常州青龙生活区项目策划全案

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1、前言常州青龙生活区项目报告已经四易其稿，其核心议题是项目一期开发的定位。鉴于此，公司在前几次调研基础上重新组织了对常州市场的全面调研和分析。调研的内容和组织安排见附表。建立在全面细致的市场调研基础上，经过研展、业务、企划和规划等部门的讨论、整合，得出这篇策划报告，以期为项目一期开发的市场定位作出建议。报告主要分为三个部分：第一部分是市场调研的总结，反映本次市场调查的成果和房地产市场的现状及走势；第二部分是项目开发定位及投资分析报告，对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析，试图用排除法确定项目的市场定位；第三部分是一期开发具体定位建议，前文解决了“为什么定位别墅开发”的问题，本

2、章讨论“如何进行别墅开发”，就项目一期开发运作的主要方面给出了定位建议。谨以此作为项目的策划案。二二年十二月目录第一部分宏观篇一、常州概况1、 城市简介2、 区位、交通二、经济发展状况1、 经济发展2、 常州的开放经济3、 常州的工业、私营经济三、城市总体规划1、 城市结构2、 发展战略及目标3、 城市主要分区四、市政工程建设及拆迁改造1、 公共设施2、 交通3、 拆迁改造五、相关政策第二部分市场篇一、市场供给分析1、 市场供应量2、 市场需求分析3、 2001 年常州房地产交易情况分布图4、 供求特征二、房产总体市场分析1、 人均居住水平2、 市场区域分布3、 产品总述4、 价格总述5、 去

3、划总述6、 客源分析7、 市场总结与预判三、公寓市场分析1、 产品分析2、 面积分析3、 单价分析4、 总价分析5、 去化分析四、别墅市场分析1、 市场供应2、 产品分析3、 价格分析4、 去化分析5、 客源分析五、潜在竞争及走势1、 市场待开发地块2、 常州奥体花园项目分析3、 五星乡地块分析4、 市场未来走势第三部分项目开发定位及投资分析报告一、 项目立地分析1、项目概况2、项目SWOT 分析二、项目开发定位思路三、方案 A 纯多层社区开发方案评价1、总体定位2、市场可行性分析3、运作周期估计4、项目后续运作及品牌打造分析5、 潜在市场竞争分析6、 方案经济效益评价7、 小结四、方案 B

4、纯别墅社区开发方案评价1、总体定位2、市场可行性分析3、运作周期估计4、项目后续运作及品牌打造分析5、潜在市场竞争分析5、 方案经济效益评价五、方案 C 多层别墅组合社区开发方案评价六、项目一期开发定位第四部分一期开发具体定位建议一、社区总体定位二、产品建议三、价格建议四、客源定位五、附加值建议六、营销时机建议第五部分结束语附 1：主要别墅个案详表附 2：推荐户型附 3：项目调研工作进度控制表附 4：青龙生活区项目工作组成员第一部分宏观篇一、 常州概况1 、 城市简介常州简称龙城，是苏南地区经济、政治、文化中心之一。地理位置重要，连接上海、南京两大中心城市而居于正中，与苏州、无锡齐名，组成着名

5、的“苏锡常”城市带。常州有2500多年的文字记载，历来是郡府所在地，有“三吴重镇”、“八邑名都”之称，是历史文化名城。2001年 9 月被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。常州现辖金坛、溧阳两个市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个区。全市部面积 4375平方公里，其中市区面积达1864平方公里。城区面积在江苏省内仅次于南京市，常州构筑沿海第一集团大城市的雄心凸显。现有人口380万，其中市区人口208 万（包含2002年成立的武进区、新北区城镇人口） ，原市区 （老城区） 人口约 100万，常住人口约85 万人，暂住人口约15万人。2 、 区位、交通常州地处江苏省南部，沪宁线的中部，属长

6、江三角洲沿海经济开发区。常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆交通条件。市区北临长江、南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港为国家一类开放口岸，民航常州港有通达国内20 多个大中城市的航线。二、 经济发展状况1 、 经济发展常州是着名的工业城市，以纺织、机械、电子作为支柱产业，江苏新科电子集团、长江客车厂是其优秀代表。近年来以常州国家高新区为代表的高新技术产业开始崛起，已吸引包括世界500强在内的多家企业入驻。常州处于苏南经济圈，整体经济实力雄厚，被列入中国城市综合实力50 强和城市投资环境40 优。下辖的武进、溧阳、金坛三区市先后进入“中国农村经济实力百强县

