房地产开发企业土地增值税政策及实务操作要点

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1、房地产开发企业土地增值税政策及实务操作要点国家税务总局国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知2009-5-12 国税发（2009）091号第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

2、；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。对土地增值税清算条件、范围进行了总结，使清算更具可操作性，有效遏制了企业通过拖延办理竣工决算，长期不进行清算，逃避土地增值税的现象。第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知

3、，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。规定了纳税时限第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合

4、同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。对房地产企业报送土地增值税清算资料进行了说明。四川省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知2007-2-27 川地税发（2007）021号一、对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。 增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值

5、额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额。川地税发200960号已取消该条规定从09年6月停止执行。举例：某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。计算：扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10加计扣除20税金120600（120600）10（120600）2055991（万元）。增值额收入扣除项目（500

6、500）-9919（万元）。增值率增值额扣除项目10099911000.9。低于50，适用30的税率。由于增值率未超过20，因此5000平方米普通标准住宅免税。商铺应纳的土地增值税910006000300.45（万元）。四川省地方税务局 转发国家税务总局关于印发的通知的通知川地税发200960号2009.8.10二、属于既建造普通标准住宅，又建造其他商用房的房地产开发项目，纳税人应分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。对难以分别计算扣除项目金额的，应按普通标准住宅和其他商品房销售面积占销售总面积的比例进行分摊确定。该条文对川地税发（2007）021号

7、文进行了修正，注意，该条自2009.6.1起受理的清算项目开始执行。引用前例：普通标准住宅扣除项目1205000600060050006000（100500）3027.5807.50（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。普通标准住宅增值额500807.5307.5（万元），无增值额。商铺扣除项目1201000600060010006000（20100）3027.5183.5（万元）；商铺增值额500183.5316.5（万元）；商铺增值率316.5183.5100172，适用50的税率。商铺应纳土地增值税316.550183.515130.725（万元）。财政部、国家税务总局关于土地增值税

8、若干问题的通知2006-3-2 财税（2006）021号三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算

9、。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补。该条提示了预售收入的纳税风险。成都地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题通知的通知2006-11-13 成地税函（2006）223号一、关于调整土地增值税预征比例问题。按照文件要求，我市土地增值税预征比例调整为：商用房1.5%、非普通住房1.2%、普通住房按1.2%减半。成都市预征比例标准，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题

10、的通知2007-1-12 国税发（2006）187号七、土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核定征收的一般性规

11、定，所有房企都适用。四川省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知2007-2-27 川地税发（2007）021号 五、房地产开发企业有通知第七条规定情形之一的，各地应在1.5%-2.5的幅度内确定征收率核定征收土地增值税。对房地产开发企业将开发的房地产交由销售企业进行销售，只开发不销售，提供不出销售收入凭据的，按核定征收方式征收土地增值税。 对房地产开发企业虽成立有房地产销售公司，但销售帐务一并在开发公司统一进行核算的，按规定进行土地增值税清算。这里是四川省对国税发（2006）187号核定征收条件加以补充，关注只开发不销售、房企销售公司与开发公司账务

12、核算关系。四川省人民政府办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知2006-9-25 川办发（2006）037号加大对闲置土地的处置力度。国土资源、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足 1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。这里实际是对房企在处理土地的问题上，建设进度上所面临的风险。普通住宅标准的延伸（四川地区）四川省地方税务局关于土地增值税普通住宅标准的批复川地税函20

13、00348号成都市地方税务局：你局关于土地增值税普通住宅标准问题的请示收悉。经研究，现批复如下：为了支持住房制度改革，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例和省委办公厅川委办（1996）58号文件有关规定，我省居民拥有的普通住宅在其转让时，暂免征土地增值税。普通住宅标准，暂按套房住宅面积不超过125平方米执行。该条适用于2005年6月前的土地增值税清算项目国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知2005-5-9 国办发（2005）026号五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税

14、收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在年月日前公布。 该政策至今未调整成都市房产管理局关于制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知2005-5-31 成房发（2005）058号一、享受优惠政策的普通住房原则上应同时

