8月16日滨州大成经贸委地块市场调研及规划建议

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1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879大成经贸委地块市场调大成经贸委地块市场调研及规划建议研及规划建议20092009年年8 8月月1616日日 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879与别的策划人不同，我们不讲虚话，不讲假话；我们注重市场，注重调研，注重实效营销。与别的代理公司和策划公司不同，我们更忠实于市场，更精于为甲方提供全方位解决方案。绝对不是一两个人的闭门造车，冥思苦想，而是集合了诸多地产精英的智慧力量，经过激烈的

2、脑力激荡而形成的智慧结晶。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879报告组成报告组成宏观政策透视滨州城市研判滨州房地产市场研判地块价值研判地块产品规划建议平面规划示意及经济测算 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部分：宏观政策透视第一部分：宏观政策透视理清地产政策发展走势做好产品的定位方向 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879199

3、81998到到20082008年中国房地产宏观调控政策年中国房地产宏观调控政策1010年回顾年回顾1998年住房分配货币化标志着房地产业全面开始市场化 2000年规范房地产市场 2001年刺激消费，繁荣房地产市场刺激房地刺激房地产经济发产经济发展阶段展阶段开始实行开始实行紧缩的房紧缩的房地产政策地产政策2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例拉响宏观调控警报；7月，开始集中整顿土地市场。2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台标志着宏观调调控开始 2005年3月，房贷优惠政策取消调控涉及消费层面 房地产税改革深入调控触及交易环节 国八条

4、出台调控上升到政治高度（旧国八条）5月，七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）关于加强房地产税收管理的通知从税收入手整顿房地产市场 9月，银监会212号文件收紧房地产信托 10月，国税总局重申二手房交纳个税 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879继续实行继续实行紧缩的房紧缩的房地产政策地产政策2006年4月 房贷利率再次上调调控卷土重来 5月国六条出台新一轮调控大幕开启 5月国务院出台限制套型90/70政策从供应环节改善房地产供求关系 5月国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场 7月未取得预售许

5、可证不得发布预售广告规范房地产期房预售制度 7月 建设部出台171号“外资限炒令”打击房地产投资 7月108号文强制征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资 8月土地新政出台规范土地市场，清查土地违规 8月央行再次加息宏观调控动用金融手段 8月建设部出台廉租房管理实施办法逐步落实住房保障政策 9月房地产市场整顿，规范交易秩序 9月完善二手房市场交易管理 继续实行继续实行紧缩的房紧缩的房地产政策地产政策2007年1月 建设部规范房地产经纪行业 1月国税总局清算土地增值税标志2007年新一轮调控的开始 3月通过物权法10月1日起执行 3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调

6、存款准备金）6月加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热 8月国发200724号文件，回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变 9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍严厉打击炒房行为 10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月物业税“空转”试点扩至十省市 12月外商投资房地产业限制范围有所扩大 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879继续实行继续实行紧缩的房紧缩的房地产政策地产政策2007年1月 建设部规范房地产经纪行业 1月国税总局清算土地增

7、值税标志2007年新一轮调控的开始 3月通过物权法10月1日起执行 3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热 8月国发200724号文件，回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变 9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍严厉打击炒房行为 10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月物业税“空转”试点扩至十省市 12月外商投资房地产业限制范围有所扩大 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10

8、535278790808年房地产宏观调控年房地产宏观调控从紧缩到宽松从紧缩到宽松土地政策土地政策转向集约转向集约化规范化化规范化11月10日，国务院出台“国十条”，总投资规模4万亿人民币，首条加大保障性住房建设力度12月20日颁布法令，“加快建设保障性安居工程”。2008年1月3日，国务院关于促进节约集约用地的通知 2月7日，国务院出台土地调查条例，对土地调查做出比较全面的界定。2008年6月1日违反土地管理规定行为处分办法施行信贷政策信贷政策重在提高重在提高住房的支住房的支付能力付能力1月18日出台经济适用住房开发贷款管理办法 12月3日，出台廉租住房建设贷款管理办法9月16日央行双率齐降，

9、刺激市场成交10月22日，央行出台政策，支持首次购买，降低个人住房贷款利率，首付比例降为20%。12月20 国务院发布131号令，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。税收减免税收减免刺激购房刺激购房10月22日，首套住房契税下调至1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。12月20 国务院发布131号令，下调个人住房转让年限及营业税下调。保障性住房调保障性住房调整市场供给整市场供给 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中国房地产的10年，是伴随中国经济发展的10年。98年到2001年中国

10、经济处于调整发展期；2003年至2007年，连续5年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%；2008年受全球经济危机影响，经济增长速度降为9%；2009年中国政府为保8而苦战。98年中国房地产进入市场化进程，中国房地产伴随着中国经济的高速发展和中国人居住需求的迅速释放快速发展。从2001年刺激地产发展到2003年首次宏观调控开始，中国地产仅过了2年就进入了长达5年连续的政策调控。2003年到2008年上半年一直实行从紧的调控政策，但房价并没有伴随政策的调控得到抑制，反而急速上涨。反映了中国房地产市场的市场化程度较低与政策滞后性之间的矛盾。2008年伴随全