7、”。常州私营企业比较发达，外贸出口活跃。2001年底，城镇集体以上在岗职工平均工资13108元，城市居民全年人均可支配收入 9406元。2001年常州人均GDP 达 2400美元。常州主要经济指标（表格）表12001年数据GDP国内生产总值673亿元人均GDP2400美元，正步入中等发达国家水平职工平均工资全年13108元人均可支配收入城市居民全年人均可支配收入9406元。企业数目大中型企业227家，三资企业943家2001年，常州基尼系数为。依据联合国的一般测算标准，基尼系数在时，社会收入分配比较平均。亦即表明常州社会整体消费能力较强，存在较多的中等收入人群。2 、 常州的开放经济位于市区北

8、部的常州高新技术开发区，是92 年经国务院批准的国家级开发区，“苏锡常”火炬开发带的重要组成部分。经过 10 年的发展，高新区在国民生产总值、工业产品销售收入，利用外资额和出口收入均保持了年增30% 的发展速度。2001年，高新区累计合同利用外资近30亿美元，累计实际利用外资达10 亿美元。戴止 2002年，高新区累计引进外资项目87 个，一批着名跨国企业的GE 、富士驼、小松、加德土等入驻新区。在高新区基础上成立的常州新北区是常州新的政治、经济和文化中心。3 、 常州的工业、私营经济常州是着名的工业城市，全市现有各类工业企业万多家，工业总产量、技术水平在全国处于前5 名，有 20 多个名牌产

9、品在全国处于领先地位。常州六大支柱产业：动力机械、工程机械、汽车摩托车配件、输变电设备、电子信息及现代视听设备和新型纺织服装业。常州又是着名的“苏南模式”发源地之一。经过产权改造，80 年代领先全国的集体企业改制成责权更明确的私营企业。个体经济快速发展，与乡镇企业、外资企业成为常州经济增长的三个支撑点。目前，全市有私营企业万户，从业人员18 万人。其中新区共有股份合作制企业388家，有限责任公司450 家，私营企业2441家，个体工商户2757户。常州较为发达的经济和社会水平，为房产市场积蓄了大量的潜在客源。三、 城市总体规划1、 城市结构以主城区为中心，向东、北两个方向发展带（向东为戚墅堰区

10、和雕庄区分区，向北新龙分区和新港分区）构成的L 形布局形态。2、 发展战略及目标“完善东西，发展南北，重点向北，开发江边”。五年之内发展成为“苏锡常都市圈”的特大城市。3、 城市主要分区新区体育中心位于城北干道以北、红菱路以东、西为规划的新城市中心（新行政中心、文化博览中心等），占地公顷，规划总建筑面积9 万平方米。常州市新行政中心位置：位于常州市新区（高新分区的中心位置），地处城北干道北侧、常澄路东侧，规划总用地公顷。性质：是一个集“行政办公中心”、“东方文化博览中心”、“体育中心”和“区级商贸中心”于一体的综合功能区。三井居住区位于常州重点发展地区城市北部的高新分区内。共分成三个小区，即三

11、井一村、二村、三村，总用地公顷，总建筑面积万平方米。青国巷历史文化保护区位于常州旧城中部偏南地段。常州市天宁寺舣舟亭历史文化街区位于常州市东南部，东起朝阳桥，西迄和平路，全长2100米。中心分区位置：位于市区中部，东至关河水门桥、南至京杭大运河、西至大湾浜河、北至沪宁铁路、西北部至大湾浜。性质：以发展中心商务区（CBD ）为主，形成全市经济管理、商业、金融、信息服务和文化活动中心。新港分区位置：位于沿长江高速公路以北、北至长江，东西分别为江阴和武进市界，含圩塘镇和百丈乡大部分。性质：沿江经济带的能源、重化工、原材料产业基地，常州市港口工业区。青龙分区位置：位于常州市区的东北方向，北与江阴市璜土

