城市特大城市 城市人口城市人口100w 7000-10000元元/亩亩大城市大城市 50w=城市人口城市人口=100w 5000-7

28、000元元/亩亩中小城市中小城市 城市人口城市人口50w 3000-5000元元/亩亩第一节第一节 集体土地征收集体土地征收4.4 临时用地补偿标准临时用地补偿标准 征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议 按土地前按土地前3年平均年产值逐年给予补偿年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）（注意没有倍数）但临时用地逐年累计的补偿费最高但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过不得超过土地补偿费和安置土地补偿费和安置 补助费的总和补助费的总和 【为何有高限的规定为何有高限的规定】临时用地补偿相当于租金临时用地补偿相当于租金 征地补偿费相当于销售价格

29、征地补偿费相当于销售价格 如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 抢建的房屋抢建的房屋 发布征地告知后，在拟征收集体土地范围内发布征地告知后，在拟征收集体土地范围内抢栽、抢种、抢抢栽、抢种、抢建建的地上附着物和青苗，征收集体土地时一律不予补偿。的地上附着物和青苗，征收集体土地时一律不予补偿。第一节第一节 集体土地征收集体土地征收四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 沿江公路路边抢建沿江公

30、路路边抢建的竹棚架和抢种抢的竹棚架和抢种抢栽的果树苗栽的果树苗 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 恶意抢种、抢恶意抢种、抢栽骗取补偿款，将被栽骗取补偿款，将被追究刑事责任追究刑事责任 巡控不力的街巡控不力的街镇村社相关责任人也镇村社相关责任人也将实施行政问责将实施行政问责第一节第一节 集体土地征收集体土地征收4.5 补偿费用的使用补偿费用的使用 土地补偿费农村集体经济组织所有土地补偿费农村集体经济组织所有 地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者 安置补助费（安置补助费（三种方式三

31、种方式）由农村集体经济组织安置人员的由农村集体经济组织管理和由农村集体经济组织安置人员的由农村集体经济组织管理和 使用使用 其他单位安置的人员支付给安置单位其他单位安置的人员支付给安置单位 不需要统一安置的人员发放给个人不需要统一安置的人员发放给个人四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 【2006年真题年真题】下列关于征收土地的表述中，正确的是（）下列关于征收土地的表述中，正确的是（）A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至至10倍倍B.安置补助费只能发放给安置单位安置补助费只能发放

32、给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 某市因城市建设需要征收郊区农村集体土地，经调查确认，被征地前某市因城市建设需要征收郊区农村集体土地，经调查确认，被征地前 三年平均年产值为三年平均年产值为700元元/亩。按照标准，每一个需要安置的农业人口亩。按照标准，每一个需要安置的农业人口 的安置补助费应为的安置补助费应为()。A.4200-7000元元 B.1400-2800元元 C.2

33、800-4200元元 D.4200-5600元元第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 某农村集体经济组织人均耕地面积某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体公顷，国家建设征收该农村集体 经济组织的耕地面积经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近公顷，该耕地近3年平均年产值为年平均年产值为10000元元/公顷。公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是()。A、不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人、不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B、该耕地的土地补偿费最少为、该耕地的土地补偿费最少为60万

34、元万元 C、每公顷耕地需要安置的农业人口为、每公顷耕地需要安置的农业人口为5人人 D、由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费、由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费四、土地征收补偿范围和标准四、土地征收补偿范围和标准 某地区平均每亩耕地年产值为某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地元，人均耕地0.2亩。如果每个农业亩。如果每个农业 人口的安置补助费标准按该耕地被征收前人口的安置补助费标准按该耕地被征收前3年平均年产值的年平均年产值的6倍计，那倍计，那 么，在该地区征收么，在该地区征收1亩耕地的安置补助费为（亩耕地的安置补助费为（）元。）元。A、3000 B、6000 C

35、、15000 D、30000第一节第一节 集体土地征收集体土地征收5.1 申请用地申请用地 申请机构申请机构 （建设单位）（建设单位）向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部 门申请门申请 申请的依据申请的依据 经批准的设计任务书或初步设计经批准的设计任务书或初步设计（发改委的立项报告）（发改委的立项报告）年度基本建设计划年度基本建设计划（立项）（立项）其它其它五、土地征收工作程序五、土地征收工作程序 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收5.1 申请用地申请用地 所需附上有资料所需附上有资料 建设单位有关资质证明建设单位有关资质证明 项目可行性研究

