房地产专业术语培训教材

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1、房地产专业术语培训讲义 目 录第一课 房地产业及开发基础概念3第一节 房地产概念及分类3第二节 产权理论及土地制度6第三节 房地产开发的程序9第二课 建筑工程与规划基本知识11第一节 建筑识图11第二节 建筑材料13第三节 建筑结构14第四节 建筑规划16第三课 房地产市场营销概述25第一节 房地产销售模式25第二节 房地产营销策略26第三节 房地产市场调研相关知识与方法28第四节 房地产企划相关知识与方法30第五课 房地产销售相关制度及税费政策33第一节 房地产销售相关制度33第二节 房地产交易相关规定34第三节 房地产交易相关费用36第一课 房地产业及开发基础概念第一节 房地产概念及分类一

2、、房地产的概念房产和地产的总称，也称不动产（台及日），物业（港）。房产是房屋及其权利的总称；地产是土地及其权利的总称。二、房地产分类1、 从开发程度上划分：土地、在建工程、建成后的物业。2、 使用用途划分居住物业（普通住宅、公寓、别墅等）商业物业（酒店、写字楼、商铺、购物中心等）工业物业（工业用房、仓储用房等）特殊物业（机场、码头、车站、加油站、高尔夫球场等）三、房地产业的内涵是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业的总称。包括：1）土地开发和再开发2）房屋开发和建设3）地产经营（土地使用权的出让、转让、租赁和抵押等）4）房地产经营（房产买卖、租赁、抵押等）5）房地产中介（咨询、估价、测量、公

3、证等） 6）物业管理（维修养护、保安、保洁、服务等） 7）房地产金融（抵押贷款、保险、信托等）房地产属于第三产业，建筑业属于第二产业。第一产业：农业第二产业：工业第三产业：服务业四、建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产

4、开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者和承担发包任务建筑业则是承包单位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。五、房地产市场与一般商品市场特征比较房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定曲市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信启、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法

5、规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响第二节 产权理论及土地制度一、产权的概念是指民事权利主体所享有的具体经济利益的权利。我国民法通则中的财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。二、产权的分类按产权的外延分，可分为：公有产权和私有产权；企业产权和个人产权；法人产权和自然人产权等按产权的内涵分，可分为：所有权、他物权、债权、知识产权和人力资源权等。所有权，就是占有、使用、收益、处分权。

6、具有对世权和排他性，是产权的核心。他物权，是指所有权外的仅在一定限度内对物进行支配的权利，也叫“定限物权”。如地上权、典权、抵压权、质权等债权，就是按照法律的规定或者合同的约定，在当事人之间产生的特定的权利。三、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。四、土地所有权我国土地公有制包括国家所有制（城市土地）和集体所有制（农村和

7、市郊的土地，除法律规定属于国家的以外）。任何个人和单位不得取得土地所有权。在西方国家，则土地可作为私有财产。五、土地使用权是从土地所有权中所分离出来的，是指使用人所依法享有的占有、使用以及部分收益和处分的权利。标志：我国房地产发展的一个重大里程碑。最早：深圳原先：划拨区别：可以买卖、转让优势：1）投资者利益的阶段性保证； 2）政府基础建设的财政收入来源之一； 3）房地产商品化、市场化。六、土地使用权出让1、 出让的概念出让者：国家（一般是房地局）受让者：单位或个人特征：1）规定使用年限、规划用途、和城市规划条件等； 2）支付土地出让金。2、 土地使用权出让的形式协议招标拍卖注：2004年8月3

8、1日后，出让土地均采用招标和拍卖的形式。3、 出让年限居住用地：70年；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。使用年限届满时，可申请续期，但必须在届满前一年提出申请。土地使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿收回。七、土地使用权转让前提条件：1）以出让方式取得的土地使用权 2）已支付全部出让金，并取得土地证 3）完成开发投资总额的25%以上限制：规划条件、合同终止日期，需在原合同框架内。八、土地征用管理1、农村集体土地，若要转变为建设用地，则先需通过征用，使其转化为国有土地。2、规定必须报国务院审批的：基本农田；基本农田以外的

9、耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。3、 征地补偿费的构成：土地补偿费+安置补偿费+地上附着物补偿费+青苗补偿费第三节 房地产开发的程序一、几个基本概念1、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。2、发展商：又称开发商，专门从事房地产开发和经营，具有一定资质的企业。3、投资商开发商的母体公司，一般为开发商的股东方，可以不是直接的房地产经营实体。4、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物