12、镇交界，南以竹林路为界，东为关河和大运河，西南为沪宁铁路。性质：以发展生活社区和农业科技园、蔬菜基地为主的城市分区。高新分区位置：位于主城区北部，东至北塘河、新开河、南至沪宁铁路，西至西环二路，北至沪宁高速。性质：以发展高新技术产业为主，逐步形成常州新的行政、经济、文化、商务中心。四、 市政工程建设及拆迁改造1 、 公共设施（ 1 ） 火车站广场改造工程。（ 2 ） 兰园改造工程，现已投入使用。（ 3 ） 人民公园改建，现已向市民开放，投入使用。（ 4 ） 博爱路步行街改造工程。2、交通（ 1 ） 宁杭高速、锡宜高速、常澄高速。（ 2 ） 常泰一级公路、大外环南环线、金宜线、溧老线。（ 3 ）

13、 勤业路、会馆浜路改造。（ 4 ） 怀德路、勤业路、劳动西路、劳动中路拓宽改造。现已竣工投入使用。随着市政工程建设的相继竣工，沿线房产市场持续升温。3 、 拆迁改造常州市委、市府新一届领导班子的确定，拆迁改造力度明显加大。2001年市区完成拆迁居民（单位）3155户，拆迁面积达万M2 ，分别比上年增长14% 和 58% 。2002年 203年政府拆迁计划如下表。表2拆迁地块拆迁期限武青北路、小东门路改造工程2002-11-15至2003-1-31武青路改造工程2002-11-15至 2003-1-31兰园改造工程2002-11-15至 2003-1-31采菱路改造工程（一期）2002-11-1

14、1至 2003-1-31勤业南路工程2002-11-11至 2003-1-312002-11-11至 2003-1-312002-11-11至 2003-1-312002-11-11至 2003-1-312002-11-11至 2003-1-312002-10-12至 2002-12-312002-10-12至 2002-12-312002-10-12至 2002-12-31怀德桥南街头绿地项目2002-10-12至 2002-12-31新建劳动路加油站项目2002-10-12至 2002-12-312002-10-10至 2002-12-31南大街商业步行街项目2002-10-1至 2002

15、-12-31普济街地块2002-10-1至 2002-12-31横兴弄地块2002-10-1至 2002-12-31丽景花园配套综合楼工程2002-9-28至 2002-12-31关河环境整治一期工程2002-9-15至 2002-10-31110 联动自来水抢修中心2002-9-15至 2002-11-30延陵东路 3 号地块改造工程（二期）2002-9-9至 2002-11-30无线电专用工具厂地块改造工程2002-9-9至 2002-11-30勤业一村环境整治改造工程2002-8-29至 2002-11-29城中二路东侧绿地工程2002-8-21至 2002-10-21怡康花园住宅小区（

16、三期）工程2002-8-10至 2002-10-10市三中教学楼、师生食堂工程2002-8-9至 2002-11-9局前街商办楼工程2002-8-9至 2002-11-9未来 3 年旧城改造计划。（表3）2003 年2004 年2005 年三年总计改造面积万万万万（M 2）改造户数40213560160288447（户）五、 相关政策2002年，政府相继出台了关于进一步繁荣我市房地产市场的若干意见、常州市城市房产中介服务管理实施细则等法规，以进一步繁荣市场。市政建设是房地产市场的指挥棒。当前积极的市政建设必然推动市场大步向前。未来几年内，常州房地产市场将处于持续上升期。第二部分市场篇一、市场供

17、求分析1 、 市场供应量2000年、 2001年全市商品房施工面积、竣工面积见下表：年份2000年2001年幅度（ % ）项目商品房施工面积（万 M2）+#住宅面积（万 M2）+商品房竣工面积2（万M）#住宅面积（万 M2）+2001年常州市区房产项目施工面积表：项目施工面积新开工竣工面积名称（ M2）（M2）（M 2）住宅23171201128623828788#别墅高档公寓112299103799经济适用房30468958381246308办公楼1823318707527538商业营业用房19500112385451015其他945342807463892分析：? 可以看出，住宅和经济适用

18、房占据常州房产开发量的主导地位。?目前，别墅和高档公寓市场开发量较少。2001年，近 90% 的高档公寓和别墅是新近开工。常州高档公寓和别墅市场尚处于相对起步阶段。2 、 市场需求分析产品的销售量反映出市场的需求。2000 年、 2001年全市商品房销售情况：年份2001 年幅度（ %）项目2000 年商品房屋销售面积+（万 M2）# 住宅+（万 M2）商品房销售额252000298186+（万元）# 住宅239800270993+（万元）分析：? 2001 年常州商品房竣工面积比上年下降 % ，造成市场供需结构不平衡，造成房产市场销售良好。? 2001 常州商品房销售面积和销售额有了较大的涨