11、球经济危机波及中国，各地政府纷纷救市，鉴于房地产业之于中国经济的重要性，2008年下半年中国各级政府实行一系列宽松的房地产政策。点评：点评： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278790909年年1-71-7月份房地产开发情况月份房地产开发情况房地产投资房地产投资投资项目投资总额同比增长相比1-6月相比去年同期房地产投资17720亿元11.6%+1.7%-19.3%商品房住宅投资12427亿元 8.2%+0.9%-25.5%住宅投资比重70.01%房地产开发房地产开发开发项目面积同比增长相比1-6月施工面积25.

12、07亿平方米+12.5%-0.2%新开工面积5.50亿平方米-9.1%-1.3%竣工面积2.54亿平方米+24.7%+2.4%住宅竣工面积2.09亿平方米+26.6%+3.7% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879土地利用土地利用土地利用项目面积同比土地购置面积16309万平方米-25.8%土地开发面积12789万平方米-13.4%商品房销售商品房销售全国商品房销同比售面积同比商品房销售额同比41755万平方米+37.1%19600亿元60.4%商品住宅销售面积商品住宅销售面积38.8%38.8%商品住宅销

13、售额商品住宅销售额65.3%65.3%办公楼销售面积13.3%办公楼销售额22.9%商业营业用房销售面21.7%商业营业用房销售额34.2% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开发资金组成开发资金组成资金项目数额同比房地产企业本年开发资金28639亿元+28.7%国内贷款6524亿元+42.7%利用外资273亿元-33.1%企业自筹资金9557亿元+9.9%其他资金12285亿元+43.2%定金预收款 7179亿元+35.7%按揭贷款 3628亿元+78.9%开发企业资金构成来看，国内贷款和其他资金同比增

14、幅明显加大，外资利用大幅减少，表明开发企业利用银行贷款数额和力度加大，按揭和定金预收款的大幅提高，大大提高了开发商的资金构成比例。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全国房地产销售价格增长全国房地产销售价格增长全国70个大中城市房屋销售价格，连续5个月环比持续增长。3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%，6月份环比上涨0.8%，7月份继续增长至0.9%。6、7月份环比和同比增长双双提升，继续助推全国房价上涨。房价上涨的城市较多，下降的城市比较少。 房商网房商网海量房地产资

15、料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全国商品房销售价格指数全国商品房销售价格指数销售价格项目销售价格项目同比增幅同比增幅环比增幅环比增幅经济适用房0.5%0.1%商品住宅0.3%1.2%普通商品住宅0.9%1.2%高档住宅-1.7%1.2%90以下2.3%1.2%涨幅最大涨幅最大5 5城市城市同比增幅（同比增幅（+)+)降幅最大降幅最大5 5城市城市同比降幅（同比降幅（-)-)宁波6.4%石家庄5.5%银川5.4%徐州5.2%锦州5.2%深圳4.6%金华4.9%桂林4.4%西宁4.5%丹东4.0%同比涨幅最大和降幅最大的五个城市同

16、比涨幅最大和降幅最大的五个城市 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879涨幅最大涨幅最大5 5城市城市环比增幅（环比增幅（+)+)降幅最大降幅最大5 5城市城市环比降幅（环比降幅（-)-)金华3.5%兰州0.4%广州2.7%沈阳0.1%深圳2.2%泉州0.1%宁波2.0%大连1.9%销售价格项目销售价格项目同比增幅同比增幅6 6月环比月环比环比增幅环比增幅6 6月环比月环比二手房3.0%0.8%0.9%-0.2%销售价格项目销售价格项目同比增幅同比增幅环比增幅环比增幅新建新住宅0.8%0.6%办公楼3.5%1.

17、0%商业营业用房-0.2%0.3%其他用房-4.0%0.9%环比涨幅最大和降幅最大的五个城市环比涨幅最大和降幅最大的五个城市 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879点评：从2009年1-7月份全国销售成交数据来看，一手房和二手房成交整体呈现上升趋势，并逐月与增。但高档住宅成交与去年同期相比，呈现下降趋势，但月度环比还是呈现上升趋势。商业用房购买呈现下降趋势，办公楼成交呈现上升趋势，表明受经济危机影响及通胀预期的心理暗示，投资者将投资重点放在住宅和办公楼上，但带有很明显的地域特征。办公楼的投资行为多发生在一二线

18、城市，商业用房的投资购买多发生在二三四线城市。从同比和环比增幅及降幅最大的五个城市来看，多是二三线城市居多。升降两个层面反映了二三线城市产品投放供求关系，也反映了消费者对房价的心理预期不同。房价不断走高必将拉高消费者的房屋总价成交水平，降低有效需求总量，无法使刚性需求大量释放，会逐渐形成有价无市的市场格局。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全国一二线城市价格飞速上扬全国一二线城市价格飞速上扬今年第一季度温州市区新建商品住宅的平均价格为18757.44元/平方米，较去年同期平均价格每平方米增加了6574.