10、业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。 二、主要职能部门开发公司是一个房产项目从筹划到建造到交付管理的组织者。一般而言，房产开发公司主要的工作职能除了一般公司的基本架构外，包括：项目经理、前期配套协调人员、概预算人员、总工程师等。三、主要阶段及涉及相关行业1、建设工程项目设立和企业组建；2、投资机会寻找、筛选与研究3、房地产建设工程项目规划与审批4、土地使用权取得与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售管理7、房地产的物业管理开发商土地取得设计院设计规划营销公司企划营销金融单位施工兴建建筑公司物管公司入住管理第二课 建筑工程与规划基本知识第一节 建筑识图一、图纸类型1套完整的建筑图

11、纸包括：1） 图纸目录2） 设计总说明3） 建筑施工图（总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图）4） 结构施工图5） 设备施工图（上水、下水、强电、弱电等）注：主要需掌握总平面图与平面图二、平面图细节（结合总平图与楼层平面图）1、总平图1） 指北针与风玫瑰图2） 技术指标3） 建筑体、绿化、水系2、楼层平面图1）标高与尺寸标注2）墙体、门、窗、柱、楼梯3）各功能房间的一般读法三、基础概念1、房屋的开间：在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.03.9米，客厅的开间一般在3.64.8米，砖混结构房屋开间一般不超过3.6米。规定较小

12、的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。2、房屋的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。3、层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。4、净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上

13、表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。第二节 建筑材料一、常用建筑材料1、传统墙体材料粘土砖（普通240*115*53、空心）现逐步用轻质砖代替。2、混凝土是由胶凝材料（如水泥）、水和粗骨料（石子）、细骨料（黄沙）按适当比例配合制成的拌合物，经过一定时间硬化，形成的人造石材。现在普遍用在楼板、屋顶及梁柱的浇注上，且采用商品混凝土形式。受压力较强。3、钢筋在钢筋混凝土中，抗拉力和抗剪力较强。二、常用饰面材料1、琉璃瓦2、釉面砖3、马赛克花岗石板大理石板木材石膏板等第三节 建筑结构一、建筑层数分类1、低层住宅（13层）2、

14、多层住宅（46层）3、小高层住宅（712层）4、高层住宅（1330层）4、 超高层（30层以上）二、房屋的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。1、砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。2、砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。3、钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制

15、作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。其中，又分为框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构。5、 钢结构：主要承重构件全部采用型钢。三、基础和桩基1、基础分类条形基础：砖混结构一般采用筏形基础：基础的承载力相对较高箱形基础：高层一般采用，同时做地下室2、桩基分类预制方桩，采用冲击或液压方式；水泥灌桩，（优点：噪音小）第四节 建筑规划一、地块条件1、“三通一平”和“七通一平”“三通一平”：水、电、煤通，场地平整。“七通一平”：是指上、下水通

16、，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。2、“生地”、“毛地”、“熟地”“生地”：未征地；“毛地”：未拆迁；“熟地”：已具备建设条件。二、规划布局1、住宅区的分类住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，包括居住区、居住小区、居住组团等。1）城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2）居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模70001500

17、0人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。3）居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。4）什么是房屋组团？我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人

18、轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。5）建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。2、居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。1）房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。2）公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。3）道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 居住区级道路一般用以划分小区的道路。在

19、大城市中通常与城市支路同级。 小区级路一般用以划分组团的道路。 组团级路上接小区路，下连宅间小路的道路。 宅间小路房屋建筑之间连接各房屋入口的道路。三、技术指标1、 用地面积指地块面积，严格意义上就是土地出让合同中或土地证上所标注的面积。2、 建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3、 容积率容积率 = 建筑面积/用地面积是表示用地强度的一个指标。本市内环线内的容积率一般规定控制在2.5之下。4、

20、 建筑密度（覆盖率）建筑密度 = 建筑基底面积之和/用地面积5、 绿化率（集中绿化率）绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率 = 绿地面积/用地面积6、 车位率车位率 = 车位数/总户数四、面积的测定1、房屋的建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

21、2、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。3、建筑面积的计算规定：是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有：（1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技

22、术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积

23、一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。（6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。（8）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。（9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用

24、作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。4、套内建筑面积的计算：房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。（1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。（2

25、）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。5、公有建筑面积的计算和分摊：一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般

26、按各户房屋建筑面积比例进行分摊。（1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。（2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管