36、报告批复或其它有关批准文件项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件 土地行政部门出具有用地预审报告土地行政部门出具有用地预审报告 初步设计或其他有关材料初步设计或其他有关材料 建设项目总平面布置图建设项目总平面布置图 占用耕地的，提出补充耕地方案占用耕地的，提出补充耕地方案 项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告 提供地价评估报告提供地价评估报告五、土地征收工作程序五、土地征收工作程序 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收5.2 受理申请并审查有关文件受理申请并审查有关文件（一书四方案）（一书四方案）审查时间审查时间 受理的受理的30

37、日内日内 编制（一书）编制（一书）建设项目用地呈报说明书建设项目用地呈报说明书 拟定（四方案）拟定（四方案）农用地转用方案农用地转用方案（用途转变）（用途转变）补充耕地方案补充耕地方案（占补平衡）（占补平衡）征地方案征地方案（所有权转变）（所有权转变）供地方案供地方案（使用权转移）（使用权转移）流程流程 经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查五、土地征收工作程序五、土地征收工作程序 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收5.3 审批用地（一制度）审批用地（一制度）实行土地管理部门实行土地管理部门内部会审制度内部会审制度审批土地审批土地

38、批文必须是批文必须是政府的政府的，而不是土管部门的，而不是土管部门的5.4 征地实施征地实施 实施机构实施机构 被征收土地被征收土地所在地市县人民政府所在地市县人民政府（注意不是土管部门）（注意不是土管部门）程序程序 征地公告征地公告 支付征地费支付征地费 安置农业人口安置农业人口 协调征地争议协调征地争议五、土地征收工作程序五、土地征收工作程序 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收5.5 签发用地证书（合同签发用地证书（合同+登记）登记）有偿使用土地的签订有偿使用土地的签订土地使用权出让合同土地使用权出让合同 以划拨方式使用土地的，签发以划拨方式使用土地的，签发国有土地划拨决定书国有土地划

39、拨决定书和和建建 设用地批准书设用地批准书 用地单位持上述文件办理土地登记手续用地单位持上述文件办理土地登记手续5.6 征地批准后的实施管理（自学）征地批准后的实施管理（自学）时间时间 用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理 措施措施 会同有关部门落实安置措施会同有关部门落实安置措施 督促被征地单位按期移交土地督促被征地单位按期移交土地五、土地征收工作程序五、土地征收工作程序 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收5.6 征地批准后的实施管理征地批准后的实施管理（自学）（自学）措施措施 处理征地过程中的各种争议处理征地过程中的各种争议 填写征地结案报告（表

40、示征地工作结束）填写征地结案报告（表示征地工作结束）5.7 建立征收土地档案（三项要求）建立征收土地档案（三项要求）（自学）（自学）整理和收集征收过程中形成的各种文件整理和收集征收过程中形成的各种文件 收集存档的文件一律是原件收集存档的文件一律是原件 市、县范围内的土地档案应统一格式市、县范围内的土地档案应统一格式五、土地征收工作程序五、土地征收工作程序 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收观看视频教学资料（土地征收违法案例，以租代征）观看视频教学资料（土地征收违法案例，以租代征）偷梁换柱骗土地偷梁换柱骗土地(焦点访谈焦点访谈，11分钟分钟)第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让

41、 出让出让是指国家将国有土地使用权在是指国家将国有土地使用权在一定上限内一定上限内出让给土地使用者，由出让给土地使用者，由 土地使用者向国家支付土地使用者向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让金的行为的行为出让金出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合 同规定的期限，一次或分次提前支付的同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的整个使用期间的地租地租一、出让的概念一、出让的概念 第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 出让的含义出让的含义出让是土地一级市场，由出让是土地一级市场，由国家垄断国家垄断

