房地产报告报告改错笔记

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1、9 房地产估价报告学习目标通过本章的学习，要求读者掌握房地产估价报告改错，熟悉房地产估价报告的规范格式。9.1房地产估价报告概述9.1.1房地产估价报告的要求估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、客观性、准确性以及高度的概括性。全面性，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；公正性和客观性，应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。准确性，用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影

2、响。未经查实的事项和难以确定的事项是指在估价过程中由于缺乏资料或者资料不足，对某些事项无法查实或者难以确定。例如，某建筑物由于建成年代已久，内部结构资料缺乏或者不全，因此对该建筑物的结构状况无法查实或者难以确定。概括性，应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。9.1.2 房地产估价报告的基本内容封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。

3、除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。9.1.3 房地产估价报告应记载的事项（1）估价项目名称；（2）委托方名称或姓名和住所；（3）估价方（房地产估价机构）名称和住所；（4）估价对象：在完成估价报告的过程中，应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况，尤其应当注意阐明估价对象的权益状况。例如，当估价对象的规定用途与实际用途不符时，应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途，描述用途转换的背景，阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。又如对于土地使用权，应当注意区分是通过划拨方式取得的，还是通过有偿方式取得的；如果是通过有偿出让或转让方式取得的，应当说明原土地使用权出让合

4、同约定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。对建筑物权益状况的描述说明，主要包括建筑物的产权性质和归属，如建筑物的所有权人、是否完全产权、产权共有状况、是否设定有他项权利、产权人是否与他人订有租约等。（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义：是指对估价采用的价值标准和估价结果内涵的说明，如公开市场价值、再次抵押价值等。（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价技术路线、方法和测算过程：估价报告记载的技术路线主要包括估价技术方案的选择、确定及理由，估价报告中应当清楚地表达出估价的具体思路。（11）估价结果及其确定的理由；（12）估价作业日期；估价作业日期是指估价机构自正式接受估价委托至完

5、成估价报告的日期。（13）估价报告应用的有效期：估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化。因此，估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。（14）估价人员；（15）注册房地产估价师的声明和签名、盖章；（16）估价的假设和限制条件：估价中所使用的假设条件主要包括对未来预期、或者对某些难以确定的事项等所作的必要假设，它们可能对估价结果产生影响，因此应当在估价报告中说明估价结果的应用限制条件。（17）附件，应包括反映估价对

6、象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。9.1.4 房地产估价报告估价对象状况的说明估价报告中应充分说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构、装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。9.1.5

7、估价师声明估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并经注册房地产估价师签名、盖章。（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）估价人员与估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。（5）估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员姓名。（6）没有人对估

8、价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。）（7）其他需要声明的事项9.1.6估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签字、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。9.1.7职业道德估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务；估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托；估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，

9、不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人；估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争；估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。9.1.8规范用词用语说明为便于执行规范条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:（1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词

10、采用“宜”，反面词采用“不宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：“应符合的规定”或“应按执行”。9.1.9房地产估价报告的规范格式见附录39.2房地产估价报告常见错误分析9.2.1估价报告书中的内容不完整在房地产估价实务中，有时估价报告书中的内容不完整，如（1）缺估价委托方有时误将房地产所有权人当成委托估价单位而不在估价报告书中加以说明（2）缺估价受理方估价报告中无估价机构（3）缺估价目的估价报告中没有说明估价目的，或者对估价目的的叙述不准确，如为什么而评估，评估的是什么价格的类型，是什么状态下的评估价格，是生地还是熟地，是现房

11、还是期房。（4）缺估价时点误将估价日期当作估价时点（5）估价的主要依据未交代或交代不清（6）估价对象房地产概况描述不全面、不清楚如估价对象房地产的产权归属（土地使用权、房屋产权以及他项权利）未交代或交代不清楚，土地的利用现状或开发利用方式未交代，土地使用权的取得方式（行政划拨或有偿出让、转让）未交代，土地使用权的起止日期模糊不清等。（7）估价所采用的技术路线或采用某种估价方法的理由未作必要说明；（8）缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告（9）估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交代不清楚（10）缺少必要的说明如估价结论的应用范围及有效时间、本次估价依据的前提条件、应用估价结论时的注意事项、