19、幅，这说明房产市场需求呈旺盛态势，其中拆迁购房需求量占较大的份额。? 常州房地产市场发展呈稳步上升态势，不仅给开发商增加投资信心，也给消费者提供了购房消费的信号，从而推动了整体房地产市场的持续发展。2001 年常州市区房产项目销售与空置面积：项目实际销售预售空置实际销售额名称（M2）（M 2）（M2）（万元）住宅867264588443289152166809#别墅高档公寓20881064895955525经济适用房230994270845596130114办公楼1476613670605334462商业营业用房2009219503704619113其他2132175468092857分析：?

20、 住宅、经济适用房是房产市场中销售和空置面积最大的项目。? 商业营业用房空置率较高，空置面积大于实际销售、预售面积。? 别墅、高档公寓市场份额较低，但销售状况较好。对比市场供应情况表，2001年新开工之别墅，高档公寓为万m2 ，与售面积为万m2 。当年无空置。3 、 2001年常州房地产交易情况分布图：4 、 供求特征经过对常州房产市场的调研，目前，常州市场供求量呈现如下特征：从供求结构上看：“一股独大”现象明显。普通住宅是市场供应和需求的集中交汇点，占到市场80 90% 以上的份额。但随着供应量的放大，空置量亦在上升。高端物业市场（别墅、高档公寓）份额较少，不到20% ，但去化良好，未来有较

21、大拓展的空间。从市场区域来看：清潭、市区、新区是传统市场供需旺盛区域，市场供给量和成交量较大。新近并入常州市区的湖塘片区域开发量逐渐加大，有望形成第四个居住中心。从未来趋势来看：市场总体处供小于求阶段。未来供应量将进一步放大。土地交易市场活跃，加之知名发展商的进入，未来市场竞争将加剧。二、房产总体市场分析1 、人均居住水平2001 年底，常州城镇居民人均居住面积为，居住成套率达到82% 。根据城市发展规划，到2010 年，使城镇居民人均居住面积提高到20M 2。按 15% 公摊系数计算，今后八年常州市区将增加居民需求达980万平方米（此数据不含湖塘城区人口）。2 、市场区域分布（附全市楼盘分布

22、总图）区域城西、清潭区域市中心区域城北、新北区城南、湖塘区域3 、产品总述价格2（元/M）1700 27502750 4000多层：1700 2600别墅：3500 5000多层：1400 1800产品产品客源综合分析多层西区区域客源成熟的生活社区。小高生活机能成熟市区流入客源别墅未来发展空间有限地段的价值呈现小高市中心区域客源小高层接受度提高高层市域中高收入人士4000 元 /M 2 楼盘出现高档公寓聚集区多层区域客源人口导入区，发展潜力市区流入客源巨大。别墅全市中高收入人士别墅聚集区未来高尚生活区湖塘成熟的生活机能多层区域客源受区划调整的影响，区域价格有上升很快。未来将形成又一生活区总述市

23、场主导产品,市场接受度高;市场推案量大, 竞争激多层烈。市场次主流产品,推案量进一步加大,市场接受度逐小高步增强，产品品质得到提高。高层推案量少，未来预推量有放大趋势。主要集中在新区，产品类型齐全，市场推案量不别墅大，市场去划良好。4 、价格总述2001年，全市商品房成交均价为1849元 /M 2 ，比上年增长% 。2002年市场价格进一步上扬，涨幅预计在200 300 元 /M 2。从在售个案来看，一个明显的特征是3000元/M 2 以上楼盘增多。新开个案“鹤苑新都”销售均价定在4000元 /M 2 ，为目前常州价格最高之公寓产品。据调查，有待开地块预计开盘价格（2003年上半年）定在450

