南京市场户型设计研究报告38页

《南京市场户型设计研究报告38页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京市场户型设计研究报告38页（38页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、南京市场户型设计研究报告(2011年4月12日)一、典型项目户型设计演变万科作为较早进入南京市场的全国一线开发企业，从2003年金色家园开始，每一次项目面世都成为所在区域市场的标杆，因此本次以万科项目为重点研究。万科南京项目列表项目名称最早开盘日期项目亮点金色家园2003.6 莫愁湖湖景豪宅 颠覆南京人对二道梗子印象光明城市2005.5 河西新城核心 2万平米生态湖红郡2008.4 红山英伦叠墅 精装单室公寓金域缇香2008.4 河西新城居住中心金色里程2009.9 创新复式青年居住社区 提升铁心桥区域居住价值金域蓝湾2010.4 一线河景大型社区 江宁区域价格标杆项目红郡金色家园光明城市金域

2、缇香金色里程金域蓝湾宽厅、宽观景阳台主卧套间设计多功能空间n 作为以莫愁湖为外部强势景观为卖点的金色家园项目，其户型亮点之一即突出其观景优势，采用宽厅、宽景观阳台的设计，最大幅度利用户外景观；n 在较大面积产品中，都采用主卧的套间设计；n 多功能空间的引入，这个至今很多项目仍在使用的设计，早在03年万科已经开始在其产品中使用，显示出万科产品设计的领先性。一、典型项目户型设计演变万科金色家园n 主卧套间设计较金色家园进一步升级，采用弧形落地窗、步入式衣柜等，进一步强调主卧空间的私密与豪华；n 干湿分离设计，各功能区分布合理；n 储藏空间的引入，万科充分挖掘日常生活收纳功能需求，并在其后续项目中引

3、用并不断改进升级。128138弧形落地窗步入式衣柜双入户储藏空间干湿分离一、典型项目户型设计演变万科光明城市n 万科红郡项目是万科在南京的“异类”，除借助红山景观优势打造的叠加别墅外，又加入了50平米左右的精装小公寓，颇具亮点；n 叠加产品的户型利用其大面积操作空间，实现居住空间奢华。另外7.5平米开间约80平米带卫生间地下室，一层40平米入户庭院，也是重要亮点；n 50平米精装公寓，小户型、全功能，成为当时南京市场重要亮点。230叠加别墅地下室地上一层地上二层40平米入户庭院7.5米开间、带卫生间地下室奢华居住空间50精装公寓一、典型项目户型设计演变万科红郡n 金域缇香是继光明城市后另一个项

4、目，由于没有光明城市的景观优势，因此金域缇香项目更为注重产品品质的打造；n 90平米左右产品，注重产品实用性、舒适性，户型方正、南北阳台通透；n 195平米充分利用大尺度空间，打造主卧奢华空间，创新设计男、女衣帽间。90南北阳台195主卧男女衣帽间储藏空间一、典型项目户型设计演变万科金域缇香n 金色里程是万科以青年居住社区为主题的项目，创新标准层高复式户型上市受热捧，继万科后仁恒G53、金地自在城也推出形同产品获热销，万科再次引领市场产品创新；n 71平米复式户型为项目最受欢迎产品，万科利用样板间的展示，产品立即吸引大量置业者；n 产品主要亮点有：标准层高复式，市场首创；挑空起居室、阳台的隔断

5、，增加附赠面积，提高性价比；主要功能间明厨、明卫设计。标准层高复式挑空阳台双层双卫明厨设计一、典型项目户型设计演变万科金色里程90135储藏收纳空间方正户型南北通透n 在金色里程创新产品热销全市后，金域蓝湾的户型产品反而看不出有何亮点，有着“返璞归真”的味道，但依然可以看到万科多年产品打造的积淀；n 所有户型产品都方正规则，尽量实现南北通透，以实现居住舒适为第一目标；n 引入新风系统、地暖（90以上户型）等成熟科技产品；n 将储藏收纳功能充分发挥，有效利用空间。主卧套间设计一、典型项目户型设计演变万科金域蓝湾p 从其南京项目户型变化来看，除个别具有特殊景观资源项目（金色家园、红郡），其余项目户

