资产评估原理与方法课件

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1、资产评估原理与方法1Technical economics 第四章第四章 资产评估原理与方法资产评估原理与方法2013.10资产评估原理与方法2本章主要内容本章主要内容u 资产评估的基本概念资产评估的基本概念u 资产评估的主要方法资产评估的主要方法u 典型资产评估示例典型资产评估示例资产评估原理与方法3本章的学习目的本章的学习目的u了解资产及资产评估的概念；了解资产及资产评估的概念；u熟悉资产评估的基本程序；熟悉资产评估的基本程序；u掌握资产评估的主要方法；掌握资产评估的主要方法；资产评估原理与方法4资产资产是为特定的经济主体是为特定的经济主体所控制所控制并预期会给该经济主体并预期会给该经济主

2、体带来经济利益带来经济利益的资源。的资源。1.1.资产的概念资产的概念一、资产的概念与分类第一节 资产评估的基本概念资产的概资产的概念包含两念包含两个要义个要义 资产的经济属性资产的经济属性 即能够为经济主体即能够为经济主体提供未来经济利益，这提供未来经济利益，这也是资产的本质所在。也是资产的本质所在。也就是说，要成为资产，也就是说，要成为资产，必须具备必须具备能产生经济利能产生经济利益益的能力，能直接或间的能力，能直接或间接导致现金或现金等价接导致现金或现金等价物流入。物流入。资产的法律属性资产的法律属性 即必须是为即必须是为经济主体经济主体所控制所控制，也就是说，资产，也就是说，资产所产生

3、的经济利益能可靠所产生的经济利益能可靠地流入该经济主体，为该地流入该经济主体，为该经济主体提供服务能力，经济主体提供服务能力，而不论该经济主体是否对而不论该经济主体是否对它拥有所有权。它拥有所有权。资产评估原理与方法5资产评估中的资产与会计中的资产资产评估中的资产与会计中的资产 u会计确认资产的条件是：一为企业拥有或控制；二必须能以货币计会计确认资产的条件是：一为企业拥有或控制；二必须能以货币计量；三必须能给企业带来经济利益的经济资源；三者缺一不可。从资量；三必须能给企业带来经济利益的经济资源；三者缺一不可。从资产评估角度，只要符合第一、第三点就可以认定为评估的对象产评估角度，只要符合第一、第

4、三点就可以认定为评估的对象 u 会计强调的是实际资产投入和运用后形成的资产，对一些在现实经会计强调的是实际资产投入和运用后形成的资产，对一些在现实经济生活中确实存在但却未耗费和占用资金的资产排除在外，如划拨土济生活中确实存在但却未耗费和占用资金的资产排除在外，如划拨土地的价值、企业的商誉等。但在资产评估中却把这些资源作为重要的地的价值、企业的商誉等。但在资产评估中却把这些资源作为重要的资产对待；资产对待；资产资产=负债负债+所有者权益所有者权益第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法6 资产与财产的区别资产与财产的区别 一般来讲只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫一般来讲只有作为生产

5、要素投入生产经营活动的财产才叫“资资产产”，它一般具有，它一般具有增值增值的要求，而其他财产则不具有这种要求。因此，的要求，而其他财产则不具有这种要求。因此，在我国，习惯上称企业的财产为资产在我国，习惯上称企业的财产为资产(意指盈利性财产意指盈利性财产)，而称一般事，而称一般事业单位或个人家庭的钱财为财产业单位或个人家庭的钱财为财产(非盈利性财产非盈利性财产)。第一节 资产评估的基本概念 对比资产而言，财产则是法律概念。财产是以对比资产而言，财产则是法律概念。财产是以所有权为核心所有权为核心，只有符合所有权要件，才能成为企业的财产，强调其法律形式。从资只有符合所有权要件，才能成为企业的财产，强

6、调其法律形式。从资产评估的角度而言，一切具有商业价值或交换价值的各类财产和权利，产评估的角度而言，一切具有商业价值或交换价值的各类财产和权利，只要由主体拥有或控制，就视为企业的资产，而不是看其在法律上是只要由主体拥有或控制，就视为企业的资产，而不是看其在法律上是否符合所有权的要件。即资产评估的资产是以否符合所有权的要件。即资产评估的资产是以控制权为依据控制权为依据。资产评估原理与方法7按是否有实体形态按是否有实体形态按移动特性按移动特性按在生产过程按在生产过程中的变化特征中的变化特征资产资产动产动产不动产不动产2.2.资产的分类资产的分类流动资产流动资产固定资产固定资产无形资产无形资产有形资产

7、有形资产第一节 资产评估的基本概念不能移动或移动后会引不能移动或移动后会引起性质、形态和价值变起性质、形态和价值变化。如土地、建筑物等化。如土地、建筑物等可自由移动而不影响性可自由移动而不影响性质、形态和价值变化。质、形态和价值变化。如货币、设备等如货币、设备等形态不随生产经营过程形态不随生产经营过程变化。如厂房、设备等变化。如厂房、设备等形态随生产经营过程变形态随生产经营过程变化。如原材料、在制品、化。如原材料、在制品、现金等。现金等。有实物形态。如建筑物、有实物形态。如建筑物、设备、原材料等设备、原材料等无实物形态。如品牌、无实物形态。如品牌、商标权等商标权等资产评估原理与方法8二、资产评