27、理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。（3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数。分摊系数需要分摊的公用面积之和各套内建筑面积之和（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）各户套内建筑面积之和。 第2步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。6、得房率：房屋套内建筑面积和房屋建筑面积的比为得房率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间，多层在8890。真正意义上的得房率，是房屋的使用面积与建筑面积的比例。（现在偷换概念）比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面

28、积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。7、辅助面积辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起

29、居室、贮藏室等。8、居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。9、使用面积房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均

30、计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。 10、公用面积房屋的公用面积是指房屋楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 11、公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 12、公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建

31、筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。五、单体房屋1、房屋的开间：在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.03.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。2、房屋的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深

32、一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。3、层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。4、净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。5、标准层是指平面布置相同的房屋楼层。6、平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部分。7、走廊是指房屋套外使用的水平交通空间。8、地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该

33、房间净高的12者。 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 。9、玄关是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。10、隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。11、过道是指房屋套内使用的水平交通空间12、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首

34、层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的

35、交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积： 使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）： 使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积

36、的2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。第三课 房地产市场营销概述第一节 房地产销售模式一、房地产市场营销的概念实质是以消费者对各类房地产商品的

37、需求为出发点，企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等建筑物及相关服务来满足消费者的需求，以获取一定利润的一种商务活动。二、房地产市场营销观念的演变1、 生产观点2、 推销观点3、 市场观点4、 服务观点三、房地产营销方式1、 开发商自行销售背景特点：1）大型房产开发公司 2）房地产市场高涨、市场供应短缺 3）项目有较明确的销售对象2、 委托代理是指房地产开发经营企业将其拥有的房地产委托给房地产中介代理机构，由其进行租售活动的一种营销方式。四、代销的合作方式1、纯企划： 就是由开发商出广告费， 企划公司根据项目特点，为其进行一系列的广告策划，不包括现场销售。 2、企划销售：由开发商提供

38、广告费用，代销公司根据项目的特点，将项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列的整体运行。3、纯代理：代理销售者或公司仅负责销售，而企划则由其它的广告公司负责。4、包 销：与企划代理的区别在于，一般由代销公司来承担广告费用，制订分期回款计划，并支付保证金。因此包销的风险性在代销业中是最大的。 第二节 房地产营销策略一、供求关系理论1、 马斯洛需求层次理论2、 供求平衡理论二、房地产周期1、 房地产各周期的特点2、 房地产周期变化的一般时间一、 营销“4P”理论的应用传统营销“4P”理论将产品、价格、渠道、促销这四个组成要素视为同等重要的并列地位，企业可以从这四个权重均衡要

39、素着手，延伸出一系列的营销策略，全面打造企业的营销系统，忽视任何一个环节都会导致企业的畸形发展，正如现在某些保健品企业过份追求广告宣传，而不注重销售渠道、价格和产品本身的建设。企业在新产品营销过程中无论是注重价格、渠道还是促销，都不足以抓住创新营销最为核心的部分，即产品主体建设才是一切营销的前提。新产品的创新营销必须回归到产品建设的原点予以思考，以产品为核心匹配营销资源，企业回归产品原点来思考新产品营销就是一种难得的创新营销模式。 现代营销“4P”理论就是将产品放在营销的核心位置，有效发挥价格、渠道、促销和产品主体要素的整合作用，实现有限营销资源的合理匹配。以产品为核心的4P理论打破传统营销理

40、论四力均衡营销格局，开创了4P之间立体多维互动的新营销空间，对于新产品创新营销具有重要的指导意义。就现代的市场营销环境而言，产品品类的创新已经极为艰难，即便是市场细分空档也同样无法回避竞争，企业的新产品开发中应该遵循的原则是在产品本身具有创造性特点的基础上开发满足未来市场需求的产品，并以产品主体建设为根本，合理有效的匹配营销资源。 一个产品决定一个营销环境，企业的营销资源就必须在新的营销环境中围绕产品主体进行有效匹配。现代企业往往误将渠道和促销等环境要素作为营销的核心，这种本末倒置的营销作风常常打乱企业的资源配置，造成营销和管理系统的紊乱无序，导致企业命运岌岌可危。 第三节 房地产市场调研相关