6、型设计都以居住功能实现为主：户型方正规则、尽量实现南北通透、功能区动静、干湿分离等。p 在实现基本功能后，户型创新点主要集中在主卧套间以及储藏收纳空间的设计，主卧套间视户型面积大小，设计步入式衣帽间、男女双衣帽间、独立书房、弧形落地窗等；而储藏收纳空间这个看似“可有可无”的功能，万科将其挖掘放大，成为产品设计亮点。p万科稳健的风格也体现在其项目户型设计中，创新作为产品点缀，从来不会因为太“过”而“喧宾夺主”，主卧套间和储藏收纳空间的创新做好了，可以成为产品卖点，即使做的不好，也不至影响产品主要功能而成为产品“硬伤”，万科的稳健和“精明”由此可见一斑。一、典型项目户型设计演变小结二、热销项目户型

7、点评n仁恒江湾城n保利紫晶山n万科金域蓝湾n保利香槟国际n中海凤凰熙岸中海凤凰熙岸仁恒江湾城保利香槟国际万科金域蓝湾保利紫晶山二、热销项目户型点评仁恒江湾城面积面积/户型户型数量数量/套套配比配比143A1：3*2*213215.79%89.5A2：2*2*112414.83%67.5-71.4A3：1*2*112915.43%138.3-144.7A4：3*2*213215.79%175.5B：4*2*219523.33%218.3C：4*2*312414.83%仁恒江湾城一期户型配比仁恒江湾城一期为5栋33层，2栋31层的成品房，得房率为78.5%-83.7%。一期建筑密度仅为11%、超大

8、楼间距，南北相距130米，东西跨度大于40米，同时绿化率高达76%。一期所有楼体都呈45倾斜，70%以上的家庭都可以观看到江景。在户型设计方面，仁恒江湾城一期共推出6种户型，分别为67平米的一房、89平米的两房、138和143平米的三房，以及175和218平米的四房，以满足不同客户群体的需要，但同时，3*2*2以上的大户型合计占比69.74%，其中4房户型占比也达到38.16%。功能间均设封闭景观阳台书房步入式景观阳台主卧观景浴缸厨房观景阳台主卧观景阳台客厅地面墙主卫观景浴缸书房观景阳台u三房以上的户型除在客厅、卧室可以看见江景外，还能在浴室、厨房里欣赏江景，同时，在细部处理上也充分考虑观景的

9、视野，客厅地面墙仅40公分高度，主卧浴缸顶部与窗体底部持平，利于观景，此外，在书房露台地设计上增加一扇房门，更便于业主在工作之余进行观景休息。C C户型点评户型点评亮点：1.全明设计，南北通透2.功能间均设封闭景观阳台，书房设步入式景观阳台，保证了景观视觉的开放性3.主卧套房，入门即有衣帽间，卫生间亦有观景浴缸，更显人性化及奢华感缺点：1.北面两卧室入户门正对厨房、餐厅，噪声及污物的污染不可避免二、热销项目户型点评仁恒江湾城二、热销项目户型点评仁恒江湾城A1:三房二厅二卫143A2：二房二厅一卫89.5A3：一房二厅一卫67.5/71.4A4：三房二厅二卫138.3/144.7B：四房二厅二卫

10、175.5C：四房二厅三卫218.3二、热销项目户型点评保利紫晶山户型面积套数配比三 房130-1401714.41%140-1506655.93%170-18032.54%180-19086.78%190-20043.39%240-25054.24%250-26054.24%260-27043.39%280-29032.54%330-34010.85%350-36021.69%四 房150-160158.38%160-1705229.05%170-1803519.55%180-1903117.32%190-200168.94%270-28021.12%290-300105.59%300-31