8、估的概念 资产评估是指通过对资产资产评估是指通过对资产某一时点的价值的评定和估价某一时点的价值的评定和估价，从，从而确定其价值的经济活动。而确定其价值的经济活动。具体的说，资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和具体的说，资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适当的人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适当的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的社会经济活动。对资产价值进行评定和估算的社会经济活动。第一节 资产评估的基本概念

9、资产评估原理与方法9从上述概述可发现资产评估有以下特点：从上述概述可发现资产评估有以下特点：动态性评估时在综合考虑现有资产目前的价格和其可能实现的评估时在综合考虑现有资产目前的价格和其可能实现的预期收益；同时，资产评估不仅在经营者取得资产时进预期收益；同时，资产评估不仅在经营者取得资产时进行，必要时在经营过程中和经营终止后进行再评估。行，必要时在经营过程中和经营终止后进行再评估。是指资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。是指资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。市场性从事资产评估业务的机构是由一定数量和不同类型的专从事资产评估业务的机构是由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。家和专业人

10、士组成。专业性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性 。公正性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。这个意见本身并无强制执行的效力。咨询性是指资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明是指资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实现实 预测性资产评估原理与方法10三、资产评估的要素1、评估主体：、评估主体：即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。者。4、评估假设、评估假设 即资产评

11、估得以进行的前提条件假设等。即资产评估得以进行的前提条件假设等。5、评估原则、评估原则 即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方面关系，处即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方面关系，处理评估业务的行为准则。理评估业务的行为准则。依法设立，获得政府国有资产管理行政主管部依法设立，获得政府国有资产管理行政主管部门颁发的执业资格证书，具有承担国有资产和门颁发的执业资格证书，具有承担国有资产和非国有资产评估资格，从事资产评估业务活动非国有资产评估资格，从事资产评估业务活动的社会中介机构。的社会中介机构。注册资产评估师及其他执业资质注册资产评估师及其他执业资质的专业人员如房地产估价师、矿业权评的

12、专业人员如房地产估价师、矿业权评估师、珠宝首饰评估师等。估师、珠宝首饰评估师等。2、评估客体、评估客体 即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。象。3、评估基准日、评估基准日 即资产评估价值对应的时点。即资产评估价值对应的时点。交易假设；交易假设；公开市场假设；公开市场假设；持续使用假设；持续使用假设；清算假设（非公开市场）。清算假设（非公开市场）。第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法117、评估程序、评估程序 即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。8、评估依据、评

13、估依据 即指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大即指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大合同协议等。合同协议等。6、评估目的、评估目的 即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，资产评即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，资产评估结果的具体用途。估结果的具体用途。9、价值类型、价值类型 即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；资产评估目的决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选束性；资产评估目的决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。择。10、评估方法、评估方法 即资产所运用的特定

14、技术，是分析和判断资产评估价值的手即资产所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。段和途径。三、资产评估的要素资产评估原理与方法12评估客体：国有资产评估的规定 我国我国企业国有资产评估管理暂行办法企业国有资产评估管理暂行办法中规定：国有资产占有单中规定：国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：位有下列情形之一的，应当进行资产评估：(1)(1)整体或者部分改建为有限责任公司或股份有限公司。整体或者部分改建为有限责任公司或股份有限公司。(2)(2)以非货币资产对外投资。以非货币资产对外投资。(3)(3)合并、分立、破产、解散；合并、分立、破产、解散；(4)(4)非上市公

15、司国有股东股份比例变动；非上市公司国有股东股份比例变动；(5)(5)产权转让；产权转让；(6)(6)资产转让、置换；资产转让、置换；(7)(7)整体资产或部分资产租赁给非国有单位；整体资产或部分资产租赁给非国有单位；(8)(8)以非货币资产偿还债务；以非货币资产偿还债务；(9)(9)资产涉讼；资产涉讼；(10)(10)收购非国有单位的资产；收购非国有单位的资产；(11)(11)接受非国有单位以非货币资产出资；接受非国有单位以非货币资产出资；(12)(12)接受非国有单位以非货币资产抵债；接受非国有单位以非货币资产抵债；(13)(13)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。法律、行政法

16、规规定的其他需要进行资产评估的事项。资产评估原理与方法13评估客体：资产评估的范围适用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权适用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权 转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体性企业资产评估。算等目的整体性企业资产评估。整体资整体资产评估产评估包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。固定资固定资产评估产评估包括

17、材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账 款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。流动资流动资产评估产评估第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法14 包括对以下各类无形资产的评估：包括对以下各类无形资产的评估：专利权、著作权、专有技术、秘诀等；专利权、著作权、专有技术、秘诀等；特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；专家网、销售网、客户名单、长期合同等；专家网、销售网、客户名单、长期合同等；商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，

18、企业家自身价值等；商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等；无形资无形资产评估产评估包括流通股、非流通股、法人股评估。包括流通股、非流通股、法人股评估。其他资其他资产评估产评估第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法15资产评估的工作原则独立性原则独立性原则资产评估的资产评估的工作原则工作原则真实性原则真实性原则科学性原则科学性原则可行性原则可行性原则预期收益原则预期收益原则供求原则供求原则替代原则替代原则估价日期原则估价日期原则第一节 资产评估的基本概念评估主体在评估过评估主体在评估过程中处于第三方。程中处于第三方。科学的评估标准科学的评估标准科学的态度和科学科学的态度和科学的评