41、知识与方法一、市场调研的概念市场调查简称市调，也就是通过已有的资料及运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。二、如何填写市场调研表格市调的目的不仅是使自己了解市场，更重要的是以市调报告的形式让其他人也能了解市场。市调调研表格分两部分，一般上部分是基本资料的填写，下部分是对市调对象的综合分析。三、市场调研分析一般涵盖的内容环境分析：即被调对象的大、小环境。大环境即其所处区域的大体情况；小环境即与其有关系的各个方面，以及这些方面对它的影响。 规划分析：即被调对象本身的情况。 价格分析：被调对象的价格动态，及附近

42、个案的价格比较。 去划分析：被调对象的销售情况。 建材分析：被调对象的建材情况。 客源分析：被调对象客群层的职业、身份、年龄等。 销售分析：其售楼处给客户的整体感觉，包括接待中心的配置、销售人员的素质。媒体分析：其媒体表现方式如何。根据上诉情况分析市调对象的优、缺点。二、 信息收集与分析1、收集的目的2、收集的渠道3、 收集的方法4、 信息的处理5、 信息的分析6、 信息的管理第四节 房地产企划相关知识与方法一、房地产广告的类型及道具：1、报纸（NP）：报纸是房地产广告适用最广泛的媒体，利用报纸作房地产商品广告，内容可以比较多，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、

43、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等。利用报纸作房地产企业广告，其内容一般比较简单，有时房地产企业推销自己的时候也会在广告中放几张已成功开发的项目照片，来炫耀自己的水平和业绩。2、广播（RD）：广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体，利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。广播房地产商品广告通常是房地产商品广告的一种补充形式。利用广播作房地产企业广告是事宜的，因为企业广告可以不做描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。3、电视（CF）：用电视作房地产广告形式可以多种多样，首先可以用摄像技术真实

44、的再现房地产商品的外型、内容、结构、各种房间的装修，以至房地产的周围环境，给人以真实感；其次画面上可以出现房地产商品的地理位置图和房地产结构平面图，并有解说人介绍；第三，可以表演各种以房地产为中心和基本背景的生活小品，这有助于引起观众的联想；其四，电视也可以播放带启示的房地产广告，仅仅用简单的文字说明一下待出售（出租）的房地产；其五，简单介绍一下房地产开发商或经纪人，目的仅仅在于向观众传达一个简单的信息；最后，房地产商还可以通过对各种社会公益活动和电视剧拍摄的赞助，在电视新闻和电视剧的片头或片尾注上企业赞助字样而作企业广告。目前，国内房地产的电视广告很少，主要是因为目前的房地产商品以预售为主，

45、无法发挥电视真实展现商品的作用。4、夹报（DM）：即全页海报广告夹在报纸中被一起发行出去。夹报广告与报纸广告的内容完全一样，如可以登房地产外形图、相片、说明书等。利用夹报做房地产广告应尽量做大版广告或若干房地产广告和在一起的专业广告，这样可以使读者打开报纸便看到，提高他们的注意率。 5、海报（DM）：又称张贴广告。房地产海报广告包括的内容较多，由于通常是一张海报推广一项房地产，因而海报可以同时印有房地产的全貌照片、结构图、地理位置图、文字说名等。海报广告是房地产推广所用的一种次要广告形式，其主要作用是在一定时期内造成一种声势，烘托一种气氛。6、说明书：说明书不一定都是广告，附在商品包装内，仅仅

46、说明商品的安装、使用方法的说明书不是广告，只有那些向外散发，以说服客户购买为目的的说明书才是广告。说明书广告的最显著特点是内容详细、信息丰富。说明书广告是房地产广告的主要形式，因为房地产购买属投资行为，投资者在决策时需要占有比较详尽的资料，说明书广告供投资者做决策分析，研究参考。7、直接邮寄广告：直接邮寄是对广告的散发方式而言的，被邮寄的可能是海报、说明书、或类似的印刷品。直接邮寄广告也是房地产促销活动常有的形式。8、路牌广告（POP）：路牌是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，房地产开发建筑工地通常都会竖立起正在开发项目的路牌广告，房地产路牌也可以竖立在一些主要路口上。 9、车厢广告：车厢广告

47、是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，多为将房地产商品的外观效果图，附至车身上，以此扩大知名度。10、SP： SP活动是房地产较场用的一种广告形式，可以是大型的演出活动。房地产开发商利用这种机会做赞助或冠名，以此来推销自己及房 地产商品。也可以是自行举办的抽奖文艺活动，不但可以吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。11、罗马旗：罗马旗为销售中心内外，或沿街飘挂的宣传旗帜。其上可印有外观效果图及代表性的标志或字样，罗马旗多挂于销售中心的街路边，不但有宣传作用，也可用于引导客户至售楼处。12、小赠品：销售中心现场多准备一些小礼品，如纸杯、纸袋、圆珠笔、笔记本、台历等。每逢大型活动时，回加做一些