15、满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。 二、土地范围，成都市五城区（含高新区，下同）按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域范围划分。 三、住房平均交易价格根据成都房地产市场交易情况定期公布。目前，成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格为： 二环以内： 3780 元/平方米 二环至三环之间： 3400 元/平方米 三环以外： 3270 元/平方米 四、成都市五城区以外的其他区（市）县的土地范围划分和住房平均交易价格由当地政府或有关主管部门

16、自行制定，并报市房产管理局备案后公布。关于实际成交价格低于同级别住房平均交易价格1.4倍以下，与国办发（2005）026号和川办发（2005）022号是有差别的，按1.4倍换算的最低交易价格为：二环以内： 5292元/平方米 二环至三环之间： 4760 元/平方米 三环以外： 4578 元/平方米此政策适用于05年6月至08年4月前四川省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格工作的通知2005-6-8 川办发（2005）022号各地要严格界定享受优惠政策的普通住房标准，其标准应同时满足下列条件：住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易

17、价格12倍以下，具体标准由各地根据当地实际制订并于6月30日前报省建设厅、省财政厅、省地税局备案。 单套建筑面积140平方米以下与成都市房产管理局关于制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知中的144平方米有差，成都市房产管理局关于调整成都市五城区享受优惠政策普通住房标准的通知2008-4-17 成房办（2008）060号 为引导合理消费，促进市场交易活跃，保持我市房地产市场健康稳定发展，根据国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）精神，经市政府同意，决定调整我市五城区(含高新区，下同)享受优惠政策普通住房标准。现将有关事项通知如下： 一、

18、享受优惠政策普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。 二、成都市五城区土地范围仍按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域划分不变。 三、成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格做适当调整，经测算后确定为：二环以内：5780元/平方米二环至三环之间：5080 元/平方米三环以外：4730元/平方米 四、此标准自2008年4月20日起执行。这里引用了国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发20

19、0526号）精神，国办发200526号实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，本文件规定实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下，二环以内：8092元/平方米二环至三环之间：7112元/平方米三环以外：6622元/平方米此政策适用于2008年4月20日至今土地增值税清算政策与房地产开发企业所要注意的问题土地增值税项目审核要点企业应注意的问题清算是以房地产项目为对象规程第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土

20、地增值税。对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。问题：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（2007-1-12 国税发（2006）187

21、）号规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。这与规程是一致的。但这个“分期”标准在实际征管工作中却难以操作。其难点问题在于，从房地产开发企业的实际情况来看，整体立项，分次取得建设规划许可证是常规操作，而房地产开发企业取得的建设规划许可分期也不等于企业财务核算上的分期，有的企业财务核算上的基本项目或核算对象包括了报建的几个期别，造成了财务核算上的“分期”与征税对象上的“分期”的矛盾和问题，使得税企之间难以协调和统一。建议对分期的项目，采取“分期预结算、整体项目清算”的方

22、式，但需要与当地税务局进行沟通，取得他们的认可，因为税法文件没有做这样的具体规定。清算收入的要点（关于房地产销售面积的问题）规程审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投

23、资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。房地产企业与收入确认有关的基础资料有：销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表等，特别是对面积的确定，各项资料应保持数据的一致性，不能发生前后不一，左右矛盾的问题。根据商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，第三条：商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算。第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。第五条 商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内

24、建 筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数x套内建筑面积房企代收费用的问题土

25、地增值税清算鉴证业务准则第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。房地产开发公司在销售房屋时往往要代有关部门、单位和企业收取一些款项，如房屋维修基金、有线电视安装费、取暖费等。这里要说明的是，房地产开发公司代收的款项只有同时具备以下两个条件，才可以不确认为销售收入：一是

26、未纳入开发产品价内；二是由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的。据此分析，如果开发企业不是按照县以上人民政府要求代收的费用，也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位的，才可以从土地增值税征税收入中扣除。同时注意：前述营业税代收款项纳税的规定与土地增值税中的代收费用规定有所不同，注意比对掌握。营业税价外费用中的代收款项突出代收财政性收费，这里土地增值税的关键词句：县以上人民政府要求的费用，实际支付的代收费用。清算项目收入的审核清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其