19、估方法。的评估方法。评估程序和方法评估程序和方法合理、经济。合理、经济。资产价值的高低主要资产价值的高低主要取决于它能为其控制取决于它能为其控制者带来的预期收益的者带来的预期收益的多少。多少。供求规律对商品价格供求规律对商品价格形成的作用力同样适形成的作用力同样适用于资产价值评估。用于资产价值评估。在同一市场上，价格在同一市场上，价格最低的同质商品对其最低的同质商品对其他商品具有替代性。他商品具有替代性。时间价值使不同时时间价值使不同时点的评估价值不同。点的评估价值不同。资产评估原理与方法16资产评估的目的狭义目的狭义目的一般是指以较少的评估投入在规定的期限内评定估算一般是指以较少的评估投入在

20、规定的期限内评定估算出资产当前在特定资产业务限定下的公开市场上最有出资产当前在特定资产业务限定下的公开市场上最有可能成交价格的结论。可能成交价格的结论。广义目的广义目的是对资产评估这一行为所要达到的目标和结果的规是对资产评估这一行为所要达到的目标和结果的规定。一般有定。一般有一般目的一般目的和和特定目的特定目的之分。之分。第一节 资产评估的基本概念 一般目的主要是维护资一般目的主要是维护资产所有者及相关经济主体产所有者及相关经济主体的合法权益，并正确核定的合法权益，并正确核定产权边界和资产价值，正产权边界和资产价值，正确评估资产经营者的经营确评估资产经营者的经营成果和实绩。成果和实绩。特定目的

21、是指对某项具体资产特定目的是指对某项具体资产进行评估所要达到的具体目标进行评估所要达到的具体目标和结果，包括资产补偿、资产和结果，包括资产补偿、资产处置、资产纳税、资产抵押或处置、资产纳税、资产抵押或担保，这是每项具体评估工作担保，这是每项具体评估工作的出发点和归宿点。的出发点和归宿点。资产评估原理与方法17资产评估的程序 资产勘察与现场调查资产勘察与现场调查编制和提交资产评估报告书编制和提交资产评估报告书收集资产评估资料收集资产评估资料编制资产评估计划编制资产评估计划签订资产评估业务约定书签订资产评估业务约定书明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项国有资产评估项目的核准和备案国有资

22、产评估项目的核准和备案评定估算评定估算资产评估的程序资产评估的程序计价标准计价标准其他需要明确的重要事项其他需要明确的重要事项资产评估基准日资产评估基准日评估对象基本状况评估对象基本状况资产评估目的资产评估目的委托方和当事方具体情况委托方和当事方具体情况评估限制条件及重要假设评估限制条件及重要假设第一节 资产评估的基本概念 由由评估机构评估机构与委托人与委托人签订具法定约束力的书面签订具法定约束力的书面约定书，以确定资产评估约定书，以确定资产评估业务的委托与受托关系，业务的委托与受托关系，明确委托目的，被委托资明确委托目的，被委托资产的范围及双方责任与义产的范围及双方责任与义务。务。资产评估工

23、作档案归档资产评估工作档案归档 评估机构应对评估过评估机构应对评估过程中形成的相关资料进行立程中形成的相关资料进行立档和保管。档和保管。自评估基准日起：自评估基准日起：上市公司的评估档案至少上市公司的评估档案至少保存保存15年；年；对评估目的已经实现的档对评估目的已经实现的档案至少保存案至少保存8年；年；对评估目的未实现的档案对评估目的未实现的档案至少保存至少保存3年；年；到未正式出具报告的档案到未正式出具报告的档案至少保存至少保存1年。年。按按企业国有资产评企业国有资产评估管理暂行办法估管理暂行办法规定，规定，出具国有资产的评估报告出具国有资产的评估报告书后，应该向国有资产监书后，应该向国有

24、资产监督管理机构报送并进行核督管理机构报送并进行核准、评审和备案。准、评审和备案。资产评估原理与方法18评估依据u行为依据：行为依据：资产评估委托协议资产评估委托协议u法律法规依据：法律法规依据：国有资产评估管理办国有资产评估管理办法法、资产评估准则资产评估准则等等u产权依据：设备购置合同、建筑安装施工产权依据：设备购置合同、建筑安装施工工程合同、租赁合同、房产证等工程合同、租赁合同、房产证等u取价依据：工程图纸及工程决算资料、搜取价依据：工程图纸及工程决算资料、搜集的设备价格信息等集的设备价格信息等第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法19按资产评估的估价标准形式资产评估的估价标准形式

25、可分为重置成本、收益现值、现行市价和清算价格；从资产评估假设资产评估假设的角度可分为持续使用价值、公开市场价值和清算价值；从资产业务的性质资产业务的性质可分为抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等；按资产评估结果的价值属性及其合理性指向资产评估结果的价值属性及其合理性指向可分为市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值）资产评估的价值类型 资产评估中的价值类型是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表现形式，是对资产评估价值的质的规定。第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法20资产评估的计价标准 所谓资产评估的计价标准，是指对资