42、，一方必定是国家，一方必定是国家经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家。在经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家。在 期限内对土地拥有期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权占有、使用、收益、处分权（部分处分权）；（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有但地下埋藏物归国家所有一、出让的概念一、出让的概念 第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 使用者只有在向国家支付了使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金全部土地使用权出让金后才能领取土后才

43、能领取土 地使用权证书地使用权证书集体土地不经征收不得出让集体土地不经征收不得出让出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的 经济关系经济关系，具有，具有平等、自愿、有偿、有期限平等、自愿、有偿、有期限的特点（民事关系）的特点（民事关系）一、出让的概念一、出让的概念 二、建设用地使用权出让计划二、建设用地使用权出让计划 出让土地的三符合出让土地的三符合 符合土地利用总体规划符合土地利用总体规划 符合城市规划符合城市规划 符合年度建设用地计划符合年度建设用地计划第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 二、建设用地使

44、用权出让计划二、建设用地使用权出让计划 程序程序 省级政府省级政府下达控制指标下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，拟定年度出让国有土地总面积方案 具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建规划、建 设、房产管理部门设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施县土管部门实施三、出让方式三、出让方式 3.1 出让方式出让方式 方式（四种）方式（四种）招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 协议协议第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 3.1

45、 出让方式出让方式 应采用招拍挂的情形应采用招拍挂的情形 工业、商业、旅游、娱乐和商品工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（五类）住宅等经营性用地（五类）其它性质，同其它性质，同一土地有两个以上一土地有两个以上意向用地者的意向用地者的 【注意注意】要分清以下概念的级别要分清以下概念的级别 划拨划拨 出让出让 招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 协议协议第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 3.3 招标出让的含义与程序招标出让的含义与程序招标出让的含义招标出让的含义是指市、县国土部门发布是指市、县国土部门发布招标公告招标公告，邀请特定或者不特定邀请特定或

46、者不特定的自然的自然 人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果 确定国有建设用地使用权人的行为确定国有建设用地使用权人的行为本方式有利于公平竞争，本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的适用于需要优化土地布局，重大工程的 较大地块的出让较大地块的出让程序程序投标投标开标投标人少于三人，开标投标人少于三人，少于三人少于三人应终止招标活动应终止招标活动 评标评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以评标评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以 上单数上单数第二节第二节 建设用地使用权出让建设用

47、地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 3.3 招标出让的含义与程序招标出让的含义与程序 程序程序 中标中标价高者得；价高者得；对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评 价标准，或者能够满足价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标招标文件的实质性要求且价格最高的投标 人人，应当确定为中标人，发，应当确定为中标人，发中标通知书中标通知书3.4 拍卖出让的含义与程序拍卖出让的含义与程序 含义含义 拍卖出让是指出让人发布拍卖出让是指出让人发布拍卖公告拍卖公告，由竞买人在，由竞买人在指定时间、地指定时间、地 点进行公开竞价点进行公开竞价，根据出价

48、结果确定国有建设用地使用权人的，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的 行为行为 拍卖的方式特点是利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使拍卖的方式特点是利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使 用权用权第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 3.4 拍卖出让的含义与程序拍卖出让的含义与程序 含义含义 适用于适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵 活性活性的地块的出让的地块的出让 竞买人竞买人不足三人不足三人，或者竞买人的最高应价，或者竞买人的最高应价未达到底价未达到底价时，应当时，应当 终止拍卖

49、终止拍卖 程序程序 主持人点算竞买人主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地情况主持人介绍拍卖宗地情况 主持人宣布拍卖规则主持人宣布拍卖规则第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 3.4 拍卖出让的含义与程序拍卖出让的含义与程序 程序程序 主持主人报出主持主人报出起叫价起叫价 竞买人举牌应价或者报价竞买人举牌应价或者报价 主持人确认应价或者报价后继续竞价主持人确认应价或者报价后继续竞价 主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人主持人落槌表示成交落槌表示成交 主持人宣布最高应价或报价者为竞

50、得人，主持人宣布最高应价或报价者为竞得人，签签成交确认书成交确认书第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 3.5 挂牌出让的含义与程序挂牌出让的含义与程序含义含义是指出让人发布是指出让人发布挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交，按公告规定的期限将拟出让宗地的交 易条件在指定的易条件在指定的土地交易场所挂牌土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并公布，接受竞买人的报价申请并 更新挂牌价格，根据更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确的出价结果或现场竞价结果确 定建设用地使用人的行为定建设用地使用人的行为挂牌时