12、外币与人民币的汇率等。（11）缺估价人员及相关情况说明（12）缺估价日期或与估价时点相混（13）缺少必要的附件如土地使用权证、地籍图、四至图、地形图、房屋所有权证书、建筑平面图、估价人员和估价机构证书等。（14）估价结论的金额应同时用大、小写注明，往往容易漏掉大写。9.2.2专业述语运用不当9.2.2.1容易混淆的专业名词（1）估价作业日期与估价时点估价作业日期，说明本次估价的起止年月日；估价时点，估价结果对应的日期。（2）单位地价与楼面地价单位地价，单位土地面积的土地价格。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（3）

13、基准地价与标定地价基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。（4）建筑密度与容积率建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即建筑密度=建筑基地总面积/土地总面积。容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即容积率=总建筑面积/土地总面积。（5）重置价格和重建价格重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效应

14、的新建筑物的正常价格。重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。（6）综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率综合资本化率是求取房地产价值时应采用的资本化率，这时对应的净收益是土地与建筑物共同产生的净收益。土地资本化率是求取单纯土地的价值时所应采用的资本化率，这时对应的净收益必须是土地所产生的净收益。建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所应采用的资本化率，这时对应的净收益必须是建筑物所产生的净收益。一般情况下，土地资本化率综合资本化率建筑物资本化率（7）自然寿命和经济寿命自然寿

15、命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。9.2.2词不达意，语义含糊表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。”“大约”、“左右”这样的词出现在估价结论中是不妥当的。9.2.3用词不可带有强烈的感情色彩估价报告中的用词要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。如有的估价报告中这样写到“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分吹

16、嘘估价对象而贬低其他的做法是不可取的。9.2.4容易混淆的词语坐落(不是“座落”)坐标(不是“座标”)制定(不是“制订”)签订(不是“签定”)图像(不是“图象”)部份(不是“部分”)内涵(不是“内含”)账目(不是“帐目”)抵消(不是“抵销”)9.2.5基本概念不清或运用错误9.2.5.1客观成本与实际成本实际成本是某个具体的开发商的实际花费。客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中要采用客观成本而不是实际成本。9.2.5.2客观收益和实际收益实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说不能用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，它才能

17、作为估价的依据。9.2.5.3估价折旧与会计折旧估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是减价修正。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或收回。在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点的，因此估价时点不同，C的值也不同。9.3 房地产估价报告改错举例9.3.1以下为一估价报告，请指明其中的错误 致委托估价方函（略）别墅房地产估价结果报告别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 2002年

18、4月15日 五、估价对象概况（一）市概况（略）（二）别墅项目概况 1、土地情况 A、土地使用权性质：出让土地使用权，1999年1月6日取得国有土地使用权证。 B、土地总面积70000平方米。 C、用途：别墅及配套设施。 D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。 2、地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略）。六、估

19、价采用的方法和步骤 （一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、估价过程（一）方法一：房地分别估价 1、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A、利用成本法进行估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金。 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某地实际取得土地费用为每平方米396元。土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米3324元。B利用市场比较法进行估价表一 A B C 估价对象 用途

20、别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1996.5 2000.5 2000.5 2002.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般表二 A B C土地单价（元/ m） 3100 4800 3700交易情况修正 100/100 100/130 100/110交易日期修正 110/100 100/100 100/100区域因素修正 100/100 98/100 98/100个别因素修正 100/100 96/100 98/100修正后的单价（元/ m） 3410 3474 3230 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算

21、术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=（3410+3474+3230）3=3371（元/ m） 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=（3324+3371）2=3348（元/ m） C、土地估价综合结果 土地总价=土地单价土地总面积=3348元/ m70000 m=23436（万元） 2、别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本 A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ m，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10

22、%。 B、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为： 3428元/ m35285 m=120957000（元）=12095.7（万元） 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ m50%=1714元/ m C、现有别墅建筑物价格： 3428元/ m7548 m+1714元/ m2830 m=30725100（元）=3072.51（万元） 3、别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51（万元） （二）方法二：

23、别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1、别墅总楼价市场研究分析（略）根据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/ m， 则本项目完工后的总楼价为11200元/ m35285 m=395192000元=3951.9万元 2、售价税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.210%=3951.9（万元） 3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=12095.73