26、产进行价值衡量的依据。例所谓资产评估的计价标准，是指对资产进行价值衡量的依据。例如要评估一建筑机械，是按照它的造价计价还是按照市场卖价计价，如要评估一建筑机械，是按照它的造价计价还是按照市场卖价计价，还是按出租带来的收益计价，这就是选择计价标准问题。它是资产评还是按出租带来的收益计价，这就是选择计价标准问题。它是资产评估的基础，是确定评估方法的前提。估的基础，是确定评估方法的前提。收益现值标准收益现值标准市场价格标准市场价格标准历史成本标准历史成本标准重置成本标准重置成本标准计价标准计价标准净变现价值和清算价格标准净变现价值和清算价格标准第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法211历史成

27、本标准历史成本标准 是按为业主取得资产时所实际花费的成本对资产进行估价。历是按为业主取得资产时所实际花费的成本对资产进行估价。历史成本也叫原始成本。该标准只能适用于资产购置时间很短或价格史成本也叫原始成本。该标准只能适用于资产购置时间很短或价格稳定不变的情况。稳定不变的情况。2重置成本标准重置成本标准 也称现行成本标准，要求按资产的当前购建价格计价。采用这种也称现行成本标准，要求按资产的当前购建价格计价。采用这种标准的依据是：不论资产的卖方还是买方，要得到与被评估资产状态标准的依据是：不论资产的卖方还是买方，要得到与被评估资产状态（包括地点和位置）同样的资产，就需要花费与其现行成本相等的（包括

28、地点和位置）同样的资产，就需要花费与其现行成本相等的费用。该标准比历史成本标准有更大的合理性，更适应于一般情况。费用。该标准比历史成本标准有更大的合理性，更适应于一般情况。第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法22 企业拥有的债券、股票、专利权等生产或使用功能，之所以还企业拥有的债券、股票、专利权等生产或使用功能，之所以还有价值，是因为这些资产能带来收益，因而在市场上有一定的价格。有价值，是因为这些资产能带来收益，因而在市场上有一定的价格。专有技术、商誉以及特许经营权等虽然没有市场价格，但能产生收专有技术、商誉以及特许经营权等虽然没有市场价格，但能产生收益，同样是有价值的。这些价值来源于

29、其收益能力，可以按其收益益，同样是有价值的。这些价值来源于其收益能力，可以按其收益能力大小评估其价值。收益现值标准适用于能独立产生收益且收益能力大小评估其价值。收益现值标准适用于能独立产生收益且收益比较稳定、易于测算的资产。比较稳定、易于测算的资产。3收益现值标准收益现值标准 对于那些在市场上有频繁交易的资产，评估的最佳计价标准是对于那些在市场上有频繁交易的资产，评估的最佳计价标准是市场价格。由于市场价格的公开性和客观性，可使资产评估的合理市场价格。由于市场价格的公开性和客观性，可使资产评估的合理性和可靠性大大提高。市场价格标准的应用，应建立在市场体系较完善性和可靠性大大提高。市场价格标准的应

30、用，应建立在市场体系较完善的基础上。的基础上。4市场价格标准市场价格标准第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法23 这两个标准有一定的共性，都是以资产变卖的价格作为资产计这两个标准有一定的共性，都是以资产变卖的价格作为资产计价的标准，且都建立在资产中断使用的假设基础上。价的标准，且都建立在资产中断使用的假设基础上。5净变现价值和清算价格标准净变现价值和清算价格标准 净变现价值系指将资产在市场上转卖所能取得的价格扣除变卖净变现价值系指将资产在市场上转卖所能取得的价格扣除变卖过程中发生的成本后的净值。净变现价值标准在抵押资产的评估中过程中发生的成本后的净值。净变现价值标准在抵押资产的评估中经

31、常被使用。经常被使用。清算价格是指企业在破产、倒闭情况下，在有限清算价格是指企业在破产、倒闭情况下，在有限(较短较短)的时间的时间内资产被强制拍卖所得的价格。清算价格与净变现价格不同，后者内资产被强制拍卖所得的价格。清算价格与净变现价格不同，后者没有时间要求，不是强制性的变卖，因而价格比前者要高。没有时间要求，不是强制性的变卖，因而价格比前者要高。第一节 资产评估的基本概念资产评估原理与方法24第二节 资产评估的主要方法u 成本法成本法u 收益法收益法u 市场法市场法资产评估原理与方法25一、成本法 成本法成本法是指按被评估资产的重置成本减去该资产已经发生的实体是指按被评估资产的重置成本减去该

32、资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后，以其差额作为被性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后，以其差额作为被评估资产的评估价值的资产评估方法。评估资产的评估价值的资产评估方法。本节所说的成本法，成本含义是指过去或现在制造本节所说的成本法，成本含义是指过去或现在制造(或建造或建造)某一特定资某一特定资产的全部费用产的全部费用,即资产的现行即资产的现行再取得再取得成本；成本；实体性陈旧贬值实体性陈旧贬值指实体性损耗，资产的物理性能损耗引起的价值损失；指实体性损耗，资产的物理性能损耗引起的价值损失；功能性陈旧贬值功能性陈旧贬值指技术进步引起的资产功能落后而造成的价值损失