19、19元，增幅达到53.96%。上海一手商品房成交均价呈现出逐月攀升之势。七月首周，上海成交均价为17042元/平方米，环比前周上涨了1%，再创新高。北京北京上半年房价最高涨幅81.82%每平米涨7200元温州温州上海上海北京北京 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879杭州四月份以后,商品住宅价格开始反弹,至6月份反弹幅度跟2月份相比,在15%左右。深圳深圳房价4个月涨4成，上半年成交均价1.2万前5个月南京房地产开发投资比去年同期增长10，商品房、商品住宅成交均价分别为6662元/平方米、6434元/平方米，

20、较今年年初6000元/平方米左右的均价上涨8%左右杭州杭州深圳深圳南京南京 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879房地产开发投资分类指数为96.28，比6月份提高2.68点；本年资金来源分类指数为103.31，比6月份提高4.58点；土地开发面积分类指数为92.55，比6月份提高0.16点；商品房空置面积分类指数为88.62，比6月份提高0.03点；房屋施工面积分类指数为93.84，比6月份回落0.05点。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ

21、：1053527879点评：点评：一二线城市房价的全面大幅上涨必将带来相关三四线城市的房价联动反映，继续助推房价持续上扬，打乱有效的供求关系，使房屋空置率逐步提高，形成有价无市的市场局面。价格的过快增长必将影响刚性需求消费者的利益，房地产做为国家的支柱产业，关系广大人民的切身利益，政府处于压力会出台调控政策调控供求关系，新一轮宏观调控正在酝酿之中。1-7月房地产景气指数不断增加，表明开发商对地产形势的看好，但价格不断快速上涨，使开发商的宏观调控心理预期加强，消费者也会演变成持币观望的态势，在双方的博弈中，下半年的市场成交有呈现下降的趋势。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2

22、010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879房地产宏观调控预测房地产宏观调控预测自2003年国家把房地产行业定位于支柱性产业，房地产政策调控一直是中国经济调控的重点。房地产发展与经济发展应该相一致，如果房地产发展那偏离经济发展的轨道和人民的市场成熟能力，房地产市场宏观调控必然加大。09年上半年全国大部分城市房价齐涨，一二线城市出现离奇增长，这与中国现有经济形势和消费承受能力相背离。2009年中国经济方针是保增长、扩内需、调结构，4万亿投资计划启动。2009年是中国经济调整发展的一年，扩大内需，拉动消费是保证经济增长的基础，加分打压房地产行业对经济增长不利，所以09年下

23、半年到明年上半年，预测国家会实行逐步微调的房地产宏观调控政策，继续保持对一次置业的扶持力度，将会逐步遏制二次置业和炒房行为，对房价进行必要调控，规范房地产市场环境。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879上半年中国经济走势上半年中国经济走势上半年中国经济同比增长7.1%，二季度比一季度增长一个百分点，中国经济依然保持上升态势。工业生产加快回升，工业利润降幅减缓，固定资产投资稳步增长。居民消费价格继续下降，生产价格同比降幅较大。对外贸易持续大幅下降，贸易顺差略有减少。货币供应量快速增长，金融机构贷款大幅增加。挑

24、战依然很大，国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定，回升格局还不平衡，回升过程中还存在不确定、不稳定的因素。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全球经济走势呈现回暖信号全球经济走势呈现回暖信号7月份美失业率下降，进一步证实美国经济衰退正在接近尾声。英国的服务业和制造业月份均出现扩张，月份的工业生产则出现一年半以来的最大升幅。全球大多数国家经济开始呈现回暖迹象，但经济真正复苏的具体时间尚不确定。中国经济受全球经济的影响，如出口需求能稳步增加，中国经济下半年中国经济受全球经济的影响，如出口需求能稳步增加，

25、中国经济下半年将呈现上升趋势，将呈现上升趋势，GDPGDP增长保增长保8 8的实现具备现实基础。中国政府就不会过分的实现具备现实基础。中国政府就不会过分打压房地产市场，调控的力度和强度相对缓和，房地产市场将平稳过渡。打压房地产市场，调控的力度和强度相对缓和，房地产市场将平稳过渡。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中国政府调控的趋向判断中国政府调控的趋向判断1、保证刚性需求消费者的支付能力，在首付、税收及商贷利率等方面都将继续提供政策倾斜。对投资行为及改善型住宅可能会出台限制措施，抑制投资行为的过快过热增