27、他收入。企业应正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性，预售收入要预征土地增值税，但不计入房地产土地增值税清算收入。非直接销售和自用房地产的收入确定规程三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如

28、果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这一规定在一定程度上加大了企业税务成本，因此，对涉及此类业务的房地产企业，应事先评估，选择有利于企业的纳税方案，达到降低税负的目的。应当注意的是，对于开发产品的视同销售，企业所得税与土地增值税的规定有所区别，规程没有把开发产品转作企业自用或对外捐赠赞助列为视同销售。这是因为，企业把开发产品转作自用，没有发生土地使用权和地上建筑物的转让行为，不征土地增值税。企业把开发产品对外捐赠或赞助，虽然发生了土地使用权和地上建筑物的转让，但是，开发企业并没有取得收入，也不属于土地增值税的征收范围。开发企业将开发产品用于职工福利

29、列为视同销售，征收土地增值税。因为开发产品用于职工福利之后，已经不再是企业生产经营所使用的资产，脱离了企业这个会计主体，不是企业会计核算的范围。同时，开发产品用于职工福利，如用于托儿所、职工浴池等，资产的管理权属于工会，费用应由职工福利费来支付，所以应当作视同销售处理。房地产开发企业将开发的部分房地产用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。按照条例和细则的规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入征税。企业将开发产品出租，没发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不征税。这项规定明确了企业出租开

30、发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用，即不需要填报土地增值税纳税申报表。土地增值税清算扣除项目审核的要点及关注事项扣除项目一类明细/二类明细解释审核重点房企关注事项取得土地使用权支付金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（一）审核取得土地使用权支付的金额

31、是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常取得土地使用权是房企前期准备阶段的主要任务，此阶段涉及契税、印花税.办土地使用权证时，必须要有契税完税证明的。一般就按购入价*当地契税税率（视当地具体规定，3%左右）。如果购入价不合理，税务局会核定交税基数的。财税2

32、006162号“三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”税率为万分之五。房地产开发成本/土地征用及拆迁补偿费的审核土地征用及拆迁补偿费:是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用。包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费以及拆迁补偿费。因为土地是农民的基本生产资料，土地的征用，即意味着农业生产条件、土地投资和地上农业作物和附着物的丧失，因此必须给予农民一定的补偿。土地补偿费是为了补偿农民在土壤改良、农田水利建设方面所花的投资。青苗补偿费是为了补偿农田上还未收割的农作物，因土地开发急需加以铲除而给予农民的损失赔偿，按青苗面积、单位面积农作物产值和生长阶段补偿成

33、数计算。劳动力安置补助费是征用土地后，因农民用地不断减少而付给农民安置生产、生活的费用。根据土地管理法的规定，土地补偿费和安置费按土地征用前3年平均年产值的若干倍(两者总和最高不得超过20倍)计算。拆迁补偿费是指征用土地时付绐地上房屋、树木(包括成材树、不成材树、果树、绿化树木等)所有者所受损失的补偿费。房屋补偿费根据房屋建筑面积，按不同结构、装饰和新旧程度估算其价值扣除能够变价净残值计算。一般成材补偿按木材价格计算。不成材树补偿费按木材价格计算。果树补偿费分别按期5-7年产值计算。绿化树木补偿按园林部门有关规定计算。审核重点：（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。（

34、二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。土地征用及拆迁补偿费很多是给老百姓的，没有发票，只有收条。占用土地或者是拆迁的时候应该会和老百姓签定合同，可以拿合同的复印件作为原始凭证入帐，同时应编制签收花名册，签收花名册要与合同对应；另外，房企编制的概预算涉及的征地费用、拆迁费用等与实际支出不应有太大差异，否则，应查清原因。补充知识：按照现行的法律法规的规定，建设单位使用土地涉及征用农村集体土地的，在土地征用过程中需要支付的税费主要包括耕地占用税、耕地开垦