24、0元 /m 2 左右。高价公寓的陆续出现，标志常州楼市的新气象，高档物业的发展将使市场供应结构趋向合理。5 、 去化总述常州整体房产市场销售状况良好。从市场来看，精简2R （80-90M 2）和 3R （ 110-130M2）去化相对较快。价格在： 2200-2600元/M 2 的中高价位的个案整体去化相对较好。特殊产品个案去化相对较快，典型个案如：怀德苑挑空复式（夹层产品）。品质高、景观规划好、附加值高的楼盘受到消费者的青睐。6 、 客源分析常州市有着明显的客源区域特性，区域之间客源流动性不强。常州市客源具有较好的经济基础，有着较强的购买力。本市区客源是购房消费的绝对主力，外地客源所占比例较

25、少。武进区客源是常州市区个案客源的一个重要支撑点，特别体现在中、高档产品个案上。拆迁户购房比例呈进一步上升趋势。7 、 市场总结与预判从市场供求关系看目前，市场推案量呈进一步上升趋势，市场竞争较为激烈。众多利好因素，支撑了常州房产市场供需结构基本平衡，市场销售状况良好。规模性、品牌性楼盘将不断出现，优化了楼盘结构，提升了房产市场的整体品质。新区的发展、城西的建设开发及旧城的拆迁改造，这三大地区将是未来常州房产市场的开发热点区域。从消费者角度看消费者理性化购房意识增强，更注重产品的品质及楼盘所能体现出的较高性价比。开发商良好的信誉及出色的售后服务、优良的产品将会受到消费者的青睐。从市场主体开发商

26、角度看2001年常州房地产市场投资主体竞争愈加激烈，天安集团、浙江企业等外地实力开发商纷纷进驻常州，与本土的新城集团、高成房产等形成房产品牌竞争格局。市场竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研、研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。从产品方面看发展商创新意识增强，差异化发展受到认同，概念炒作逐渐淡出市场。产品逐渐向个性化、多元化发展，个性特色楼盘日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细节上的创新。众多开发商更加关注产品的小区规划、绿化景观、物业管理、户型设计、配套设施等各方面，全面提升产品的品质，以达到较佳的销售业绩。推案量体规模化，更注重品牌的经营。产品向纵深发

27、展，更注重生态、科技含金量。三、公寓市场分析1、产品分析形态：多层：前期市场主流产品，市场占有率超过50% ，去化状况平稳。小高层：小高层产品所占比例迅速放大，市场对小高层接受度提高较快。高层：目前市场上高层住宅市场占有量少，与本地居民的居住和消费习惯有关。别墅：别墅集中在新区，主要以联排和独栋为主，市场的细化促进高端市场的形成，整体去化状况平稳，但整体去化量体有限。格局：平层为市场主流产品。错层占有一定比例，户型设计更趋合理。复式产品较少，以顶层复式为主，出现少量叠加复式产品。夹层产品、产权式酒店等特殊产品陆续出现。2、面积分析3R市场占有率最高，比例达到% ；其次为 2R ，占总体的 %

28、。2R面积的峰值为95-110M2 ，次峰值为 80-95M2， 2R的面积呈放大趋势。3R面积的峰值为120-135M2 占总体的 % ，次峰值为 135-150M2 ，占总体的 % 。4R面积的峰值集中在 130-145M2 ，次峰值为 145-160M2 ，分别占总体户数的 %和 % 。从统计数据来看，市场供给以2R 和 3R 为主， 4R 、复式市场份额相对较小。120M 2 以上的大3R 和 4R 占居市场份额接近一半，从侧面反映出市场的面积需求逐步放大，市场购买力不断增加。3、单价分析多层： 1700-2400元 /M2小高： 2000-3000元 /M2早期的多层产品，在配套、品

29、质上较为一般，在售的个案在品质上有较大提高。小高层产品市场占有分额较大，价格高出多层50-100元 /M 2 左右，市场认可度不断提高。精装修的单身公寓成为市场销售的空白点，御花园酒店公寓因自身装修标准配套完善、品质较高、整体去化较好。4、总价分析2R 、 3R 、 4R 各户型总价上重叠区间较大。2R 总价峰值为22-25万，次峰值为19-22万以下，分别占总体的% 和 % 。3R 总价峰值均分为25-28万和 22-25万两个区间内，比例分别占总体的%和 % 。4R 总价峰值为34 37 万，占总体的% ；次峰值为31-34万和 28-31万，占总体的 %。根据统计结果综合显示，总价集中在