11、052.79%320-33021.12%350-360105.59%370-38010.56%联 排300-4002850.91%400-5001425.45%500-6001323.64%保利紫晶山户型配比保利紫晶山用地面积21.44万平方米，容积率1.2，总建筑面积25.73万平方米。项目以28%的建筑密度勾勒美妙的溪谷花园于内，其间散落的230-360平米英伦风情别墅与140-200平米ART DECO花园洋房，展现了城东首屈一指的大宅风范。户型特色：突破南京传统居住设计，以背面“高台地”为地面建造一层，下挖的地下室地面就会与南侧“低台地”平齐，从南边入户，“地下室”就成为首层，与庭院相

12、连，两个“首层”便从此诞生。u前庭后院 私家电梯厅直接入户u双玄关“大十字”节省面积也要保护私密二、热销项目户型点评保利紫晶山私家电梯厅，双玄关设计赠送设备阳台紧邻厨房南北双景阳台A户型:三房两厅两卫142平米A A户型点评户型点评亮点：1.私家电梯厅，独立玄关设置，彰显尊贵气度2.厨房连通设备阳台，设计新颖，尺度阔绰尊贵不失个性3.独立餐厅，连接景观阳台，用餐环境更舒适3.大开间客厅，南北双景阳台，视野更开阔;南向主卧套间，独立卫生间、步入式衣帽间，彰显主人尊贵;南向次卧套件，配备独立卫浴间，动静分离厨房厨房餐厅与北阳台餐厅与北阳台客厅客厅次卧次卧卫生间卫生间主卧主卧u私家电梯厅面积全部赠送

13、，业主直接入户。除此之外，飘窗、设备平台也是全面积赠送，南北阳台只算一半面积。142平方米三房的户型，整体可多出20平方米。二、热销项目户型点评保利紫晶山B B户型点评户型点评亮点：1.私家电梯厅，智能刷卡入户，独立玄关设置，彰显尊贵气度2.餐厅厨房连接北向宽景阳台，生活更为宽敞舒适3.豪华主卧套间，配备独立宽敞卫浴、步入式衣帽间，更显奢华生活4.三大阳台，南北景观阳台、侧向独立阳台，空间通透，采光无限北向宽景阳台豪华主卧套间，步入式衣帽间双套房设计可变更空间，或为北卧套房，或为两卧室B户型:四房两厅两卫170平米u客厅、餐厅以及南北双阳台构成“大十字”的纵向，过道、玄关构成“大十字”的横向，

14、这种布局不仅使得通风采光达到极致，同时也极大地减少了空间的浪费。170平方米户型合计加送28平方米。厨房厨房中餐厅中餐厅西餐厅西餐厅书房书房客厅客厅次卧次卧衣帽间衣帽间卫生间卫生间玄关玄关主卧主卧卫生间卫生间二、热销项目户型点评保利紫晶山C：四房二厅三卫195M1：联排397M2：联排394二、热销项目户型点评保利紫晶山N1：联排407N2：联排515面积/户型数量/套配比90二房A1：2*2*116023.0%A2：2*2*116023.0%135三房B1：3*2*217925.7%118B2：3*2*19012.9%167四房C：4*2*210815.5%二、热销项目户型点评万科金域蓝湾万

15、科金域蓝湾一期户型配比万科金域蓝湾由22幢16-33层高层和低、多层住宅组成，中部为大面积联排别墅群，通过低层别墅、多层及高层建筑的半围合式的有序排列，形成空间层次过渡，最大限度减少高层建筑给城市空间造城的压抑感。一期为高层公寓，总体为板式+点式传统户型，边户型偏重舒适，户型创新点较少。但整体户型方正、利用率高的特点突出，以细节取胜的装修成品房成为吸引购房者的最大亮点。一期共有四个户型，分别是：90平米、118平米、135平米和168平米，从90平米两房到168平米四房产品线连贯性较好，能给客户较广的选择面。二、热销项目户型点评万科金域蓝湾A1：二房二厅一卫90A1/A2A1/A2户型点评户型