35、费、新菜地开发建设基金、征地补偿费和征地管理费“一税四费”。 在土地征用过程中，上述的“一税四费”均由用地单位支付，其中属于政府土地收益的税费包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金和征地管理费“一税三费”。值得说明的是，从理论上来讲，征地补偿费属于政府支出，但从实践上看，该费用由用地者支付，对政府的收益没有影响房地产开发成本/前期工程费三级明细释义规划设计费核算工程项目的设计费水文地质勘探费核算工程项目的水文地质勘探费测绘费核算工程测绘合同支出三通一平费核算打桩前的临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地的费用。施工开始后的挖土方工程不在本科目核算。 水电增容费缴纳的与工程

36、相关的供水、供电部门增容费可行性研究费核算工程项目的前期可行性研究成本费。小区规费下设“市政基础配套费”、“消防设施费”、“白蚁防治费”、“高教费”、“人防费”、“质检费”、“散装水泥基金”、“新型墙体材料发展基金”和“其他规费”等明细科目。审核重点（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。注意：实际支出与概预算若存在明显异常的应查明原因；各项支出应取得合法票据才能扣除；不能将土地开发费用混淆进入前期工程费以扩大加计扣除的基数。房地产开发成本/建筑安装工程费三级明细释义建筑工程费用土石方、桩基、护壁（坡）工程

37、费，基础管理费、桩基咨询及检测费、降水；结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼，转换层结构并入塔楼;门窗工程，主要包括室外门窗、门户、防火门的费用;公共部位精装修费，主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用：户内精装修费用，主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。安装工程费用室内水暖气电管线设备费：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水），室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）。室内燃气系统费;室内电气系统费（强、弱电预埋管）。室内设备及其宁装工装费：空调及安装费，电梯及安装费，发电机及安

38、装费，高低压配电及安装费，消防通风及安装，背景音乐及安装费。室内智能化系统费：保安监控及停车管理系统费用，电信网络费用，卫星电视费用、三表远系统费用，家居智能化系统费用。其他建筑安装工程费用如监理费等支付给承包方费用审核重点（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或

39、分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。目前房地产开发企业有自营开发，出包工程开发等形式，大多数出包工程开发。在前期工程和建安工程出包环节，涉及到印花税，代扣的营业税，城建税，教育费附加和个人所得税等税种，根据财税(2006)177号财政部 国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知规定，纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人；1纳税人从事跨地区(包括省、市、县)工

40、程提供建筑业应税劳务的；2纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。如果出包工程的施工方符合上述规定，并且税务机关下发代扣代缴证书，房地产开发企业应履行代扣代缴税款，否则可能存在被税务机关处罚的涉税风险。另外，施工企业与房地产开发企业是不是关联关系，及施工企业与房地开发企业长期不决算，房地产开发企业一方列开发成本(建安成本)，一方长期挂应付帐款，长期不结算价款，大额现金结算，都是被检查的重点，涉税风险比较高，特别是工程完工后的巨额的地下工程，隐避工程，高空工程，附属配套工程，装修改造工程，除财税(2006)114号财政部 国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的

41、通知以外的大额材料发票都将是被税务机关检查的重点。房地产开发企业应加强建安环节的核算，减少涉税风险。补充知识：“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。房地产开发企业“建筑安装工程费”核算的一般程序是：1、施工单位根据合同约定，缴纳履约保证金；2、开发商根据合同约定，支付一定的工程预付款、备料款；3、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；4、施工单位报送“已完工程形象进度”，并提供工程价款结算账单；5、向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；6、开发商根据应付工程

42、款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。*会计核算举例：房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用，可以直接计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后，按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业提供设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企

43、业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款”账户转入“开发成本建筑安装工程费”账户。【例】某房地产开发企业2004年5月开发建设电梯公寓一批，经过公开招投标，甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同约定，工程总造价以5000万元包干（设计变更另行办理结算），签订建设工程施工合同后，向施工单位预付一定的工程款、备料款。每月根据实际完成的形象进度的80再扣除部分预付款、甲供材料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办理完毕，除预留5的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工单位营业税金（附加税费略去不计）。现将相关

44、帐务处理说明如下：1、该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元，存入银行。帐务处理为：借：银行存款100万元贷：其他应付款履约保证金100万元2、该房地产开发企业按照合同约定，用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。帐务处理为：借：预付账款施工企业预付备料款 200万元施工企业预付工程款 300万元贷：银行存款 500万元3、房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价款50万元，钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电梯质量保证金1.5万元（2年质保期满后退还）后，以银行存款支付93.5万元。帐务处理为：借：原材料库存材料