51、间挂牌时间不少于不少于10个工作日个工作日挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度调整增价幅度程序程序在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布符合条件的竞买人填写报价单报价符合条件的竞买人填写报价单报价第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 挂牌确认成交的规则挂牌确认成交的规则 在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价报价不低于底价，挂，挂 牌成交牌成交 在挂牌期限内有两个或两个以上的

52、竞买人报价的，出价最高者在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者 为竞得人为竞得人 报价相同的，先提交报价单者为竞得人（必须高于底价）报价相同的，先提交报价单者为竞得人（必须高于底价）在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不 成交成交3.5 挂牌出让的含义与程序挂牌出让的含义与程序 程序程序 挂牌主持人确认该间报价后，更新显示持牌价格挂牌主持人确认该间报价后，更新显示持牌价格 挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人（可有现场竞挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人（可有现场竞 价环节），价环节），签签成交

53、确认书成交确认书第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 3.6 协议出让的含义协议出让的含义（不适用于房地产开发用地）（不适用于房地产开发用地）含义含义 协议出让是指政府作为协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方土地所有者与选定的受让方磋商用地条磋商用地条 件及价款，达成协议并件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，签订土地使用权出让合同，有偿出让土有偿出让土 地使用权的行为地使用权的行为 特点特点 自由度大，不利于公平竞争自由度大，不利于公平竞争 适用范围适用范围 适用于适用于公共福利事业和非盈利性的公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用

54、地和社会团体、机关单位用地和 某些某些特殊用地特殊用地 处罚处罚 应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的，对直接负应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的，对直接负 责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪，追究刑，追究刑 事责任事责任第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式【归纳总结归纳总结】方式方式人数少于三个人数少于三个适用范围适用范围法律文件法律文件招标招标终止招标终止招标需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让让中标通知书中标通知书拍卖拍

55、卖终止拍卖终止拍卖区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让有较大灵活性的地块的出让成交确认书成交确认书挂牌挂牌可以成交可以成交成交确认书成交确认书协议协议一般只有一家一般只有一家适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地机关单位用地和某些特殊用地协议出让合同协议出让合同第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 三、出让方式三、出让方式 3.7 确定土地使用人之后的步骤确定土地使用人之后的步骤 中标通知书或成交确认书具有中标通知书或成交确认书具有法律效力法律效

56、力，出让人改变竞得结果或中，出让人改变竞得结果或中 标人放弃中标宗地，应当承担法律责任标人放弃中标宗地，应当承担法律责任 按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使签订国有建设用地使 用权出让合同用权出让合同 出让人应在出让人应在10个工作日内公布结果个工作日内公布结果 受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设 用地使用权证书用地使用权证书 不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书第二节第二节 建设用

57、地使用权出让建设用地使用权出让 四、出让年限四、出让年限 法定出让最高年限法定出让最高年限 居住用地居住用地 70年年 工业用地工业用地 50年年 教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地 40年年 综合或者其他用地综合或者其他用地 50年年 具体的出让年限可以短于但具体的出让年限可以短于但不能长于以上最高年限不能长于以上最高年限第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 四、出让年限四、出让年限【2008年真题年真题】甲开发商甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地年按法定最高出让年限取得一

58、块商业用地的土地 使用权。使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年 后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（）年。后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（）年。A.33B.35C.38D.40第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 五、建设用地使用权的收回（四种情况）五、建设用地使用权的收回（四种情况）5.1 期限届满的处理期限届满的处理 住宅住宅 期限届满期限届满自动续期自动续期 非住宅非住宅 应当至迟于应当至迟于届满前一年届满前一年申请续期申请续期 除根据社会公共利益需要除根据社会公共利益需要收

59、回土地的，应当予以批准续期。批准收回土地的，应当予以批准续期。批准 的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金 届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该 土地上的不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约土地上的不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约 定不明的，按规定办理定不明的，按规定办理第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 五、建设用地使用权的收回（四种情况）五、建设用地使用权的收回（四种情况）【2008年真题年真题】依据依据物权法物权法的规定，住