26、长。2、会针对居高不下的房价进行相关调控措施，调整住房供给结构，加大保障性住房和经济适用房的市场投放量，但类似去年地方政府的救世措施还会上演。3、整体调控将会是温和型的，不会出现大幅度的全面调控，保证经济的持续协调发展是中国政府的出发点。4、受通货膨胀预期的影响，下半年房产投资还会延续，但把房产作为投资方式的购买行为在不明朗的地产政策影响下会有所减少。所以投资型产品的开发要充分考虑宏观调控的影响及通胀带来的威胁。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第二部分：滨州城市研判第二部分：滨州城市研判认清城市空间规

27、划找出商业发展空间 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨州城市发展特点滨州城市发展特点城市规模较小，2008年滨州的城市常驻人口不足50万，城市对人口的吸纳性有限。城市发展偏向离心化，城市人口密度不大，老城区和新城区地缘关系不紧凑。商业中心聚集在老城区，新城区商业发展刚刚起步，城市规划缺乏对城市商业的有效规划和指导，商业开发存在较大盲目性。城市土地供给充足，新城区建筑空置率较高或入住率不足，对城市商业的发展不利。城市化水平不高，低于全省平均水平，城市化进程较慢。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产

28、资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨州城市人口状况滨州城市人口状况 县区名称土地面积（平方公里）总户数总人口户均人数人口密度（人/平方公里）全市9453109875637448173.40 396 滨城区10411921416310733.28 606 惠民县13641635276328843.87 464 阳信县7991269644444283.50 556 无棣县19841394714437923.18 224 沾化县21161269883869953.05 183 博兴县9001477524825913.27 534 邹平县12502019

29、137230543.58 578 滨城区作为滨州市中心城区，人口密度优势未明显突出，一方面反映了滨城区城市凝聚力有限，另一方面也显示出滨城区具有较大的发展空间。从家庭户的规模看，滨州全市平均每户3.40人，滨城区为3.28人，以两代户为主要特征的小型化、核心家庭占主体。家庭代际关系的变化，体现了滨州人们观念在改变，生活水平在提高，住房条件在改善，生育水平在下降，从而引起家庭代数减少、结构简化。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879县区名称总人口非农业人口城市化水平全市374481795286625.5%滨城

30、区63107349399078.3%惠民县6328846356610.1%阳信县444428436649.8%无棣县4437924832010.9%沾化县3869954282411.1%博兴县4825917177414.9%邹平县72305418872826.1%全省各市城市化水平排名全省各市城市化水平排名地区总人口（万人）非农业（万人）人口城市化水平全省9345.533436.3536.77%济南604.85422.8669.91%青岛757.99465.8261.45%威海251.06119.0547.42%烟台651.47300.1646.07%淄博419.59183.5343.74%潍

31、坊859.13371.7243.27%东营183.0978.843.04%莱芜125.3548.5338.71%聊城580.75213.0936.69%日照283.3899.5435.12%枣庄380.19121.2931.90%泰安552.57159.0628.78%德州561.67159.828.45%济宁818.27209.7425.63%滨州374.4895.2925.50%临沂1027.5210.6820.50%菏泽914.2177.4119.40%滨州人口城市化水平滨州人口城市化水平滨州的城市化水平还处于提升阶段，在全省各城市中的排名较靠后，处于第四梯队的行列，与兄弟地市相比存在较

32、大差距。滨州的人口城市化水平主要依靠城市扩张吸纳农业人口转化为城市人口，下辖县市及外来人口转移也是其重要渠道。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879时 间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年国民生产总值340.6406.5519.45667.27829.021030.31236.83第一产业62.7272.0780.7189.197.21109.61122.69第二产业173.1211.93300.04401.66514.82638.32753.67第三产业104.7812

33、2.5138.7176.51216.99282.47360.47历年国民生产总值情况历年国民生产总值情况（单位：万元）（单位：万元）从图表可以看出近年来滨州国民生产总值保持着平稳的增长趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业与第三产业发展迅速，对GDP的贡献程度提高，产业结构日趋合理。经济层面研判经济层面研判 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920072007年全省地年全省地市市GDPGDP排名排名（亿元）地区GDP总值青岛3786.52烟台2879.96济南2562.81潍坊2056.02淄博1945.