48、宣传效果长久一些，如：T恤衫、纸扇、雨伞，上面印有房地产商标图案及字样，不但可以作为礼品拉进彼此的感情，在使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。13、杂志广告：房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。14、网络广告：利用网络做房地产商品广告，其内容可以很多样化。可以作为网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。15、展示会：在大型的展会中设展示台，展示台的设计可于房地产商品的风格一致，附以外观立面效果图等大量图片信息，及现场销售人员的介绍，展示会上还可以派发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。16、接待中心：接待中心是一种综合性的房地产广告媒体。首先

49、，接待中心配有房地产商品的各种详细图表及说明，并由专职人员进行讲解。其次，接待中心通常放置房地产商品的模型，供来访者参观。其三，接待中心也是一种散发说明书广告的理想场所。最后，接待中心可以有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑问。17、样品屋：样品屋与被陈列在橱窗里的自行车、照相机、电视机等样品商品同样性质，所不同的是由于房地产商品自身的特殊性，样品屋本身是一个容器，而不像其他商品那样被放置在特定的容器内。样品屋的设立方法可以有多种，比如在建筑完工推销期间选择其中一个各方面条件比较标准化的单位作为样品屋，对外开放，供有意购买者参观等。样品屋具有其他任何房地产广告媒体所不能代替的地位，

50、样品屋最大的特点就是真实性，样品屋的布置应产生强大的吸引力，吸引潜在投资者做出投资快速的决策。 18、透视图：将各案外观立面以美化写意方式不同角度表达，而广泛用于平面媒体或销售现场上者，称为透视图。19、模型：模型就是依照某一实物的形状和结构按比例缩小（或放大）的仿制品。房地产模型一般是房地产的总体模型，通常包括周围的绿化与附属设施，房地产建筑模型则包括道路的连接，给观看人提供俯瞰房地产全景的机会，同时，精美的房地产模型广告是有诱惑力的，但是房地产模型广告仅仅反映了房地产的外形，给人提供的信息是有限的，因此，模型广告只能用于面上的宣传，只能作为一种补充广告。20、销海：即销售海报，销售海报是商

51、品现场销售的必备品，内容包括房地产商品的全貌、结构户型图，及文字说明，主要突出其商品的特点，内容丰富，供购房者做决策分析，研究参考。21、家具配置图：根据户型对其进行家具装饰的配置，以供购房者参考。更主要的目的，是让其身临其境感受成屋时的样子，帮助成交。22、交通动线图：交通动线图是对房地产商品附近的街路布线、公交车线路、及附近各生活机能的综合平面图，客户可以通过它了解房地产整个区域的环境情况及交通的方便性。23、都市计划图：都市计划图主要反映的是房地产商品周边的环境在近段时间内将要发生的改变，可让客户了解到这块地段将会带来的升值潜力。24、灯箱：灯箱广告在房地产广告中只作为一种补充广告，多用

52、于售楼处内部，利用对人视觉上的冲击力，来完成加深客户对产品印象的作用。第五课 房地产销售相关制度及税费政策第一节 房地产销售相关制度一、制度类1、城市房地产管理法对房地产交易（转让、抵押、租赁）的规定，如可转让和不可转让等；2、合同法如租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效等；3、城市商品房预售管理办法如对面积误差的规定（3%）；4、担保法如抵押合同自登记之日起生效等；5、广告法如未取得项目预售许可证的，不得发布广告。房地产预售、销售广告，必需载明以下事项：1）开发企业名称2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3）预售或销售许可证书号；广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载

53、明上述事项。6、其他土地法、消费者权益保护法等第二节 房地产交易相关规定1、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。2、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产

54、权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。3、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。4、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。5、高品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。6、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此

55、合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。7、银行接揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。8、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。9、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是

56、一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。10、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。11、“五证两书”五证：国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程开工证；商品房预售许可证。两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书第三节 房地产交易相关费用1、交易过程中需交费用：契税：印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：2、申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取） 登记费： 房屋所有权证工本费：印花税：3、入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金： 物业管理费：4、办理按揭须缴纳的费用保险费： 他项权证登记费：5、办理公积金需缴纳费用担保费他项权证登记费：