30、22-37的主力区间内，这表明总价区间22-37万为市场可承受总价，市场需求量较大。5、去化分析目前常州市规模在10 万 M 2 左右个案总量体已超过250 万 M 2 ，市场逐渐步入大盘时代。大规模个案消化了常州市场60% 以上的客源。2001年，常州商品住宅市场消化量达万平方米，比2000年增长 % ，市民消费需求得到释放。多层无疑最受消费者欢迎，但因市场供给量巨大（超过 150 万平方米），竞争激烈，产品重叠、客源重叠，导致在售个案去化速度有不同程度的放缓。市区 120-130 M2 户型受到购房者欢迎。小高层是市场进化产品，出现于市中心区域和新区，处于市场发展阶段，整体去化一般。总价在

31、20-30万 / 套的公寓产品去化快，表明市场需求的主力区间。34-37万的小高层占有一定的市场比例，去化相对较好。总体来讲，市场供给量进一步放大，多层、小高、因客源区隔各有市场，但同类产品竞争激烈。四、别墅市场分析1 、 市场供应根据对市场现有个案的调查统计，有别墅产品的个案共 18 个。其中以别墅为主体的社区 （别墅社区） 10 个，另外 8 个个案以普通公寓为主，社区内安排少量别墅。10 个别墅社区是美林国际村、御花园、阳光花园、莱茵花园、蓝色港湾、世纪明珠苑、燕阳花园、紫荆苑、平岗花园、紫阳花园。市场别墅个案分布附图（下页）。从供给量体上看，别墅市场总供应量体达到万平方米。下表反映了市

32、场在量体上的供给结构。从供给套数来看，三年来（按市场最早别墅2000年初公开计）别墅市场供给达到 1156 户。市场供应户数结构表产品供应户数比重联排、叠加625户54%双拼别墅184户16%独立别墅347户30%合计1156户100%以上数据均来自富阳研展部对常州市场所有别墅个案调查统计。2 、 产品分析形态：独立别墅：市场主流产品，早期消费者喜好性明显。一般占据社区重要份额，如美林国际村。双拼别墅：有一定市场份额（15% 左右），接受度一般。联排别墅、叠加别墅：经济性性别墅定位，市场占有份额上升较快，超过40% 。排屋在社区中比重较大有莱茵花园。特殊技术层：阁楼和阳台（露台）得到广泛应用，

33、深受客户欢迎，如蓝色港湾。地下室设计尚待改进，采光性、防潮性和实用性不佳，如世纪明珠苑。面积分析：面积配比表独立别墅主力面积集中在240-300M2 和 300 M 2 以上两个区间。双拼别墅主力面积为250 300M 2 。联排、叠加别墅主力面积峰值为145 200M 2 ，占总体的30% ，次峰值为200 260M 2 占总体的23% 。从时间段上看，新近推出个案在面积上均有不同缩小。尤其是经济性别墅，排屋甚至出现面积150M 2 以下的产品。从长远来看，别墅产品在满足舒适性的基础上，应合理控制面积，提高其实用功能。3 、 价格分析单价独立别墅价格曲线双拼别墅价格曲线联排别墅价格曲线分析：

34、?独立别墅：3500 5000元 /M2 。?双拼别墅：2500 3300元 /M2 。?联排别墅：2500 3000元 /M2 。?独立别墅单价差异较大，因区域和社区不同，差异达500 2000元 /M2 之多。? 双拼别墅单价比较集中。? 排屋和叠加别墅因其经济性别墅定位，价格与普通复式公寓基本持平，差距不大。总价总价配比表分析：?独立别墅总价集中在100 150万元。?双拼别墅总价峰值为60 80 万元。?联排别墅和叠加别墅总价峰值为45 60 万。? 30 50 万的排屋总价与高档公寓产生部分重叠，仍占相当比例，显示城市中产阶层的购买能力良好。4 、 去化分析别墅市场因其总供应量有限，

35、整体去化状况良好。市场在售18 个个案，市场去化在80% 以上，待售户数仅在218套左右。其中在售个案中仅剩29 套左右，另有189套尚未推出（规划建造中）。参见下表。按市场最早别墅公开在2000年初估算，市场在三年内消化别墅量体在22 万左右，平均每年去化万平方米左右。按别墅套数估算，市场在三年内消化别墅938户左右，平均每年去化313套左右。市场在售个案平均销售速度20 30 套/ 月。可以看出， 别墅市场去化较好。常州别墅市场空置量估计个案名称户数（户）量体（ m2 ）奥韵佳园163280时代广场206000待366660蓝色星空售6112140紫荆苑楼61080紫阳花园盘5015140