34、02济宁1736.01东营1644.8临沂1660.46威海1368.53泰安1226.11德州1180.82滨州1030.29聊城1025.42枣庄925.56菏泽686.02日照629.58莱芜367.27地区GDP总值人口人均GDP东营1644.8183.0989835.5威海1368.53251.0654510青岛3786.52757.9949954.7淄博1945.02419.5946355.2烟台2879.96651.4744207.1济南2562.81604.8542371莱芜367.27125.3529299.5滨州1030.29374.4827512.5枣庄925.56380

35、.1924344.6潍坊2056.02859.1323931.4日照629.58283.3822216.8泰安1226.11552.5722189.2济宁1736.01818.2721215.6德州1180.82561.6721023.3聊城1025.42580.7517656.8临沂1660.461027.516160.1菏泽686.02914.2750420072007年全省地市人均年全省地市人均GDPGDP排名排名（元）2007年全省各地市GDP总量排名来看，滨州位于第三梯队的后两位。但人均GDP排名滨州的位次一跃成为第三梯队的第二名。排名的变化反应出滨州经济发展的活力和良好增长势头，人

36、均GDP的迅速提高说明滨州人均产出的大幅提高，相应的收入也会提高，增强可支配收入，促进对房地产产品的需求。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨州所处商业发展阶段滨州所处商业发展阶段2008年滨州人均GDP为33610元（按年均汇率折算为4824美元）2008年滨州城市化整体水平为42.5%，城市化水平与人均GDP发展不协调滨州商业发展阶段处于传统百货与新兴的体验购物模式交替阶段，滨州商业模式需要升级 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

37、1053527879时 间2002年2003年2004年2005年2006年2007年国民生产总值（亿元）340.60406.50519.45667.27829.021030.30工业生产总值（亿元）147.10178.43258.06345.13471.75587.95工业生产总值的比例（%）18.4519.4525.7824.1319.5517.76工业建设快速发展，工业化进程稳步加快工业建设快速发展，工业化进程稳步加快近五年滨州市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力

38、保障，并给滨州市房地产的发展创造了良好基础。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879固定资产投资增幅减缓，房地产投资比例逐步上升固定资产投资增幅减缓，房地产投资比例逐步上升年份固定资产投资（亿元）房地产投资房地产投资比例（%）固定资产投资增长20021084.44.1%20031985.72.9%83.2%200431011.83.8%56.6%2005495153.0%59.7%200660015.52.6%21.2%200760527.74.6%0.8%05年以来固定资产投资增幅趋缓，07年的固定资产投资

39、只比06年多了5亿元，增幅只有0.5%。而05年以来滨州房地产投资呈现稳步上扬走势，特别是到2007年达到顶峰，当年房地产投资达到27.7亿元，比上年增加12.2亿元，增幅达到78.71%，房地产投资在固定资产投资中的比例也达到4.5%。说明07年滨州房地产投资出现投资狂潮，市场大面积放量，竞争更加残酷，面临新一轮的洗牌历程。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879收支层面研判收支层面研判人均收入逐年提高，消费潜力不断增强人均收入逐年提高，消费潜力不断增强 近几年滨州城市居民收支状况年份人均可支配收入人均消费

40、性支出20027373524720038093569520049009626820051028670632006117267989200713888916120081596010815 人均居住消费支出发展快速人均居住消费支出发展快速人均居住消费支出发展快速人均居住消费支出发展快速人均居住消费支出发展快速人均居住消费支出发展快速伴随着滨州的城市化进程及大力发展经济的战略实施，滨州城市人口可支配收入逐年快速提高，人均居住消费者支出也快速提高，必然增强对居住或房地产投资的经济支付能力，促进房地产业的发展。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划

41、大全，QQ：1053527879滨州产业链简析滨州产业链简析滨州近几年经济快速提升与支柱产业的带动和个人经济的发展分不开。但滨州的主要链主要分布在邹平，而不是滨城区，滨城区的城市建设发展不错，但并没有真正建立起产业经济链，规模经济产能受到制约，经济发展动力不足。滨州经济发展思路：重点抓好纺织、机电、化工三大产业链，建设家纺、汽车零部件、山东化工三大基地，鼓励13家大型企业领办的工业园迅速膨胀；采取培育、引进措施，发展电子信息、生物制药、新材料、海洋工程等高新技术产业，促使太空水疗舱、备用电源和飞机组装等项目早日形成批量生产能力；加快沿海生态科技带的开发，依托滩涂、盐化工优势，建成独具特色的沿海

42、工业体系。经济产业链规划是美好的，但实现的过程任重道远，与沿海兄弟城市还有很大的差距。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三产比重较低，城市综合经济实力有待加强。2008年，三次产业投资比重为4.5：66.0：29.5，其中三产比重上升8.4个百分点。但与沿海兄弟城市相比，滨州第三产业发展相对滞后，2007年山东省第三产业比重是35%，滨州距离山东平均水平还有差距。2008年四大支柱行业生产平稳增长，但利润率普遍下降。2008年个体、私营经济增加值占全市生产总值的比重达到56.6%。经济结构简析经济结构简

43、析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879综合点评综合点评从经济层面来看，滨州近几年经济发展迅速，城市建设成就巨大，客观上促进房地产业的发展和繁荣。但滨州城市人口偏少，对地产产品的投放总量有较大限制。城市居民的整体消费支付能力有限，对房价的总体承受能力有限，作为地产开发应该充分考虑城市居民的总价支付能力，并结合项目区域及项目价值开发适销对路的地产产品。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨州城市规划审视滨州城市规划审视规