45、60万元原材料库存设备 50万元贷：预付账款预付购货款 15万元其他应付款质量保证金1.5万元银行存款 93.5万元4、该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实际成本50万元、拨付钢材实际成本60万元，抵作工程备料款。帐务处理为：借：预付账款施工企业预付备料款 110万元贷：原材料库存材料 60万元原材料库存设备 50万元5、施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单”，经监理单位、企业的工程管理部等审核后确认，应付工程结算价款600万元。帐务处理分为：借：开发成本某项目建筑安装工程费 600万元贷：应付账款施工企业工程款 600万元6、次月初房地产开发企业按合同约定本次应扣回预付工程

46、款100万元、扣回工程备料款（含价拨的材料设备）80万元，并代扣工程营业税金18万元用银行存款202万元以及200万元的银行承兑汇票支付施工企业。帐务处理为：（1） 抵扣工程预付款和备料款借：应付账款施工企业工程款 180万元贷：预付账款预付工程款施工企业100万元预付备料款施工企业 80万元（2） 代扣营业税金借：应付帐款施工企业工程款18万元贷：应交税费代扣营业税金18万元（3） 实际支付工程进度款借：应付帐款施工企业工程款402万元贷：银行存款 202万元应付票据200万元说明：如果开发商不代扣营业税，则施工单位应开具600万元的发票；如果开发商已经代扣营业税，则由开发商向主管税务机关为

47、施工单位代开600万元的发票。7、以后每月支付工程款与例6基本相似，其帐务处理就不再赘述。8、2005年8月，施工单位的工程决算经过开发商委托的造价审核机构的审计，双方确认的工程总造价为5500万元。在这以前，施工单位累计完成施工产值4900万元，甲方已经确认，并进行了帐务处理，即房地产开发企业已计入“开发成本建筑安装工程费”4900万元，已预付施工单位工程款3920万元，应付施工单位工程款980万元。根据工程决算资料，甲乙双方的财务部门办理了财务结算。除应该预留的工程质量保证金275万元、代扣营业税金47.4万元外，一次性支付施工单位工程款1257.6万元（5500-3920-275-47.

48、4）。帐务处理为：借：开发成本建筑安装工程费600万元应付帐款施工企业工程款 980万元贷：其他应付款质量保证金275万元应交税费代扣营业税金47.4万元（15803%）银行存款1257.6万元说明：本例中，施工单位开具的发票金额应该是1580万元（980+600）房地产开发成本基础设施费开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用。审核重点（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。 （二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 （三）审核各项

49、基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。 （四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 （五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。 （六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。 （七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。 （八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。房地产开发成本/公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的

50、公共配套设施支出。如居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施土地增值税扣除项目中的公共配套设施，如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分某些房产、设施权利的，应视同自建自用房地产，如其长期出租或以转让名义长期出租，其出租收入不计入土地增值税收入，其开发成本、费用、

51、税金等不计入土地增值税扣除项目房地产开发成本/开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。1、工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2、福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3、折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产

52、的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4、修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5、办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6、水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7、劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8、周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 审核重点（一）

53、审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。（六）审核有无预提的开发间接费用。（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。国税发200931号文”出台了房地产开发经营业务企业所得税处理办法在开发间接费中新增了“工程管理费”和“项

54、目营销设施建造费”。这对于土地增值税基本参照企业所得税的思路，这些费用也就意味着允许直接作为成本扣除，不再是作为期间费用项只能依据开发成本的5%或 10%扣除，在实务中房地产企业可对“工程管理费”和“项目营销设施建造费”好好筹划。工程管理费:包括基本建设工作人员工资、办公费、差旅费、基建用固定资产折旧费、工器具使用费、印花税及与工程有关的其他管理性质的支出。规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。单独设立的售楼部，通常会计上会这样处理。借：固定资产 贷：银行存款 计提折旧的时候，借：营业费用 贷：累计折旧 拆除的时候，借：营业外支出 贷：固定资产清理如果将营销设施建造费计入开发间接费用的