33、；指技术进步引起的资产功能落后而造成的价值损失；经济性陈旧贬值经济性陈旧贬值指外部条件变化引起资产闲置、收益下降而造成的价值指外部条件变化引起资产闲置、收益下降而造成的价值损失。损失。第二节 资产评估的主要方法1、含义、含义资产评估原理与方法263、成本法评估的基本公式如下：、成本法评估的基本公式如下：资产价值资产价值(重置净价重置净价)=)=重置成本重置成本-有形损耗有形损耗-无形损耗无形损耗 2、成本法评估的基本前提、成本法评估的基本前提被评估资产处于继续使用状态；被评估资产处于继续使用状态；应当具备可利用的历史成本资料；应当具备可利用的历史成本资料；形成资产价值的耗费是必须的。形成资产价

34、值的耗费是必须的。损耗应如何处理损耗应如何处理2 2 重置成本如何确定重置成本如何确定1 11225.830060057.0被评估资产重置成本实体性陈旧贬值实体性陈旧贬值功能性陈旧贬值功能性陈旧贬值经济性陈旧贬值经济性陈旧贬值资产评估原理与方法27（1）重置成本的计算）重置成本的计算 重置核算法重置核算法 这种方法就是按原资产的料、工、费消耗标准和现行市价逐项这种方法就是按原资产的料、工、费消耗标准和现行市价逐项计算各部分的费用，然后汇总确定该资产的重置成本。计算各部分的费用，然后汇总确定该资产的重置成本。采用这种方法需要掌握原资产详细的料、工、费消耗标准和有采用这种方法需要掌握原资产详细的料

35、、工、费消耗标准和有关的现行市场价格，否则，这种方法不宜采用。关的现行市场价格，否则，这种方法不宜采用。第二节 资产评估的主要方法重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 自行建造：自行建造：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 外购：外购：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费 取得和建造资产应分取得和建造资产应分摊的管理费用、设计摊的管理费用、设计制图等费用制图等费用资产评估原理与方法28 例例4-14-1待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有

36、：该机器设备的现行市场价格评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台每台180000180000元，运杂费元，运杂费50005000元，安装成本为元，安装成本为2000020000元，其中元，其中原材料原材料60006000元、人工成本元、人工成本1300013000元、其他费用元、其他费用10001000元，安装元，安装期限较短。期限较短。重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000 =180000+5000+20000=205000（元）（元）资产评估原理与方法29练习练习1 1：被评估资产为一台被评估资产为

37、一台2 2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.210.2万元，其中，购买价万元，其中，购买价为为8 8万元，运杂费万元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接成本万元，安装费中直接成本0.40.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.20.2万元。万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 2年前上涨年前上涨20%20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%80%，安装费中直接成本上涨安装费中直接成本上涨40%40%，间接成

38、本占总直接成本百分率不变。该设备的重，间接成本占总直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）

39、（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）资产评估原理与方法30 价格指数法价格指数法 影响资产现行成本的主要因素是物价水平，因此，在掌握资产原始影响资产现行成本的主要因素是物价水平，因此，在掌握资产原始成本的基础上，可以根据物价变动幅度推算出资产的现行成本。成本的基础上，可以根据物价变动幅度推算出资产的现行成本。某项资产某项资产 现行成本现行成本=某项资产的某项资产的原始成本原始成本 评估年度的物价指数评估年度的物价指数资产取得年份的物价指数资产取得年份的物价指数 物价指数亦称商品价格指数是反

40、映物价指数亦称商品价格指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。各个时期商品价格水准变动情况的指数。资产评估原理与方法31例例4-2 某机床于某机床于20092009年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为1616万元。万元。20112011年进行一次年进行一次改造，改造费用为改造，改造费用为4 4万元；万元；20122012年又进行一次改造，改造费用为年又进行一次改造，改造费用为2 2万元。万元。若定基价格指数若定基价格指数20092009年为年为1.051.05，20112011年为年为1.281.28，20122012年为年为1.351.35，20132013年年为为1.601.

41、60。求计算该机床。求计算该机床20132013年的重置成本年的重置成本 时间投资费用物价指数物价变动指数重置成本2009161.051.60/1.05=1.521.60/1.05=1.5216161.52=24.321.52=24.32201141.281.60/1.28=1.251.60/1.28=1.254 41.25=51.25=5201221.31.60/1.35=1.191.60/1.35=1.192 21.19=2.381.19=2.3820131.601.60/1.60=11.60/1.60=124.3224.32+5+2.382.38=31.7费用单位费用单位:万元万元解解:

42、计算结果如下计算结果如下:资产评估原理与方法32 功能价值类比法功能价值类比法 根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。根据其关系不同，所用公式也不同。资产重置成本的方法。根据其关系不同，所用公式也不同。式中是个调整值，可通过经验统计或回归分析测定，它是一个式中是个调整值，可通过经验统计或回归分析测定，它是一个行业的经验数据，不同行业应分别测算。行业的经验数据，不同行业应分别测算。第二节 资产评估的主要方法iA资产评估的价值A：功能和价值成指数关系资产评估原理与方法33例例4-3 某参照资产的现行成本为某参

43、照资产的现行成本为5 5万元，生产能力为万元，生产能力为300300万件万件/年；被评年；被评估资产的生产能力为估资产的生产能力为600600万件万件/年，设年，设n n值为值为0.7,0.7,则被评估资产的重置成则被评估资产的重置成本为多少本为多少?niiirRkp1)1(资产评估原理与方法34A：功能和价值成线性关系%5.628360553605该资产利用率K K为参考系数，需要通过相关数据统计分析得出。为参考系数，需要通过相关数据统计分析得出。C：统计分析法某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样