16、点评亮点：1.整体较为方正，开间进深比几乎达到1：1；2.主卧及客厅朝南，保证了较好的采光；3.客厅连接大面积阳台，主卧设有飘窗，增加使用面积，并提高居住舒适度；4.入户有玄关及收纳空间设计，体现万科产品功能性强和人性化设计特点。5.户型设计紧凑，较少浪费面积。缺点：此两款户型整体较经济，相比较而言，A1户型实现了南北通透，而A2则南北不通；卫生间的窗户均设在淋浴房内，且A1户型卫生间窗户朝北，通透性受到一定的影响。客厅连接大面积阳台，增加使用面积A2：二房二厅一卫90客厅连接大面积阳台，增加使用面积入户玄关及储物空间设计入户储物空间设计入户玄关设计大储物间设计，隐藏且实用二、热销项目户型点评

17、万科金域蓝湾B1：三房二厅一卫118B1B1户型点评户型点评亮点：1.所有卧室及客厅、厨房均朝南，采光较好；2.入户有玄关，有独立的储藏室，功能性强；缺点：1.只有一个卫生间且面积偏小，舒适度不足B2B2户型点评户型点评亮点：1.两卧室与客厅朝南；2.客厅与餐厅南北均有阳台，整体采光通风较好；3.玄关及独立储藏室设计4.主卧套房设计，较为舒适；缺点：1.与B1户型相比，次卧室朝北；2.与B1户型相比，多出的20平米基本体现在卫生间及过道处，面积浪费较多B2：三房二厅一卫135大储物间设计，隐藏且实用主卧衣帽间设计，人性化的同时增强奢华感面积/户型数量/套配比137-142三房B：3*2*212

18、474.7%189四房A1：4*2*3169.6%198A2：4*2*3169.6%212-224顶层复式 5*284.8%302-312 6*221.2%二、热销项目户型点评保利香槟国际保利香槟国际一期户型配比保利香槟国际依傍河西秦淮支脉，充分利用原生抬地的自然优势，打造约3万平米L型滨河亲水休闲长廊、下沉式巴厘岛中央水景会所等1万平米的中心景观，21栋18层高层住宅在中心景观轴两侧围绕主题景观展开。在户型设计上，保利香槟国际以层峰人士的生活起居需求为出发点，套型面积在110310平米之间，6种大平层，7种复式，既打造了百万豪宅的区域高平台，也迎合了业主的多重置业需求。u主卧套房设计，部分大

19、户型主次卧套房设计，南向观景阳台，北接工作阳台。u大户型独有专属入户电梯的尊贵享受。二、热销项目户型点评保利香槟国际厨房北接宽阔工作阳台 独立入户电梯 门厅连接入口玄关 南向大空间书房 独立于生活区外 客厅南向景观大阳台 主卧套房设计 B B户型点评户型点评亮点：1.户型方正，动静分区，动线流畅，人性化功能空间布局；2.南北通透，全明设计，所有居住空间与厨卫都有直接采光通风；3.一梯一户，独立入户电梯，尽显尊贵；4.门厅连接入口玄关，保证私密性；5.主卧套房设计，三居室全飘窗，超大尺度观景空间；6.餐起独立，餐厨相连，客厅南向观景大阳台，厨房北接宽阔工作阳台；7.门厅连接南向书房，不干扰生活区

20、，超大空间、大面宽飘窗设计，尽显豪宅特质缺点：1.客厅过道处存在一定的空间浪费B：三房二厅二卫142u一期以140平米左右的舒适三房为主，大户型独有专属入户电梯的尊贵享受。单体房型平面设计各功能空间的尺度适宜，宽阔的景观、生活双阳台，大量的飘窗运用成就了南北通透全明全景的生活空间，兼顾外部与内部的景观。二、热销项目户型点评保利香槟国际A A户型点评户型点评亮点：1.户型方正，动静分区，动线流畅，人性化功能空间布局；2.南北通透，全明设计，所有居住空间与厨卫都有直接采光通风；3.一梯一户，独立入户电梯，尽显尊贵；4.门厅连接入口玄关，保证私密性；5.主卧、双次卧均套房设计、带飘窗，超大尺度观景空