24、072.51=9023.19(万元) 4、别墅现有房地产价格=39519.23951.99023.19 =26544.11(万元) 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表三：估价方法土地总价值别墅建筑物总价值房地产总价值方法一234363072.5126508.51方法二26544.11平均值26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料（略）改错参考答案此估价报告有如下一些错误和不足： 1、没有写明估价依据及估价原则； 2、没有写明估价作业起止日期； 3、没有写明估价人员姓名及注册房地产估价师签名； 4、关于土地权属情况介绍不全，土地

25、使用权如何取得，土地使用费用多少； 5、土地使用权年限没有，这一点非常重要； 6、缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等； 7、对土地开发利用状况未做介绍； 8、对项目规划条件介绍不全面； 9、利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税； 10、上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本； 11、利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用做可比实例，因其交易日期与估价时点相差时间太长； 12、在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当； 13、在个别因

26、素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当； 14、土地估价的综合结果没有做年期修正； 15、对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费； 16、方法二的销售税费中不应包括所得税； 17、销售税费重复计算； 18、最后的估价结果总价格应用大写书写； 19、房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章； 20、提供报告书日期未注明； 21、估价报告使用应注意的事项应加以说明； 22、应对估价人员勘察现场情况加以说明； 23、应说明估价人员与委托单位和待估物业无厉害关系； 24、对建筑物状况介绍过于简单； 25、对交易日期应做修正应予说明； 26、一份完

27、整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件、资料。9.3.2分析下述评估报告，指明其中存在的错误写字楼房地产估价结果报告（略）写字楼房地产估价技术报告一、委托估价方：新城房地产开发公司（简称新城公司）二、估价对象：新城公司开发建设的写字楼全部房地产三、估价目的：新城公司整体转让写字楼的客观市场价格四、估价日期：2002年6月1日至15日五、估价时点：2002年8月1日六、估价人员：（略）七、估价依据：（略）八、估价对象概况： 大华写字楼坐落于市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，2000年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及进行其

28、它前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2002年8月1日将全面竣工。根据批准的规划和施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪型板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： 1、占地面积：3199平方米 2、总建筑面积：14300平方米 其中：地下1层2240平方米，车位5个，设备间240平方米。 地上1层1280平方米，其中餐饮娱乐等使用面积875 平方米。 地上2至12层10790平方米，其中写字楼出租单元使用面积7793平方米。 3、总容积率4.47，地上容积率3.77。 4、装修及设备：（略） 九、采用估价方法 根据估价对象情况、房地产市场状况及对

29、所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程： 1、采用成本法估价 采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下： （1）向政府交纳取得土地费用：723万元 （2）拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元 （3）建安工程费（含附属室外工程）：257014300=3675（万元） （4）勘察设计等专业费：36756.5%=239（万元） （5）管理费及其他费用：36757.5%=276（万元） （6）借款利息：根据近三年当地固定资产贷款

30、平均年利率12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。72312.6%1.667+（1280+3675+239+276）12.6%2.25/2=151.8+775.4=927（万元） （7）开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25% （723+1280+3675+239+276）25%=619325%=1548（万元） （8）销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%： （6193+927+1548）（2%+1%+5.5%）=86688.5%=737（万元） （9）成本法估价结果：8668+737=9405（万元） 采用成本法估价的结

31、果为9405万元。 2、采用收益法估价 （1）估计年总收益 写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。则： （570%90%10780+775%95%875）365+800590%12 =(50097.9+7758.3)365+280000=21117513+280000=2140(万元)（2）年总成本费用及税金 营业税及附加 21405%=107(万元) 成本及经营管理费 水电热气使用费、管理费

32、 、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则： 214028%=599（万元） （3）估计年纯收益 2140107599=1434（万元） （4）确定资本化率 据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，2001年物价上涨率15%，2001年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。（5）计算收益价格 V=10371(万元) 采用收益法的估价结果为10371万元。 3、最终估价值94050.4103710.69985（万元）十一、估价结论经过评估，新城公司所属的大华写字楼在2002年8月1日的客观市场价格为9985万元（大写