60、宅建设用地使用权期间届满的，（）。的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.由国家无偿收回由国家无偿收回B.自动续期自动续期C.应于届满前应于届满前6个月申请续期个月申请续期D.应于届满前应于届满前1年申请续期年申请续期【2007年真题年真题】下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。A.非住宅建没用地使用权期限届满后，自动续期非住宅建没用地使用权期限届满后，自动续期 B.住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期 C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用

61、土地非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地 的，应当至迟于期满前的，应当至迟于期满前6个月申请续期个月申请续期 D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地 的，应当至迟于期满前的，应当至迟于期满前2年申请续期年申请续期第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 五、建设用地使用权的收回（四种情况）五、建设用地使用权的收回（四种情况）5.2 期限届满前提前收回期限届满前提前收回 期限届满前，因期限届满前，因公共利益公共利益需要可以提前收回土地需要可以提前收回土地 提前收回土地使用权应对其上的

62、提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产房屋及不动产给予补偿，给予补偿，并退还并退还 相应的出让金相应的出让金5.3 因土地使用者不履行合同而收回因土地使用者不履行合同而收回 不履行合同的情况不履行合同的情况 土地使用者未如期支付地价款（土地使用者未如期支付地价款（60日内付清）日内付清）土地使用者未按合同约定的土地使用者未按合同约定的期限和条件期限和条件开发和利用土地开发和利用土地5.4 司法机关决定收回司法机关决定收回 因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收没收 财产财产，收回土地使用权，收回土地使用权第二节第二节 建设

63、用地使用权出让建设用地使用权出让 六、建设用地使用权的终止六、建设用地使用权的终止 因土地灭失而终止因土地灭失而终止（标的物不存在）（标的物不存在）因土地使用者的抛弃而终止因土地使用者的抛弃而终止（权利人不要了）（权利人不要了）签订主体签订主体 （仅限）（仅限）市、县人民政府土地管理部门市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订与土地使用者签订 合同类型（三类）合同类型（三类）成片土地使用权出让合同成片土地使用权出让合同 项目用地（宗地）土地使用权出让合同项目用地（宗地）土地使用权出让合同 划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补办划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而

64、补办 土地使用权出让合同土地使用权出让合同七、建设用地使用权出让合同七、建设用地使用权出让合同 第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合同七、建设用地使用权出让合同 7.1 合同的主要内容合同的主要内容 合同合同 当事人的名称和住所（主体）当事人的名称和住所（主体）土地界址、面积等土地界址、面积等 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间 土地用途土地用途 使用期限使用期限 出让金等费用及其支付方式出让金等费用及其支付方式 解决争议的方法解决争议的方法第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合

65、同七、建设用地使用权出让合同 7.1 合同的主要内容合同的主要内容 附件附件 宗地平面界址图宗地平面界址图 出让宗地竖向界限出让宗地竖向界限 规划条件规划条件7.2 合同的履行合同的履行 闲置的处理闲置的处理 超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收 相当于出让金相当于出让金20%以下以下的土地闲置费的土地闲置费 满二年满二年未动工开发的，可以未动工开发的，可以无偿收回无偿收回土地使用权土地使用权 因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需 的前期工作造成动工开

66、发迟延的除外的前期工作造成动工开发迟延的除外(不是土地使用人的问题不是土地使用人的问题)第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合同七、建设用地使用权出让合同 7.2 合同的履行合同的履行 用途改变用途改变 用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县 人民政府人民政府城市规划行政管理部门和国土部门城市规划行政管理部门和国土部门的同意，变更或重的同意，变更或重 新签订出让合同并相应调整地价款（两部门批准）新签订出让合同并相应调整地价款（两部门批准）未达到出让合同约定的开发条件未达到出让合同约定的开发条件 可要求用地单位支付违约金可要求用地单位支付违约金 违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例 计算违约金的计算违约金的基数是出让金基数是出让金第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 七、建设用地使用权出让合同七、建设用地使用权出让合同【典型例题典型例题】下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的下列以出让方式取得土地使用权进行房地