44、资产的历史成本某类抽样资产的历史成本资产评估原理与方法35 例例4-44-4被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由5050吨压力机改装而成，生产能力为吨压力机改装而成，生产能力为7070吨。经调查，市场上有系吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：列压力机出售，其能力与价格如表所示：能力能力F 吨吨3510305080100150价格价格P万元万元3335406085115130175P=abF能力能力F价价格格P解：分析发现，设备的价格解：分析发现，设备的价格P与能力与能力F呈线性关系，设其关系式为呈线性关系，设其关系式为P=a

45、bF资产评估原理与方法36用最小二乘法求得直线方程为：用最小二乘法求得直线方程为：P=31.67+0.98F重置成本重置成本P=31.67+0.9870=100.27（万元）万元）xa=ynbnnxy(x)(y)nx(x)22b=资产评估原理与方法37 例例4-54-5 被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为的账面历史成本之和为12001200万元。万元。评估人员从中抽样选取了评估人

46、员从中抽样选取了5 5台具有代表性的通用设备，其账面历史成台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为本为5050万元，经估算其重置成本之和为万元，经估算其重置成本之和为8080万元。该类通用设备的重置成万元。该类通用设备的重置成本为：本为：该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=1200=120080/5080/50 =1920 =1920（万元）（万元）资产评估原理与方法38（2）损耗的估算方法）损耗的估算方法 由于重置成本代表的是全新资产的价值，而评估的对象大多是使用由于重置成本代表的是全新资产的价值，而评估的对象大多是使用过一段时间的资产，因此，要得出正确的评估值，还需要从重置成本过

47、一段时间的资产，因此，要得出正确的评估值，还需要从重置成本中扣除各种损耗。中扣除各种损耗。实体性损耗实体性损耗功能性损耗功能性损耗经济性损耗经济性损耗资产的损耗资产的损耗第二节 资产评估的主要方法资产评估原理与方法39 实体性损耗实体性损耗/实体性贬值的估算实体性贬值的估算 有形损耗是指固定资产由于使用或自然力作用而引起的损耗。有形损耗是指固定资产由于使用或自然力作用而引起的损耗。u如果资产使用正常，并且没有经历过大修，则成新率按下式计算：如果资产使用正常，并且没有经历过大修，则成新率按下式计算：成新率成新率=1-=1-名义已使用年限名义已使用年限/总使用年限总使用年限(设计年限设计年限)第二

48、节 资产评估的主要方法 影响实体性损耗的因素有：影响实体性损耗的因素有：使用时间（自然时间）；使用率，也使用时间（自然时间）；使用率，也叫利用率；资产本身的质量；维修保养程度。叫利用率；资产本身的质量；维修保养程度。实体性损耗重置成本实体性损耗重置成本（11成新率）成新率）资产评估原理与方法40u 如果资产使用不正常，利用率很低或者很高，则不能按上式计如果资产使用不正常，利用率很低或者很高，则不能按上式计 算。算。必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，新的计算公式必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，新的计算公式为：为：成新率成新率=1-=1-实际已使用年限实际已使用年限/

49、总使用年限总使用年限 其中实际已使用年限是按实际利用率折算成正常使用情况下的系数。其中实际已使用年限是按实际利用率折算成正常使用情况下的系数。总使用年限是实际使用年限加上剩下可用年限总使用年限是实际使用年限加上剩下可用年限 第二节 资产评估的主要方法资产评估原理与方法41 例例4-64-6被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备该设备19971997年年1 1月购进，月购进，20022002年年1 1月评估；该设备的重置成本为月评估；该设备的重置成本为500000500000元，元，尚可使用尚可使用5 5年；根据

50、该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8 8小时，小时，该设备实际每天工作该设备实际每天工作5 5小时。小时。n参照资产的功能被评估资产的功能参照资产的现行成本被评估资产重置成本实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性损耗=5000003.125/8.125=191538.46解：解：资产评估原理与方法42 功能性损耗的估算功能性损耗的估算 由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。由于技术进步出现了新的、性能

51、更优的设备，致使原有设备的由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备，这部分费用功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备，这部分费用称为称为超额运营成本超额运营成本。功能性损耗的确定一般采用以下计算公式进行确定：功能性损耗的确定一般采用以下计算公式进行确定：折现系数成本被评估资产年超额运营额被评估资产功能性损耗第二节 资产评估的主要方法分析设备的分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素：超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗

52、是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低资产评估原理与方法43 例例4-74-7 被评估资产是被评估资产是20082008年生产的起重机，其重置现行成本为年生产的起重机，其重置现行成本为5050万元，由于新型起重机的能耗低，每年能节约燃料费万元，由于新型起重机的能耗低，每年能节约燃料费2 2万元。假定万元。假定燃料价不变，也不考虑税收的影响，折现率为燃料价不变，也不考虑税收的影响，折现率为10%10%，被评估资产的，被评估资产的剩余使用年限为剩余使用年限为6 6年，计算其功能性损耗。年，计算其功能性损耗。该资产的功能性损耗该资产的功能性损耗=2（P/A，10%，6）=8