44、划滨州中心城包括主城区(东城区、西城区、开发区)、北城区和南城区。其中，主城区(东城区、西城区、开发区)指环城水系以内区域。城市发展总体目标南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。城市经济城市经济中心中心城市政治城市政治及居住中心及居住中心城市商业城市商业及文化中心及文化中心 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城区规划目标：城区规划目标：规划近期2010年城市人口规模为60万，用地规模为72平方公里；

45、远期（2020年），人口100万以上，用地108平方公里。远景规划总体布局战略：远景规划总体布局战略：南跨、北扩、东连、西进。形成“一心、两轴、四区、一个基面”的总体布局。“一心”为滨州市主城区由商务中心、行政中心、文化中心、体育中心等构成；“两轴”为南北城市功能轴和东西城市景观轴；“四区”为滨东旅游居住区、滨南居住区、滨西工业区、滨北工业区；“一个基面”是指以绕滨州主城区的“四环五海”生态工程为基础，利用城区外围良好的生态环境景观和田园风光，形成整个滨州城区的绿色基面，使滨州城区成为真正的生态城市。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划

46、大全，QQ：1053527879滨州城市规划简析滨州城市规划简析初步形成东商西住的城市格局，西城环境优美，适宜居住，居住环境优越；东城城市繁华，商业购物场所都居于东城。滨州城市规划解读关键词：生态生态 主城区主城区 四环五海四环五海 一心一心 两轴两轴主城区是指老城区和新城区，老城区和新城区的融合是历史必然，不仅体现在区域优势互补，而且体现在经济、政治、文化、商业的融合。滨州城市发展一直贯彻生态理念，把城市环境建设放在首位，打造宜居生态绿色城市。但滨州目前没有系统的城市商业规划，对各个商业网点的城市功能定位还缺乏必要的指导文件。新城区在强化居住中心、政治中心职能的基础上，商业中心的构建也是城市

47、功能应该承载的历史使命。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨州商圈浅析滨州商圈浅析中心商圈分布在老城区的核心位置，渤海五路与七路之间，黄河三路与五路围合而成的城市中心商业区域，银座、中百、佳乐家、华联等中高档购物场所聚集于此。中心商圈周边还分布一些批发市场，如新兴市场等批发市场分布于此。中心商圈辐射半径为滨州城区及下辖周边县镇，辐射范围很大，服务功能加强。除了中心商圈之外，滨州的二级商圈以新区银座为中心，但其商业氛围和商业吸引力还没有充分释放。新区的商业方兴未艾，购物人群都集中在老城区，新城区的人群也多

48、去老城区购物，新区缺乏吃喝玩乐够一站式商业，在满足消费需求方面相对匮乏。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业业态描述商业业态描述以传统百货、超市为主的商业业态为主，商业档次多层面共存，多业态并存，呈现商业功能的单一性和目的性购物为主导的单层次购物场所分布，购物场所的商业功能缺乏有效整合。以购物、休闲、娱乐等多业态并存，商业功能完备的商业还未形成，缺乏对消费者需求的深层次挖掘，商业功能集聚效益还没发掘出来。杂而乱、层次不均的同质化竞争是滨州目前商业经营状况的真实写照。消费者缺乏目的性购物引导和新生活方式

49、的指引。商业是一个城市最重要的城市机能之一，所谓城市，有城有市才算城市，有城无市只能是人群的堆积，发掘商业机能是新城商业发展的使命和责任。滨州商业模式需要整合，升级滨州商业模式需要整合，升级 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三部分：滨州房地产市场研判第三部分：滨州房地产市场研判洞悉滨州房地产开发格局找出我们的发展机会 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨州近滨州近5 5年房地产发展年房地产发展房地产市场起步晚，发

50、展速度快，过程呈跨跃式发展房地产市场起步晚，发展速度快，过程呈跨跃式发展01年年-09年房地产投资状况年房地产投资状况（单位：万元）（单位：万元）年份完成投资额住宅商业营业用房办公楼其它200119701143472769219236620024423731603445408180200357101452449000739211820041181684655933407530376722005150206102572278831710180412006155000111940-200721367819277155112005190200850673839803291580-从04年开始房地产投

51、资额逐步加大，到2008年达到高潮，房地产投资额达到50.67亿元。在房地产投资结构中，住宅以绝对的优势占据70%以上的房地产投资份额。08年商业用房的投资比重加大，显示出滨州商业房地产的繁荣和竞争的加剧。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787901-08年滨州房地产运行状况（单位：平方米）年份施工面积住宅竣工面积销售面积住宅销售面积空置面积2001320531274983163147105508844211980120025493765059162002092219861820141825320035956