21、间；6.餐起独立，餐厨相连，厨房北接宽阔工作阳台；7.客厅、书房共享超大面宽南向观景阳台，三房一厅朝南设计，尽显豪宅特质缺点：1.客厅过道处存在一定的空间浪费；2.公共区域没有卫生间；3.主卧房门与门厅直冲。A：四房二厅三卫200客厅、书房南向景观大阳台次卧套房设计 厨房北接宽阔工作阳台 独立入户电梯 门厅连接入口玄关主卧套房设计次卧套房设计 E户型特色复式客厅原为挑高，增加隔层，建筑面积由原来的118平米增加到约160平米。E：复式二房二厅二卫118E：复式四房二厅二卫约160二、热销项目户型点评保利香槟国际面积/户型数量/套配比992*2*1：A3户型144%1423*2*2：B8户型14

22、4%158-1613*2*2：C5户型8827%1721841881914*2*2：B1户型12438%230-2385*2*4：D1户型(顶跃)62%277-2935*2*4：D2户型(顶跃)41%238-2845*3*5：H1户型(复式)5216%330-33882%374-491185%二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸中海凤凰熙岸户型配比中海凤凰熙岸占地4.3万平方米，总建筑面积13.8万平方米，而其中心景观绿地面积达15000平方米，绿化率高达50%。由于社区独特的阔台地设计，加之山、水、林的巧妙搭配，使整个社区形成了一个立体化景观面。在户型设计上，户型五大鲜明特征户型方正、空间明确、

23、空中花园、紧凑实用、大面宽短进深。75%的房源设置入户花园、空中花园。所有户型南向3开间以上，部分户型做到了四居室朝南。二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸A A户型点评户型点评亮点：1.整体布局生活区与接待区划分合理，充分保障主人的私密性；2.客厅南向布局，大尺度开间，连接南向阳台，尽显通透大气，豪华阔绰之感；3.朝南主卧宽敞明亮，飘窗设计增添使用面积的同时，增加室内空间感，保障主人舒适的休息空间；4.独立厨房设计，无论开间与进深，均能满足三口之家的联合作业，加之外延式南侧阳台，不仅节省面积空间，也提高了空间的利用率；5.特设独立的家庭储藏室，释放更多生活空间的同时，使房间更加整洁；缺点：1.由

24、于整体户型的南向布局，房型背面无窗，在保证采光的同时通风效果受到一定的影响；2.餐厅位于进门处与厨房之间，私密性受到一定的影响；3.卫生间略显局促，且位于主卧入口处，给外来客人的使用带来一定的不便；A3：二房二厅一卫99二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸B B户型点评户型点评亮点：1.三房朝南设计，为生活最大限度的摄取阳光，打造全温暖空间，同时实现南北通透，有益于房间的空气流通；2.南向主卧套房设计，尽显主人尊贵，同时配置270度观景阳台，享受阳光生活的同时，增加观景面；3.南向客厅与次卧之间设置全连通大阳台，最大限度吸引阳光，使得生活空间更见舒适；4.赠送一半面积的空中花园位于入户门前方，开门

25、进入后就即见前方空中花园，更容易亲近自然的同时，使生活空间更为灵动；5.书房在空中花园的一边，远离客厅，使主人有安静的工作环境与放松的自由空间；缺点：1.南向次卧与卫生间均离公共卫生间较远，使用上存在一定的缺陷；2.餐厅局促，且正对公共卫生间入口，给生活带来一定的不便；B1：四房二厅二卫99二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸H1H1户型点评户型点评亮点：1.多房朝南设计：下层客卧、保姆间、上层主卧套房、2个儿童房均朝南，尽享阳光生活；2.多阳台设计：主卧套房连接景观阳台，餐厅、客厅、厨房、书房均配置阳台，且客厅配有罕见的超阔挑高阳台，进一步拥揽山水美景；3.6米挑高山水双景会晤大厅，大开间且与挑