53、.71万元万元.资产评估原理与方法44 经济性损耗的估算经济性损耗的估算 经济性损耗是指由于资产技术以外因素的影响造成的资产价值损经济性损耗是指由于资产技术以外因素的影响造成的资产价值损失。失。如产品的市场需求减少、竞争增加、原材料供应变化、投入物如产品的市场需求减少、竞争增加、原材料供应变化、投入物价格上涨、政府干预等原因都可导致经济性损耗的产生。价格上涨、政府干预等原因都可导致经济性损耗的产生。是否需要考虑经济性损耗与采用的资产评估方法有关。只有当用是否需要考虑经济性损耗与采用的资产评估方法有关。只有当用重置成本法评估资产时，才涉及到要计算经济性损耗的问题。重置成本法评估资产时，才涉及到要

54、计算经济性损耗的问题。其计算公式为经济性损耗资产在尚可使用年限内可预见经济性损耗资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额现值系数的经济收益损失额现值系数资产评估原理与方法45解解:1:1、成本与售价差带来的经济性贬值、成本与售价差带来的经济性贬值收益下降引起的经济性贬值收益下降引起的经济性贬值 （1 1）每台冰箱成本上升与销售价上升抵消后，损失额为：每台冰箱成本上升与销售价上升抵消后，损失额为：2000 2000（15%15%10%10%）=100=100元元 （2 2）冲减应缴所得税后每台冰箱净损失额为：）冲减应缴所得税后每台冰箱净损失额为：100 100（1 125%25%）=7575

55、元元 （3 3）设折现率为）设折现率为10%10%，则每台冰箱在未来，则每台冰箱在未来5 5年内总净损失额：年内总净损失额：每台每台5 5年净损失额年净损失额=7575（P/A,10%,5P/A,10%,5）=75 =753.7911=2843.7911=284元元 1 1万台万台5 5年损失额年损失额=2=2848410000=28410000=284万元万元 例例4-74-7某冰箱厂地一条生产流水线，设计年产冰箱能力为某冰箱厂地一条生产流水线，设计年产冰箱能力为2 2万台，该流万台，该流水线经评估其重置价值为水线经评估其重置价值为50005000万元。由于市场上冰箱供过于求，市场竞万元。由

56、于市场上冰箱供过于求，市场竞争十分激烈，该流水线目前年生产争十分激烈，该流水线目前年生产1 1万台就已满足销售需要。每台冰箱成万台就已满足销售需要。每台冰箱成本为本为20002000元，预计在未来元，预计在未来5 5年内，每台冰箱成本上升年内，每台冰箱成本上升15%15%。而销售价优于。而销售价优于竞争原因只能上升相当于成本价的竞争原因只能上升相当于成本价的10%10%，假定冰箱行业生产规模效益指数，假定冰箱行业生产规模效益指数为为0.70.7，所得税税率为，所得税税率为25%25%，其经济性贬值计算如下：，其经济性贬值计算如下：资产评估原理与方法462 2、设备利用率降低带来的经济性贬值为、

57、设备利用率降低带来的经济性贬值为-开工不足引起的经开工不足引起的经济性贬值济性贬值 5000 500011（1/21/2）0.70.7 =5000 =5000110.6160.616 =1920(=1920(万元万元)总的经济性贬值为总的经济性贬值为=2=284841920=21920=2204204（万元）（万元）资产评估原理与方法47二、收益法 式中：式中：-实现收益的具体年份；实现收益的具体年份；-取得收益的有效期取得收益的有效期(计算期计算期)，年；，年；t t-年度的预期收益值；年度的预期收益值；-折现率。折现率。收益法收益法是指以资产的收益现值为计价标准对资产进行价值评估的方是指以

58、资产的收益现值为计价标准对资产进行价值评估的方法。这里所指的收益是资产未来的收益，也就是企业预期的年利润。法。这里所指的收益是资产未来的收益，也就是企业预期的年利润。11ntttR(i)资产评估的价值资产评估的价值第二节 资产评估的主要方法基本公式为基本公式为或未来各年收益额相等且无限期时公式变为或未来各年收益额相等且无限期时公式变为适用的本金化率行业平均收益率被评估企业预期收益率和被评估企业单项价值之商誉的价值资产评估原理与方法48收益法的适用范围收益法的适用范围 用收益法进行资产评估，要求被评估的资产用收益法进行资产评估，要求被评估的资产能直接产生收能直接产生收 益益，且收益能用货币量化。

59、，且收益能用货币量化。收益法适用于那些收益法适用于那些收益相对稳定收益相对稳定，也即经营环境稳定的行业，也即经营环境稳定的行业的资产评估。的资产评估。收益法一般不能用来评估单项资产的价值收益法一般不能用来评估单项资产的价值(如一台车床、一如一台车床、一 座厂房等座厂房等)，除非这个单项资产能单独产生货币收益。，除非这个单项资产能单独产生货币收益。第二节 资产评估的主要方法资产评估原理与方法49未来资产净收益未来资产净收益 用收益法进行资产评估必须用属于资产的那一部分收益而不是总用收益法进行资产评估必须用属于资产的那一部分收益而不是总收益。应该从总收益扣除其他方面收益。应该从总收益扣除其他方面(