36、平岗花园小计1894430012 个在售楼盘297500空置小计合计21851800以上数据来源于富阳研展部对常州市场调研统计成果。5 、 客源分析早期客源以私企业主、政府官员为主力。近期随着经济别墅的出现，更广泛的城市中产阶层私企业主、企事业单位中高管理人员，公务员、白领、律师等中高收入人群构成主力客源。五、潜在竞争及走势1 、市场待开发地块根据对现有市场调研结果，已知有8 块空地将要开发。市场待开发地块分布附图（下页）。可以预计，这些地块将在2003年推向市场。就规模而言，1# 地块奥林匹克花园和8# 地块五星乡地块构成未来市场主要竞争。2 、常州奥林匹克花园项目分析位于薜家镇，比邻沪宁高

37、速公路南侧，常州新区两端。占地 1200亩，总投资人民币1 亿元，总建筑面积70 万平方米。开发商中体奥林匹克花园管理有限公司已相继开发广州奥园、番禺奥园、南国奥园、上海奥园等奥园系列楼盘。奥园所到之处，均受到当地消费者的追捧，获得巨大成功。综观而言，奥林匹克花园运作具有如下特征：? 地段选择上：相对较为偏远，以获取低廉土地，但经过中体品牌的嫁接，带动区域市场升值（上海奥园位于松江九亭镇）。?规模上：一般都是大规模量体，直接给市场形成冲击（常州奥园占地1200亩，上海奥园占地945 亩）。? 社区定位上：中档社区，但因其规划、环境和公建配套提升社区档次而引领当地普通公寓市场。? 客源选择上：定

38、位于一般工薪阶层，此阶层位于金字塔基，厚实充足。但因其量大，往往截流区域甚至城市大部分客源。? 项目运作上：以大规模公建配套，现房发售形式为主要操盘特征。利用消费者眼见为实的心理，迅速占领市场。? 产品设计上：以精简、实用而着称。布局合理，户型先进。上海奥园的户型设计独树一帜，成为沪上多家开发商模仿的范本。近年，中体以“运动就在家门口”为口号，首创复合地产概念，将体育产业与房地产业有效嫁接，在全国实施连锁经营，品牌扩张计划。常州是中体奥园全国扩展“奥龙计划”之东征第二站，目前，常州奥园正在招兵买马，进入正式运作，预计2003年底可以公开。中体以及她的奥园以成熟的运作模式和全国性的产业品牌进入常

39、州，必然对市场的进一步热化产生深远影响。本案青龙项目与奥林匹克花园相比，地段稍占优势，规模上非常接近。若定位相近未来势必发生激烈的客源争夺。3 、五星乡地块分析五星乡地块位于勤业西路、外环西路。占地近600亩，预计开发别墅项目。从占地规模上看，该地块超过现有市场所有个案，可望成为未来市场第三大个案。（规模个案第一名是本案青龙生活区，占地近1500亩，第二名是常州奥林匹克花园，占地近 1200 亩）。五星地块以其规模将对未来市场产生重要影响。本案青龙项目与五星地块相比，地段和规模上都占一定优势。但若产品同质，势必有客源流失。4 、市场未来走势价格将进一步上扬。大规模的市政建设和外来人口释放了大量

40、客源，与此同时，市场的发展速度亦使区域土地价格上升较快。预计未来1 2 年内市场价格涨幅在200 元 /M 2 年左右。市场供应结构调整。自2003年始，“一股独大”现象（普通公寓供给量占市场份额 80% ）将逐步改观。高档公寓和别墅市场供应明显加大，释放城市高端消费者需求。如 市场待开发地块图所示，预计2# 、 4# 、 5# 、 6# 、 7# 、 8# 地块均属高端物业市场。大盘时代到来。就现有市场来看，几乎没有占地超过400亩的项目，但就目前的市场调研数据，本案、奥林匹克花园和五星地块将把常州市场推向大盘时代。外来和尚好念经。更多的外地或外资开发商、代理商的涌入，带给常州地产界全新的开