26、高阳台连通，彰显显赫气度；4.双私家前厅附设更多私享空间，生活奢适进一步扩张；5.专梯入户的私家专享，凭卡至对应楼层，尽显主人尊贵身份；6.下层设立保姆房，并配置独立卫生间；7.上层主卧套房面积达80平米左右，且联通衣帽间、卫生间和书房，书房与卧室均配有景观阳台，尽量满足主人的生活需要；7.上层设置2个南向儿童房，且配置飘窗与独立卫生间，满足家庭成员需要；H1：五房三厅四卫365二、热销项目户型点评小结p目前南京市场热销项目的主流户型更加人性化，针对项目客群需求主要分为紧凑型两房和奢华型三房、四房。p通透明亮是户型的基本要求。随着人们生活标准逐步提高，入室玄关、储物间及衣帽间等逐渐成为生活中必

27、不可少的空间。p大户型产品的设计通常更加讲究私密性与奢华程度，公共空间求大，主卧、次卧均设卫生间；小户型产品的设计则以紧凑、合理利用空间甚至偷面积的手法迎合市场需求。a.户型面积b.户型特征c.户型偷面积手法n中冶天城n金地自在城n融侨世家n中粮彩云居绕城高速金地自在城中冶天城中粮彩云居融侨世家三、特殊户型设计的研究与借鉴中冶天城n赠送面积赠送名义：设备间赠送面积大小：约6平米可改造用途：书房或次卧户型：两房两厅户型面积：91平米户型特征：两卧及客厅朝南存在不通风的弊端改造后户型：三房两厅户型：两房两厅户型面积：92平米户型特征：南北通透户型紧凑餐厅较小改造后户型：三房两厅三、特殊户型设计的研

28、究“送面积”典型楼盘金地自在城赠送面积赠送面积赠送名义：生活阳台赠送名义：生活阳台赠送面积：约赠送面积：约4 4平米平米可改造用途：书房可改造用途：书房户型：户型：三房两厅三房两厅户型面积：户型面积：131131平米平米户型特征：户型特征：两卧朝南两卧朝南南北通透南北通透改造后户型：改造后户型：四房两厅四房两厅户型：户型：四房两厅四房两厅户型面积：户型面积：142142平米平米户型特征：户型特征：多阳台多阳台南北通透南北通透改造后户型改造后户型：五房两厅五房两厅三、特殊户型设计的研究“送面积”典型楼盘户型：二房两厅户型面积：92平米户型特征：大阳台南北通透改造后户型：三房两厅融侨世家户型：三房

29、两厅户型面积：130平米户型特征：两卧阳台朝南；卧室配大阳台南北通透改造后户型：四房两厅赠送面积赠送名义：无赠送面积：约8平米可改造用途：保姆房、书房三、特殊户型设计的研究“送面积”典型楼盘户型：户型：三房两厅三房两厅户型面积：户型面积：118118平米平米户型特征：户型特征：南北通透南北通透改造后户型：改造后户型：四房两厅四房两厅中粮彩云居户型：户型：三房两厅三房两厅户型面积：户型面积：9494平米平米户型特征：户型特征：南北通透南北通透改造后户型：改造后户型：四房两厅四房两厅赠送面积赠送面积赠送名义：阳台赠送名义：阳台赠送面积：约赠送面积：约4 4平米平米可改造用途：阳台、书房可改造用途：阳台、书房三、特殊户型设计的研究“送面积”典型楼盘赠送面积常态手法总结：p 赠送面积通常在赠送面积通常在4-10平米之间。平米之间。p 阳台、露台为主要送面积的手法；另出现以设备用房等名义做好架阳台、露台为主要送面积的手法；另出现以设备用房等名义做好架构，后期围合的手法赠送面积。构，后期围合的手法赠送面积。p 赠送面积在南京楼市并不常见，因此客户对此较为认可，市场反响赠送面积在南京楼市并不常见，因此客户对此较为认可，市场反响较好。较好。三、特殊户型设计的借鉴