33、金额：人民币九千九百八十五元整），折合每平方米建筑面积6983元。十二、说明事项（略）十三、有关附件（略） 估价人员签字：（略） 审核人员签字：（略） 2002年6月15日 改错参考答案 1、缺少受理估价方； 2、缺少估价对象更详细的资料，如土地地形、地势、土质、承载力、环境等情况； 3、缺少关于土地使用权年限及起止日期； 4、在采用成本法估价时，费用项目构成不完整，如装修、设备费用，开发商销售费用（包括市场推广费）； 5、报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地区现时社会一般成本； 6、成本法计算借款利息时，不能用单利，应该用复利，计息期也均有误； 7、成本法计算销

34、售费税的公式有误，应为： 8.5%=805（万元） 8、收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否会有变化； 9、空置及资金损失率90%、95%、90%，概念有错误； 10、写字楼部分总收益计算有误，应为： (90%5)365=50097.9365 或为(1078090%5)365=48510365 两者计算结果不一致,因为72.3%70% 11、车位年总收益计算有误； 12、开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入； 13、成本及经营管理费一项中所包括的内容不全； 14、年纯收益没有按客观收益计算； 15、资本化率13.8%确定并不恰当； 1

35、6、最终估价值将成本法和收益法综合为四六开，未说明为什么要这样确定最终估价值。案例分析置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人置业公司，法定代表人：，住所：市路号二、估价机构房地产估价事务所，法定代表人：，住所：市路号三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司批示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积12000平方米，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷

36、款提供依据五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2002年6月30日六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（

37、大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2002年6月30日至2002年7月5日十三、估价报告的有效期（略）置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总占地面积12000平方米，其中建筑物为主厂房一栋，建于1981年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8米，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200、3800、430、120平方米。置业公司根据当地市场

38、情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价

39、；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程（一）超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）：可比实例ABC成交价格人民币9300元/平方米人民币6300元/平方米美元1350元/平方米成交面积6900平方米240平方米8600平方米成交日期2002年5月30日2002年6月23日2001年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注：表内面积均为建筑面积根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年

40、来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2001年12月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，2002年6月30日为1：8.27。1、比准价格A=9300100/100(1+0.5%)100/100=9347(人民币元/平方米)2、比准价格B=6300100/100(1+0.5%)2100/(100-25)8484(人民币元/平方米)3、比准价格C=13508.27100/100(1+0.5%)6100/110=10458(人民币元/平方米)式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4、估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单

41、算术平均，得出估价对象的单价=（9347+8484+10458）/3=9430（元/平方米）总价=94307800=7355（万元）（二）在建写字楼的估价1、首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500300天1.28.27(1-20%) =3215（万元）年运营费用=321555%=1768（万元）净收益=有效毛收入-

42、运营费用=3215-1768=1447（万元）收益年期取50年资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中：V为房地产价值；a为年净收益；r为资本化率；n为收益年期 =14183（万元）根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2、测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：（1）续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。（2）投资利息当

43、地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490（1+5.85%）0.5-1=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=141836%=851（万元）3、在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741（万元）六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。 此估价报告存在一些问题，请尽可能指明并改

44、正之。练习与思考题1、某公司拥有一栋旧写字楼房屋所有权证记载的建筑面积为460平方米。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600平方米，该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。问 （1）能否改建的最终批准权在什么部门？（2）评估时依据的建筑面积应为多少？（3）该公司委托评估应选择什么机构？2、某公司欲将其位于商业区的一栋自建3层厂房，转让给某集团改建为某超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为5000平方米，竣工日期

45、为1982年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？3、某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据些贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自已没有责任。请问估价公司该如何说明自己没有责任和解释其原因？ 4、指出并改正下面估价报告片断中的错误。某酒店土地总面积3000平

46、方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米；首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。估价计算如下：1、有效毛收入=20001001280%+20020036580%=13600000（元）2、总费用=20020036540% =5840000（元）3、酒店总净收益=有效毛收入-总费用 =13600000-5840000 =7760000（元）4、酒店土地净收益=1000030008% =2400000（元）5、酒店建筑物净收益=7760000-2400000 =5360000（元）6、酒店建筑物价值= =63114957（元）该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。