52、025609092829933081622945571563020041213547-726668380000356092-200519974561804419383701471856422605656420061444900-521000538000482000-20072928580270973210498791143536110545144915200875553822429931-近年滨州房地产发展较为迅速，03年后供给量上升较快，而市场需求也呈现出稳定的增长势头。从下列图表可以看出近几年竣工面积与销售面积基本保持一致，说明目前市场供需相对平衡。未来几年将有大量的房屋竣工入市，未来将呈

53、现供过于求的趋势。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792006年商品房竣工面积52.1万平米，比上年增20%，2007年商品房竣工面积54.4796万平米，2008年1-7月份商品房竣工面积为24.9018，同比增长46.1%，结合前面商品房开发面积数据，市场未完工或未交付使用的房屋面积体量较大，由于滨州市消化力度有限，未来1-2年内市场将存在大面积的现房或交房，可以预测未来市场竞争将更加激烈。商品房竣工面积略显不足，市场存量较大商品房竣工面积略显不足，市场存量较大 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房

54、地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨州房地产市场特点 房地产起步较晚，但发展迅速房地产起步较晚，但发展迅速土地供应充足，一级市场有待规范土地供应充足，一级市场有待规范 市场供给较大，竞争激烈市场供给较大，竞争激烈 城市化进程较慢，城市人口较好，有效需求不足城市化进程较慢，城市人口较好，有效需求不足 房地产开发布局相对分散房地产开发布局相对分散，缺少必要的规划引导，缺少必要的规划引导商业地产开发力度逐年加大，竞争日渐积累商业地产开发力度逐年加大，竞争日渐积累 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营

55、销策划大全，QQ：1053527879住宅市场简析住宅市场简析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称开盘时间建筑面积(万/平米）总户数目前可售房源(套）09年预计放量上海世家2007年5月171294540150套海通时代花园2007年12月1196090105套李南蒲2007年12月1日22240170（一期剩余房源）无格林春天08年5月741223无至尊门第2期08年9月302500200无泰山名郡07年4月、08年初（2期）4040003503期09年下半年开放，10万平米盛世春秋2006年1

56、0月630015无万鑫时代07年底开盘100060高层、小高层7-8万平米金座豪庭2007年12月21日2.990530020无望海花园1期06年10月，2期07年7月，3期08年4月302000200近100套天成杰座2008年5月5.6374300120套名仕龙城预计09年5月7600200200套领域尚城预计09年5月1日23500无23万20092009年项目供应统计表年项目供应统计表 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787908-0908-09年市场供应量统计总面积约为：年市场供应量统计总面积约为：2

57、06.5905206.5905万平米，共万平米，共1448014480户（少部分为户（少部分为0707年消化）年消化）0808年市场转存量：年市场转存量：21682168户，根据目前整个滨州的住房平均面积基数为户，根据目前整个滨州的住房平均面积基数为120120平米：平米：21682168120=26.0160120=26.0160万平米万平米现有楼盘现有楼盘0909年潜在供应量：现有套数年潜在供应量：现有套数675675套，根据目前整个滨州的住房平均面套，根据目前整个滨州的住房平均面积基数为积基数为120120平米：平米：675675120=8.1120=8.1万平米；加上万平米；加上414

58、1万平米，得出万平米，得出0909年潜在供应年潜在供应量为量为5050万平米。万平米。通过以上计算得出：通过以上计算得出：0808年市场转存量：年市场转存量：26.016026.0160平米平米现有楼盘现有楼盘0909年市场供应量为：年市场供应量为：50.000050.0000平米平米0909年市场待售房源总量约为：年市场待售房源总量约为：7676万平米万平米住宅市场供应量大，市场竞争加剧住宅市场供应量大，市场竞争加剧 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879供需结构不平衡供需结构不平衡根据调研统计目前市场多层

59、转存量约占整体供应量的根据调研统计目前市场多层转存量约占整体供应量的20%20%；高层转存量占整个市场转存量的高层转存量占整个市场转存量的70%70%（目前项目中放盘策略均以先推多层，后推高层为（目前项目中放盘策略均以先推多层，后推高层为主），可以看出高层消化量较低。调研项目中，部分项目将把高层作为主），可以看出高层消化量较低。调研项目中，部分项目将把高层作为0909年推广的重点，年推广的重点，加剧了滨州市场高层产品的竞争关系。加剧了滨州市场高层产品的竞争关系。多层供需较为平衡，高层供应量供过于求。多层供需较为平衡，高层供应量供过于求。市场消化量不平衡市场消化量不平衡中小套型需求旺盛中小套型需

60、求旺盛,总价总价20-3020-30万，单价在万，单价在2000-24002000-2400之间，户型之间，户型90-13090-130多平米的多平米的2 2房、房、3 3房房居多。居多。140140以上的户型，包括复式销售速度相对较慢。以上的户型，包括复式销售速度相对较慢。多层销售速度较快，大多数楼盘的多层基本售罄。多层销售速度较快，大多数楼盘的多层基本售罄。110-130110-130平米户型市场需求较为旺盛，各项目此类房源销售较好；平米户型市场需求较为旺盛，各项目此类房源销售较好；市场供给以市场供给以120-130120-130平米左右的中大户型为主。平米左右的中大户型为主。住宅市场供应