55、话。就会形成，借：开发成本开发间接费用营销设施建造费 贷：银行存款，既然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了，当拆除营销设施的时候，如果有拆除的收入，借：材料 贷：营业外收入。也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。如果土地增值税也允许这样做的话，实际上是对企业有利的。开发产品成本的账务处理要领：一、开发产品成本：开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中发生的各项费用支出。开发产品成本包括以下六个项目：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费用。为了归集房地产开发企业发生的各项费用和

56、正确反映各开发项目的实际成本，房地产开发企业应专门设置两个主要账户： （一）、“开发成本”账户：用来核算房地产企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。属于直接费用的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，于发生时直接计入有关的开发产品成本。为便于成本的归集和后续会计处理和税款的计算，应设置明细账。一是二级账按开发项目设置。二是在项目二级明细账下设置以下土地开发成本、房屋开发及配套设施开发成本“账户2个三级明细账（或设置土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本3个三级明细账）：土地成本可再细分为：01出让金（直接从国土局受让土地）、02转让账

57、款（从其他企业或自然人手中受让土地）、03契税、04交易费；房屋开发成本可再细分为：01土地征用及拆迁补偿费、02前期工程费、03建筑安装工程费、04基础设施费、05公共配套设施费、06开发间接费用，也可以将这些明细账直接设置为三级明细账。企业开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。（直接成本）企业开发的土地，如分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本土地开发成本”进行归集，待土地开发完成投入使用后，再按一定的标准将其分配计入有关房屋开发成本。（共同成本）企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发

58、完成后，应将其实际成本转入“开发产品”账户，即借记“开发产品商品性土地”账户，贷记“开发成本土地开发成本”账户。企业自用的土地，应在开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房，周转房或出租房等开发产品成本，即借记“开发成本房屋开发成本”账户，贷记“开发成本土地开发成本账户。企业自用的土地，开发完成后近期暂不使用开发的，应将其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品自用土地”账户，贷记“开发成本土地开发成本”账户。待企业自用土地进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本房屋开发成本”账户，贷记“开发产品自用土地”账户。不开发直接

59、转让土地时，转入其他业务支出。 凡在“开发成本房屋开发成本”明细账户中核算的房屋开发费用，应采取按月结算，竣工后及时结转成本的方法。对于已竣工验收的商品房，应将其实际成本转入“开发产品”账户，即借记“开发产品商品房”账户，贷记“开发成本房屋开发成本”账户。 配套设施一般与商品房等开发产品在同一地点，并按照同一设计规划要求同时开发建设。对配套设施开发成本的归集，应根据不同情况，采用相应的方法计入各成本项目。对能分清并直接计入某个成本核算对象的，可直接计入有关房屋等开发成本，在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出。（直接成本）对不能直接计入有关房屋开发成本的支出，应先在“开发成本配套设施

60、开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本中。（共同成本）对能有偿转让的配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，不需往“开发成本房屋开发成本”中结转。 土地征用及拆迁补偿费：配套设施占用的建设场地，是整个开发项目建设场地的一部分。因此，配套设施因占用场地而应负担的土地征用及拆迁补偿费，应按实际占用土地面积的一定比例分配计入配套设施开发成本。其计算公式如下： 建设场地单位面积土地征用及拆迁补偿费=土地征用及拆迁补偿费总额/各成本核算对象占用的建设场地总面积 某配套设施工程应负担的土地征用及拆迁补偿费该配套设施工程占用的建设场地面积建设场地单位面积土地征用及拆迁补偿费 公式中的各成本核算对象包括开发建设的商品房、出租房、周转房和能够有偿转让的公共配套设施等；占用土地总面积是指以上建筑物实际占用的面积。通过分配计算，将配套设施开发建设过程中应负担的土地征用及拆迁补偿费，计入有关配套设施成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本配套设施开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”和“开发成本土地开发成本”等账户。注：分开核算土地征用及拆迁补偿费的原因是有些配套设施是自用或交与政府管理。 各客户购房后将涉及水、电、气的付费情况，房地产公司在核算过程中，存在代水、电、气供应单位收取各客户的“初装费