41、发模式和营销理念，市场竞争将日趋激烈。第三部分项目开发定位及投资分析报告一、项目立地分析1 、 项目概况本案项目地块位于市中心区和新区之间，东到新堂北路、南接外环，西面、北面均为北塘河环绕。地块现为空地，靠新堂北路有少量民居。外环线以东，以北为大量农田，以南为翠竹新村，往西接藻江花园和新区体育中心为邻。交通便利 : 外环线沟通东西，晋陵北路黄山路、永宁北路连接市区和新区。向北到沪宁高速公路，向西到常州机场，向南到市中心区均十分便捷，但公交线路较为单一。项目占地约1700亩，为迄今为止常州最大规模个案。一期开发面积约200 亩。2 、 项目 SWOT分析优势晋陵北路的建成通车，大大缩短了地块与老

42、城区的距离。规模较大，利于小区环境规划和构建完善的配套设施。地块内分布自然水系具有较强的可塑性。外环路道路条件良好，出行便捷。劣势地处老城区、新区的中间地段，区域生活机能低，现仅能依靠翠竹花园和藻江花园的生活配套。地段目前市场认同度低，属于传统的郊区农村区。受周边私宅和厂房的影响，小环境欠佳。紧邻外环公路，车辆噪音和空气污染对项目有一定负面影响。威胁周边相当数量的规模性个案将陆续释放，竞争激烈。北环路沿线的高品质个案，以及北部规模性个案藻江花园对本案形成较强的客源截流。政策的发展重心位于中心城区、常州新区。本区域发展速度缓慢。老城区地段认同度高，新区房地产市场发展迅猛，对本区域形成客源争夺之势

43、。机会行政区划调整，新设新北区，市政府对城北区域的投入加大，使本项目区域前景看好。市政工程的持续建设，旧城改造等一系列市政利好为本项目带来契机。规划中的市政府迁入城北，与本项目近在咫尺。本案依托新区大学区、国际学校、中华恐龙园、新区体育中心，对周边区域的客源有较强的吸引力。随着城区地块供给量的减少，城区外扩势在必行，区域位于中间地带，后期前景看好。周边个案品质不高，项目操作空间大。二、项目开发定位思路项目开发定位当前最关键的就是一期开发定位。后期开发运作当随市场发展而相应调整。对项目一期开发的定位，报告采用排除法进行。基于项目的地理位置和现阶段小高层产品市场的相对抗性，一期开发方案主要在多层和

44、别墅之间抉择。下图：项目开发的三种方案三、方案 A纯多层社区开发方案评析纯多层社区开发多层 +别墅组合社区纯别墅社区开发1、 总体定位项目一期若选择纯多层开发，即社区定位于普通公寓的中档社区，主抓客源为一般各开发方案的可行性论证工薪阶层。总体定位分析市场可行性分析（价格、客源）2、 市场可行性分析运作周期估计对后续运作的影响项目地处市区外郊，周边生活机能不足，开发多层地段认同度较低。公司品牌形象打造潜在市场竞争分析按现有市场评估，本案多层若在 2003 年中公开，产品售价在 1800 元 2000 元方案经济效益评价/M 2 ，主力总价控制在优势、劣势总结20 22 万元 / 套左右。就客源层

45、面，一般工薪阶层客源供应最为充足。政府正大力实施的市政拆迁，释放的客源亦多聚于此。项目一期开发方案的确定单就市场而言，多层开发市场面风险较小。但固市场供应量巨大（初步统计，多层公寓市场供应量超过200 万平方米），竞争激烈，众多个案产品重叠，客源重叠，一期开发具体定位建议产品定位（类型、面积、配比）导致在售个案去化速度有不同程度的放缓。销售定位（总价、单价、去化）3、 运作周期估计客源定位（客户特征）公建配套建议项目一期预计开发一期运作周期13 万，扣除公建配套（按1197 亩，按容积率为测算，总量体其他建议万平方米计），住宅量体在12 万 M2左右。按市场主力面积100 120M 2/ 户估计，项目一期开发多层在1000 1200 户左右。根据对常州市场多次的调研成果，在售个案平均去化速度在30 40套 / 月。考虑本案的规模，社区品质和品牌，乐观统计去化速度可望达到50 60套/ 月。如上