61、特点住宅市场供应特点 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278790808年价格增长缓慢进入滞销阶段年价格增长缓慢进入滞销阶段0808年成交价格分析：年成交价格分析：0808年年底滨州市场整体销售均价为年年底滨州市场整体销售均价为22002200元元/平米左右。平米左右。结论：结论：0808年价格走势平稳，价格增长进入滞涨阶段，并有轻微下降趋势。年价格走势平稳，价格增长进入滞涨阶段，并有轻微下降趋势。0909年初年初7 7宗土地集中放量宗土地集中放量(六大投资项目奠基典礼六大投资项目奠基典礼)0909年初同时奠基年

62、初同时奠基7 7宗土地，其余竞争来自市场转存量及潜在供应量。宗土地，其余竞争来自市场转存量及潜在供应量。购房人群结构购房人群结构从各项目踩盘信息得出，二次置业比例相对高于其他区域市场，多数成交客户来自于从各项目踩盘信息得出，二次置业比例相对高于其他区域市场，多数成交客户来自于“老带新老带新”。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业地产市场简析商业地产市场简析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787909年滨州在售商业项目

63、汇总项目名称项目位置商业类别产品定位规模浙江大市场黄二渤二十批发市场滨州汽车总站品牌批发港口商业6万平米，已售60%滨州国际大厦黄河五路与渤海十六路写字楼、公寓市政广场边国际级生态纯写字楼领袖滨州 1栋21层写字楼+2栋16层公寓 新悦国际渤7黄3路口西北商业街区金钻地段，购物乐园3万平米渤海国际渤海7路601号综合性商业街区、公寓、酒店、卖场商业新航母，欢乐新天地一期商业6万平米已售罄国贸新天地黄7渤4街铺、公寓星级公寓星级生活街铺4500平米已售罄，国贸杰作12000平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527

64、879项目名称户型价格推广卖点浙江大市场可分割式铺位和沿街商铺。内街层高6米，现价4000-14000，内街商铺4000-6000不等，沿街商铺8000-14000不等滨州汽车站口岸贸易；滨州批发市场空白黄三角商品采购基地；肯德基、麦当劳、速8加盟，做品牌巨头的房东；浙江商主持开发，保证永续经营之根基；批发市场是商业地产创造租金收益最大化的品种；低价入市高成长空间滨州国际大厦写字楼从70-1300平米，公寓从40多到140多平米不等 写字楼从3788到4688元/不等，楼层差价60元、80元不等，参考系数是楼层、景观和采光等因素；公寓均价3000元/。占据CBD核心，坐享城市未来掌控滨州高度，

65、市政府边97米国际级生态纯写字楼代言城市领袖，引领一个城市时代的标准分享优势资源，为企业提供动力来源成就财富阵地，70-1300平米的办公百变选择完善商务配套，国际级5A级标准化领袖级办公空间铸就金牌物业，5星级物业服务标准新悦国际65、130到870，主力户型65平米分内街和外街，价格从4000-18000不等金钻地段，升值无限间间都是临街旺铺滨州商业样板渤海国际40-200平米已售罄，价格从4000-18000不等地王路段；多种业态，优势互补；市政府重点工程。国贸新天地50-60平米均价3600渤七黄四繁华核心，星级酒店管理，高标准精装，绿色智能生活，投资商住多功能鉴于中博商贸城的特殊性，

66、与本案方向没有明显关联，在此不做详细分析。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称销售状况客户群体推广手段点评及启示浙江大市场销售状况良好，已售60%，预计年底结盘。7月份销售额为3800万投资客为主，自用者比重较少，淄博占30%,东营10%，省内地5%，滨州50%改变营销模式，变坐销为行销，在淄博、东营、滨州各县市及滨城区建立销售处，通过陌生拜访和招募社会政府事业单位退休干部，扩大对目标客户群的锁定，100多销售人员服务本项目借助滨州汽车站的入住，浙江大市场以商铺投资起点低，借助知名品牌的招商带动，取得了良好的销售业绩。启示：市场切入点非常重要，挖掘项目价值，增加产品的适应性滨州国际大厦销售已两年之久，写字楼销售率60%，公寓销售率80%左右，市场消化速度较慢写字楼的客户主要是有实力企业的分公司，当地成长型企业及投资客报纸、广告牌、短信、物料等传统媒体写字楼的销售状况不佳，原因之一是因为滨州的第三产业不发达，商务需求不高，二线城市济南写字楼销售状况也不是很理想启示：在经济不发达的三四线城市慎