60、如劳动、经营、无形资产等如劳动、经营、无形资产等)的贡的贡献。献。资产的收益资产的收益=总收益总收益-经营成本经营成本-各种税收各种税收-非被评估资产的收益贡献非被评估资产的收益贡献 计算期的确定计算期的确定 主要根据被评估资产的平均剩余使用年限以及相应产品的有效寿主要根据被评估资产的平均剩余使用年限以及相应产品的有效寿命期的长短来综合确定计算期。命期的长短来综合确定计算期。第二节 资产评估的主要方法资产评估原理与方法50折现率折现率=无风险利率无风险利率+风险利率风险利率可参照国库券利率计算 主要根据行业的经营风险以及企业的财务风险来确定。第二节 资产评估的主要方法折现率的确定折现率的确定

61、折现率是将未来一定时期等额或不等额的各年收益折成现值的比率。折现率是将未来一定时期等额或不等额的各年收益折成现值的比率。资产评估原理与方法51企业整体资产的评估价值企业整体资产的评估价值用收益法评估企业整体资产时，还应处理好如下三个问题。用收益法评估企业整体资产时，还应处理好如下三个问题。1不参加企业生产经营的资产处理不参加企业生产经营的资产处理 2尚需补足的资产的处理尚需补足的资产的处理 3企业负债的处理企业负债的处理 企业整体评估值企业整体评估值=收益现值收益现值+不参加生产经营的资产现值不参加生产经营的资产现值 -尚需补足的资产现值尚需补足的资产现值-企业负债企业负债 资产评估原理与方法

62、52 例例4-8 4-8 某收益性资产预计未来五年收益额分别是某收益性资产预计未来五年收益额分别是1212万元、万元、1515万元、万元、1313万万元、元、1111万元和万元和1414万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为1414万元，确万元，确定的折现率和本金化率为定的折现率和本金化率为10%10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营经营5050年条件下的评估值。年条件下的评估值。解：解：永续经营条件下的评估永续经营条件下的评估资产评估价值资产评估价值=12(P/F,10%,1)=12(P/F,10%

63、,1)15(P/F,10%,2)15(P/F,10%,2)13(P/F,10%,3)13(P/F,10%,3)11(P/F,10%,4)11(P/F,10%,4)14(P/F,10%,5)+1414(P/F,10%,5)+141010 136.136.20(20(万元万元)经营经营5050年条件下的评估年条件下的评估资产评估价值资产评估价值=12(P/F,10%,1)=12(P/F,10%,1)15(P/F15(P/F，10%10%，2)2)13(P/F,10%,3)13(P/F,10%,3)11(P/F,10%,4)11(P/F,10%,4)14(P/F,10%,5)+14(P/A,10%,

64、45)14(P/F,10%,5)+14(P/A,10%,45)135.01(135.01(万元万元)资产评估原理与方法53三、市场法 市场法是参照市场上近期形成的类似资产的交易价格来确定评估市场法是参照市场上近期形成的类似资产的交易价格来确定评估资产的价值的。资产的价值的。市场法的理论基础是：效用相等的资产可以产生替代效果，其市场法的理论基础是：效用相等的资产可以产生替代效果，其价格彼此接近。因此，市场法是以价格彼此接近。因此，市场法是以“替代原则替代原则”为前提的。为前提的。第二节 资产评估的主要方法比较比较调整调整 被评估资产被评估资产 参照物参照物 资产评估价值资产评估价值=参照物的成交

65、价格参照物的成交价格功能系数功能系数调整系数调整系数 资产评估原理与方法54选择参照物选择参照物通常参照物应选择通常参照物应选择三个以上三个以上 3 3 参照物与评估对象之间必须存在参照物与评估对象之间必须存在可比因素可比因素 2 2 参照物与评估对象必须是参照物与评估对象必须是同类资产同类资产 1 1 用市场法进行资产评估时，选择适当的参照物是正确评估资产价用市场法进行资产评估时，选择适当的参照物是正确评估资产价值的一个关键环节。在选择参照物时应注意以下几点：值的一个关键环节。在选择参照物时应注意以下几点：第二节 资产评估的主要方法资产评估原理与方法55调整系数的确定调整系数的确定 运用市场

66、法评估资产，如果能找到完全相同的资产，则评估非常运用市场法评估资产，如果能找到完全相同的资产，则评估非常简单；如果只能找到类似资产的现行价格或同样资产过去的、另一简单；如果只能找到类似资产的现行价格或同样资产过去的、另一地区的价格资料；这时评估的主要工作就是依据参照资产与被评资地区的价格资料；这时评估的主要工作就是依据参照资产与被评资产的差异，对参照资产的市场价格进行调整和修正，并最后得出评产的差异，对参照资产的市场价格进行调整和修正，并最后得出评估值。估值。价格调价格调整系数整系数（1 1）功能系数。功能强则价格高，反之则价格）功能系数。功能强则价格高，反之则价格低低 。测算方法有多种，应根据不同的具体情况。测算方法有多种，应根据不同的具体情况分别确定。分别确定。（2 2）调整系数。调整系数主要考虑时间因素和）调整系数。调整系数主要考虑时间因素和环境因素对资产价格的影响。环境因素对资产价格的影响。第二节 资产评估的主要方法资产评估原理与方法56适用范围适用范围要有一个健全的市场体系，包括商品市场、劳务市场、资产要有一个健全的市场体系，包括商品市场、劳务市场、资产市场、房地产市场、证券